Договор долевого участия – как не допустить ошибок. Договор долевого участия (ДДУ)

ДДУ, или договор долевого участия – это договор между дольщиком и застройщиком. По нему вы, вместе с другими покупателями, в долях вкладываете деньги в возведение многоэтажного дома, а застройщик после окончания строительства должен передать вам конкретную квартиру в этом доме.

Какие гарантии дает ДДУ?

1. Защита от двойных продаж.
После подписания ДДУ регистрируется в Росреестре. Это значит, что государство зафиксировало ваше право после оплаты получить конкретную квартиру. Следовательно, ее не смогут продать еще раз другому покупателю.

2. Право на получение неустойки за просрочку передачи квартиры.
Если застройщик не передал вам квартиру в срок, указанный в ДДУ, вы можете потребовать неустойку за каждый день ожидания.

3. Право расторгнуть договор.
Если застройщик не выполняет своих обязательств или выполняет их плохо, вы можете расторгнуть договор без каких-либо штрафов, получить назад свои деньги, а также неустойку и компенсацию.

4. Прозрачная документация.
По закону об участии в долевом строительстве застройщик обязан публиковать в СМИ и интернете проектную декларацию на строящийся дом, а также предоставлять документацию о себе любому обратившемуся человеку.

Чем отличается договор ДДУ от ЖСК

1. Договор с ЖСК, в отличие от ДДУ, не нужно регистрировать. С одной стороны, это значит, что вам не нужно собирать пакет документов, договариваться с застройщиком о дате регистрации, идти в Росреестр или МФЦ, тратить время на ожидание регистрации. С другой – без государственной регистрации есть риск двойных продаж вашей квартиры.

2. По договору с ЖСК цена на квартиру обычно ниже, чем по ДДУ. Однако схема ЖСК позволяет брать различные дополнительные сборы с членов кооператива. В итоге цена может быть даже выше той, что вы заплатили бы по ДДУ.

Что должно быть в ДДУ?

Обязательные пункты:

Определение объекта строительства.
Характеристики квартиры или иной недвижимости в соответствии с проектной документацией – адрес дома, номер квартиры, ее площадь, планировка и т.д.
Срок передачи помещения.
Стоимость договора, сроки и порядок ее уплаты.
Гарантийный срок объекта строительства.
Способ, которым застройщик будет обеспечивать свои обязательства по ДДУ – залог на строящийся объект и земельный участок, а также либо поручительство банка, либо страхование ответственности застройщика.

Кто должен страховать ДДУ?

Застройщик. По закону об участии в долевом строительстве (№ 214-ФЗ) именно он страхует свою обязанность по передаче квартиры дольщику. Если строительная компания требует у вас деньги на страховку, она нарушает закон – средства дольщиков застройщик может тратить только на строительство дома.

Где регистрируют ДДУ?

ДДУ регистрируют в Росреестре (служба государственной регистрации, кадастра и картографии, она же Регистрационная палата) или через МФЦ.

Как зарегистрировать ДДУ?

Шаг 1

Прежде всего дольщику необходимо собрать комплект документов, установленный 214-ФЗ:

ДДУ со всеми приложениями к нему. Понадобится три экземпляра-подлинника: один – для застройщика, второй – для Росреестра, третий – для самого дольщика. Количество экземпляров зависит от количества участников долевого строительства.
Заявление застройщика и дольщика о государственной регистрации ДДУ. Обычно оно заполняется в органе Росреестра или в МФЦ.
Документы, удостоверяющие личность заявителя. Физические лица вправе обратиться за регистрацией как лично, так и через представителя, который действует на основании доверенности, заверенной у нотариуса. Законные представители детей в возрасте до 14 лет представляют свидетельство о рождении ребенка. Представители недееспособных – документ о назначении их опекунами.
Нотариально заверенное согласие супруга на совершение сделки другим супругом. Если оба супруга участвуют в долевом строительстве по одному ДДУ, нотариального согласия не требуется.
Договор залога права требования (в случае, когда дольщику предоставляются кредитные/заемные средства) – для одновременной регистрации обременения права.
Документы с описанием объекта долевого строительства (квартиры), составленное застройщиком и согласованное с участником долевого строительства. В описании должно указываться местоположение квартиры на плане создаваемого многоквартирного дома и ее планируемая площадь.

Шаг 2

Уплатить госпошлину за регистрационные действия.

Размер госпошлины для физического лица – 350 рублей. Так как госпошлина уплачивается в равных частях каждой стороной сделки, то физическому лицу требуется заплатить 1/2 от 350 рублей, то есть 175 рублей.

Предоставлять документ об уплате госпошлины не требуется, но заявитель вправе приложить его к пакету документов по собственной инициативе.

Если информация об уплате госпошлины отсутствует, документы к рассмотрению не принимаются.

Шаг 3

Подать комплект документов на регистрацию вместе с заявлением сторон (застройщика и дольщика). Сделать это можно лично в региональном отделении Росреестра по месту нахождения строящегося многоквартирного дома или в отделении МФЦ в электронной форме. Также документы и заявление можно направить по почте.

