Налог на аренду нежилого помещения. Налогообложение при сдаче физическим лицом нежилого помещения в аренду. Общие вопросы заключения договора аренды

Вопрос: нужно ли физическому лицу, которое сдаёт нежилое помещение (гараж или хоз.постройку) индивидуальному предпринимателю, а) менять статус помещения (если да, то какой это должен быть статус?) и б) регистрироваться как ИП, чтобы не попасть под ответственность за незаконную предпринимательскую деятельность?
Алексей

Менять назначение нежилого помещения не требуется, сдавать будете именно в том виде в котором есть.

По поводу ИП нет однозначного ответа.

Вопрос: О налогообложении доходов физлица от сдачи в аренду нежилого помещения.
Ответ:
МИНИСТЕРСТВО ФИНАНСОВ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
ПИСЬМА
от 22 июля 2016 г. N 03-11-12/43108, от 24 июня 2016 г. N 03-11-11/37017
Департамент налоговой и таможенной политики рассмотрел запрос и на основании полученной информации сообщает следующее.
Согласно статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) предпринимательской деятельностью является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В случае если сдача физическим лицом в аренду нежилого помещения отвечает вышеуказанным признакам предпринимательской деятельности, физическое лицо должно быть зарегистрировано в качестве индивидуального предпринимателя с указанием соответствующего вида деятельности.
Статьей 23 ГК РФ предусмотрено, что гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.
Порядок государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя установлен статьей 22.1 Федерального закона от 8 августа 2001 г. N 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».
Доходы, полученные от сдачи в аренду имущества (нежилого помещения), подлежат налогообложению как доходы, полученные в результате осуществления предпринимательской деятельности.
При этом индивидуальный предприниматель имеет возможность самостоятельно выбирать режим налогообложения для своей предпринимательской деятельности.
Так, индивидуальным предпринимателем в соответствии с положениями глав 23, 26.2, 26.3, 26.5 Налогового кодекса Российской Федерации могут быть применены общий режим налогообложения, упрощенная система налогообложения, система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход для отдельных видов деятельности или патентная система налогообложения.
Заместитель директора Департамента
Р.А.СААКЯН

Но иногда, в зависимости от суммы доходов, это бывает выгоднее чем с Вас будут удерживать 13% НДФЛ.

Сдачу жилых (квартир) и нежилых (офисов) помещений в аренду всегда сопряжена с вопросом об уплате налогов с арендной платы. Собственники помещений задаются вопросом о том, нужно ли платить налоги, если нужно, то в каком размере, нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя и т.д. Далее мы расскажем об этих и других тонкостях сдачи помещений в аренду. Сразу оговоримся, что речь будет идти только о ситуациях, где помещение сдается в аренду физически лицом, а не организацией, поскольку в последнем случае все правила будут сильно отличаться.

Нужно ли платить налоги при сдаче квартиры или офиса в аренду?

Когда физическое лицо сдает помещение в аренду, оно получает за это арендную плату, которая в соответствии с пп. 4 п. 1 ст. 208 Налогового кодекса РФ признается доходами, и с этих доходов необходимо уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) в размере 13%. Таким образом, Налоговый кодекс предписывает уплатить в бюджет государства 13% от всех сумм арендной платы.

Зачастую собственники помещений (арендодатели) задаются вопросом: откуда налоговая инспекция узнает, что я получаю этот доход? Источники получения сведений налоговой инспекцией могут быть разные. Если арендная плата достаточно велика (около 50-100 тыс рублей) и ежемесячно перечисляется на банковскую карточку (да еще с указанием «арендная плата»), то соответствующая информация может быть передана в налоговую самим банком.

Если же арендная плата не столь велика или передается наличными деньгами, то о её получении налоговой инспекции, как правило, становится известно от самого арендатора. Как правило это случается из-за ухудшения отношений с арендатором по тем или иным причинам (задержка внесения арендной платы, причинения ущерба имуществу в квартире или офисе и т.д.) и сообщение в налоговую инспекцию о выплачиваемой арендной плате зачастую используется как рычаг давления на арендодателя.

Таким образом, чтобы не находиться в плену угроз арендатора, следует платить законно установленные налоги.

Важно: в случае выявления факта неуплаты налога, с собственника квартиры или офиса могут быть взысканы не только суммы, которые нужно было уплатить ранее, но также пени (около 8% годовых) и штрафы (20% от неуплаченной суммы)

Нужно ли регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя?

Статьей 171 Уголовного кодекса РФ установлена уголовная ответственность за осуществление предпринимательской деятельности без регистрации, если она сопряжена с получением дохода в размере не менее чем 1 500 000 рублей. Если полученный доход ниже указанной суммы, то в соответствии со ст. 14.1 КоАП ответственность будет не уголовной, а административной (штраф в размере от 500 до 2 000 рублей).

Таким образом, следует определить, является ли сдача офиса или квартиры в аренду предпринимательской деятельностью. К сожалению, невозможно дать однозначный ответ на этот вопрос, поскольку при рассмотрении соответствующих дел суды учитывают множество факторов и не придерживаются какой-то единой позиции, вынося решение в зависимости от конкретных обстоятельств дела. Можно выделить следующие признаки, наличие которых, будет свидетельствовать о том, что сдача имущества в аренду может быть расценена в качестве предпринимательской деятельности:

Сдача в аренду офиса, а не квартиры. В таких случаях суды, как правило, исходят из того, что офис, будучи нежилым помещением, не может быть использован в целях удовлетворения семейных или бытовых потребностей гражданина, а используется, скорее, в целях извлечения прибыли.
Неоднократное перезаключение договора аренды или заключение договора аренды на очень длительный срок. В такой ситуации суды констатируют наличие упомянутого выше признака систематичности получения прибыли.
Сдача помещения в аренду юридическому лицу.
Покупка помещения специально для сдачи его в аренду.

В ситуациях же, когда в аренду сдается квартира в связи с отсутствием потребности в её использовании для собственного проживания, деятельность по сдачи в аренду не является предпринимательской.

