Страхование договоров долевого участия в строительстве. Какие требования закон предъявляет к банку? Что будет, если у страховой компании отзовут лицензию

Без наличия финансовых гарантий сейчас не возможно зарегистрировать ни один договор долевого участия. Речь идет только о заключенных с первого января 2014 года подобных соглашениях. Закон, как известно, обратной силы не имеет, поэтому задним числом оформлять страхование договоров долевого участия в строительстве не нужно. Тем же, кто только собирается участвовать в строительстве в качестве дольщика важно выяснить кто обеспечивает гарантии по возможным рискам.

Страхование было распространено в строительном бизнесе всегда. Риски обязывают как застройщиков так и будущих жильцов искать пути их минимизировать. Но далеко не всегда наличие страховки было обязательным требованием. Все изменилось в 2014 году с принятием Федерального закона № 214, посвященного участию граждан в долевом строительстве жилья.

Важнейшее положение этого закона обязывает всех застройщиков страховать свою материальную ответственность перед людьми, которые желают выступить в качестве инвестора. Помимо этого было установлено, что не может быть иного способа привлечения денег в пользу застройщика от физ. лиц, кроме как договор долевого участия.

На сегодняшний день существуют лишь 3 способа страхования обязательств застройщика . Регламентированы они Федеральным законом № 294. Варианты следующие:

банковская гарантия. Предполагает введение третьего лица, в виде кредитной организации, которая и вернет деньги дольщикам в случае форс-мажора;
общество взаимного страхования. Принято сокращать до ОВС. Некоммерческая организация, которая должна заниматься исключительно страховкой ДДУ;
классическое страхование. Осуществляется через любую из страховых компаний, представленных на рынке, которые имеют лицензию на эту деятельность и собственно готовы предоставить подобные услуги.

Внимание! Несмотря на то, что все ДДУ, заключенные с 01.01.2014 года предусматривают страховщика как «незримое» третье лицо, извещать его при оформлении не нужно.

Различают как страхование отдельного договора долевого участия, так и всего объекта строительства целиком . Однако на практике второй вариант не встречается вовсе. Этому есть три объективных причины:

он значительно дороже. Зачастую стоимость страхового сбора может в разы отличаться от общей суммы всех взносов физических лиц;
часть квартир будет реализована только после подписания передаточного акта на весь дом. То, какая доля жилья продается на разных этапах строительства зависит от множества факторов;
заложенная в самом договоре сложность с определением выгодоприобретателя.

Удобнее оформлять договоры на каждую квартиру как самим застройщикам, так и рядовым инвесторам, которые получают на руки свидетельство своей, личной гарантии.

Собственно застройщик не сможет привлечь деньги в строительство объекта, не предоставив в органы государственной регистрации документы, свидетельствующие о наличии одного из двух видов страхования, либо банковской гарантии.

Внимание! Подобная практика является вынужденной. Инициированы разработка и последующее принятие закона были в связи с часто встречающимися случаями обмана рядовых инвесторов, а также остановкой строек по объективным причинам.

Гарантии предоставляемые долевым участникам строительства

Будучи дольщиком в возведении объекта, который зарегистрирован в соответствии с правилами и застрахован одним из вышеупомянутых способов, гражданин получает следующие права:

материальная компенсация ущерба при наступлении страхового случая;
получение компенсации «сверху» потраченной на залог суммы. Эта возможность гарантирована статьей № 395 Гражданского кодекса;
подтверждение права на получение жилья, строительство которого предусмотрено настоящим договором долевого участия;
инвестор получает механизм компенсировать свои затраты в случае просрочки передачи жилья.

Страхование направлено прежде всего на «дисциплинирование» застройщика, ведь выплаты предусмотрены прежде всего по случаям нарушения тех или иных сроков, связанных со стройкой.

Внимание! Нужно запомнить ряд случаев, которые ошибочно принимаются за страховые. Среди них:

приостановка строительства произошла в результате решения государственной власти;
были допущены ошибки в составлении искомого договора и он был признан недействительным;
сроки строительства были увеличены и сам процесс возведения дома продолжается. В этом случае нужно будет еще и продлять ДДУ, что предполагает дополнительные траты;
крайне сложно получить компенсацию, если само по себе предприятие строительства изначально не планировала начинаться, а было лишь прикрытием для мошеннических действий.

Помимо этого сам процесс получения компенсации может затягиваться на годы. Особенно это касается признания застройщика банкротом, ведь это сама по себе не быстрая процедура.

Банковская гарантия в страховке ДДУ

Третьими лицами, которые могут выступить в роли страховщика, будет выступать банк или страховая компания. При этом законом обозначены минимальные требования, которые к ним выдвигаются.