При подаче документов лично требуется присутствие как дольщика, так представителя застройщика.

После сдачи документов необходимо получить расписку в том, что они приняты на госрегистрацию. Расписка должна содержать:

дату представления документов;
перечень представленных документов;
ФИО специалиста, принявшего документы, его подпись и телефон;
ФИО специалиста, у которого в течение срока регистрации можно узнать, на какой стадии находится рассмотрение документов, и сколько времени осталось до его завершения.

Шаг 4

Получить документы после регистрации. Срок регистрации ДДУ с первым участником долевого строительства занимает не более 10 дней, с последующими – не более 5 дней.

Для получения документов потребуется:

документ, удостоверяющий личность, либо доверенность на представление интересов заявителя.
расписка в получении документов.

Государственная регистрация договора удостоверяется специальной регистрационной записью на нем.

Как проверить регистрацию ДДУ?

Запросить у застройщика копию ДДУ со штампом регистрации.
Если ДДУ еще не зарегистрирован, то расписку Росреестра о приеме вашего договора на регистрацию.
Заказать выписку из ЕГРП на сайте Росреестра (заказ делается онлайн, выполняется до 5 рабочих дней и стоит от 150 рублей, в зависимости от количества нужных вам выписок).
Заказать выписку из ЕГРП в Росреестре или МФЦ (понадобится паспорт, заявление на получение выписки (бланк), квитанция об оплате госпошлины).

В 3 и 4 случае вы получите информацию о всех дольщиках, которые зарегистрированы на конкретном земельном участке, где возводится дом. Ищите свои данные в этом списке.

Когда вносится первоначальный взнос при долевом строительстве?

Первый взнос по ДДУ вносится строго после государственной регистрации договора. Требование застройщика уплатить денежные средства до регистрации – это грубое нарушение 214-ФЗ!

Как расторгнуть ДДУ и вернуть деньги?

Расторгнуть ДДУ можно четырьмя способами:

по инициативе участника долевого строительства;
по инициативе застройщика;
в судебном порядке;
по соглашению сторон.

Во всех этих случаях застройщик обязан вернуть вам деньги.

При расторжении ДДУ в одностороннем порядке (как дольщиком, так и застройщиком) ДДУ считается расторгнутым со дня отправки уведомления о расторжении.
Расторжение ДДУ нужно зарегистрировать в Росреестре.

Как расторгнуть ДДУ по соглашению сторон?

Обычно при расторжении ДДУ по соглашению сторон проблем не возникает – застройщик и дольщик оговаривают все условия возврата денег и расторгают договор. Но иногда застройщик включает в соглашение о расторжении не выгодные для дольщика пункты. Например, что деньги он вернет только после того, как заключит ДДУ на ту же квартиру с другим дольщиком. Соглашаться на него не следует, поскольку застройщик может и не перезаключить ДДУ.

Еще один пункт, на который не стоит соглашаться – очень длинный (до года) срок возврата денег. Если вы подпишите такое соглашение, то не сможете обратиться в суд с иском о взыскании средств, пока не закончится указанное время.

Если после расторжения ДДУ по соглашению сторон застройщик не возвращает деньги в установленный в соглашении срок, можно обращаться в суд.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке дольщиком?

Если дольщик решил по каким-то причинам расторгнуть ДДУ, ему следует:

К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления судебного решения.

Как расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке застройщиком?

Если дольщик просрочил платеж более чем на два месяца или более чем три раза нарушал сроки платежей, застройщик может расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке. Для этого он:

Направляет дольщику предупреждение о том, что нужно погасить задолженность, иначе ДДУ будет расторгнут.
Если выплаты так и не поступают в течение 30 дней, направляет дольщику уведомление о об отказе от исполнения договора – заказным письмом с описью вложения.
В течение 10 дней со дня расторжения возвращает деньги, которые дольщик уплатил в счет ДДУ.
Если дольщик не обратился за деньгами в эти 10 дней, на следующий день застройщик зачисляет деньги на депозит нотариуса по своему местонахождению.
Уведомляет дольщика о переводе денег на депозит нотариуса.
Если застройщик не перевел деньги в указанные сроки, он обязан выплатить дольщику проценты на эту сумму в размере 1/300 (для предпринимателей и юрлиц) или 1/150 (для физических лиц) от ставки рефинансирования. Проценты начисляются за каждый день просрочки.
Если застройщик не переводит деньги, дольщик может обратиться в суд.

Как расторгнуть ДДУ через суд?

ДДУ расторгается в суде, если:

строительство дома остановлено/приостановлено и очевидно, что застройщик не передаст квартиру в срок;
застройщик внес существенные изменения в проект (например, уменьшил площадь квартиры);
застройщик изменил назначение нежилых помещений в квартире;
в других случаях, предусмотренных ДДУ.

В любом из этих 4 случаев дольщик может обратиться в суд по месту нахождения застройщика с исковым заявлением о расторжении ДДУ и возврате денег, процентов и компенсации.