Если же перечисленные выше признаки имеются, то с точки зрения закона собственник помещения обязан зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Подчеркнем, что в таком случае, выбрав в качестве системы налогообложения упрощенную форму, индивидуальный предприниматель будет платить всего 6% налога, вместо 13%, установленных для НДФЛ. Причем статус индивидуального предпринимателя не предполагает серьезных затрат на сдачу налоговой отчетности.

Таким образом, наиболее выгодной законной формой сдачи имущества в аренду является сдача его в аренду в качестве индивидуального предпринимателя с упрощенной системой налогообложения. Это позволит сократить налоговые издержки до 6%.

Если вам требуется юридическая консультация в связи с арендной имущества или вы столкнулись с нарушением своих права, наша юридическая компания готова предложить вам помощь команды опытных юристов!

получен
гонорар 46%

1. Сдавать в лизинг можно как от имени ФЛ, так и от имени ИП. Но, поскольку речь идет о нежилых помещениях и возможно установление признаков предпринимательской деятельности (систематический характер, предпринимательский риск) + имущество сдается ЮЛ, полагаю лучше будет если сдавать от ИП. К тому же на УСН доход от сдачи в аренду будет облагаться 6 % налогом, а не 13 %, как для ФЛ. Но при сдаче от ИП нужно будет внести изменения в перечень осуществляемой деятельности (например, код ОКВЭД 70.20.2 «Сдача внаем собственного нежилого недвижимого имущества»).

2. Для того, чтобы привлечь к уголовной ответственности по ст. 171 УК обвинению придется доказывать сам факт осуществления предпринимательской деятельности без регистрации и причинение государству крупного ущерба - 1 500 000 руб. Также теоретически возможно привлечение к ответственности по ч. 1 ст. 14.1 КоАП ((влечет наложение административного штрафа в размере от пятисот до двух тысяч рублей).

Поэтому, если вы ИП на УСН внесите изменения в реестр в части ОКВЭД и платите налог 6 % с дохода.

получен
гонорар 27%

ЗДравствуйте!
В соответствии со ст.18 ГК РФ граждане могут иметь имущество на праве собственности; наследовать и завещать имущество; заниматься предпринимательской и любой иной не запрещенной законом деятельностью; создавать юридические лица самостоятельно или совместно с другими гражданами и юридическими лицами; совершать любые не противоречащие закону сделки и участвовать в обязательствах ; избирать место жительства; иметь права авторов произведений науки, литературы и искусства, изобретений и иных охраняемых законом результатов интеллектуальной деятельности; иметь иные имущественные и личные неимущественные права.

Согласно п. 4 ст. 208 НК РФ к доходам физических лиц от источников в Российской Федерации относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в Российской Федерации.

Согласно п.3 ст.210 НК РФ Для доходов, в отношении которых предусмотрена налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 НК, налоговая база определяется как денежное выражение таких доходов, подлежащих налогообложению, уменьшенных на сумму налоговых вычетов, предусмотренныхстатьями 218-221 настоящего Кодекса, с учетом особенностей, установленных настоящей главой. Налоговая ставка устанавливается в размере 13 процентов.

То есть, Вы имеете право сдать в аренду имущество как физическое лицо и Вам необходимо будет уплатить 13 % налога от размера дохода. Разовая (не систематическая) сдача имущества в аренду не может быть расценена как предпринимательская деятельность, а следовательно не может квалифицироваться как административное правонарушение (ст.14.1 КоАП РФ) или незаконная предпринимательская деятельность (ст.171 УК РФ),

В силу ст. 2 Гражданского кодекса Российской Федерации предпринимательской деятельностью признается самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.

Если Вы будете сдавать в аренду имущество осуществлять предпринимательскую деятельность, то есть как ИП, то Вам следует учитывать следующее.

К предпринимательской деятельности относится не только сдача имущества в аренду, но и действия подготовительного характера, например, проведение ремонтных и строительных работ, поиск потенциальных арендаторов, что подтверждается сложившейся судебной практикой (Постановления Федеральных арбитражных судов Западно-Сибирского округа от 16.12.2009 N А70-4191/2009, Центрального округа от 31.08.2009 N А64-6950/08, Восточно-Сибирского округа от 09.09.2009 N А33-6383/09, Центрального округа от 15.08.2007 N А36-2300/2006).
Таким образом, временное неиспользование имущества в предпринимательской деятельности в течение налогового периода, в частности, отсутствие договоров аренды, ремонт помещения и т.п., а также использование имущества (его части) для управленческих нужд индивидуального предпринимателя, само по себе не может рассматриваться как использование этого имущества в целях, отличных от предпринимательской деятельности.
Поскольку Законом N 2003-1 не определены сроки представления документов, подтверждающих право индивидуального предпринимателя на освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц, такие документы должны быть представлены в сроки, позволяющие налоговому органу исчислить сумму налога на имущество физических лиц и направить налогоплательщику налоговое уведомление об уплате налога до 1 августа.
Проверка фактического использования индивидуальными предпринимателями имущества в предпринимательской деятельности, должна проводиться налоговыми органами в рамках налогового контроля .

в размере 6 процентов.

В соответствии с п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на имущество физических лиц в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности .

Таким образом, в случае постановки на учет в качестве индивидуального предпринимателя и уплаты единого налога, связанного с применением УСН, с доходов, полученных от предоставления рассматриваемого помещения в аренду , Вы не будете являться плательщиком налога на имущество физических лиц в отношении указанного помещения.

При этом, по мнению контролирующих органов, для применения права на освобождение от уплаты налога на имущество ИП, применяющему УСН, необходимо представить в налоговый орган:
- заявление об освобождении от уплаты налога на имущество в произвольной форме;
- документы, подтверждающие использование недвижимости для предпринимательской деятельности (в Вашем случае таким документом будет являться договор аренды).
Такие разъяснения, в частности, содержатся в Письме Минфина России от 01.02.2010 г. №03-05-04-01/06.

Согласно ст. 346.31 НК РФ ставка единого налога устанавливается в размере 15 процентов величины вмененного дохода. ОДнако система налогообложения в виде единого налога на вмененный доход устанавливается для отдельных видов деятельности, которые указаны в ст.346.26 НК РФ.

