Ипотечный заёмщик должен знать о дополнительных действиях для получения кредита. Одним из таких процессов является оформление залогового имущества, включающее в себя проведение оценки для закладной, регистрационные мероприятия. Специфику закладной необходимо рассмотреть детально.
Нужна ли закладная при регистрации (передаче) права собственности при ипотеке
При оформлении ипотечного кредита на жилье банк обязательно включает в условия договора пункт о залоге приобретаемого имущества. В случае с недвижимостью, находящейся на стадии строительства в момент заключения сторонами договора, вносится требование: передать в залог оформленное на покупателя имущество до полного погашения всей суммы займа.
Закладная – гарант выплаты долга для кредитора, она удостоверяет право банка получить имущество заёмщика при невыплате денежных средств. «Забывчивость» заёмщика относительно оформления закладной обернётся для него одним из неблагоприятных последствий:
- досрочным взысканием всей суммы кредита;
- банк через суд заставит выполнить условие договора и возместить затраты.
Как оформить (получить) закладную по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома или квартиры?
После подписания акта приёма-передачи жилья с застройщиком, новосёлу предстоит принести этот и другие документы в банк. Там сотрудники кредитного отдела подготовят закладную. При оформлении права собственности в Росреестре на квартиру произойдет одновременная регистрация закладной.
Когда получение ипотечного кредита на строящееся жильё происходит в Сбербанке, то банк просит в залог предоставить иное имущество до окончания стройки. Если такая процедура проводилась, то до передачи в залог новой квартиры обязательно нужно снять предыдущее обременение, получив закладную у банка.
В соответствии с Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)» закладная после регистрации передается залогодержателю, то есть банку. Заёмщик увидит оригинал закладной только после выплаты всей суммы долга.
Срок выдачи закладной с отметкой о погашении кредита в Сбербанке приблизительно составляет от 2 недель до месяца.
Кто владелец закладной при ипотеке?
Владелец – банк, в пользу которого выдана эта ценная бумага. В случае невыплаты долга в установленные сроки банк на основании этого документа получит в свою пользу предмет залога.
Какие действия законодательно разрешены банку с закладной:
| Правомочия банка как владельца закладной | В чем это выражается | Результат |
|---|---|---|
| Частичная переуступка прав | Если банку – владельцу закладной нужны дополнительные средства, он частично продает долг другой финансовой организации. Клиент банка в известность об этом процессе не ставится, он продолжает платить деньги по тем же реквизитам, перевод денежных средств банки проводят самостоятельно. | В течение всего периода продажи все ипотечные платежи поступают на счет нового кредитора, выкупившего закладную. Это длится до окончания займа или определенный непродолжительный период. |
| Продажа закладной | Банк продает свои залоговые права другому банку. В таком случае условия займа не меняются, залогодателя, получившего ипотечный кредит, возвращать ничего не просят. Его лишь ставят в известность о смене счета для внесения платежей | Продажа влечет изменение счета для внесения ежемесячных платежей. |
| Обмен предметами залога | Банк меняет закладную на другую, предложенную ему финансовой организацией или частным лицом, оплачивая разницу в случае необходимости. Заёмщик не участвует при обмене. |
Список необходимых документов для оформления закладной по ипотеке в Сбербанке
В перечень документов для регистрации закладной входят:
- документ, подтверждающий личность заёмщика (паспорт);
- акт, подписанный с застройщиком, о передаче квартиры;
- кредитный договор;
- отчет об оценке имущества;
- квитанция об оплате госпошлины;
- непосредственно закладная, образец (форма) закладной в Сбербанке можно посмотреть .
Оценка квартиры для оформления закладной
Банк небезосновательно требует от заёмщика представить отчет об оценке недвижимости перед принятием её в качестве залогового имущества.
Производится оценка в следующем порядке:
- на сайте банка размещаются сведения об аккредитованных оценщиках, которым банк доверяет.
- Клиент банка самостоятельно обращается к оценщику для определения рыночной стоимости жилья, заключает с ним договор на оказание услуг оценки, обеспечивает эксперта всеми имеющимися документами на квартиру.
- Оценщик примерно в течение недели готовит отчет в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности.
- Клиент получает отчет и приносит его в банк.
Стоимость недвижимости, указанная в отчете, напрямую влияет на сумму выдаваемого кредита. Так, например, в Сбербанке сумма кредита не должна превышать 85 % стоимости выбранной квартиры.
Регистрация закладной по ипотеке в регпалате
Подтверждение прав на недвижимое имущество возможно только после государственной регистрации. Регистрация закладной, как и договора кредитования, производится:
- в Росреестре;
- через многофункциональные центры.
Требования к оформлению закладной по ипотеке в МФЦ ограничены соответствием закону «Об ипотеке». Также сотрудники обязательно проверят совпадение с реквизитами договора и наличие вновь построенного объекта на кадастровом учете. Регистрация закладной облагается государственной пошлиной, которая по утвержденным тарифам Росреестра составляет:
Зарегистрированное обременение будет внесено в реестр недвижимости, с этого момента получатель ипотечного займа не вправе распоряжаться заложенной недвижимостью без согласия банка. Срок действия закладной закончится только при полном погашении задолженности по ипотеке.
