Март 2019: В 2019 г. отечественный рынок недвижимости ждут два «черных лебедя» с глобальными, но труднопрогнозируемыми последствиями. Во-первых, американский конгресс в ближайшие месяцы может принять новую, еще более жесткую версию «санкций из ада», предполагающих, среди прочего, введение ограничений в отношении российского госдолга. Во-вторых, с 1 июля 2019 г. кардинально изменятся правила игры на первичном рынке жилья (что в итоге неизбежно затронет и вторичный) в связи с отказом от «долевки» и переходом на продажу новостроек через систему счетов эскроу. Усиление санкционного давления на отечественную экономику и переформатирование строительной отрасли могут кардинальным образом повлиять на динамику объемов предложения, цен и ипотечных ставок. Подробнее о тенденциях рынка недвижимости читайте в статьях и обзорах аналитического центра сайт:
Прогнозы в деталях
Прогнозы рынка недвижимости до 2024 года
Текущая ситуация
Посчитать самостоятельно: калькуляторы онлайн
Авторитетное мнение
Могут ли цены на жилье вырасти на 20% из-за перехода рынка на эскроу-счета? Пожелания застройщиков не всегда соответствуют возможностям покупателей Реформа закона о долевом строительстве, в результате которой с 1 июля 2019 г. застройщики будут вынуждены перейти на проектное финансирование, уже в этом году приведет к резкому росту цен на жилье, пугают покупателей некоторые участники рынка. Цифры они называют разные – 15-20-25%. Целью любого бизнеса является максимизация прибыли, поэтому девелоперы с удовольствием поднимут цены и в два раза, если смогут. Но смогут ли? Вот в чем вопрос. Очередное ужесточение 214-ФЗ: власти придумали, как заставить девелоперов много строить И одновременно предотвратить появление новых обманутых дольщиков Власти, похоже, придумали, как заставить девелоперов много строить, чтобы выполнить поручение президента об увеличении объемов ввода жилья до 120 млн кв. м в год, и одновременно не допустить появление новых обманутых дольщиков - чего также требует президент. Сначала застройщикам позволили набрать огромное количество новых проектов, а теперь говорят, что реализовывать их все придется через счета эскроу, комментирует руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт» Олег Репченко новые поправки в 214-ФЗ. Москва не позволит вырасти ценам на жилье в Подмосковье Застройщики будут бороться за снижение себестоимости строительства Из-за давления со стороны сильно подешевевшего московского рынка подмосковные новостройки не смогут ощутимо подорожать даже после фактической отмены долевого строительства 1 июля 2019 г. Однако и обвала цен ждать не стоит, так как маржинальность строительства жилья в области уже упала значительно ниже комфортного для местных застройщиков уровня, отмечают специалисты аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости сайт». Ипотека может подорожать до заградительных 12-13% годовых Рост ключевой ставки вряд ли ограничится 0,25 п.п. Увеличение ключевой ставки Центробанка на 0,25 п.п. само по себе не создает дополнительных проблем для рынка недвижимости. Проблемы начнутся, если ЦБ будет повышать ставку и дальше, что неизбежно приведет к значительному удорожанию ипотеки и, соответственно, сокращению платежеспособного спроса на жилье. В этой связи весьма настораживает реакция «Дом.рф» (бывшее АИЖК) на действия ЦБ.Прогнозы и обзоры по сегментам рынка жилья:
новостройки Москвы и Подмосковья, загородная недвижимость
Новостройки Москвы в 2018 году: объем нового строительства увеличился в полтора раза
Превзойдён рекорд 2015 года, по данным «ИРН-Консалтинг»
В 2018 г. первичный рынок Москвы между Третьим транспортным кольцом (ТТК) и МКАД пополнился 161 новостройкой. Суммарная площадь квартир в новых домах выросла на 53,5% (в 1,53 раза) и составила 3 145 800 кв. м против 2 049 600 кв. м в 2017 г. По объему нового строительства 2018 г. превзошел 2015 г. в 1,5 раза, а 2016 г. - в 1,8 раза.
Динамика объемов нового строительства
По данным «ИРН-Консалтинг», объемы нового строительства в 2018 г. увеличились по сравнению с 2017-м во всех классах. Больше всего соответствующие показатели выросли в сегментах бизнес и эконом: на 92,4% (в 1,9 раза) и на 58,1% (в 1,6 раза).
