Ответственность строительных компаний Положением нового законодательства о компенсационном фонде долевого строительства определяются жесткие требования к ответственности застройщиков. Уже с июля 2018 года они начнут действовать:
- теперь компании будут более ограниченны в своей деятельности, они должны будут заниматься только строительством, а не сопутствующим бизнесом;
- привлекать средства инвесторов могут те застройщики, у которых опыт работы больше 3 лет, возведшие около 10 кв. м. жилых объектов;
- фирма должна обладать значительным уставным капиталом около 10% от себестоимости дома;
- застройщикам разрешено будет возводить только один объект;
- финансы компании должны хранится на едином счету в банковском учреждении, проводящем контроль по всем финансовым затратам.
Также требования касаются моральной стороны должностных лиц.
Фонд защиты дольщиков начал свою работу
Законом предполагается, что с января 2017 года, при регистрации каждого нового Договора долевого участия, Росреестр будет направлять в фонд запрос об уплате или неуплате обязательных отчислений по этому договору. Таким образом, Застройщиков будут стимулировать платить взносы в компенсационный фонд вовремя, а дольщикам обеспечат реальную финансовую защиту их прав.
Внимание
Но есть один нюанс. Обязанность Застройщика перечислять взнос в компенсационный фонд возникает только в том случае, когда первый Договор долевого участия (ДДУ) при строительстве нового дома зарегистрирован после 1 января 2017 года (см. ссылку выше на сайта Правительства РФ). Речь идет именно о первом договоре по строительному проекту.
То есть законодатели позволили не платить отчисления в фонд тем Застройщикам, которые на момент 1 января 2017 уже имели зарегистрированные продажи квартир по ДДУ по какому-либо проекту.
Статья 10. обязательные отчисления (взносы) застройщиков в компенсационный фонд
Причем, гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК – часть государственной структуры.Официальный сайт фонда долевого строительства Информационная прозрачность – необходимое условие деятельности нового фонда компенсаций, прописанное в законе. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития в жилищной сфере, наряду с ресурсом АИЖК.
В ней должно быт отражено:
- состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество ДДУ, фото этапов строительства жилья;
- данные о государственных служащих, контролирующих работу застройщиков, результаты их проверок;
- факты нарушения законодательства и привлечение к ответственности виновных лиц и т.
Компенсационный фонд долевого строительства
Данный пункт вызвал дружное непонимание и строителей, и экспертов, поскольку всякое строительство начинается с этих расходов.
- Все денежные средства строительной компании долевого участия должны лежать в одном банке, который осуществляет проверку по каждой финансовой затрате.
- Лица, осуществляющие руководство строительной компанией не должны иметь:
- судимость за экономические преступления;
- быть банкротами;
- подвергаться дисквалификации.
Возмещение убытков Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.
- Сначала арбитражным судом устанавливается факт банкротства.
- Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта.
Действие это не быстрое, может затянуться на полгода.Принятый вердикт разместят на сайте фонда инвесторов. На нем же указываются адресные данные, где принимается документация, график приема сотрудниками.
Инфо
Инвесторы получат информацию о постановлении в периоде 14 дней, после его одобрения. Пакет документации, паспорт, заявление, предоставляют в банковское учреждение, которое сопровождало работу строительной компании.
Предоставив все нужные бумаги, выплаты компенсаций ожидают 10 дней. Некоторой категории граждан выплата средств может произойти немного раньше.
Важно
Фонд обязуется выплатить убытки инвесторам согласно установленным правилам. Строящиеся дома долевого участия, подписанные по старой схеме, в случае разорения не оказываются под защитой компенсационного фонда.
Выплата убытков по заключенным ранее ДДУ в новом законодательстве не предусматривается.
Компенсационный фонд защиты прав дольщиков
Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков. Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета.
Компенсация же по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если строящийся объект имеет хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не войдет в сферу действия компенсационного фонда. Требования к застройщику Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07.
2018 года.
