Решили купить квартиру? Обязательно проверьте, не находится ли она в обременении, иначе вы рискуете потерять свои деньги. В этой статье мы расскажем о том, что такое обременение на недвижимость, в каких случаях оно накладывается и как избежать неприятных сюрпризов при совершении сделки.
Что такое обременение? Это процесс возникновения определенных прав на имущество у третьей стороны. При этом эта третья сторона не получает реальных прав на собственность и не может ее реализовать без судового решения. Перефразировав, можно сказать, что обременением называются особые условия, которые вступают в силу при определенных обстоятельствах. Они ограничивают права владельца имущества за счет ввода прав третьего лица.
При покупке имущества обязательно проверьте, не находится ли оно в обременении
В каких случаях может возникнуть данная ситуация? Тогда, когда владелец имущества подписывает какое-то соглашение или договор, а также получает судебный акт, ограничивающий его в правах.
Важно: зачастую обременение не только ограничивает владельца, но и возлагает на него некоторые обязанности. К примеру, обременение в виде ипотеки заставляет владельца совершать регулярные платежи финансовому учреждению.
Какие виды обременения существуют
Перечислим ключевые типы ограничений для владельцев, которые встречаются наиболее часто:
- Ипотечное кредитование.
- Арест движимого и недвижимого имущества.
- Договор ренты (к примеру, пожизненного содержания).
- Запрет на совершение определенных действий с квартирой (к примеру, запрет продажи).
- Договор аренды.
- Договор, по которому имущество переходит в доверительное управление.
- Залог.
Давайте разберем подробнее данные ситуации. Когда вы берете квартиру в ипотеку, то она в большинстве случаев принадлежит банку до полной выплаты кредита и является залоговой собственностью. Если выплаты прекращаются, то банк может выселить из нее должников и реализовать недвижимость на аукционе.
Арест накладывается по решению суда в случае нарушения владельцем закона или наличия у него долгов. Хозяин имущества может оперативно погасить задолженность и тогда арест будет снят. Договор ренты также накладывает обременение права собственности на недвижимость - квартира фактически принадлежит новому хозяину в том случае, если он выполняет взятые на себя обязательства. Подобные договоры часто заключают пенсионеры - семья берет на себя обязанности по уходу за ним, получая взамен квартиру после смерти.
Запрет на совершение определенных действий с недвижимостью может присутствовать в дарственной или других подобных документах. Ограничивает права собственника и договор аренды. Примечательно, что при заключении долгосрочного договора (на срок более 1 года) сделку необходимо регистрировать и даже платить за нее пошлину.
Как именно вводятся ограничения
По сути, совершать какие-то действия с недвижимостью, находящейся в обременении, владелец может только при согласии с третьей стороной, имеющей соответствующие права. К примеру, владелец дома, находящегося в залоге, может продать его или передать во временное пользование только при условии, что залогодержатель позволит ему это сделать, либо такой пункт указан в договоре.
В случае если человек отказывается платить по ипотеке, то банк может продать квартиру и покрыть долг, но согласно требованиям российского законодательства, кредитор может требовать у суда отсрочку сроком до 1 года, чтобы найти себе новое место жительства. Благодаря договору аренды владелец тоже частично ограничивается в правах - он не может продать квартиру, если арендатор соблюдает условия, вовремя делает платежи и не нарушает общественный порядок. Точнее, продать квартиру-то он может, но только договор аренды в качестве обременения ляжет на нового хозяина. К тому же при продлении срока аренды предыдущий арендатор имеет приоритет перед возможными, даже при изменении условий договора.
Обременение - это ограничение владельца в правах Для того чтобы рассмотреть все виды обременений прав на недвижимое имущество, понадобится достаточно много времени, поэтому мы описываем только ключевые. К вышеперечисленным распространенным видам относится еще и рента. Так же как и в случае с арендой, рента переходит от старого владельца к новому. Именно новый владелец недвижимости должен следить за ее состоянием — это и есть его обременение (помимо уплаты по договору ренты).
Отдельно хочется выделить процедуру ареста. Если она наложена на недвижимость, то владелец не сможет ничего с ней сделать. Снять арест может только тот орган, который его накладывал. Если владелец не идет на погашение задолженности, то его имущество реализуется на аукционе, с полученной суммы вычитаются долги плюс проценты за обслуживание, а остаток возвращается на его счет.