Самые дешевые новостройки Москвы: рейтинг столичных районов в пределах МКАД в ноябре 2018 года
Самые дешевые квартиры и метр - в Люблино
Компания «ИРН-Консалтинг» представляет рейтинги* самых недорогих районов Москвы в пределах МКАД по минимальной и средней стоимости метра и квартиры в ноябре 2018 г.
Интересная ситуация происходит на рынке, в котором жилплощади продаются не в первый раз. Продавцы боятся резкого понижения цен. Они стараются быстрее сбыть вторичное жилье и получить расчет. Покупатели тоже переживают. Ведь один день промедления может сделать квартиру намного дороже.
Давайте трезво подумаем, произойдет ли рост цен на недвижимость в 2018 году в России, или нет.
От чего зависит ценообразование?
Ситуация на рынке меняется крайне быстро. Нужно отчетливо понимать прямую зависимость цен и внешних факторов. Как и всегда, влияние на стоимость оказывают:
- площадь объекта;
- наличие коммуникаций;
- инфраструктура рядом с жильем;
- этаж здания.
Плюсы и минусы жилья
Чтобы понять, какова будет стоимость недвижимости в 2018 году, необходимо тщательно взвесить все недостатки и достоинства жилплощади. После этого можно путем нехитрых подсчетов определить базовую цену квартиры.
Теперь нужно подумать, по какому еще принципу происходит ценообразование. К примеру, на спрос и предложение действуют такие факторы, как наличие свободных денег у граждан. Тут все просто. Есть у людей средства – они покупают жилье. Нет – цены на недвижимость в 2018 году их даже не интересуют.
Важно понимать, что курс валюты в основном влияет на рынок первичного жилья. Ведь строительные компании чаще всего приобретают материалы и технику для возведения новостроек за рубежом. Также на стоимости первичного жилья сказывается его рентабельность. Несомненно, цены на эту недвижимость в 2018 поднимутся, ведь цены на оборудование и стройматериал возрастут.
Приобретение жилья сегодня
Интересно, что хоть спрос на жилье уже упал, цены остались на том же уровне, на котором и были. По всей стране строят новые дома, никаких «заморозок» объектов не происходит. Будет ли дорожать недвижимость в 2018 году? Вряд ли. Ведь к реализации в России готовятся и новые объекты. Разговоров о прекращении строительства не наблюдается вообще. А квартиры нужно будет продать. С таким спросом ни о каком повышении стоимости не может идти даже речи.
Снижение цен на недвижимость в 2018 году делает продавцов намного сговорчивее. Сейчас делают такие скидки на квартиры, о которых раньше покупатели даже не смели помыслить. Жилье еще не подешевело по многим причинам. Поэтому желание собственников скорее продать квартиры вполне понятно.
Есть ли смысл приобретать жилплощадь сейчас
Стоит ли вкладывать деньги в недвижимость в 2018 году? Эксперты советуют приобретать жилплощадь в том случае, если у вас есть крупные накопления. Деньги обесцениваются, их может «съесть» инфляция. А вот недвижимость никуда не денется. Кризис закончится, а квартиру можно будет продать дороже. Однако окончательное решение должны принимать вы сами. Взвесьте все плюсы и минусы, а после решите – приобретать вам жилплощадь или нет. К тому же, что будет с ценами на недвижимость в 2018, вы уже узнали.
Огромное влияние на стоимость квартиры оказывает ее региональная принадлежность. В одних областях идут глобальные стройки. А в других – новые дома видят только по телевизору. Естественно, что в застраиваемой области стоимость жилплощади будет меньше.
А вот в Москве, к примеру, обвал цен на году не ожидается. Спрос на жилье как был высок, так и остался. Москвичи покупают недвижимость для получения дохода от аренды. Известно, что в этой области «крутятся» большие деньги. Хранить их в банке невыгодно даже под процентами. Ведь инфляция «съедает» сбережения бешеными темпами.
Что ожидает рынок недвижимости в 2018 году в России? Да ничего страшного. Если цены и начнут падать, это произойдет не раньше чем через полгода. Есть вероятность, что стоимость жилья останется стабильной в течение всего года.
