Многие заинтересованы планированием покупки жилья , но чтобы пойти на такой решительный шаг необходимо проанализировать ситуацию на рынке недвижимости . И понять, а будет ли в ближайшем времени данное приобретение выгодно, или в скором времени цены на жилье снизятся . А может наоборот подвергнутся резкому росту . Но даже несмотря на все эти факторы, недвижимость в Москве все равно останется популярна. Это столица! Это город, в который едут на постоянное место проживания большое количество людей в поисках перспектив, любви и счастья.
Скаждым годом спрос в столице на рынке недвижимости растет, и застройщики всеми силами его удовлетворяют. Если сравнивать цены по России в целом, и отдельно по Москве, то можно увидеть не совсем радостную картину.
Москва – это очень дорогой город с точки зрения покупки недвижимости. Стоимость жилья постоянно растет и не только в новостройках, но и на вторичном рынке.
Застройщики выступают с предложениями лучших вариантов недвижимости, строят микрорайоны и мини-городки. По анализу экспертов, заключение долевых договоров увеличивается ежегодно на 25%. Одновременно с данной тенденцией, наблюдается и рост цен на строительные услуги и материалы, и некоторые застройщики , попадая в подобную ситуацию, замораживают строительство, чтобы не работать в убыток.
Какие прогнозы на цены недвижимости в 2018 году
Эксперты дают информацию о том, что в 2018 году рост цен немного снизит свой темп. В первую очередь это связано с поручением кабинета министров уменьшить стоимость недвижимости путем увеличения застроек эконом-класс. Немаловажную роль сыграет и процент по ипотеке в Сбербанке, который составит порядка 13%.
Спрос растет, а предложение вслед за ним. Бытует мнение, что высокая цена за метр квадратный на недвижимость держится благодаря высокому предложению элитного жилья . Так как, состоятельные люди предпочитают вкладываться в бюджетные варианты, чтобы в дальнейшем получать с них прибыль, путем сдачи в аренду или перепродажи.
По приведенным данным риэлторов , на сегодняшний день в Москве более 100 тысяч квартир без проживающих. Собственникам нет смысла содержать жилье, по причине чего предложения вторичного рынка только растут, и зачастую оказываются выгоднее предложений в новостройках.
Большинство населения со всех регионов страны стремятся переехать в Москву, будучи уверенными, что в столице их ожидает перспективная и безоблачная жизнь. Доходы таких граждан, по статистике, находятся на невысоком уровне. Тем самым спрос на покупку жилья начинает постепенно снижаться .
Важными факторами, которые косвенно повлияли на снижение спроса, выступают:
- санкции, введенные против РФ, по причине которых инвесторы не имеют возможности покупать заграничные ценные бумаги;
- нет роста дохода у потенциальных покупателей, большинство не могут обратиться даже к ипотеке;
- обозначенный срок кредитования при господдержке;
- высокая инфляция на рынке строительных материалов, которая ведет за собой высокую себестоимость новостроек.
Прогноз цен на недвижимость в 2019 году
По прогнозам, приведенным аналитиками, в 2019 году ожидается резкое падение цен на недвижимость , которое составит около 30 — 40%. Мало верится в такой прогноз, но время покажет. По данным, которые приводят успешные агентства недвижимости, падение цен наблюдаться будет, но отметки выше, чем понижение на 7% , оно не достигнет.
Девальвация рубля, падение стоимости жилья на 10%, а где-то все 30% – последствия кризиса, который идет с 2014 г. Негативные изменения затронули большую часть населения РФ. С 2014 по 2017 гг. СМИ регулярно печатают свежие новости о банкротстве застройщиков и обманутых дольщиках. Собственники не могут продать квартиры из-за падения цен на жилье в регионах. Между тем, в период кризиса произошло немало позитивных моментов:
- Старт программы реновации мэра Москвы С. Собянина.
- Снижение ипотечных ставок и стоимости жилья в стране.
Владельцев квартир и покупателей волнуют вопросы: Какой прогноз цен на следующий год? Можно ли ожидать улучшений в 2018 году в России на рынке жилья? Что делать – покупать, продавать или подождать?
Цены на недвижимость в Москве в 2018 году: прогноз аналитиков, экспертов.
По мнению большинства аналитиков, цены продолжат падение. Этому явлению в 2018 году есть разумные объяснения.
