Все уже привыкли к тому, что на российском рынке аренды недвижимости не самое лучшее положение. Когда предложение значительно превышает спрос, трудно рассчитывать на что-то хорошее. Так что ситуация на рынке аренды довольно больно бьет по хозяевам жилья, некоторые из которых дошли до того, что просто перестают сдавать свою жилплощадь, а стремятся продать ее. Главный мотив — избавление от лишней головной боли и нежелание идти на уступки арендаторам.
Но иногда на рынке аренды недвижимости возникают и положительные тенденции. Среди последних — спрос на наиболее низкобюджетные варианты найма столичных квартир превысил неожиданно предложение сразу на 12 процентов. А это, между прочим, рекордное значение начиная с 2013 года. Что касается стоимости найма доступных лотов, то за четыре кризисных года уменьшилась в диапазоне от 3,5 до 20 процентов.
И еще немного о финансовой стороне вопроса. Цена предложения на рынке аренды эконом-класса, за четыре года усредненные ставки найма однокомнатных квартир снизились на 3,5 процента. В свою очередь, двухкомнатное жилье подешевело на 13, а трехкомнатные квартиры сразу на 20 процентов.
А вот в более дорогих сегментах арендного жилья дела обстоят печально. Например, в бизнес-классе за последний год ставки найма однушек снизились в среднем на 2,8 процента, двухкомнатных — на 1,7, а трехкомнатных — почти на 2 процента.
Нельзя не сказать, что в настоящее время объекты высоких ценовых сегментов доступны для меньшей части арендаторов. Это традиционно в период экономических катаклизмов собственники именно этих квартир резко теряют своих квартирантов, даже несмотря на существенное понижение арендных ставок.
С ценами на рынке аренды сейчас вообще творится нечто интересное. Так, 75 процентов наймодателей квартир бизнес-класса вынуждены постоянно снижать арендные ставки. Если не уступить потенциальному арендатору 20 процентов от первоначальной цены, то сдавать жилье можно бесконечно долго.
Схожая ситуация и в сегменте арендного жилья премиум-класса. Здесь более 60 процентов владельцев жилья принимают “правила игры” и уменьшают арендную плату. И в этом нет ничего удивительного и никакого “аттракциона невиданной щедрости” не наблюдается. Все гораздо прозаичнее — при простое такие квартиры приносят своим владельцам ощутимые финансовые убытки, поскольку их содержание требует немалых затрат.
Заместитель директора Департамента аренды квартир компании “Инком-Недвижимость” Оксана Полякова замечает, что в непростые для столичного рынка аренды 2014 и 2015 годов, когда предложение более чем в два раза превышало спрос, наблюдалось минимальное снижение цен: По словам эксперта, наймодатели, понимая неизбежность торга и скидок, “держали” заявляемую в объявлениях стоимость практически на докризисном уровне.
“Позже, в процессе адаптации участников рынка к новым экономическим условиям, спрос на низкобюджетные лоты начал расти, что фактически отменило дисконт при аренде жилья этой категории, но и сделало нерациональным указание в объявлении завышенных арендных ставок. Наймодатели, желающие избежать простоя своего объекта, стали готовы к разумной коррекции цены предложения. В целом же речь пока не идет о кардинальных изменениях в доходности найма, даже в “высокий” сезон. Удалось быстро сдать квартиру, избежать ее простоя и потери денег - это и есть прибыль”, — резюмирует Оксана Полякова.
В июле 2017 года аренда жилья в Москве продолжила дешеветь. Ставки в зависимости от класса объектов и комнатности упали на 0,7-4,2% к предыдущему месяцу. Причем стоимость съемной недвижимости уменьшилась пропорционально данным параметрам. Исключением оказались «однушки» низкого сегмента. На них цены выросли примерно на 0,5%. Такие данные озвучили аналитики рынка аренды жилой недвижимости.
Так, 1-комнатную квартиру эконом-класса в Москве в среднем можно снять за 25 тысяч рублей в месяц. 2-комнатные, продемонстрировав стагнацию в июне, в июле стали доступнее на 0,9% - 28 тысяч рублей. 3-комнатные потеряли 2,3% в стоимости до 38 тысяч рублей.
Здесь стоит отметить, что аналитики и эксперты предоставляют усредненные данные и показатели. Однако, на сегодняшний день, например, 1 комнатная квартира эконом класса за 20 тысяч рублей или 2-х комнатная за 25 тысяч не такая уж большая редкость на рынке.
