Методика оценки рыночной стоимости наземных транспортных средств. Расчет рыночной стоимости

Особенности методики оценки рыночной стоимости объекта недвижимости , подлежащего реконструкции

Доцент кафедры

"Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ, к. т. н.

Введение

В декабре 1997 года группа оценщиков из 5-ти человек провела оценку объекта недвижимости , представляющего собой расселенный жилой дом, расположенный на улице Марата в непосредственной близости от Невского проспекта и находящийся в аварийном состоянии. Группу возглавлял Озеров Е., в ее состав входили сертифицированные оценщики Кузнецов Д. и Синочкина И., инженер Астахова К., архитектор Калашников А. и системный аналитик аказчик оценки - собственник здания и арендатор земельного участка (аренда на 49 лет), искал пути рационального использования объекта. Проведенная ранее оценка специалистами крупного агентства недвижимости показала, что в существующем состоянии продать объект по сколько-нибудь приемлемой цене маловероятно. Таким образом, получив заказ на оценку объекта недвижимости, оценщики были вынуждены разработать инвестиционный проект и затем оценить рыночную стоимость объекта как составляющую инвестиционного проекта.

В настоящей статье обобщается опыт данной оценки, который может представлять некоторый методический интерес, так как, несмотря на уникальность каждого здания в исторической части Санкт-Петербурга, существует огромное количество объектов, нуждающихся в сохранении, реконструкции и развитии. Можно надеяться, что настоящая работа послужит цели разработки специальной методики оценки объектов недвижимости, расположенных в историческом центре крупных городов и нуждающихся в серьезной реконструкции.

Описание объекта

Местоположение объекта имеет характерные для центра Санкт-Петербурга особенности:

1. Высокая степень транспортной доступности. Близкое расположение 2-х станций метрополитена, Московского вокзала, многих маршрутов наземного городского транспорта. Главной проблемой транспорта является отсутствие парковки для автотранспорта.

2. Наличие развитой инфраструктуры. Большое количество магазинов, кафе и ресторанов, предприятий бытового обслуживания в непосредственной близости от объекта.

3. Ориентация фасадов и внутренних помещений такова, что лучшие помещения имеют ориентацию на достаточно оживленную транспортную магистраль. Главный фасад имеет максимальное количество балконов и лоджий, богатое убранство. Однако организовать комфортное проживание в этих помещениях затруднительно. Если вопросы звукоизоляции и герметичности могут быть решены с помощью современных оконных конструкций, то виброизоляцию обеспечить значительно сложнее, если вообще возможно.

4. Внутренние пространства комплексов (дворы) в их исторически сложившемся виде не соответствуют современным требованием по инсоляции, освещенности и по набору необходимых функций.

5. Как положительный фактор, необходимо отметить высокую степень изолированности комплекса, представляющего собой по сути замкнутое пространство.

Объект как архитектурное произведение характеризуется тем, что является памятником как в прямом смысле (охраняется государством), так и в том смысле, что сочетает высокое качество решений с их несоответствием современным требованиям. Следует отметить, что разрешение этого противоречия представляет собой интересную и сложную задачу для архитекторов. Как сохранить все лучшее и ценное, модернизировав объект и приспособив его к современным условиям? По-видимому, участие профессиональных архитекторов в оценке таких объектов необходимо, как и участие инженеров, о чем будет сказано ниже.

Объект как инженерное сооружение характеризуется, в первую очередь, «тяжелой наследственностью». Объект был построен в середине прошлого века как 3-х этажное здание, а затем достроен на 1-2 этажа без усиления конструкций, что не могло не сказаться на состоянии основания и бутовых ленточных фундаментов . Во время Великой Отечественной войны в здание попала авиационная бомба, что вызвало серьезные разрушения и пожар (капитальный ремонт после войны). Сказалось на техническом состоянии здания строительство в непосредственной близости от него станции метрополитена, низкий уровень технического обслуживания. Тяжелое техническое состояние здания констатировалось двумя техническими экспертизами, проведенными двумя разными организациями в течение одного года. Интересно, что эксперты пришли к очень разным выводам. В одном случае предлагалась разборка металло-деревянных междуэтажных перекрытий и замена их железобетонными. В другом случае эксперты произвели тщательное исследование всех конструкций и разделили их на три группы: требующие косметического ремонта, требующие усиления, требующие замены. Второй подход показался оценщикам более профессиональным и убедительным. Он и был после консультаций с авторами экспертизы положен в основу оценки.

Особое внимание уделялось состоянию подземной части здания. Консультации с экспертами АОЗТ «Геострой» позволили оценить техническое состояние оснований и фундаментов, разработать проект их усиления с помощью устройства буронабивных свай и оценить необходимые затраты.

Таким образом, все варианты реконструкции объекта подразумевали следующие работы: усиление фундаментов, усиление несущих кирпичных стен, усиление и частичная замена перекрытий и лестниц, полная замена внутренней отделки, заполнения оконных и дверных проемов, кровли , инженерного оборудования, внутренних и наружных сетей.

Важной частью отчета является обзор соответствующего сектора рынка недвижимости. В данном случае обзор составлялся по 3-м секторам: рынок жилья повышенной комфортности, рынок офисных помещений, рынок подземных и наземных гаражей. Общий объем обзора - около 20 страниц. Выводы, содержащиеся в обзоре, использовались в аналитической (расчетной) части отчета об оценке.

