Как стать обманутым. Переуступка прав в долевом строительстве. Сведения о застройщике

Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.

Как не стать обманутым дольщиком

При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:

Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.

Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.

Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.

В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора - предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.

Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.

Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в "Закон о долевом строительстве...", согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно - по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно - «на всякий случай!» - съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
На момент заключения договораеще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы работают Горячие линии, где вы можете задать интересующие вас вопросы, в том числе и по долевому строительству.

7.11.2017 Путин поручил свернуть долевое строительство за три года‍, заменив его банковским кредитованием и иными формами финансирования, минимизирующими риск для граждан.

Долевое строительство это возможность финансирования строительства за счёт привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит часть в проекте.

Упрощённо: задумали строить дом, посчитали расходы, разделили на всех, скинулись, построили. Каждому принадлежит доля пропорционально вкладу.

Вы вкладываете сумму намного меньше той, которая будет соответствовать реальной стоимости недвижимости по окончании строительства, то есть через несколько лет. В среднем разница цены в строящемся доме и недвижимости на вторичном рынке — порядка 30%.

Данный вариант отлично подходит тем, кто не спешит. Для тех, кто ожидает моментальной отдачи, увы, данным методом приумножения капитала пользоваться нет смысла, впрочем есть вариант переуступки прав, которая проходит через заключение договора с новым собственником.

В идеальных условиях это замечательный вариант инвестирования, особенно в условиях растущей экономики. прибыльность может достигать 30 и более процентов. Но, экономика не всегда растёт, и застройщики не всегда бывают честными.

Обманутые дольщики

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже участие, но на более ранних стадиях более высоки риски. Наверняка многие слышали про обманутых дольщиков: увы, строящиеся квартиры иногда продают по несколько раз, иногда, собрав деньги, компанию банкротят и стройку замораживают.

Опасности, причины, по которым дольщик может не получить своё имущество:

недострой дома,
затягивание сроков строительства.
повторные продажи вашей квартиры,
банкротство застройщика,
подставные компании и «бренд»,
«дополнительные» метры,
отказ госкомиссии внести дом в эксплуатацию.

ФЗ 214 (http://base.garant.ru/12138267/) предусматривает ряд гарантий дольщикам. Договор долевого участия подлежит обязательной государственной регистрации, что даёт некоторую защиту от повторной продажи имущества.

Очень важно: убедитесь, что речь идёт именно о долевом строительстве,а не о каких-то прочих, порою «серых» схемах. Предварительные договора продажи, вексельные схемы — это совершенно другие решения.

Подставные компании: часто пользуются такой схемой: под каждый объект регистрируется новое юридическое лицо. Да, вам будет всё подаваться от имени известного бренда, нов документах будет стоять совсем «левая» компания. В случае недостроя, или при обнаружении дефектов при приёмке или при затягивании сроков — претензии к этой фирме «прокладке», а они, как правило без денег на балансе.

Дополнительные метры: читайте условия договора, часто застройщики включают пункт по которому в обязанность дольщика входит произвести доплату за каждый дополнительный квадратный метр построенного жилья по результатам обмера БТИ (например, по проекту обещали передать 60 кв.м., передали 65 кв.м. – доплатите сумму за 5 кв.м. В Москве, при средней стоимости более 150 тыс. за квадрат это образует долг более 700 тысяч.

Как стать дольщиком долевого строительства?

Вкладываясь в строительство дома — вы становитесь дольщиком, получаете долю в общем имуществе, которая по итогам строительства станет квартирой.

Для того, чтобы вложить деньги в долевое строительство, необходимо заключить договор с застройщиком.

Проверьте историю застройщика (репутация, претензии, суды), проверьте историю объекта (возможно менялись застройщики).

Застройщик должен проходить ряду критериев: иметь разрешение на строительство, обладать правом собственности на участок, на котором будет строиться дом, или распоряжается им на правах долгосрочной аренды. Проверьте документы:

разрешение на строительство,
документы на землю (право собственности, аренда)
контракт с органами власти (обычно инвестиционный контракт с властями региона).