Стоимость квартир в Москве в 2018 году. №1 Реновация
Самое серьезное падение цены на недвижимость в 2018 году ожидается в Москве, где стартовала программа переселения жителей из домов 1957-1968 гг. Прогнозы экспертов говорят – реновация приведет к снижению ставок на м² в течение 15 лет. Риелторы отмечают – цены на квартиры старого фонда упали до 20%, интерес к ним у покупателей снизился.
Затронет программа реновации рынок первичного жилья. Активное строительство затормозит рост цен на новостройки. По предположениям экспертов при появлении 2,5 млн м² стоимость м² за 12 месяцев упадет на 15-20%. Прогноз цен на недвижимость позитивный для жителей старого фонда. Стоимость жилья на квартиры в 2018 для них перестанет быть проблемой.
Стоимость квартир в Москве в 2018 году. №2 Указ президента РФ В. В. Путина № 600 от 07.05.2012 г.
В 2018 году в России заканчивается контрольный срок, отведенный лидером страны на обеспечение граждан жильем. По плану к 2018 г. стоимость квадратного метра должна снизиться на 20% из-за строительства больших объемов объектов эконом-класса.
Дополнительно было предусмотрено повышение доступности квартир за счет снижения ипотечной ставки до 2,2%. С учетом требований президента прогноз цен на жилье позитивный для покупателей. Топовые банки страны уже 2017 г. предлагают ипотеку по небывало низким для нашей страны ставкам – Сбербанк от 7,4%, РоссельхозБанк 9,5%, Альфа-Банк 9,25% Газпромбанк 9,5%, ВТБ24 9,5%, Райффайзен Банк 10,9 %.
Ещё на сайт:
Расписание магнитных бурь на март и начало апреля
Стоимость квартир в Москве в 2018 году. №3 Покупательская способность
За период кризиса стоимость жилья в 78 российских регионах заметно упала на 10-11% вместе с доходами населения -8,5%.
Кризис коснулся и регионов, где стоимость недвижимости традиционно высока – столица, Подмосковье, Краснодарский край.
Годовое изменение цены на жилье в лидирующих районах
Аргументы «За» рост цен на недвижимость в 2018
Отдельные эксперты делают прогноз о повышении стоимости квартир из-за увеличения ипотечных ставок. Это связано с отказом властей от государственной поддержки социальных программ по покупке жилья в 2018 году в рассрочку. Изменения сделают недвижимость для граждан недоступной.
«За» повышение цены на квартиры «голосует» инфляция, которую не могут игнорировать застройщики. Аналитика демонстрирует подорожание стройматериалов, транспортных расходов, страховых услуг. Увеличились ко 2018 году в России требования государства к девелоперам. Теперь застройщики не смогут строить в долг, привлекая деньги дольщиков по договору ДДУ.
Поправки 01.07. 2017 г. ФЗ № 214 запрещают возведение недвижимости 2018 для компаний с уставным капиталом меньше 2,5 млн. В зависимости от площади застройки уставной капитал должен будет достигать 1,5 млрд руб. С изменением ФЗ № 214 появился механизм эскроу-счета, блокирующий деньги дольщиков на весь период возведения дома, а также компенсационный фонд, куда девелопер обязан направлять 1% средств, полученных по договору ДДУ на случай банкротства.
По прогнозам независимых экспертов из-за нововведений большая часть мелких застройщиков уйдет, уступив место крупным девелоперам. Закономерно у выживших компаний увеличатся строительные расходы, что отразится на себестоимости квадратного метра. Из-за новых поправок цены не упадут, вырастут на 20%.
Вывод
В 2018 году прогноз большинства экспертов предсказывает рецессию с доминированием предложения над спросом. Они смотрят на цены на недвижимость пессимистично, которые будут снижаться или повысятся в пределах инфляции 5-7%. Кризис рынка жилья на квартиры в 2018 продолжится, достигнув дна к 2020 г, при этом стоимость квадрата будет падать ежегодно на 7%.
Основной аргумент в защиту снижения – высокие расценки на жилье в 2018 году, которое останется недоступным для населения. Вторая причина – отсутствие реального роста доходов граждан. Пессимистичный прогноз цен на жилье поддерживают экономисты РЭУ имени Г. В. Плеханова. Они полагают, что покупательская способность населения в ближайшие годы существенно не изменится, потому спрос неизбежно будет падать. При этом снижение цены на недвижимость в 2018 году негативно повлияет на темпы строительства.