Анализ и выбор наилучшего и наиболее эффективного использования (ННЭИ) производился исходя из многофункциональности объекта. В качестве юридически разрешенных, физически осуществимых и финансово целесообразных были отобраны 10 функций, которые в определенном сочетании и составили ННЭИ. Надо отметить, что первоначальный массив возможных функций состоял из 30 функций, среди которых были такие «экзотические», как игорный дом, или ночной клуб . Для оценки взаимного влияния функций была введена 5-ти бальная шкала. Результаты сводились в квадратную матрицу, элементами которой были целые числа Aij. Если функция i максимально способствует реализации функции j, то элементу матрицы присваивалось значение Aij=2. Если функция i максимально препятствует реализации функции j, то элементу матрицы присваивалось значение Aij=-2. Значения элементов матрицы оценивалось экспертным путем. Отметим, что матрица является несимметричной и то, что главная диагональ не заполняется, так как ее элементы не имеют смысла. Сумма элементов в строках показывает то, насколько данная функция усиливает остальные, а сумма элементов в колонках показывает, насколько данная функция усиливается остальными. На основе этих величин производилось ранжирование функций. Функции, получившие низкий ранг (аутсайдеры), исключались из рассмотрения, после чего составлялась новая матрица. Этот процесс иллюстрирует электронная таблица №1.


Затратный метод оценки имел ряд методических особенностей, некоторые из которых могут оказаться полезными для других оценщиков. Были предприняты попытки оценить стоимость земельного участка тремя способами.

6. проводился расчет чистого операционного дохода;

7. проводился расчет дисконтированных денежных потоков по трем сценариям с вычислением ожидаемого значения стоимости.

Сценарии отличались друг от друга динамикой ставки дисконтирования, динамикой изменения чистого операционного дохода и величиной реверсии. В качестве расчетного периода был выбран квартал, так как время реконструкции по разным вариантам колебалось от 6 до 8 кварталов. Прогноз величины реверсии базировался на следующих соображениях. Как пессимистический рассматривался вариант возврата затрат, то есть величина реверсии принималась равной суммарной величине затрат на реконструкцию с учетом фактора местоположения. В качестве оптимистического варианта принималась величина реверсии как частное от деления чистого операционного дохода последнего года на терминальный коэффициент капитализации. В электронной таблице №2 приведен пример дисконтирования будущих денежных потоков при переменной норме отдачи. Наименее обоснованным элементом доходного метода оказалась ставка дисконтирования и, особенно, прогноз ее изменения. Так оценщики в качестве пессимистического варианта принимали неизменность ставки, а по оптимистическому варианту она должна была уменьшаться на 1,5% ежегодно (прогноз составлялся на срок от 3-х до 8-ми лет. К сожалению, развитие экономической ситуации в 1998 году не подтверждает такой оптимистический взгляд.


Автоматизация оценки осуществлялась с использованием прикладного программного обеспечения , широко распространенного среди профессионалов. Так чертежи (поэтажные планы) по всем вариантам реконструкции выполнялись в среде системы АВТОКАД, что позволило получать многочисленные вариантные проработки с минимальными затратами сил и времени. Для поиска объектов сравнения использовалась база данных информационно-аналитического центра при кафедре "Экономика и менеджмент недвижимости" СПбГТУ. Основным инструментом составления аналитической (расчетной) части отчета служили электронные таблицы «Excel». Все электронные таблицы (около 100 штук) были связаны между собой для обмена данными. В результате удалось не только составить отчет об оценке, но и получить математическую модель стоимости объекта, которая может служить для целей управления развитием объекта.

Положительный эффект «тотальной» автоматизации оценки проявился в следующем:

1. Все аналитические материалы (расчеты) сохранены, предоставлены заказчику, тщательно изучены и проверены. Это делает процесс оценки и его результат более объективным.

2. Удалось сгенерировать и проанализировать достаточно большое количество вариантов и сценариев инвестиций, что позволило сделать более обоснованные выводы. Производился анализ чувствительности промежуточных и окончательных результатов к важнейшим параметрам, что позволило выявить наиболее важные и существенные из них

3. В процессе выполнения расчетов использовался математический аппарат в виде формул, стандартных функций «Excel» и его графических возможностей.

4. Поиск и исправление логических и арифметических ошибок в этом случае производится легче и быстрее.

5. Отчет был выполнен за короткое время (15 дней) и при этом достаточно привлекательно оформлен.

6. По результатам обобщения и анализа результатов расчетов по 3-м методам удалось построить график нарастания стоимости объекта в процессе реконструкции (6 кварталов), который может, в частности, использоваться для обоснования залога для получения кредита.

Выводы

1. Подавляющее большинство зданий, расположенных в историческом центре Санкт-Петербурга, нуждаются в серьезной реконструкции. Оценка таких объектов (определение рыночной или инвестиционной стоимости) неизбежно приводит к необходимости разработки и оценки инвестиционного проекта.

2. Разработка инвестиционного проекта, связанного с реконструкцией, требует участие квалифицированных архитекторов и инженеров в качестве оценщиков или привлекаемых экспертов.

3. Поиск вариантов наилучшего и наиболее эффективного использования необходимо производить с учетом возможности многофункционального использования объекта. Выбор предпочтительной комбинации функций может осуществляться с помощью алгоритма, приведенного в настоящей статье.

4. Необходимо анализировать различные варианты инвестирования, отличающиеся размером инвестиций, сроками реконструкции и будущими доходами.

5. В связи с неопределенностью исходных данных рекомендуется активно использовать анализ чувствительности и метод сценариев. Особо следует обратить внимание на динамику процесса, то есть на то, как важнейшие параметры (денежные потоки и нормы отдачи) изменяются во времени.

