Ипотека основное. На что берут ипотеку. Виды стандартной ипотеки

Ипотечный кредит - это банковский продукт, основой которого является залог в виде недвижимости. Соответственно, если нет залога, то это какой-либо иной продукт банка, но только не . История займов такого рода ведет свой отсчет еще из Древней Греции. Тогда займы получали под залог земли. Для того чтобы определить, что данный объект находится под залогом, в те времена на участке выставляли специальный камень или столб. Соответственно, по нему ориентировались, и получить повторный займ под этот участок становилось невозможным.

Ипотека характеризуется как займ под залог. Однако следует понимать, что не каждый, даже имущественный залог, является ипотечным. Под понятие ипотеки попадает только та недвижимость, залог которой носит публичный характер. То есть сделка по ней должна быть зарегистрирована в специальных органах, а на документах, относящихся к данному объекту, должна стоять пометка «с обременением».

Как действует ипотека

Ипотечный займ выдается финансовой организацией в большинстве случаев на покупку квартиры или дома. Происходит это в тех случаях, когда у покупателя не хватает той или иной суммы денег для покупки объекта недвижимости. Размер недостающих денежных средств колеблется от 90% и до 10% (все зависит от возможностей покупателя).

В зависимости от того, сколько денег у вас есть в качестве стартового капитала, определяется и программа, по которой вас будет банк кредитовать. Также от этого напрямую зависит и процентная ставка.

Ипотека означает, что жилье одновременно находится в собственности покупателя и при этом остается объектом залога для банка. То есть у собственника по отношению к объекту недвижимости есть довольно большое количество ограничений. Например, продавать, обменивать и совершать иные сделки с недвижимостью можно только с разрешения банка.

Ипотечное обременение полностью снимается после полного погашения задолженности перед банком. Тогда же происходит перерегистрация в Регистрационной палате, после чего собственник получает документы, в которых уже снята отметка об обременении объекта недвижимости.

При заключении договора ипотечного кредитования покупатель подписывает все стандартные документы и договоры, которые предусмотрены законодательством при покупке недвижимости: договор купли-продажи, расписки в получении денег и т.д. Отличие ипотеки покупки квартиры в том, что дополнительно требуется проведение процедуры оценки жилого помещения с целью определить его рыночную стоимость.

Ипотека: за и против

По поводу ипотеки ходит много разных слухов и домыслов. И не все они имеют под собой реальную основу. Так, например, несомненным плюсом ипотеки является тот факт, что жилье можно приобрести сразу же, переехать в него и жить, не задумываясь о съеме недвижимости и не завися от колебаний настроения хозяев.

При квартира или дом сразу же оформляются в собственность. То есть ваше положение становится более прочным. Кроме того, покупатель приобретает льготы по налогообложению на определенный период. Льготы насчитываются за счет того, что данный вид кредита является целевым.

Все покупатели недвижимости, которые официально трудоустроены, имеют право на получение налогового вычета от покупки каритры. Максимальная сумма его - 260 000 рублей.

Следует подготовиться к тому, что оформление ипотеки - процесс достаточно длительный и может занимать около месяца, а в некоторых случаях и того больше. Ведь нужно не только собрать документы, оплатить все необходимые пошлины и т.д., но еще и отдать их на проверку в банк.

Предложение от нашего партнера

Видео по теме

Связанная статья

Что выгоднее: купить жилье в кредит и постепенно выплачивать банку долг или жить в арендованной квартире? С одной стороны, ответ кажется очевидным: аренда выгоднее, так как это дешевле. Но так ли это на самом деле?

Арендуя квартиру, мы получаем взамен жизнь на чемоданах, ограниченные права, необустроенный быт. Это лишь неполный перечень всех неудобств жилья в арендуемой квартире. Выгодность аренды – это утопия. Вы никогда не сможете установить встраиваемую бытовую технику, если хозяин против. Заводить домашних животных без разрешения хозяина также не рекомендуется. Правила аренды запрещают достаточно много. Также многие хозяева квартиры очень любят заходить в гости без спроса. Это может быть весьма неприятным.


Возможно стоит задуматься об ипотеке. Конечно же, кредит на покупку недвижимости обойдется дороже, чем стоит сама квартира. Но ведь хозяева могут поднять арендную плату, тогда вам придется либо доплачивать, либо съезжать на более дешевую квартиру, а это лишние заботы по перевозке вещей, дополнительные расходы.


Не стоит бояться, что недвижимость будет выступать залогом по займу. На самом деле, накладываются лишь некоторые ограничения, которые перестают действовать после полного погашения кредита. Многие думают, что ипотека – это дорого, но на самом деле это не так. Сейчас рынок жилья очень обширен, можно , которая будет соответствовать всем требованиям, включая финансовые.


Обращаясь к сотруднику банка, можно узнать, на какую сумму кредита стоит рассчитывать из расчета доходов потенциального заемщика. Основная ошибка при этом – постоянные попытки накопить на будущее жилье, проживая в съемной квартире. Тем временем вы можете просто взять ипотеку и складывать на ипотечный счет средства, предназначенные для уплаты аренды.


Вы постоянно будете платить арендную плату, будете вынуждены ограничивать себя во всем, чтобы сэкономить и отложить деньги на покупку своей квартиры. Инфляция все время растет, поэтому увеличивается срок сбора средств.


Конечно же, ипотека - это не очень дешевое удовольствие, но если рассмотреть детально, этот вариант более приемлемый. Нет необходимости жить в чужом жилье и обеспечивать его, помогая владельцам заработать, ведь после того как договор аренды истечет, квартиру придется покинуть, а на руках не останется буквально ничего. Тем временем вы можете вкладывать деньги в жилье, которое останется с вами навсегда.

В современных реалиях жизни, когда численность населения планеты неуклонно растет, одним из наиболее актуальных является жилищный вопрос. Не секрет, что далеко не каждая семья, тем более молодая, может позволить себе приобретение собственного жилья, поэтому все чаще люди интересуются, что такое ипотека и как ее получить. Какие преимущества имеет этот вид кредитования и стоит ли «овчинка выделки»?

Суть ипотеки заключается в том, что если у вас нет добрых родственников, способных безвозмездно одолжить деньги на приобретение жилья, а собственную квартиру иметь очень хочется, можно обратиться в банк и получить необходимую сумму. Однако подобный вид займа несколько отличается от обычного потребительского кредита, к которому мы уже привыкли. Чем именно — будем разбираться.

Что такое ипотека и как ее получить без проблем

Прежде всего, нужно понимать, что ипотечный кредит — это целевой заем на приобретение конкретной недвижимости, и в отличие от потребительского кредита у вас не получится распорядиться деньгами по своему усмотрению. Кроме того, обеспечением в данном случае чаще всего становится сам приобретаемый объект — квартира, магазин, производственное помещение. Поэтому можно утверждать, что для обеспечения обязательств перед кредиторами и есть ипотека. Банки, кстати говоря, принимают не только жилье — залогом может быть автомобиль, яхта, земельный участок. Однако особенностью этого вида кредитования является то, что приобретенный таким образом объект становится собственностью заемщика непосредственно с момента приобретения.

В России самый распространенный вариант такого способа кредитования — это ипотека на жилье. Причем, как правило, в залог банку отдается именно приобретаемая квартира, хотя, как вариант, можно заложить и уже имеющуюся недвижимость. Такой вид услуг предлагают практически все банки — Сбербанк, "Газпромбанк", "Альфа-Банк", "ВТБ". Ипотека любому кредитному учреждению всегда выгодна, ведь даже если у заемщика не найдется средств для выплаты долга, залог все равно останется у банка. Именно поэтому последние охотно выдают подобные ссуды, наперебой предлагая «выгодные» условия.

Кому дадут кредит и что для этого нужно

Для того чтобы квартира в ипотеку стала реальностью, придется достаточно «попотеть», собирая необходимый пакет документов. Но о нем мы поговорим немного ниже, а сейчас давайте составим некий усредненный портрет потенциального клиента, способного получить ипотечный кредит:

  1. Прежде всего возраст — идеальным считается диапазон от 23 до 65 лет.
  2. Уровень благонадежности — вам понадобится безупречная кредитная история. Если таковой у вас не имеется, то прежде чем обращаться за большим кредитом, возьмите парочку потребительских и аккуратно выплатите их. Конечно, потребительский кредит не такой большой, как ипотека, взнос вы будете платить гораздо меньший, но наличие двух-трех вовремя выплаченных займов очень положительно скажется на вашем имидже в глазах банка.
  3. Рабочий стаж — более двух лет, причем на последнем месте работы — не менее 6 месяцев.
  4. Наличие «белого» дохода, достаточного для погашения ежемесячного платежа.
  5. Ну и, конечно, вам предстоит собрать огромный перечень документов, причем чем серьезнее банк, тем больше бумаг, справок и квитанций у вас попросят.

Конечно, требования, описанные выше, — это обобщенная версия, в рекламных проспектах можно встретить немного другие показатели. Например, некоторые банки на страничках своих проспектов заявляют, что готовы выдавать ипотечные кредиты лицам с 18 лет. Или еще такой вариант: якобы для положительного ответа вам не потребуется справка о доходах. Так вот, знайте: чаще всего это просто рекламный ход. Клиенты, из собственного опыта знающие о том, что такое ипотека и как ее получить, утверждают: если вы не отвечаете вышеперечисленным требованиям, кредита на квартиру вам не дадут. А кто гарантированно может рассчитывать на положительный ответ?

Итак, вам, скорее всего, дадут кредит, если:

  • у вас есть не менее 20 % стоимости приобретаемого жилья для первоначального взноса;
  • ваша официальная зарплата хотя бы в два раза больше ежемесячного платежа;
  • ипотека оформляется на квартиру, а не на земельный участок или частный дом;
  • все трудоспособные члены семьи имеют официальное трудоустройство с «белой» зарплатой;
  • имеется другая недвижимость, уже принадлежащая вам по праву собственности (закладывать и ее тоже не потребуется);
  • вы не имеете непогашенных кредитов и других долговых обязательств;
  • вы не выступаете поручителем по кредитам родственников или знакомых;
  • трудовой стаж на последнем месте работы составляет более 2-3 лет;
  • вы можете предоставить одного-двух платежеспособных поручителей (требуется довольно часто, но не всегда).

Документы

Итак, вы решили, что единственный выход улучшить свои жилищные условия — ипотека. Банки потребуют от вас внушительный пакет документов. Остановимся на нем подробнее.

Обобщенный перечень выглядит так:

  • анкета банка;
  • заявка на оформление ипотеки — иногда оформить ее можно онлайн, посетив официальный сайт учреждения;
  • ксерокопия гражданского паспорта или заменяющего его документа;
  • копия свидетельства о пенсионном государственном страховании;
  • свидетельство (копия) о постановке на налоговый учет на территории РФ (ИНН);
  • мужчинам призывного возраста также потребуется копия военного билета;
  • ксерокопии документов о полученном образовании — дипломы, аттестаты и др.;
  • копии свидетельств о браке/разводе, рождении детей;
  • брачный контракт (копия), если таковой имеется;
  • ксерокопия трудовой книжки (всех страниц) с удостоверяющей записью работодателя;
  • любые документы, подтверждающие размер и источник ваших доходов — форма 2 НДФЛ, банковские выписки со счетов, квитанции о получении алиментов или регулярной материальной помощи и т. д.

