Чтобы оценить сдаваемую в аренду площадь, в первую очередь необходимо посчитать все расходы, которые несет предприятие на содержание и обслуживания сдаваемого в аренду помещения. Составить калькуляцию затрат.
В такие расходы включаются:
1. расходы на электроэнергию,
2. водоснабжение,
3. охрану объекта,
4. труд уборщиц и т.д.
5. аренда, в случае субаренды.
За базу распределения берется площадь арендуемого помещения. То есть все затраты делятся на общую площадь всего помещения, а после умножается на арендуемую тем или иным арендатором площадь (кв. метры). Тем самым получается величина расходов на ту или иную площадь.
После того как выводится арендная ставка за один квадратный метр, добавляется процент рентабельности, то есть комиссия за аренду поверх ваших расходов.
Расчет стоимости арендной платы одного квадратного метра нежилых помещений в месяц производится по формуле:
А = Ц x Коц x Ккат x Кп, где
А - стоимость арендной платы одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц (руб.);
Ц - базовая ставка стоимости (руб.) одного квадратного метра общей площади нежилых помещений в месяц;
Коц - коэффициент, учитывающий отраслевые и целевые характеристики используемого недвижимого муниципального имущества;
Ккат - коэффициент, учитывающий категорию арендатора;
Кп - коэффициент, учитывающий тип помещения.
В случае передачи в аренду (кроме передачи в почасовое пользование) помещений, при эксплуатации которых арендатор пользуется совместно с другими пользователями прилегающими к ним местами общего пользования (коридоры, санузлы и т.д.), общая площадь нежилых помещений, передаваемых в арендное пользование, рассчитывается путем сложения основной площади арендуемых помещений и площади мест общего пользования, рассчитанной пропорционально основной площади арендуемых помещений.
Если арендатор не пользуется местами общего пользования, например, при , то такие расходы исключаются из его арендной платы.
Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 809-ПП минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне г. Москвы, расположенные в пределах административных границ г. Москвы, установлена в размере 4 500 рублей за 1 кв. м в год
Постановлением Правительства Москвы от 25 декабря 2012 г. N 800-ПП субъектам малого предпринимательства, арендующим объекты нежилого фонда площадью до 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, и субъектам малого предпринимательства, осуществляющим деятельность в области здравоохранения и образования, арендующим объекты нежилого фонда площадью свыше 300 кв. м, находящиеся в имущественной казне города Москвы, по действующим договорам аренды, заключенным без проведения торгов, установлена ставка арендной платы в размере 4500 рублей за кв. м в год
Постановлением Правительства Москвы от 28 декабря 2011 г. N 659-ПП на 2012 год минимальная ставка арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в имущественной казне г. Москвы, установлена в размере 1800 руб. за 1 кв. м в год (утратило силу)
Постановлением Правительства Москвы от 12 апреля 2011 г. N 135-ПП срок действия постановления Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г. N 810-ПП продлен до 31 декабря 2011 г., в 2011 г. применяется коэффициент-дефлятор к ставке арендной платы, действующей в 2010 г., равный 1,1 (утратило силу)
Постановлением Правительства Москвы от 18 сентября 2007 г. N 810-ПП на 2008-2010 годы установлен размер минимальной ставки арендной платы (утратило силу)
Постановлением Правительства Москвы от 19 июля 2005 г. N 520-ПП установлено, что в 2006-2008 годах расчет ставки арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, производится по Методике расчета арендной платы, утвержденной постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. N 861-ПП, с применением повышающего коэффициента (утратило силу)
Постановлением Правительства Москвы от 30 ноября 2004 г. N 838-ПП установлено, что при перерасчете ставок арендной платы на 2005 год применяются параметры расчета арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности г. Москвы, утвержденные постановлением Правительства Москвы от 22.06.2004 г. N 425-ПП (утратило силу)
Постановлением Правительства Москвы от 22 июня 2004 г. N 425-ПП на 2005 год минимальная ставка арендной платы установлена в размере 760 руб. за кв.м. (утратило силу)
Постановлением Правительства Москвы от 14 октября 2003 г. N 861-ПП на 2004 год минимальная ставка арендной платы установлена в размере 690 руб. за кв.м. (утратило силу)
Постановлением Правительства Москвы от 4 июня 2002 г. N 418-ПП на 2003 год средняя величина базового размера стоимости строительства одного кв. метра нежилой площади для расчета ставок арендной платы, в случае отсутствия оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда, установлена в размере 14630 руб. (утратило силу)
Постановлением Правительства Москвы от 26 февраля 2002 г. N 150-ПП с 1 апреля 2002 г. минимальная ставка годовой арендной платы за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 490 руб., базовый размер стоимости строительства одного кв. метра нежилой площади при расчете арендной платы - в размере 13300 руб. (утратило силу)
Распоряжением Мэра Москвы от 28 декабря 2000 г. N 1385-РМ с 1 февраля 2001 г. минимальная ставка годовой арендной платы за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 420 руб., базовый размер стоимости строительства одного кв. метра нежилой площади при расчете арендной платы - в размере 10800 руб. (утратило силу)
Распоряжением Мэра Москвы от 22 февраля 2000 г. N 205-РМ с 1 апреля 2000 г. минимальная ставка годовой арендной платы за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 320 руб.