6. В качестве расчетного периода при дисконтировании рекомендуется использовать квартал или месяц. Электронные таблицы позволяют в наглядной форме реализовать общий случай дисконтирования (переменные потоки и переменная норма).

7. Реализация всех расчетов в среде связанных электронных таблиц позволяет повысить качество и обоснованность оценки, сократить сроки и количество ошибок.

8. Наиболее «узкими местами» методики оценки, применяемой оценщиками являются:

· оценка фактора местоположения для зон исторической застройки;

· калькулирование издержек, связанных с ремонтом и реконструкцией, с учетом рыночных реалий;

· анализ данных о продажах в условиях ограниченного объема информации и невысокой ее достоверности;

· обоснование и прогноз ставок дисконтирования, прогноз развития рынка с целью предсказания динамики изменения доходов и стоимости.

Для определения рыночной стоимости земельных участков используется несколько методов, порядок применения которых установлен распоряжением Минимущества России от 6 марта 2002 г. № 568-р «Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков». На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения и метод распределения. На доходном подходе - метод капитализации земельной ренты, метод остатка и метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка и методе выделения.

Метод сравнения продаж применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его применения является наличие рыночной информации о ценах на схожие с оцениваемым земельные участки. Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж представлен на рис. 3.5.

Рис. 3.5.

На первом этапе определяются элементы сравнения, к которым относятся ценообразующие факторы и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками. К факторам, влияющим на рыночную стоимость земель, относятся:

Характеристики сделок с земельными участками включают в себя:

  • условия финансирования (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления займа);
  • условия платежа (расчет денежными средствами, векселями и т.п.);
  • обстоятельства совершения сделки (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
  • изменение цен за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.

Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливается путем прямого сопоставления каждого аналога (по каждому элементу сравнения) с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.

Корректировки цен аналогов определяются либо в расчете на единицу измерения площади земельного участка (гектар, метр квадратный), либо на участок в целом. Корректировки могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.

Величина корректировки может определяться различными способами. Самым простым способом является прямое попарное сопоставление цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения. Сложность при использовании этого способа может заключаться в подборе таких аналогов. Вторым способом является прямое попарное сопоставление дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определение корректировки путем капитализации разницы в доходах. Третьим способом является корреляционно-регрессионный анализ связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов, а затем определение уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка. Четвертый способ основан на определении затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки. Пятый способ представляет собой экспертное обоснование корректировок цен аналогов.

В результате внесения корректировок цены аналогов должны быть близки друг к другу, в противном случае нужно выбрать другие аналоги, пересмотреть элементы сравнения либо уточнить значения корректировок.

Метод выделения применяется для оценки застроенных земельных участков. Особенностью метода является то, что в нем используются данные по единым объектам недвижимости, под которыми понимается земельный участок и все его улучшения - здания, сооружения, сети и т.п.

Применение метода выделения возможно при следующих условиях:

  • а) наличие информации о ценах сделок (ценах предложения) с едиными объектами недвижимости, аналогичными объекту оценки;
  • б) соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом выделения представлен на рис. 3.6.


Рис. 3.6.

При расчете стоимости улучшений оцениваемого земельного участка учитываются затраты на их замещение или воспроизводство. Затратами на замещение являются затраты, необходимые для создания аналогичных улучшений с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. Затратами на воспроизводство считаются затраты, которые требуются для создания точной копии улучшений с использованием применявшихся при их создании материалов и технологий.

Затраты могут определяться с использованием укрупненных или элементных стоимостных показателей. К укрупненным относятся показатели, характеризующие параметры объекта в целом, - квадратный, кубический, погонный метр, а также показатели по комплексам и видам работ. К элементным стоимостным показателям относятся элементные цены и расценки, используемые при определении суммы затрат на создание улучшений. Укрупненные и элементные стоимостные показатели, приведенные в базисном уровне цен, пересчитываются с использованием текущих и прогнозных индексов изменения стоимости строительства в уровень цен на дату оценки.

Расчет затрат на создание улучшений с использованием элементных стоимостных показателей может осуществляться также с использованием ресурсного и ресурсно-индексного методов. Эти методы основаны на калькулировании в текущих (прогнозных) ценах всех ресурсов (элементов затрат), необходимых для создания улучшений.

В состав затрат на создание улучшений земельного участка включается также прибыль инвестора - величина наиболее вероятного вознаграждения за инвестирование капитала в создание улучшений. Прибыль инвестора может рассчитываться как разность между ценой продажи и затратами на создание аналогичных объектов либо как отдача на капитал при его наиболее вероятном аналогичном по уровню рисков инвестировании.

При определении стоимости замещения или стоимости воспроизводства учитывается величина накопленного износа улучшений - сумма физического, функционального и части экономического износа, относящегося к улучшениям.

Физическим износом является потеря стоимости улучшений, обусловленная ухудшением их физических свойств. Функциональный износ представляет собой потерю стоимости в результате несоответствия объемно-планировочного решения, строительных материалов и инженерного оборудования, качества произведенных строительных работ или других характеристик улучшений современным рыночным требованиям, предъявляемым к данному типу улучшений. Экономический износ - это потеря стоимости единого объекта недвижимости, обусловленная отрицательным воздействием внешних по отношению к нему факторов.

Физический и функциональный износ могут быть устранимыми и неустранимыми. Экономический износ, как правило, является неустранимым. При этом износ является устранимым, если затраты на его устранение меньше, чем увеличение стоимости объекта недвижимости в результате его устранения.