В некоторых банках этих документов достаточно, но чаще всего ипотечный кредит требует наличия гораздо большего количества бумаг. Например, вам, скорее всего, понадобится подготовить:

  • форму 9 - справка о регистрации по месту постоянного проживания;
  • ксерокопии гражданских паспортов всех лиц, проживающих совместно с вами, а также ближайших родственников (родителей, детей, супругов) независимо от места их постоянного проживания;
  • справку о размере пенсии и копию пенсионного удостоверения для неработающих родственников соответствующего возраста;
  • копии свидетельств о смерти всех умерших ближайших родственников — супругов, родителей или детей.

И снова документы

Если у вас имеется какое-либо дорогостоящее имущество, то вам понадобятся правоустанавливающие документы, подтверждающие право собственности — купчие, дарственные, приватизационные сертификаты на дачу, квартиру, автомобиль и т. д. Также понадобится справка по форме 7, характеризующая параметры принадлежащего вам жилого/нежилого помещения.

Коль скоро вы имеете в собственности акции, облигации и т. д., придется предоставить выписку из реестра владельцев ценных бумаг.

Ипотека на жилье — дело ответственное. Так что обязательно нужно предоставить документы, подтверждающие вашу благонадежность — кредитную историю, копии квитанций о своевременной оплате телефонных и коммунальных услуг, квартплаты за последние несколько месяцев, а лучше за год-два.

Если у вас есть счета в банках — карточные, текущие, депозитные, кредитные, до востребования и др., — вам понадобятся документы, подтверждающие их наличие.

В дополнение ко всему, чтобы оформить ипотечный кредит, обязательно запаситесь справкой, подтверждающей, что вы не состоите на учете в психоневрологическом или наркологическом диспансере.

При обращении в банк вам понадобятся не только копии, но и оригиналы вышеперечисленных бумаг, а если у вас есть созаемщик, такой же пакет документов придется приготовить и ему.

И еще раз документы

Дополнительные документы могут понадобиться тем, кто работает «на себя» и имеет собственный бизнес. Это могут быть копии учредительных документов, бухгалтерские выписки о наличии прибыли/убытка за последние несколько лет, штатное расписание, копии основных договоров, балансовые ведомости — в общем, любые документы, которые могут подтвердить финансовую устойчивость вашего предприятия и способность его к динамичному развитию.

Если вы являетесь ИП без образования юридического лица, то банк, скорее всего, попросит предоставить:

  • свидетельство о регистрации;
  • квитанции об уплате налогов и взносов в различные фонды;
  • копии банковских выписок по счетам за последние несколько лет;
  • книгу учета расходов и доходов (если есть);
  • ксерокопии договоров аренды помещения и другие документы, подтверждающие вашу стабильность и платежеспособность;

Как видите, квартира в ипотеку — дело довольно хлопотное. После того как все необходимые документы будут поданы, необходимо дождаться решения банка о выдаче ипотеки. Обычно период рассмотрения может занимать от суток до нескольких недель, но некоторые банки предлагают услугу «экспресс-ипотека», когда решение может быть принято за два-три часа. Получив предварительное одобрение, можно приступать к поиску квартиры.

Как выбрать банк: самые выгодные ипотечные кредиты

Если длинный перечень необходимых документов вас не испугал, и вы только укрепились в своем решении взять жилье в кредит, давайте подробнее остановимся на вопросе о том, как именно выбрать самое выгодное предложение. Ясное дело, что погашение ипотеки — процесс длительный и довольно дорогостоящий, а переплачивать, как известно, не хочется никому. На что же обращать внимание при выборе кредитного учреждения?

  1. Прежде всего следует внимательно изучить программы, предлагаемые банками. При этом старайтесь обращать внимание на учреждения, работающие на рынке не первый год и имеющие проверенную репутацию.
  2. Если у вас уже есть карта (любая) какого-либо из банков, и вы в целом довольны его работой, то прежде всего обратите свое внимание именно на это предприятие. Дело в том, что обычно постоянным клиентам многие финучреждения предлагают особые, более выгодные условия кредитования, чем людям, обратившимся к ним впервые.
  3. Обращайте внимание не только на процентную ставку, но и на вероятное количество единоразовых платежей, сумма которых в итоге может оказаться довольно большой. Такие «комиссии» могут взиматься банком за оформление различных справок, страховок и прочих услуг.
  4. Обязательно изучите возможность досрочного погашения ссуды. Например, в таком банке, как "ВТБ", ипотека может быть досрочно погашена без проблем, а другие кредитные организации в этом случае обязывают клиента выплатить дополнительно некоторые штрафы и неустойки. Это также может сказаться на вашем выборе.
  5. Практически у каждого банковского учреждения есть собственный сайт, где можно легко обнаружить ипотечный калькулятор. Это довольно удобно: заполнив соответствующие поля, вы можете приблизительно рассчитать, какую сумму вам придется вносить ежемесячно. Сравните эти показатели, пробежавшись по страничкам нескольких банков, и определите наиболее выгодное предложение.

Для того чтобы не запутаться с большим количеством предложений, можно составить для себя небольшую таблицу, где столбцами будут условия кредитования, а строками — несколько банков, предлагающих ипотеку. Обязательно используйте ипотечный калькулятор — он значительно облегчит ваши расчеты и поможет определить общую переплату и размер ежемесячного платежа.

Столбцы (критерии) могут быть такими:

  • срок ипотеки;
  • процентная ставка;
  • ежемесячный платеж;
  • сторонние комиссии, единоразовые платежи;
  • необходимость подтверждения доходов;
  • возможность досрочного погашения;
  • размер первоначального обязательного взноса;
  • санкции за просрочку ежемесячной платы;
  • акционные предложения.

Конечно, предложенный перечень критериев вы можете дополнить на свое усмотрение. Не спешите выбирать банк с самой низкой процентной ставкой — возможно, все остальные условия окажутся не такими уж и выгодными. Так что оценивайте все пункты в комплексе.

Социальный ипотечный кредит

Есть и еще один пункт, на который нужно обращать внимание при выборе банка. Дело в том, что для некоторых категорий граждан предусмотрена так называемая социальная ипотека — льготное кредитование, направленное на обеспечение жильем незащищенных слоев населения, которые просто не способны приобрести квартиру в рамках «коммерческой ипотеки».

Главным отличием такого вида кредитования является стоимость одного квадратного метра приобретаемого жилья. Для того чтобы принять участие в программе, необходимо написать заявление на улучшение жилищных условий и стать на учет в Администрации по месту проживания. Там вашу заявку рассмотрят и примут соответствующее решение. Одним из главных критериев для постановки на такой учет является соответствие постановлению КМ РТ № 190, из которого следует, что норма обеспечения общей площадью жилья на одного человека составляет 18 м 2 .

Участниками программы «Социальная ипотека» могут стать, например, бюджетники. Кредит можно оформить всего под 7 % годовых и на срок до 28,5 лет, при этом чаще всего даже не требуется внесение первоначального взноса.

Однако с таким видом кредитования работают далеко не все банки. Необходимую информацию о том, где его можно оформить, а также о том, можете ли вы претендовать на его получение, можно узнать в городской (районной) администрации. Чаще всего там имеется отдел, отвечающий за

Кредитование молодой семьи

Если люди старшего поколения в основном получили жилье еще в советское время, то ипотека молодым семьям — это сегодня практически единственный способ обзавестись собственным жильем и стать независимыми. К счастью, этот вид кредитования тоже поддерживается государством.

Каждая молодая семья может принять участие в федеральной программе и претендовать на получение государственной субсидии на приобретение собственного жилья. Нормальная площадь для семьи из 2 человек составляет 42 квадратных метра. Такая семья может претендовать на дотацию в размере 35 % стоимости жилья. Если у молодой пары имеются дети, то норма жилья рассчитывается как 18 м 2 на одного человека, а размер дотации увеличивается до 40 % стоимости квартиры.

Государственная ипотека молодым людям может быть предоставлена не только в том случае, если они состоят в браке — «одиночки» тоже могут претендовать на получение льготной ссуды. Для этого по всей стране возрождается практика студенческих стройотрядов, которые формируются во многих вузах. После того как боец такого отряда отработает «на благо Родины» сто пятьдесят смен, он получает право на оформление ипотеки на квартиру по себестоимости. Таким образом, немного потрудившись, можно приобрести жилье в 2-3 раза дешевле от его рыночной стоимости.

Ипотека для военнослужащих

Общегосударственная программа «Военная ипотека» — это еще один вариант поддержки населения. Программа направлена на военнослужащих посредством накопительной ипотечной системы. Тут все зависит от воинского звания участника и даты заключения первого контракта на прохождение службы.

Суть программы «Военная ипотека» заключается в том, что ежегодно на индивидуальный счет каждого военнослужащего государство перечисляет определенную сумму, размер которой регулярно пересматривается Правительством РФ в зависимости от уровня инфляции и других показателей. Со временем накопленную сумму можно использовать в качестве

Плюсы и минусы

Теперь, когда вы хотя бы в общих чертах уяснили, что такое ипотека и как ее получить, просто невозможно не остановиться на основных преимуществах и недостатках такого способа кредитования.

Безусловно, главным плюсом ипотеки является то, что собственную квартиру можно получить уже сейчас, а не копить на нее долгие годы, «мыкаясь по углам». Поскольку кредит оформляется на много лет, то ежемесячный платеж обычно не слишком велик, и погашать его вполне по силам среднестатистическому россиянину.

Однако при всей «радужности» перспективы не нужно забывать и о недостатках, среди которых в первую очередь нужно назвать огромную переплату по процентам, иногда достигающую более 100 %. Кроме того, практически в каждом ипотечном договоре обязательно присутствуют сторонние расходы — за ведение ссудного счета, за рассмотрение заявки, различные страховки, комиссии и так далее. Все это в совокупности может достигать 8-10 % от стоимости первоначального взноса. Ну и, конечно, огромный перечень документов, хотя это и неудивительно, ведь банк доверяет вам немалые средства, причем на очень длительный срок.

Что такое ипотека и в чем ее отличие от ипотечного кредита? Какие виды ипотечных кредитов представлены в банках? Специальные ипотечные программы – что это и на кого они рассчитаны? Что нужно для получения ипотеки? Как банк оценивает заемщика и принимает решение по кредиту? На эти и многие другие вопросы дает ответ данная статья.

По данным АИЖК за 2017 г. в РФ выдано более 1 млн. ипотечных кредитов с общей суммой 2 трлн. руб. Это почти на 40% больше предыдущего года. Доля жилищных сделок с ипотекой составила 35%. В новостройках каждая вторая сделка заключается с ипотекой.

Население России приобрело 2,85 млн. жилых помещений. 1 млн. семей улучшили жилищные условия с помощью ипотеки.

Рынок ипотеки развивается стабильно. Средняя ставка по ипотеке снизились к концу 2017 г. до 9,79%.