Кредитная организация должна соответствовать следующим критериям :

наличие лицензии на ведение банковской деятельности. В ней, помимо прочего должно быть указано право предоставлять банковские гарантии. Выдается ЦБ;
банк должен обладать такой лицензией минимум пять лет;
минимальный размер уставного капитала банка - от 200 миллионов рублей;
при этом размер своего капитал - от 1 миллиарда рублей;
свидетельство о прохождении всех проверок и соответствия всем нормативам за последние полгода;
банк не должен находиться в процессе финансового оздоровления, инициированной ЦБ;
наличие лицензии на работу со вкладами физических лиц, в соответствии с Федеральным законом № 177, посвященному страхованию вкладов.

Внимание! В реальности подобный вид страхования ДДУ в строительстве встречается не часто. Обусловлено это взаимным недоверием застройщика и кредитной организации. Риски для банка довольно существенные, тогда как застройщик тоже может столкнуться с отзывом лицензии у этого банка, инициированной ЦБ.

Могут ДДУ быть застрахованы и в этой некоммерческой организации. Было решено создать подобную альтернативу страховым компаниям и банкам в середине 2013 года.

Застройщик, желающий принять участие в ОВС, делает соответствующий взнос в общий фонд из которого и будут востребованы деньги в случае возникновения страхового случая. Размер взноса установлен на отметке 1 миллион рублей с каждого объекта недвижимости.

Взнос, прямо скажем, довольно скромный, учитывая размер возможных рисков. Поэтому неудивительно что ко всем строительным компаниям, желающим вступить в эту организацию предъявляются довольно серьезные требования. Процесс вступления предполагает сбор следующих документов:

заявление о вступлении;
учредительные документы юридического лица;
документ подтверждающий полномочия представителя;
выписку из ЕГРЮЛ, полученную не ранее чем за месяц до обращения;
справку об отсутствия судебного разбирательства с заявителем;
справку о том, что заявитель не находится в состоянии банкротства;
справку о том, что компания-заявитель не обременена ответственностью за обязательства третьих лиц;
сведения о географии деятельности компании.

Внимание! Подавать документы следует на официальном бланке компании-заявителя. Проверка документов и принятие решения должна осуществляться в срок до 30 дней. Надзирающим органом в случае с ОВС, выступают региональные власти.

Сама идея создания общего страхового фонда строительных компаний довольно сыра, но призвана она чуть ли не полностью вытеснить остальных игроков с рынка. Безусловно многое будет изменяться, но на данном этапе есть ряд объективных недостатков у этого вида страхования ДДУ:

обязанность вносить вступительный взнос (по 1 млн. за объект) должна быть исполнена еще до получения денег от первых инвесторов. Для крупных компаний это не проблема, но вот для нового бизнеса - серьезная преграда;
ответственность участников общая и распространяется на всю территорию России, без региональной привязки, что может приводить к тому, что небольшие провинциальные фирмы должны платить за гигантские промахи корпораций;
тарифы в ОВС значительно выше чем у альтернативных вариантов.

Создавалась система ОВС как универсальная, простая и понятная как дольщику так и строителю система. При устранении всех недостатков она действительно моет таковой стать.

Это на данный момент самый простой вариант. Для застройщика, что немаловажно он еще и самый бюджетный. К самим компаниям, осуществляющим подобную деятельность, предъявляются определенные требования, схожие с аналогичными для кредитных организаций:

уставной капитал от 120 тысяч рублей;
собственный капитал на момент заключения страхового договора - от 1 млрд. рублей;
продолжительность работы на рынке услуг страхования - от 5 лет;
полгода без наличия замечаний и зафиксированных властями нарушений;
компания не находится в процессе оформления банкротства.

Важно сказать, что распространены случаи когда застройщик страхует свою ответственность перед дольщиком классическим способом, помимо этого получает банковскую гарантию и может еще и быть постоянным членом ОВС. Дольщику при этом довольно сложно разобраться к кому же нужно «в случае чего» обращаться. Если же до завершения стройки произведена , то ее новый хозяин и вовсе не сможет найти «крайнего».

Внимание! Стоимость услуг страховой компании традиционно самая низкая из представленных. Размер взноса может не превышать 0,3-0,5% от стоимости квартиры для каждого дольщика.

Документы необходимые при регистрации страховки по ДДУ

Вне зависимости от выбранного способа защиты инвесторов от возможных рисков, заключением договора, сбором всех необходимых бумаг будет заниматься строительная компания. В Росреестр нужно будет предоставить следующие документы:

свидетельство о разрешении строительства;
свидетельство из ЕГРЮЛ;
собственно договор долевого участия, заключенный ранее с инвестором;
учредительные документы предприятия;
техническая документация на объект страхования.

Необходимо будет предоставить ряд бумаг и страховой компании/банку:

финансовые отчеты застройщика, заверенные службами СК;
подтверждение отсутствия просроченных обязательств у страхователя;
характеристика бизнеса клиента, содержащая сведения о надежности, финансовом положении и т.д.

После того, как необходимые документы были поданы в органы государственной регистрации, должно пройти не более 30 дней, выделенных на проверку документов и принятие решения. После этого страхование договора долевого участия вступает в силу.