Распоряжением Мэра Москвы от 17 марта 1997 г. N 214-РМ с 1 апреля 1997 г. минимальная ставка годовой арендной платы за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 180 тыс.руб.
Постановлением Правительства Москвы от 8 февраля 1996 г. N 97 с 1 апреля 1996 г. базовый размер стоимости строительства одного кв. метра при расчете арендой платы установлен в размере 4150 тыс.руб.
Распоряжением Мэра Москвы от 12 января 1996 г. N 14-РМ с 1 апреля 1996 г. минимальная ставка годовой аренды за один кв. метр общей нежилой площади установлена в размере 126 тыс.руб. (утратило силу)
Если у собственника недвижимости имеется возможность получить постоянный доход, используя для этого нежилое помещение, сразу же возникают вопросы касательно правильного расчета арендной платы. Стоит отметить, что спорные вопросы, связанные с расчетом ставки-платежа за нежилое помещение, могут возникать как у арендатора, так и арендодателя. Потому следует знать об особенностях данного процесса, и нюансах, которые в обязательном порядке принимаются к сведению для правильного подсчета тарифа.
Арендная плата – что это такое
В соответствии с действительными нормами гражданского законодательства, под арендной платой принято понимать фиксированный платеж, который арендатор обязуется уплачивать за арендодателю за помещение, временно находящееся под его контролем и используемое в зависимости от функционального назначения. При этом, результат хозяйственной деятельности на сумму платежа не влияет, и даже если нежилое помещение не приносит арендатору никаких доходов, он все равно будет обязан совершать платежи.
Стоит отметить, что при сдаче нежилых зданий и помещений в найм необходим соответствующий договор, на основании которого будут зафиксированы права и обязанности сторон сделки.
В случае его отсутствия сдавать его будет нельзя, и отстоять свои интересы в случае нарушений будет непросто.
Что же касается арендной ставки, то на ее формирование будут оказывать влияние сразу несколько факторов, среди которых:
- Расположение нежилого здания или помещения, в частности, близость от транспортных магистралей. Инфраструктурное обеспечение и многое другое;
- Техническое состояние помещения;
- Степень изношенности здания;
- Строительные материалы, которые были использованы при постройке объекта недвижимости;
- Видовая принадлежность помещения, сдаваемое в аренду;
- Ключевое назначение помещения.
Конечно же, данный перечень нельзя назвать полным, так как при расчете ставки могут быть учтены еще и другие обстоятельства, по каким-то причинам имеющие первостепенное значение.
Для примера, в расчет арендной платы могут быть включены дополнительные взносы за использование земельного участка, на территории которого находится сдаваемый в аренду объект.
Как правило, расчет стоимости аренды будет определяться на 1 кв. м нежилой площади. Однако, при необходимости стороны могут договориться о применении других расчетных единиц. В том случае, если имеет место быть долгосрочная договоренность, применяется годовая ставка. Величина арендной платы может быть самым разной, и зачастую зависит от конкретного региона.