Как правильно снять ограничения
Поскольку обременение - это временные ограничения, то для их устранения необходимо выполнить требования, указанные в договоре/решении суда. Давайте рассмотрим детальнее:
- Ипотечную недвижимость можно освободить в случае полного погашения задолженности, уничтожения квартиры или ее реализации с последующей выплатой задолженности. Если собственник продает ипотечную квартиру, то он с покупателем приезжает в банк, погашает имеющуюся задолженность, финансовое учреждение выдает бумагу о снятии обременения, покупатель передает экс-владельцу остаток суммы и перерегистрирует ее на себя.
- Чтобы прекратить арест, наложенный по постановлению суда, нужно погасить имеющиеся задолженности или выполнить иные требования пристава. Такая же практика действует и при введении запрета на совершение различных действий с недвижимостью.
- Договор аренды может быть разорван в одностороннем порядке только в том случае, если такая возможность в нем предусмотрена. В этом случае арендодатель должен уведомить арендатора о своем решении. Примечательно, что семью с маленькими детьми нельзя просто так выселить в зимний период — необходимо либо подобрать им жилье, либо дождаться теплого времени года.
Как правильно продать недвижимость
Поскольку обременение имущества это определенные ограничения в правах владельца, то нужно внимательно изучать законодательство и договор. Здесь все зависит от того, какой вид ограничения наложен на недвижимость и есть ли в договоре пункт, разрешающий ее реализацию. К примеру, у некоторых банков есть ограничения на продажу ипотечной недвижимости, но обычно они идут навстречу клиентам и позволяют их продавать, погасив имеющиеся долги. Банк все равно ничего не теряет - квартира находится в его собственности. Также вы можете сдавать в аренду ипотечную квартиру или прописывать в нее членов семьи, но все что касается отчуждения проделывается исключительно с согласия финансового учреждения.
Для того чтобы продать недвижимость, находящуюся в ренте на пожизненное проживание владельца, нужно обратиться с покупателем к нотариусу и перезаключить договор ренты. Если договор купли-продажи был совершен на квартиру, находящуюся под арестом, то он аннулируется. Если вы заключили договор аренды, то должны знать, что такое обременение на дом не подразумевает выселение объекта до конца действия соглашения . Человек может отказаться переезжать, и вы ничего с этим не сделаете, разве что выплатите ему компенсацию за причиненные неудобства.
В некоторых случаях арест запрещает пользоваться квартирой хозяину Какие документы необходимы
Если вы хотите продать недвижимость, которая находится под ограничениями, вам нужно собрать следующий набор документов:
- Договор купли-продажи.
- Уведомление о наличии обременения.
- Акт передачи собственности.
- Свидетельство, которое подтверждает ваши имущественные права (если оно находится у вас, а не у банка).
- Заявление о перерегистрации имущества от двух участников (продающей и покупающей стороны).
- Выписка из ЖЭК о количетсве прописанных в квартире.
- Паспорта обеих сторон.
- Чек, подтверждающий оплату государственной пошлины (2 тысячи рублей для частных лиц).
Далее набор документов зависит от того, какие ограничения наложены на недвижимость. Если это ипотека, то разрешение от банка на продажу, если это рента - то свидетельство от нотариуса, если арест - постановление от исполнительной службы о снятии ограничений и пр. Детальнее консультации по этой теме можно получить у нотариуса или опытного юриста — в каждом случае могут быть различные варианты решения проблемы.
Теперь вы знаете, что значит обременение, какое оно бывает и как можно выйти из ситуации, если вам все же необходимо продать свою недвижимость. Чтобы избежать возникновения спорных ситуаций, обращайтесь к лицу или организации, которая наложила ограничения, и получайте у нее разрешение в письменном виде — после этого вы сможете смело проводить сделку без всяких последствий.
Большинство владельцев недвижимости или ее покупателей хотели бы знать об особенностях проведения продажи или купли обремененных квартир. Важным является возможность проведения операций без проблем и дополнительных разбирательств .
Например, многие не знают, что это такое — обременение на квартиру, и чем оно осложняет заключение договоров. Под обременением предполагается ограничение прав собственника в связи с частичным владением квартирой другим человеком или организацией . Это может быть как банковское, так и государственное учреждение, либо конкретное лицо.
Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.
Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефонам ниже. Это быстро и бесплатно !
