1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА
1.1. По условиям Договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (аренду) объект недвижимого имущества – нежилое помещение, указанное в п.1.2 Договора, а Арендатор обязуется принять данное помещение и уплачивать арендную плату в порядке и на условиях, предусмотренных настоящим Договором.
1.2. Объектом аренды, передаваемым Арендатору во временное владение и пользование, является нежилое помещение площадью кв. метра, расположенное на этаже здания, находящегося по адресу: , кадастровый номер , (далее – «Здание»), выделенное на прилагаемом к настоящему Договору плане (Приложение №1 к Договору) линиями красного цвета, (далее – «Помещение»).
1.3. Указанное в п.1.2 настоящего Договора Здание принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права собственности серии № от «»2019 года за регистрационным номером .
1.4. Цель использования Арендатором арендуемого Помещения – организация офиса, конторы, представительства. Не допускается использование Арендатором Помещения в иных целях, в том числе в целях осуществления производственной деятельности, для складских целей, в качестве жилого помещения, содержания птиц и животных, хранения вещей, изъятых из гражданского оборота, ядовитых или опасных веществ или предметов, а также иного имущества, хранение которого запрещено действующим законодательством.
1.5. Сведения об арендуемом Помещении, известные Арендатору до подписания Договора, а также изложенные в Договоре, являются достаточными для его надлежащего использования в соответствии с назначением, указанным в п.1.4 настоящего Договора.
1.6 Арендодатель гарантирует, что на момент заключения настоящего Договора, Помещение никому не продано, не заложено, не обременено правами аренды третьих лиц, в споре или под запрещением (арестом) не состоит, а также отсутствуют какие-либо иные права третьих лиц на данное Помещение.
1.7. По условиям настоящего Договора срок аренды составляет дней с даты подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения Арендодателем Арендатору.
2. ПЕРЕДАЧА ПОМЕЩЕНИЯ АРЕНДАТОРУ И ВОЗВРАЩЕНИЕ ЕГО АРЕНДОДАТЕЛЮ
2.1. Передача Помещения от Арендодателя Арендатору осуществляется по Акту приема-передачи. Указанный Акт подписывается уполномоченными на это представителями Сторон, прилагается к Договору и является его неотъемлемой частью (Приложение №2 к Договору).
2.2. При передаче Помещения Арендатор обследует его состояние и эксплуатационные показатели на соответствие условиям Договора. В случае если Арендатор при подписании Акта приема-передачи не заявит об ином, то Помещение считается переданным в надлежащем состоянии, за исключением недостатков, которые не могли быть обнаружены Арендатором в момент передачи Помещения.
2.3. Арендодатель обязан передать, а Арендатор принять Помещение по Акту приема-передачи в период с «»2019 года по «»2019 года. При этом Арендодатель не менее чем за дней до планируемой даты передачи Помещения, которая должна быть в пределах указанного выше срока, обязан письменно уведомить Арендатора о готовности передать Помещение. В течение дней с момента наступления даты, указанной Арендодателем в соответствующем уведомлении, Арендатор должен прибыть для подписания Акта приема-передачи Помещения. Обязательство Арендодателя по передаче Помещения Арендатору считается выполненным после подписания Сторонами Акта приема-передачи Помещения.
2.4. После окончания срока аренды, указанного в п.1.7 Договора, Арендатор обязан вернуть Арендодателю Помещение в том состоянии, в котором оно было передано Арендодателем, с учетом нормального износа (амортизации) или в ином состоянии, если это прямо будет предусмотрено Договором или дополнительными соглашениями к нему, со всеми разрешенными Арендодателем перепланировками и неотделимыми улучшениями. Стоимость произведенных Арендатором с разрешения Арендодателя неотделимых улучшений Арендодателем не возмещается, если иное не установлено письменными соглашениями Сторон. При любых обстоятельствах нормальным считается износ, соответствующий нормам амортизации, установленным в соответствии с действующим законодательством РФ, в том числе ст.622 Гражданского Кодекса РФ, ст.258 Налогового Кодекса РФ.
2.5. Возврат арендованного Помещения Арендодателю производится по Акту приема-передачи, подписываемому Сторонами в день истечения срока аренды Помещения, указанного в п.1.7 настоящего Договора, а в случае досрочного расторжения Договора – в день его расторжения, если письменным соглашением Сторон не установлено иное.