Компенсационный фонд долевого строительства официальный сайт
При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, их тем более было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.
- Новый механизм удобен, прежде всего, для застройщиков.
Им не надо страховать каждый договор долевого строительства, искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.
- Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании.
Из этого же резерва будет финансироваться компания, которая достроит проблемный объект.
Фонд защиты прав граждан — участников долевого строительства официальный сайт
Накопленные в этом фонде средства будут использоваться исключительно для выплат компенсаций обманутым дольщикам при банкротстве Застройщика, либо на финансирование завершения строительства. В последнем случае это может быть финансовая помощь либо заем новому Застройщику, который примет на себя обязательства по завершению строительства проблемного объекта.
На другие цели средства фонда расходовать запрещается. Для новых дольщиков это означает существенное снижения риска вложений в покупку квартир в новостройках.
Во-первых, появляется реальный шанс достроить дом, даже когда Застройщик обанкротился. Во-вторых, сам механизм компенсационных выплат дольщикам стал гораздо проще и понятнее (по сравнению со страхованием ответственности).
В-третьих, управлять этими средствами будут не частные страховые компании, а госструктура.
Основные функции Фонд долевого строительства имеет две главные задачи - помочь дольщикам в случае банкротства застройщиков и довести до конца проблемное строительство. С этими задачами связаны его функции.
- Вести учет и контроль взносов, поступающих от застройщиков.
- Организовать арбитражное управление при банкротстве строительных компаний, которые сделали вклады в фонд.
- Возмещение убытков дольщикам.
- Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить проблемный объект.
- Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипoтечных ценных бумагах и облигациях госзайма.
Механизм работы компенсационного фонда Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами.
Фонд долевого строительства официальный сайт
Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».Правовой статус Первоначально новый фoнд долевого строительства определялся как некoммерческая организация (НКО), вхoдящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем стал Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок об изменении статуса компенсационного фонда дольщиков. Дума утвердила за «Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства» статус публично-правовой компании (ППК) с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти. Компания подотчетна Президенту России, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ.
Фонд долевого строительства официальный сайт вакансии
Решение вопроса может затянуться на 6 месяцев.
- Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников.
Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
- Список документов на компенсацию: заявление; паспорт. Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождал деятельность застройщика.
- Деньги дольщикам выплачивают в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг.
- На более ранние выплаты имеют право военнослужащие срочной службы, тяжелобольные, люди, находящиеся в отъезде.
Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере.
Нюансы Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.
Юридическая помощь!
г. Москва и обл.
г. Санкт-Петербург и обл.
Федеральный номер
Госдума 21.07 2017 г. приняла закон о государственном фонде защиты прав дольщиков. Строительным компаниям предъявлены жесткие требования. Но поможет ли это семьям дольщиков стать владельцами новых квартир.
В России строительство жилых объектов с помощью инвестиций населения законодательно регулируется с 2004г. Заключение договора долевого участия (ДДУ) дает семьям шанс получить жилье дешевле рыночной стоимости. Однако они рискуют потерять надежду на жилье и остаться без накоплений, в случае невыполнения строителями взятых на себя обязательств. В 2014 г. государство впервые вмешалось в бизнес долевого строительства, чтобы защитить интересы граждан – инвесторов жилищного строительства. До регистрации ДДУ в Росреестре строительная компания была обязана застраховать ответственность у страховщика или взять поручительство в банке. Но страховые компании и банки не могли достроить все проблемные объекты и вернуть все деньги обманутым дольщикам, число которых продолжает расти. По новому закону 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков создается мeханизм государственных гарантий возмещения потерь в долeвом строительствe.
Фoнд защиты прав дoльщиков
Принятие закoна 2017 г. о компенсационном фонде дольщиков в корне меняет рабoту на рынке дoлевого стрoительства.
История фонда
- Инициатива создания фонда долевого строительства обнародована летом 2016 г. (закон №304-ФЗ, ст.23.2).