К заявлению нужно приложить:

копию ДДУ;
доказательства, подтверждающие наступление любого из 4 случаев (например,
документы, которые подтверждают прекращение строительства, внесение значительных изменений в проектную документацию и т.д.);
расчет итоговой суммы, требуемой с застройщика;
копии всех вышеперечисленных документов для суда, по числу участников
судебного разбирательства;
квитанцию об оплате госпошлины;
заверенную у нотариуса копию доверенности представителя (если ваши интересы в суде представляет другой человек);
другие документы, которые могут подтвердить обстоятельства дела.

Если суд выносит решение в пользу дольщика, застройщик обязан вернуть установленную судом сумму в течение 10 дней с того момента, как судебный акт вступил в силу.

Доводить дело до суда застройщику не выгодно. Если суд выносит решение в пользу дольщика, то со строительной компании взыскиваются и внесенные по ДДУ деньги, и процент за пользование ими, и компенсация морального вреда, и убытки, связанные с судебными расходами, и штраф за то, что застройщик не удовлетворил законные требования дольщика в добровольном порядке.

Как расторгнуть ДДУ с ипотекой в одностороннем порядке?

Предложить застройщику расторгнуть договор по обоюдному согласию.
Если застройщик не согласен, то составить уведомление о расторжении договора.
Отправить его застройщику по почте, заказным письмом с описью вложения.
К письму стоит приложить расчет процентов за все время пользование деньгами (1/150 ставки рефинансирования за каждый день пользования) и реквизиты, на которые нужно переводить средства.
Застройщик должен перевести деньги в течение 20 дней.
Если через 20 дней денег вы не получили, можно обращаться в суд.
Для этого нужно составить иск к застройщику (с требованиям вернуть деньги, проценты и компенсацию).
Предъявить иск в суд по месту нахождения застройщика.
Если суд вынесет решение в вашу пользу, застройщик должен вернуть деньги в течение 10 дней со вступления в силу судебного решения.
Если застройщик по-прежнему не возвращает деньги, нужно получить в суде исполнительный лист и передать его судебным приставам. Предъявить исполнительный лист можно в течение 3 лет с момента вступления решения суда в силу.
Действия по ипотеке зависят от того, что указано в ипотечном договоре. Например, если в нем прописано, что после расторжения ДДУ нужно досрочно погасить кредит, полученные от застройщика деньги надо вернуть банку, чтобы полностью погасить ипотеку.
Расторжение ДДУ необходимо зарегистрировать в Росреестре. Заявление на регистрацию расторжения подается вместе с ксерокопией письменного уведомления. Госпошлина за это не взимается.

Как рассчитать неустойку по ДДУ?

Вы можете требовать с застройщика неустойку, если:

застройщик пропустил сроки передачи квартиры,
вы расторгаете ДДУ,
застройщик вовремя не устраняет недостатки в квартире.

1. Размер неустойки

Если дольщик – юридическое лицо или предприниматель, то ежедневная неустойка равна 1/300 ставки рефинансирования Центробанка (на август 2016 года – 10,5%).
Если дольщик – физическое лицо, ежедневная неустойка равна 1/150 ставки рефинансирования.

2. Момент начисления неустойки

Неустойка, которую уплачивает застройщик при расторжении договора дольщиком, начисляется с момента, когда вы внесли деньги (все или часть).

Неустойка за просрочку передачи квартиры начисляется со следующего дня после даты передачи, указанной в ДДУ.

Неустойка за то, что застройщик вовремя не устранил недостатки, начисляется после того, как истек оговоренный застройщиком и дольщиком срок устранения.

Как оформить собственность по ДДУ

Прежде чем вы сможете оформить квартиру, которую приобрели по ДДУ, в свою собственность, застройщик должен:

получить разрешение на ввод дома в эксплуатацию,
постановить дом на кадастровый учет,
провести обмеры дома.

Убедитесь, что застройщик произвел все эти действия.

Для регистрации вам понадобятся:

Документ, подтверждающий личность,
акт приема-передачи квартиры,
квитанция об уплате госпошлины (200 рублей),
закладная или кредитный договор (при покупке квартиры в ипотеку),
заверенная у нотариуса доверенность (если процедуру регистрации выполняет доверенное лицо или только один из будущих собственников).

С пакетом этих документов нужно обратиться в орган Росреестра или МФЦ. Там вам выдадут расписку, в которой будет указана дата – когда прийти за свидетельством о регистрации (срок ожидания – около месяца).

Как продать квартиру по ДДУ?

Продать квартиру, которую вы купили по ДДУ, до получения ее у застройщика можно только через уступку прав требования. Это не будет сделка с недвижимостью – ведь квартира еще не готова. Вы можете продать (переуступить) только право требовать ее у застройщика после срока передачи, который оговорен в ДДУ.

Несколько терминов. Продавец по договору уступки юридически называется цедент, покупатель – цессионарий, а сам договор – цессия.

Покупатель, который берет квартиру по договору переуступки, получает права и обязанности по ДДУ. То есть, например, если жилье оплачено не полностью, именно он будет выплачивать остатки долга застройщику. В таком случае для заключения цессии обязательно требуется письменное согласие застройщика на переуступку. Часто строительная компания взимает некоторую сумму за свое согласие – от 1 до 5% от цены ДДУ.