Таким образом, поскольку ИП может быть освобождено от уплаты налога на имущество физического лица, то самым выгодным будет сдавать в аренду имущество в качестве ИП, применяющего УСН.

С уважением Ф. Тамара

Единый нгаол

получен
гонорар 27%

В тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет уголовной ответственности за незаконное предпринимательств о (Пост. Пленума Верховного Суда РФ от 18.11.2004 N 23 "О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве … "). Другими словами, если физическое лицо сдает в аренду лишнее имущество, то регистрироваться ИП не обязательно.

Гражданин, не зарегистрированный в качестве ИП , уплачивает с арендной платы только НДФЛ по ставке 13% (если плательщик арендной платы не удержал НДФЛ с выплачиваемого дохода, как налоговый агент, то гражданин будет платить сам). У него остается обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц (является местным и уплачивается 1 раз в год, не позднее 1 ноября года, следующего за годом, за который исчислен налог; установлен законом N2003-1-ФЗ "О налогах на имущество физических лиц" и законом г.Москвы №47 "О ставках налога на имущество физических лиц").

Гражданин, зарегистрированный ИП по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., находящийся на общей системе налогообложения , уплачивает с арендной платы НДФЛ по ставке 13%. Предпринимателю надо будет представить в налоговый орган декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи в аренду (п.7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи на основании налоговых уведомлений (п.9 ст. 227 НК РФ). По итогам года - представить декларацию по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п.1 ст. 229 НК РФ).

На общей системе при сдаче в аренду нежилого помещения предприниматель обязан уплачивать НДС. Индивидуальный предприниматель имеет право на освобождение от исполнения обязанностей налогоплательщика, связанных с исчислением и уплатой налога, если за 3 предшествующих последовательных календарных месяца сумма выручки от предоставления во временное пользование нежилого помещения без учета НДС не превысила в совокупности 2 млн. руб. (п.1 ст.145 НК РФ). Операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС.(пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ).

Обязанность уплачивать налог на имущество физических лиц сохраняется.

Все предприниматели обязаны уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды "за себя" : ПФР (на обязательное пенсионное страхование), ФОМС (на обязательное медицинское страхование); за наёмных работников (если они есть): ПФР+ФСС+ФОМС (согласно закона №212-ФЗ "О страховых взносах …." .

В 2012 г ИП обязан заплатить "за себя" взносы 17208,25 руб. (если плательщик 1966 г. рождения и старше: взнос в ПФР - 14386.32 руб., вся сумма уплачивается на страховую часть; если плательщик 1967 г. рождения и младше, то взносы в ПФР на страховую часть 11066.40 руб., на накопительную - 3319.92 руб.; в Федеральный фонд обязательного медицинского страхования (ФФОМС) - 2821.93 руб.; взносы в Территориальный фонд обязательного медицинского страхования в 2012г. не платятся).

Гражданин, зарегистрированный ИП по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., переходящий на УСН , должен представлять, что УСН применяется в 3-х вариантах:

С объектом обложения "доходы", налоговая ставка 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ);

УСН с объектом обложения "доходы минус расходы". Законом субъектов РФ могут быть установлены ставки от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков; суммы уплаченных страховых взносов (напр., взносы за "себя" в ПФР, ФОМС) можно включать в расходы (пп.7 п.1 ст.346.16 НК РФ).;

УСН на основе патента — при передаче во временное владение и (или) пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках (пп.56 п.2 ст.346.25.1 НК РФ). Сумма патента фиксированная, рсчитывается из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода.Часть патента может быть уменьшена на сумму страховых взносов во внебюджетные фонды, уплаченных предпринимателем как за себя, так и за своих работников с учетом особенностей, изложенных в п.10 ст.346.25.1 НК РФ.

Применение УСН освобождает ИП от уплаты налога на имущество физических лиц с имущества, используемого для сдачи в аренду (п.3 ст.346.11 НК РФ). Срок предоставления заявления и документов, подтверждающих фактическое использование имущества на освобождение не прописан, поэтому получается, что налоговики присылают уведомление об уплате быстрее, чем ИП подаст заявление и документы на освобождение. На основании представленных предпринимателем заявления и документов, налоговики производят возврат (зачет) излишне уплаченного налога.

Ограничение на применение УСН - годовой доход от сдачи имущества не должен превышать 60 млн. рублей в год.

Обязанность уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды у ИП на УСН за "себя" и за наемных работников (если они имеются) есть и не зависит от применяемого режима налогообложения.

Добрый вечер!

по 1 вопросу и по 2 части 2 вопроса - в соответствии с письмом Минфина РФ от 17.11.09 N 03-04-05-01/808

В соответствии со статьей 2 Гражданского кодекса Российской Федерации деятельность должна осуществляться самостоятельно, на свой риск, и быть направленной на систематическое получение прибыли.

При отсутствии вышеуказанных признаков физическое лицо имеет право заключить договор о сдаче имущества в аренду без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

по второму вопросу - очень подробно ответила предыдущий юрист. Нужно считать все платежи и размер аренды.

Общаться в чате

Дружкин Максим

Юрист, г. Москва

Бесплатная оценка вашей ситуации

1103 ответа

249 отзывов

Здравствуйте! В рассматриваемых 2 случаях аренды в зависимости от статуса арендодателя необходимо учитывать ряд факторов, влияющих на обязанности по исчислению налогов. Это сам процент налога, обязанность его уплаты непосредственно арендодателем или налоговым агентом физического лица - арендодателя, возможность также использовать уменьшение налоговой базы на расходы при приобретении имущества. Также в данном вопросе следует обратить внимание на уплату налогов при последующей продаже имущества, сдаваемого в аренду.

Сразу хочу обратить внимание, что в предыдущих ответах содержалось ошибочное мнение о том, что налог в данном случае при сдаче в аренду недвижимости платить не нужно, в данном позиции ошибочно данный налог на доходы от сдачи имущества в аренду был спутан с налогом на имущество.

В соответствии с п. 1 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежит право владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ст. 608 ГК РФ собственнику имущества принадлежит право сдачи его в аренду.