Договор долевого участия в строительстве

Застройщик в договоре берёт на себя обязательство построить объект недвижимости, ввести его в эксплуатацию и передать квартиру заданного метража, планировки (прочие параметры) дольщику — инвестору. У вас по договору возникает право требовать имущество — квартиру.

В договоре долевого участи обязательно указывается срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Срок конкретизирован, не привязан к какому-либо стороннему договору.

Инвестор обязуется внести определённую сумму на счёт застройщика. Как правило сумму дробят на части. После регистрации договора, согласно графику необходимо будет вносить средства.

Распространена деятельность чёрных риэлторов. Пытающихся «нагреть руки» на легковерных людях.

Гарантии для дольщиков

Закон о компенсационном фонде дольщиков был принят Госдумой 21 июля 2017. Взамен банковскому поручительству и страхованию ответственности застройщиков (которые оказались неэффективными), новый закон предусматривает отчисление строительными компаниями 1,2 процента от стоимости возводимого жилья в специальный фонд.

Размер взносов может меняться, но не чаще одного раза в год. В случае банкротства девелопера за счет этих средств государство сможет вернуть дольщикам деньги за квартиры или завершить строительство.

Квартира в новостройке – выгодная альтернатива жилью на вторичном рынке недвижимости. Такие объекты находятся в новых районах, заселяются более-менее благополучными людьми, да и ремонт не помешает соседям, так как сверлить и штробить будет весь подъезд. Но как купить квартиру в новостройке и не стать жертвой мошенников? Есть ли какие-нибудь подводные камни и на что нужно обратить внимание? Поговорим об этом подробнее и узнаем полный порядок приобретения квартиры в новостройке.

Отметим, что в интернете в настоящий момент множество недостоверной и непроверенной информации. В данном аналитическом материале все сведения приводятся со ссылками на нормативно-правовые акты, актуальные на момент написания заметки. Впрочем, один тезис не нуждается в доказательстве: в долгосрочной перспективе недвижимость выглядит одним из самых выгодных вложений денежных средств во всех крупных городах России.

Купить квартиру в новостройке можно двумя способами:

Строящийся дом. В этом случае инвестору будет предложено стать дольщиком, то есть заключить договор долевого строительства жилья. Этот вариант хорош ценой (она на 10-15% ниже, чем по введённым в эксплуатацию объектам). Но есть риск срывов срока сдачи объекта в эксплуатацию, необходимости доплат.
Сданный в эксплуатацию дом. Такое сооружение уже зарегистрировано в Росреестре, и от вторичной недвижимости отличается лишь отсутствием декоративной отделки. Однако многие фирмы предлагают и услуги по ремонту объектов, продавая квартиры, полностью готовые к проживанию.

В первом случае заключается договор долевого строительства, во втором – договор купли-продажи недвижимости. Именно первый вариант содержит множество подводных камней и нуждается в дополнительных пояснениях.

Процесс покупки квартиры состоит из нескольких этапов:

1. Выбор объекта. Проверка застройщика.

Какими документами должен располагать застройщик?

Отношение к «проблемным объектам». К своевременной сдаче домов в эксплуатацию приковано особое внимание, и во многих городах ведутся особые реестры. Интересующая Вас фирма не должна иметь отношения к списку проблемных объектов.

Для Москвы такой реестр можно

2. Подписание договора участия в долевом строительстве

Логическое продолжение сотрудничества с застройщиком – заключение соглашения. Дольщику следует обратить внимание на наличие отдельных пунктов в договоре, что предусмотрено ч.4 ст.4 ФЗ №214:

Детальное определение будущей квартиры;
Сроки передачи квартиры дольщику;
Стоимость объекта, а также сроки и способ оплаты своей доли;
Гарантия на сдаваемую квартиру;
Способ, которым застройщик обеспечивает обязательства по соглашению.

При отсутствии указанных пунктов, договор считается незаключённым со всеми вытекающими последствиями. Денежные средства могут передаваться как сразу, так и определёнными частями (этапами) в соответствии с графиком платежей. Указанный документ является приложением к договору и является его неотъемлемой частью. Договор подлежит обязательной регистрации в Росреестре, с момента которой дольщик обладает широким спектром прав.