Схожая тенденция зафиксирована и в комфорт-классе. Где «однушки» подорожали до 36 тысячи рублей в месяц — на 0,6%. «Двушки» скинули 0,7% — до 42-х тысяч рублей. Теперь они стоят почти как «трешки» эконом-класса. Ставки на «трешки» комфорт-класса снизили на 3% — до 50 тысяч рублей.
А вот в высоком сегменте цены на объекты в аренду скорректировались только вниз. Несмотря на то, что еще в апреле показывали повышение. 1-комнатные квартиры бизнес-класса теперь дешевле на 1% — 50 тысяч рублей. 2-комнатные обойдутся в 60 тысяч (минус 2,4%). 3-комнатные — в 75 тысячи (минус 3,8%).
Элитные «однушки» сбросили 3% к июлю до 95,3 тысячи рублей и оказались дороже «трешек» бизнес-класса. «Двушки» элит-класса утратили 2,9% до 131,7 тысячи. «Трешки» — 4,2% до 173,7 тысячи.
Кризисные явления в экономике отразились на рынке аренды жилья в Москве. Наниматели комфорт-класса, которым теперь сложнее оплачивать такую квартиру, переезжают в эконом-сегмент. Поэтому на самые дешевые объекты спрос упал меньше всего, следовательно, и цены.
Кроме тренда смены класса съемного жилья появился таковой в отношении типа помещений. Ранее проживающие в 3-комнатных квартирах переселились в 2-комнатные, а те, кто был в «двушках», - в «однушки». Последние же все чаще начали предпочитать комнаты или совместную аренду, которая в кризис стала крайне актуальной.
По поводу съемной высокобюджетной недвижимости эксперт дополнил, что цены сократились из-за стабилизации курса рубля к доллару. Так как многие собственники оценивают дорогостоящие квартиры в долларах, даже если выставляют нанимателям платежи в рублях.
Аналитики и эксперты прогнозируют дальнейшее укрепление тенденции удешевления аренды качественного жилья в Москве.
Исследование, проведенное федеральным порталом о недвижимости «Мир квартир» вновь продемонстрировало, что среднестатистический россиянин, живущий на одну зарплату, с большим трудом сможет позволить себе приобрести даже однокомнатную квартиру. Полностью откладывая заработанные деньги, он накопит на однушку в столице своей родины лишь за 19 лет. Быстрее всего с этой задачей справится житель Ямало-ненецкого автономного округа (7 лет), а дольше всего придется копить тем, кто проживает сейчас в Мордовии (почти 36 лет). В целом на приобретение однокомнатной квартиры в столице своего федерального округа россиянину потребуется от 3 до 30 лет.
Понятно, что в таких условиях для многих жителей страны перспектива вселиться в собственную квартиру откладывается в лучшем случае на многие годы, а в худшем вообще не светит до конца жизни. Приходится констатировать, что государственная жилищная политика зашла в тупик. И следует искать выход на других направлениях.
Как считает представитель Национального агентства развития жилищных фондов социального и коммерческого найма Юрий Сафонов, в стране срочно нужно развивать рынок арендного жилья. Сегодня же правит бал «черный» рынок такого жилья. Только в Москве он достигает 4 млрд. долларов. В итоге городская казна ежегодно недополучает 12 млрд. рублей налогов. Согласно данным московской налоговой инспекции, 120 тыс. москвичей имеют в собственности более чем одну квартиру. Из них официально заключили договора на аренду и платят налоги только 5 тыс. Проблема в том, что практически весь этот рынок нелегальный и в основном сдают квартиры их владельцы. Не существует крупных структур, для которых аренда жилья является серьезным бизнесом.
А ведь во всем мире люди живут не только в собственном жилье, огромное число жителей планеты арендуют дома и квартиры. Во многих развитых странах уровень арендного жилья составляет большую его часть. В Швейцарии она равна 34 %, в Великобритании доходит до 54 %, в США – оплоте частного домовладения – в аренде находится 23 % жилищ. Кстати, до 1917 г. в Москве 48 % жилищного фонда сдавалось в наем его собственниками.