Где взять (посмотреть) номер закладной АИЖК
Клиентам Агентства ипотечного жилищного кредитования всю необходимую информацию по ипотечному договору и залогу предоставляют:
- в «личном кабинете» . Зарегистрироваться на нем не сложнее, чем в социальных сетях. Там же есть возможность увидеть номер закладной, которую в бумажном варианте заёмщик после регистрации не получает.
- Сотрудники офиса при предъявлении паспорта.
Продажа закладных по ипотеке банками
Как отмечалось ранее, банк-залогодержатель, осуществляя свою деятельность, имеет право на продажу закладной, как любой другой ценной бумаги. Покупателя кредитор находит самостоятельно, не привлекая должника к участию. Попытки возврата продавшему банку закладной по ипотеке через суд не увенчаются успехом, суд откажет на том основании, что заёмщик не является стороной договора. Подобное обращение в суд вправе инициировать только банк.
Клиенту не нужно переживать, все условия ипотечного договора при смене залогодержателя сохранятся.
Условиями предоставления ипотечных кредитов является передача в залог приобретаемой недвижимости. Об этом правиле знают все заемщики, но не многие знакомы с процедурой оформления закладной и подводными камнями этого процесса.
В статье мы расскажем, что такое закладная на квартиру при ипотеке и как правильно ее оформить.
Закладная и права на недвижимость
Закладной называют именную ценную бумагу. Это официальный документ, дающий своему владельцу определенные права на залог.
В случае с ипотекой залогом в подавляющем большинстве случаев выступает приобретаемая квартира. Иногда банку в залог передается имеющаяся в собственности недвижимость, в качестве дополнительного залога может выступать автомобиль или земельный участок.
Закладная на квартиру или другую собственность дает право кредитору присвоить имущество, если заемщик не выполнит обязательства по ипотечной ссуде. Другими словами, банк оставит себе залоговую недвижимость, если кредит не будет погашен.
Документ хранится в банке до полного возврата долга с процентами.
После погашения кредита, заемщик получает закладную обратно и с этого момента имеет полные права владения своей собственностью.
Важно знать, что банк может передать закладную другой финансовой организации. Это бывает в редких случаях, например, для покрытия банковского долга. На договорных отношениях с заемщиком это не отражается: размер процентов и сроки погашения не меняются. Разница в том, что залогодержателем становится не прямой кредитор, а другая структура. Соответственно, права на квартиру в залоге переходят ей.
Заемщику стоит обеспокоиться, если у банка-кредитора отзовут лицензию. В этом случае кредиты (в том числе ипотечные) со всеми обязательствами будут переданы другому банку. В таких случаях новый кредитор может изменить условия договора, заранее предупредив об этом заемщика.
Таким образом, всем желающим купить жилье в кредит, нужно понимать, что такое закладная и какие риски она несет для владельца имущества.
Видео на эту тему:
Какую недвижимость банк не примет в залог
Выдавая ипотечные кредиты на длительный срок, банк хочет минимизировать свои риски и получить в обеспечение ликвидную недвижимость. Именно этим объясняются требования кредитора к техническим параметрам и рыночной стоимости ипотечного залога.
Например, оформляя ипотеку в Сбербанке можно передать в обременение земельные участки, нежилые постройки (гаражи), дома и квартиры. При этом потребуется независимая оценка каждого объекта, подтверждение его рыночной стоимости и юридической «чистоты».
Банк может отказать в выдаче кредита под залог недвижимости, не отвечающей его критериям ликвидности.
Например, не удастся оформить закладную Сбербанка на жилье под снос, удаленные от города земельные участки без коммуникаций, квартиры с прописанными в них инвалидами или малолетними детьми. По такому же принципу работают и другие крупные финансовые структуры.
Документы для оформления залога
Для оформления ипотеки, заемщики должны представить в банк необходимые документы, подтверждающие права владения имуществом. Обычно в перечень документов для закладной входят:
- копии паспортов участников сделки (продавцов и покупателей недвижимости);
- оригинал выписки ЕГРП;
- технический паспорт, отчет об оценке, правоустанавливающие документы;
- согласие супруга (супруги) заемщика на передачу в залог недвижимости. Если составлен брачный договор, предоставляется его копия;
- справку из органов опеки на разрешение сделки (если в квартире прописаны несовершеннолетние).
Могут понадобиться и другие справки. Полный список необходимых документов нужно получить у кредитного специалиста банка.
Процедура оформления
При оформлении собственности в залог составляется закладная. Типовой шаблон документа можно получить на любом сайте юридических услуг. Как правило, банки используют свои формы документов, и каждый из них содержит обязательные для заполнения разделы.
В бланке указывается информация:
- Сведения о залогодателе (заемщике) и кредиторе (банке).
- Сумма ипотечного кредита и процентная ставка.
- Срок кредитования и способ расчета.
- Описание предмета залога.
- Реквизиты и подписи участников сделки.
Стоит знать, что любые изменения можно вносить, когда оформляется документ. После составления и проверки он передается на регистрацию в Росреестр. В результате этой процедуры присваивается уникальный номер закладной. Эту информацию заемщик увидит в строке «Дата, номер и место государственной регистрации».
В зарегистрированную закладную изменения внести нельзя. После регистрации закладная поступает на хранение в банк.