Не так давно многие СМИ сообщали о скором крахе рынка первичного строительства. Одной из причин пессимистичных прогнозов был договор обязательного страхования рисков дольщиков за счет строительной организации, предусмотренный в 214-ФЗ.

Предполагалось, что ограниченное число страховщиков, которые могут принимать подобные риски и высокая цена страховки обрушат сегмент. Коррективы к 214-ФЗ от Минстроя разрабатывались как реакция на негативный фон развития рынка долевого строительства.

Главное изменение: риски страхуют дольщики

Основное изменение: риски недостоя будут перераспределены между страховщиками дольщиков, а не застройщиков:

определены жесткие требования к компаниям-застройщикам: теперь для привлечения долевого капитала у них должен быть минимальный портфель собственных средств от 1 000 000 000 рублей;
для дольщиков страхование на случай недостроя приобретаемой ими недвижимости становится обязательным для заключения договора долевого участия;
пункт 214-ФЗ, который обязывает девелоперские компании страховать свои обязательства перед дольщиками, признается ничтожным (теряет силу).

Особенности нового вида обязательной страховки

Новый вид обязательного страхования дольщиков расписан в проекте более чем подробно. В соответствии с пунктами проекта, можно выделить пять ключевых (наиболее значимых для страхователя) условий.

Без франшизы. Принимать на себя часть финансовых рисков покупатель страховки не может.
Тарифы в обязательном страховании дольщиков устанавливаются конкретными СК и зависят от показателей работы девелопера.
Контроль сумм. Страховая сумма полиса должна равняться стоимости объекта в ДДУ (контракт о долевом участии), однако ее размер не может устанавливаться ниже среднерыночной цены жилья (определяется для каждого региона и рассчитывается от средней стоимости квадратного метра).
Страхователь – дольщик – платит за страховую услугу (ранее она оплачивалась застройщиком и включалась в стоимость квартир).
Фиксированные сроки. Договор страхования долевого участия начинает действовать с момента регистрации контракта с застройщиком и заканчивает по истечении двух лет после сдачи объекта (в случае наступления страхового события после приемки квартиры).

Важным моментом являются строгие требования к самим страховым компаниям, которые имеют право на заключение подобных договоров. Как и сейчас (пока страховаться должны сами застройщики, а не дольщики) первое условие к страховщику – опыт на рынке, он должен быть не менее пяти лет. Остальные моменты касаются финансовой ситуации продавца страховки:

уставной капитал СК не менее 120 000 000 рублей;
собственных средств не меньше 1 000 000 000 рублей.

Только при соблюдении этих трех условий (и наличии лицензии) страховщик вправе работать с заявками от дольщиков на страхование строительства. Список компаний, которые соответствуют перечисленным требованиям, будет в публичном доступе на сайте Банка России.

Когда стартуют нововведения?

Проект изменений в 214-ФЗ миновал этап обсуждения в профильных ведомствах. Его приняли в ЦБ, Министерстве финансов, Агентстве по кредитованию жилья. В среду, 11 ноября, проект попал к Игорю Шувалову, первому вице-президенту РФ. В пятницу – оказался в публичном доступе.

Обсуждение пунктов законопроекта продлится до седьмого декабря. Если по его окончании проект будет утвержден, страхование финансовых рисков дольщиков станет обязательным уже с марта следующего, 2016 года.

Что надо от дольщиков?

Как участникам долевого рынка рассматривать такую законодательную инициативу? По сути, для них изменения несущественны, что бы ни говорили критики. Как и до принятия поправок, закон предусматривает:

распределение расходов и финансовых убытков, связанных с недостроем;
защиту интересов частных граждан-покупателей новостроя (через отсеивание нестабильных застройщиков).

Меняется только алгоритм действий. За услугу страхования дольщиков от недостроя теперь должен заплатить покупатель квартиры. На стоимости объекта это, возможно, отразится, хотя со временем рынок подстроится, и строители уберут лишнюю наценку.

Зато сами девелоперы потеряют возможность завышать стоимость жилья, ссылаясь на дорогую страховку по 214-ФЗ. Плюс порядочные строительные компании получат возможность эффективной работы через кумуляцию ресурсов – привлечение застрахованных покупателей и работу с кредитами.

Второй положительный момент – правильный посыл законопроекта. Он мотивирует дольщиков работать только с проверенными серьезными компаниями. Для их объектов и страхование дольщиков при долевом строительстве обойдется дешевле, и гарантии от них выше. Остается единственное условие: выбор профессионального страховщика.

А здесь уже поможем мы. В портфеле СА «GALAXYстрахование» – только проверенные, исполнительные компании. Наши специалисты помогут посчитать стоимость полиса для вашего случая. Обращайтесь, с нами ваша квартира будет застрахована от несвоевременной сдачи по минимальной цене.