Если цедент заплатил застройщику полную стоимость будущей квартиры, то согласия строительной компании на переуступку не требуется. Надо только уведомить его о цессии, но уведомить так, чтобы у вас на руках были доказательства того, что вы послали уведомление, а застройщик его получил.

Договор переуступки заключается в письменной форме. По нему цедент должен передать покупателю все документы по ДДУ – сам договор, приложения к нему, дополнительные соглашения, документы, которые подтверждают факты оплаты. Эта передача оформляется дополнительным актом, за подписями обеих сторон. В самом тексте цессии должны быть указаны номер ДДУ и дата его подписания.

Поскольку ДДУ регистрируется в Росреестре, договор цессии тоже нужно зарегистрировать. И он считается заключенным только после регистрации.

Цессия облагается налогом в 13% для граждан России и 30% – для граждан других государств.

Насколько выгодно долевое строительство?

Квартира, купленная на стадии строительства дома, стоит в среднем процентов на 30 дешевле, чем в готовой новостройке или на вторичном рынке. Хотя в последнее время эта разница в цене становится меньше – из-за экономической ситуации готовые квартиры несколько подешевели.

Долевое строительство дешевле покупки готового жилья по нескольким причинам.
Во-первых, застройщик фактически берет у дольщиков беспроцентный кредит на строительство дома – то есть ему не надо будет возвращать деньги с процентами.

Во-вторых, дольщик платит за квартиру, которой еще нет – ему надо будет ждать несколько лет, прежде чем он сможет вселиться в новостройку. А деньги застройщику нужны уже сейчас. И, чтобы привлечь нужные финансы, он предлагает меньшую цену.

В-третьих, пока дом не возведен, есть риск, что по каким-то причинам застройщик его так и не построит или построит позже обозначенного срока. За это компания тоже сбрасывает стоимость – для покупателя, который предпочтет рискнуть, но заплатить меньше.

Кто контролирует долевое строительство?

Как правило, долевое строительство контролируют соответствующие государственные органы. В Москве это Москомстройинвест (Комитет города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства). В Подмосковье – Министерство строительного комплекса Московской области.

Госорган контролирует соблюдение закона № 214 и рассматривает жалобы, связанные с его нарушением, принимает меры и защищает права участников долевого строительства. Также он проверяет использование средств, которые застройщик получает от дольщиков, ежеквартальную отчетность строительных компаний и так далее.

В настоящее время покупка квартиры в новостройке по договору долевого участия - весьма эффективный и надежный способ приобретения недвижимости, хотя изначально схема требовала серьезных доработок..

1. Что такое ДДУ

Впервые понятие договора об участии в долевом строительстве (ДДУ) появилось в статье 4 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве...».

Согласно этому договору строительная компания обязуется в определенный срок завершить возведение объекта недвижимости (многоквартирного дома) и передать квартиру дольщику после сдачи объекта в эксплуатацию. Покупатель же со своей стороны должен оплатить оговоренную в документе денежную сумму, а также принять объект.

До появлении ФЗ «Об участии в долевом строительстве...» (2004 год) в законодательстве РФ такого вида договора, как ДДУ, не существовало. Хотя законодательное закрепление отношений между застройщиком и дольщиком было очевидно необходимо.

До 2004 года, как правило, подобные договоры подписывались в согласии с положениями Гражданского кодекса (например, ст. 421 ГК о свободе договора, Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений»).

Так, управление отношениями при долевом строительстве полностью регулировалось договорами, которые создавали сами строительные компании. И, зачастую, внесение каких бы то ни было дополнений или изменений в эти документы не разрешалось. Покупатель был поставлен перед выбором — соглашаться на условия застройщика или вообще отказаться от приобретения квартиры в этом доме.

В результате, в спорных ситуациях на судебных процессах дольщик оказывался в весьма невыгодном положении.

В середине 90-х годов Верховный суд начал предпринимать меры для изменения ситуации в пользу покупателей: было принято Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 года № 7 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей». Согласно этому документу, к договорам привлечения инвестиций в строительство можно было применять Закон о защите прав потребителей.

Но из-за того, что судебная система в России не является прецедентной, суды продолжали принимать разнящиеся решения при рассмотрении дел о долевом строительстве, и нарушение прав покупателей со стороны застройщиков не прекращалось.

Вследствие многочисленных митингов против долгостроев и мошенничества строительных компаний в начале 2000-х, произошедших после ряда крупных махинаций с денежными средствами дольщиков, был принят ФЗ «Об участии в долевом строительстве...».

Нужно отметить, что также существует предварительный ДДУ. В нем, согласно ст. 429 ГК, обязательно обговариваются все наиболее существенные условия будущего основного договора, который заключается к определенному сроку.

К этим условиям относится предмет договора, то есть: описание квартиры, срок передачи квартиры покупателю, стоимость и система ее выплаты, гарантия на объект недвижимости.

Таким образом, предварительный ДДУ представляет собой ни что иное, как «черновой вариант основного договора», оговаривающий только важнейшие моменты. Безусловно, полный вариант ДДУ может серьезно от него отличаться по объему и включить множество новых условий.