Отметим, что у закладной по военной ипотеке будет сразу два залогодержателя: банк и государство в лице Росвоенипотеки.
Мы рекомендуем заемщикам сделать копию документа и хранить до получения оригинала. К сожалению, практика знает случаи утери банками закладных. Для заемщика это означает обращение в суд для получения своего имущества или предоставления заверенной копии.
Возврат закладной
После полного погашения ипотечной ссуды нужно вернуть имущество из залога.
Многие заемщики, не знают, как получить свои документы и оформить снятие обременения. Это относительно простая процедура, но и здесь возможны подводные камни. Алгоритм действий:
- получить от банка-кредитора справку о полном погашении долга по ипотеке;
- обратиться к залогодержателю с заявлением на выдачу закладной;
- передать полученные документы в Регистрационную палату и сопроводить их заявлением. При этом нужно приложить копию паспорта владельца недвижимости, квитанцию на оплату пошлины.
При обращении в государственные органы, вопрос, сколько ждать документов, очень актуален. В данном случае Росреестр должен выдавать свидетельства в течение 30 дней, но на практике все происходит быстрее.
Возврат имущества из обременения – процедура, требующая сбора документов и похода по инстанциям, но нельзя спорить, что это необходимо для владельца недвижимости.
Заключение
В статье мы рассказали, что такое закладная и какие подводные камни могут встретиться в процессе ее составления.
Передавая свое имущество банку в качестве залога, граждане редко уделяют внимание качеству оформления закладных. Это приводит к неприятным последствиям, и чтобы их избежать, мы рекомендуем на этапе заполнения бланка проверять информацию и вносить необходимые изменения. После погашения долга не стоит затягивать процесс высвобождения имущества из залога: получение полного права владения даст свободу и позволит распоряжаться недвижимостью по своему усмотрению.
1. Любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего
государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в Едином государственном
реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя с указанием
его имени и места жительства, а если владельцем закладной является юридическое
лицо - его наименования и места нахождения.
Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, получивший от законного
владельца закладной письменное уведомление о регистрации последнего в Едином
государственном реестре прав на недвижимое имущество с надлежаще заверенной
выпиской из этого реестра, обязан осуществлять промежуточные платежи по указанному
обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Такая обязанность
должника прекращается по получении письменного уведомления от этого или другого
законного владельца закладной об уступке прав по закладной.
3. Регистрационная запись о законном владельце закладной должна быть
осуществлена в течение одного дня с момента обращения заявителя в орган, осуществивший
государственную регистрацию ипотеки, при предъявлении закладной на основании:
совершенной в соответствии с настоящим Федеральным законом передаточной
надписи на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось законным
владельцем закладной или залогодержателем закладной, на имя которого была
сделана специальная залоговая передаточная надпись и который продал закладную
по истечении определенного в ней срока (пункт 4 статьи 49);
документов, подтверждающих перехoд прав по закладной к другим лицам в
результате реорганизации юридического лица или в порядке наследования;
решения суда о признании прав по закладной за заявителем.
Комментарий к статье 16
1. Правовая норма п.1 комментируемой статьи развивает правило о том,
что права залогодержателя могут удостоверяться закладной (см. п.1 ст.13 Закона
и комментарий к ней).
В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав
в подразделе III-2 "Запись об ипотеке" Единого государственного реестра прав
на недвижимое имущество и сделок с ним имеется графа "Залогодержатель". По
общему правилу (п.18 Правил ведения Единого государственного реестра прав),
в случае если владельцем права является физическое лицо, в записях Единого
государственного реестра прав указываются фамилия, имя, отчество, дата рождения,
удостоверяющий личность документ и его реквизиты, адрес постоянного места
жительства или преимущественного пребывания. В отношении юридических лиц указываются
полное наименование, индивидуальный номер налогоплательщика, юридический адрес,
дата и место государственной регистрации, номер регистрационного свидетельства,
адрес фактического местонахождения.
При государственной регистрации ипотеки, в подтверждение зарегистрированного
права, правообладателю, т.е. залогодержателю, выдается свидетельство о государственной
регистрации права.
2. Сущность смены владельца закладной состоит в том, что право залога
недвижимости по договору об ипотеке сохраняется, но данное обременение преобразуется
в пользу другого гражданина или юридического лица (владельца закладной). Общее
правило о порядке совершения такого рода регистрационной записи о прекращении
прав, ограничений (обременений) содержится в п.63 Правил ведения Единого государственного
реестра прав.
Законный владелец закладной предоставленное ему "право потребовать" о
регистрации себя "в качестве залогодержателя" реализует, выполняя правила
представления документов на государственную регистрацию прав (ст.16 Закона
о госрегистрации прав). Регистрационные действия начинаются с момента приема
документов на государственную регистрацию прав (п.7 ст.16 Закона о госрегистрации
Если заявитель представит сведения о себе в орган по регистрации прав
в том объеме, как это изложено в п.1 ст.16 Закона "Об ипотеке", т.е. имени
и места жительства - если владельцем закладной является гражданин, а для юридического
лица - наименования и места нахождения, то довольно проблематично, что документы
на регистрацию будут приняты, поскольку для внесения в Единый государственный
реестр прав установлен исчерпывающий перечень сведений о владельце прав (п.18
Правил ведения Единого государственного реестра прав); им и надлежит руководствоваться
при реализации на практике регистрационных процедур в отношении владельцев
закладных.