Арендная плата за жилое помещение и нежилое – в чем разница
В случае с арендой нежилых и жилых помещений существует несколько отличительных характеристик. Так, при аренде жилья между сторонами заключается договор найма, согласно которому регламентируются не только взаимоотношения между нанимателем и владельцем, но и порядок расчета.
Таким образом, можно смело утверждать, что в отношении жилых помещений использовать термин «аренда» не совсем корректно, так как получить его во временное пользование можно исключительно на основании договора найма. Стоит обратить внимание еще на один принципиальный момент.
Все помещения жилого назначения, признанные как муниципальная собственность, предоставляются исключительно физическим лицам.
Что касается аренды нежилого помещения (включая целые здания), то его получить могут только юридически е на лица на основании соответствующего соглашения с собственником. При этом, помещение может быть использовано исключительно по своему целевому назначению, то есть проживать тут на время аренды невозможно, и оно подойдет только для офисных или складских целей.
Если помещение находится на балансе муниципалитета, то тут имеется несколько нюансов.
Срок договора аренды должен превышать 1 год, и арендатор обязан своевременно оплачивать все предусмотренные договором платежи без задержек.
В противном случае, договор может быть расторгнут в любой момент. Если же все обязательства исполняются строго в соответствии с условиями соглашения, по окончании срока действия соглашения арендатор получает право выкупить помещение.
Еще одно принципиальное различие в арендной ставке за жилое и нежилое помещение заключается в том, что в случае с нежилой недвижимостью, тариф будет состоять из двух частей – расходной и доходной. В размере платежа, собственник будет учитывать все затраты, которые определены за содержание здания и оплату коммунальных услуг (иногда в договорах указывается, что коммуналка оплачивается арендатором отдельно).
А вот доходная часть тарифа заключается в том, что собственник помещения, переданного во временное пользование, намеревается получить прямую прибыль. Что же касается деятельности, которую будет вести арендатор в помещении, зданий нежилого формата, то она никоим образом не будет влиять на ставку тарифа.
Методика расчета стоимости арендной платы нежилого помещения
Чаще всего арендная плата для нежилых помещений рассчитывается сразу за год. При этом, Постановление Минстроя от 14.09.1992 года №209 «Об утверждении Методики по определению уровня арендной платы», указывает, что для получения итогового результата будет использована следующая формула:
ПД = Аим + Азем , где
ПД – плата, вносимая арендатором за пользование объектом согласно условиям договоренностей;
Аим – оплата за аренду имущества, куда также может быть включена калькуляция аренды помещения;
Азем – плата за аренду земельного надела, на котором расположен объект недвижимости. Данный показатель зависит от конкретного региона, и уточняется в муниципальных органах.
В свою очередь, показатель аренды имущества будет состоять из множества факторов и коэффициентов, которые в обязательном порядке должны быть учтены при проведении необходимых расчетных операций.
Аим = Бап х Киз х Км х Кт х Кд х Кз х Кнж х Кс х S , где
Бап – базовая ставка за временное пользование помещением (стоимость платы за 1 квадратный метр);
S – суммарная площадь объекта, который передается в пользование;
Кз – коэффициент, принимающий к сведению определенную территорию, район расположения (город) арендуемого объекта. Данная величина утверждается на законодательном уровне (приложение 1 ПП №209);
Кт – показатель типа нежилого помещения. Так, для складских и производственных объектов с отоплением величина равна 0,5, в то время как для объектов без отопления – 0,3. Для всех остальных типов используется 1;
Кнж – величина, обозначаемая качество арендуемого помещения. Она включает в себя расположение объекта, его техническое состояние и использование прилегающих территорий. Каждый из коэффициентов, входящих в расчет данного показателя, утверждается законодательно, и занимается этим Правительство РФ;
Кд – показатель, отвечающий за хозяйственную деятельность арендатора. Наибольшее значение будет установлено для игорных заведений и банков, и значение будет равно 3. Самое минимальное значение показателя будет определено для общественных структур, организаций, цель которых не состоит в получении прибыли и правоохранительных органов. В данной ситуации коэффициент будет равен 0,1;
Кс – показатель, принимающий в расчет арендной ставки передачу имущества в субаренду.