- В начале 2017 г. указом Президента РФ государственный фонд помощи дольщикам был объявлен формально существующим, Госдуме было поручено разработать все связанные с ним правовые вопросы.
- С февраля по июль 2017 г. положения готовящегося законодательного акта трижды обсуждался в парламенте, проект претерпел радикальные перемены и был утвержден, наконец, парламентом 21.07.2017 г. Полное название закона: «О публично-правовой компании по защите прав граждан-участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ».
Правовой статус
Первоначально новый фoнд долевого строительства определялся как некoммерческая организация (НКО), вхoдящая в зону действия государственного «Агентства по ипотечному жилищному страхованию» (АИЖК). Учредителем стал Минстрой, ему принадлежит ряд важных поправок об изменении статуса компенсационного фонда дольщиков.
Дума утвердила за «Фондом защиты прав граждан - участников долевого строительства» статус публично-правовой компании (ППК) с функциями и полномочиями, характерными для государственной власти.
Компания подотчетна Президенту России, контроль над финансовой деятельностью осуществляют представители обеих палат парламента и Счетная палата РФ. Создание такой организации со всеми законодательными стандартами деятельности планируется завершить к ноябрю 2017 года.
Основные функции
Фонд долевого строительства имеет две главные задачи - помочь дольщикам в и довести до конца проблемное строительство. С этими задачами связаны его функции.
- Вести учет и контроль взносов, поступающих от застройщиков.
- Организовать арбитражное управление при банкротстве строительных компаний, которые сделали вклады в фонд.
- Возмещение убытков дольщикам.
- Финансирование и кредитование компании, взявшей обязательство завершить проблемный объект.
- Размещение свободных денежных средств в активах и на банковских депозитах, в ипoтечных ценных бумагах и облигациях госзайма.
Механизм работы компенсационного фонда
Механизм страхования ответственности застройщиков, существовавший с 2014 года был признан неэффективным как независимыми экспертами, так и госструктурами. При банкротстве строительной компании стоимость страхового полиса или проценты за поручительство в банке не могли покрыть убытков всех владельцев договоров долевого строительства, их тем более было недостаточно, чтобы достроить проблемный объект. Число недостроенных объектов и обманутых дольщиков продолжало расти.
- Новый механизм удобен, прежде всего, для застройщиков. Им не надо страховать каждый договор долевого строительства, искать подходящую страховую компанию. Достаточно перечислить определенный процент сделки в компенсационный фонд дольщиков и получить разрешение на её регистрацию.
- Полученные от застройщиков деньги – это и есть тот резерв, из которого будут оплачены убытки дольщиков при разорении их строительной компании. Из этого же резерва будет финансироваться компания, которая достроит проблемный объект. Новый застройщик выбирается на конкурсной основе.
- Дольщики в лице компенсационного фонда имеют реального гаранта того, что дом их будет достроен, и они вселятся в новую квартиру. Причем, гарантии дает не частный банк или страховщик, а ППК – часть государственной структуры.
Официальный сайт фонда долевого строительства
Информационная прозрачность – необходимое условие деятельности нового фонда компенсаций, прописанное в законе. Информация о долевом строительстве будет размещена на официальном сайте Единого института развития в жилищной сфере, наряду с ресурсом АИЖК. В ней должно быт отражено:
- состояние всех объектов, возводимых с долевым участием: их проектная документация, вся бухгалтерская отчетность, количество ДДУ, фото этапов строительства жилья;
- данные о государственных служащих, контролирующих работу застройщиков, результаты их проверок;
- факты нарушения законодательства и привлечение к ответственности виновных лиц и т. п.
Создание официального сайта компенсационного фонда дольщиков планируется завершить к началу 2018 года.
Взносы в компенсационный фонд
- Не позднее, чем за три дня до заключения первого договора ДДУ в 2017 г., страховщику необходимо перечислить взносы в виде денежных средств в кoмпенсационный фoнд долевого строительства.
- Без перечисления денег договор государством не регистрируется.