Виды обременения
Для разрешения сложившейся ситуации ограничения прав, необходимо понимать его суть . Нужно знать, что значит квартира с обременением определенного типа, как она будет влиять на порядок действий владельца-продавца и найденного покупателя.
Согласно закону выделены следующие виды обременений :
1. Ипотека
Подразумевает получение финансов в счет временной (до момента возврата долга) передачи части прав на недвижимость кредитному учреждению .
Поскольку владелец получил деньги, то он должен предоставить организации весомую гарантию их обратной передачи. Именно поэтому до момента возврата средств и закрытия договора проводить операции собственник не способен.
2. Аренда
Приобретение недвижимости с арендаторами — неприятное явление. Поэтому владелец не должен проводить операцию до момента и полного освобождения жилой площади.
Проблема состоит в сроке договоренности между хозяином и постояльцами , он может составлять около года на момент продажи квартиры. Тогда процедура выселения потребует судебного вмешательства.
3. Рента
Обеспечение владельца всем необходимым на протяжении жизни или определенного срока позволяет получить в собственность его квартиру. По этой причине продажа квартиры, которая должна в будущем перейти к новому хозяину, должна исключаться .
Если же нынешний владелец передумал передавать недвижимость или более не нуждается в помощи второй стороны, требуется провести расторжение договора . Также понадобится и возвращение ранее полученных финансов и пересчет денег, выданных на покупку предметов первой необходимости, продуктов или лекарств.
4. Арест
Данное обременение является наиболее сложным . Необходимость ареста может быть вызвана отсутствием достаточной оплаты счетов и услуг. В таком случае ограничения будут применены со стороны госслужб и никакие посторонние организации не смогут повлиять на принятое решение .
Особым случаем является не просто лимитирование операций и их запрет, но и невозможность владельца жить в личной квартире.
5. Доверительное управление
Вариант с доверительным управлением подразумевают присмотр за собственностью постороннего лица. Договор составляется на определенный срок, поэтому и права частично передаются временному хозяину .
Например, при выезде заграницу владельцы желают, чтобы за их недвижимостью следили и вовремя оплачивали приходящие счета. Отведенное право распоряжения может быть снято раньше срока только при смерти исполнителя или по согласию обоих сторон .
Продажа обремененной квартиры не менее опасная операция, чем ее приобретение.
Владелец, который в силу специфических обстоятельств не снял ограничения и осуществил передачу прав, будет вынужден долго разбираться с возникнувшими проблемами . Самой сложной процедура будет, когда собственник после подписания бумаг отправился заграницу и не имеет возможности вернуться для разрешения ситуации.
Владельцы, которые желают знать, как продать квартиру с обременением, должны сразу обратиться за профессиональной помощью. Лучше всего заручиться поддержкой юриста, способного прояснить все нюансы ситуации и найти наиболее удобное решение .
Если же продажа прошла, а ограничения не были сняты, то потребуется потратить много времени на урегулирование вопросов с судом и новоиспеченными хозяевами. Оплата всех затраченных средств на проведение заседаний и принятие решений будут взиматься с самого виновника .
Поэтому бывшему владельцу выгодней и безопасней будет избавиться от ограничений до момента продажи.
Покупатель также подвергается опасности при покупке обремененной недвижимости. Имеющиеся ограничения не позволяют ему полноценно распоряжаться имуществом . Возврат денег до решения проблем также невозможен, а судебные рассмотрения могут затянуться на долгие годы.
Сложнейшими случаями практики считается покупка квартиры, где прописан несовершеннолетний или он является владельцем ее части . Обговаривать нюансы и выполнять полноценную передачу можно лишь при содействии опекуна. Не все попечители будут согласны на подобные действия.
Важно учитывать и возможность полного распоряжения правом собственника. В некоторых случаях будет невозможно проживание (наличие арендаторов или пожизненных жильцов), а аннуляция договора, возврат потраченных финансов и обратная передача квартиры будут чересчур долгими.
Поэтому предупредить подобные явления необходимо перед приобретением недвижимости . Покупатель снизит риск участия в проблемной сделке при изучении домовой книги, сведений о квартире, ее ограничениях. Это позволит избежать последующих тяжб и потери личного времени и средств.
Как продать и купить недвижимость с обременением?
Выполнение передачи прав становится возможным только после снятия ограничений . Когда на недвижимость наложен арест, лучшим решением станет разрешение споров с государственными службами .