Пример расчета арендной платы за нежилое помещение
Расчет арендной ставки за год в отношении нежилого помещения является весьма трудоемким процессом, и потому следует привлекать к данной задаче профессионалов, имеющих опыт в произведении необходимых действий.
В качестве примера рассмотрим расчет годовой аренды за помещение муниципальной собственности в Ступинском районе Москвы. Муниципальный орган утвердил здесь базовую ставку за 1 кв. м. недвижимости в 350 руб., а коэффициент территориальной зоны (то есть, где именно должно находиться помещение) – 1,25.
Со всеми остальными показателями, учитываемыми при совершении расчетных операций, необходимо будет ознакомиться в соответствии с приложениями к Приказу Минстроя.
Так, методика расчета предусматривает следующие значения:
- Для коэффициента качества материала стоит уделить внимание, из чего сделаны стены помещения. Для кирпичных строений он равен 1,5, для железобетонных конструкций – 1,25, смешанные постройки – 1, здание из дерева – 0,8.
- По типу строения складские и производственные помещения с отоплением будут иметь величину в 0,5 (без отопления – 0,3). Все остальные помещения будут равны 1.
- Расположение помещений. Если арендованная площадь находится в подвале, берется коэффициент 0,19, для отдельных строений – 0,54, чердаков – 0,26, для различных пристроек – 0,32.
- Использование прилегающих зон. При наличии огражденной территории величина равна 0,27, если ограждения нет – 0,16. А при отсутствии возможности пользоваться прилегающими территориями – 0,1.
- В зависимости от вида деятельности будут установлены такие значения. Нотариусы, юридические фирмы, банки и посредники – 3; гостиницы, охранные агентства, офисы – 2,5; рестораны, ночные клубы и ломбарды – 2; торговые объекты (коммерческое помещение) и заведения общепита – 1,5; лечебные заведения любого формата – 1.
Стоит обратить внимание, что все расчетные операции должны быть произведены в письменной форме, чтобы в обозримом будущем у сторон договора не возникло никаких проблем с Налоговой службой. Изучить пример можно .
1. Основные величины, используемые для расчета арендной платы
В настоящей Методике при расчете размера арендной платы за пользование имуществом, используются определения следующих величин:
Ап - годовая арендная плата;
Кпр - коэффициент престижности помещения, устанавливаемый в зависимости от места расположения здания (близость к магистралям, торговым и административным центрам, наличие транспортной и иной инфраструктуры);
Па - арендный процент, который представляет собой норму прибыли от сдачи в аренду имущества и устанавливается в размере 10%;
Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. метра здания, устанавливаемая органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Пермского края и ежегодно пересматриваемая в соответствии с официальными данными органов государственной статистики;
2. Расчет арендной платы за пользование нежилыми помещениями
Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставленными в аренду областным и муниципальным бюджетным учреждениям , а также за пользование нежилыми помещениями, которые арендатор использует для проведения профилактическо-оздоровительных мероприятий преимущественно среди своих сотрудников (не менее 70% от общего числа мест в арендуемом помещении), рассчитывается по формуле:
Ап = --- х S.
Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставляемыми в аренду государственным унитарным предприятиям Пермского края, акционерным обществам , основным видом деятельности которых являются научные исследования и разработки в области естественных и технических наук, доля государственной собственности Пермского края в уставном капитале которых составляет более 50%, федеральным государственным унитарным предприятиям, федеральным бюджетным учреждениям и федеральным органам государственной власти, рассчитывается по формуле:
Ап = --- х Кпр х S.
Размер годовой арендной платы за пользование нежилыми помещениями, предоставляемыми в аренду иным организациям и индивидуальным предпринимателям , рассчитывается по формуле:
Ап= --- х (Кн х Кр х Кто х Кпр) х S.
Размеры коэффициентов, которые применяются при расчете арендной платы, определяются согласно приложениям 1 - 3 к настоящей Методике.
Коэффициент престижности расположения помещения определяется органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Пермского края, с учетом методик, утвержденных органами местного самоуправления муниципальных образований в Самарской области, а в случае их отсутствия - справок, утвержденных главой местной администрации муниципального образования, на территории которого расположено указанное помещение, и не может быть меньше 1,0 и больше 8,0.