Рыночная стоимость земельного участка по данному методу определяется как разность между стоимостью единого объекта недвижимости, в состав которого входит оцениваемый участок, и стоимостью его улучшений.

С применением метода распределения оценивается рыночная стоимость застроенных земельных участков, т.е. аналогами служат, как и в предыдущем методе, единые объекты недвижимости.

Условия применения метода таковы:

  • наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок;
  • наличие информации о наиболее вероятной доле земельного участка в рыночной стоимости единого объекта недвижимости;
  • соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.

Порядок определения рыночной стоимости земельного участка методом распределения представлен на рис. 3.7.


Рис. 3.7.

Как видно из рисунка, алгоритм этого метода отличается от метода выделения незначительно: в данном случае расчет рыночной стоимости земельного участка основан не на разнице между стоимостью единого объекта недвижимости и стоимостью улучшений земельного участка, а на доле земельного участка в стоимости единого объекта недвижимости. Отсюда следует, что для применения этого метода нужно определить эту долю на основе рыночных данных об аналогичных объектах.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Для его применения необходимо одно условие - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка. Метод предполагает последовательность действий, представленную на рис. 3.8.


Рис. 3.8.

Величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на земельном рынке.

Коэффициент капитализации может определяться двумя способами:

  • 1) путем деления величины земельной ренты по аналогичным земельным участкам на цену их продажи;
  • 2) путем увеличения безрисковой ставки отдачи на капитал на величину премии за риск, связанный с инвестированием капитала в оцениваемый земельный участок.

При этом под безрисковой понимается ставка отдачи при наименее рискованном инвестировании капитала (например, ставка доходности по депозитам банков высшей категории надежности или ставка доходности к погашению по государственным ценным бумагам).

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на коэффициент капитализации.

Метод остатка применяется для оценки как застроенных, так и незастроенных земельных участков. Условием его применения является возможность застройки оцениваемого участка улучшениями, приносящими доход. Определение рыночной стоимости земельного участка методом остатка может быть осуществлено по двум вариантам (рис. 3.9 и ЗЛО).

Согласно приведенному алгоритму на первом этапе рассчитывается стоимость воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка.

На втором этапе осуществляется расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый участок. Такой доход рассчитывается за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы. Чистый операционный доход представляет собой разность между действительным валовым доходом и операционными расходами, которые несет арендодатель. Действительный валовой доход равен разности потенциального валового дохода и потерь от простоя помещений и потерь от неплатежей за аренду. Потенциальный валовой доход равен доходу, который можно получить от сдачи всей площади единого объекта недвижимости в аренду при отсутствии потерь от невыплат арендной платы.


Рис. 3.9.

Расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты

При оценке земельного участка арендные ставки за пользование единым объектом недвижимости рассчитываются на базе рыночных ставок арендной платы (наиболее вероятных ставок, по которым объект оценки может быть сдан в аренду на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине ставки арендной платы не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства).

Для пустующих и используемых собственником для своих нужд помещений также используются рыночные ставки арендной платы. В потенциальный доход включаются и другие доходы, получаемые за счет неотделимых улучшений недвижимости, но не включенные в арендную плату.

Величина операционных расходов определяется исходя из рыночных условий сдачи в аренду единых объектов недвижимости. Операционные расходы подразделяются на постоянные - не зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости, переменные - зависящие от уровня заполняемости единого объекта недвижимости и расходы на замещение элементов улучшений со сроком использования меньше, чем срок использования улучшений в целом (далее - элементов с коротким сроком использования). В состав операционных расходов не входят амортизационные отчисления по недвижимости и расходы по обслуживанию долговых обязательств.

Расчет расходов на замещение элементов улучшений с коротким сроком использования производится путем деления суммы затрат на создание данных элементов улучшений на срок их использования. Управленческие расходы включаются в состав операционных расходов независимо от того, кто управляет объектом недвижимости - собственник или управляющий.

На третьем этапе осуществляется расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, который определяется как произведение стоимости воспроизводства или замещения улучшений на коэффициент капитализации доходов от улучшений. При расчете коэффициента капитализации учитываются наиболее вероятный темп изменения дохода от улучшений и наиболее вероятное изменение стоимости улучшений (например, при уменьшении стоимости улучшений учитывается возврат капитала, инвестированного в улучшения).

На четвертом этапе рассчитывается величина земельной ренты, которая равна разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости и чистого операционного дохода от улучшений.

На пятом этапе определяется рыночная стоимость земельного участка путем деления величины земельной ренты на коэффициент капитализации земельной ренты.

Второй вариант расчета рыночной стоимости земельного участка по методу остатка содержит четыре этапа (см. рис. 3.10).


Рис. ЗЛО. Алгоритм метода остатка (вариант 2)

Как видно из приведенного алгоритма, первые два этапа расчетов аналогичны варианту 1. На третьем этапе определяется рыночная стоимость единого объекта недвижимости путем капитализации чистого операционного дохода за определенный период времени, т.е. путем деления чистого операционного дохода на коэффициент капитализации. Рыночная стоимость земельного участка, рассчитываемая на завершающем этапе, равна разности рыночной стоимости единого объекта недвижимости и стоимости воспроизводства или замещения улучшений.

Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условием его применения является возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает последовательность действий, представленную на рис. 3.11.


Рис. 3. 77.

Согласно алгоритму вначале определяются затраты, которые необходимо осуществить для того, чтобы земельный участок можно было использовать наиболее эффективным способом. Это могут быть затраты на создание улучшений земельного участка или на его разделение на части, отличающиеся формами, видом и характером использования. Такие затраты могут быть распределены во времени, что необходимо учесть.