Вмененная Законом (п.2 ст.16) обязанность должнику по обязательству,
обеспеченному ипотекой, не согласуется с предписанием о том, что владелец
закладной при осуществлении своих прав обязан предъявлять закладную тому обязанному
лицу (должнику или залогодателю), в отношении которого осуществляется соответствующее
право, по его требованию (см. п.1 ст.17 Закона и комментарий к ней), за исключением
случая передачи закладной (при ее залоге) в депозит нотариуса.
Ограничение контрольных прав должника по обязательству, обеспеченному
ипотекой, ставит его в неравноправное положение. Поскольку вполне может возникнуть
ситуация, когда закладная окажется выбывшей из владения законного владельца
закладной например будет утрачена. Однако должник, лишенный возможности постоянно
отслеживать складывающуюся ситуацию с владением закладной, т.е. вне зависимости
от степени информированности по данному вопросу, тем не менее обязан осуществлять
промежуточные платежи по обязательству.
Указанное правило по осуществлению промежуточных платежей действует до
момента получения должником письменного уведомления от ранее или вновь зарегистрированного
законного владельца закладной, что по ней произошла уступка прав. В Законе
(п.2 ст.16), не уточнено каким образом должно быть отправлено письменное уведомление.
Между тем срок его доставки имеет существенное значение, так как в случае
несвоевременного получения уведомления должник может направить очередной платеж
залогодержателю, перед которым у него уже нет обязательств вследствие происшедш
прав по закладной.
4. Норма п.3 ст.16 Закона об осуществлении в течение одного дня регистрационной
записи о законном владельце закладной является новой и не согласуется с положениями
п.3 ст.13 Закона о госрегистрации прав, в соответствии с которыми государственная
регистрация производится не позднее чем в месячный срок со дня подачи заявления
и документов, необходимых для ее проведения. Установленная временная норма
в один день также расходится с п.4 ст.20 Закона (см. комментарий к нему),
воспроизводящим правила п.3 ст.13 Закона о госрегистрации прав.
Наличие оснований для государственной регистрации прав - условие необходимое,
но недостаточное. В обязательном порядке должна быть в полном объеме соблюдена
процедура регистрации, например проверка юридической силы представленных на
государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов п.1 ст.17
Закона о госрегистрации прав). Уже только эта работа не может быть выполнена
в течение одного дня, не говоря о проведении всех остальных не менее важных
и ответственных регистрационных действий. Поэтому установленный в п.3 ст.16
Закона срок "в течение одного дня" нельзя признать реальным.
5. Статья (п.3) содержит исчерпывающий перечень оснований, вследствие
которых при предъявлении закладной в органе, осуществившем государственную
регистрацию ипотеки, осуществляют регистрационную запись о законном владельце
закладной, если:
1) в соответствии с Законом "Об ипотеке" передаточная надпись сделана
на имя заявителя, если совершившее такую надпись лицо являлось:
а) законным владельцем закладной (см. п.3 ст.48 Закона и комментарий
б) залогодержателем закладной, если на его имя была сделана специальная
залоговая передаточная надпись и он продал закладную по истечении определенного
в ней срока (см. п.4 ст.49 Закона и комментарий к нему);
2) документы, подтверждают переход прав по закладной к другим лицам:
а) в результате реорганизации юридического лица (ст.58, п.2 ст.218 ГК
б) в порядке наследования (п.2 ст.218 ГК РФ);
3) суд вынес решение о признании прав по закладной за заявителем (см.
п.1 ст.18, п.2 ст.49 Закона и комментарий к ним).
«Закладная» - это именная ценная бумага, которая удостоверяет право её законного владельца на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному , а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Кроме того, наличие закладной, выданной в установленном законом порядке, подтверждает права её законного владельца без предоставления других доказательств существования этого .
В соответствии с общим правом права залогодержателя могут быть удостоверены закладной как при ипотеке в силу закона, так и при передаче имущества в ипотеку по договору. Вместе с тем существуют случаи, когда составление закладной не допускается. Так, нельзя составить закладную, если предметом ипотеки является предприятие, земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения, на который распространяется действие Закона об ипотеке, лес, право аренды названных видов имущества, а также если ипотекой обеспечивается денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена и которое не содержит условий, позволяющих определить эту сумму в надлежащий момент. Если в названных случаях стороны все же решили удостоверить права залогодержателя закладной, то условия о закладной договора об ипотеке недействительны.
Составляется закладная залогодателем, а если он является третьим лицом, также должником по обеспеченному ипотекой обязательству.
Первоначальному залогодержателю закладная выдается органом, осуществляющим государственную регистрацию после государственной регистрации ипотеки.
На закладной впоследствии могут делаться отметки о новых владельцах, частичном исполнении обязательства, обеспеченного ипотекой, и иные записи (об этом чуть далее). Если на закладной недостаточно места для таких отметок и записей, то к закладной прикрепляется добавочный лист. При этом требуется, чтобы надпись и отметки начинались на закладной и заканчивались на этом листе. По-видимому, таких добавочных листов может быть несколько.