Ипотека и ипотечный кредит

Понятие «Ипотека» отличается от понятия «Ипотечный кредит», хотя многие думают, что это одно и тоже.

Ипотека – это не кредит в банке, а вид залога, который дает гарантию кредитору в возврате кредита.

Ипотечный кредит – это получение у банка денег под залог недвижимости.

Не каждый залог является ипотекой. Ипотека имеет публичный характер: органы, регистрирующие сделку, делают записи о залоговом обременении. В свидетельстве о госрегистрации права будет отметка об ипотеке.

Нажмите для увеличения изображения

Ипотека оформляется на недвижимость заемщика. Он является собственником и пользуется недвижимостью. Но на нее накладываются ограничения. Продать или подарить жилье без согласия кредитора не получится.

Признаки ипотечного кредита, отличающие его от неипотечного

1 Залог – главный признак ипотеки. Кредит считается ипотечным, только когда он выдан под залог недвижимости.

Например , потребительский кредит, выданный под залог имеющегося жилья, является ипотечным. А кредит, выданный на покупку квартиры без оформления залога, не ипотечный.

Важно . В залог может быть оформлена не только приобретаемая, но и уже имеющаяся недвижимость.

Например , в ипотечном кредите на строительство дома, будущий дом залогом являться не может. Поэтому банк потребует оформить залог другой, уже имеющейся собственности.

2 Ипотека регламентирована Федеральный закон “Об ипотеке (залоге недвижимости)” от 16.07.1998 N 102-ФЗ .

3 Ипотека подлежит государственной регистрации.

4 Ипотечный кредит – целевой. Он оформляется для приобретения дома или квартиры. Потратить деньги на что-то другое не получится.

Важно . Есть варианты оформления ипотеки на покупку другого имущества или услуг. Например, предметов роскоши или на оплату обучения. Но в России эти варианты распространения не получили.

5 Сумма ипотечного кредита обычно гораздо больше, чем потребительского.

6 Длительный срок кредита. В большинстве российских банков до 30 лет.

7 Пониженные ставки, относительно потребкредитов.

Например , В Сбербанке можно оформить ипотеку по ставке от 6 до 11,5%, а потребкредит имеет минимальную ставку 11,5%.

Слово «Ипотека» впервые прозвучало в Греции примерно в 5 000 году до н. э. Древние греки могли получить заем под залог имеющейся земли. Чтоб смекалистый землевладелец не оформил несколько кредитов под залог одного участка, на участке ставили специальный столб. На нем размещали всю залоговую информацию. Именно этот столб древние называли ипотекой.

В России ипотека появилась в 1754 г., когда граф Шувалов П.И. выступил инициатором появления дворянских банков. Целью их создания была борьба с ростовщичеством и «щадящие» условия кредитования для землевладельцев – дворян.

Первый банк назывался Государственный Банк для Дворянства. Одновременно появилась Страховая экспедиция. Это первая организация для страхования залогов. Залогом оформлялись помещичьи имения, вместе с крепостными.

Например , залог 432 десятины земли на Псковщине, с тридцатью семьями крестьян, постройками и хозяйством было оценен в 3475 серебряных рублей.

В 1861 г. после отмены крепостного права ипотека получила новый импульс развития. Освобожденные крестьяне нуждались в земле. Для этого требовался кредит. Они получали его в пределах 80% стоимости надела на 49 лет.

На границе XIX – XX вв. появляются земельные банки. Они выдавали кредиты с оформлением закладных – ценных бумаг, котировавшихся на бирже. В стат. сборнике «Русские биржевые ценности. 1914-1915 гг.» закладные отмечены, как способ «первоклассного помещения капитала».

На современном этапе, развитие началось в 90-е гг. ХХ в. В 1998 г. принят закон «Об ипотеке».

С 2005 г. ипотечный рынок приобретает стремительный рост.

Экономический кризис 2008 – 2010 гг. притормозил развитие. Доходы населения сократились. Людям стало сложно выплачивать ипотечные кредиты. Для банков это обернулось резким ростом просрочки. Банкиры ужесточили требования к заемщикам.

Кризис 2014, основные причины которого связаны с введением санкций и скачком доллара, снова притормозил развитие. Особенно пострадали от кризиса валютные ипотечники. Подробнее об этом в разделе “Валютная ипотека: особенности, риски”.

В настоящее время рынок ипотеки развивается стабильно, объем выдачи кредитов растет, ставки снижаются.

Механизм ипотечного кредитования

Участниками ипотеки являются:

Ипотечный механизм охватывает три процесса, относящиеся к трем типам рынков:

1 Выдача ипотечного кредита происходит на рынке ипотечных кредитов . Это первичный ипотечный рынок. Основные его участники: кредитор и заемщик. Подробнее схема ипотечной сделки показана далее в разделе «Этапы оформления ипотеки».

2 Затем следует вторичный ипотечный рынок на котором происходит привлечение инвестиций.

Банку, выдающему ипотечные кредиты, необходимо возобновлять ресурсы, чтобы иметь возможность выдавать новые кредиты. Вторичный ипотечный рынок решает эту задачу. На нем ипотека рассматривается в качестве закладной.

Закладная – это ценная бумага, которую оформляет банк по ипотечному кредиту. Закладная дает владельцу право на платежи заемщика в погашение ипотеки.

На вторичном ипотечном рынке банк продает закладную другому инвестору (покупателю бумаги). Продавая бумагу, он отдает инвестору право на процентный доход по кредиту, в обмен на которое получает дополнительные инвестиции, направляемые на выдачу новых кредитов.

3 Третий тип рынка – это рынок недвижимости на котором встречаются продавцы и покупатели, а также сопутствующие лица (риэлторы, оценщики, страховщики и др.) Здесь осуществляются сделки купли-продажи.

Взаимодействие рынков и участников ипотеки показано на рисунке.

Теперь давайте расшифруем рисунок:

1 Взаимодействие между банком и заемщиком:

  • заемщик обращается за кредитом;
  • банк его одобряет;
  • стороны заключают договор;
  • банк выдает кредит;
  • заемщик возвращает кредит.

2 Взаимодействие заемщика с другими участниками:

  • с продавцом недвижимости оформляется сделка купли-продажи.
  • риэлтор (если есть) оказывает посреднические услуги;
  • оценочная фирма проводит оценку залога;
  • страховая организация страхует залог, право собственности на него и жизнь заемщика;
  • госорганы регистрируют сделку.

3 Взаимодействие банка с другими участниками:

  • возможна договоренность с застройщиком, страховщиком, риэлтором и оценщиком.

4 Продажа закладной инвестору.

Важно . Не всегда банк продает закладную на ипотечном рынке. Он может оставить ее у себя.

Роль ипотеки в экономике

Благодаря ипотеке жилье становится более доступным для обычных граждан, не имеющих возможности купить жилье за полную стоимость. Это приводит к увеличению объемов строительства. Строительство требует материалов. Поэтому происходит оживление предприятий, производящих стройматериалы. Попутно развиваются предприятия в сферах дорожного строительства, деревообработки и изготовления мебели и другие.

То есть ипотека способствует росту экономики, увеличивает занятость населения за счет новых рабочих мест в сфере строительства и ремонта.

Для заемщика ипотека решает жилищный вопрос. Желание обладать жильем без ограничений в правах, стимулирует заемщика платить кредит вовремя и даже с опережением. Для этого он стремится к получению соответствующего дохода.

Для банков ипотека – продукт «локомотив». На ипотечные кредиты в 2017 г. приходится 44% всех банковских кредитов населению (данные АИЖК).

Преобладание ипотечных кредитов объясняется их надежностью. Залоговый и застрахованный кредит безопаснее для банка.

Преимущества и недостатки ипотеки

Преимущества:

  • Возможность получить собственные квадратные метры при отсутствии денег. Нет необходимости копить и нести потери от инфляции.
  • Возможность зарегистрироваться (получить прописку) в купленной квартире и жить в ней.
  • Небольшой первоначальный взнос. Например, в ВТБ и Газпромбанке от 10%.
  • Юридическая чистота покупаемой недвижимости (это проверяют в юр. отделе банка и в страховой.).
  • Длительный срок кредита позволяет уменьшить платеж и сбалансировать семейный бюджет. Правда, с увеличением срока растет переплата.

Например , кредит миллион рублей под 10% годовых. При сроке 10 лет заемщик выплатит банку 586 тыс. процентами, а при сроке 30 лет – 2 млн. 159 тыс.

  • При отсутствии собственного жилья придется платить за аренду, стоимость которой обычно растет во времени. Стоимость съема жилья часто сопоставима с платежом по ипотеке. Лучше платить, выкупая свои метры, чем просто их арендуя.
  • В съемном жилье нельзя делать перепланировку. При ипотеке – можно! Правда процедура осложняется получением согласия от страховщика и кредитора.
  • Экономия. Если попасть под спец. программу, ипотека становится дешевой.
  • Возможность получения мат. капитала для первого взноса или погашения кредита.
  • Право на досрочное погашение.
  • Ипотека защитит от роста стоимости строящейся недвижимости.

Случай из жизни

Ангелина: «Мы решили купить квартиру в строящемся доме. Решающим фактором была – цена – на порядок ниже готового жилья. В итоге на свои деньги мы получили больше квадратных метров.

Первично я мониторила рынок в марте, наша квартирка стоила 2900. Но застройщик повышал цену ежемесячно. В итоге, когда мы были полностью готовы к сделке, в ноябре, платить пришлось уже 3350.»

Налоговый вычет оформляется при покупке жилья, в том числе ипотечного. Размер вычета зависит от стоимости квартиры, но она не должна превышать 2 млн. руб. С двух миллионов можно вернуть 260 тыс. руб. (13%). Дополнительно вычет можно оформить на уплаченные банку проценты.

Для оформления вычета нужно обратиться в налоговую инспекцию по месту регистрации.

Вычет получают двумя способами:

  • Возврат уплаченного подоходного налога.
  • Прекращение уплаты подоходного налога до конца года.

Ирине за год начислили заработную плату на сумму 381 072 руб., с которых был уплачен подоходный налог в размере 49 539 руб.

Ирина оформила ипотеку на квартиру стоимостью 1 млн. 800 тыс. руб. Максимальный размер вычета с данной квартиры составляет 234 тыс. руб. (13% от стоимости жилья). За год Ирина выплатила банку проценты по ипотеке на сумму 192 тыс. руб. Налоговый вычет с процентов составляет 24 960 руб. (13% от суммы уплаченных процентов).

Ирина решила вернуть уплаченный подоходный налог в сумме 49 539 руб., направив его сначала на вычет по уплаченным процентам в сумме 24 960 руб. и оставшуюся часть в размере 24 579 (49 539 за минусом 24 960) на вычет исходя из стоимости жилья.

Общий вычет, приходящийся на квартиру, был 234 000 руб. Получение Ириной 24 579 руб., уменьшило вычет до 209 420 руб. Эту сумму Ирина сможет возместить в последующие годы за счет уплаченного подоходного налога. Дополнительно она сможет получить вычет по уплаченным в последующие годы процентам.