Затем рассчитываются доходы, которые можно получить при использовании земельного участка наиболее эффективным способом. Источником доходов может быть сдача в аренду, хозяйственное использование земельного участка или единого объекта недвижимости либо их продажа в наиболее вероятные сроки по рыночной стоимости. Расчет доходов в варианте сдачи недвижимости в аренду должен предусматривать учет дохода от продажи единого объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Для получения доходов должны производиться расходы, поэтому они определяются на следующем этапе.

Особенностью этого метода является учет фактора времени при расчете доходов и расходов, что достигается с помощью дисконтирования. Под дисконтированием понимается процесс приведения всех будущих доходов и расходов к дате проведения оценки по определенной ставке дисконтирования. Величина ставки дисконтирования соответствует уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок. Такие ставки могут определяться на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

На завершающем этапе рассчитывается стоимость земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с его использованием.


7. Методы определения стоимости объектов недвижимости

Применяются три метода определения стоимости недвижимости:

    затратный;

    сравнение продаж;

    доходный

Ко многим проблемам оценки применимы все три метода. Использование одного и более метода позволяет дать более реальную оценку стоимости. Так, метод затрат может быть неприменим при оценке недвижимости со старыми зданиями, которые имеют существенную накопленную амортизацию из-за физического износа, функционального и внешнего устареваний, которые трудно оценить. Метод сравнения продаж не может быть применен к узкоспециализированным видам недвижимости при отсутствии информации для сравнения. Доходный метод редко используется для оценки частей домов, занятых собственником, хотя он может быть использован с подтверждениями рынка. Капитализация дохода обычно бывает ненадежна на рынке коммерческой или промышленной собственности, где собственники перебивают цену инвесторов. Поэтому, где это только возможно, оценщики применяют по крайней мере два метода. Полученные альтернативные оценки стоимости служат полезной проверкой друг друга.

7.1. Доходный подход для оценки недвижимости

7.1.1. При использовании метода капитализации доходов при оценке недвижимости, приносящей доход владельцу, последовательность будет следующей:

1. Оценивается потенциальный валовой доход (ПВД):

ПВД= S хС a ,

где S - площадь, сдаваемая в аренду, м 2 ;

С а - арендная ставка за 1 м 2 .

Как правило, величина арендной ставки зависит от местоположения объекта, его физического состояния, наличия коммуникаций, срока аренды и т. д.

2. Оцениваются предполагаемые потери от недоиспользования объекта недвижимости и потери при сборе платежей. Уменьшение ПВД на величину потерь дает величину действительного валового дохода (ДВД), который определяется по формуле:

ДВД = ПВД - Потери.

3. Оцениваются предполагаемые издержки по эксплуатации оцени-ваемой недвижимости (операционные расходы).

4. Определяется прогнозируемый чистый операционный доход (ЧОД) посредством уменьшения ДВД на величину операционных рас-ходов:

ЧОД = ДВД - Операционные расходы (за исключением амортизационных отчислений).

5. Рассчитывается коэффициент капитализации одним из следую-щих методов: кумулятивного построения, инвестиционной группы, рыночной выжимки, прямой капитализации.

С недв = ЧОД/Коэффициент капитализации

7.1.2. Метод дисконтированных денежных потоков

Основные этапы:

    составляется прогноз потока будущих доходов в период владения объектом недвижимости

    рассчитывается стоимость оцениваемого объекта на конец периода владения, т.е. стоимость предполагаемой продажи (реверсии), даже если в действительности продажа не планируется.

    выводится ставка дисконта для оцениваемой недвижимости на существующем рынке

    производится приведение будущей стоимости доходов в период владения и прогнозируемой стоимости реверсии к текущей стоимости. Таким образом,

Стоимость недвижимого имущества = текущая стоимость периодического потока дохода + текущая стоимость реверсии. (стр. 163-164 Грязнова, Федотова).

7.2. Сравнительный подход для оценки недвижимости

Сравнительный (рыночный) подход для оценки недвижимости представлен методом сравнения продаж и методом валового рентного муль-типликатора.

Метод сравнения продаж основан на сопоставлении и анализе информации о продаже аналогичных объектов недвижимости, как прави-ло, за последние 3-6 месяцев. Данный метод является объективным лишь в случае наличия достаточного количества сопоставимой и досто-верной информации по совершенным сделкам, включающей сведения об условиях и ценах сделок, продавцах и покупателях.

Выбор объектов в качестве аналогов необходимо производить на том же сегменте рынка, к которому относится оцениваемый объект. При этом следует обратить внимание на следующие моменты:

Если объект был продан за меньший для стандартного срока экс-позиции период, это свидетельствует о том, что цена была зани-жена. Если же объект находился на рынке дольше стандартного срока экспозиции, то цена, по всей видимости, была завышена. И в том и в другом случае сделка не является типичной для дан-ного сегмента рынка и не может рассматриваться в качестве срав-нимой;

Если сделка заключена между головной и дочерней компания-ми, то маловероятно, что сделка состоялась по рыночной цене. То же самое относится к сделкам с объектами, отягощенными залогом.