Ипотека потребует возвращения кредитору заимствованных средств , а при сдаче в аренду необходимо обсудить с нынешними жильцами необходимость переезда. Многие из случаев решаются быстро, некоторые требуют значительных затрат времени.
Если владелец не имеет возможностей для снятия ограничений, то рекомендуется повременить с продажей . Согласно заключенному договору могут последовать разбирательства с судом, гос.службами, третьими лицами (арендаторами, управляющим).
Все нюансы обременения нельзя скрывать от покупателя . В большинстве случаев человек, желающий стать хозяином собственной квартиры, идет на уступки и помогает оппоненту решить проблему с ограничением (если они могут быть сняты самим покупателем после переоформления).
Покупка обремененной квартиры осуществляется после изучения всех бумаг по нынешнему ограничению и его особенностях .
Проводить составление договора по продаже и покупке необходимо у нотариуса . При заключении используются дополнительные бумаги (от банка, гос. структуры) о возможности проведения операции. Юрист составит уникальный документ, в котором будут описаны все условия передачи и последующего распоряжения новым владельцем.
Например, могут быть в стандартный договор внесены пункты о сроках выписки/выселения проживающих в квартире посторонних. При важны гарантии выплат в определенные сроки .
Опекунское разрешение на продажу (при прописке несовершеннолетнего) также должно быть учтено. Каждый тип ограничения имеет свои особенности и должен подкрепляться рядом бумаг, подтверждающих достоверность составляемого договора.
Договор купли-продажи
Предлагаем образец договора купли-продажи обремененной квартиры: Скачать бланк .
Как проверить, снято ли обременение и как правильно его снять?
Снятие обременения опирается на получение подтверждающего документа от учреждения, которое устанавливало ограничения . Для банка это будет выдача бумаги о выплате ипотеки, для гос. органов справка о снятии запретов в связи с выплатой долгов, принятием решения о распределении имущества между супругами.
Подробно о снятии обременения после выплаты ипотеки написано .
Для доверительного управления станет подтверждением истекший договор, свидетельство о смерти управляющего лица или документ, гарантирующий обоюдное решение о расторжении договора.
Получение бумаг производится после подачи и рассмотрения заявления от владельца по решению вопроса об ограничении.
Для покупателя важным этапом перед приобретением станет проверка снятия обременения. Поскольку нужно удостовериться в правильности решения при помощи подтверждения от Госреестра . Узнать об отсутствии ограничений можно при подаче заявки в соответствующую службу и получении выписки по недвижимости.
ЕГРП выписка содержит всю информацию по обременению и включает информацию по проводимым ранее операциям. Понадобится документ, как продавцу, так и покупателю.
Вот так выглядит эта выписка (образец):
Срок действия бумаги с момента получения составляет 30 дней . Но самыми точными и надежными данные считаются в течение 1-3 дней после выдачи выписки. Время на подготовку сведений, их упорядочивание составляет около 1-2 дней.
При выполнении операций, связанных с продажей или покупкой обремененного жилья, нужно рассматривать не только прилагаемые документы, но и специальную выписку . Она позволит в точности узнать об особенностях действующих ограничений, количестве собственников квартиры и прочих нюансах.
Предварительная подготовка бумаг позволит владельцу быстрее передать недвижимость новому владельцу и освободить себя от долгов . А покупатель при поддержке юриста и тщательной проверке бумаг сможет в сжатые сроки получить в собственность квартиру .
Понятие обременения подразумевает собой, согласно законодательству, приобретение лицами, не являющимися собственниками, некоторых прав на их имущество.
При владении недвижимостью эти условия для собственников считаются стесняющими его. Проанализировав соответствующие статьи закона, можно сделать вывод о том, что понятия «обременение недвижимого имущества» и «ограничение» равнозначны. Запись об обременении обязательно отражается в документе на собственность, свидетельстве о государственной регистрации, в соответствующей графе.
Проверить, находится ли недвижимость под обременением, можно, заказав в регистрационной палате выписку из Единого государственного реестра прав. Обременение возникает по решению суда или в соответствии с договором. Основные — ипотека, арест недвижимого имущества, рента с пожизненным содержанием, опека, сервитут, аренда и доверительное управление.