  • Заработок на недвижимости от сдачи в аренду. Такое возможно, если в собственности уже есть жилье. Если даже заработка не будет, то квартира сама себя окупит. В худшем случае – покроет часть расходов по ипотеке.

Случай из жизни

Катерина, жительница Челябинска, купила квартиру для своей маленькой дочки. Накопив за 2 года 150 тыс. руб. на первоначальный взнос, она оформила ипотеку на маленькую квартиру в новом отдаленном районе. Стоимость квартиры 1 100 тыс. руб. Банк предоставил Екатерине кредит в размере 950 тыс. на 15 лет. Ежемесячный платеж по ипотеке 10 209 руб.

Со слов Екатерины: «У нас обычная семья, возможности купить квартиру – нет, а обеспечить детей жильем хочется. Я сдала квартиру за 9 500 плюс коммуналка. Арендная плата почти полностью покрывает платеж по ипотеке. Через пару лет – увеличу (смеется)… Конечно, это самая маленькая квартира и расположена она далеко. Но главное – она есть! И через 15 лет, если не погасим раньше, дочь сможет в ней жить! А дальше, пусть заботится о расширении сама!»

  • Возможность рефинансирования при снижении процентной ставки.
  • Возможность уменьшить платеж при ухудшении ситуации. Например, за счет увеличения срока кредита или кредитных каникул. В последнем случае платеж по ипотеке снижается за счет того, что платят только проценты. Но это существенно увеличивает переплату.

Случай из жизни

Иван: «Ипотека изначально была на 25 лет, пять лет платил ровно. Выбила из колеи мамина болезнь. Потребовалось много денег на операцию и восстановление. Возникли сложности с платежами по ипотеке. Пришел в банк, объяснил как есть. Все мы – люди. Предложили кредитные каникулы на год. Согласился, это снизило сумму платежа с 18 174 до 15 693. Немного, но уже проще.

Сразу не вник в нюансы, голова шла кругом. Потом, когда маме стало легче, вернулся к своему ипотечному вопросу. Получается, плачу на 2 481 меньше в месяц. А долг то заморожен, не уменьшается. В итоге за год нужно отдать банку 188 тыс. процентами. И долг остается там же, не уменьшается!!! Жестко! Но главное – маму вытащили!!! А кредитные каникулы я отменил через 7 месяцев – и так переплата зашкаливает».

Недостатки:

  • Сложность оформления.
  • Необходимость первоначального взноса. Иногда можно взять кредит и без него, но это дороже.

На льготы могут претендовать специалисты:

  • возраста до 35 лет (иногда до 40 для научных сотрудников);
  • имеющие профильное образование, полученное на очном отделении не более года назад;
  • работающие по специальности в бюджетном учреждении (трудоустройство первичное).

Формы поддержки молодых специалистов:

Основные варианты льгот:

1 по федеральной программе «Жилище»;

Программа разработана в 2002 г. и действует до 2020 г. включительно. В рамках программы государство финансирует 30-40% стоимости дома или квартиры.

Участники – молодежь (семья или одинокий человек) до 35 лет, должны иметь средства на первый взнос по ипотеке (от 10%).

Для участия в программе следует обратиться в местную администрацию.

2 по региональным программам;

Муниципалитет выкупает недвижимость у частных застройщиков и формирует фонд доступного жилья.

Важно , программы, условия участия и варианты льгот отличаются в разных регионах. Для уточнения информации следует обратиться в местный муниципалитет.

Например, Правительство Московской области разработало программу для:

  • врачей государственных и социальных учреждений;
  • учителей государственных и муниципальных организаций;
  • молодых ученых и специалистов.

Программа охватывает работающих специалистов, и тех, кто готов переехать в Московскую область для работы по открытым вакансиям. Подробнее о программе можно узнать .

3 по корпоративным ипотечным программам.

Некоторые предприятия заключают договор с банком и компенсируют ему пониженную ставку по кредиту. Этим они обеспечивают долгосрочное сотрудничество молодых специалистов.

Особенности программы:

  • фиксированная ставка от 5,1 до 6,35% (самая низкая для надежных клиентов и участников зарплатного проекта);
  • надбавка 1% при отказе от страхования жизни;
  • возможность подтвердить доход по форме банка;
  • отсутствие комиссий и беспрепятственное досрочное погашение.

Основные этапы оформления ипотеки

Этап #1: Предварительный этап

Заемщик должен собрать и проанализировать информацию по кредитным предложениям и возможным льготам. Оценить вероятный размер кредита при имеющемся доходе. Это можно сделать с помощью любого ипотечного калькулятора.

На этом же этапе заемщик собирает необходимые документы и подает заявку. Лучше подать заявки в несколько банков, дождаться одобрения и выбрать вариант.

Часто люди обращаются за помощью к посредникам. Оформление ипотеки – сложный поэтапный процесс. Посредники значительно упрощают жизнь, сопровождая все этапы сделки. Но важно уметь считать самому, чтобы ипотека была действительно выгодной. Кроме того, за услуги посредника придется заплатить.

Случай из жизни

Алена: «Доход у меня хороший, но по большей части неофициальный. Поэтому я обратилась в агентство «Выбор» для помощи с ипотекой. Стоимость услуг составила порядка 40 тыс. Обещали, что проблем не будет, у них свои связи с банками. Через несколько дней позвонили – ипотека одобрена. Какой-то башкирский банк – сейчас даже название не вспомню – в итоге ни разу его не посетила. Обрадовалась я, стала искать квартиру. Нашла, агентство подготовило всю документацию. Кредит выходил на 30 лет под 14%. Платеж в районе 20 тыс.

За четыре дня до назначенной сделки решила зайти в пару банков сама и посмотреть условия.

Ситуацию не скрывала, честно говорила, что платить ипотеку смогу, но официально не весь доход будет подтвержден. В Альфабанке приняли мою заявку. Я очень просила рассмотреть быстро. Так как сделка уже назначена и из Германии прилетает собственница – продавец моей квартиры.

Рассмотрели быстро, одобрили и ставку предложили ниже.

Кстати отдельная благодарность сотрудникам банка. Меня уговорили снизить срок ипотеки. Я хотела на 30 лет, чтоб платеж был поменьше – 18 100 руб. На 10 лет ставка была меньше, платеж получился 23 489 руб. В итоге я переплатила банку 1 млн с небольшим, а за 30 лет вышло бы более 3,5 млн. Разница огромная! Хотя платежи стали большие. Особенно сложно было в начале».

Этап #2: Оценка заемщика

Банк уточняет данные заемщика, оценивает его доход, проверяет кредитную историю. Служба безопасности проверяет подлинность документов и наличие судимостей.

Случай из жизни

Наталья, начальник доп. офиса УБРиР: «Иногда клиенту не хватает подтвержденного дохода для одобрения кредита. Есть люди, которые просто рисуют печать и делают распечатку на цветном принтере. Это вскрывается сразу. У каждого специалиста есть кнопка, он ее незаметно нажимает. И пока специалист беседует с клиентом, служба безопасности вызывает полицию. Потом под ручки провожают гражданина до полицейской машины. Такие случаи не единичны.

Другое дело, когда в справке настоящая печать. Мы понимаем, что клиент может договориться с работодателем и увеличить доход. Проверить это невозможно. Но если работодатель ставит печать и подпись, то при возникновении проблем, можно будет с ним взаимодействовать. Поэтому, если видим – клиент хороший, платежеспособный, и печать нормальная, кредит одобряем».

На этом этапе возможны звонки из банка для уточнения информации и приглашение на повторное собеседование.

В результате будет принято решение по кредиту.

Этап #3: Поиск жилья

Обычно на это дается 3 месяца. Подобрав приемлемый вариант недвижимости, заемщик собирает на него документы и приносит в банк для одобрения.

Независимая оценочная компания проводит оценку стоимости жилья и выдает заключение.

Объект проверяет юридическая служба банка и тоже составляет заключение.

Этап #4: Решение по ипотеке

Все документы на заемщика и по залогу (приобретаемая недвижимость) собирают вместе. Их рассматривает кредитный комитет с представителем страховой организации и принимается окончательное решение по ипотеке.

Этап #5: Сделка

На этом этапе участники сделки подписывают документы:

  • договор купли-продажи – оформляет заемщик и продавец;
  • кредитный договор и договор ипотеки (залога) – оформляет заемщик и банк;

Важно . Договор ипотеки обязательно регистрируется в гос. органах.

  • договор страхования – заключает заемщик и страховая организация.

После этого банк выдает ипотечный кредит. Он может передать всю сумму наличкой, или через . Иногда используют аккредитив (заемщик вносит на специальный счет в банке, и после регистрации сделки, банк отдает деньги продавцу).

Если продавец – организация, например, застройщик, деньги переводят по безналу.

Случай из жизни

Женя: «Моя ипотека была размером 1,5 млн. Я ожидала приглашения в кассу почти 2 часа. Как потом объяснил сопровождающий меня сотрудник, ждали инкассаторскую машину, которая везла мою наличку. В кассу пригласили меня и продавца. Дали нам машинку для пересчета. И выдали кучу денег. Никогда вживую столько денег не видела! Сначала я их пересчитала, потом продавец – милая женщина средних лет. У нее руки тряслись. Она сложила деньги в спортивную сумку и вышла. Ее ждали два парня, втроем они покинули банк. Не хотела бы я идти по улице с такой суммой денег…»

Сбербанк предоставляет сервис безопасных расчетов по ипотеке стоимостью 2 тыс. руб. Покупатель переводит деньги на специальный счет Центра недвижимости от Сбербанка. Затем банк делает запрос в Росреестр о регистрации сделки и после регистрации перечисляет деньги продавцу.

Этап #6: Госрегистрация

Это переход права собственности на недвижимость. Обычно госрегистрация длится до 5 дней.

Сбербанк предлагает сервис электронной регистрации сделки. Документы в Росреестр готовит и отправляет в электронном виде банк. Клиент получает документы с электронной отметкой о госрегистрации на электронную почту.

Что нужно для получения ипотеки

Требования к заемщикам


К созаемщикам предъявляются те же требования, что к заемщикам.

По отдельным кредитным программам могут предусматриваться дополнительные требования. Например, для оформления ипотеки с господдержкой для семей с детьми у заемщика, начиная с 1 января 2018 г. и не позднее 31.12.2022 г., должен быть рожден второй и (или) третий ребенок – гражданин РФ.

Необходимые документы

Первично, для одобрения кредитной заявки потребуется:

  • заявление;
  • паспорт;
  • второй документ (права, военный билет или загранпаспорт);
  • документы для подтверждения доходов.

Созаемщик (если есть) собирает такой же пакет документов.

После одобрения потребуется:

  • документы по залогу (покупаемой недвижимости);
  • документы в подтверждение первого взноса.

Для кредита семьям с детьми, понадобится дополнительно:

  • подтвердить регистрацию брака (полным семьям);
  • подтвердить рождение детей;
  • при наличии созаемщиков, подтвердить родство.

Для использования материнского капитала:

  • сертификат на него;
  • справку Пенсионного фонда.

Оценка платежеспособности заемщика (андеррайтинг)

Андеррайтинг – это процедура проверки банком клиента, оценка его способности вовремя и полностью вернуть кредит.