Кроме того, предварительный ДДУ не может защитить от «двойных продаж» и до заключения основного договора закрепляет права дольщика на квартиру лишь условно, поскольку не подлежит государственной регистрации. Поэтому оплачивать денежные средства по предварительному договору не рекомендуется.

То, что основной ДДУ обеспечивает безопасность от «двойных продаж» и подтверждение государством права покупателя на создаваемый объект недвижимости, гарантирует его регистрация в Росреестре. С момента государственной регистрации договор приобретает юридическую силу и начинает предоставлять дольщику комплекс правовой защиты, закрепленный в соответствующем ФЗ.

Однако регистрация в Росреестре не защищает от долгостроя, также, как и от других возможных нарушений договора застройщиком.

Согласно законодательству РФ в случае, если застройщик не укладывается в сроки окончания строительства или передачи квартиры, он обязан не позднее 2 месяцев до истечения этого времени выслать надлежащее извещение дольщику.

Дольщик, получив такое извещение, имеет право подписывать или не подписывать дополнительное соглашение о продлении сроков строительства. И поскольку корректировка сроков несет в себе неудобства для покупателя, он может ожидать от застройщика встречных предложений.

Например, в подобном дополнительном соглашении логично прописать отказ застройщика от требования доплаты в случае увеличения общего метража квартиры после обмеров БТИ. Как правило, дольщик обязан доплачивать за увеличенный метраж, т. к. в ДДУ площадь квартиры указывается как ориентировочная. Так еще на этапе получения подобного извещения покупатель может защитить свои интересы.

Более того, при просрочке сдачи квартиры, строительная компания обязана выплачивать неустойку - 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от стоимости договора за каждый день просрочки и 1/150 ставки, если покупатель является физическим лицом. Сегодня эта ставка равна 8,25% годовых, поэтому строительным компаниям действительно невыгодно задерживать сдачу недвижимости.

К сожалению, бывает, что застройщик отказывается выплачивать пени. Тогда покупатель может обратиться в суд.

Застройщик может отвечать на претензию в течение месяца. Если ответ отрицательный или его нет, покупатель вправе подавать иск в суд.

Сроки рассмотрения дела в суде могут быть самыми разными — это зависит и от самого суда, и от действий застройщика. В среднем процесс продолжается от 3 до 6 месяцев. Важно отметить, что чаще всего суд удовлетворяет требования дольщика.

Дело в том, что застройщикам ничего не остается, как выстраивать свою линию защиты на статье 333 ГК РФ, которая гласит, что суд может снизить размер пени, если покупатель требует явно несоответствующую последствиям нарушенного обязательства компенсацию. А в Постановлении Пленума Верховного суда РФ от 28.06.2012 года № 17 судам было дано разъяснение о том, что размер пени снижать можно строго в исключительных случаях.

2. Какие существуют риски при заключении ДДУ

Обеспечивая довольно убедительную поддержку со стороны государства, ДДУ не имеют единой формы.

В ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» имеется определение общего содержания договора, которое должно включать описание квартиры, сроки ее передачи и цену, ответственность застройщика за несоблюдение сроков строительства и нарушение требований к качеству выполненных работ (другими словами — основные условия ДДУ).

Но из-за того, что в законе не могут быть прописаны все детали, многие пункты оставлены на усмотрение сторон. Например, порядок определения доплаты в случае увеличения площади квартиры после обмеров БТИ и «льготные» сроки окончания строительства - периоды, когда застройщик «по соглашению сторон» не несет ответственность за просрочку.

Так, при заключении ДДУ клиентам прежде следует обращаться к юристам, поскольку, учитывая огромный судебный опыт застройщиков, накопленный за десятилетия существования договоров об инвестировании строительства, они составляют договоры в свою пользу.

Большинство ДДУ содержат огромный объем текста. В первую очередь это, конечно, связано с множеством рисков, сопровождающих строительный процесс, и с высокой ценой этого договора. При заключении ДДУ особое внимание необходимо обращать на обязанности дольщика, ответственность застройщика и наиболее важные условия, о которых мы говорили выше.

Что касается расторжения ДДУ, то оно возможно по соглашению сторон. Этому вопросу посвящена 9 статья ФЗ «Об участии в долевом строительстве…». Обсуждение условий расторжения ДДУ осуществляется между сторонами, оговариваются они в дополнительном соглашении.

Покупатель имеет право расторгнуть договор в одностороннем порядке, если застройщик:

Серьезно нарушил требования к качеству строительства;

Нарушил сроки передачи недвижимости в собственность дольщика более чем на 2 месяца;

Не может обеспечивать дольщику такой вид обязательств, как поручительство.

При одностороннем расторжении договора со стороны покупателя застройщик обязан вернуть все денежные средства, принятые по ДДУ, а также оплатить неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ за весь период пользования этими деньгами, а когда в роли покупателя выступает физическое лицо - в размере 1/150 ставки рефинансирования.

Застройщик также вправе расторгнуть ДДУ в одностороннем порядке в случае серьезных нарушений оплаты договора со стороны дольщика.