Метод сравнения продаж предусматривает:

1. Сравнение и сопоставление оцениваемого объекта с объектами-аналогами по двум компонентам: единицам изменения и элемен-там сравнения. Применяются следующие единицы сравнения:

Цена за 1 га - для больших массивов сельскохозяйственного назначения, промышленного и жилищного строительства;

Цена за 1 м 2 - в деловых центрах городов, для офисов;

Цена за 1 лот - стандартные по форме и размеру участки в райо-нах жилой, дачной застройки;

Цена за фронтальный метр - при коммерческом использовании в городах (общая площадь объекта считается пропорциональной длине его границы по какой-либо улице или шоссе);

Цена за единицу плотности - коэффициент отношения площади застройки и площади земельного участка;

Цена за единицу, приносящую доход; в спортивных комплексах, ресторанах, театрах - это одно посадочное место, а в гаражах и автостоянках - место парковки одного автомобиля.

Обязательными элементами сравнения для объектов недвижимо-сти являются: переданные имущественные права, условия финан-сирования сделки, условия продажи, время продажи, местопо-ложение и физические характеристики объекта недвижимости. К необязательным элементам сравнения можно отнести доступ к объекту недвижимости, права на прибрежную полосу и воду, эко-логические условия и т. д. Для различных видов недвижимости, таких как офисные помещения, производственные помещения, склады и т. д., набор основных и необязательных элементов сравне-ния может варьироваться в зависимости от степени влияния этих элементов на процесс ценообразования объекта оценки.

2. Оценку поправок по элементам и расчет скорректированной сто-имости.

Поправками называются корректировки, вводимые в цену продажи объекта-аналога при приведении его ценообразующих характеристик к характеристикам оцениваемого объекта.

Поправки по таким элементам сравнения, как корректировки: 1) на имущественные права, 2) на условия финансирования, 3) на условия продажи и 4) на время продажи, проводятся последовательно - каж-дый раз корректируется уже ранее откорректированная цена. Все ос-тальные поправки, а именно корректировки по местоположению, физи-ческим характеристикам объекта и другие, проводятся параллельно, т. е. одновременно к стоимости, уже скорректированной на последователь-ные поправки и приведенной таким образом к рыночной величине на дату оценки.

В зависимости от отношения к цене единицы сравнения поправки делятся на процентные и денежные. Денежные, в свою очередь, делятся на относительные и абсолютные.

Процентные поправки вносятся путем умножения цены продажи аналога или его единицы сравнения на величину процентной поправки. Стоимость оцениваемого объекта с учетом процентной поправки вы-глядит следующим образом:

где V - стоимость оцениваемого объекта;

(С ед х К ед) - цена продажи аналога до учета поправки;

П пр - величина процентной поправки;

С ед - цена продажи единицы сравнения;

К ед - количество единиц сравнения.

Относительная денежная поправка изменяет цену лишь одной еди-ницы сравнения. Стоимость оцениваемого объекта с учетом относи-тельной денежной поправки рассчитывается по формуле:

где П од - величина относительной денежной поправки.

Абсолютная денежная поправка относится к цене продажи аналога в целом, изменяет на определенную величину цену всего объекта и ее ве-личина не зависит от количества единиц сравнения. Стоимость оцени-ваемого объекта с учетом абсолютной денежной поправки выглядит сле-дующим образом:

где П ад - величина абсолютной денежной поправки.

Рассмотрим процесс анализа и проведения поправок по элементам сравнения

1. Имущественные права на недвижимость.

При покупке, аренде и других сделках с недвижимостью будущего вла-дельца, арендатора и т. п. интересуют, прежде всего, права, которые он приобретает на данный объект. Цена недвижимости зависит главным об-разом от передаваемых на нее прав. В случае если право собственности на; объект недвижимости обременено правом аренды или другими обяза-тельственными правами, рыночная стоимость такого объекта может зна-чительно измениться, обычно в сторону уменьшения. Зачастую магази-ны, бизнес-центры, земельные участки и другие объекты недвижимости Продаются вместе с существующими арендными договорами. При этом если контрактная арендная плата отличается от рыночной, будущий вла-делец собственности будет в течение оставшегося срока договора аренды;получать денежные потоки, отличающиеся от рыночных.

Учет разницы между рыночной и контрактной арендной платой при "определении стоимости называют поправкой на имущественные права. Величину корректировки на права собственности можно определить "двумя способами - прямой капитализацией разницы между рыночной "И контрактной арендной платой и дисконтированием этой разницы в Течение оставшегося срока аренды.

2. Условия финансирования.

Наиболее распространенным случаем, когда возникает необходи-мость внесения поправки на условия финансирования, является покупка объекта недвижимости с привлечением ипотечного кредита, кото-рый предоставляет либо сам продавец, либо сторонняя организация. Для корректировки таких условий можно применить дисконтирование денежных потоков ипотечного кредита по рыночной ставке процента.

3. Условия продажи.

Поправка на условия продажи отражает нетипичные для рынка отно-шения между продавцом и покупателем. Продажа может произойти по цене ниже рыночной, если продавцу необходимо срочно реализовать собственность, или на продавца оказывается давление, либо между уча-стниками сделки существует семейная, деловая или финансовая связь. С другой стороны, продажа может произойти по цене выше рыночной, если для покупателя возможно существенное увеличение стоимости его общей собственности или приобретаемая собственность дорога ему как семейная реликвия.

Однако подобные нетипичные ситуации крайне тяжело выявить, по-этому при подозрении на нерыночные условия продажи данный объект лучше исключить из перечня объектов сравнения.

4. Время продажи.

Изменение рыночной конъюнктуры, условия которой могут сильно отразиться на стоимости объекта недвижимости, происходят с течени-ем времени. Поэтому такие факторы, как инфляция, банковская процен-тная ставка, изменения спроса и предложения на объекты недвижимости, изменения потребительских предпочтений, новшества в правовом регу-лировании, необходимо учитывать в процессе оценки с помощью по-правки на продажу. Основным индикатором рынка недвижимости яв-ляется динамика изменения цен на недвижимость в рамках одного и того же рынка, которая отражается либо в процентах от предыдущего уровня цен, либо с помощью ценовых индексов.