Становится ясно, что была допущена стратегическая ошибка. В свое время в основу национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России» лег принцип, согласно которому квартира или дом должны быть во владении у того, кто в нем проживает. А вот сами жители, как выясняется, придерживаются других приоритетов. Проведенное исследование выявило довольно неожиданные тенденции. На первом месте среди критериев при выборе жилья, безусловно, стоит цена. А исходя из цены люди уже выбирают метраж квартиры. Второй критерий – количество комнат, как они распределяются среди членов семьи. На третьем месте фактор, который за два последних года
с 7-й позиции вышел на 3-ю – это окрестная инфраструктура, то самое обеспечение комфортного проживания, которое дает дом вне стен квартиры. Все большее значение приобретает кредитоспособность покупателя: на сегодняшний день более половины населения, приобретающего жилье в новостройках, пользуется ипотечными кредитами, хотя на вторичном рынке этот показатель в зависимости от региона колеблется от 5 % до 15 %. А вот, если говорить о праве собственности, то оно стоит последним пунктом. Для того, чтобы решить свой жилищный вопрос, этот фактор люди не рассматривают, как главный. И это крайне важно.
Существуют в мире разные схемы строительство арендного жилья. Канада, провинция Онтарио со столицей Торонто – крупнейший финансовый центр страны. Здесь действует компания, которая полностью принадлежит местным властям. Она имеет в собственности около 30 тыс. квартир. Квартиры разные, их сдают семьям, чей доход ниже определенного уровня. Именно от него зависит размер арендной платы. И с ростом доходов она тоже растет.
Капитал компании складывается из трех источников. Первый – поступления от аренды квартир. Второй источник – финансирование со стороны провинции. Третий – прибыль от участия в различных коммерческих проектах, связанных со строительством жилья. В планах компании в ближайшие пять лет дополнительно построить 35-40 тыс. квартир. Но и этого мало. По мнению руководства компании, если к этому количеству добавить еще 25-30 тыс. квартир, то потребность в таком жилье будет полностью удовлетворена.
В России сектор легального арендного жилья только еще предстоит создать. Пока же существуют лишь отдельные подобные проекты. Но они в большинстве своем не носят рыночного характера, а потому не пригодны для массового тиражирования. Так, в Новосибирске соорудили три дома для ученых, в Калуге построенный дом для сдачи в аренду скупили крупные иностранные компании для своих сотрудников. При этом область взяла на себя бремя по полному погашению процентов за кредит застройщика.
По словам Юрия Сафонова, регионы проявляют намерение развивать рынок арендного жилья, но подходы у всех разные. И это сильно тормозит весь процесс. К тому же строителям это пока не выгодно. Если будет большое количество сдаваемых в аренду квартир, это снизит цены на продаваемые в собственность квартиры, ударив по застройщикам. Однако на сегодня это самый реальный путь по увеличению объемов вводимого в стране жилья. В нынешних условиях это сделать трудно в силу ограниченного платежеспособного спроса со стороны населения.
Однако, несмотря на сложности первоначального периода, сектор арендного жилья надо непременно развивать. Жизнь показала, что сделанная в свое время ставка на ипотеку не оправдала себя, за последние 5 лет менее 4 % россиян смогли воспользоваться ипотечными кредитами. И это при том, что 60 % жителей страны нуждаются в улучшение жилищных условий. В первую очередь такая ситуация бьет по молодым, у них нет реальной возможности вселиться в свой дом или квартиру. А это имеет множество негативных последствий, в том числе и демографических. Сегодня в Росси
де-факто действует принцип: «где живешь, там и работаешь». А если рядом с жильем нет работы? У нас слабый перелив рабочей силы, что тормозит экономическое развитие. Но он вряд ли увеличится до тех пор, пока не сформируется рынок доступного арендного жилья.
Как считает Сафонов, строить отдельные арендные объекты бессмысленно, таким способом рынок не создать, нужна комплексная застройка, целые районы арендных домов. Но для этого требуется законодательная база, а также набор экономических стимулов. В первую очередь предоставление земельных участков по льготным расценкам и вне конкурса.
Для развития этого рынка требуется изменение градостроительной политики, арендные массивы должны располагаться в самых разных районах городов. Было бы большой ошибкой создавать арендные гетто, где неизбежно стала бы развиваться своя арендная субкультура. В результате общество может получить еще один очаг напряженности и социальной нестабильности. К тому же неверно считать, что арендное жилье предназначено исключительно для небогатых слоев населения; уже сегодня в доходных домах живут высокооплачиваемые специалисты. И это направление также необходимо развивать.
Но отсюда вытекает вопрос: где и по каким проектам ставить такие объекты? Сегодня наметилась не самая лучшая тенденция, АИЖК выпустила новый продукт «арендное жилье». Предполагается строительство квартир площадью в 17 кв. м. Но кому они нужны? Мы избавляемся от «хрущевок» и снова их плодим. Нас бросает из одной крайности в другую: либо сооружаем комфортное, но недоступное жилье, либо – доступное, но не комфортное. Вряд ли это тот путь, по которому стоит идти.