В соответствии со 9 главой ГК РФ, ДДУ могут признать недействительным.

К наиболее рискованным для дольщика причинам, из-за которых договор могут признать недействительным, относятся:

Несоответствие ДДУ требованиям действующего законодательства РФ. К примеру, если договор заключен с застройщиком, не имеющим разрешение на строительство и прочую разрешительную документацию. По этой причине перед подписанием ДДУ покупателю следует ознакомиться с соответствующими документами строительной компании.

Подписание договора со стороны застройщика лицом, которое не имеет надлежащие полномочия (поэтому дольщику рекомендуется внимательно изучить доверенности застройщика на подписантов, а также учредительные документы).

Могут признаваться недействительными и отдельные пункты договора, если они противоречат закону. Иногда это может быть выгодно покупателю.

Например, в одном судебном процессе было признано недействительным ограничение ответственности строительной компании 10% от стоимости ДДУ и взыскана сумма, в пять раз превышающая «договорное ограничение».

Стоит отметить, что в настоящий момент ДДУ работает весьма эффективно для обеих сторон, хотя изначально он требовал серьезных доработок.

В начале 2000-х строительные компании в своей деятельности применяли так называемые «серые схемы», поскольку ДДУ тогда еще не мог полностью искоренить старые механизмы. Именно поэтому ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» с момента принятия редактировался уже 10 раз.

Теперь рынок недвижимости уверенно становится все более и более цивилизованным — большинство крупных и средних столичных застройщиков работает по ДДУ. Однако нужно понимать, что рынок находится еще в самом начале этого пути.

ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» требует ряд доработок, касающихся в первую очередь взаимоотношений между дольщиком и застройщиком. Эти доработки должны найти свое отражение в ДДУ.

Например, следует запретить требование строительных компаний к покупателям оплачивать коммунальные и другие расходы после введения недвижимости в эксплуатацию, даже если дольщик еще не начал пользоваться квартирой.

Также следует закрепить недопустимость уменьшения размера предусмотренной законом неустойки за нарушение сроков строительства объекта, чтобы эта мера, как инструмент, стимулирующий надлежащее исполнение обязательств, работала в полную силу.

Однако к определенным нововведениям пока не готовы застройщики, а это важно учитывать, поскольку законотворческая деятельность должна поощрять строительный бизнес.

Дата публикации 07 июля 2014

Сомнения, возникающие у покупателей квартир на стадии строительства, сводятся к основной причине – надёжности партнёрства с тем или иным застройщиком. Для того, чтобы чтобы правильно купить жилье в новостройке с долевой собственностью, целесообразно воспользоваться в уже сложившимся населённом пункте, где приобретается квартира, плачевным опытом обманутых дольщиков, а также – положительным опытом граждан, благополучно получивших квартиру.

Эту информацию можно получить на форумах, где обсуждаются вопросы участия в долевом строительстве. Не только заведомый корыстный или преступный умысел руководителя (учредителя), но и его ошибки и некомпетентные решения, могут поставить под удар интересы граждан, инвестировавших деятельность компании.

Итоги, которые могут оказаться плачевными, следующие:

замороженное строительство, долгострой;
банкротство компании;
серые схемы, по которым невозможно вернуть свои деньги.

Минимизировать риски можно, учитывая следующие нюансы:

Добросовестность учредителя и руководителя компании. Проверить эту информацию можно, если получить на официальном сайте сведения об уполномоченных должностных лицах. Затем ввести их персональные данные в поисковик «Яндекс», «Гугл» и т.п. Полученные сведения дадут характеристики деловым и моральным качествам ответственных исполнителей. Если же под их руководством разваливались предшествующие строительные компании – это сигнал к возможным проблемам.
Ответственность застройщика, которая выражается в полноценной деятельности и сотрудничестве с официальными компаниями, работающими на рынке недвижимости. Если с клиентами компании работает и заключает договора ненадёжный партнёр в виде малоизвестной (возможно подставной) компании – это существенный минус.
Правоспособность деятельности, которая подтверждается наличием полного пакета документации, разрешающего возведение новостройки. Без надлежащего оформления документации на разрешение строительства застройщик может вступить в конфликт интересов с муниципалитетом, который выдаст санкции на прекращение строительства.
Финансовая стабильность учредителя. Она проверяется наличием документации о проведении страхования строительства или рекомендации (поручительства), выданной банком. Такие документы свидетельствуют о получении компенсации за вложенные инвестиции в случае непредвиденных обстоятельств. их можно при личном посещении компании, по запросу.

СПРАВКА: Если клиент компании проявил халатность в проверке , суд вправе счесть его действия недобросовестными и подлежащими частичному удовлетворению.

Пошаговая инструкция покупки жилья по ДДУ

Предварительно нужно проанализировать все преимущества покупки от застройщика , которые могут выражаться в существенном снижении цены на помещение. Также – взвесить степень допустимых рисков. Если уверенность покупателя в том, что он желает участвовать в долевом строительстве, незыблема – можно приступать непосредственно к её организации.