2.6. При освобождении арендуемого Помещения по окончании срока аренды или в случае досрочного расторжения Договора Арендатор обязан своими силами демонтировать и вывезти из Помещения свое имущество и установленное оборудование. В случае, если возвращаемое Арендатором Помещение, равно как и находящееся, в нем имущество и оборудование Арендодателя, переданные Арендатору по Акту приема-передачи Помещения, будут иметь состояние хуже, чем предусмотрено п.2.4 Договора, Арендатор обязан привести их в надлежащее состояние, в том числе по требованию Арендодателя произвести ремонт Помещения своими силами или силами третьих лиц либо возместить стоимость таких ремонтных работ Арендодателю.
3. АРЕНДНАЯ ПЛАТА
3.1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за владение и пользование Помещением (арендную плату) в размере, порядке, в сроки и на условиях, определенных настоящим Договором. Начисление арендной платы производится с момента передачи Помещения Арендатору (подписания Сторонами Акта приёма-передачи Помещения в соответствии с п.2.3 Договора) и до момента фактического возврата Помещения Арендодателю (подписания Сторонами Акта приема-передачи в соответствии с п.2.5 Договора).
3.2. За владение и пользование Помещением арендная плата устанавливается в размере рублей в месяц, включая НДС (18%) – рублей.
3.3. Все расчёты между Сторонами производятся в рублях на основании счетов, выставленных Арендодателем.
3.4. Арендная плата, установленная п.3.2 настоящего Договора, включает в себя:
- оплату потребленной Арендатором электроэнергии;
- оплату коммунальных услуг (водоснабжение, теплоснабжение, приём сточных вод и канализации, вывоз мусора) пропорционально площади арендуемого Помещения;
- стоимость ремонта, обслуживания, обновления и замены всех установок и оборудования, в том числе необходимых для обеспечения тепло- и водоснабжения, канализации, приточно-вытяжной вентиляции воздуха, работы инженерного оборудования, установленного Арендодателем в Здании пропорционально площади Помещения;
- платежи за содержание обслуживающего персонала Здания;
- платежи за уборку и поддержание порядка в Здании (за исключением уборки и поддержания порядка в арендуемом помещении);
- вывоз мусора (за исключением производственных отходов, связанных с особенным характером профессиональной или предпринимательской деятельности Арендатора);
- организация контрольно-пропускного режима для обеспечения целостности Здания, а также безопасности Арендаторов (за исключением обеспечения безопасности в арендуемом Помещении);
- обеспечение возможностью пользования телефонной цифровой связью;
- обслуживание систем пожарной сигнализации;
3.5. Арендная плата, установленная п.3.2 Договора, не включает в себя:
- затраты на изготовление и поддержание в рабочем состоянии системы внутренней информации в комплексе (лайтбоксы, указатели, таблички, магнитные карты и пр.);
- обеспечение Арендатора телефонной связью, стоимость произведённых Арендатором междугородних и международных телефонных переговоров;
- оплату доступа в Интернет.
3.6. Арендатор вправе самостоятельно заключать договоры на оказание телекоммуникационных услуг (местная, междугородняя и международная связь, доступ в Интернет) с организациями, оказывающими данные услуги. Арендодатель не отвечает по обязательствам сторон по данным договорам и не несёт ответственности за неисполнение сторонами принятых на себя обязательств.
4. ПОРЯДОК ВНЕСЕНИЯ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ
4.1. В течение банковских дней с момента заключения Договора Арендатор выплачивает Арендодателю денежную сумму в размере арендной платы за первый месяц аренды и залоговый платеж в размере месячной арендной платы, который при прекращении Договора засчитывается в качестве оплаты за последний месяц срока аренды, указанный в п.1.7 настоящего Договора.
4.2. Все последующие платежи в счет арендной платы вносятся Арендатором ежемесячно в порядке предоплаты не позднее числа каждого оплачиваемого месяца путем перечисления на банковский счет Арендодателя денежных средств в размере, указанном в п.3.2 настоящего Договора, на основании соответствующих счетов, выставленных Арендодателем.
4.3. Платежи осуществляются в безналичном порядке путём выставления счёта Арендодателем и его оплаты Арендатором.
5. ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН ПО СОДЕРЖАНИЮ И ИСПОЛЬЗОВАНИЮ АРЕНДУЕМОГО ПОМЕЩЕНИЯ
5.1. Арендатор в течение всего срока аренды обязан:
5.1.1. Пользоваться Помещением по прямому назначению и в целях, указанных в настоящем Договоре.