Арендная плата за пользование нежилыми помещениями для организаций, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общественных объединений инвалидов при условии, что среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50 процентов, их доля в фонде оплаты труда - не менее 25 процентов, а расходы, производимые указанной организацией на непосредственное обеспечение нужд инвалидов, включая взносы на содержание общественных организаций инвалидов, составляют не менее 50 процентов балансовой прибыли , устанавливается в размере 50 процентов от суммы, рассчитанной по настоящей Методике.
Пониженный коэффициент назначения помещения применяется для организаций, относящихся к субъектам малого бизнеса, применяющих упрощенную систему налогообложения, что подтверждается справкой из налогового органа по месту нахождения организации.
Установленный размер арендной платы за 1 кв. метр помещения не может быть ниже минимальной величины арендной платы. Если рассчитанный по формуле размер арендной платы за 1 кв. метр помещения меньше минимальной величины арендной платы, то в качестве размера арендной платы за 1 кв. метр помещения применяется минимальная величина арендной платы.
Затраты арендатора на эксплуатационное и коммунальное обслуживание, ремонт мест общего пользования, а также инженерных сетей при расчете размера арендной платы не учитываются.
3. Расчет арендной платы за установку оборудования на зданиях и сооружениях
Размер годовой арендной платы за использование боковых поверхностей и крыши здания (сооружения) для установки оборудования определяется по формуле:
Ап = --- х Кпр х Sп х 8.
4. Порядок учета расходов арендатора на проведение капитального ремонта арендуемого помещения
В целях принятия решения по снижению арендной платы в связи с проведением арендатором капитального ремонта арендуемого помещения орган исполнительной власти, осуществляющий функции уполномоченного органа по управлению имуществом Пермского края, создает комиссию, в состав которой входят специалисты финансового органа Пермского края и органа исполнительной власти Пермского края, осуществляющего управление и обеспечивающего реализацию государственной политики в сфере строительного комплекса, жилищно-коммунального хозяйства и градостроительной деятельности на территории Пермского края.
Указанная комиссия рассматривает обращение арендатора о необходимости проведения капитального ремонта арендуемых помещений с прилагающейся проектно-сметной документацией и заключением организации, имеющей лицензию на деятельность по проектированию зданий и сооружений, дающей право на обследование технического состояния зданий и сооружений, о целесообразности проведения капитального ремонта помещений .
На основании представленных документов комиссия выносит заключение о необходимости проведения капитального ремонта, определяет перечень планируемых работ и срок, в течение которого капитальный ремонт должен быть выполнен. Один экземпляр заключения направляется в адрес арендатора.
Комиссия на основании представленных документов и проверки фактически выполненного объема работ принимает решение об утверждении размера затрат арендатора на капитальный ремонт арендуемого помещения, которые будут компенсированы арендатору путем снижения размера арендной платы. При этом стоимость капитального ремонта 1 кв. метра общей площади помещения по отдельным конструктивным элементам не должна превышать государственные элементные сметные нормы на ремонтно-строительные работы (ГЭСНр-2001), утвержденные постановлением Госстроя России от 01.01.2001 N 77.
На основании решения комиссии органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Самарской области, оформляется дополнительное соглашение к договору аренды , при этом размер арендной платы рассчитывается по формуле:
Ап = --- х S.
Указанный размер арендной платы действует до полного погашения утвержденного комиссией размера затрат арендатора на капитальный ремонт арендованного помещения, после чего размер арендной платы исчисляется в соответствии с положениями раздела 2 настоящей Методики.
5. Расчет арендной платы за пользование сооружениями, инженерными коммуникациями, транспортными средствами, машинами и оборудованием
Размер годовой арендной платы за пользование сооружениями, инженерными коммуникациями, транспортными средствами, машинами и оборудованием рассчитывается по формуле:
Ап = Ао + -------,
где Ао = --------.
Расходы арендатора на содержание, эксплуатацию и ремонт арендованного имущества не учитываются при исчислении размера арендной платы.