Подготовительный этап

Главное – не торопиться и не предпринимать необдуманных решений под влиянием рекламных сайтов и маркетинговых планов компании. Исходить нужно из собственных имущественных интересов. Иногда целесообразно обратиться к эксперту в области работы с недвижимостью, которым может выступить:

Такие специалисты смогут не только проконсультировать по вопросу выбора фирмы застройщика, но и оказать требующиеся услуги при заключении договора. Лица, способные ориентироваться в юридических вопросах, могут действовать самостоятельно.

Выбор компании

Выбору компании, в которую лучше всего обратиться, должен предшествовать анализ всех фирм, работающих на рынке строительных услуг в том регионе, где планируется покупка квартиры. Он проводится путём сравнения предложений и ценового диапазона готовой продукции.

Кроме этого каждая компания даёт основные требования к условиям, которые должен выполнить претендент на участие в долевом строительстве. Иногда нюансы, сопровождающие коммерческое предложение, являются решающим фактором в выборе.

По преимуществу лица, находящиеся в поиске партнёра для долевого участия в строительстве, ориентируются на определённую категорию жилья, которое может быть бюджетным, или, напротив – элитным. На этом этапе требуется:

Определить категорию приобретаемого жилья.
Рассмотреть все предложения по участию в долевом строительстве.
Из данных предложений выбрать предпочтительные по району застройки.
Сделать выборку по техническим характеристикам предлагаемых помещений.

Из выбранных предложений сделать список строительных фирм и их руководителей для дальнейшей проверки.

Изучение объекта

От полученной информации зависит качество и правоспособность последующего долевого участия. Поэтому необходим следующий порядок действий:

Если населённый пункт не располагает к выбору из-за отсутствия конкуренции на рынке строительства недвижимости, анализ и проверка застройщика потребуется для того чтобы уверенно продолжить оформление договора, либо предпочесть приобретение квартиры на вторичном рынке жилья.

Из составленного перечня требуется в первую очередь ориентироваться на максимальную гарантию завершения строительства здания, поэтому дальнейшая проверка включает в себя определение деловых качеств руководителя строительства. Нужно:

Ввести в поисковике фамилию, имя и отчество руководителя компании.
Внимательно изучить его профессиональный путь, выявить все «тёмные пятна», вызывающие сомнение в его компетентности. Если под его руководством компании становились банкротом – следует усомниться в его порядочности или профессионализме.

Если всё показалось благополучным – скопировать контактные данные фирмы. Контрольным критерием добросовестности компании станут отзывы на форумах, оставленные в тех населённых пунктах, где работали компании, возглавляемые данным должностным лицом.

ВАЖНО: Представленный на официальном сайте пакет документации, констатирующий получение разрешения на строительство и банковские гарантии, даёт застройщику преимущество перед теми компаниями, которые таких сведений не предоставляют.

Куда обращаться для заключения сделки?

Полученная на официальном или рекламном сайте застройщика контактная информация позволит связаться с офисом компании. По телефону или электронному адресу нужно назначить время посещения. Если ранее было принято решение о привлечении сопровождающего сделку компетентного специалиста, то его следует пригласить в назначенное для консультации время.

В офисе заинтересованным лицам :

Как может выглядеть свидетельство, подтверждающее факт владения участком, предназначенным под строительство многоквартирных домов, можно посмотреть на фото:

Здесь же должны представляться сведения об условиях сделки и образец , подлежащий заключению сторонами. Представленный образец требуется тщательно изучить. Главное – обратить внимание на вид договора, который предлагается клиенту, а так же – на его существенные положения, пункты и подпункты.

Правила составления сделки

До этого момента приобретение помещения может происходить на основании:

непосредственно ДДУ;
договор инвестирования;
договора цессии.

При этом ДДУ состоит из двух частей, которые заключаются поэтапно. Первоначально заключают предварительный договор (ПДДУ), который позволяет зарезервировать понравившееся жилое помещение в выбранном строящемся (планируемом к застройке) здании. Этот договор не регистрируется и не допускает внесения первоначального взноса.

ВНИМАНИЕ: В случае внесения клиентом платежа по ПДДУ, он может потерять возможность возвращения вложенных средств, так как его действия являются неправомерными.

После заключения ПДДУ, где отражены основные нюансы оформления ДДУ, в назначенный день и на установленных условиях стороны заключают основной .

Такие действия, при надлежаще оформленных с учётом интересов клиента, положениях, практически всегда являются гарантией относительной безопасности. Гарантией выступает тот факт, что по преимуществу ДДУ заключается непосредственно с застройщиком . Этот вид договоров применяется наиболее часто и рекомендуется клиентам специалистами риэлтерских и юридических компаний, сопровождающих сделку.

Договор инвестирования – первичная форма оформления сделки с застройщиком, возникшая до принятия документа № 214-ФЗ . Здесь дольщик выступает полноправным партнёром, разделяя с ним риски по строительству, в том числе – внося дополнительные инвестиции, если средств для возведения здания оказалось недостаточно.