5.1.2. Содержать Помещение в исправном состоянии, в соответствии с действующими санитарными нормами, противопожарными правилами и требованиями техники безопасности; собственными средствами обеспечить охрану всего находящегося в Помещении имущества, в том числе принадлежащего Арендодателю. Арендатор несет ответственность за соблюдение своими работниками и посетителями Помещения правил противопожарной и электробезопасности, требований техники безопасности и санитарных норм, как в Помещении, так и на территории автомобильной стоянки Здания. В течение дней с момента подписания Акта приема-передачи Помещения Арендатор обязан предоставить Арендодателю копии приказов о назначении лиц, ответственных за соблюдение указанных норм и правил. Поддерживать Помещение в исправном состоянии, производить за свой счёт текущий ремонт, нести расходы на содержание арендуемого Помещения в соответствии с положениями раздела 3 настоящего Договора.
5.1.3. Немедленно извещать Арендодателя о любом повреждении, аварии или ином событии, нанесшем (или грозящем нанести) арендуемому Помещению ущерб, и своевременно принимать все разумные и зависящие от него меры по предотвращению угрозы и/или против дальнейшего разрушения или повреждения арендуемого Помещения.
5.1.4. В течение календарных дней с момента предъявления соответствующего требования Арендодателя возместить убытки, связанные с разрушением или повреждением Помещения, а также санитарного, противопожарного, водопроводного, теплового, энергетического оборудования, находящихся в Помещении, происшедшим по вине Арендатора.
5.1.5. Не производить в Помещении никаких перепланировок, переоборудования или перестановки находящегося в нем оборудования без предварительного разрешения Арендодателя и соответствующей технической/проектной документации (при необходимости). Все расходы по регистрации в государственных технических службах и органах произведенных по инициативе Арендатора перепланировок возлагаются на Арендатора.
5.1.6. Не сдавать Помещение в субаренду третьим лицам, не предоставлять в безвозмездное пользование, доверительное управление, не отдавать арендные права в залог и не вносить их в качестве вклада в уставный капитал без письменного разрешения Арендодателя.
5.1.7. Беспрепятственно допускать в рабочее время в Помещение представителей органов государственного контроля и надзора и Арендодателя для хозяйственно-технического контроля за соблюдением Арендатором требований соответствующих правил, условий Договора.
5.1.8. Соблюдать правила внутреннего распорядка в Здании, утвержденные Арендодателем и переданные Арендатору при подписании настоящего Договора.
5.2. Арендатор вправе заключить договор страхования своего имущества, находящегося в Помещении, от ущерба, причиненного третьими лицами.
5.3. Арендодатель в соответствии с условиями Договора обязан:
5.3.1. Передать Арендатору Помещение в аренду по Акту приема-передачи в соответствии с п.2.3 Договора и в течение всего срока аренды не препятствовать Арендатору во владении и пользовании Помещением, осуществлении им предпринимательской и иной, не запрещенной законом деятельности.
5.3.4. Осуществлять капитальный ремонт Здания в разумные сроки. В этом случае Арендодатель обязуется заблаговременно, но не позднее чем за календарных дней до начала ремонтных работ, согласовать с Арендатором график производства ремонтных работ.
6. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН
6.1. Сторона, не исполнившая (исполнившая ненадлежащим образом) обязательства по Договору, обязана возместить другой Стороне возникшие в связи с этим убытки в соответствии с действующим законодательством РФ. В тех случаях, когда за неисполнение обязательств установлена неустойка, убытки взыскиваются сверх неустойки.
6.2. Стороны несут ответственность за действия их работников, нарушающих условия Договора, а также за действия работников по исполнению обязательств Сторон, вытекающих из Договора. Применительно к настоящей статье под работниками Сторон понимаются лица, выполняющие работу по трудовому договору, выполняющие работы или оказывающие услуги по гражданско-правовому договору соответствующей Стороне.
6.3. В случае необоснованного уклонения Арендатора от подписания Акта приема-передачи Помещения в соответствии с п.2.3 Договора, последний по письменному требованию Арендодателя уплачивает неустойку в виде пени в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки, начиная с восьмого дня от даты, которую указал Арендодатель в соответствующем уведомлении, но не более чем за дней просрочки.
6.4. При уклонении Арендатора от принятия Помещения более чем на дней Арендодатель имеет право расторгнуть Договор в одностороннем порядке, при этом залоговый платеж, уплаченный Арендатором в соответствии с п.4.1 настоящего Договора возврату не подлежит.