Помимо стандартных требований к заемщику, в ходе андеррайтинга будут учитываться:

  • образование;
  • квалификация;
  • трудовой стаж;
  • организация – работодатель с позиции стабильности на рынке.

Клиента рассматривает служба безопасности банка, чтоб удостовериться в отсутствии проблем с законом.

При оценке клиента банк делает запрос или самостоятельно получает информацию:

Доход клиента – главное, на что ориентируется банк при расчете размера кредита. Доходы подтверждаются справкой 2-НДФЛ. Но поскольку не все могут подтвердить доход официально, банки допускают вариант справки «по форме банка» или «по форме организации».

Часто специалист банка звонит напрямую в организацию заёмщика и лично разговаривает с её представителем (директором или главным бухгалтером). Так банк подтверждает данные в документах, и получает дополнительную информацию.

По размеру дохода банки определяют размер кредита. Точнее максимальный размер платежа по кредиту. А на основе этого уже сумму кредита и его срок. Эту задачу решает расчет коэффициента П/Д (соотношение платежа по кредиту и дохода заемщика).

Каждый банк устанавливает свое соотношение. Обычно платеж по кредиту должен забирать до 40 – 50% дохода. Но бывает иначе.

Вот как, например, выглядит коэффициент платеж/доход в одном из крупнейших банков:


Например , при доходе заемщика 18 тыс., он может рассчитывать на кредит, ежемесячный платеж по которому не превысит 9 тыс. (50%). А для дохода 80 тыс., максимальный платеж составит 52 тыс. (65%).

Дополнительно банкиры считают другие коэффициенты.

О/Д – отношение обязательных расходов заемщика к его доходам. Обычно банки устанавливают ограничение до 60%.

Отдельно банк проводит андеррайтинг залога:

  • юристы банка изучают документацию объекта;
  • специалист банка может выехать на осмотр недвижимости;
  • наряду с независимой оценкой недвижимости, банк может провести свою;
  • банк проверит обременение по объекту на сайте Росреестра.

Затем банк считает коэффициенты:

К/З – соотношение кредита и стоимости залога. Значение варьируется от 10 до 90%.

К/Л – дополнительный коэффициент – соотношение кредита и минимальной (ликвидационной) цены продажи недвижимости.

На основании всех полученных данных принимается решение о выдаче или отказе в кредитовании. При положительном решении определяются условия выдачи. Обычно банк предлагает диапазон условий: сумма кредита привязывается к сроку. Для разных сроков могут использоваться разные ставки процентов. И разный размер первого взноса.

Например , Анна со среднемесячным доходом 45 тыс. руб. и предполагаемой стоимостью квартиры 2 млн. руб. получила следующие варианты условий сделки:

вариант 1 2 3 4
доход 45000
платеж до 25000
стоимость жилья 2000000
минимальный взнос 10 10 10 15
размер кредита 1800000 1800000 1800000 1700000
срок 30 20 15 10
ставка 10,7 10,7 10,7 9,8
платеж 16735 18213 20121 22278
переплата 4 224 617 2 571 193 1 821 770 973 333

Анна изначально оговаривала с банком взнос 10%. Банк предложил ей 3 варианта на 15, 20 и 30 лет. Отличия в размере платежа. Чем меньше срок, тем больше платеж. Исходя из доходов Анны, максимальный платеж соответствует половине дохода и составляет 22,5 тыс. руб.

Кредит с первоначальным взносом 10% на 10 лет банк не предложил. Потому что в этом случае платеж бы составил 24 490 руб. Анна не прошла бы по доходам. Но в качестве альтернативы банк предложил вариант 4 на 10 лет с взносом 15%. Увеличение взноса сопровождается снижением ставки, платеж будет 22 278 руб.

Увидев переплату, Анна выбрала вариант 4, заняв у знакомых недостающую сумму для оплаты взноса (15% вместо 10%).

Условия ипотеки в основных крупных банках

По данным АИЖК, банками лидерами по ипотеке являются:

  • Сбербанк.
  • Группа ВТБ.
  • Газпромбанк.

Нажмите для увеличения изображения

Рассмотрим основные условия ипотеки у крупных игроков.

Банк Количество программ Ставка процентов, % Срок, лет Взнос, %
Строящееся жилье Готовое жилье Семейная ипотека Военная ипотека
Сбербанк 9 7,9 – 11,5 8,6 – 11 от 6 9,5 до 30 от 15
ВТБ 6 от 9,5 от 9,3 н/д от 9,7 до 30 от 10
Газпромбанк 6 9 – 10,4 9 – 10,4 н/д 9,5 до 30 от 10
Россельхозбанк 8 9,45 – 13,5 8,95 – 13 от 6 10 – 10,75 до 30 от 15
Райффайзен 8 9,25 9,25-9,5 н/д н/д до 30 от 15
Дельтакредит 9 от 8,24 от 8,25 от 6 н/д до 25 от 16
ДОМ.РФ 5 от 9,5 от 9 от 6 от 9 до 30 от 20
Абсолют банк 12 8,99 – 14,75 8,99 – 14,75 от 6 н/д до 30 от 20
Уралсиб 9 от 9,4 от 9,9 от 8,9 10,9 до 30 от 10
Банк Санкт-Петербург 10 от 9,5 от 9,5 н/д 9,75 до 25 от 10

Сбербанк лидирует по процентным ставкам. Но ряд банков, например, Россельхозбанк, имеет спец. программы совместные с застройщиками, по которым ипотеку можно оформить под 5,3% (в таблице не показаны).

Как грамотно оформить ипотеку

Во-первых, нужно определить сумму кредита из таких расчетов, чтоб можно было жить без существенных изменений образа жизни.

Во-вторых, следует задуматься о возможности досрочного погашения, пусть даже небольшими суммами. Это снизит размер переплаты.

В-третьих, если ипотека оформлена, при возможности нужно рассматривать вариант рефинансирования, чтоб уменьшить ставку процента и ежемесячный платеж. Однако, этот вариант не всегда будет выгодным. Например, в конце срока кредита – когда заемщик возвращает банку мало процентов и много по основному долгу, рефинансировать кредит не нужно.

В-четвертых, при оформлении ипотеки, нужно думать о выгодности сделки. Выгодная ипотека – та, по которой переплата будет минимальной.

Для снижения переплаты следует обратить внимание на:

  • Размер годовой ставки процентов.
  • Срок кредита. Больше срок – больше переплата.
  • Размер первоначального взноса. Чем меньше взнос, тем больше риск для банка, поэтому выше ставка.
  • Валюта займа. Должна совпадать с валютой получения дохода – это снизит риски.
  • Стоимость оценки недвижимости, госрегистрации, услуг риэлтора (если есть).
  • Стоимость страхования. Комплексное ипотечное страхование обойдется заемщику дешевле, чем отдельные варианты. При отказе от страховки (можно не страховать жизнь), банк повысит процентную ставку.

При ипотеке страхуют три риска:

  • жизнь, здоровье и трудоспособность;
  • имущество (например, от пожара и залива);
  • титул (риск утраты права собственности на недвижимость).

Случай из жизни

Семья Петровых купила двухкомнатную квартиру у Борисова А.Г. Спустя три месяца, объявился дядя Борисова – Евгений и заявил о своих правах на жилплощадь. Дело дошло до суда.

Выяснилось, что Евгений в квартире имел долю, но во время очередного запоя, отказался от нее в пользу племянника, который продал жилье.

Спустя некоторое время, Евгений заявил, что он не руководил своими действиями, что от доли не откажется и хочет «вернуть все как раньше».

Отказ оформлен нотариально. Но при этом медицинского освидетельствования не было. Суд встал на сторону алкаша.

Петровы не имели средств чтоб выкупить долю. Вопрос встал о продаже проблемной квартиры и покупки новой, меньшей по метражу и в другом районе.

Важно . Ни банк, ни юрист не смогут отследить досконально историю квартиры и определить все возможные проблемы. Юристы просто устанавливают подлинность документов. Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

  • Комиссия за обслуживание кредита. Ее быть не должно.
  • Возможность льгот. Льготные условия банки предоставляют для своих зарплатников, работников бюджетной сферы, сотрудников банка или работников организаций – партнеров.
  • Возможность участия в госпрограммах с пониженной ставкой или оформлением субсидии и маткапитала. Или участия в программах для отдельных категорий граждан: военных, молодых специалистов.
  • При покупке квартиры у застройщика, следует выяснить, с каким банком он сотрудничает. Скорее всего в данном банке есть спецпредложение.
  • Величина дохода и способ его подтверждения.
  • Схема погашения: равные платежи или нет.
  • Наличие ограничений на досрочное погашение. Это может быть:
  • мораторий (запрет гасить досрочно в течение какого-то срока);
  • комиссия за досрочку.

Обычно таких ограничений нет, но все же лучше уточнить заранее.

Ипотека и субсидии

Субсидия – денежная выплата нуждающимся лицам от государства, например для первого взноса или погашения ипотеки.

Основные варианты субсидирования:

1 По программе «Молодая семья». Субсидию до 30% стоимости жилья могут оформить молодые семьи, где есть хотя бы один ребенок. Возраст супругов в которых до 35 лет.

Чтоб оформить субсидию, нужно:

Поэтому для любой сделки существует риск утраты титула.

  • не иметь собственного жилья;
  • встать в очередь на улучшение жилищных условий;
  • участвовать в программе «Молодая семья», подав заявление в районную администрацию;
  • иметь доход для оплаты кредита.

Важно : в 2018 г. внесены изменения в программу. Средства можно потратить только на первоначальный взнос, но не на погашение ипотеки. Жилье должно быть новостройкой или в варианте долевое строительство. Эти новшества касаются семей, которые подали заявку на участие в 2015 г. и позднее.

2 Программа «Жилье для российской семьи».

Программа «Жилье для российской семьи» принята в 2015 г. со сроком действия на 3 года, но в последствие продлена на 2018 г. Программа рассчитана для семейных граждан до 40 лет, нуждающихся в жилплощади (на одного человека приходится до 18 квадратных метров).

По условиям программы, цена на квартиру эконом класса не может превышать 80% среднерыночной стоимости жилья в регионе и 35 тыс. руб. за квадратный метр.

Участники программы получают субсидию, которую можно использовать на первый взнос по ипотеке или оплату существующего займа. Размер субсидии зависит от численности семьи:

  • 2 человека – 600 тысяч рублей;
  • 3 человека – 800 тысяч рублей;
  • 4 человека – 1 миллион рублей.

Семья должна быть платежеспособной и иметь свои деньги для оплаты первого взноса. Допускается использование материнского капитала.

3 Государство субсидирует процентную ставку для семей с детьми.

4 Материнский капитал является мерой господдержки семей.

5 Военнослужащие могут получить господдержку, участвуя в накопительной ипотечной системе.

6 Молодые ученые могут претендовать на помощь государства.

Валютная ипотека: особенности, риски

Валютная ипотека – это ипотечный кредит, оформленный в иностранной валюте. Если курс валюты стабилен – ипотека привлекает низкой ставкой (в 1,5 – 2 раза ниже) и поэтому небольшой переплатой.