Обращаем внимание, что договор должен быть полным и окончательным (а не предварительным) . Отсутствие его регистрации в Росреестре влечёт для потенциального инвестора негативные последствия.

3. Принятие объекта

Сданный в эксплуатацию дом должен соответствовать потребительским качествам, которые предъявляются к данному типу жилья. Любые недоделки подлежат устранению в разумный срок, определённый сторонами. Мы рекомендуем не обсуждать недостатки в устной форме, а, при необходимости, направлять мотивированные претензии в адрес застройщика о наличии тех или иных проблем (неисправная сантехника, сломанные рамы окон, двери и проч.). По крайней мере, на письменные обращения надлежит в 30-дневный срок давать ответ.

4. Регистрация права собственности на объект

Рано или поздно наступит день, когда многоквартирный дом будет подготовлен для проживания его собственников. Однако процедура считается завершённой лишь тогда, когда дольщик должным образом зарегистрировал своё право. Указанное действие регламентировано ст.17 ФЗ №122 от 21.07.1997 с особенностями ст.16 ФЗ №214. Для регистрации права потребуются следующие условия и документы:

Наличие переданных застройщиком в органы Росреестра документов, подтверждающих факт возведения дома (разрешение на ввод объекта в эксплуатацию), передаточный акт, подтверждающий факт передачи объекта;
Заявление дольщика о регистрации права собственности на объект;
Справку об уплате госпошлины;
Копия договора долевого строительства жилья.

Если же речь идёт о покупке квартиры в новом доме по договору купли-продажи, то достаточно текста соглашения и справки об уплате госпошлины. В течение нескольких дней право собственности будет зарегистрировано.

Резюме

Итак, покупка квартиры в новом доме, несмотря на кажущуюся простоту, является сложной задачей. Ведь важно выбрать хорошего застройщика, убедиться в чистоте его намерений, проверить документы. Мы рекомендуем потратить время и изучить процесс лично, не доверяя его риэлторам или третьим лицам, которые могут проявить недостаточно уважения к Вашим деньгам.

Павел Брызгалов, директор по стратегическому развитию ФСК «Лидер»

Количество банкротств застройщиков в РФ за последние три года увеличилось в четыре раза. Если в 2015 году насчитывалось 72 банкротства , то в начале 2018 года их число выросло до 281 . Сейчас в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве числятся 366 компаний .

В июне общий объем незавершенного строительства в России достиг 8,2 млн кв. м, месячный рост – 3,7%.

В Москве, по официальной статистике, насчитывается 34 проблемные новостройки, в Московской области – 37 .

В этих условиях главная «головная» боль покупателя – вовремя распознать проблемного девелопера и ненадежный проект. Как это сделать?

Разведка боем

Чтобы стать счастливым обладателем квартиры и не пополнить ряды обманутых дольщиков, нужно следовать определенному алгоритму, который поможет минимизировать риски. Итак.

Запросите у застройщика основные документы: разрешение на строительство с актуальными датами, план-график работ, проектную декларацию. Компания, у которой нет проблем со стройкой, спокойно предоставит эти документы.
Изучите информацию о компании и проекте в интернете. Это и форумы дольщиков, с которыми можно пообщаться, и новости о застройщике, его жилых комплексах за несколько лет. Обратите внимание, были ли громкие судебные разбирательства, как строились и вводились предыдущие объекты, что о них пишут жители, какие банки выступают партнерами проектов. Запомните: банки, прежде, чем аккредитовать проект, проводят тщательную проверку надежности застройщика.
Обязательно съездите на стройку. И не один раз, а несколько, чтобы оценить процесс в динамике.

Информация о проектах компании, а также просрочках по сдаче, есть в Едином реестре застройщиков, на порталах стройкомплекса Москвы и Московской области. Если отставание от заявленных сроков больше полугода – задумайтесь.

Симптомы «болезни»

Есть и определенные признаки, которые говорят о потенциальной уязвимости застройщика. Используя этот чек-лист , вы снизите вероятность покупки квартиры в проблемном проекте.