6.5. За нарушение Арендодателем срока передачи Помещения, предусмотренного п.2.3 Договора, Арендатор вправе требовать от Арендодателя выплаты неустойки в виде пени в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки, но не более суммы месячной арендной платы.
6.6. Непредоставление Помещения Арендодателем свыше дней по истечении срока, указанного в п.2.3 Договора, рассматривается Сторонами существенным нарушением Договора, в связи, с чем Арендатором вправе расторгнуть Договор в одностороннем порядке, при этом суммы, уплаченные Арендатором согласно п.4.1 Договора подлежат возврату в полном объеме.
6.7. Если Арендатор не возвратил Помещение по окончании срока аренды по требованию Арендодателя или в случае досрочного расторжения Договора, либо возвратил его несвоевременно, Арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. Кроме того, за несвоевременный возврат помещения Арендодатель имеет право требовать от Арендатора уплаты штрафной неустойки в размере % от суммы месячной арендной платы за каждый день просрочки. Однако при отсутствии возражений Арендодателя и при продолжении пользования Помещением Арендатором Договор считается заключенным на неопределенный срок.
6.8. За просрочку выплаты Арендатором арендной платы и иных платежей, вытекающих из Договора, Арендодатель имеет право взыскать штрафную неустойку в виде пени в размере % от суммы просроченного платежа за каждый календарный день просрочки, но не более чем за дней просрочки. Арендатор считается просрочившим платеж в случае, если денежные средства не перечислены на расчетный счет Арендодателя, указанный в настоящем Договоре, в срок, предусмотренный Договором, по вине Арендатора.
6.9. В случае, если Арендатор допускает просрочку уплаты арендной платы более чем на календарных дней, а равно при неисполнении Арендатором обязанностей, предусмотренных п.п. 5.1.1- 5.1.3, 5.1.6-5.1.8 настоящего Договора, в случае, если Арендатор не устраняет допущенное нарушение в течение календарных дней с момента получения письменного требования Арендодателя о необходимости устранить допущенное нарушение, Арендодатель вправе в одностороннем порядке расторгнуть Договор, направив Арендатору соответствующее письменное уведомление. В этом случае Договор будет считаться расторгнутым с даты получения Арендатором письменного уведомления о расторжении Договора.
6.10. Сторона не отвечает за неисполнение или ненадлежащее исполнение любого из ее обязательств в случае, если она докажет, что неисполнение (ненадлежащее исполнение) явилось результатом обстоятельства (препятствия) непреодолимой силы (т.е. чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств), находящихся вне ее контроля (форс-мажор). В частности, обстоятельствами непреодолимой силы могут быть: военные действия, массовые беспорядки, стихийные бедствия, эпидемии, террористические акты, иные чрезвычайные и непредотвратимые при данных условиях обстоятельства. К вышеперечисленным обстоятельствам не относятся нарушения обязательств со стороны контрагентов соответствующей Стороны, отсутствие на рынке нужных товаров, работ, услуг, отсутствие у должника необходимых денежных средств, отсутствие разрешений (въездных виз) на пребывание, или одобрений, необходимых для исполнения Договора, лицензий и иных разрешений на осуществление видов деятельности или совершение действий и иные неблагоприятные факторы хозяйственной жизни и производственные трудности. Сторона, претендующая на освобождение от ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) своего обязательства по причине форс-мажорных обстоятельств, обязана в разумный срок уведомить другую Сторону о наступлении такого обстоятельства (препятствии) и его влиянии на возможность исполнить обязательство.Если основание для освобождения от ответственности существует более , Договор прекращается за невозможностью исполнения по истечении , если соглашением Сторон не будет предусмотрено иное.
7. ДЕЙСТВИЕ ДОГОВОРА И ЕГО ПРЕКРАЩЕНИЕ
7.1. Договор считается заключённым с момента его подписания Сторонами и действует до окончания срока аренды, указанного в п.1.7 настоящего Договора. Окончание срока действия Договора не влечёт прекращение неисполненных Сторонами обязательств. Начисление арендной платы происходит до момента фактического возврата Помещения Арендодателю по Акту приема-передачи Помещения.
7.2. Изменение и досрочное прекращение Договора возможно по соглашению Сторон.