На основании п. 1 ст. 23 ГК РФ гражданин вправе заниматься предпринимательской деятельностью без образования юридического лица с момента государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

УФНС России по г. Москве в Письме от 30.03.2007 N 28-10/28916 указывает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты:

Изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;

Учет хозяйственных операций, связанных с осуществлением сделок;

Взаимосвязанность всех совершенных гражданином в определенный период времени сделок;

Устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами.

Кроме того, в соответствии с Общероссийским классификатором видов экономической деятельности ОК 029-2001 (КДЕС Ред. 1), утвержденным Постановлением Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст, экономическая деятельность имеет место тогда, когда ресурсы, оборудование, рабочая сила, технологии, сырье, материалы, энергия (информационные ресурсы) объединяются в производственный процесс, имеющий целью производство продукции (оказание услуг). Экономическая деятельность характеризуется затратами на производство, процессом производства и выпуском продукции (оказанием услуг).

При наличии данных признаков физическое лицо обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Данная позиция подтверждается Письмами Минфина России от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3 и от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, а также Письмом УФНС России по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988.

Таким образом, по мнению контролирующих органов, если операции по сдаче имущества в аренду (внаем) либо операции по купле-продаже имущества осуществляются при наличии признаков экономической и предпринимательской деятельности, физическое лицо обязано зарегистрироваться в налоговых органах в качестве предпринимателя без образования юридического лица.

Пленум Верховного Суда РФ в п. 2 Постановления от 18.11.2004 N 23 указал, что в тех случаях, когда не зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя лицо приобрело для личных нужд жилое помещение или иное недвижимое имущество либо получило его по наследству или по договору дарения, но в связи с отсутствием необходимости в использовании этого имущества временно сдало его в аренду или внаем и в результате такой гражданско-правовой сделки получило доход (в том числе в крупном или особо крупном размере), содеянное им не влечет ответственности за незаконное предпринимательство.

Таким образом, если физическое лицо временно сдает в аренду нежилое помещение, однако его деятельность не содержит признаков предпринимательской деятельности, лицо не обязано регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя.

Согласно п. 2 ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Налогообложение доходов, получаемых физическими лицами, производится в порядке, предусмотренном гл. 23 Налогового кодекса РФ.

В п. 1 ст. 207 НК РФ указано, что плательщиками НДФЛ признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами РФ, а также физические лица, получающие доходы от источников в России, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации.

Согласно пп. 4 и 10 п. 1 ст. 208 НК РФ к доходам от источников в РФ относятся доходы, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, находящегося в России.

В соответствии с п. 1 ст. 226 НК РФ российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в РФ, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму НДФЛ.

Исключение составляют доходы, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со ст. ст. 214.1, 214.3, 214.4, 227, 227.1 и 228 НК РФ.

Таким образом, организация - арендатор нежилого помещения, производящая выплаты по договору аренды физическому лицу - арендодателю, не являющемуся индивидуальным предпринимателем, обязана исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить в бюджет сумму НДФЛ с сумм арендной платы.

Исходя из изложенного индивидуальный предприниматель, выплачивающий арендную плату физическому лицу за арендуемое у него помещение, признается налоговым агентом в отношении таких доходов физического лица и, соответственно, должен исполнять обязанности по исчислению, удержанию и перечислению в бюджет налога на доходы физических лиц в порядке, предусмотренном ст. 226 НК РФ, а также по представлению в налоговый орган по месту своего учета в соответствии с п. 2 ст. 230 НК РФ сведений о доходах физического лица и суммах начисленных, удержанных и перечисленных в бюджетную систему Российской Федерации налогов. Данная позиция подтверждается вписьме Минфина России от 20.07.2012 N 03-04-05/3-889).

предпринимательская деятельность по передаче в аренду квартир и нежилых помещений под офисы и магазины индивидуального предпринимателя, применяющего упрощенную систему налогообложения, видом экономической деятельности которого, указанным в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей, является сдача внаем собственного недвижимого имущества, налогообложению единым налогом на вмененный доход не подлежит. При этом доходы от деятельности по передаче в аренду квартир и нежилых помещений под офисы и магазины также не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц (п. 24 ст. 217 Кодекса). (Письмо Минфина РФ от 05.12.2011 N 03-11-11/310))

В соответствии со ст. 346.20 НК РФ в случае, по упрощенной системе налогообложения (УСН) если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6 процентов.

Налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения и выбравшие в качестве объекта налогообложения доходы, уменьшенные на величину расходов, при определении налоговой базы учитывают расходы, предусмотренные п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса Российской Федерации, при условии их соответствия критериям, указанным в п. 1 ст. 252 Кодекса.

На основании пп. 1 п. 1 ст. 346.16 Кодекса налогоплательщики при определении объекта налогообложения вправе учитывать расходы на приобретение, сооружение и изготовление основных средств, а также на достройку, дооборудование, реконструкцию, модернизацию и техническое перевооружение основных средств (с учетом положений п. п. 3 и 4 ст. 346.16 НК).

Если физическое лицо приобрело в собственность объект основных средств (нежилое помещение) до государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя, то оно не являлось налогоплательщиком, осуществляющим предпринимательскую деятельность, поэтому расходы на приобретение основного средства при применении индивидуальным предпринимателем упрощенной системы налогообложения учитываться не должны.

В то же время расходы на ремонт указанного помещения, осуществленный в период применения упрощенной системы налогообложения, могут быть учтены при определении налоговой базы на основании пп. 3 п. 1 ст. 346.16 Кодекса, а расходы на его содержание в виде коммунальных платежей - на основании пп. 5 п. 1 названной статьи и ст. 254 Кодекса.

При этом согласно абз. 2 п. 17.1 ст. 217 НК РФ положения указанного пункта не распространяются на доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, непосредственно используемого индивидуальными предпринимателями в предпринимательской деятельности.

Таким образом, доходы, полученные от продажи нежилого помещения, которое непосредственно использовалось в предпринимательской деятельности, подлежат включению в налоговую базу по налогу на доходы физических лиц.(Письмо Минфина России от 09.06.2012 N 03-04-05/3-716)).