Самым распространенным видом ограничения прав на недвижимость является ипотека. При приобретении жилья или коммерческой недвижимости в кредит оно находится в залоге у банка до момента полного погашения займа. Однако недвижимое имущество по договору купли-продажи сразу становится собственностью покупателя. Несмотря на такое положение, у заемщика существует множество возможностей распоряжаться собственностью с обременением. К примеру, собственник квартиры, приобретенной по ипотеке, может в ней оформить регистрацию.
С согласия банка недвижимое имущество можно сдать в аренду или в безвозмездное пользование, а также продать. Такие сделки совершаются в соответствии с правилами банка, выдавшего ипотечный кредит. При продаже дома с обременением проверяется платежеспособность нового собственника, чтобы у банка имелись гарантии по возврату кредита.
Если при покупке недвижимости с обременением покупателем сразу вносится вся сумма за нее, продавцу согласие банка на продажу недвижимости не требуется.
Все чаще на рынке недвижимости встречаются сделки, при которых происходит регистрация обременения в виде ренты с пожизненным содержанием. Заключив такой договор, приобретатель жилого имущества, не платя при этом денег, становится собственником. Однако жить в нем продолжает бывший хозяин, как правило, пожилой одинокий пенсионер. От нового собственника он регулярно получает платежи, выраженные либо в денежном, либо натуральном эквиваленте, продуктами, лекарствами. Иногда, по соглашению сторон, рентой может быть и то, и другое.
Обычно в договоре пожизненного содержания рента выражается в денежной сумме, которая выплачивается получателю регулярно в течение оставшейся жизни. Ее размер не должен быть меньше установленного законом минимального размера оплаты труда. В зависимости от договора, эта сумма может увеличиваться.
Данное обременение существует до конца жизни хозяина. После его смерти необходимо для того, чтобы плательщик ренты стал полным владельцем недвижимости. Часто договором ренты предусмотрена обязанность нового владельца имущества организовать и оплатить все расходы, связанные с похоронами.
При жизни бывшего собственника новый хозяин не имеет права распоряжаться имуществом, не получив на это его согласия и нотариально оформленного одобрения. Только после ее можно свободно сдавать в аренду, продавать, дарить или закладывать. После смерти получателя ренты необходимо передать свидетельство о смерти в регистрирующий орган и на основании этого снять обременение.
Особенности договора ренты с пожизненным содержанием
Договор ренты удостоверяется нотариусом. Пожизненную ренту возможно устанавливать в пользу нескольких лиц. При этом их доли на получение ренты равны. Если договором не предусмотрено иное, после смерти одного из получателей ренты его доля равномерно распределяется между остальными, пережившими его. И так до тех пор, пока не умрет последний из получателей. После этого обязательство по выплате ренты прекращается.
Не следует забывать, что приобретение недвижимости, обремененной рентой, очень рискованно. Часто получатели ренты, пожилые люди, обращаются в суд, обманутые предприимчивыми и непорядочными родственниками. Суд, учитывая обстоятельства, может удовлетворить их требования и вернуть право собственности на недвижимое имущество прежнему владельцу. Внесенные платежи и затраты на содержание компенсации не подлежат.
Арест является еще одной формой ограничения. После проведения сделки купли-продажи документ, подтверждающий права собственности, выдается через 20 рабочих дней. За это время может быть наложен арест по определению суда на недвижимое имущество, к примеру, по причине того, что его хозяин не оплачивал вовремя коммунальные услуги либо имеет задолженность по кредитным договорам.
С находящимся под таким обременением жильем невозможно совершать какие бы то ни было юридические действия. Конечно, такую сделку признают ничтожной, но потенциальный покупатель при этом потратит свое время, нервы и деньги.
На практике, ввиду загруженности правоохранительных органов, бывает так, что основания для обременения уже нет, а его снятие задерживается. Для решения этого вопроса следует обращаться в те инстанции, которые наложили арест. Если они никаких действий по не предпринимают, следует обращаться в суд.
Если на недвижимое имущество наложен арест, то на стадии судебного разбирательства должник не сможет каким-либо способом им распорядиться. По заявлению граждан, участвующих в процессе, суд может наложить арест на имущество, который и будет являться обеспечением иска. Об этих мерах суд незамедлительно сообщает органам, которые производят регистрацию прав на имущество, их обременение, переход либо прекращение.
Снятие обременения
Определение суда, которым наложено обременение на недвижимое имущество ответчика, может быть обжаловано в вышестоящей инстанции.
Арест может наложить и судебный пристав-исполнитель в качестве обеспечения выполнения исполнительного документа.