7.3. Арендатор имеет право на досрочное расторжение Договора при условии письменного уведомления Арендодателя за до даты планируемого расторжения. В случае досрочного расторжения Договора по инициативе Арендатора и при условии соблюдения Арендодателем всех условий настоящего Договора, залоговый платеж, уплаченный Арендатором в соответствии с настоящим Договором подлежит зачету в счет арендной платы за последний месяц аренды Помещения.
7.4. Арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды по истечении срока действия настоящего Договора, при соблюдении им существенных условий Договора, в том числе своевременного внесения арендных платежей, содержании Помещения в исправном состоянии, в соответствии с действующими санитарными нормами, противопожарными правилами и требованиями техники безопасности.
8. ДОПОЛНИТЕЛЬНЫЕ УСЛОВИЯ
8.1. Договор выражает истинную волю Сторон и отражает понимание в отношении всех упомянутых в Договоре условий, при этом все предыдущие обсуждения, обещания между Сторонами, если таковые имелись в устной или письменной формах, теряют силу и заменяются настоящим Договором.
8.2. В случае изменения наименования, местонахождения или реквизитов банковского счета Стороны Договора, такая Сторона обязана незамедлительно уведомить об этом другую Сторону. В противном случае Сторона, своевременно не уведомившая об этом другую Сторону, несёт риск неблагоприятных последствий, связанных с данным неуведомлением.
8.3. Если одно или несколько условий Договора теряют свою силу, это не затрагивает действительность условий остальных его положений.
8.4. Во всех вопросах, не оговоренных Договором, Стороны должны руководствоваться соответствующими положениями Гражданского Кодекса Российской Федерации.
8.5. Договор и все последующие дополнительные соглашения к нему заключается в простой письменной форме на русском языке, путем составления одного документа в двух экземплярах, выражающего все содержание Договора, собственноручно подписанного уполномоченными должным образом лицами (по преамбуле) с обеих Сторон и скрепленного круглыми печатями организаций.
8.6. Все споры между Сторонами будут разрешаться в Арбитражном суде г. с обязательным соблюдением претензионного порядка рассмотрения спора. При этом срок рассмотрения претензии составляет дней, начиная со дня её получения.
Каждая организация должна иметь юридический адрес, подтверждающийся письменным договором аренды офиса. Образец документа можно скачать бесплатно по прямой ссылке.
Договор аренды офиса очень распространен в настоящее время. Каждое юридическое лицо должно иметь адрес, подтверждающийся письменным документом о временном владении и пользовании нежилым помещением. Однако, следует помнить о минимальных правилах техники безопасности, делопроизводства, а также иных нюансов оформляя соглашения об аренде офиса. В понятие офиса могут входить термины помещение, здание, сооружение и иное строительное возведение. В этом месте служащие компании обрабатывают документацию, общаются с клиентами, проводят больше рабочего времени. Здесь же может находиться руководитель компании, другие структурные подразделения, канцелярия, архив.
Примерный контракт временного пользования офисом между юридическими лицами можно бесплатно скачать на странице по прямой ссылке. Наряду со сделками купли-продажи недвижимости, арендуя офис, необходимо провести экспертизу правоустанавливающих бумаг. Нужно истребовать копии свидетельств на право собственности, технические документы, основание возникновения права владения. Если арендодателем является организация, которая заключила договор аренды на этот офис с другим учреждением, отношения будут регулироваться соглашением субаренды.
Обязательные пункты договора аренды офиса
:- Титл, место и дата заключения договора;
- Полные данные каждого участника и руководителей организаций, между которыми подписывается бумага;
- Технические аспекты сооружения, являющегося предметом договоренности;
- Сроки, стоимость, порядок оплаты премии и коммунальных услуг, прием-передача, возведение дополнительных улучшений, права и обязанности, ответственность в случае умышленных нарушений и иные вопросы, подлежат фиксации договором аренды офиса между юридическими лицами;
- Всевозможные другие договоренности, которые стороны могут внести в документ по своему усмотрению;
- Подписи и реквизиты учреждений в конце.
Предмет договора — передача арендодателем арендатору нежилого помещения во временное пользование за установленную плату. При этом необходимо указать характеристики объекта договора настолько подробно, насколько это возможно (п. 3 ст. 607 ч. 2 Гражданского кодекса РФ от 26.01.1996 № 14-ФЗ).
Рекомендуется прилагать к соглашению об аренде в качестве его неотъемлемой части схему, на которой графически отмечен передаваемый в аренду офис, — таким образом можно обозначить его расположение и конфигурацию на экспликации (см. постановление ФАС Северо-Западного округа от 15.04.2013 по делу № А56-28459/2012).