Приобретение жилой недвижимости от застройщика по договору ДДУ является хоть и более выгодным, но рисковым способом покупки квартиры. Чтобы повысить безопасность подобных сделок, правительство РФ на законодательном уровне обязало застройщиков страховать вложения дольщиков на случай наступления страховых рисков. Страхование ДДУ – это обязательное условие, без выполнения которого договор долевого участия не может быть зарегистрирован в ЕГРН, а соответственно обрести юридическую силу.

Содержимое страницы

Застройщик при заключении соглашения об участии в долевом строительстве оформляет договор страхования с одной из страховых компаний. Он страхует свою ответственность перед дольщиками. Это значит, что в случае наступления обстоятельств, предусмотренных условиями страховки, страховая компания в полном объеме компенсирует их потери – сумму, вложенную в строительство жилого дома.

Страхованием в долевом строительстве занимаются:

1. Банковские учреждения.

Страховые компании.
Общество взаимного страхования застройщиков (ОВСЗ).

Вопросы страхования ответственности застройщика в долевом строительстве регулируются российским законодательством:

«Об участии в долевом строительстве…».
Федеральным Законом №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…» (от 29.07.2017 г.).

Последний законодательный акт был принят только в середине 2017 года. Целью разработки и принятия его являлось кардинальное изменение отечественной системы страхования. Согласно этому закону страхованием должен заниматься исключительно созданный Минстроем . Но в этом же нормативно-правовом акте идет речь о том, что оформить страховку в Фонде можно только тем застройщикам, которые заключили свой первый договор долевого участия и зарегистрировали его в 2017 году.

Выходит, что новый закон №218 применим только к недавно созданным компаниям-застройщикам. Для фирм, работающих на рынке долевого строительства уже много лет, все еще действуют нормы закона №214, согласно которому страховать свою ответственность перед дольщиками застройщики могут в банке, страховой организации и в ОВСЗ.

Где можно оформить страховку

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве можно осуществить:

в любой страховой компании, которая отвечает определенным требованиям, установленных законодательством РФ и занимающейся этим видом страхования;
в любом банковском учреждении, занимающемся страхованием таких договоров (оформляется поручительство).

Страховать ДДУ могут те страховые фирмы, которые отвечают ряду требований, перечисленных в пунктах 26-50 статьи 25 218-ФЗ, а именно:

заниматься страховой деятельностью дольше пяти лет;
иметь собственные средства на счетах на сумму не меньшую, чем 1 млрд. руб.;
не иметь предпосылок для ближайшего наступления др.

Согласно этому законодательному акту застройщик обязан поставить в известность участников долевого строительства о том, в какой компании был оформлен договор страхования.

О банковском поручительстве и требованиях к его оформлению подробно расписано в пунктах 17-25 статьи 25 этого же закона. Среди основных требований к банкам-поручителям стоит выделить:

обязательное наличие лицензии на осуществление банковской деятельности и оказание банковских услуг;
осуществление кредитно-финансовой деятельности дольше пяти лет;
уставной капитал банковского учреждения должен превышать сумму в 200 млн. рублей;
наличие собственных средств у банка в размере не меньше одного миллиарда рублей;
быть включенным в реестр банковских учреждений и состоять на учете в системе страхования вкладов и др.

Данная статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к нашему консультанту совершенно БЕСПЛАТНО!

Независимо от того, кто застраховал ДДУ – банк или страховая компания, при наступлении страхового случая для получения страховой выплаты дольщикам необходимо обратиться в суд. Только по решению суда дольщики будут внесены в реестр требований кредиторов, на основании чего страховщик выплатит страховку участникам долевого строительства.

Несмотря на то что большинство застройщиков предпочитают страховать долевое строительство именно в страховых компаниях, а не в банках, на практике им приходится сталкиваться с определенными сложностями. Они заключаются в отсутствии выбора страховщика. Это связанно со следующими факторами:

Масштабами страховой организации. Только компании-гиганты, имеющие огромный собственный капитал и многочисленный штат высококвалифицированных сотрудников в состоянии взвалить на себя столь огромную ответственность как возмещение ущерба дольщикам. Более того заблаговременно оценить все возможные риски в долевом строительстве физически невозможно.
Соответствием компании требованиям российского законодательства. В новом законе №218 «О публично-правовой компании по защите прав граждан…», а именно в пункте 26 статьи 25 данного нормативно-правового акта перечислены все требования к страховым компаниям, которые могут страховать участие в долевом строительстве. Требования достаточно жесткие, поэтому данный вид страхования под силу лишь некоторым ведущим страховым организациям.

Чтобы минимизировать свои риски, страховые компании практикуют страхование каждой квартиры отдельно, а не целого объекта (многоквартирного дома). Таким образом, застройщики получают «зеленый свет» для государственной регистрации ДДУ. Страховщики в случае наступления страхового случая относительно конкретной квартиры или нескольких жилых помещений существенно снижают размер страховых выплат, а соответственно и свои статьи расходов.