В случае получения застройщиком прибыли – вправе притязать на её соразмерную часть. Естественно, что такой договор выгодно заключать только при уверенности в рентабельности сделки. В случае сомнений от такого договора лучше всего отказаться, так как он не предусматривает возвращения вложенных в строительство средств. Договор цессии является способом переуступки прав на приобретение жилья по ранее составленному цессионарием ДДУ.

Соответственно здесь появляется посредник, роль которого следует выяснить. Если это посредническая фирма, которая выкупила договора и перепродаёт документацию на жильё посредством уступки, то обязательно нужно выявить статус компании-посредника, попросив её учредительную документацию. При категорическом требовании застройщика о заключении договора цессии через посредническую фирму имеет смысл обратиться за сопровождением к специалисту.

Опасения можно снять, когда переуступка совершается:

Физическим лицом, которое планировало участвовать в долевом строительстве, но изменило первоначальное решение.
Компанией, работающей на рынке недвижимости, зарекомендовавшей себя положительно.

Если требования к форме договора обоснованы, можно приступать к его заключению.

Заключение договора

Независимо от разновидности договора, он должен соответствовать нормативам, установленным в статьях , 422 ГК РФ.Текст состоит из вводной части и основных положений, в число которых по преимуществу входят нижеследующие:

Статья 422 ГК РФ. Договор и закон

Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

В завершение даётся заключительная часть, ставятся подписи сторон. Следует указать персональные данные участника долевого строительства и реквизиты застройщика, скреплённые круглой печатью компании. После подписания документа, его нужно передать в Кадастровую палату для внесения сделки в Государственный кадастр недвижимости, согласно Федеральным закону о регистрации недвижимости и проводимых с нею сделок от 27.07.97 г., № 122-ФЗ .

Необходимый пакет документации

В регистрирующий орган предоставляют экземпляр основного ДДУ с приложениями:

заявления от контрагентов;
квитанцию об уплате пошлины;
паспорт заявителя.

Лица, действующие в интересах доверителя или своего несовершеннолетнего ребёнка (подопечного) удостоверяют собственное право выступать со стороны дольщика.

Клиент, обратившийся первым для регистрации права на квартиру в установленном строящемся здании, дополнительно предоставляет полученные в компании документы:

разрешение на строительство и проектную декларацию;
план застройки;
договор страхования или договор поручительства от банка.

СПРАВКА: При оформлении ипотеки или использовании материнского (иного жилищного) сертификата собирается и представляется дополнительная документация из банка или отделения ПФ РФ.

Сроки и стоимость процедуры

Регистрация продолжается не более одного календарного месяца. Стоимость госпошлины составляет 350 рублей.

Оформление в собственность и прописка

Только после ввода здания в эксплуатацию актом госприёмки допускается оформление права собственности. Согласно положениям договора, оформлением занимается:

Эта процедура требует внесения оплаты за регистрацию от компании в размере 20 тысяч рублей за каждое свидетельство. Если компания отказалась от регистрации свидетельств, владелец жилья оплатит:

пошлину в суд за имущественный иск, в пределах 60 тысяч рублей;
пошлину за регистрацию в Росреестре – 2 тысячи рублей.

После получения свидетельства о собственности, правообладатель жилья вправе обратиться в отделение миграционной службы по месту расположения объекта для прописки вселяющихся в квартиру лиц. Он заполняет выданные формы, представляет документацию о праве собственности и паспорта жильцов, с приложением свидетельств о браке и свидетельств о рождении детей.

Кто уплачивает налоги?

Образец заполнения заявления о возврате суммы излишне уплаченного налога можно посмотреть на фото:

ВАЖНО: Право воспользоваться имущественным налоговым возвратом при покупке недвижимости предоставляется только один раз в жизни.

Какие договоры считаются «серыми схемами»?

Так называемые «серые схемы» – это договоры, которые адаптированы под недобросовестные или заведомо корыстные действия застройщика, с намерением:

скрыть часть доходов от налогообложения;
получить инвестиции до начала разрешения строительства;
обмануть дольщиков.

Наиболее опасны и распространены следующие моменты:

Кроме этого распространены сделки по ПДДУ, подменяющие заключение ДДУ, в внесением первого взноса, а иногда – полной стоимости жилого помещения. Не допускающие регистрации договора ПДДУ не защищены законодательством и могут привести к последствиям:

замораживание строительства;
банкротство;
продажа одной квартиры нескольким дольщикам.

«Серой схемой» может оказаться заключение договора на оформление жилищного сертификата , выданного компанией, и обещающего получение квартиры в новостройке. По преимуществу такие договора взимают сразу полную стоимость недвижимости без регистрации в Росреестре, а соответственно – без каких-либо гарантий. В этом случае достаточно легко потерять вложенные в ценную бумагу средства.

ВНИМАНИЕ: В случае обнаружения мошенничества со стороны застройщика, следует обратиться в Роспотребнадзор, прокуратуру или – районный суд по месту регистрации учредителя.

Итог

При оформлении договора о долевом участии требуется проверить документацию учредителя и условия договора, предлагаемые клиентам. После оформления договора его требуется зарегистрировать. Свидетельство о собственности можно получить только после завершения строительства. На его основании производится прописка.