Два сценария развития событий
История операций с недвижимостью может развиваться по нескольким вариантам. Известно, что для россиян повышают ставки по кредитам. Соответственно и ипотека станет дороже. Конечно же, зарплаты гражданам поднимать никто не будет. Что ждет рынок недвижимости в 2018 году при таком раскладе? Он потеряет приблизительно 30% от сделок, по сравнению с прошлым годом. Предприниматели будут устраивать разные акции и скидки. В этот момент будет наблюдаться жестокая конкуренция.
Будет ли дорожать недвижимость в 2018 году в России, если произойдет укрепление рубля? Конечно нет, ведь в этом случае экономическое положение страны станет намного лучше. В этом случае у людей будут появляться лишние суммы денег, спрос на жилье опять вырастет. Государство вновь предложит выгодное ипотечное кредитование.
Можно сказать, что прогнозы на цены на недвижимость на 2018 год в России не такие уж и страшные. Возможно, что стоимость жилья немного поднимется, но лишь на пару месяцев. Не совершайте в это время необдуманные приобретения. Ведь совсем скоро цены станут прежними.
Обзор рынка вторичной недвижимости Москвы 2018 года. Подводим итоги
Жилье всегда в цене. Чтобы это понять, достаточно сделать обзор рынка первичной и вторичной недвижимости, проследить статистику и динамику спроса в России, США, Европе и ряде стран Юго-Восточной Азии.
Может колебаться стоимость, изменяться инвестиционная привлекательность в зависимости от политической, экономической или социальной нестабильности. Независимо от этого анализ вторичного рынка недвижимости показывает, что в реальности приобретение жилья было и остается одним из самых надежных и перспективных способов сохранения капитала.
Анализ ситуации на вторичном рынке недвижимости Москвы и Московской области в последнем квартале 2018 года наглядно демонстрирует верность этой почти азбучной истины.
Причины оживления рынка
Большинство риэлторов отмечают значительное увеличение количества сделок и небольшой рост цен.
Причины
- Традиционная сезонная активность.
- Повышение ипотечных ставок всеми банками.
- Дискуссии о возможной дедолларизации российской экономики и ожидание закономерного роста курса доллара.
- Крайне нестабильная и непредсказуемая внешнеполитическая ситуация.
- Усиление санкций в отношении России.
Кроме этого с июля следующего 2019 года все застройщики будут обязаны перейти на использование эскроу-счетов при продаже новостроек. Ввиду этого в обзорах вторичного рынка жилья эксперты прогнозируют пусть незначительное, но устойчивое повышение цен на недвижимость, в том числе и на вторичном рынке.
Указанные обстоятельства стимулируют потенциальных покупателей к скорейшему принятию решения о приобретении жилья, «подогревают» рынок. Это должно привести к подорожанию квадратного метра в Москве и Подмосковье.
Каково реальное положение дел
В действительности сложилась неоднозначная ситуация. Обзор рынка вторичного жилья Москвы демонстрирует, что в октябре текущего года стоимость недвижимости немного превышала $2 500 за квадратный метр.
Цены в рублях за «квадрат» составили в среднем 170 000 рублей. Повышение стоимости произошло на фоне укрепления рубля, ввиду чего долларовый индекс вырос на 2,7%. В тоже время рублевый прибавил мизерные 0,1%.
Даже поверхностный анализ вторичного рынка недвижимости Москвы и статистических данных показывает, что подорожали в основном недорогие квартиры. Повышенным спросом пользуются небольшие одно- и двухкомнатные варианты, расположенные, как правило, в старых панельных домах.
Самое доступное по стоимости жилье раскупается достаточно быстро, что называется, «вымывается» с рынка. Рост цен произошел именно за счет менее дорогого сегмента недвижимости, где и сосредоточен сегодня основной покупательский спрос.
Единственное исключение – старые кирпичные пятиэтажки, стоимость которых вернулась к августовским показателям. Это связано с серьезным подорожанием в предыдущие месяцы за счет программы реновации, которая в значительной мере затронула именно этот сегмент жилья.
В то же время дорогое жилье в новостройках, а также «сталинки», «квазиэлита» и крупногабаритные квартиры – с тремя и более комнатами – наоборот, подешевели.