По данным Банка России, в 2017 г. зарегистрировано всего 10 сделок валютной ипотеки. Заемщики предпочитают рублевый вариант.

Такой провал рынка валютной ипотеки связан со скачками доллара, которые прочувствовали на себе валютные ипотечники. Наиболее ощутимые скачки наблюдались в 1998, 2008 и 2014 гг. В результате заемщикам пришлось платить в разы больше, чем изначально рассчитывали.

При оформлении ипотеки в иностранной валюте, в договоре указано, что «платеж совершается в рублях по курсу на дату платежа».

Случай из жизни

Артем, имея на иждивении жену, двое детей и мать – инвалида в 2005 г. решил оформить ипотеку. Он выбрал Фора-банк, ипотечный лидер того времени. Артем рассчитал свои возможности и готов был отдавать 50-60 тыс. руб. ежемесячно в погашение кредита. Речь шла о рублевой ипотеке.

Он подал заявку в банк и стал подбирать квартиру. Банк предъявлял жесткие требования к жилью и отклонял варианты один за другим. В результате поиск затянулся на 1,5 года. Не помогли даже риэлторы, услуги которых пришлось оплачивать.

Наконец банк одобрил трешку в Подмосковье. Артем за свой счет внес задаток 1,5 млн. и отказался от съемной квартиры. Но когда он пришел оформлять договор, выяснилось, что банк ему отказал. «Я был полностью раздавлен» – сообщает Артем. И в этот момент сотрудник банка «входит» в его положение и предлагает ипотеку на особых условиях: с пониженной ставкой, но в валюте. Переоформление документов не потребовалось, и договор был подписан.

Осенью 2008 г. Артем пожалел о поспешном решении. Курс доллара вырос, а доход Артем получал в рублях. Тем не менее, первый год семья, ограничивая себя во многом, вовремя вносила платежи. В 2009 г. Артем хотел переоформить кредит на рублевый, но ему было отказано.

В 2014 г. сумма платежа выросла с начальных 57 до 130 тыс. руб. Артем снова хотел рефинансировать кредит и снова отказ. Он запросил выписку из банка с расчетом долга. Оказалось, что его долг стал больше, чем был сначала. А потом бесконечная череда судов.

2014 год, как и 2008, для всех валютных ипотечников был сложным. По стране прошла волна протестов и митингов. В результате по инициативе Минфина и поддержке АИЖК была разработана программа помощи ипотечным заемщикам. Программа запущена в апреле 2015 г. и действовала до мая 2017. Но была возобновлена с августа 2017 г.

Вывод прост: ипотеку нужно оформлять в той валюте, в которой заемщик получает доход. Валютная ипотека может быть востребована теми людьми, кто получает валютные доходы.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Что будет, если не платить ипотеку

Если заемщик перестал вносить платежи по кредиту, банк связывается с ним для выяснения причин неплатежа. Спустя некоторое время, если клиент не выходит на связь, банк продает долг коллекторам или обращается в суд для расторжения договора. Затем залоговую квартиру продают – так банк покрывает свои расходы. При решении вопроса не учитывают наличие иного жилья у семьи и прописанных детей.

Случай из жизни

Нина: «Взяли ипотеку и платили год. Но недавно потеряла работу и не платила по ипотеке около 7 месяцев. Я была в банке, просила их чтоб подождали, когда сама продам квартиру и верну долг вместе с просрочкой…А теперь пришли приставы, сказали что был суд и квартира арестована. И что через 10 дней меня выселят вместе с сыном. Что же мне делать, как быть»?

Важно . Если проданной квартиры будет недостаточно для погашения задолженности, у заемщика может быть изъято и другое имущество.

Однако, это крайняя мера. И если заемщик не бегает от банка и готов к диалогу, банк предлагает варианты решения проблемы.

Это могут быть кредитные каникулы с выплатой только процентов, увеличение срока кредита при снижении размера платежа, реструктуризация или рефинансирование.

При возникновении сложности с платежами лучше не доводить дело до суда. Заемщику следует сразу направить в банк письменное заявление об изменении личных обстоятельств. К заявлению прилагаются подтверждающие документы, свидетельствующие о болезни, увольнении, сокращении и т.п. Как правило, банк идет навстречу заемщику, особенно если сочтет, что в дальнейшем клиент справится с трудностями и вернет долг.

Если банк не идет на изменение условий, остается вариант обратиться в суд с такой просьбой (лучше с профессиональным юристом) или начать процедуру .

Последствиями неплатежей также могут быть:

  • испорченная кредитная история;
  • увеличение переплаты (за счет штрафов);
  • арест банковских счетов и иного имущества;
  • запрет на выезд за границу.

Выгодно или нет погашать ипотеку досрочно

Досрочное погашение выгодно заемщику, так как снижает размер переплаты. Досрочное погашение может быть полным и частичным.

Важно . Если платежи по ипотеке аннуитетные, при досрочном погашении части кредита следует выбрать вариант:

  • сократить срок кредита, убрав основной долг из последних платежей;
  • сделать перерасчет ежемесячного платежа.

Это очень важный вопрос, правильное решение сэкономит Ваши деньги. Разберемся на примере.

Пример . Сумма кредита 2 млн. руб. Ставка 9% годовых. Срок 20 лет. Аннуитетный платеж в этом случае равен 17 995 руб. Аннуитетный платеж включает в себя платежи по возврату кредита (обведены красной рамкой) и по процентам (зеленый).

Нажмите для увеличения изображения

В первом платеже возврат долга составит 2 994 руб. и сумма процентов 15 000 руб. С каждым платежом возврат основного долга растет, сумма процентов снижается.

К концу срока кредита соотношение становится обратным: платим минимум процентов (134 руб. в последнем платеже) и максимум по долгу (17 860 в последнем платеже).

Нажмите для увеличения изображения

Клиент выплатил банку 18 платежей и решил 50 тыс. руб. внести досрочно. Определим, как ему выгоднее поступить. Остаток задолженности перед банком составляет 1 942 521 руб.

В первом случае сокращают срок кредита, убирая последние платежи. В нашем случае это почти 3 платежа. Т.е. 50 тыс. покроет основной долг в последнем (240-м) платеже в сумме 17 860, в 239-м платеже в сумме 17 727 и частично в 238-м платеже. Останется на 238-й платеж непокрытой 3 182 руб. (50 000 – 17 860 – 17 727 – 17 595).

Определим экономию: 133,95 + 266,91 = 401 руб. (это сумма процентов, которые приходятся на два последних платежа – этих платежей попросту не будет).

В чем подвох? Все оставшиеся платежи (кроме последних, которые убрали и первых, которые уже уплачены) придется платить проценты с суммы, рассчитанной изначально. То есть уплата 50 тыс. досрочно никак не повлияет на платеж, на эти 50 тыс. банк также начисляет проценты.

Второй случай . Сохраняем срок кредита и делаем пересчет аннуитетного платежа. Расчет основан на остатке долга 1 942 521, уменьшенном на 50 000 руб. и 222-х платежах (240 за минусом 18 уже уплаченных). В этом случае новый ежемесячный взнос в банк составит 17 531 руб.

Определим экономию: каждый платеж уменьшится на 463 руб. (17 994 – 17 531). За оставшиеся 222 платежа экономия составит 102 786 руб.


Вывод очевиден: при частичном досрочном погашении нужно уменьшать платеж.

Для расчета в интернете есть множество калькуляторов. Они позволяют оценить основные параметры будущего кредита, в том числе:

  • ежемесячный платеж;
  • сумму всех платежей;
  • переплату.

Для этого в соответствующие ячейки вводят данные:

  • цену квартиры и сумму первоначального взноса;
  • срок – может быть указан в месяцах или годах;
  • схема выплат аннуитетная или дифференцированная (если банк дает выбор);
  • ставку процентов по выбранной программе.

Некоторые калькуляторы дополнительно учитывают страховки по кредиту, стоимость оценки недвижимости и другие траты.

Калькуляторы могут быть универсальными или заточены под конкретный банк. Например, для расчета ипотеки Сбербанка используется такой калькулятор .

Нажмите для увеличения изображения

В поле 1 выбирается подходящая программа Сбербанка, в соответствии с ней выставляются параметры в полях 2-4. Минимальные и максимальные ограничения указываются автоматически для каждой программы.

Затем нужно поставить соответствующую галочку в пунктах 5-8. Эти данные влияют на стоимость сделки.

Справа вверху появятся данные по кредиту. В нашем случае это 2 млн. по ставке 7,4% с ежемесячным платежом 30 578 руб. Чтоб увидеть весь график платежей, следует кликнуть ссылку 9. График откроется всплывающим окном.

Нажмите для увеличения изображения

Заключение

Залог недвижимости (ипотека) – главное отличие ипотечного кредита. Ипотечный кредит выдается под залог приобретаемой или имеющейся недвижимости. Недвижимость остается в собственности заемщика. Но его права на распоряжение жильем ограничены.

Банки предлагают стандартные программы кредитования и льготные, с господдержкой или по договоренности с застройщиками.

Основные претенденты на господдержку: молодые семьи, семьи с детьми, военнослужащие и молодые специалисты.

Господдержка возможна через субсидии, материнский капитал, и доплаты банкам за кредитование по низкой ставке.

Перед оформлением ипотечного кредита нужно оценить свои финансовые возможности, выбрать банк и программу, собрать полный пакет документов.

Погашение ипотечного кредита делает заемщика полноправным хозяином жилья без ограничений в правовом статусе.

Видео на десерт: Суперскоростной реактивный катер для любителей экстрима

Приветствуем! Сегодня поговорим про ипотечный кредит на приобретение жилья. Вы узнаете, что такое ипотека на покупку жилья, что нужно для приобретения жилья в ипотеку, как правильно выбрать банк и как купленная в ипотеку квартира правильно оформляется.

Жилье относится к базовым потребностям современного человека. Перед каждым взрослым человеком нередко возникает вопрос о том, как его купить, если цены непомерно высоки, а такой суммы на руках нет. Альтернатива в этом случае – ипотечное кредитование.

Покупка жилья в ипотеку подразумевает банковскую целевую субсидию, выдаваемую на длительный срок. При этом заемщик обязуется вернуть банку сумму основного кредита плюс установленные банком процентные ставки за пользование средствами. Сроки кредитования на данный тип услуги – от 5 до 30 лет. При этом приобретаемый объект остается на период кредитования в залоге у кредитной организации.

Тем, кто решился на такой шаг, предстоит сделать глубокий анализ параметров предстоящей ипотеки по нескольким критериям и сделать выбор. Такой выбор будет сопровождать потенциального заемщика на всех этапах оформления кредита. Это следующие параметры:

  • Вид ипотеки. На сегодняшний день в России ипотека реализуется коммерческими банками и с государственной поддержкой в виде специальных программ. Участие в государственных программах доступно лишь определенным категориям граждан: работники бюджетных организаций, военнослужащие и молодые семьи. Кредит с участием государства отличается более низкими процентами. Так, в 2017-году ставки варьируются в пределах 12% в противовес банковским 13-17%.
  • Тип жилья. Здесь приходится выбирать между новостройкой и вторичным жильем. Тип жилья напрямую влияют на формирование процентной ставки по ипотеке. Строящийся дом, в котором квартиры не введены в эксплуатацию, считается фактором риска для банка. Кредитор учитывает тот факт, что строительство может остановиться на любом этапе или вовсе может не приниматься на эксплуатацию государственными надзирательными органами. В случае просрочки заемщика, банк не сможет реализовать такое жилье и потеряет средства.