Первый признак – отсутствие диверсифицированного портфеля проектов. Если застройщик присутствует только на одном перспективном рынке, это не лучшая стратегия. Хеджирование рисков, связанных с локацией, делает компанию устойчивой – на одном рынке спрос может начать сокращаться, на другом – расти. Так, в Московском регионе преимущество имеют компании, которые строят и в столице, и в Подмосковье.

Второй признак – отсутствие перспективного земельного банка. Если такой банк есть, застройщик способен в сложной ситуации продать участки, чтобы достроить свои проекты.

Изучите, когда последний раз девелопер сообщал о выводе новых объектов, приобретал ли он недавно земли для нового строительства.

Если такой информации найти не удалось, это плохой сигнал: компания уже продала принадлежащую ей землю или сознательно не покупает новые активы, зная, вероятно, что не сможет довести проекты до финала.

Т ретий признак – закредитованность, отсутствие сбалансированного кредитного портфеля. Чем меньше кредитов у застройщика, тем надежнее бизнес. Справедливости ради стоит отметить: исследуя этот вопрос, обычные граждане делают выводы на основе информации из открытых источников, заявлений самого застройщика, а также новостей по сделкам.

Фото: группа ВК Val-d"Emerol-силавдвижении.рф, Игорь Порхомовский

Многих наших читателей интересует вопрос, есть ли возможность вложить деньги в долевое строительство и получить от этого хорошую прибыль. Долевое строительство позволяет финансировать строительство за счет привлечения инвесторов, каждому из которых принадлежит определенная доля в проекте (доля пропорциональна вкладу).

Инвестор вкладывает в строительство ту сумму, которая будет намного меньше ожидаемой реальной стоимости недвижимости по окончании постройки. Как правило, разница в цене квартиры в строящемся доме и квартиры на вторичном рынке составляет 30%. Этот вид инвестиций подходит тем, кто не ожидает получения прибыли в максимально короткие сроки и не спешит.

Чем более поздняя стадия строительства, тем дороже будет стоить участие в проекте. Однако это не значит, что нужно стремиться вложиться в долю на ранних сроках, так как в этом случае инвесторов ждут большие риски. Случается, что после того, как собрали деньги, компания банкротится и стройка замораживается.

Инвестор может не получить свое имущество по следующим распространенным причинам:

Банкротство застройщика
Не достройка дома
Отказ государственной комиссии ввести дом в эксплуатацию.

Чтобы стать дольщиком и вложить деньги в долевое строительство, нужно заключить договор с застройщиком. Перед этим проверьте историю застройщика (репутацию, претензии, суды и прочее), а также историю объекта. Застройщик должен иметь разрешение на строительство, право собственности на участок или право долгосрочной аренды, контракт с органами власти. Обязательно посетите застройщика, чтобы удостовериться, что стройка действительно ведется.

В договоре долевого участия указывается конкретный срок передачи квартиры и санкции за просрочку. Инвестор обязуется внести некоторую сумму средств на счет застройщика. Обычно эта сумма делится на части, которые вносятся в соответствии с графиком после регистрации договора.

Цена на недвижимость при долевом строительстве ниже, но будьте внимательны, она не должна быть меньше среднерыночной более чем на 15%. Иначе существует риск, что дом не будет построен. Вернуть вложенные в стройку деньги практически нереально.

Государство заинтересовано в развитии жилищной сферы, поэтому поддерживает и застройщиков, и будущих дольщиков. Сегодня ряд банков предлагают ипотеку с государственной поддержкой , то есть, кредиты с пониженной процентной ставкой и более привлекательными условиями. В этой статье предлагаем вам ознакомиться с лучшими условиями по ипотечному кредитованию в этом году.

Вкладывать деньги в долевое строительство или нет, решать только вам. Но помните, что перед подписание договора вы должны убедиться в надежности застройщика.

В ответ на вопрос пользователя:
Хочу выгодно вложить свои деньги в долевое строительство, подскажите, как и куда лучше? Что нужно соблюсти при заключении договора с застройщиком, как определить насколько он надежен.
Слышал также что вкладываться в долевое нужно когда цены на жилье не только падают, но и растут, поскольку после получения разрешения на строительство, стоимость жилья намного возрастает. Инвестиции в недвижимость — подробнее здесь.