Обзор рынка вторичной недвижимости показывает, что сложившуюся ситуацию со всей определенностью можно назвать установившейся тенденцией. Подтверждением тому служит динамика цен на жилье в разрезе трех значений:
- количество комнат;
- география;
- тип домов.
Наибольшее удорожание коснулось однокомнатных квартир, вторыми по темпу роста цен идут двухкомнатные квартиры. Жилье с тремя, четырьмя и более комнатами понизилось в цене по итогам октября. На текущий момент такое положение вещей сохраняется.
Изменения цен в разных районах Москвы
Что касается месторасположения объектов недвижимости, то лидирующие позиции занимают квартиры в Восточном (+1,2%) и Северо-Восточном (+2,0%) округах. Максимально отрицательную динамику демонстрирует жилье в Западном (-0,7%) и Северо-Западном (-0,7%) округах.
Согласно проведенному анализу вторичного рынка недвижимости самые востребованные на сегодняшний день и дорожающие типы домов:
- старые панельные здания (+0,5%, 5-этажные строения с малогабаритными квартирами);
- типовые панельные дома (+0,7%, 9–14-этажные дома с типовой площадью);
- современные панельные строения с 16 и более этажами, дома с квартирами улучшенной планировки, показавшие рост в 0,6%.
Больше всего подешевели крупногабаритные квартиры в современных монолитно-кирпичных домах (-1,5%), и «сталинки» (- 0,7%).
Выводы
Опираясь на приведенные данные, можно подвести итог обзоров рынка вторичного жилья Москвы на 2018 год. Налицо тенденция к удешевлению недвижимости бизнес-класса и так называемой «квазиэлиты», постепенный, но устойчивый рост цен на недорогие квартиры вторичного рынка.
При этом важно отметить, что уникальная элитная недвижимость сохраняет свою рыночную привлекательность, и практически не подвержена ценовым колебаниям.
Причины создавшейся ситуации достаточно очевидны. Представители социальной группы, условно относящейся к «среднему классу», стремятся застраховать себя на случай экономической и финансовой турбулентности. И если раньше главным «страховочным» инструментом была покупка долларов и евро, то сегодня – с учетом возможной дедолларизации – люди ищут новые доступные и простые пути инвестиций и сохранения своих накоплений.
По мнению экспертов, делавших обзоры вторичного рынка жилья, продолжение социально-экономического курса и сохранение основных внутриполитических трендов сохранит неизменной создавшуюся картину на рынке недвижимости Москвы и Подмосковья. В новом 2019 году следует ожидать увеличения количества сделок купли продажи, в целом роста инвестиций в сегменте недорого и малогабаритного жилья.
Какой прогноз цен на недвижимость в России в 2018 году? Что будет с ценами в ближайшее время и до конца года? Какую динамику ожидать и стоит ли опасаться роста цен на жилье?
Рынок недвижимости во все времена служил неплохим индикатором состояния экономики. Когда наблюдался рост, люди активно инвестировали в квадратные метры, что вызывало стабильный рост стоимости недвижимости. С приходом кризиса и падением покупательной способности населения РФ наблюдается застой и в этой области.
Сегодня займемся оценкой перспектив рынка недвижимости в 2018 г. с учетом текущих тенденций в экономике. Большинство специалистов выдают умеренно оптимистичные прогнозы, мы же разберемся в происходящем на рынке подробнее
Какие факторы влияют на стоимость квадратных метров в России?
Традиционно основными факторами, влияющими на стоимость являются:
- ставка по ипотеке;
- реальные доходы населения.
Ситуация с кредитованием неплохая. В прошлом году ЦБ несколько раз понижал ставку, что делало кредиты более доступными, в том числе и на покупку жилья. Еще в конце 2014 г. регулятор был вынужден поднять ставку до 17%, сейчас она снижена до 7,25%, возможно ее дальнейшее понижение в этом году.
Это делает ипотечные кредиты более доступными. Уже сейчас если приобретать недвижимость в строящемся доме, то можно найти варианты со ставкой от 7% в год. Кредит на готовое жилье можно взять со ставкой от 8,5-8,6% в год на 25-30 лет.