На недвижимое имущество арест налагается судебным приставом только в том случае, если у должника отсутствуют денежные средства либо ценности, в том числе и те, которые находятся в банках и различных кредитных организациях. Проверить данную информацию является прямой обязанностью судебного пристава.
При аресте недвижимого имущества составляется его опись и объявляется запрет на распоряжение им. Иногда ограничиваются права пользования имуществом, его изъятие или передача на временное хранение.
Реализация недвижимости должника происходит с торгов организациями, которые имеют право производить такие операции с имуществом согласно законодательству.
Обременения, касающиеся земельного участка
Существует определенный перечень оснований для ограничения прав собственника на землю. Применение земельного участка должно производиться в соответствии с его целевым использованием. На изменение цели или назначения использования земли, не согласованное в определенном порядке, законодательством накладывается обременение. Обременение может выражаться в начале и окончании строительства; реконструкции или благоустройстве в течение определенного времени, согласно проекту; ограничении использования земельного участка в охранной зоне расположения памятников архитектуры или заповедника и иных мест, перечень которых закреплен в законе. Однако, по мнению специалистов, он является недостаточно полным.
Виды обременения, связанные с арендой недвижимости, сервитутом и опекой
Органы опеки и попечительства также могут наложить обременение, не позволяющее проводить отчуждение недвижимого имущества. Ограничения возникают в том случае, если собственниками недвижимости являются несовершеннолетние дети или недееспособные лица, права которых будут ущемляться при продаже недвижимости. Аренда жилья тоже является одним из видов обременения. В соответствии с законодательством, наниматели имеют право проживать в квартире, сданной внаем, до окончания действия договора аренды недвижимости. Но на практике, естественно, никто не приобретает недвижимость с нанимателями. Перед сделкой собственник жилья просто расторгает договор аренды, выплачивая своим жильцам денежную компенсацию.
Сервитут — это вид обременения, с которым знакомы некоторые собственники земли. Он заключается в праве ограниченного использования чужого земельного участка. Собственник, если ему нужен проход через соседний участок или выполнение инженерных коммуникаций, заключает со своим соседом соглашение. Так происходит .
В некоторых ситуациях собственник передает свое недвижимое имущество в доверительное управление, к примеру, агентству недвижимости, заключив с ним договор. Если при этом управляющий совершает сделку, ему необходимо получить согласие собственника.
В основном недвижимое имущество при согласии покупателя можно продавать с обременением. Запрет на отчуждение недвижимости накладывает только арест. Эта сделка просто не пройдет регистрацию в УФРС. Невозможна регистрация права собственности на жилье, которое расположено в аварийных домах.
Регистрация ограничений
Обременение подлежит государственной регистрации, так же как и право собственности на недвижимость.
Каждой записи присваивают идентификационный номер регистрации.
С этого момента все сведения отражаются в Едином государственном реестре прав. Выписку из него можно получить при совершении сделки. Если, в соответствии с выпиской, на недвижимость наложено обременение, от приобретения такого жилья целесообразнее будет отказаться.
Регистрацию обременения права собственности правами третьих лиц возможно произвести по инициативе приобретателей или правообладателей. Если обременение регистрируют не по инициативе правообладателя, то его ставят об этом в известность путем уведомления.
Обременения в публичных интересах регистрируют в соответствующих инстанциях по инициативе органов местного самоуправления или государственной власти. Регистрационная служба обязательно уведомляет об этом правообладателя.
Обременение означает ограничение пользованием, владением и распоряжением имуществом. Однако не всякое ограничение им является. Основная особенность заключается в том, что оно налагается в соответствии с законом.
Бывает двух форм:
- по воле собственника, добровольное;
- помимо воли собственника, принудительное.
Пример добровольного обременения – залог: собственник закладывает то, чем владеет, тем самым обременяя его. Принудительное обременение – арест. Когда собственность арестовывают по решению суда, мнения владельца уже не спрашивают.
Обременение означает ограничение в действиях по любому распоряжению имущества. Именно поэтому, во избежание проблем, при покупке недвижимости необходимо точно узнать, не обременено ли оно.
При переходе из одних рук в другие не меняется характер и срок обременения. Таким образом, при покупке или принятии в наследство объекта недвижимости, покупатель берет на себя все сопутствующие обременения.