Расчёт для Орджоникидзе 4
Амин - минимальная величина арендной платы за 1 кв. метр, устанавливаемая в размере 1 процента от базовой величины стоимости строительства 1 кв. метра здания;
Ао - годовая сумма амортизационных отчислений на полное восстановление имущества;
Ап - годовая арендная плата;
Бс - балансовая стоимость арендуемого имущества, которая определяется по бухгалтерским документам, а в случае отсутствия достоверных данных - независимым оценщиком, как восстановительная стоимость имущества;
Кн - коэффициент назначения помещения, устанавливаемый в зависимости от назначения использования арендуемого помещения;
Кпр - коэффициент престижности помещения, устанавливаемый в зависимости от места расположения здания (близость к магистралям, торговым и административным центрам, наличие транспортной и иной инфраструктуры); для нашего дома = 1
Кр - коэффициент расположения помещения, устанавливаемый в зависимости от расположения арендуемого помещения внутри здания;
Кто - коэффициент технического обустройства помещения, устанавливаемый в зависимости от обеспечения коммунальными удобствами здания, где находится арендуемое помещение;
На - норма амортизационных отчислений, которая определяется в соответствии с установленной Правительством Российской Федерации классификацией основных средств, включаемых в амортизационные группы;
Па - арендный процент, который представляет собой норму прибыли от сдачи в аренду имущества и устанавливается в размере 10%;
Сб - базовая величина стоимости строительства 1 кв. метра здания, устанавливаемая органом исполнительной власти, осуществляющим функции уполномоченного органа по управлению имуществом Пермского края и ежегодно пересматриваемая в соответствии с официальными данными органов государственной статистики; - 31651 с 08,06,2008
S - площадь арендуемого помещения;
Sn - площадь поверхности здания или сооружения, занимаемая оборудованием.
Ап = --- х Кпр х Sп х 8. Ап= 316,51*1*5*8=12660,4
МЕТОДИКА
РАСЧЕТА АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ЗА ПОЛЬЗОВАНИЕ ОБЪЕКТАМИ НЕЖИЛОГО
ФОНДА, НАХОДЯЩИМИСЯ В СОБСТВЕННОСТИ ГОРОДА МОСКВЫ
Настоящая Методика разработана в целях реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при постепенном переходе к установлению величины арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, к ставкам, реально складывающимся на рынке аренды недвижимости города.
Для обеспечения единой политики поддержки хозяйствующих субъектов на территории города в условиях проведения независимой оценки рыночной стоимости объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и предоставляемого в аренду, осуществляется учет основного вида экономической деятельности коммерческих организаций. Определение основного вида экономической деятельности коммерческих организаций производится в соответствии с указаниями по определению основного вида деятельности коммерческих организаций на основе общероссийского классификатора видов экономической деятельности, утвержденными Госкомстатом России.
Методика определяет цену предложения ставки арендной платы за пользование нежилыми помещениями, находящимися в собственности города Москвы, а в случае заключения договора на торгах стартовую цену.
1. Общая часть
Арендная плата рассчитывается индивидуально для каждого объекта аренды.
Для реализации основных направлений социально-экономической политики Правительства Москвы на среднесрочную перспективу, в том числе целевых программ по поддержке и развитию приоритетных для экономики города видов экономической деятельности при расчете арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, учитывается основной вид экономической деятельности коммерческих организаций.
Величина арендной платы имеет две составляющие, рассчитываемые отдельно:
- затратная часть, равная сумме годовых затрат собственника на содержание (исключая эксплуатационные расходы) и оформление объекта аренды, возмещаемых арендатором;
- доходная часть, равная чистому доходу собственника от сдачи объекта в аренду.
Стоимость коммунальных и эксплуатационных услуг оплачивается арендатором по отдельным договорам с соответствующими организациями и в расчет арендной платы не включается.
2. Расчет арендной платы
Формула расчета арендной платы имеет вид:
АПЛ = Азатр + Адох = (ОТ + НКЛР + СТР) +
+ (ОЦ x S x Кд x Квд x Ккор),
где:
АПЛ - годовая величина арендной платы;
Азатр - затратная составляющая арендной платы;
Адох - доходная составляющая арендной платы;
ОТ - отчисления на реновацию нежилого фонда, включающие амортизационные отчисления в размере не менее 2% от полной восстановительной стоимости объекта аренды.