Договор ипотеки может быть заключен в форме закладной, которая является именной ценной бумагой, удостоверяющей права её законного владельца. Практическое значение закладной заключается в том, что она позволяет значительно упростить и ускорить оборот недвижимости. Обязанными по закладной лицами являются должник по обеспеченному ипотекой обязательству и залогодатель.
Закладная получила широкое распространение среди банков, осуществляющих ипотечное жилищное кредитование, потому что она удобна в обращении, особенно при передаче прав по ней. На практике это выглядит так: банк, занимающийся ипотечным жилищным кредитованием, ставит обязательным условием перед выдачей кредита составление закладной. После государственной регистрации права собственности и ипотеки банк становится законным владельцем закладной, при этом его права удостоверяются закладной. По истечении определенного периода банк накапливает так называемый «пул» закладных и продает их. Это позволяет банку привлекать дополнительные денежные средства на последующую выдачу кредитов. При этом происходит смена залогодержателя.
В большинстве случаев закладная составляется банком, а подписывается уже должником - лицом, которому выдается кредит, в момент получения кредитных средств в банке. Поэтому особенно важно проверять все условия, указанные в закладной, на соответствие кредитному договору. Как показывает практика, незначительная опечатка в одном из существенных условий закладной может повлечь приостановление государственной регистрации права собственности на приобретаемый объект недвижимости.
Владелец закладной приобретает права на получение исполнения по денежному обязательству, обеспеченному ипотекой, без предоставления других доказательств существования этого обязательства, залога на имущество, обремененное ипотекой.
Являясь ценной бумагой, к которой применяются общие правила о ценных бумагах, установленные главой 7 ГК РФ, закладная также может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений, предметом залога или других сделок. Как именная ценная бумага закладная удостоверяет права того лица, чье имя в ней названо.
Поскольку закладная является ценной бумагой, то особое значение имеют формальные признаки признания её таковой. Так, если в документе будет отсутствовать слово «закладная», либо одно из условий, предусмотренных законом в качестве обязательных для закладной, то такой документ не может быть признан закладной.
2. Содержание закладной
1) слово "закладная", включенное в название документа;
2) имя залогодателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодатель - юридическое лицо;
3) имя первоначального залогодержателя и указание места его жительства либо его наименование и указание места нахождения, если залогодержатель - юридическое лицо;
4) название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой, с указанием даты и места заключения такого договора или основания возникновения обеспеченного ипотекой обязательства;
5) имя должника по обеспеченному ипотекой обязательству, если должник не является залогодателем, и указание места жительства должника либо его наименование и указание места нахождения, если должник - юридическое лицо;
6) указание суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, и размера процентов, если они подлежат уплате по этому обязательству, либо условий, позволяющих в надлежащий момент определить эту сумму и проценты;
7) указание срока уплаты суммы обязательства, обеспеченного ипотекой, а если эта сумма подлежит уплате по частям - сроков (периодичности) соответствующих платежей и размера каждого из них либо условий, позволяющих определить эти сроки и размеры платежей (план погашения долга);
8) название и достаточное для идентификации описание имущества, на которое установлена ипотека, и указание места нахождения такого имущества;
9) денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека, а в случаях, если установление ипотеки является обязательным в силу закона, денежную оценку имущества, подтвержденную заключением оценщика;
10) наименование права, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и органа, зарегистрировавшего это право, с указанием номера, даты и места государственной регистрации, а если предметом ипотеки является принадлежащее залогодателю право аренды - точное название имущества, являющегося предметом аренды, а также достаточное для идентификации описание этого имущества и указание места его нахождения;
11) указание на то, что имущество, являющееся предметом ипотеки, обременено правом пожизненного пользования, аренды, сервитутом, иным правом либо не обременено никаким из подлежащих государственной регистрации прав третьих лиц на момент государственной регистрации ипотеки;
12) подпись залогодателя, а если он является третьим лицом, также и должника по обеспеченному ипотекой обязательству;
13) сведения о времени и месте нотариального удостоверения договора об ипотеке, за исключением случаев выдачи закладной при ипотеке в силу закона, а также полное наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, дату, место государственной регистрации ипотеки и номер, под которым она зарегистрирована;
14) указание даты выдачи закладной первоначальному залогодержателю.
Если документ назван "закладная", но в нем отсутствуют какие-либо из названных сведений, то такой документ не считается закладной и не подлежит выдаче залогодержателю. Такой "документ" есть юридический нуль.
Жестко установив, каким должно быть содержание закладной, и указав названное последствие несоблюдения соответствующих требований, законодатель вместе с тем позволяет залогодателю и залогодержателю включить в закладную и другие данные и условия.
Кроме того, к закладной могут быть приложены документы, определяющие условия ипотеки или необходимые для осуществления залогодержателем своих прав по закладной. В соответствующих случаях в закладной следует указать, какие документы к ней прилагаются, и назвать сведения, достаточные для их идентификации. Может быть предусмотрено, что такие документы являются неотъемлемой частью закладной.