Выход из этой ситуации – выбор квартир тех застройщиков, кто сотрудничает с банком.

Что касается вторичного жилья, то каждый банк имеет свою карту, согласно которой должен быть расположен приобретаемый объект. Есть ряд требований к техническому состоянию: аварийные постройки, которые могут быть снесены в ближайшем будущем, не принимаются.

  • Тип платежа. Основных видов два: аннуитетный и дифференцированный. Первый вариант предполагает погашение кредита равными суммами до конца срока, а второй отличается тем, что процентные ставки будут выплачены вначале кредита, а к концу остается только погашение тела займа. По умолчанию почти все банки в России используют аннуитетный тип платежей. Но если заемщик вправе инициировать дифференцированный тип. Вопрос в том, какой вариант выгоден.

Следует учитывать, что выгодность кредита складывается из многих факторов и определяется лишь относительно. Но при прочих равных условиях дифференцированное погашение более выгодно.

  • Валюта займа. Не следует повторить ошибку тех 600 000 граждан, которые в последние годы брали ипотеку в иностранной валюте и оказались в очень затруднительном положении. Колебания валютного курса последних лет сыграли злую шутку. В 2014-2015-годах из-за разницы курса рубля в отношении валюты ежемесячные погашения заемщиков выросли почти в 2 раза. Победителями из этой ситуации выходят только банки, а заемщики теряют не только жилье, но и внесенные за него ранее средства.

Как правило, валютные кредиты всегда предлагаются по существенно низким процентным ставкам. Но как показала практика, риски непомерно высоки. Поэтому выбор должен быть сделан однозначно в пользу рубля.

Банки соглашаются на выдачу средств после того как полностью будут убеждены в минимизации собственных рисков. Этот показатель выражается в платежеспособности потенциального заемщика и ликвидности приобретаемого жилья.

Что можно приобрести в ипотеку

На заемные средства можно купить жилые и коммерческие помещения, загородные дома или коттеджи, земельные участки и даже строящиеся объекты.

Относительно покупаемого жилья каждый банк выдвигает собственные жесткие требования. Их следует уточнить в каждом финансовом учреждении отдельно. Но общий знаменатель требований идентичен. Критерии оценки недвижимости в целом касаются следующих характеристик:

  • юридическая «чистота» объекта;
  • технические характеристики;
  • ликвидность.

Ипотека жилых помещений относительно объекта требует соблюдения следующих юридических требований:

  • Квартира или дом не должны являться объектом залога или судебных разбирательств;
  • Если собственник – престарелый или несовершеннолетний или таковые состоят в доле за недвижимость;
  • Приватизированное жилье также подлежит тщательной проверке. Если есть люди, имеющие свою долю, то они могут в любое время предъявить свое право на часть имущества;
  • Владелец жилого объекта должен быть дееспособным;
  • Квартира или дом выставлен на продажу сразу по наступлению права наследства;
  • Продажа объекта по доверенности.

Подробная информация об отчуждении объектов недвижимости, о наличии арендных обязательств или судебного ареста можно получить через МФЦ или обратившись в ЕГРП. Правоустанавливающие документы выдаются в виде выписки из соответствующих реестров. Их сбором занимается сам продавец перед проведением сделки.

Показателем технического состояния является год постройки жилья. Банки отдают предпочтение постройкам, не старше 1990-годов постройки. А вот у «хрущевок», несмотря на их практичность и качество, все меньше покупательского интереса, так как уже через несколько лет они могут считаться ветхим и лишаются той малой доли ликвидности. В целом технический износ дома должен составлять не более 60%.

Некоторые банки не принимают на финансирование квартиры студийного типа. В таком случае придется подыскать жилье с отдельной кухней. Также финансированию не подлежат объекты недвижимости, в которых отсутствуют сети коммуникаций.

Высокой покупательской привлекательностью обладают строящиеся дома.

Также следует проявить внимательность к квартирам, где проведено перепрофилирование. Изменение первоначальной планировки квартиры в многоэтажном доме требует технического согласования и наличия разрешительной документации. На практике не все владельцы соблюдают эти правила.

Если делать ставку на строящееся жилье, то следует выбрать из предложений той строительной компании, которая имеет аккредитацию в выбранном банке. В противном случае велика вероятность, что банк не захочет рисковать инвестировать.

Ликвидность жилья означает ее котируемость на рынке сегодня и в течение ближайших десятилетий. Этот параметр определяется на основе экспертного заключения лицензированного оценщика недвижимости. Финансовые учреждения склонны доверять своим специалистам по оценке, чем тем, кого предпочел клиент. По этому пункту целесообразно полагаться на рекомендации потенциального кредитора.

Как выбрать банк

Россияне не испытывают сложностей при выборе банковских услуг и продукций. Количество лицензированных банков по состоянию на 2017-год составляет 623. Выбор банка в таких случаях определяется только по индивидуальным параметрам. Каковы эти параметры? Перечислим по порядку.

  1. Процентная ставка. Относительно этого пункта прогнозы специалистов на 2017-год весьма оптимистичны. В частности, стоит вспомнить речь министра финансов РФ Антона Силуанова. Согласно его мнению, в ближайшее 2 года ожидается снижение процентных ставок до 7-8%. А уже в текущем 2017-году население может выплачивать 10% годовые на жилье.

Благоприятным условием для этого должны были послужить цены на нефть и наблюдающаяся в последние годы стагнация рынка недвижимости. Однако цены на нефть не достигли ожидаемого уровня и ситуация остается нестабильной.

Но, тем не менее, можно заметить положительную динамику в ипотечных предложениях ведущих банков страны.

  1. Первоначальный взнос. Обычно эта сумма составляет от 10 до 30% от стоимости приобретаемого объекта. Но как быть, если такой суммы нет?

Ряд банков готовы оплатить всю стоимость недвижимости. В таком случае, естественно, процентные ставки будут на порядок выше. Например, Металлинвестбанк предлагает ипотечную продукцию с аналогичным названием. Такое финансирование доступно для тех, кто трудится по найму. Процентные ставки составляют 14% годовых. При этом есть важное условие – доход заемщика должен превышать сумму ежемесячных платежей по ипотеке как минимум в два раза.

Аналогичные предложения есть в банке «Возрождение» и Промсвязьбанк дают под 13% годовых.

  1. Без подтверждения доходов. Следующий нюанс касается тех 30% российских граждан, которые трудятся в теневом секторе экономики. Такие граждане получают зарплату в «конвертах», поэтому у них нет возможности подтвердить свой доход официальными справками. Некоторые банки учитывают такие реалии. Банки предоставляют ипотеку по двум документам или по справке по форме банка.

Используйте наш сервис « », чтобы сделать правильный выбор среди лучших предложений банков.

Этапы ипотечной сделки

Когда вся аналитическая часть работы по выбору ипотеки проделана, пора приступить к практической части. Ипотечная сделка состоит из нескольких этапов. Процесс получения может длиться несколько месяцев.

Сбор документов

Базовый пакет документов включает в себя следующие бумаги:

  • общегражданские паспорта участников сделки: супруги и поручители (если предполагается);
  • документ, подтверждающий семейное положение;
  • справка о доходах или 2-НДФЛ;
  • документы подтверждающие трудовую деятельность.

У каждого банка свой установленный список к документам, поэтому на практике придется собрать гораздо больше документов. С этими документами следует идти к кредитному специалисту. В банке предстоит заполнить простую анкету и подписать заявку.

Рассмотрение документов

Банк принимает документы на рассмотрение и в течение нескольких ближайших недель выносит решение: положительное или отказ. В первом случае кредитный специалист озвучит максимальную сумму, на которую заемщик может рассчитывать, и сообщит параметры приобретаемого жилья. Решение банка обычно действует в течение 2-6 месяцев. В течение этого срока необходимо подобрать подходящее жилье.

В случае отказа не стоит опускать руки. Большинство полученных справок действительно в течение 6 месяцев. Заявку следует подавать уже в другие банки.

Подбор недвижимости

Когда подходящее жилье найдено, заемщику потребуется получить копию следующих документов и отнести в банк:

  • правоустанавливающий документ на недвижимость: договор купли-продажи, мены, дарения, право наследства или другое;
  • выписка из домовой книги;
  • выписка из ЕГРП о юридической чистоте объекта;
  • копии лицевых счетов;
  • согласие совладельцев на продажу;
  • паспорта владельцев;
  • кадастровый паспорт;
  • заключение независимого оценщика;
  • технический паспорт;
  • справка из БТИ.

Стоит особо отметить пункт об оценке. Его вправе проводить специалист с соответствующей лицензией. На практике банки имеют своих штатных специалистов или аккредитованных компаний. Заключение постороннего специалиста может быть отклонено. Здесь целесообразно пользоваться услугами оценщика, рекомендуемого банком.

Сделка

На сделке участвуют три стороны: продавец, заемщик и представитель банка. Заемщик подписывает ипотечный договор. Между продавцом и покупателем подписывается договор купли-продажи. Продавец получит свои деньги со счета, куда поступят деньги от банка. Но пользоваться средствами он сможет не раньше, чем 5 дней с момента сделки.

Все расходы, связанные со сделкой, несет покупатель. Это может быть услуги нотариуса, страхование, госпошлина на регистрацию и иное.

Как закрыть и досрочное гашение

Ипотека дается на срок в среднем от 5 до 30 лет. На практике в среднем ипотека предоставляется 15 лет. По мнению специалистов, слишком большие сроки (более 20 лет), чреваты большими переплатами. Маленькие сроки создают нагрузку семейному бюджету и увеличивают риск просрочек.

В любом случае, каждый заемщик считает, что чем раньше финансовое бремя снимется с плеч, тем лучше. Это право предусмотрено на законодательном уровне. При проявлении инициативы о досрочном погашении банк не имеет право отказывать. Также законодательно запрещено финансовым учреждениям взимать дополнительные санкции или штрафы за досрочное погашение. Следует учитывать, что банки по умолчанию практикуют аннуитетные платежи, при котором риск недополучения прибыли уже учтен.

Погашение бывает следующих видов:

  • полное погашение ипотеки. После оплаты долга банк выдает соответствующую справку и документы на приобретенного объекта. История вносится в кредитный реестр. Сделка на этом считается завершенным;
  • частичное погашение аннуитета. В этом случае у заемщика есть возможность сократить срок или сумму платежей;
  • частично досрочное погашение предполагает уменьшение дифференцированных платежей: процентов и тела кредита.

Заемщик должен сообщить о своем намерении досрочной выплаты в банк. Это можно сделать разными способами от простого звонка, до посещения отделения. Все зависит от банка и его возможностей.

Выводы

Ипотека — прежде всего ценный финансовый урок, опыт в социальной дисциплине. Тем, кто решился на этот шаг, будет полезным изучить всю финансовую и юридическую часть процедуры. Не лишним будут консультации независимых специалистов и опыт других заемщиков.