Особенно это актуально, если в аренду сдается часть нежилого помещения. В этом случае при госрегистрации договора вместо кадастрового паспорта стороны могут представить документ с графическим и/или текстуальным описанием передаваемого объекта, позволяющий говорить о согласовании сторонами предмета договора (п. 9 постановления пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73, далее — постановление № 73).
Важно! Обратиться в суд за признанием договора недействительным по причине ненадлежащего описания объекта сторона имеет право до момента начала фактического исполнения договора (п. 15 постановления № 73).
Также следует указать цель использования помещения. В интересах арендатора заранее выяснить все фактические особенности объекта, которые могут повлиять на возможность дальнейшего использования помещения. Не проявленная арендатором должная осмотрительность при выборе объекта аренды не позволит признать договор аренды недействительным как совершенный под вилянием заблуждения в отношении его предмета (см. п. 5 информационного письма ВАС РФ от 10.12.2013 № 162).
Арендная плата
Без согласованного условия об арендных платежах (их сумме, порядке уплаты и т. д.) договор не может быть признан заключенным (п. 1 ст. 654 ч. 2 ГК РФ).
При этом арендная плата:
- может выражаться как в денежном эквиваленте, так и в других предусмотренных и согласованных участниками соглашения формах (п. 2 ст. 614 ч. 2 ГК РФ);
- может исчисляться как в твердой сумме, так и посредством указания метода ее расчета.
Изменение размера арендных платежей чаще 1 раза в год допускается только при достижении соответствующей договоренности между сторонами. При этом такое право сторон необязательно закреплять в самом договоре (п. 21 постановления № 73).
Можно ли заключать договор аренды с лицом, не являющимся собственником нежилого помещения
Само по себе отсутствие у арендодателя права собственности на передаваемое в аренду офисное помещение не влечет недействительность сделки. Таким образом, арендовать офис можно в еще не достроенном здании.
Важно, чтобы арендодатель имел право собственности на помещение в момент передачи офиса арендатору.
Но есть исключение и из этого правила. Если объектом является вновь созданное или приобретенное помещение, передать его в аренду можно даже на этапе, когда процедура госрегистрации права начата, но еще не закончена. Например, документы переданы в Росреестр, но соответствующая запись в Единый государственный реестр прав пока не внесена (см. п. 10 постановления № 73).
Регистрация договора аренды офиса
В связи с тем, что в ГК РФ не содержится отдельных положений, которые регламентировали бы процедуру госрегистрации договоров аренды именно нежилых помещений, пленум ВАС РФ в своем информационном письме от 01.06.2000 № 53 разъяснил, что в отношении названных соглашений должны использоваться нормы п. 2 ст. 651 ч. 2 ГК РФ.
- Договор аренды офиса, заключаемый на срок до 1 года, в Росреестре не регистрируется и признается заключенным с даты передачи имущества (см. п. 2 ст. 433 ч. 1 ГК РФ от 30.11.1994 № 51-ФЗ).
- Аналогичный договор, заключенный на срок, равный 1 году и более, нуждается в госрегистрации. Договор признается заключенным с даты внесения надлежащих сведений в ЕГРП.
Образец договора аренды офиса между юридическими лицами
Субъективный состав сделки не влияет на содержание и оформление такого договора. В случае заключения соглашения об аренде офиса между юрлицами применяются те же правила, что и при заключении соглашения об аренде между гражданами.
В рассматриваемом случае надлежит полностью указывать организационно-правовую форму и наименования сторон, их регистрационные данные, фамилии, имена и отчества представителей и реквизиты документов, на основании которых они действуют.
Унифицированного образца договора аренды офиса не существует. Образец такого документа можно скачать, перейдя по следующей ссылке:
Таким образом, образец договора аренды офиса составляется в свободной форме и предусматривает наличие существенных условий о предмете договора и арендной плате. Госрегистрация таких соглашений производится с соблюдением регламента, установленного п. 2 ст. 651 ч. 2 ГК РФ.
Чего мы хотим, арендуя помещение под офис? Конечно, всего и сразу: чтобы офис был уже хорошо отремонтирован, желательно меблирован, телефон, выделенка и парковка, - вот они основные пункты, на которые обращают внимание при заключении договора аренды офиса. Именно поэтому на этапе составления договора аренды офиса следует особое внимание уделить таким мелочам. Укажите в самом договоре требуемое количество телефонных линий, скорость соединения с интернетом, сколько парковочных мест должно быть переназначено для вашей компании (сотрудников и посетителей) и т.д.