Что творится с экономикой
Ни для кого не секрет, что в настоящее время экономика России переживает не лучшие времена. Падение рубля, рост цен на товары и услуги, инфляция, замедленные темпы производства - всё это свидетельствует о продолжающемся несколько лет кризисе.
Такая ситуация в экономике страны неизбежно ведёт к ухудшению благосостояния граждан. По данным социологов, которые проводили опросы в двух первых кварталах 2017 года, россияне стали больше экономить на продуктах, лекарствах и одежде.
Рынок недвижимости подвержен застою вследствие негативных процессов протекающих в экономике России.
Как отмечают аналитики, рынок недвижимости в текущем году упал почти на 8%. Заметно снизилась стоимость за один квадратный метр жилья: в Москве этот показатель составил около 180 тыс. рублей. В целом, реальные цены на недвижимость в столице упали примерно на 10%.
Заметное снижение цен наблюдается на вторичном рынке жилья. Спрос на такую недвижимость резко падает, и продавцам ничего не остаётся, как снижать стоимость своих квартир. По итогам первого квартала 2017 года, снижение составило по разным оценкам порядка 5%. Таким образом, цены на новостройки и на вторичное жильё практически сравнялись. Хотя раньше первые были дешевле почти на 20%.
Сейчас всё больше граждан стремятся переехать в новостройки. И это понятно: качество жилья там гораздо выше, чем в тех же «панельках». Что же происходит с ценами на такие квартиры? Стоимость новостроек неустанно ползёт вверх. Связано это с бюджетом застройщиков и ограниченностью свободных площадей в Москве для нового строительства жилья. Таким образом, цены будут колебаться от 150 до 200 тыс. рублей за «квадрат».
Рынок аренды квартир
Ощутимые изменения можно наблюдать и на рынке аренды недвижимости. Здесь так же происходит значительное снижение цен. Например, стоимость однокомнатной квартиры в Москве, по сравнению с 2014 годом, упала более чем на 15%.
Тенденция на падение цен наблюдается ещё с начала 2015 года, и сейчас продолжает двигаться в том же направлении. В чём же причина? Дело в том, неуклонно растет предложение квартир, а спрос на жильё в российской столице резко снижается. Арендаторы, приехавшие из провинции, вынуждены возвращаться на родину, поскольку не могут найти в Москве достойную работу. Таким образом, основная причина падения цен кроется в недостатке рабочих мест и излишним предложением квартир в наем. Дополнительно на цены аренды квартир давит сезонный фактор. Многие москвичи на лето уезжаю за город на отдых.
Как отмечают эксперты, отток нанимателей жилья в текущем году бьёт все рекорды. В итоге, цены на «однушки» упали в среднем с 33 тыс. до 29,8 тыс. рублей.
Рассмотрим более подробно ценовую картину на аренду жилья в Москве. Здесь всё зависит от района расположения квартиры.
Исходя из данных таблицы, можно увидеть, что самые бюджетные варианты жилья можно встретить в Южном округе. Достаточно приемлемые предложения есть и в Северном, и в Юго-западном округах. А вот в Центре арендовать недорогую квартиру практически невозможно.
Однако заоблачные цены на недвижимость вовсе не радуют потенциальных покупателей. Как показывает статистика, большая часть людей (порядка 70%) готова платить только за жильё, стоимость которого не превышает 30 тыс. рублей в месяц.
В период нынешнего кризиса, когда доходы населения падают, многие арендаторы ищут хозяев, готовых предоставить хотя бы какую-нибудь скидку. Собственники нередко готовы снижать первоначальную цену, особенно если речь идёт о квартирах эконом-класса. В случаях же с более дорогим жильём арендодатель может сделать скидку в 4-5 тыс. рублей. Есть также возможность сэкономить, если произвести ремонт в нанимаемой квартире за свой счет.
Но везде ли наблюдается такая же динамика на рынке недвижимости, как в Москве? Давайте рассмотрим, что происходит в других регионах страны.
По данным специалистов, средняя стоимость однокомнатной квартиры в большинстве регионов России равна 13 тыс. рублей. Этот показатель составляет 38% от средней зарплаты граждан. В прошлом и позапрошлом году он равнялся 43% и 48% соответственно.