При страховании каждой отдельной квартиры в многоквартирном доме между страховщиком и застройщиком заключается договор страхования по каждому объекту. В основном срок действия страховки превышает дату введения дома в эксплуатацию. За это время дольщики имеют право обратиться за страховой выплатой, если они понесли убытки в результате наступления одного из оговоренных в соглашении страховых случаев. Получение страховой выплаты участником долевого строительства влечет за собой утрату ним права на получение жилья после завершения строительства и сдачи дома в эксплуатацию.

Какие риски страхуются

Предугадать и просчитать все возможные риски, которые могут возникнуть при долевом строительстве, нереально. Поэтому страховщики, пытаясь снизить свою ответственность перед дольщиками, стараются прописывать в страховом соглашении полный перечень рисков, которые относятся к страховым случаям. Этот список составляется индивидуально в каждом конкретном случае с учетом всех особенностей, но стоит выделить наиболее распространенные страховые случаи, наступление которых является основанием для осуществления страховых выплат:

срыв застройщиком оговоренных в ДДУ сроков сдачи дома в эксплуатацию;
двойная продажа (когда застройщик продал одну квартиру сразу нескольким дольщикам);
признание строительной компании-застройщика в судебном порядке банкротом;
уничтожение всего многоквартирного дома или квартиры (если страховщик оформлял страховку на каждую квартиру отдельно);
наличие серьезных препятствий для государственной регистрации права собственности на жилье в новостройке (к примеру, «замороженное» строительство или невыполнение застройщиком ряда обязательных для начала регистрации условий);
подорожание квадратных метров или увеличение общей площади квартиры, что повлекло за собой необходимость осуществления доплаты за жилище.

Страховой полис позволяет обезопасить покупку квартиры по ДДУ. Он гарантирует либо получение жилья в готовом доме, либо возврат вложенных дольщиками средств. Но существует ряд существенных рисков, которые страховщики отказываются страховать и рассчитывать дольщикам на возмещение ущерба в случае их наступления не стоит. К нестрахуемым рискам относят:

осуществление деятельности застройщиком на незаконных основаниях (лицензия или разрешение на строительство/землю было получено не совсем законным путем или вовсе отсутствует);
срыв сроков сдачи дома в эксплуатацию сверх предусмотренных страховым договором отклонений;
право собственности (или аренда) застройщика на земельный участок, на котором возводится многоквартирный дом, оспаривается третьими лицами в судебном порядке;
имело место нарушение одной из сторон (или обеими) условий ДДУ, норм законодательства РФ, уклонение от выполнения обязательств, что стало причиной признания соглашения недействительным по решению суда;
принято решение (постановление) контролирующих государственных органов о прекращении (временной остановке) строительных работ и др.

Необходимые документы для страхования

Чтобы заключить страховое соглашение и застраховать долевое строительство, застройщику необходимо обратиться к страховщику и иметь при себе следующие бумаги:

лицензию на осуществление деятельности;
разрешение уполномоченных органов на строительство;
документ, подтверждающий право пользования земельным участком (о праве собственности или договор аренды);
учредительные документы компании;
проектную документацию на будущую новостройку;
техническое и экономическое обоснования предстоящих работ;
перечень кредиторов (дольщиков);
финансовая документация;
справки, подтверждающие отсутствие задолженностей у застройщика перед государством и финансово-кредитными организациями;
договора долевого участия на каждого дольщика, указанного в перечне кредиторов.

Список документов может изменяться в зависимости от некоторых факторов. О необходимости представить дополнительные документы сообщит сотрудник страховой компании или менеджер банка в зависимости от того, где застройщик будет оформлять страховой полис.

Цена страхового полиса и тарифы на услуги страховых компаний при страховании долевого строительства определяются следующими факторами:

состоятельность и репутация компании-застройщика – чем надежнее и известнее фирма, тем ниже цена (меньше риски для страховщика);
месторасположение участка, на котором будет возводиться жилой многоквартирный дом – чем ближе к центру, тем дешевле, поскольку квартиры будут пользоваться огромным спросом;
отсутствие «грехов» у застройщика в прошлом – наличие судебных тяжб, факты просрочек сдачи дома, невыполнения условий ДДУ существенно повышают риски страховой компании, а соответственно и стоимость страховки.

Стандартная стоимость страховки составляет в среднем 1% от стоимости объекта (или цены сделки, если речь идет о конкретной квартире или определенной доле в многоквартирном доме). Но при наличии негативных факторов (плохая деловая репутация, отдаленность участка для строительства, неизвестность застройщика) являются основанием для увеличения стоимости страхования в несколько раз.

Страхование долевого строительства повышает шансы дольщиков на получение новой квартиры в новостройке и в оговоренный в ДДУ срок. В случае невыполнения застройщиком своих прямых обязанностей, участники долевого строительства могут рассчитывать на страховые выплаты, которые покроют их финансовые потери.

Но не стоит забывать, что страховщики возместят убытки только в исключительных случаях, которые четко прописаны в договоре страхования. Во всех других ситуациях рассчитывать на компенсацию потерь не стоит. Поэтому нужно быть предельно осторожными и внимательными при выборе фирмы-застройщика, с которой планируется заключение ДДУ.