Поэтому, последующей продаже имущества, сдаваемого в аренду, необходимо учитывать, что если не регистрировать ИП, просто сдавать нежилое помещение в аренду, то при продаже данного имущества, находившегося в собственности более 3 лет, НДФЛ уплачивать не нужно. Если же регистрировать ИП, то при продаже такого имущества есго стоимость должна входить в налоговую базу.

В то же время в соответствии со ст. 41 Кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить, и определяемая в соответствии с главами "Налог на доходы физических лиц", "Налог на прибыль организаций" Кодекса.

Согласно п. 1 ст. 572 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.

Исходя из изложенного и с учетом принципа определения дохода, установленного в ст. 41 Кодекса, при дарении недвижимого имущества у дарителя не возникает дохода (экономической выгоды), подлежащего обложению налогом на доходы физических лиц.(Письмо Минфина РФ от 02.11.2011 N 03-04-05/3-837))

С учетом изложенного, если не регистрировать ИП, то арендодатель (ИП или юр. лицо), являясь налоговым агентом будет исчислять Ваш НДФЛ - 13% от получаемого дохода по сделке и оплачивать его. Также по истечении 3 лет с момента приобретение права собственности, можно будет продать имущество, не платив НДФЛ с суммы продажи.

Если зарегистрировать ИП, то по виду деятельности "сдача внаем собственного жилого недвижимого имущества" код ОКВЭД 70.20.1., ИП по УСН будет иметь объект обложения "доходы", по налоговой ставке 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ); с объектом обложения "доходы минус расходы" - 15%, при этом из налогооблагаемую базу возможно уменьшать на стоимость основных средств- приобретенного имущества.

Также хочу предложить еще один вариант, который возможно будет менее «налгообременненным».

В соответствии с п. 1 ст. 1005 Гражданского кодекса Российской Федерации по агентскому договору одна сторона (агент) обязуется за вознаграждение совершать по поручению другой стороны (принципала) юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала либо от имени и за счет принципала.

По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки.

Статьей 1011 ГК РФ установлено, что если агент действует от своего имени, но за счет принципала, то к отношениям, вытекающим из агентского договора, применяются правила, предусмотренные гл. 51 "Комиссия" ГК РФ, если эти правила не противоречат положениям данной главы ГК РФ или существу агентского договора.

Таким образом, предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала.

Согласно пп. 9 п. 1 ст. 251 Кодекса при определении налоговой базы не учитываются доходы в виде имущества (включая денежные средства), поступившего комиссионеру, агенту и (или) иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору, а также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом и (или) иным поверенным за комитента, принципала и (или) иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов комиссионера, агента и (или) иного поверенного в соответствии с условиями заключенных договоров. К указанным доходам не относится комиссионное, агентское или иное аналогичное вознаграждение.

Учитывая изложенное, при соблюдении вышеуказанных условий по сделке с третьими лицами у индивидуального предпринимателя - агента, применяющего упрощенную систему налогообложения, в составе доходов при определении объекта налогообложения учитывается только агентское вознаграждение.

Единственное, что надо учитывать в этом случае, что согласно п. 5 ст. 346.11 НК индивидуальные предприниматели, применяющие упрощенную систему налогообложения, не освобождаются от исполнения обязанностей налоговых агентов, предусмотренных НК.

В соответствии с п. п. 1 и 2 ст. 226 Кодекса индивидуальные предприниматели, являющиеся источником выплаты доходов налогоплательщикам, признаются налоговыми агентами в отношении налогоплательщиков и обязаны исчислить, удержать и перечислить в бюджет сумму налога на доходы физических лиц с таких доходов налогоплательщиков.

Так что, смотрите, какие плюсы принять, какие минусы. При регистрации ИП не забывайте об обязанности самостоятельной уплаты социальных налогов, в ФСС, пенсионный фонд, ФОМС.

Доброго Вам дня!

1. В каких случаях это допустимо сделать от имени ФизЛица, а в каких случаях только от имени ИП? Каковы налоговые риски по этим двум вариантам? Вариант сдачи от имени ФЛ может быть признан незаконным предпринимательством по УК РФ?

О наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать, в частности, следующие факты:
- изготовление или приобретение имущества с целью последующего извлечения прибыли от его использования или реализации;
- хозяйственный учет операций, связанных с осуществлением сделок;
- взаимосвязанность всех совершаемых гражданином в определенный период времени сделок;
- устойчивые связи с продавцами, покупателями, прочими контрагентами (см. письма Минфина РФ от 17.11.2009 N 03-04-05-01/808, от 22.09.2006 N 03-05-01-03/125, от 14.01.2005 N 03-05-01-05/3, УФНС РФ по г. Москве от 25.01.2008 N 18-12/3/005988, от 30.03.2007 N 28-10/28916).

Поскольку названные признаки в действиях гражданина будут иметься, то физическое лицо в данном случае обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя без образования юридического лица .

В противном случае гражданин будет привлечен к административной ответственности за осуществление предпринимательской деятельности без государственной регистрации по ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ и уголовной по ст. 198 УК РФ при уклонении от уплаты налогов (если не уплачена сумма налогов и (или) сборов, составляющая за период в пределах трех финансовых лет подряд более шестисот тысяч рублей, при условии, что доля неуплаченных налогов и (или) сборов превышает 10 процентов подлежащих уплате сумм налогов и (или) сборов, либо превышающая один миллион восемьсот тысяч рублей). Если в рассматриваемой ситуации имущество изначально приобреталось для получения дохода от его сдачи в аренду, гражданин может быть привлечен к уголовной ответственности по ст. 171 УК РФ (при получении дохода в сумме, превышающей один миллион пятьсот тысяч рублей).
----------

2. Какой вариант извлечения дохода от недвижимости выгоднее в финансовом смысле: сравните вариант ИП на разных налоговых режимах и физлица (если он допустим), при альтернативных предположениях, что первоначальные инвестиции (покупка/реконструкция) были сделаны от ИП либо от физлица?