Удивительно, но, как сообщает Росстат, в текущем году самая высокая средняя стоимость «однушки» была зафиксирована в Сахалинской области и составила почти 30 тыс. рублей. К слову, это на 2 тыс. дороже, чем в столице.
Также достаточно высокие ценники можно увидеть в Чукотском автономном округе (около 23 тыс.), в Ненецком автономном округе (26 тыс.) и в городе Симферополь. Не похвастаются дешевизной и Нижний Новгород (18 тыс.), Ростов-на-Дону (16 тыс.), Казань (15 тыс.). Самое доступное жильё зафиксировано в Мордовии, Кирове, Чебоксарах, Пензе и Орле (7-7,5 тыс.). В остальных регионах России цены на однокомнатные квартиры варьируются от 8 до 14 тыс. рублей за месяц.
К слову, в нашей стране уже был период, когда стоимость аренды резко падала: с 2009 по 2013. В это время цены на жильё снизились почти на 10%. Однако такой ситуации, как в нынешнем 2017 году, ещё не наблюдалось. Хотя цены казалось бы достигли своего «дна», собственники неохотно, но снижают стоимость.
Кризис, охвативший экономику нашей страны, серьёзно повлиял на состояние рынка аренды и рынка недвижимости в целом. Цены стремительно падают, но сохранится ли такая динамика в конце 2017 года?
Пока эксперты не пришли к однозначным выводам. Однако многие из них считают, что в этом году уже не стоит ожидать серьёзных изменений на рынке аренды. Другие настроены более оптимистично: они утверждают, что цены на жильё в ближайшем времени перестанут падать и, с большой долей вероятности, начнут слабо расти.
Более радостные прогнозы ожидаются в 2018 году. По мнению аналитиков, экономика страны немного стабилизируется, и средняя цена аренды квартир медленно, но верно пойдёт вверх. Конечно, на большие скачки надеяться не стоит. По предварительным расчётам, стоимость возрастёт только на 5%.
Что касается стоимости квартир в новостройках, то здесь положительную динамику можно будет наблюдать уже в текущем году. Связано это с тем, что строительные материалы и грузоперевозки подорожают. Такая ситуация вынудит застройщиков поднять цены на свои квартиры. Однако покупателям не стоит беспокоиться: качество сдаваемых объектов так же должно повыситься.
Ещё одна новость, которая, вероятно, повысит спрос на новостройки, - снижение ставки на ипотеку. Это позволит немного «встряхнуть» рынок недвижимости и настроить его на дальнейший рост.
Интересна ситуация и на рынке вторичного жилья. По прогнозам экспертов, в 4 квартале текущего года можно ожидать достаточно серьёзный всплеск продаж и рост цен за квадратные метры жилья.
В целом, на основании прогнозов аналитиков, можно сделать следующие выводы: падение рынка недвижимости, в том числе и аренды, до конца текущего года должно прекратиться. Подтверждает это, в первую очередь, тот факт, что нисходящий цикл в экономике подходит к концу, и в ближайшем времени есть надежда на восстановление. Полная стабилизация рынка недвижимости может произойти лишь через 2-3 года.
.
Пока предложения собственников желающих превышает спрос.
Что творится с экономикой Ни для кого не секрет, что в настоящее время экономика России переживает не лучшие времена. Падение рубля, рост цен на товары и услуги, инфляция, замедленные темпы производства - всё это свидетельствует о продолжающемся несколько лет кризисе. Такая ситуация в экономике страны неизбежно ведёт к ухудшению благосостояния граждан. По данным социологов, которые проводили опросы в двух первых кварталах 2017 года, россияне стали больше экономить на продуктах, лекарствах и одежде. Рынок недвижимости подвержен застою вследствие негативных процессов протекающих в экономике России.