ОТ определяется по формуле:
ОТ = Спвс x Кот,
где:
Спвс - полная восстановительная стоимость арендуемой площади по данным отчета об оценке рыночной стоимости объекта аренды (в ценах текущего года).
Под полной восстановительной стоимостью объекта понимается сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, без учета износа объекта оценки и стоимости земельного участка;
Кот - коэффициент отчислений на реновацию, устанавливаемый нормативным актом города Москвы;
НКЛР - величина расходов собственника, связанных с оформлением объекта для сдачи его в аренду;
СТР - величина страхового взноса за арендуемый объект;
ОЦ - оценка рыночной стоимости 1 кв. м арендуемого объекта;
S - площадь арендуемого объекта;
Кд - коэффициент доходности от использования объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы, устанавливаемый нормативным правовым актом города Москвы;
Квд - коэффициент видов деятельности;
Ккор - корректирующий коэффициент, отражающий категорию арендатора.
Величина арендной платы (АПЛ) изменяется ежегодно в зависимости от изменения коэффициентов и уровня ожидаемой инфляции, используемых при подготовке бюджета города Москвы на очередной финансовый год.
Коэффициенты расчета арендной платы, изменение которых возможно ежегодно, - Кот, НКЛР, СТР, Кд обосновываются, определяются и утверждаются в рамках формирования прогноза социально-экономического развития города Москвы на очередной год.
Страхование объекта осуществляется собственником (арендодателем) с последующим возмещением этих затрат из арендного платежа.
Оценка рыночной стоимости и полной восстановительной стоимости объекта нежилого фонда (объекта оценки) для целей аренды проводится лицензированным оценщиком и отражается в отчете об оценке объекта нежилого фонда (объекта оценки) и в договоре аренды нежилого помещения.
2.1. Коэффициент Ккор (корректирующий, характеризующий категорию арендатора, в том числе социальную направленность его деятельности, и отражающий объем прав пользования арендуемым имуществом).
Часть исключена. - Постановление Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП.
Коэффициент корректирующий:
1. Ккор = 0:
- для арендаторов, которым правовым актом города Москвы установлена минимальная арендная плата. Договор аренды заключается без права выкупа, сдачи в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки права аренды, залога и внесения права аренды в уставный капитал. Договор аренды заключается сроком до 3 лет с ежегодным подтверждением права на установление минимального размера арендной платы;
- для организаций, финансируемых из бюджета города Москвы.
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
2. Ккор = 0,3:
- для некоммерческих организаций иных организационно-правовых форм, кроме фондов. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, которым величина платы за аренду установлена в особом порядке правовым актом города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в субаренду и безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал. Договор аренды заключается на срок до 5 лет при ежегодном подтверждении права на льготу по арендной плате.
3. Ккор = 0,5:
- для субъектов малого предпринимательства, включенных в Реестр субъектов малого предпринимательства города Москвы, государственных унитарных предприятий города Москвы. Договор аренды заключается без права выкупа арендованного объекта, сдачи его в безвозмездное пользование, переуступки прав и обязанностей по договору аренды другому лицу, отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал;
(в ред. постановления Правительства Москвы от 30.11.2004 N 838-ПП)
- для арендаторов, осуществляющих инвестиции в социально-культурную и производственные сферы по направлениям, финансируемым из бюджета. Уровень снижения величины ставки арендной платы устанавливается в особом порядке нормативным правовым актом города, носящим адресный характер и содержащим условия, величину и срок действия.
4. Ккор = 1:
- для остальных арендаторов.
2.2. Минимальная ставка арендной платы.
Минимальная ставка арендной платы представляет собой стоимость затрат города на оформление объекта недвижимости в аренду (затратная составляющая формулы расчета арендной платы), при которой предполагается "нулевая" доходность города за пользование нежилыми помещениями.
Если при расчете ставки арендной платы полученная величина оказывается ниже минимальной, то арендная плата устанавливается на уровне минимальной.
3. Заключительные положения
Правительство Москвы может устанавливать ставку арендной платы за пользование объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, в особом порядке. Положение об установлении ставок арендной платы за нежилые помещения в особом порядке утверждается Правительством Москвы.