Для сравнения - еще в 2015 г. условия были практически неподъемными и кредитовать граждан для приобретения жилья банки соглашались только при условии от 14-15% годовых. Так что кредиты стали доступнее, дальнейшее снижение процентной ставки со стороны ЦБ РФ однозначно подстегнет спрос на квартиры.
С другой стороны, имеем постоянное падение реальных доходов граждан в последние годы. Слабость национальной валюты, снижение заработной платы, снижение доходов не позволяют россиянам вкладывать в недвижимость, решение о покупке откладывается до лучших времен.
И если ставка по кредитам постепенно приходит в норму, то проблема с доходами остается актуальной и в 2018 г. Рост экономики РФ близок к статистической погрешности, это серьезный сдерживающий фактор, не позволяющий рынку недвижимости расти
Существующие риски для цен на недвижимость
Рынок недвижимости только подает слабые признаки оживления после застоя прошлых лет. Пока что слишком много рисков:
- есть вероятность падения нефти, что усилит давление на рубль и граждан будет ждать очередная волна снижения реальных доходов;
- санкции - хотя РФ и привыкла к введению новых ограничений, но это также может ослабить рубль;
- с начала июля начнут действовать поправки к федеральному закону о долевом строительстве. Напомним, что согласно этим поправкам застройщики должны будут доказать, что владеют крупным уставным капиталом. Формально цель принятия поправок благая - дольщики не будут страдать от нечестных застройщиков, но есть и оборотная сторона у этого решения. Мелкие и средней величины компании просто вынуждены будут уйти с рынка либо завысить стоимость квадратного метра, что сделает их неконкурентоспособными по сравнению с крупными застройщиками.
Если поправки приведут именно к такому эффекту, то рынок ждет застой в течение как минимум 1-2 лет. Специалисты полагают, что эффективнее было бы вводить такие изменения в законодательство постепенно. Возможно, стоило реализовать несколько крупных совместных проектов с государством по такой схеме. Но теперь изменить ничего нельзя и остается только ждать, к какому эффекту эти поправки приведут.
Тенденции и тренды на рынке недвижимости России
Конечно, ситуация сильно зависит от региона и конкретного города, но общие тенденции все же есть:
- популярно жилье эконом-класса в новостройках. Его легко продать, легко сдать в аренду, поэтому застройщики не имеют проблем с реализацией одно- и двухкомнатных квартир с небольшой площадью;
- отмена долевого строительства может стать причиной повышенной волатильности на рынке недвижимости. В июле-августе вполне вероятны скачки цен;
- никуда не делись и местные особенности. Например, в домах, подпадающих под программу реновации стоимость квадратного метра иногда даже превышает цену квадрата в новостройке. Есть смысл покупать квартиру у строящегося метро, в будущем ее стоимость обещает неплохо подрасти;
- элитное жилье в цене вряд ли вырастет. Учитывая снизившийся уровень жизни россиян продать его сложно;
- до сих пор сказывается избыток предложения прошлых лет, поэтому рассчитывать на серьезное повышение стоимости недвижимости в этом году не стоит.
На графике выше показана динамика индекса стоимости жилья в Москве и подмосковье. Примерно та же картина наблюдается и в РФ в целом, рынок упал по сравнению с 2014 годом и пока не спешит восстанавливаться.
Заключение
До конца 2018 г. ждать роста стоимости жилья как на вторичном, так и на первичном рынке не стоит. Умеренный рост возможен, но экономика РФ все еще сильно зависит от внешних факторов, выйти на устойчивый рост еще не удалось, реальные доходы только обещают начать расти. Так что нет драйверов, которые бы позволили застройщикам взвинтить цены на квадратные метры.
Умеренный рост в пределах нескольких процентов по итогам года возможен, но не более того. Восстановление рынка недвижимости откладывается как минимум до 2019-2020 гг.
В связи с изменениями в законодательстве и грядущей отменой долевого строительства многие эксперты заговорили о возможном росте цен, а часть потенциальных покупателей жилья поспешила выйти на сделку как можно скорее, до вступления в силу поправок в 214-ФЗ. Стоит ли торопиться с покупкой жилья и какая динамика наблюдается в ценах на новостройки Москвы и Московской области — Новострой-М узнал у экспертов.