Ситуация на рынке недвижимости
Как отмечают аналитики, рынок недвижимости в текущем году упал почти на 8%. Заметно снизилась стоимость за один квадратный метр жилья: в Москве этот показатель составил около 180 тыс. рублей. В целом, реальные цены на недвижимость в столице упали примерно на 10%. Заметное снижение цен наблюдается на вторичном рынке жилья. Спрос на такую недвижимость резко падает, и продавцам ничего не остаётся, как снижать стоимость своих квартир. По итогам первого квартала 2017 года, снижение составило по разным оценкам порядка 5%. Таким образом, цены на новостройки и на вторичное жильё практически сравнялись. Хотя раньше первые были дешевле почти на 20%. Сейчас всё больше граждан стремятся переехать в новостройки. И это понятно: качество жилья там гораздо выше, чем в тех же «панельках». Что же происходит с ценами на такие квартиры? Стоимость новостроек неустанно ползёт вверх. Связано это с бюджетом застройщиков и ограниченностью свободных площадей в Москве для нового строительства жилья. Таким образом, цены будут колебаться от 150 до 200 тыс. рублей за «квадрат».Рынок аренды квартир
Ощутимые изменения можно наблюдать и на рынке аренды недвижимости. Здесь так же происходит значительное снижение цен. Например, стоимость однокомнатной квартиры в Москве, по сравнению с 2014 годом, упала более чем на 15%. Тенденция на падение цен наблюдается ещё с начала 2015 года, и сейчас продолжает двигаться в том же направлении. В чём же причина? Дело в том, неуклонно растет предложение квартир, а спрос на жильё в российской столице резко снижается. Арендаторы, приехавшие из провинции, вынуждены возвращаться на родину, поскольку не могут найти в Москве достойную работу. Таким образом, основная причина падения цен кроется в недостатке рабочих мест и излишним предложением квартир в наем. Дополнительно на цены аренды квартир давит сезонный фактор. Многие москвичи на лето уезжаю за город на отдых. Как отмечают эксперты, отток нанимателей жилья в текущем году бьёт все рекорды. В итоге, цены на «однушки» упали в среднем с 33 тыс. до 29,8 тыс. рублей. Рассмотрим более подробно ценовую картину на аренду жилья в Москве. Здесь всё зависит от района расположения квартиры. Исходя из данных таблицы, можно увидеть, что самые бюджетные варианты жилья можно встретить в Южном округе. Достаточно приемлемые предложения есть и в Северном, и в Юго-западном округах. А вот в Центре арендовать недорогую квартиру практически невозможно. Однако заоблачные цены на недвижимость вовсе не радуют потенциальных покупателей. Как показывает статистика, большая часть людей (порядка 70%) готова платить только за жильё, стоимость которого не превышает 30 тыс. рублей в месяц. В период нынешнего кризиса, когда доходы населения падают, многие арендаторы ищут хозяев, готовых предоставить хотя бы какую-нибудь скидку. Собственники нередко готовы снижать первоначальную цену, особенно если речь идёт о квартирах эконом-класса. В случаях же с более дорогим жильём арендодатель может сделать скидку в 4-5 тыс. рублей. Есть также возможность сэкономить, если произвести ремонт в нанимаемой квартире за свой счет. Но везде ли наблюдается такая же динамика на рынке недвижимости, как в Москве? Давайте рассмотрим, что происходит в других регионах страны. По данным специалистов, средняя стоимость однокомнатной квартиры в большинстве регионов России равна 13 тыс. рублей. Этот показатель составляет 38% от средней зарплаты граждан. В прошлом и позапрошлом году он равнялся 43% и 48% соответственно. Удивительно, но, как сообщает Росстат, в текущем году самая высокая средняя стоимость «однушки» была зафиксирована в Сахалинской области и составила почти 30 тыс. рублей. К слову, это на 2 тыс. дороже, чем в столице. Также достаточно высокие ценники можно увидеть в Чукотском автономном округе (около 23 тыс.), в Ненецком автономном округе (26 тыс.) и в городе Симферополь. Не похвастаются дешевизной и Нижний Новгород (18 тыс.), Ростов-на-Дону (16 тыс.), Казань (15 тыс.). Самое доступное жильё зафиксировано в Мордовии, Кирове, Чебоксарах, Пензе и Орле (7-7,5 тыс.). В остальных регионах России цены на однокомнатные квартиры варьируются от 8 до 14 тыс. рублей за месяц. К слову, в нашей стране уже был период, когда стоимость аренды резко падала: с 2009 по 2013. В это время цены на жильё снизились почти на 10%. Однако такой ситуации, как в нынешнем 2017 году, ещё не наблюдалось. Хотя цены казалось бы достигли своего «дна», собственники неохотно, но снижают стоимость.Чего ожидать на рынке аренды во второй половине 2017 года