Договор аренды помещения для офиса отличается от прочих договоров аренды недвижимости практикой применения, так называемого страхового депозита. Эта сумма равная арендной плате от одного до трех месяцев, которая предоставляется арендодателю в качестве гарантий благонадежности арендатором. Как правило, эта сумма не возвращается арендатору, а зачитывается, как сумма арендной платы за последний (последние) период аренды.
Заключив договор аренды под офис сроком на 3-5 лет, арендатор обезопасит себя от повышений арендной ставки, однако такие договоры аренды помещения под офис подлежат государственной регистрации, на практике больше распространены договоры сроком до 11 месяцев с дальнейшей пролонгацией. Хотя в договорах принято указывать стоимость одного квадратного метра арендуемого помещения за год.
Объект аренды под офис
Максимально полное описание помещения под офис , включая адрес, количество кв.м., комнат и прочих отличительных особенностей, позволяющих его однозначно идентифицировать, является существенным условием договора. Обязательно проверьте, совпадают ли перечисленные в договоре сведения с данными свидетельства о праве собственности. Недостаточно полное описание объекта аренды может послужить поводом для признания договора недействительным.
Арендная плата за офис
При заключении договора аренды под офис особое внимание следует уделить описанию арендной ставки – не только ее денежному выражению, а еще и тому, какие виды услуг в нее включены, будь то охрана и страхование офиса, коммунальные платежи, телекоммуникационные услуги и даже уборка помещений. Однако арендные платежи, состоящие лишь из коммунальных платежей, вызывают сомнения и в суде такой договор аренды офиса , как правило, признается недействительными. Не поленитесь прописать в договоре аренды офиса все подробности: оборудован ли офис датчиками движения и видеокамерами, часы охраны транспорта, состав включенных в арендную плату коммунальных услуг. Как правило, коммунальные платежи не превышают 10% от суммы ежемесячной арендной платы, так что у арендатора есть весьма весомый повод призадуматься, платить коммунальные платежи самому или включить в стоимость аренды. Позаботьтесь, чтобы НДС был включен в состав указанной в договоре арендной ставки.
«Ремонтный» вопрос офиса
Больной вопрос всех договоров офисной аренды: ремонт , а именно, кто его оплачивает. Арендодателя смущает возможно некачественное выполнение заказа, а арендатора – необходимость дополнительных затрат или необходимость простоя на время ремонтных работ. Согласно закону, все «отделимое» имущество отделяется арендатором по истечении срока договора, и вывозиться из офиса, а судьба произведенных неотделимых улучшений арендуемого помещения оговаривается отдельно. Отсутствие подробных условий, кто и за что отвечает, чревато для арендатора не только потраченными нервами, но и невозвратом депозита, и даже выселением из офиса. А случаи необоснованного повышения арендной платы после проведения арендатором ремонта не так уж и редки. Однако это не самое страшное.
Что скрывает офис
Гораздо страшнее неожиданно потерять офис не по своей вине. Предпринимателю следует помнить, что таки ил иначе ему придется арендовать офис на условиях собственника, поэтому крайне важно позаботиться о юридической чистоте сделки. В данном случае речь идет о случаях незаконной сдачи в аренду и субаренду недвижимости, отягощенной залоговыми обязательствами . Максимум, что может предпринять бизнесмен для улучшения своих условий при заключении договора аренды офиса – это попытаться отказаться от дополнительных обязательств. При подписании договора аренды помещения под офис обязательно следует убедиться в отсутствии ограничений на использование помещения в тех или иных целях (особенно, если офис находится в жилом доме).
К документам, подлежащим обязательной проверке при заключении договора аренды помещения для офиса относятся:
- свидетельство о государственной регистрации объекта недвижимости;
- выписку из ЕГРЮЛ;
- оригинал доверенности представителя.
И помните, что передача арендной платы, ровно, как и возврат ключей от офиса, должны быть подтверждены соответствующими актами во избежание необоснованных претензий сторон.
Начало предпринимательской деятельности чаще всего связано с арендой помещения. Офис - это лицо любого бизнеса, поэтому его месторасположение, дизайн интерьера, площадь и другие параметры тщательно учитываются при поиске.
Регистрация фирмы предполагает указание ее фактического адреса в специализированном органе. Для того чтобы юридически обезопасить себя от возможных проблем в будущем, грамотный бизнесмен заключит договор аренды офиса.