«Старая» Москва: рост цен по мере готовности
В старых границах Москвы по итогам первого полугодия 2018 года эксперты фиксируют рост спроса на первичном рынке, во многом это связано с ростом доступности ипотеки . По данным «Бон Тон», по сравнению с аналогичным периодом прошлого года количество зарегистрированных договоров долевого участия (ДДУ) выросло на 42%, ипотечных сделок — на 70%. «Ставки по ипотеке стали более привлекательными для населения, что простимулировало спрос со стороны заемщиков», — комментирует генеральный директор агентства недвижимости «Бон Тон» Наталия Кузнецова.
Предложение также растет довольно активно: за полгода в продажу поступило 468,6 тыс. кв. м (всего 73 корпуса). При этом новые объемы были в значительной степени представлены бизнес-классом: доля сегмента в указанном предложении составила 46%.
«Выход новых проектов повлиял на структуру распределения новостроек по классам. Если взять весь рынок в старых границах Москвы, то к текущему моменту доля бизнес-класса составляет 48% от суммарного объема экспонируемой площади. Доля комфорта находится на уровне 44%, стандарт-класса — 8%, что связано не только с активным выходом жилых комплексов бизнес-класса, но и с вымыванием более доступных объектов», — поясняет Наталия Кузнецова. При этом налицо разрыв с ожиданиями покупателей жилья: 65% реализованных за первые шесть месяцев 2018 года лотов приходится на комфорт-класс, 24% — на бизнес-класс. Доли стандарт- и премиум-классов составляют по 5-6%.
По данным аналитиков «Метриум», в массовом сегменте средняя цена квадратного метра жилья относительно конца 2017 года увеличилась на 2,4%, составив 154 346 рублей. В бизнес-классе рост чуть меньше — 1,1% (сейчас квадратный метр жилья этого сегмента стоит 225 930 рублей). В сегменте премиум стоимость повысилась на 1,7% (до 424 270 рублей за квадратный метр). В элитном классе цена выросла на 3,6% (до 957 390 рублей за «квадрат»). Заметнее всего подорожали элитные апартаменты — на 13%, до 801,5 тысяч рублей за метр, делится данными компания «Бест-Новострой».
По подсчетам аналитиков Est-a-Tet, средняя цена на первичном рынке в целом по итогам первого полугодия 2018 года в Москве составила 229,3 тысяч рублей за квадратный метр (без учета элитного предложения), за год снижение составило 0,5%. В формате квартир относительно II квартала 2017 года показатель снизился на 0,4%, в формате апартаментов — на 0,9%. При этом по сравнению с предыдущим кварталом средняя цена по рынку выросла на 1,3%. В сегменте квартир рост составил 3,3%, в апартаментах зафиксировано снижение цены на 2,8%.
Источник: Est-a-Tet
Таким образом, несмотря на вымывание доступного предложения, уровень средних цен растет довольно медленно. По оценкам аналитиков «Бон Тон», прирост составляет 0,8-1,5% в месяц. «Прирост в сегменте комфорт отмечается в среднем на уровне 0,5-0,8% в месяц. Таким образом, динамика в том или ином проекте более чем на 1,2-1,5% уже говорит о превышении среднерыночных значений», — отмечает Наталия Кузнецова.
Например, на протяжении полугодия в корпусах ЖК «Мир Митино» , Sreda и «Гринада» наблюдался прирост на уровне 1,1-1,3%, что связано с востребованностью данных проектов на первичном рынке комфорт-класса. В бизнес-классе можно выделить ЖК «Зиларт » и ЖК «Символ» , в которых также средняя цена квадратного метра приросла на 1,3-1,5%.
Еще один проект, в котором по итогам первого полугодия отмечен значительный рост цен, — городской квартал комфорт-класса «Ривер Парк». Средняя стоимость квадратного метра относительно I полугодия 2017 года увеличилась на 4,6% — до 210,2 тысяч рублей. Причем в «видовой очереди», расположенной в 20 метрах от Москвы-реки, цена выросла на 12%.