Кризис, охвативший экономику нашей страны, серьёзно повлиял на состояние рынка аренды и рынка недвижимости в целом. Цены стремительно падают, но сохранится ли такая динамика в конце 2017 года? Пока эксперты не пришли к однозначным выводам. Однако многие из них считают, что в этом году уже не стоит ожидать серьёзных изменений на рынке аренды. Другие настроены более оптимистично: они утверждают, что цены на жильё в ближайшем времени перестанут падать и, с большой долей вероятности, начнут слабо расти. Более радостные прогнозы ожидаются в 2018 году. По мнению аналитиков, экономика страны немного стабилизируется, и средняя цена аренды квартир медленно, но верно пойдёт вверх. Конечно, на большие скачки надеяться не стоит. По предварительным расчётам, стоимость возрастёт только на 5%. Что касается стоимости квартир в новостройках, то здесь положительную динамику можно будет наблюдать уже в текущем году. Связано это с тем, что строительные материалы и грузоперевозки подорожают. Такая ситуация вынудит застройщиков поднять цены на свои квартиры. Однако покупателям не стоит беспокоиться: качество сдаваемых объектов так же должно повыситься. Ещё одна новость, которая, вероятно, повысит спрос на новостройки, - снижение ставки на ипотеку. Это позволит немного «встряхнуть» рынок недвижимости и настроить его на дальнейший рост. Интересна ситуация и на рынке вторичного жилья. По прогнозам экспертов, в 4 квартале текущего года можно ожидать достаточно серьёзный всплеск продаж и рост цен за квадратные метры жилья. В целом, на основании прогнозов аналитиков, можно сделать следующие выводы: падение рынка недвижимости, в том числе и аренды, до конца текущего года должно прекратиться. Подтверждает это, в первую очередь, тот факт, что нисходящий цикл в экономике подходит к концу, и в ближайшем времени есть надежда на восстановление. Полная стабилизация рынка недвижимости может произойти лишь через 2-3 года.Обсуждая с коллегами риэлторами состояние рынка аренды квартир в Москве, все согласились с мнением, что пока никаких позитивных сигналов в экономике не наблюдается. Причин для роста стоимости жилья сдаваемого в аренду нет .Пока предложения собственников желающих
Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ, проект № 16-02-00530
Аннотация . В статье рассматриваются проблемы развития рынка арендного жилья в России и варианты их решений. Рассматриваются механизмы стимулирования строительства нового арендного жилья - с предоставлением ипотеки на многоквартирный комплекс и с организацией закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Ключевые слова : арендное жилье, социальное арендное жилье, аренда.
Последние 15 лет Правительство России активно стимулирует развитие рынка жилья в стране. Рост городского населения требует решения «квартирного» вопроса, который становится весьма актуальным. Однако существующие механизмы сталкиваются с проблемами роста цен, в том числе и на жилье, и проблемами правового характера, когда почти построенный дом не могут сдать в эксплуатацию из-за выявленных нарушений. Происходит сокращение объемов жилищного строительства, проблема не разрешается. Согласно законам рынка государство стимулирует спрос на приобретение недвижимости в собственность, что приводит, в основном, к ее удорожанию .
Альтернативой может стать развитие арендного сектора жилья. Нельзя сказать, что существует некая единая мировая практика на этот счет. Так в Бельгии, как и в России, велика доля жилья в собственности, тогда как в Германии более половины жилья находится в аренде . Поэтому стоит рассмотреть возможности развития арендного сектора как фактора улучшения жизни граждан России.
Сегодня покупка жилья в нашей стране является весьма затратной и требует от домохозяйства больших инвестиций. Ипотечные кредиты могут достигать 30 лет. При этом коммунальные платежи, несмотря на постоянный рост, все еще приемлемы для большинства населения. В ряде же европейских стран основной проблемой для населения становятся именно коммунальные платежи, поэтому там активнее развивается арендный сектор. Разговоры о рыночном налоге на недвижимость в России ведутся уже давно, и пока они остаются разговорами, можно быть уверенным, что доля арендного жилья останется невелика. Однако это не означает, что от последнего стоит вообще отказаться. В царской России почти половина городского населения проживала именно в арендном жилье .
По оценкам Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства приобрести жилье в собственность в 2010 году могли около 20% россиян, тогда как арендовать аналогичное жилье могли бы уже 42%. По мнению специалистов Фонда, при правильном информировании населения, это решило бы проблемы более чем 9 млн. домохозяйств .