Однако отсутствие таких указаний не влечет недействительности закладной или соглашения о приложениях к закладной. И в этом случае приложения обязательны для должника-залогодателя, а если залогодателем является третье лицо, то для этого лица. Однако если документы, прилагаемые к закладной, не названы в ней с такой степенью точности, которая достаточна для их идентификации, а в закладной не сказано, что такие документы являются ее неотъемлемой частью, то такие документы необязательны для лиц, к которым права по закладной перешли в результате ее продажи, залога или иным образом.
Возможна ситуация, когда сведения и условия, образующие содержание закладной, не соответствуют договору об ипотеке. На этот случай в п. 4 ст. 14 Закона об ипотеке установлен приоритет закладной: верным считается содержание закладной, если ее приобретатель на момент совершения сделки не знал и не должен был знать о таком несоответствии. А поскольку первоначальный залогодержатель знал или по крайней мере должен был знать о несоответствии закладной договору, постольку одновременно указывается, что закладная не имеет приоритета, если ее владельцем является первоначальный залогодержатель.
Законный владелец закладной (в том числе первоначальный залогодержатель) может требовать устранения несоответствия между закладной и договором об ипотеке. Осуществляется оно путем аннулирования закладной, не соответствующей договору, и одновременной выдачи новой закладной. Это допускается при условии, если требование законного владельца закладной было заявлено немедленно после того, как ему стало известно о несоответствии закладной договору. Кроме того, составитель закладной должен возместить убытки, возникшие в связи с указанным несоответствием и его устранением.
3. Регистрация владельцев закладной
Владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществившего государственную регистрацию ипотеки, зарегистрировать его в на недвижимое имущество в качестве залогодержателя. В реестре указывается имя и место жительства владельца закладной, а если им является юридическое лицо - его наименование и место нахождения. Значение такой регистрации состоит в следующем. Залогодержатель письменно уведомляет должника о произведенной регистрации и представляет надлежащим образом удостоверенную выписку из реестра. Должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, обязан осуществлять промежуточные платежи по данному обязательству, не требуя всякий раз предъявления ему закладной. Эта обязанность должника прекращается по получении письменного уведомления об уступке прав по закладной. Такое уведомление направляется должнику лицом, которому производились указанные платежи, либо новым законным владельцем закладной.
4. Восстановление прав по утраченной закладной
В случае утраты закладной права по ней восстанавливаются залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Это возможно в добровольном порядке по заявлению лица, указанного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество в качестве залогодержателя, либо на основании решения суда. Восстановление прав по утраченной закладной осуществляется путем составления дубликата закладной. Дубликат закладной должен полностью соответствовать утраченной закладной. Дубликат закладной, на котором составитель делает отметку "дубликат", передается им органу, осуществляющему государственную регистрацию ипотеки.
Последний выдает дубликат закладной лицу, утратившему закладную, путем вручения.
5. Передача прав по закладной. Залог закладной
Владелец закладной может передать свои права по закладной другому лицу. Надписи на закладной, запрещающие ее последующую передачу другим лицам, ничтожны.
Законному владельцу закладной принадлежат все удостоверенные ею права. В том числе права залогодержателя и права кредитора по обеспеченному ипотекой обязательству.
Передача прав по закладной происходит путем совершения сделки в простой письменной форме. На закладной лицо, предающее права по ней, делает пометку о новом владельце:
имя (наименование) лица, которому переданы права;
основание передачи.
Эта отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если уступка права не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке.
Закладная может быть передана в залог на основании договора. Сторонами договора являются, с одной стороны, первоначальный залогодержатель или иной законный владелец (ипотечный залогодержатель), а с другой - кредитор данного лица по какому-либо обязательству (залогодержатель закладной).
Залог закладной осуществляется с передачей ее залогодержателю закладной или без такой передачи. В зависимости от этого различается правовое регулирование отношений, возникающих при залоге закладной.
При залоге закладной без передачи ее залогодержателю закладной действует общее правило гражданского законодательства () об обращении взыскания на заложенное имущество (см. § 10 гл. 10).
Если производится залог закладной с передачей ее залогодержателю закладной, то стороны могут предусмотреть:
1) обращение взыскания на закладную - осуществляется по правилам, установленным ;
2) передачу прав по закладной в соответствии с ранее указывавшимися условиями, порядком и последствиями;
3) осуществление ипотечным кредитором по закладной специальной залоговой надписи, дающей залогодержателю закладной право по истечении определенного срока продать закладную с тем, чтобы удержать из вырученных денег сумму обеспеченного ее залогом обязательства.
6. Осуществление прав по закладной
По общему правилу владелец закладной обязан предъявлять закладную тому обязанному лицу (должнику или залогодержателю), в отношении которого осуществляется соответствующее право. Понятно, что такой обязанности он не несет, если закладная заложена с передачей ее залогодержателю закладной либо в депозит нотариуса.
Если обеспеченное ипотекой обязательство исполняется полностью, то залогодержатель обязан передать закладную залогодателю. При частичном исполнении обязательства залогодержатель удостоверяет этот факт. Это удостоверение производится путем совершения на закладной надписи о частичном исполнении обязательства либо другим способом, достаточным для залогодателя и очевидным для возможных последующих владельцев закладной, в том числе приложением соответствующих финансовых документов.