Рассматриваю вариант только для ИП.

ИП может применять ОСН, УСН: "доходы", "доходы минус расходы", патент, ЕНВД

ЕНВД: в Москве его нет

самое невыгодное, поскольку нужно будет платить налог на имущество, налог на прибыль, НДС и т.д.

УСН: "доходы", "доходы минус расходы", патент :

Применение упрощенной системы налогообложения организациями предусматривает их освобождение от обязанности по уплате налога на прибыль, налога на имущество организаций, налога на добавленную стоимость (за искл. некоторых случаев) (п. 2 ст. 346.11 НК РФ).

начну с патента: его применять можно только при передаче во временное владение и (или) в пользование гаражей, собственных жилых помещений, а также жилых помещений, возведенных на дачных земельных участках. Соответственно, при сдаче в аренду коммерческой недвижимости не применяется.

"доходы" или "доходы, уменьшенные на величину расходов": целесообразнее применять именно их. Какой объект налогообложения выбрать зависит от процентного соотношения доходов и расходов.

Если предполагаемых расходов будет меньше 66,66% от общей суммы предполагаемых доходов, то лучше выбрать просто "доходы" и с суммы доходов платить единый налог 6%.

Иначе лучше выбрать "доходы, уменьшенные на величину расходов" и платить 15% с разницы.

В некоторых случаях целесообразнее выбрать второе, поскольку часто можно "закрыть" доходы расходами, перечень их пределен в ст. 346.16 НК РФ, и убытками прошлых лет (п. 7 ст. 346.18 НК РФ), к таким расходам можно отнести, например, расходы на приобретение ОС, проценты по кредитам/займам.

В этом плане лучше зарегистрироваться в качестве ИП, а потом приобретать недвижимость, тогда в учете сразу появятся расходы на её приобретение.

В реальности если Вы не собираетесь регистрировать договор в Регпалате, можете сдавать как физическое лицо.

В данном случае, выявить факт неуплаты налога, можно будет выявить только по жалобе доброжелателя.

Все услуги юристов в Москве

По законодательству нет никаких ограничений на то, кто может снять нежилое помещение.

Это может быть юридическое лицо, индивидуальный предприниматель или обычный гражданин.

Важно только, чтобы физическое лицо было совершеннолетним.

Для снятия нежилого объекта в аренду оформление статуса ИП не требуется.

Как снять нежилое помещение у юридического лица?

Снять нежилое помещение можно у юридического лица.

Для этого стоит ознакомиться с документами, которые должны быть предоставлены данной организацией.

Необходимые документы:

свидетельство о регистрации юридического лица;
документ о постановке на учет в налоговую службу;
сертификат о праве собственности на сдаваемую в аренду нежилую недвижимость;
при наличии устава предприятия следует потребовать копию этого документа;
доверенность на гражданина, который заключает договор: у него обязательно должны быть оформлены полномочия на подписания подобных документов. Отдельно стоит обратить внимание на срок действия этих полномочий. Если лицо, подписавшее сделку по аренде не имело таких полномочий, то данная операция согласно статье 174 ГК будет считаться недействительной.

Пошаговая инструкция

1 шаг. Подбор объекта аренды. Ознакомление с необходимой документацией юридического лица.

2 шаг. Оформление арендного договора – самый важный этап заключения сделки. В документ должны быть включены все существенные стороны операции. Только при согласии по этим условиям договор будет считаться заключенным согласно статье 432 ГК.

Статья 432 ГК РФ. Основные положения о заключении договора

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.
Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной.
Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

К существенным требованиям относятся:

В договор включаются разделы по ответственности сторон, условия по досрочному его расторжению. Данный документ должен быть составлен в письменной форме в трех экземплярах. Нотариального заверения не требуется, если только одна из сторон не настаивает на этом.

Документ может быть составлен самостоятельно. Можно привлечь к этому делу юристов.

3 шаг. Подписание договора аренды. Передача нежилой недвижимости по акту приема-передачи. Данный документ не является обязательным, но лучше его составить. В нем должно быть зафиксировано фактическое состояние арендуемого помещения.

4 шаг. Сбор документов для регистрации договора в ЕГРН. Для постановки на учет потребуются следующие документы:

заявление с просьбой о регистрации;
договор аренды в 3 экземплярах;
кадастровый паспорт нежилого имущества;
паспорт арендатора;
учредительные документы организации (арендодателя): свидетельство о государственной регистрации, приказ о назначении директором;
квитанция об оплате госпошлины.

Если в ЕГРН обращается только одна сторона сделки, то для физического лица размер выплат составит 2000 рублей, для организации – 22000 рублей. Если обращение в ЕГРН будет совместным, то каждая сторона должна внести половину госпошлины: арендатор – 1000 рублей, арендодатель -11000 рублей, так как он является юридическим лицом.

5 шаг. Передача документов в ЕГРН. Проверка правильности и подлинности бумаг государственной службой.

6 шаг. Выдача документов о постановке на учет в ЕГРН. Каждой стороне будет выдан договор аренды с записью о государственной регистрации.

Как арендовать помещение у физического лица?

Взять в аренду нежилую недвижимость можно у физ лица. Для этого требуется ознакомление с определенной документацией.

Необходимые документы:

паспорт собственника недвижимого имущества;
свидетельство о праве владения;
кадастровый паспорт.

Алгоритм действий

Для аренды имущества у физического лица следует пройти все те же шаги, что и для оформления арендных отношений с организацией.

1 шаг. Знакомство с документацией на недвижимость.

2 шаг. Составление договора. Он также должен быть составлен с включением в него всех существенных условий. Только в качестве арендодателя будет выступать физическое лицо.

3 шаг. Визирование договора. Составление и подписания акта приема-передачи нежилого помещения.

4 шаг. Документы для постановки на учет в ЕГРН:

заявление о постановке на учет;
паспорт арендатора;
паспорт арендодателя;
согласие супруга/супруги на сдачу в аренду имущества (если арендодатель состоит в браке);
свидетельство о собственности;
кадастровый паспорт;
арендный договор;
акт приема-передачи;
платежка с госпошлиной: если документы подает одна сторона, то она оплачивает госпошлину в размере 2000 рублей. Если обе стороны, то каждая оплачивает по 1000 рублей.