Остались вопросы? Задайте их БЕСПЛАТНО нашему юристу!

Многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» от 30.12.2014 года страхование ответственности застройщика стало не правом, а обязанностью. Читайте в статье, оно представляет собой, и какие виды и способы оформления имеет.

Все застройщики, ведущие деятельность на территории России, обязаны застраховать ответственность перед гражданами, которые стали участниками долевого возведения объекта недвижимости. Обеспечением такой гарантии строительные компании занимаются самостоятельно.

Существует несколько методов такого обеспечения:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

Страховка с участием общества взаимного страхования. По сути, оно практически не имеет отличий от стандартных страховых компаний. Действие общества лицензируется.
Страховка с участием банка.
Обеспечение гарантий через лицензированную страховую компанию.

При участии в страховом обществе застройщик обязуется вносить членские взносы и несет коллективную ответственность. То есть при банкротстве одного из членов общества другие участники принимают его материальные трудности на себя.

Оформление страховки через банк – длительная процедура, требующая весомого пакета документов. Плюс ко всему придется выплатить залоговую сумму (30 % от стоимости объекта недвижимости по рынку). Объем средств при наступлении страхового случая лимитирован. Есть и другие ограничения:

банк должен вести деятельность в течение последних пяти лет;
уставной капитал должен быть не менее 200 млн. руб.;
объем собственного имущества банка должен быть в размере одного млрд. руб.

Найти банковскую организацию, отвечающую таким требованиям, непросто. Самим строительным компаниям гораздо выгоднее и проще оформить в банке кредит, чем поручительство. Как правило, при наступлении страхового случая очень сложно взыскать задолженность при таком методе обеспечения гарантий.

Наиболее простым и выгодным способом считается сотрудничество с лицензированной страховой компанией. Программы таких организаций включают приемлемые тарифные ставки. Также не потребуется выплачивать залоговый платеж, а процентная ставка фиксируется и не меняется в течение всего периода действия страховки.

В качестве страхователя всегда выступает компания-застройщик. Наличие договорного обеспечения гарантий не менее выгодно для самих дольщиков. При наступлении страхового случая именно они являются выгодоприобретателями.

Согласно ФЗ № 214, застройщик самостоятельно несет все расходы на страховку своей ответственности. Он также обязуется уведомить дольщиков об условиях договора со страховщиком.

Кроме того, застройщику необходимо зарегистрировать отношения с дольщиками и обеспечение гарантий в Росреестре. Без прохождения этой процедуры положения ФЗ № 214 не могут регулировать отношения дольщиков и застройщика.

Договор, обеспечивающий ответственность застройщика перед участниками возведения жилой недвижимости, оформляется на каждую долю отдельно. Сумма доли выступает при этом и страховой суммой. Оформить такой договор необходимо до прохождения процедуры регистрации в Росреестре.

Страхование договоров долевого участия в строительстве: условия

Все участники должны быть оповещены об условиях страхового договора, а также о виде выбранного страхования. Рассмотрим, что означают гарантии, прописанные в договоре о страховке.

Страхование долевого строительства от «недостроя»

Что это значит? Согласно положениям ФЗ «О долевом строительстве» № 214, строительная компания берет на себя ответственность за уклонение от собственных обязательств, а также за сдачу объекта в ненадлежащем виде.

В дополнение к этому предполагается, что застройщик несет ответственность, если до момента сдачи жилого многоквартирного дома в эксплуатацию, он станет банкротом или будет ликвидирован. По договору дольщик вернет свой вклад в строительство при возникновении подобных ситуаций.

Страхование рисков долевого строительства

После вступления в силу ФЗ № 214 некоторые люди опасались, что из-за обязательности страховки ответственности строительной фирмы в значительной степени возрастут цены на рынке жилья. Однако этого не произошло.

Крупная компания-застройщик затрачивает на страхование не более 1 % от общего оборота средств. Поэтому участники застройки по ДДУ могут не опасаться, что на стоимость квадратного метра повлияет наличие страхового договора.

Страхование объекта строительства

Главный объект обеспечения гарантий – имущественная ответственность строительной компании. По закону застройщик обязан выполнить взятые на себя договором ДДУ обязательства.

Компания может страховать как весь многоквартирный дом, так и каждую квартиру в отдельности. Предпочтительнее для сторон будет страховка ответственности поквартирно. При возникновении страхового случая проще прийти к компромиссному решению с каждым дольщиком в отдельности, чем со всеми сразу.

Страхование дольщиков

Дольщики выступают выгодополучателями по договору, обеспечивающего им гарантию. При наступлении страхового случая им гарантируется выплата.

Участники долевой застройки имеют право знать обо всех условиях обеспечения им гарантий. При каких-либо изменениях компания-застройщик обязана их оповестить.