Обязанное по закладной лицо вправе отказать предъявителю закладной в удовлетворении его требований, основанных на закладной, в случае если:
1) судом принят к рассмотрению иск о признании недействительной сделки по уступке прав по данной закладной либо о применении последствий недействительности такой сделки;
2) предъявленная закладная недействительна в связи с ее утратой законным владельцем и выдачей дубликата закладной либо в связи с нарушением порядка выдачи закладной или ее дубликата, за которое обязанные по ним лица не отвечают;
3) должник признается частично исполнившим обязательства. Отказ на этом основании возможен: если при передаче прав по закладной с частичным исполнением обеспеченного ипотекой обязательства не оговорено иное, то признаются исполненными те обязательства, которые должны были быть исполнены до момента передачи прав.
Обязанное по закладной лицо не в праве приводить против требований законного владельца закладной об осуществлении прав по ней никаких возражений, не основанных на закладной.
Следует особо отметить, что, если закладная оформляется после регистрации прав, то подается совместное заявление залогодателя и залогодержателя в данный орган и в течение одного дня орган выдает закладную.
7. Депозитарный учёт закладной
Закладная может быть передана на хранение депозитарию, т.е. профессиональному участнику рынка ценных бумаг. Лицензия депозитарию выдается на основании ФЗ "О рынке ценных бумаг". Депозитарный учёт оформляется депозитарным договором, а, если предусмотрено договором, депозитарий может передать другому депозитарию закладную.
В случае, если осуществляется депозитарный учёт закладной, на ней должна быть сделана отметка о депозитарном учёте (временном или обязательном), содержащая наименование и место нахождения депозитария, в котором будет осуществляться такой учёт. Отметка о депозитарном учёте в соответствующих случаях может быть сделана составителем закладной при её составлении или владельцем закладной после её выдачи органом, осуществляющим государственную регистрацию прав. После того как сделана отметка о депозитарном учёте закладной, в любой момент на основании договора с депозитарием владелец закладной может передать депозитарию закладную для её депозитарного учёта. При замене депозитария владелец закладной делает на ней отметку о новом депозитарии с указанием его наименования и места нахождения.
Временный депозитарий обозначает, что в любое время владелец закладной может потребовать её обратно. Если осуществляется обязательный депозитарный учёт закладной, она может быть выдана депозитарием владельцу закладной только для передачи её в другой депозитарий, предоставления судам, правоохранительным органам, судебным приставам-исполнителям, имеющим в производстве дела, связанные с объектами недвижимого имущества и (или) их правообладателями, а также для передачи её в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав.
Права владельца на закладную, переданную в депозитарный учёт, подтверждается записью по счету депо в системе депозитарного учёта.
Жилищное право , 2015 .
Ипотека согласно законодательству сопровождается составлением целого пакета документации. В том числе осуществляется оформление закладной по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома и при покупке готового жилья.
Недвижимость в залог: как правильно оформить документ
Ипотечные кредиты выдаются под залог недвижимого имущества. В обеспечение займа можно предоставлять банку квартиру (имеющуюся либо приобретаемую), дом, земельные участки, гаражи, дачные дома. под залог имеющейся недвижимости можно узнать тут. Документ, которым оформляется этот вид гарантии, называется закладная, которая заполняется залогодателем и хранится в Сбербанке до полного погашения кредита.
Что такое закладная на квартиру при ипотеке в Сбербанке простыми словами: это документ о залоге в пользу банка приобретенного жилого имущества.
Согласно законодательству, закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка или иного кредитного учреждения – это ценная бумага, которая также может выступать залогом. Сбербанк имеет право передать эту ценную бумагу другому финансовому учреждению в качестве обеспечения взятых им финансовых ресурсов. О передаче ипотечного залога финансово-кредитная организация обязана сообщить клиенту: личным письмом либо разместить информацию на собственном сайте. При отказе от полной выплаты кредита заложенная квартира перейдет в собственность не первичного банка, в котором взят кредит, а банка – держателя закладной.
Передача гарантии другому банку для залогодателя ничего не меняет: ежемесячная сумма погашения, условия ипотеки, реквизиты банковского отделения остаются прежними.
Оформление закладной по ипотеке в Сбербанке – процесс ответственный, требующий внимания. Следует проверить все пункты, тщательно сверить личные данные. В бланк вписываются:
- сведения о залогодателе: фамилия, имя, отчество;
- серия, номер паспорта, где и когда выдан;
- данные о должнике;
- если квартира находится в долевой собственности – данные о других собственниках;
- информация о банке – первоначальном залогодержателе: наименование, местонахождения, номер лицензии, дата выдаче, юридическое лицо, выдавшее лицензию;
- информация об ипотечном договоре: номер, дата, место заключения;
- сумма кредита в рублях;
- срок возврата в месяцах;
- размер процентов по кредиту;
- остаток суммы займа на момент подписания закладной;
- сведения о предмете ипотеки: адрес, количество комнат, этаж;
- данные об обременении;
- оценочная стоимость залога;
- дата, номер регистрации права собственности на квартиру;
- информация о регистрации ипотеки;
- при передаче закладной – данные о новом ее владельце, дата передачи, реквизиты договора.
После заполнения и подписания сторонами закладная регистрируется в территориальном органе Росреестре. Услуги по регистрации оплачиваются должником, если иное не предусмотрено ипотечным договором.