5.2. Определение рыночной стоимости АМТС

сравнительным подходом с применением рыночного

метода оценки

5.2.1. Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть продан (отчужден) на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, т.е. когда:

Одна из сторон сделки не обязана продавать объект оценки, а другая - приобретать его;

Стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

Объект сделки представлен на открытый рынок в форме публичного предложения, из которого усматривается воля лица, делающего предложение, заключить договор на указанных в предложении условиях;

Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны ни было;

Платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

5.2.2. Сравнительный подход основывается на анализе цен предложения и спроса на АМТС, сложившихся в данный момент на первичном или вторичном рынке. Оценка производится путем определения средней цены предложения на АМТС, аналогичные оцениваемому и последующей ее корректировки.

5.2.3. Рыночная стоимость (стоимость покупки) АМТС зависит от различных факторов: потребительских свойств АМТС, наличия в регионе представителя изготовителя, наличия сети технического обслуживания данной марки АМТС, уровня цен на запасные части, на работы по обслуживанию и ремонту АМТС данной марки; престижности марки, конъюнктуры рынка; географического положения и общей экономической ситуации в регионе и т.п.

5.2.4. Расчет стоимости подержанного АМТС на дату оценки в рамках сравнительного подхода при использовании рыночного метода производится по определенной схеме:

5.2.5. Исходная информация для определения рыночной цены АМТС может быть получена экспертом из следующих источников:

Сведения из региональных периодических справочных изданий о ценах на новые и подержанные АМТС;

Данные организаций, реализующих подержанные АМТС;

Тематические сайты сети Internet, отображающие информацию о рынке региона, в котором определяется цена АМТС;

Отчеты о результатах исследования регионального рынка подержанных АМТС, периодически составляемые самим экспертом (экспертами), в которых фиксируются цены, запрашиваемые продавцами (цена предложения) за конкретные АМТС, и приводится краткое описание продаваемых АМТС (марка, модель, дата выпуска, пробег, тип и характеристики двигателя, комплектация, общее техническое состояние).

5.2.6. При оценке АМТС на дату, отличную от даты происшествия, в некоторых случаях необходимо учитывать срок эксплуатации на дату происшествия, а не год выпуска. Например: год выпуска АМТС - 2003, ДТП произошло в 2006 г., оценка производится в 2007 г. В этом случае необходимо оценивать АМТС не 2003 г. выпуска, а 3-летнее АМТС, так как на момент ДТП ему было 3 года, т.е. АМТС 2004 г. выпуска.

5.2.7. Предложения о продаже подержанных АМТС оцениваются экспертом на пригодность для расчета средней стоимости предложения. Оценка пригодности осуществляется в такой последовательности:

А) определяется средняя цена предложения по формуле:

[руб.], (5.1)

Где - цена предложения i-го АМТС, руб.; i - количество предложений, .

При определении приблизительной средней цены предложения недопустимо использование цен на АМТС, заведомо отличающихся по состоянию и комплектации от рассматриваемого (среднего)варианта;

Б) оценивается разброс цен предложения относительно рассчитанного выше среднего значения. Разброс не должен превышать 20%:

В) в случае если отклонение i-го предложения превышает 20%, данное предложение исключается из выборки.

5.2.8. Окончательный расчет средней цены предложения производится с учетом выборки, состоящей из предложений, отклонение которых от приблизительной средней стоимости не превышает 20%, по формуле:

[руб.], (5.3)

Где - цена предложения i-го АМТС, удовлетворяющая условию п. 5.2.7 , руб.; - количество предложений, удовлетворяющих условию п. 5.2.7 , .

5.2.9. Рассчитанная средняя цена предложения является в данном методе исходной ценой . Средняя цена предложения должна быть скорректирована, если при покупке возможен торг, поскольку средняя цена покупки в результате торга, как правило, составляет от средней цены предложения (без корректировки по состоянию, пробегу и комплектности АМТС).

Выделяют три основных метода оценки рыночной стоимости недвижимости: метод сравнения, затратный метод и метод капитализации доходов.

Основной метод оценки - это метод сравнительного анализа продаж (САП). Этот метод применим в том случае, когда существует рынок земли и недвижимости, существуют реальные продажи, когда именно рынок формирует цены, и задача оценщиков заключается в том, чтобы анализировать этот рынок, сравнивать аналогичные продажи и таким образом получать стоимость оцениваемого объекта. Метод построен на сопоставлении предлагаемого для продажи объекта с рыночными аналогами. Он находит наибольшее применение на Западе (90 процентов случаев). Однако для этой работы необходим уже сформировавшийся рынок земли и недвижимости.

Метод сравнения продаж применяется при наличии достаточного количества достоверной рыночной информации о сделках купли-продажи объектов, аналогичных оцениваемому. При этом критерием для выбора объектов сравнения является аналогичное наилучшее и наиболее эффективное использование.

Метод САП также может называться подходом прямого сравнительного анализа продаж, методом сравнительных продаж, рыночным методом рыночной информации. Метод САП состоит из нескольких этапов.

Этап первый. Выделяются недавние продажи сопоставимых объектов на соответствующем рынке. Источниками информации являются: собственное досье оценщика, Интернет, электронная база данных, риэлторские фирмы, досье брокеров по недвижимости, архивы кредитных учреждений (ипотечные банки), страховые компании, строительно-инвестиционные компании, территориальные управления по несостоятельности и банкротству, территориальные управления Госкомимущества и др.