Важно просчитать все варианты развития. Законодательство предполагает различные альтернативные варианты на случай отягощения ипотечных обязательств: рефинансирование, перекредитование, банкротство физических лиц или простая заявка руководству банка о продлении срока или уменьшении платежей. Такие права заемщиков делегированы законом.

Если вам требуется юридическая поддержка по ипотеке и решение в сложной ситуации, то обязательно запишитесь на бесплатную консультацию к нашему юристу в специальной форме.

Также вам будет полезен наш , который позволит вам сделать расчет ипотечного платежа.

Ждем ваших вопросов. Будем благодарны за оценку и подписку на обновления.

В последнее время все чаще можно услышать, что квартира приобретена в ипотеку. Приобрести собственное имущество в ипотеку предлагают сегодня все банки, на территории РФ. Рассмотрим, что такое ипотека на жилье и как ее получить. Отдельное внимание уделим тому, какие документы необходимо будет подготовить, и какие продукты представлены на рынке.

Первым делом необходимо разобраться, что такое ипотека. Ипотека — это разновидность залогового договора, при котором финансовая компания выдает средства клиенту, с целью приобретения собственной недвижимости. Что касается залога, то им является та квартира, на которую банк выдает средства. Сегодня финансовые компании активно выдают ипотечный продукт для приобретения квартиры, дома или даже доли в недвижимости. При этом важно учитывать, что приобретенное имущество остается в собственности заемщика, то есть покупателя. Что касается кредитора, то он является выгодоприобретателем в части фактической задолженности по кредитному договору.

В рамках закона он имеет право продать квартиру только тогда, когда заемщик перестанет вносить плату по графику. Что касается клиента, который приобретает жилье, то он не может им распоряжаться по своему усмотрению, а именно продавать, обменивать или сдавать в аренду. Пока кредит на квартиру не будет погашен в полном размере, все действия связанные с квартирой необходимо согласовывать с финансовой компанией.

Кому дадут и что для этого нужно

Оформить кредит на приобретение квартиры сегодня может практически каждый желающий, кто соответствует требованиям банка. При этом важно учитывать, что условия кредитования сегодня не существенно различаются.

Все банки выставляют ряд требований:

Возраст Что касается возраста, то большинство банков готовы сотрудничать с гражданами, в возрасте от 21 года. Получить кредит с 18 лет практически невозможно.
Предельный возраст оформления ипотеки составляет:
  • для женщин 50-55 лет
  • для мужчин 60-65 лет
Гражданство На практике крупные банки, такие как Сбербанк, готовы сотрудничать исключительно с лицами с Российским гражданством. Некоторые коммерческие банки готовы пойти навстречу иностранному гражданину и предоставить необходимую сумму денег на покупку квартиры.
Доход Наличие стабильно дохода – обязательное условие для получения ипотеки. Банк должен быть уверен в том, что долг будет погашен согласно графику.
Занятость Каждый клиент должен быть официально трудоустроенным. При этом стаж работы, в большинстве случаев, не должен быть менее 3 месяцев.
Кредитное досье При оформлении кредита банк внимательно изучает не только самого клиента, но и его кредитное прошлое. Получить деньги на приобретение дома смогут только те клиенты, которые имеют положительную историю. Банки не готовы сотрудничать с закредитованными гражданами, которые допускали многочисленные просрочки и нарушали условия кредитного договора.
Залог Кредитор готов выдать средства только на ликвидное имущество, которое можно быстро продать и погасить долг, если условия договора будут нарушены. Получить средства на приобретение ветхого или аварийного жилья не получится.
Страхование В рамках закона приобретаемое имущество необходимо застраховать по риску «конструктивные элементы». При необходимости банк может запросить оформление титульного страхования.

Ипотека в Альфа-Банке

Кредитный лимит:

от 60 000 до 50 000 000 руб.

30 лет

от 10,19 %

от 21 до 70 лет

Рассмотрение:

Ипотека в банке Открытие

Кредитный лимит:

30 лет

от 9,8 %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Кредит на большую сумму

Кредитный лимит:

10 лет

от 11,9 %

от 20 до 85 лет

Рассмотрение:

Кредит наличными

Кредитный лимит:

от 100 000 до 5 000 000 руб.

7 лет

от 10,4% %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Документы для физических лиц

Для оформления ипотеки следует подготовить перечень обязательных документов. Сразу следует отметить, что полный перечень уточняется непосредственно в офисе финансовой компании, в которой вы решили получить средства.

Стандартный пакет документов:

  • паспорт заемщика
  • второй документ заемщика на выбор: СНИЛС, ИНН или водительские права
  • для мужчин в возрасте до 27 лет — наличие военного билета
  • свидетельство о заключении брака и рождения детей (при наличии)
  • ксерокопия трудовой книжки, заверенная работодателем
  • справка о доходах, как по форме банка, так и 2НДФЛ
  • справка, подтверждающая иной источник дохода: договор аренды или выписка по вкладу
  • анкета заемщика, заполненная по форме кредитора
  • заявка на получение необходимой суммы, по форме банка

Важно учитывать, что дополнительно банк может запросить иные документы, такие как:

  • диплом о высшем образовании
  • справку с медицинского учреждения, о состоянии здоровья

Что касается поручителя или созаемщика, то ему потребуется подготовить аналогичные документы. В противном случае банк может отказать в выдаче ипотеки на законном основании.

Документы для ИП

Индивидуальные предприниматели – граждане, которые работают на себя. Для оформления ипотеки им следует подготовить:

  • паспорт заемщика
  • дополнительные документы, подтверждающие личность
  • выписка из государственного реестра предпринимателей
  • декларация, которая направляется в налоговую, как минимум за последние 12 месяцев
  • договор аренды, при наличии
  • счета и соглашения с партнерами
  • лицензия на осуществление предпринимательской деятельности
  • иные документы, подтверждающие финансовую стабильность индивидуального предпринимателя

Зачастую индивидуальные предприниматели предоставляют документы на личное имущество, которое служит гарантией возврата кредита (дополнительное залоговое обеспечение).

Выбор ипотечного кредита – важная процедура, к которой следует подойти крайне ответственно. Главное – не торопиться и внимательно изучить все условия и предложения на рынке. Для того чтобы сделать правильное решение и оформить кредит на выгодных условиях, предлагаем принимать во внимание несколько простых советов.

Сравниваем процентные ставки

Первое, с чего стоит начать – это изучение процентных ставок в крупных банках. Если внимательно изучить предложения, то станет ясно, что ставка находится в диапазоне от 10 до 15% годовых. Если вы получаете заработную плату на карту банка, то стоит уточнить условия получения кредита для корпоративных клиентов. Зачастую банки готовы зарплатникам снижать ставку на несколько пунктов.

Акции – то, что любят все клиенты. Очень часто банки, с целью привлечения клиентов, предлагают оформить кредит по минимальной ставке. Однако тут стоит учитывать, что кредитор требует:

  • внести минимальный взнос от 30-40% от стоимости приобретаемой квартиры
  • купить полис страхования в их компании

При этом важно учитывать, что аукционные кредиты оформляются на небольшой срок от 5 до 10 лет. Соглашаясь на сделку, вы должны понимать, что ставка по ипотеке будет минимальной, но ежемесячный платеж завышенным. Дополнительное внимание необходимо обратить не на проценты кредитора, а условия предоставления денег самого застройщика. Как правило, застройщики сотрудничают со многими финансовыми компаниями и предлагают льготный кредит, по ставке от 7 до 10% годов, при покупке имущества в конкретном доме. Поскольку предложений много, каждый сможет выбрать то, которое максимально подходит именно ему по процентной ставке и иным условиям кредитного соглашения.

Ипотека в Альфа-Банке

Кредитный лимит:

от 60 000 до 50 000 000 руб.

30 лет

от 10,19 %

от 21 до 70 лет

Рассмотрение:

Ипотека в банке Открытие

Кредитный лимит:

от 500 000 до 30 000 000 руб.

30 лет

от 9,8 %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Кредит на большую сумму

Кредитный лимит:

от 150 000 до 30 000 000 руб.

10 лет

от 11,9 %

от 20 до 85 лет

Рассмотрение:

Кредит наличными

Кредитный лимит:

от 100 000 до 5 000 000 руб.

7 лет

от 10,4% %

от 21 до 68 лет

Рассмотрение:

Возможность досрочного погашения

Поскольку ипотека – это долгосрочный договор, многие заемщики стараются погасить его досрочно. Важно понять, возможно ли погашение долга досрочно, без уплаты штрафов. Как показывает практика, такие выгодные условия сегодня предлагают практически все крупные банки.

Не лишним будет узнать и про условия частично-досрочного погашения. Важно уточнить:

  • как происходит оплата
  • после внесения взноса банк сокращает срок или размер платежа

Важно отметить, что именно сокращение срока будет выгодно клиенту, который принял решение погасить ипотечный договор быстрее.

Размер комиссионных

Помимо процентной ставки во время оформления следует внимательно изучить размер всех комиссий. Некоторые банки включают плату за:

  • ведение и обслуживание счета
  • различные выписки и оповещения
  • внесение ежемесячного платежа

За счет таких комиссионных размер процентной ставки может увеличиться на 2-5%. Именно поэтому при оформлении стоит писать отказ от различных дополнительных услуг или вовсе не пользоваться продуктом банка.

Условия страхования

В рамках закона каждый кредитор обязан застраховать приобретаемое имущество только по одному риску – конструктивная гибель. При этом клиент сам принимает решение, в какой страховой компании оформить защиту.

На практике банки:

  • включают дополнительные риски, такие как страхование имущества, внутренней отделки (которой зачастую на момент кредитования вовсе нет) и гражданскую ответственность перед третьими лицами
  • обязывают покупать договор страхования у них, иначе ставка будет на 1-2% увеличена

Важно понимать, что все условия – незаконны и клиент имеет право не только отказаться, но и написать жалобу в Центральный банк.

Условия расторжения договора

Следует заранее внимательно изучить условия договора и понять, в каком случае расторгнуть ипотечное соглашение может банк и клиент. Как правило, клиент может расторгнуть соглашение только в том случае – если банк нарушит условия договора, а именно завысит ставку после подписания, хотя данное право не предусмотрено условиями или начнет начислять дополнительные платы.

Банк имеет право расторгнуть договор, если:

  • при заключении клиент предоставил ложные сведения
  • заемщик не вносит оплату длительный срок

В последнем случае финансовая компания подает на расторжение, если оплата не поступала более 90 дней. Клиенту будет предложено погасить задолженность в кротчайшие сроки. Если этого не произойдет, то квартира будет продана, а долг погашен.

Как выбрать банк: самые выгодные программы

Поскольку договор оформляется на длительный срок, к выбору кредитора и программе следует подойти крайне ответственно. Что касается банка, то стоит обратить внимание на:

  • сколько финансовая компания представлена на рынке
  • наличие офисов и филиалов на всей территории РФ и за ее пределами
  • наличие лицензии
  • финансовые показатели и награды (информация доступна на официальном портале)