- Вовлечение средств дольщиков в бизнес без регистрации ДДУ карается штрафом от 0,5 до 1 млн. рублей.
- Размер ставки взноса – 1,2% от стоимости ДДУ со всего объекта строительства.
- Предусмотрен пересмотр ставки, но не чаще 1 раза в год и после законодательного утверждения новой ставки в ГД.
Ставка компенсационного фонда дольщиков в размере 1,2 % не вызывает возражений экспертов. Сумма взносов в 18-25 млрд. в первые годы существования фонда вполне достаточна на покрытие будущих проблем одного-двух региональных подрядчиков. Законом не прописано, откуда брать деньги в случае нехватки средств, не исключено, что из бюджета.
Компенсация же по договорам прошлых лет новым законом не предусмотрена. Если строящийся объект имеет хотя бы один договор долевого участия, подписанный по старой схеме, он не войдет в сферу действия компенсационного фонда.
Требования к застройщику
Центральным положением нового закона о компенсационно фонде дольщиков является предъявление жестких требований к строителям, из-за чего на рынке долевого строительства может остаться совсем немного девелоперов. Предъявление данных требований начнется при заключении ДДУ с 1.07. 2018 года.
- Организации, ведущие долевое строительство не имеют права заниматься другой коммерческой деятельностью, выпускать акции и ценные бумаги; их официальное название должно содержать термин «специализированный застройщик».
- К привлечению средств дольщиков допускаются компании с опытом возведения жилых домов не меньше трех лет, и построившие не менее 10 тыс. кв. м жилья.
- На счету компании в течение всего строительства должно лежать не меньше 10% средств, составляющих себестоимость объекта; у неё не должно быть в этот период долгов, кроме строительных кредитов на данный объект.
- Застройщики будут получать разрешение на возведение одновременно лишь одного объекта.
- Средства дольщиков запрещено тратить на приобретение земли для стойки, создание проектов, инженерные работы. Данный пункт вызвал дружное непонимание и строителей, и экспертов, поскольку всякое строительство начинается с этих расходов.
- Все денежные средства строительной компании долевого участия должны лежать в одном банке, который осуществляет проверку по каждой финансовой затрате.
- Лица, осуществляющие руководство строительной компанией не должны иметь:
- судимость за экономические преступления;
- быть банкротами;
- подвергаться дисквалификации.
Возмещение убытков
Убытки дольщикам в случае банкротства строительной компании возмещаются из компенсационного фонда долевого строительства в определенном порядке.
- Сначала .
- Затем правление компенсационного фонда решает, какой вариант выгоднее: оплата убытков дольщикам или достройка жилого объекта. Решение вопроса может затянуться на 6 месяцев.
- Решение о выплате размещается на сайте компенсационного фонда дольщиков. Там же указывается адрес, по которому будут приниматься документы и время работы сотрудников. Вся информация поступает к дольщикам в течение 2-х недель после принятия решения.
- Список документов на компенсацию: заявление; паспорт. Чаще всего их предоставляют в банк, который сопровождал деятельность застройщика.
- Деньги дольщикам выплачивают в течение 10 дней после предоставления необходимых бумаг.
- На более ранние выплаты имеют право военнослужащие срочной службы, тяжелобольные, люди, находящиеся в отъезде.
Фонд обязуется выплатить убытки дольщиков в полном размере.
Нюансы
Размеры выплаты дольщикам определяются умножением стоимости одного квадратного метра жилья на его площадь.
- Площадь жилья, за которое возвращаются деньги из компенсационного фонда дольщиков, не должна превышать 120 м 2 . Государственный фонд – для тех, кто отдает свои последние сбережения на покупку квартиры. Покупатели крупных квартир и элитного жилья, по мнению законодателей, могут сами за себя постоять.
- Размеры компенсации зависят от стоимости жилья, которую определяет Минстрой – она соответствует минимальной рыночной стоимости, которая на 30-40% отличается от фактической. Получив компенсацию по таким расценкам, дольщики теряют часть своих средств.