Важным моментом при использовании метода САП является согласование результатов сопоставления оцениваемой недвижимости. Не допускается арифметическое усреднение полученных данных. Принятой процедурой является изучение каждого результата и вынесение суждения о мере его сопоставимости с оцениваемой недвижимостью. Чем меньше количество и величина вносимых поправок, тем больший вес имеет данная продажа в процессе итога согласования.

В качестве единиц сравнения принимают измерители, традиционно сложившиеся на местном рынке. Для оценки одного и того же объекта могут быть применены одновременно несколько единиц сравнения.

К элементам сравнения относят характеристики объектов недвижимости и сделок, которые вызывают изменение цен на недвижимость. К элементам, подлежащим обязательному учету, относят состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки купли-продажи, месторасположение, физические характеристики, экономические характеристики, характер использования.

Этап второй. Проверка информации о сделках: подтверждение сделки одним из основных участников (покупателем или продавцом) или агентом риэлторской компании; выявление условий продажи.

При наличии достаточного количества достоверной рыночной информации, для определения стоимости методом сравнения продаж допускается применять методы математической статистики.

Этап третий. Корректировка стоимости сопоставимых объектов. Корректировка может производиться в трёх основных формах: в денежном выражении, процентах, общей группировке.

Во-первых, производятся корректировки, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка, которые проводятся путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату; во-вторых, производятся корректировки, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости, которые производятся путем применения указанных корректировок к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в любом порядке.

Метод оценки по затратам к земле практически не применим. Может использоваться лишь в исключительных случаях оценки земли неразрывно от произведенных на ней улучшений. Считается, что земля постоянна и не расходуема, а затратный метод применяется для оценки искусственных объектов, созданных человеком. При оценке этим методом стоимость земли складывается со стоимостью улучшений (зданий, сооружений), а земля оценивается отдельно другими методами.

Затратный метод оценки недвижимости включает в себя следующее:

определение стоимости участка земли, определение восстановительной или замещающей стоимости зданий и сооружений, определение величины накопленного износа зданий и сооружений, определение рыночной стоимости недвижимости как суммы стоимости участка земли и восстановительной или заменяющей стоимости зданий и сооружений за минусом накопленного износа.

Выбор принятого для расчёта метода определения стоимости нового строительства улучшений должен быть соответствующим образом обоснован. Применение стоимости замещения целесообразно в случаях, когда определить стоимость возведения точной копии здания трудно из-за устаревших типов строительных конструкций и способов возведения, использовавшихся при создании объекта оценки.

Затраты, соответствующие восстановительной или заменяющей стоимости для целей оценки недвижимости, вычисляются как сумма прямых издержек, косвенных издержек и прибыли предпринимателя.

Прибыль предпринимателя является сложившейся рыночной нормой, стимулирующей предпринимателя на инвестирование строительного проекта. Величина прибыли определяется методом экспертных оценок на основе рыночной информации.

Применение затратного метода необходимо при анализе нового строительства; реконструкции зданий; оценке для целей налогообложения; для выявления сверхдоходов при оценке недвижимости; при оценке для целей страхования; оценке последствий стихийных бедствий; оценке специальных зданий и сооружений.

В условиях же перехода к рыночным условиям затратный метод является в оценке определяющим, так как для применения других методов требуется обширная рыночная информация, которая из-за неразвитого рынка отсутствует. Однако всегда следует помнить, что затраты на строительство являются лишь базисом рыночной стоимости и чаще всего бывают или больше, или меньше её.

В настоящее время в России этот момент нередко учитывается при неправильной оценке основных фондов предприятий, так как их переоценка производится в основном по затратному методу и оценщику следует помнить, что балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.

Следующим методом оценки, который применим именно для России, - является метод оценки, основанный на анализе наиболее эффективного использования недвижимости, и этот анализ связан с определением того вида использования, который будет приносить владельцу максимальный доход, т.е. метод капитализации доходов.

Метод капитализации дохода при оценке рыночной стоимости недвижимости реализуется посредством прогнозирования будущих доходов,

капитализации будущих доходов.

Будущие доходы, генерируемые объектом недвижимости, делятся на два типа: доходы от операционной деятельности в результате коммерческих арендных отношений и доходы от реверсии.

Исходной предпосылкой метода прямой капитализации является постоянство и бесконечность капитализируемого дохода. В методе прямой капитализации настоящая стоимость будущего потока доходов определяется как отношение годового дохода, приходящегося на право собственности или интерес, к коэффициенту капитализации для данного права собственности или интереса.

Оценка необходима также в рамках региональной налоговой политики. Во всём мире основой системы местного налогообложения служит налог на недвижимость, за счёт этого налога формируется около 70 процентов местного бюджета. Конечно, с развитием самого рынка, с появлением реальных стоимостей возможен переход к такой системе налогообложения, которая бы стимулировала развитие рынка недвижимости и обеспечила бы вместе с тем пополнение местных бюджетов. Этим объясняется и безусловный интерес к оценке, проявляемый со стороны местных администраций.

Стоимость услуг по профессиональной оценке сильно различается в зависимости от типов оцениваемых объектов, сложности работ и, разумеется, от того, какие именно специалисты привлекаются к проведению оценки. Обычно стоимость услуг измеряется либо в часах, помноженных на тариф почасовой оплаты, либо зависит от величины объекта, но никогда не привязывается к его стоимости.