Закладная составляется в единственном экземпляре, поэтому заемщику рекомендуется сделать ее копию, проставить регистрационный номер и хранить у себя до полной выплаты ипотеки. При передаче другому финучреждению либо утрате, восстановить ее будет значительно легче.
Оценка недвижимости и другие сведения о залоговом имуществе
Для оформления ипотечного обеспечения заемщик должен предоставить ряд документов, подтверждающих его право собственности на квартиру, ее оценочную стоимость. Для закладной по ипотеке в Сбербанке необходимы следующие документы:
- паспорт залогодателя и других собственников квартиры;
- оригинал выписки из ЕГРП;
- свидетельство о регистрации прав собственности на заемщика;
- договор купли-продажи, дарения, мены, дарственную;
- документ об оценочной стоимости имущества;
- технический паспорт на закладываемую недвижимость;
- нотариально заверенное согласие супруга на залог жилья;
- оригинал разрешения органов опеки на залог квартиры, если одним из собственников выступает ребенок.
Если согласно брачному договору исключительное право собственности на жилье принадлежит только одному из супругов, в банк необходимо предъявить оригинал брачного договора.
Документ об оценке ипотечного залогового жилья в обязательном порядке должен содержать сведения о предмете оценки: технический план квартиры, вид ремонта, состояние, степень износа. На расчет рыночной стоимости недвижимости влияет наличие социальной инфраструктуры в районе местонахождения, удобство транспортной развязки, социальная значимость и т.д. В сопроводительной записке обязательно наличие фотографий объекта.
В квартире, переданной в обеспечение ипотеки, должник не имеет права делать перепланировку без уведомления кредитора.
Когда и как оформить закладную по ипотеке в Сбербанке после сдачи дома
Когда оформляется закладная при ипотеке Сбербанка, зависит от момента перехода права собственности на объект к покупателю. Регистрация ипотеки в силу закона, то есть при покупке недвижимости с привлечением заемных средств, осуществляется одновременно с регистрацией права собственности. Соответственно, в случае с новостройкой документ будет подготовлен сотрудниками Сбербанка после того, как дом будет не только построен, но принят госкомиссией и будущим собственником.
Финальным аккордом в деле оформления завершения строительства является подписание акта приема-передачи. После визирования данного документа можно готовить документацию, необходимую для госрегистрации, включая закладную.
Данную процедуру можно пройти в Росреестре или в одном из МФЦ. Документы будущие владельцы могут предоставить:
- лично;
- через нотариуса;
- через Сбербанк, но только если объект не приобретается в долевую собственность, а, например, в совместную, но владельцев будет не более двух человек, а сделка совершается сторонами лично, без привлечения других участников, действующих по доверенности;
- с обращением к представителям застройщика, когда документацию по всем объектам передают на регистрацию одновременно. Обычно это длительная процедура.
Первый вариант является самым бюджетным, однако присутствие во время госрегистрации уполномоченного лица от строительной компании все же желательно. Все остальные варианты предполагают уплату исполнителю комиссионного дохода.
О порядке действий в конкретной ситуации стандартно рассказывает менеджер по ипотеке. Он же объяснит, как получить закладную в Сбербанке для регистрации права собственности. Обычно банк составляет данный документ силами своих специалистов на основании документации, предоставленной клиентами. Перечень необходимых документов аналогичен тому, что описан для случая покупки готового жилья, но вместо договора купли-продажи на квартиру предоставляется договор долевого участия.
Где хранится закладная по ипотеке Сбербанка: первый экземпляр останется у Сбербанка, а второй при регистрации права собственности и ипотеки передается на хранение в Росреестр.
Закладная на квартиру по ипотеке Сбербанка после погашения долга
Погашение ипотеки – знаковый момент, но на этом отношения со Сбербанком и регистрирующими органами не заканчиваются. Когда долг обнулился, нужно обратиться в банк с заявлением о выдаче закладной. Срок реагирования кредитора на обращение – 14-30 дней. О том, что возможно получение документа, сообщат по телефону.
Закладную важно проверить на наличие отметки о том, что обязательства заемщика выполнены в полном объеме, и Сбербанк не имеет к нему претензий. Эта информация удостоверяется подписями уполномоченных представителей банка и его печатью.
После необходимо обратиться в Росреестр. Там происходит сдача:
- договора долевого участия;
- свидетельств о праве собственности или расширенной выписки из ЕГРП, если сделка оформлялась после 01.01.2017 г.;
- закладной.
Оформление займет сколько-то времени. Результат действия: владельцу жилья предоставят договор долевого участия, на оборотной стороне которого проставят штамп, удостоверяющий факт снятия ипотеки, а также новую расширенную выписку из ЕГРП, где в строке «Обременения» будет стоять прочерк, что означает, что теперь жильем можно свободно распоряжаться.
Если по тем или иным причинам закладная была утрачена, можно оформить закладную-дубликат по ипотеке в Сбербанке.
В таком случае нужно тщательно проследить, чтобы новая версия точно соответствовала первоначальной. Для этого желательно при получении оригинала закладной еще на стадии передачи в Росреестр документов на регистрацию права собственности сделать его ксерокопию.