Виды обременений
- Залог: владелец закладывает имущество под обеспечение долга;
- Арест: имущество арестовывают за долги;
- Доверительное управление: имуществом управляет не сам владелец, а его попечитель, законный представитель (к примеру, при недееспособности собственника);
- Ограничение на распоряжение имуществом в нуждах государственных органов;
- Любые иные действия, сделки и ограничения, которые имеют обременительный характер.
Основания возникновения ограничения:
- законы РФ. По указанным в законах поводам имущество может подлежать обременению;
- решение суда;
- договор, сделка, результатом которой является обременение;
- акт, изданный государственными органами.
Право на использование недвижимости
Некоторые типы прав на недвижимость могут привести к обременению:
- Аренда. Когда заключается договор аренды недвижимости, на арендодателя накладываются определенные обязательства. При последующей продаже этого объекта разрыв договора аренды не происходит. В таком случае переходят все обязательства на недвижимость новому собственнику вместе с ней;
- По такому же принципу осуществляется право безвозмездно пользоваться имуществом. Продажа обремененного этим правом объекта не подразумевает расторжения договора. Это означает переход обременения новому собственнику;
как разновидность ренты – пожизненное содержание с иждивением. Основанием такого содержания выступает заключенный договор; - Сервитут. Существует частичное обременение земельного участка. Суть сервитута — владелец участка земли имеет право пользоваться соседним участком частично. Речь идет о прокладывании дорожек, проходов и т.д. Это уместно, когда невозможно добраться до важного объекта (например, источнику воды) в обход соседнего участка.
Доверительное управление
Смысл доверительного управления состоит в том, что имуществом управляет не сам собственник, а некое доверенное лицо. Причем это лицо обязано совершать действия только в интересах собственника. Однако право собственности на доверенную недвижимость не переходит.
Договор такого вида заключается письменно. Несоблюдение всех условий и правил его составления влечет за собой признание доверительного управления недействительным.
Аренда
Суть аренды состоит в передаче земельного участка или объекта недвижимости во временное пользование. Любой объект может быть арендован, кроме изъятых из общего оборота.
Договор аренды заключается в письменной форме и обязателен к подписи обеими сторонами. При любом несоблюдении формы и порядка заключения договора он будет признан недействительным. Когда участок, недвижимость или ее часть сдается в аренду, прилагается кадастровый план с выделением той части, которая сдана.
Залог
Суть состоит в том, что собственность, указанная в договоре, служит гарантией возврата долга. Если долг вовремя и полностью не возвращается, имущество, заложенное под обеспечение, уходит в счет него. Залог не утрачивает силу и при ситуации продажи заложенной недвижимости. Право собственности на залог может перейти только при безоговорочном согласии залогодержателя.
Арест
Суть ареста заключается в наложении обременения в счет долговых обязательств любого рода.
Арест предусматривает запрет на любое отчуждение, а иногда и использование объекта недвижимости. Никаких сделок совершить не удастся до момента снятия ареста. Таким образом, собственник арестованного имущества обязан сохранить его в целости и сохранности до снятия ареста или конфискации имущества.
Обременение доли имущества
Ограничение может коснуться не только имущества в целом, но и его доли. Это происходит в том случае, когда собственник имеет только долю недвижимости.
Справедливо заметить, что обременение всего имущества, например, в виде ареста, лишает собственника права его продать. А вот если обременена доля, то собственники других долей имеют право их продавать и т.д. Единственным существенным ограничением их действий является раздел имущества согласно долям.
Таким образом, обременение предполагает ограничение действий по распоряжению имуществом. Существует множество видов обременения, которые по-разному воздействуют на права собственника. Кроме того, обременение чаще всего имеет временный характер и существует до окончания срока договора или совершения каких-либо действий.
В данной статье рассмотрим один из таких важных моментов как обременение и способы его применения в борьбе с мошенническими схемами.
Во многих случаях недвижимое имущество , то есть здания, дома, квартиры и земельные участки, из-за своей высокой стоимости, являются предметом интереса со стороны различного рода «черных риэлторов», то есть лиц, специализирующихся на мошенничестве с жильем, или «рейдеров» — то есть граждан и юридических лиц, специализирующихся на захватах собственности. К сожалению, такие лица существуют и в настоящее время и основным фактором, способствующим успешным действиям «черных риэлторов» и рейдеров, до сих пор является несовершенство законодательства.