5 шаг. Сдача документации в ЕГРН. Срок регистрации составляет 10 рабочих дней.

6 шаг. Получение документов о подтверждении государственной регистрации.

База арендаторов коммерческой недвижимости

Для того, чтобы найти подходящее помещение для снятия его в аренду, следует изучить предложения, предоставленные на специальных сайтах в интернете. Многие из них оснащены удобным поисковым сервисом.

Достаточно ввести такие данные как:

город;
район или округ: большинство сайтов предлагают сделать уточнение станции метро (если это крупный город), можно также ввести название улицы (если имеется конкретное предпочтение);
тип недвижимости позволяет определить для каких целей происходит сдача данного помещения: офис, склад, торговля, гараж, производство, бытовой сервис;
стоимость: следует также ввести ограничения по цене сделки;
площадь.

Подобную информацию можно найти на таких сайтах недвижимости, как Базаметров.ру , Comrent.ru , Arendator.ru и другие.

Достаточно в строчке поисковика набрать База арендаторов коммерческую недвижимость. Выбор только за вами.

Арендовать коммерческую недвижимость физическое лицо может как у организации, так и у такого же гражданина, который имеет в собственности нежилое помещение.

Для этого потребуется собрать документы, заключить арендный договор, подписать акт о приеме-передаче, затем зарегистрировать сделку в ЕГРН, оплатив госпошлину.

Прошу ответить на вопрос- Физическое лицо сдает в аренду нежилое помещение(находится в собственности) под склад юридическому лицу,являясь его единственным учредителем.Юр.лицо удерживает НДФЛ с арендной платы.Правильно ли это? Обязан ли арендодатель зарегистрироваться,как ИП и платить налоги по УСН или ОСН? Налоговики начислили НДС физ.лицу, т.к. считают,что физ.лицо в данном случае занимается коммерческой деятельностью и обязан зарегистрироваться как ИП.

В Вашем случае если Вы арендуете помещение у физического лица, не имеющего статуса индивидуального предпринимателя, то с суммы арендной платы Вы должны удерживать НДФЛ как налоговый агент. При этом на практике
есть вероятность, что контролирующие органы признают деятельность гражданина - арендодателя предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП. Однако законодательство не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты:

-гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.

В Вашем случае физическое лицо – арендодатель вправе не регистрироваться как ИП и уплачивать только НДФЛ, однако велика вероятность, что доказывать свою позицию ему придется в судебном порядке.

Обоснование

Нужно ли удержать НДФЛ с доходов гражданина по договору аренды. Организация арендует помещение у гражданина, не являющегося предпринимателем

Да, нужно.

В большинстве случаев НДФЛ должны удержать и перечислить в бюджет (источники выплаты дохода). Но иногда получатель дохода уплачивает НДФЛ самостоятельно (в таких случаях организация не будет налоговым агентом) (п. и ст. 226 НК РФ, п. и ст. 226.1 НК РФ).

Перечень доходов, с которых гражданин, не являющийся предпринимателем, должен самостоятельно рассчитать и уплатить НДФЛ, приведен в пункте 1 статьи 227.1 и пункте 1 статьи 228 Налогового кодекса РФ. В этот перечень, в частности, входят доходы, полученные по гражданско-правовым договорам от граждан или организаций, которые не являются налоговыми агентами (подп. 1 п. 1 ст. 228 НК РФ). К таким доходам относятся, например, выплаты, полученные от банка по его векселям или от иностранной организации, которая не имеет в России обособленных подразделений. Российские организации-арендаторы признаются налоговыми агентами (). Следовательно, с суммы арендной платы по договору аренды, заключенному с российской организацией, гражданин самостоятельно налог не рассчитывает и не уплачивает. В этом случае удержать и перечислить НДФЛ должна организация-арендатор ().

Возложить обязанность по уплате НДФЛ на гражданина организация-арендатор (налоговый агент) не вправе (). В частности, условие в договоре аренды (дополнительном соглашении к нему) о том, что гражданин самостоятельно рассчитывает и уплачивает НДФЛ с полученных доходов, является ничтожным.

Аналогичные разъяснения содержатся в письмах Минфина России от 7 сентября 2012 г. № 03-04-06/8-272 , от 5 августа 2011 г. № 03-04-06/3-179 , от 15 июля 2010 г. № 03-04-06/3-148 , от 13 июля 2010 г. № 03-04-06/3-144 , от 7 апреля 2009 г. № 03-04-06-01/83 и ФНС России от 1 ноября 2010 г. № ШС-37-3/14854 .

Кроме того, в случае если организация возмещает гражданину-арендодателю коммунальные расходы, размер которых не зависит от фактического потребления коммунальных и эксплуатационных услуг (отопление, домофон и т. п.), то с суммы такой компенсации также следует удержать НДФЛ. Если же размер возмещаемых затрат зависит от фактического потребления коммунальных услуг (водоснабжение, электроснабжение, газоснабжение и т. п.), то у арендодателя не возникает экономической выгоды. Следовательно, НДФЛ с сумм такой компенсации удерживать не нужно.

Аналогичные выводы следуют из письма Минфина России от 7 сентября 2012 г. № 03-04-06/8-272 .

Налоговый агент перечисляет удержанный НДФЛ по реквизитам той налоговой инспекции, в которой состоит на учете. Местонахождение арендуемого объекта не важно. Это следует из статьи 226 Налогового кодекса РФ.

2. Из статьи Арендуем имущество у физического лица: налоговые аспекты и бухучет

Организация может заключить договор аренды как с физическим лицом, зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя, так и с лицом, не имеющим этого статуса. Главное, чтобы гражданин, сдающий имущество в аренду, был его собственником либо имел право им распоряжаться (ст. 608 и п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Предприниматели самостоятельно рассчитывают и уплачивают налоги (подп. 1 п. 1 ип. 2 ст. 227 НК РФ). Разберемся, какие обязательства по налогам возникают у организации, если она арендовала имущество у физического лица, не имеющего статуса ИП. Посмотрим также, как отразить эту сделку в бухгалтерском учете.