Низкий уровень развития арендного жилья должен быть связан с какими-то противоречиями, разберем их подробнее. Во-первых, теневой характер современного рынка аренды. Большинство арендодателей это частные лица, получившие жилье по наследству. Договора аренды в таких случаях заключаются на срок до 11 месяцев, что позволяет не регистрировать их в обязательном порядке в налоговых органах. Следовательно, этот рынок почти не контролируется. С другой стороны, государство недополучает часть доходов, которые можно было бы направить на развитие инфраструктуры и строительство нового жилья. Разумеется, работа по модернизации данной сферы ведется: собственникам предлагают специальные налоговые режимы, вводится специальная патентная система и система штрафов. Заметим, что серьезно повлиять на данную сферу государство пока не смогло. Одной из возможных альтернатив могло бы стать появление специализированных компаний, управляющих имуществом арендодателей и предоставляющих жилье в аренду на рыночных условиях арендаторам. Данный подход также не лишен недостатков, т.к. норма прибыли для компании будет невелика. По некоторым оценкам даже в условиях дефицита жилья доходность арендного жилья не превышает 5-8% годовых , что не обеспечит возврата средств даже в долгосрочной перспективе. Очевидно, что продажа квартир намного более рентабельна для застройщика. Доходность на уровне 5-8% в год не превышает доход по депозиту, но требует гораздо больше внимания и времени. В этих условиях стимулирование строительства арендного жилья является необходимым условием, но нужным ли?
Во-вторых, практически отсутствует нормативно-правовая основа для строительства арендного жилья. В последнее время появляется все больше апартаментов, но их статус до сих пор не определен. С одной стороны это нежилые помещения, в которых невозможно зарегистрироваться официально («прописаться»). Они не дают право на пользование бесплатными медицинскими и другими социальными учреждениями. Например, записать ребенка в детский сад получится только при наличии мест, после распределения их среди граждан, имеющих постоянную прописку. Подобное «нежилое жилье» не требует от застройщика создания инфраструктуры и может быть гораздо плотнее, чем застройка «жилых» районов. С другой стороны, компании также не понимают, что такое арендное жилье и в чем может быть прибыль, потому что не определены эти принципы, отсутствует налоговые льготы и другие стимулы.
Министерство регионального развития РФ в 2011 году предприняло попытку развития строительства арендного сектора жилья. Для реализации программы предусмотрено два варианта поддержки предприятий . Во-первых, стимулирование строительных компаний в верхнем и среднем ценовом сегменте с помощью льготных кредитов на строительство многоквартирного арендного жилья. Во-вторых, поддержка компаний, ориентированных на строительство арендного жилья эконом-класса, с помощью налоговых зачетов, сокращения облагаемой налогами базы инвестиционных затрат. Строительство подобного жилья считается социально значимым проектом.
Инструментом реализации планов Министерства в сфере социального арендного жилья должны стать 2 модели. Во-первых, государство предоставляет участок и подводит коммуникации, а застройщик обязуется построить дом. Построенный дом выкупается управляющей компанией, которая формируется в партнерстве муниципальных властей и бизнеса, для дальнейшей сдачи жилья в аренду. Во-вторых, государство и частные компании создают закрытый паевой инвестиционный фонд, который строит жилье и передает управляющей компании. Жилье при этом является собственностью пайщиков, а обслуживание населения передается управляющей компании. Таким образом, в первом варианте господдержки акцент делается на земле и инфраструктуре, а во втором на налоговых льготах, получаемых закрытыми паевыми инвестиционными фондами.
Тем не менее, серьезного развития проблема строительства социального арендного жилья до сих пор не получила. Одной из главных причин, скорее всего, является низкая прибыльность данного предприятия.
Список литературы
- Горюшкин Антон Андреевич Строительство арендного жилья: проблемы и перспективы // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. № 1 С.84-88.
- Гришанов В.И., Гузанова А.К., Ноздрина Н.Н., Чурин В.В., Шаров С.Ю., Шнейдерман И.М. Критерии и индикаторы социально-ориентированной жилищной политики / Народонаселение современной России: воспроизводство и развитие/ Глава 5.5 в коллективной монографии / Под ред. проф. Локосова В.В. - М: Изд-во «Экон-информ», 2015, ИСЭПН РАН. С.371-390.
- Жарков С. Москва снова желает строить «доходные дома». [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/27329.html (дата обращения 16.10.2016).
- Ступин И. Рантье прощупывают почву. [Электронный ресурс] // Журнал «Эксперт», № 17 (751) [Офиц. сайт]. URL: http://expert.ru/expert/2011/17/rante-proschupyivayut-pochvu/ (дата обращения 16.10.2016)
- Шмелев Н. Доходные дома: как сохранить баланс интересов? [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/29493.html (дата обращения 16.10.2016).
- Шмелев Н. Жилье в России арендуют в 2-4 раза реже, чем в США и Европе! [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/35024.html (дата обращения 16.10.2016).