Страхование долевого строительства: оформление и нюансы

Немногие страховщики готовы оформить договор страхования ответственности фирмы. Такой документ способен принести существенные материальные убытки для организации, взявшей на себя обеспечение гарантий.

Однако есть официальный список организаций, составленный Центральным Банком РФ. В него входит 27 компаний. Среди них такие организации, как ИСК Евро-полис, Купеческое, ВТБ, Восхождение, ГУТА, Приоритетное страхование и другие. Также застраховать ответственность можно в некоторых банках (их более 250).

В среднем тарифная ставка на такой вид страховки варьируется от 0,5 до 1 %. В отношении некоторых особо крупных и длительных объектах строительства ставка может быть существенно повышена, иногда – до 30 %. Ставка может меняться, если возрастут или уменьшаться риски застройщика.

Оформление страхового договора не будет завершено без прохождения процедуры регистрации в Росреестре. Для этого потребуются следующие бумаги:

проектная декларация;
разрешение на застройку;
уставные и регистрационные документы застройщика;
договор долевого участия в строительстве;
финансовая отчетность страховщика;
справки об отсутствии задолженности;
иные бумаги по запросу.

Страховым случаем будет признаваться любое отклонение застройщика от обязательств перед дольщиками, прописанными в договоре долевого участия. Это должно подтверждаться соответствующими документами (решение суда, объявление о банкротстве и т.д.). Стоит отметить, что страховым случаем не будет являться продление сроков сдачи объекта в эксплуатацию.

Ответственности до заключения первой сделки с покупателем. Иначе он не сможет зарегистрировать ее в Росреестре. Эти и другие дополнения были внесены в 2014 году ФЗ № 294 «Об изменениях в некоторых законодательных актах.

Суть

С 2014 года строительная компания обязана подтвердить исполнение обязанностей, оформив поручительство или страхование гражданской ответственности застройщика при долевом строительстве. Это позволит покупателю при наступлении непредвиденных ситуаций вернуть свои средства.

Принятый законопроект устанавливает ответственность застройщика за:

уклонение от обязательств;
сдачу неготового объекта;
банкротство до сдачи имущества.

Эксперты опасаются, что нововведения приведут к повышению цен на недвижимость. Правительство заверило, что эти факторы не взаимосвязаны. Расходы по страхованию даже у крупной компании составляют 1% от объема сделок. Застройщикам придется выделять средства на эти расходы из своего бюджета.

Объект

Страхование ответственности застройщика при подразумевает защиту имущественных интересов клиентов. Эта сделка выгодна в первую очередь покупателям. Компания может застраховать дом целиком или квартиры по отдельности.

Клиенты

Договор заключается в пользу дольщиков. При наступлении определенных обстоятельств они получат выплату. Застройщик обязуется сдать надежный качественный объект. Страховщик обязан оповестить клиента об изменениях в сделке и выплатить вознаграждение. Если в процессе строительства дольщики будут меняться, это необходимо указать в договоре, поскольку со следующим участником составляется отдельный документ.

Страховщики

Далеко не все СК стремятся оформлять такие договора. Считается, что данный приносит убытки. Более того, компания должна отвечать определенным требованиям:

осуществлять деятельность на рынке более 5 лет;
соответствовать требованиям финустойчивости;
иметь положительный прогноз развития на будущие периоды;
иметь в обороте минимум 400 млн руб., а также уставный капитал на сумму 120 млн руб.

Тарифы

Страхование застройщика при долевом строительстве обходится дорого. Средние ставки в 2015 году составляли 0,5-0,8%. Для долгосрочных договоров тарифы могут быть снижены на 10-30%. Страховая компания (СК) сама устанавливает ставку, а также рассчитывает коэффициенты по годовому проценту, так как всегда существует вероятность, что застройщик полностью уклонится от выполнения обязательств.

От чего зависит ставка:

Участие застройщика в холдинге.
Положительный опыт предыдущих сделок: срок сдачи, количество объектов, работа в разных регионах, отсутствие претензий.
Финансовая устойчивость.
Юридическое обеспечение: наличие всех документов и разрешений.
Этап строительства.
Срок сдачи.
Количество дольщиков.

Оформление договора

Чтобы зарегистрировать ДДУ, застройщик должен предоставить договор в Росреестр. Для этого необходимо собрать такие документы:

декларацию по проекту;
разрешение выполнять строительные работы;
свидетельство госрегистрации;
договор долевого строительства;
копию уставных документов;
технико-экономическое обоснование;
копию финотчетности;
данные о кредиторах;
справку об отсутствии просрочек по займам в банках.

Что подлежит защите

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве подразумевает выплату компенсации, если застройщик не выполнил обязательства, что подтверждается судебным решением или банкротством компании. Сумма не выплачивается в случае замораживания сроков строительства или продления периода сдачи объекта. Сумма зависит от договорной цены. Она не может быть меньше:

стоимости объекта;
среднерыночного тарифа за 1 кв. м. жилья в данном регионе.