Московская область: в ожидании жесткой конкуренции
В Подмосковье предложение по стартовым ценам также стало появляться реже, но пока оно еще удовлетворяет спрос с лихвой. В Московской области при этом наблюдается интересная тенденция: здесь увеличивается средний чек сделки. Во-первых, если покупатель может выбрать на комнату больше с минимальной переплатой, то скорее всего, он воспользуется этой возможностью. Способствует этому снижение ставки по ипотеке. Во-вторых, к увеличению бюджета покупки приводит переориентация на проекты высокой стадии строительной готовности, где ценник заведомо выше.
В качестве примера подмосковного проекта со стабильным ростом цен можно привести ЖК комфорт-класса «Новый Зеленоград». Средняя стоимость квадратного метра по проекту за прошедшие шесть месяцев увеличилась примерно на 28 тысяч рублей: с 82,9 тыс. до 90,8 тыс. В процентном соотношении рост составил 9,5%. Положительная динамика связана не только с прямым пересмотром цен, но и с вымыванием наиболее бюджетного предложения.
На 5% за полгода выросли цены в ЖК «Новокрасково» , на 10% — в ЖК «Клубный дом» в Люберцах . В жилом комплексе комфорт-класса «Катуар» в Мытищинском городском округе всего за квартал средняя стоимость квадратного метра выросла на 5%.
«Рост цены зависит, в первую очередь, от стадии строительства и распределения спроса на квартиры. Мы не заметили ажиотажного спроса, связанного с законодательными изменениями. Соответственно, и цены у себя мы не повышали», — рассказали «Новострой-М» в компании «Инград». Увеличение спроса девелопер констатирует только в связи с выводом новых объемов в проектах (корпуса 13,16 в Пушкино и корпус 15 в Мытищах). В ЖК «Новое Пушкино» за первое полугодие цены выросли на 5%, а в ЖК «Новое Медведково» — на 3,5%. В связи с выводом в продажу нового объема спрос в месяц старта продаж новых корпусов вырос в два раза.
В отделе продаж Группы «Самолет», которая реализует ряд крупных проектов в Московской области, исключительную покупательскую активность в связи с изменением 214-ФЗ также пока не зафиксировали. «Рост цен на наших объектах происходит в связи с изменением строительной готовности объектов. В связи с изменениями в законе роста цен не было, так как на данном этапе правки в 214-ФЗ не влияют на стоимость квартир. Не в наших интересах вводить в заблуждение покупателей и «запугивать» изменениями. Что касается повышения цен в дальнейшем, то банки уже объявляют коридор ставок по проектному финансированию в диапазоне от 3% до 9%, и это не финальные цифры. Скорее всего этот процент примут на себя застройщик и покупатель, в каком соотношении — сейчас однозначно сказать трудно», — комментирует коммерческий директор Группы «Самолет» Дмитрий Волков.
Дальнейшая среднерыночная динамика цен на первичном рынке новостроек Подмосковья будет определяться во многом ростом объема нового предложения. Известно о том, что в Московской области в июне зафиксирован многократный рост количества выданных разрешений на строительство.
«Как можно больше девелоперов решили получить разрешительную документацию, чтобы работать еще в старых правовых реалиях, что поможет снизить рост себестоимости строительства. Поэтому в ближайшей перспективе рынок области ждет выход нового объема предложения. Это должно сдержать цены».
Генеральный директор IKON Development Евгения Акимова
Однако конкуренция — далеко не единственный фактор ценообразования. На рост стоимости оказывают влияние и сопутствующие расходы, к примеру, подключение проектов к инженерным сетям. «Сегодня в сфере предоставления подобных услуг сформировалась монополия. На мой взгляд, властям нужно обратить внимание на данную проблему. Кроме того, не всегда обоснованные цены устанавливают и сами производители строительных материалов. Мелкие компании, предлагающие более доступную стоимость, уходят с рынка, открывая дорогу монополистам, продукцию которых застройщики вынуждены закупать по завышенному прайсу», — комментирует Евгения Акимова. Эксперт отмечает, что если для столичных проектов за счет высокой маржинальности это менее критично, то для подмосковных застройщиков рост себестоимости становится причиной повысить цены, вне зависимости от конкурентной обстановки на рынке в конкретный момент. Поэтому «новички» со стартовыми ценами, конечно, будут сдерживать среднюю стоимость. «Одновременно в активно строящихся проектах до конца года однозначно произойдет рост цен», — полагает Евгения Акимова.