Эксперты, анализируя закон, находят много нюансов и делают различные прогнозы. Так, ограничительные меры по отношению к бизнесу заставят небольшие компании покинуть рынок долевого строительства. Крупным компаниям, чтобы начать новое строительство, придется создавать дочерние фирмы, а это приведет к дополнительным расходам. При монопольном положении крупных застройщиков все это приведет к повышению цен на жилье и ударит по карману дольщиков.
Пока ясно одно: новый закон о компенсационном фонде способен решить проблему защиты дольщиков. Но он может стать причиной падения деловой активности на рынке долевого строительства.
«Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства» был зарегистрирован в форме публично-правовой компании 20 октября и начал свою работу.
Государственный фонд долевого строительства пришёл на смену механизму страхования ответственности застройщиков и призван защитить права дольщиков по новым объектам жилищного строительства. В отличие от системы страхования ДДУ (договоров долевого участия), деятельность фонда будет направлена, в том числе, на финансирование достройки объекта. Минстрой России выступил учредителем Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, генеральным директором назначен глава АИЖК Александр Плутник.
В случае банкротства застройщика, за счет средств компенсационного фонда будет осуществляться выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства либо финансирование мероприятий по завершению строительства объектов незавершенного строительства.
Согласно части 5 статьи 25 Закона № 218-ФЗ обязанность застройщика по уплате обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд возникает в отношении многоквартирного дома и (или) жилого дома блокированной застройки, состоящего из трех и более блоков, если договор участия в долевом строительстве с первым участником долевого строительства такого объекта недвижимости представлен на государственную регистрацию после даты государственной регистрации Фонда. С даты государственной регистрации Фонда не допускается регистрация первого договора участия в долевом строительстве без уплаты обязательных отчислений (взносов) в Фонд.
Согласно части 1 статьи 10 Закона № 218-ФЗ размер обязательных отчислений (взносов) застройщиков в компенсационный фонд составляет 1,2 процента от согласованной сторонами цены каждого договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения. При этом обязанность уплаты отчислений в Фонд возникает в отношении договоров участия в долевом строительстве, предусматривающих передачу жилых помещений, независимо от того, является участник долевого строительства физическим или юридическим лицом.
Согласно части 3 статьи 10 Закона № 218-ФЗ обязательные отчисления (взносы) застройщиков вносятся на номинальный счет Фонда, владельцем которого является Фонд, не менее чем за три рабочих дня до даты представления документов на государственную регистрацию договора в Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (далее - Росреестр).
Согласно части 1 статьи 11 Закона № 218-ФЗ при государственной регистрации договора участия в долевом строительстве, предусматривающего передачу жилого помещения, Росреестр направляет в Фонд запрос об уплате или неуплате, застройщиком обязательных отчислений (взносов) по договору участия в долевом строительстве. Фонд не позднее одного рабочего дня со дня получения такого запроса предоставляет указанные в запросе сведения.
Согласно части 1 статьи 16 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», срок государственной регистрации договора участия в долевом строительстве устанавливается от 7 до 9 рабочих дней в зависимости от способа предоставления документов на государственную регистрацию.
Подробная информация размещена на сайте Фонда в сети «Интернет» по адресу www.фонд214.рф. Вопросы по работе Фонда и прочие обращения, просьба, направлять по электронной почте: [email protected] . Телефон специализированного контактного центра 8 800-7007-214 или 8-495-685-94-41.
Оплату обязательных отчислений (взносов) застройщика в компенсационный фонд необходимо осуществлять по реквизитам, опубликованным на Официальном сайте Фонда в разделе «Застройщикам».
Напомним, закон о Фонде долевого строительства - 218-ФЗ - Президент России Владимир Путин подписал 31 июля 2017 года. К середине октября было принято постановление Правительства России о создании публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства». Теперь при регистрации договоров долевого участия в проектах жилищного строительства по вновь выданным разрешениям от застройщика требуется внесение взноса в компенсационный фонд.