Законом также ограничивается максимальный объем премий.

Страховыми признаются такие случаи:

прерывание строительства;
банкротство застройщика;
неполучение жилья;
отказ от возврата материальных ресурсов и т. д.

Изменения законодательства

В 2014 году в ФЗ № 294 были внесены изменения, согласно которым страховка ответственности застройщика долевого участия в строительстве теперь является обязательной. Оформлением договоров занимаются сами застройщики. Они же выбирают, с кем подписывать договора: с обществом, банком, специализированной компанией.

Все участники общества обязательного страхования несут Если сделка оформляется с банком, то много времени уходит на сбор бумаг. Обязательно уплачивается 30% залог от стоимости объекта, который служит гарантией для финучреждения. К тому же ЦБ устанавливает свои требования к таким банкам:

Минимальный срок работы - 5 лет;

Стоимость имущества - 1 млрд рублей.

Застройщикам выгоднее получить кредит, чем оформить поручительство. Финучреждения также не относят страхование договора долевого участия в строительстве к выгодным продуктам.

Лучше заключать договор с компанией. В условиях сильной конкуренции страховщики пытаются привлечь клиентов низкими тарифами и ценами. Ставка по таким сделкам остается фиксированной на протяжении всего срока действия договора. Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве оплачивается после выполнения работ. Еще одно преимущество - быстрота оформления документов. Страхователем выступает сам застройщик, выгодоприобретателем - дольщик. Способ обеспечения выбирается для каждого жилого помещения отдельно.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве

Компании должны обязательно предоставить залог. Чаще всего это земельный участок, на котором будет расположен объект. Кроме того, в документе описывается способ обеспечения обязательств. Бумаги подписываются до госрегистрации первого долевого соглашения и действуют до момента сдачи объекта. Расторжение сделки не освобождает компанию от обязанности выплатить возмещение по случаям, наступившим в период ее действия.

Застраховать можно весь дом или каждую квартиру отдельно. Первый вариант невыгоден. Застройщику нужно сразу внести большую сумму, быть уверенным, что все квартиры будут распроданы. Вторая проблема заключается в том, что по таким договорам сложно определить, кто является выгодоприобретателем.

Документ вступает в силу с момента зачисления первого взноса. Страхование застройщика при долевом строительстве по договору не предусматривает наличия франшизы. Остальные условия сделки соответствуют стандартным:

Страховщик обязуется информировать дольщиков о размере выплаченного возмещения;

Компания может обращаться с требованием регрессионного характера к застройщику;

Страховщик обязан уведомить всех собственников о досрочном расторжении договора;

Срок действия соглашения зависит от продолжительности строительства.

Сумма возмещения зависит от цены и ставок. Она должна превышать стоимостную оценку общей площади жилого помещения. Компания сама решает, как будет осуществляться оплата: единовременно или в рассрочку.

Проблемы страхования ответственности застройщика при долевом строительстве

Данная сделка является весьма специфической. По сути, речь идет о защите финансовых рисков застройщика. У компаний есть выбор - оформить полис или поручительство. Более предпочтительным является второй вариант, так как у кредитных организаций уже имеется налаженный механизм, скоринговые системы, специалисты, оценивающие риски, а также структуры, которые занимаются организацией достройки НЗП. СК такими преимуществами похвастаться не могут. Зато они тарифы предлагают низкие. Люди привыкли к тому, что банковские услуги стоят дорого. Это действительно так, потому что риск в сделке высок. Хотя, после внесения поправок в закон, у компаний тарифы также поднялись.

Страхование ответственности застройщика при долевом строительстве предусматривает кумулятивный эффект от убытков. В кризисной ситуации (снижении спроса на жилье, повышении ставок по ипотечным кредитам) убыток понесут сразу все застройщики, а не один участник рынка.

Еще одна проблема - отсутствие возможности перестраховывать риски даже на зарубежном рынке. В международной практике в таких операциях используются бонды (поручительства). Но их функционирование не закреплено российским законодательством. Главное отличие такого продукта в том, что страховщик может взять в залог строящийся объект.

ЦБ повысил требования к СК, которые могут предоставлять услуги застройщикам, - увеличил минимальную сумму капитала. Это сильно сужает круг возможных страховщиков - до 19 организаций. Из нового списка вылетели компании, на долю которых ранее приходилось 80 % договоров с застройщиками. Что теперь с ними будет, неизвестно. Скорее всего, придется заключать новые договора с компаниями из «белого» списка. В случае отзыва лицензии СК несет ответственность по ранее заключенным сделкам в течение 6 месяцев. Затем она либо прекращает действие документов, либо передает портфель и обязательства другому участнику рынка. В отличие от ОСАГО или страхования ответственности владельцев опасных объектов производственного назначения, в данной услуге отсутствуют иные виды защиты, как, например, которые бы занимались выплатами гражданам после банкротства страховщика. Рынок долевого строительства жилья велик. Но налаженного способа регулирования деятельности застройщиков пока нет.