При выплате физ.лицу арендной платы организации безопаснее удержать НДФЛ и перечислить его в бюджет

Минфин России считает, что российская компания, выплачивающая арендную плату гражданину - не предпринимателю, является налоговым агентом по НДФЛ (письмаот 02.10.14 № 03-04-05/49525 , от 18.09.13 № 03-04-06/38698 , от 16.08.13 № 03-04-06/33598 и от 27.02.13 № 03-04-06/5601). То есть она обязана рассчитать НДФЛ с арендной платы, удержать налог при ее выплате и перечислить в бюджет (п. , и ст. 226 НК РФ).

Аналогичного мнения придерживаются налоговики (письма ФНС России от 05.07.12 № АС-4-3/11083@ , от 09.04.12 № ЕД-4-3/5894@ и от 01.11.10 № ШС-37-3/14584@ , УФНС России по г. Москве от 18.06.12 № 20-14/053155@ и от 16.12.11 № 20-14/3/122006).

Если организация выплачивает арендную плату деньгами, у нее есть возможность удержать НДФЛ. Значит, компания не вправе ссылаться на то, что не смогла удержать налог у физического лица (п. 5 ст. 226 НК РФ). На это же указывает Минфин России (письма от 27.02.13 № 03-04-06/5601 и от 06.12.10 № 03-04-06/3-290).

Однако есть мнение, что организация-арендатор может не удерживать НДФЛ с арендной платы, если в договоре аренды прописано, что гражданин самостоятельно уплачивает налог. Это заблуждение. Налоговый агент не вправе перекладывать свои обязанности на получателя дохода (п. 5 ст. 3 НК РФ).

Включение подобного условия в договор аренды противоречит нормам Налогового кодекса. Это условие будет признано ничтожным (п. 2 ст. 168 ГК РФ). Такой же точки зрения придерживаются и Минфин России (письма от 29.04.11 № 03-04-05/3-314 иот 15.07.10 № 03-04-06/3-148), и суды (постановление ФАС Московского округа от 07.03.12 № А40-40718/11140-184).

Таким образом, рискованно не удерживать НДФЛ с арендной платы, выплачиваемой физическому лицу - не предпринимателю (подробнее читайте ниже). Если инспекторы обнаружат это нарушение, они оштрафуют организацию за неисполнение обязанностей налогового агента. Штраф составляет 20% от суммы налога, подлежащей удержанию и перечислению в бюджет (ст. 123 НК РФ).

ОБРАТИТЕ ВНИМАНИЕ

НДФЛ перечисляют в бюджет даже при выплате арендодателю аванса

При каждой выплате арендной платы или ее части организация обязана удержать НДФЛ. Неважно, как компания рассчитывается с арендодателем - авансом, частями либо по завершении месяца или иного периода.

НДФЛ, удержанный из арендной платы, организация перечисляет в бюджет в следующие сроки (п. 6 ст. 226 НК РФ):

-если деньги для расчета с арендодателем она снимает со счета в банке - в день получения наличных средств в банке;
- если рассчитывается с арендодателем в безналичном порядке - в день перечисления арендной платы со счета организации на банковский счет гражданина либо по его поручению на счета третьих лиц

Есть риск, что налоговики признают деятельность гражданина предпринимательской и потребуют, чтобы он зарегистрировался как ИП

Если физическое лицо сдает в аренду несколько помещений (неважно, жилых или нежилых) или разных видов имущества, инспекторы могут признать его деятельность предпринимательской. Это опасно тем, что налоговики, скорее всего, потребуют, чтобы гражданин зарегистрировался в качестве предпринимателя и платил налоги как ИП (подробнее читайте ниже).

КСТАТИ

В плане НДС компаниям невыгодно арендовать имущество у физических лиц

Физические лица, которые не имеют статуса индивидуального предпринимателя, не являются плательщиками НДС (п. 1 ст. 143 НК РФ). Значит, при оказании ими услуг по аренде имущества не возникает «входного» НДС, который арендатор может принять к вычету.

Зато при расчете налога на прибыль всю сумму арендной платы организация сможет включить в расходы (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Ее не нужно уменьшать на сумму НДС, как это делается при аренде имущества у плательщика НДС

Для организации-арендатора это может повлечь доначисление налога на прибыль. Ведь если предприниматель является плательщиком НДС, компания сможет включить в налоговые расходы не всю сумму арендной платы (подп. 10 п. 1 ст. 264 НК РФ). Она вправе учесть лишь сумму за минусом НДС.

Однако Налоговый кодекс не содержит четких критериев, по которым можно было бы определить, нужно ли гражданину, сдающему имущество в аренду, получать статус предпринимателя. ФНС России считает, что о наличии в действиях гражданина признаков предпринимательской деятельности могут свидетельствовать следующие факты (письмо от 08.02.13 № ЕД-3-3/412@):

-физическое лицо приобрело или изготовило имущество с целью извлечения прибыли от его использования или реализации;
-гражданин ведет учет совершаемых им операций и сделок;
-все сделки, заключенные физическим лицом в течение определенного периода времени, взаимосвязаны;
-гражданин имеет устойчивые связи с продавцами, покупателями или прочими контрагентами.

Такие же критерии приводят столичные налоговики (письма УФНС России по г. Москве от 15.06.09 № 20-14/060015@ , от 29.12.08 № 18-14/121487@ и от 25.01.08 № 18-12/3/005988). По их мнению, при наличии перечисленных признаков физическое лицо, сдающее имущество в аренду, обязано зарегистрироваться в качестве предпринимателя.

В то же время налоговики признают, что в некоторых случаях правильно квалифицировать деятельность гражданина затруднительно (письмо ФНС России от 08.02.13 № ЕД-3-3/412@).

Если гражданин уверен, что в его деятельности отсутствуют признаки предпринимательской деятельности, он может не регистрироваться как ИП. Значит, с доходов, полученных от сдачи имущества в аренду, он вправе платить лишь НДФЛ. Но не исключено, что доказывать свою правоту ему придется в суде.