Существует множество различных типовых договоров аренды. Самым распространенным является договор аренды нежилого помещения.
Исходя из названия, нежилое помещение - это площадь, которая используются в целях непроизводственной или производственной, торговой, бытовой или служебной деятельности. Здания и пространства, которые арендует владелец бизнеса, в документе указываются как объект недвижимости.
Современное ведение бизнеса предполагает также вероятность аренды жилой площади под офис, где также заключается договор. Специфика данного вида помещения исключает возможность функционирования некоторых видов деятельности. Если бизнес имеет специфические особенности, важно проконсультироваться с юристами на тему подходящих помещений.
К составлению договора аренды под офис важно отнестись с максимальной серьезностью.
Опасности, подстерегающие арендатора при заключении сделки
Иногда встречаются непорядочные арендодатели. Знание возможных подводных камней обезопасит арендатора от неприятностей.
- Лицо, заключающее договор аренды помещения офиса, представившееся владельцем, таковым на самом деле не является.
- Лицо, с которым подписывается договор аренды офиса, предлагает субаренду. При этом нарушаются условия первичной аренды.
- В здании не соблюдены нормы противопожарной безопасности или нарушены санитарно-эпидемиологические стандарты. В таком случае в результате проверки надзорными органами, материальная ответственность может быть в дальнейшем взыскана с арендатора.
- Присутствуют дефекты функционирования коммуникаций, невидимые дефекты отделки, которые не были учтены в акте приема-передачи в договоре аренды офисного помещения.
При заключении сделки нужно удостовериться, что сторона арендатора является легальным владельцем по закону. Профессиональным шагом будет просьба предъявить соответствующие бумаги: уставные, право собственности и др. При заключении длительного договора аренды офиса надо убедиться, что помещение не находится в обременении или под залогом.
Примерная структура типового документа
Образец договора аренды под офис включает следующие разделы:
- Описание. Указывается адрес, расположение в здании или бизнес центре. В случае заключения договора аренды квартиры под офис, прописывается ее номер, этаж, площадь и т.д.
- Стоимость съема. Условия внесения оплаты.
- Срок деятельности договора аренды. Условия продления.
- Данные о собственниках и арендаторах. Название предприятия, сфера функционирования.
- Права и обязанности сторон.
- Условия расторжения контракта
- Другое (специфические особенности, примечания, реквизиты сторон).
Составлять контракт самостоятельно совсем не обязательно. С образцом договора аренды любого типа можно ознакомиться заранее. Выбранный вариант должен включать точную сумму оплаты, вопрос оплаты коммунальных услуг, уборки, порядок взаимного выставления счетов, условия возникновения ситуаций, связанных с ремонтом.
Договор аренды офиса между юридическими лицами может быть проверен юристами с обеих сторон. По желанию вносятся любые изменения. При достижении взаимного согласия заключается акт о передаче во временное пользование. По окончании съема также подписывается акт об обратной передаче.
Специфика процедуры заключения договора аренды между физическими или юридическими лицами
Договор аренды офиса с физическим лицом возможен. Владельцу офиса не обязательно быть индивидуальным предпринимателем. Оплату съема предприниматель перечисляет физическому лицу на его счет в банке, либо выдает наличными деньгами через кассу (за вычетом налогов).
При заключении договора аренды офиса между физическими лицами рекомендуется уточнить у хозяев площади ознакомить будущих съемщиков с регистрационными свидетельствами по данным площадям. Передаваемое помещение должно относиться к нежилому фонду. Образец договора съема помещения под офис совершенно стандартен как с физическим лицом, так и с юридическим.
Договор аренды между юридическими лицами имеет некоторые особенности. Сторонами сделки в данном случае будут являться уполномоченные лица компаний, заключающих договор. Они должны быть наделены полномочиями, отраженными в уставе, либо иметь доверенность на проведение процедур.
В документе должна быть подпись главы предприятия, а также фирменная печать. Образец контракта на аренду помещения между юридическими лицами должен подготавливаться юристами обеих сторон. Типовой образец можно посмотреть здесь:
В заключение, необходимо еще раз уточнить, что договор аренды офиса - это документ который призван обезопасить бизнесменов с обеих сторон от недопонимания. Данное соглашение широко распространено в настоящее время. Для того чтобы не допустить судебных разбирательств, важно заранее обговорить и прописать все условия сделки в контракте. В таком случае развитие сценария с негативными последствиями маловероятно.