Однако, используя те же действующие законы, пусть и во многих случаях далекие от совершенства, порой можно разработать ряд контраргументов, направленных на минимизацию риска потери имущества, при которых «захватчик», «черный риэлтор» истощит как свои финансовые, так и моральные силы, либо сама мошенническая схема потеряет весь смысл ввиду отсутствия у хозяина имущества «полных» прав на это имущество. Таким образом, необходимо признать, что действенным средством против действий таких лиц является обременение, то есть создание определенных условий, ограничивающие способность собственника осуществлять в полной мере свои права на владение, пользование и распоряжение имуществом.
В качестве обременения могут выступать, и чаще всего выступают на практике:
1) залог (ипотека),
2) доверительное управление,
3) аренда,
4) арест имущества,
5) сервитут.
Обременение означает, что лица, не являющиеся собственниками , приобретают определенные права на первоначально не принадлежащее им имущество.
Например, по договору доверительного управления имуществом, одна сторона передает другой стороне имущество на определенный срок, а другая, в свою очередь, обязуется совершать предусмотренные договором юридические и фактические действия в отношении этого имущества в интересах собственника или указанного им лица. Такой договор подлежит государственной регистрации в органах юстиции (в Росрестре, «Регистрационной палате»), о чем делается запись в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество, что создает определенные сложности для его расторжения. Обращение взыскания по долгам собственника на имущество, переданное им в доверительное управление, не допускается (за исключением ситуации банкротства). Однако в этом случае доверительный управляющий осуществляет полномочия собственника в отношении имущества переданного ему в управление и это затрудняет реализацию собственником своих прав. То есть, эта схема проста и не требует больших финансовых и временных затрат. Имущество, переданное в доверительное управление, теряет ценность и привлекательность, поскольку хозяин, на которого чаще всего и оказывается давление, не может распоряжаться в полной мере принадлежащей ему вещью. Такой способ также можно рассматривать как промежуточный вариант одиноко проживающим пожилым лицам, не желающим дарить свое имущество потенциальным наследникам, однако опасающимся стать жертвой таких недобросовестных лиц, как «черные риэлторы».
Еще одним видом обременения выступает залог (ипотека), в соответствии с которым, кредитор-залогодержатель, при неисполнении залогодателем обязательства, имеет право получить удовлетворение своего денежного требования из стоимости заложенного имущества , о чем у нас в стране действует целый закон (Федеральный закон от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»). Такой договор также подлежит государственной регистрации с вытекающими отсюда преимуществами и гарантиями перед другими лицами, что заложенное имущество не будет предметом сделки. В этом случае имущество, то есть квартира, земельный участок, дача, остается у залогодателя не только фактически, но и юридически. Залогодержатель может быть при этом не банком, а дружественным лицом. То есть, заключая такой договор о залоге недвижимости (ипотеке), сведения о таком договоре также будут занесены в Реестр недвижимого имущества, открытый доступ к которому, в том числе и мошенникам, сделает неосуществимым саму мошенническую операцию по отъему жилья.
Другим видом обременения имущества по волеизъявлению собственника является аренда или наем. По договору аренды либо найма арендодатель передает арендатору имущество не только во временное пользование, но и во временное распоряжение. Договор аренды также подлежит государственной регистрации, если заключается на срок более одного года. Затем по условиям договора, можно сдать уже арендованное имущество в субаренду другим лицам, тоже через регистрацию перехода такого права. Подобные двойные или иные комбинированные способы защиты, к сожалению, крайне редко используются нашими гражданами, но создают дополнительные, а порой и непроходимые заградительные барьеры для мошенников.
Еще одно распространенное основание для установления обременения на имущество - это не решение самого собственника, через подписание соответствующего договора, а решение компетентных властных уполномоченных органов. Например, наложение ареста на имущество органом предварительного следствия или дознания. Данный способ становится особенно актуальным, в случае если уже произошли физические действия, направленные на захват объекта недвижимости. С помощью ареста настоящий собственник исключает возможность перепродажи недвижимости и выигрывает достаточное время для обжалования незаконных действий в суде.
Таким образом, один из наиболее надежных способов обременения недвижимости, гарантирующих защиту собственности, - это, конечно, залог и иные производные от него варианты. Но, в любом случае обременять свою личную собственность необходимо с помощью дружественных лиц, не способных самостоятельно осуществить какую-либо мошенническую схему в отношении данного имущества, иначе теряется сам смысл наложения обременения.