Когда появляются свободные деньги, люди уже не прячут их под матрасами или в шкафу между простыней. Нет, уровень экономической образованности у современного человека значительно повысился. А это значит, что каждый хочет свои средства приумножить. Естественно, что деньги сами не размножаются. Чтобы получить прибыль, свои средства человек должен куда-нибудь инвестировать.
Конечно же, далеко не все являются экономистами или финансистами. И знать, куда выгодно вложить свои финансы, могут не все. Но , тем не менее, у всех на слуху - банки, фондовые биржи, Forex и т. д. А уж о вложениях в недвижимость не знает только глухой.
Вот о ситуации с инвестированием накоплений в недвижимость, будь то или вторичный рынок, и расскажет более подробно журнал Reconomica.
Вложения в недвижимость в 2018 году - есть ли смысл?
Наступил переломный момент на рынке недвижимости. За период кризиса ценник на вторичном рынке жилья снизился настолько, что возникает вопрос, а стоит ли вообще вкладывать деньги в стройку?
Экскурс в прошлое - как разивался молодой российский рынок недвижки
Вернемся в прошлое.
- 2008 год – кризис, на первичном рынке масса строительных компаний, еще больше объектов. Четыре года действует 214 Федеральный закон (о долевом строительстве). Себестоимость строительства квадратного метра – 26622 рублей, а цена продажи – 52504 рублей. Вот они – идеальные инвестиции. Доходность - 100%. При наличии небольшого капитала, приумножить было проще простого. Народ начал активно этим промышлять.
Сделки с недвижимостью были проще: заключаешь договор на миллион, на сумму выше пишешь расписку и налог платить не нужно. Идеальные условия для заработка. Все (как бы) в рамках закона.
- Начиная с 2015 года, цены на жилую недвижимость начали падать. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигала 56 тыс. руб. в Санкт-Петербурге (и 165 тыс. руб. в Москве) - практически «уровень котлована». Люди распродавали квартиры по разным причинам: кому , кто место жительства сменить решил. Первичный рынок встал мертвым грузом. Продажи упали. Никакие рекламные акции не могли заманить покупателей, потому что покупать было не на что.
Начались изменения законов: 214-ФЗ, Градостроительный кодекс, закон о защите прав дольщиков, ужесточили налоговый контроль.
А стало ли лучше сегодня?
Спустя десять лет все изменилось.
Год 2018 - масса строительных компаний отсеялась. Одни объявили о банкротстве, другие сдали дома и перестали работать.
Компании, оставшиеся на рынке недвижимости, распродают свои объекты по минимальным ценам, без попыток повышения. Это происходит из-за пониженного спроса и острой необходимости «отбить» потери, понесенные в разгар кризиса. Влияет еще тот факт, что они не будут соответствовать требованиям закона, при наличии нескольких объектов.
На рынке, после первого июля, появятся новые объекты, которые будут продавать по новым условиям долевого участия. Безусловно, они будут пользоваться большей популярностью у покупателей.
Хотелось бы подсчитать прибыль
Итог: те, кто вкладывал деньги в стройку с целью продать квартиру на вторичном рынке дороже, вынуждены снижать цены. Хорошо, если до цены покупки, чтобы просто вернуть свое. Некоторым приходилось продавать квартиры дешевле. Или терпеливо ждать своего покупателя.
Средняя скорость продажи квартиры (время экспозиции объекта) на текущий момент – 5-7 месяцев. Ускорить можно, но это дополнительные расходы: снижение цены, платные ресурсы для продажи, услуги высококлассного риелтора .
В результате получается следующая картина.
Купил квартиру в новостройке, например за 1,15 млн. руб., в январе 2015 года. Получил ключи и документы в середине 2017. Выставляешь на продажу за 1,7 млн. руб. И висит объявление на Авито до скончания веков. Постепенно снижаешь цену до 1,55 млн. В январе 2018 находится покупатель. Такова реальная картина на текущий момент в Санкт-Петербурге.
На выходе прибыль 400 тысяч рублей. Вроде неплохо.
Считаем:
400 тыс. руб. = 34,78% – доход от суммы вложений, без учета дополнительных затрат на продажу, комиссию агенту и т.д.
Разделим на 3 года = 11,6% годовых.
Ожидание квартиры, ее продажа, нервы, отсутствие возможности беспрепятственно вернуть свои средства – не самая лучшая инвестиция.
А законы-то меняются! Какие изменения нас ждут в 2018 году
С момента вступления в силу изменений в 214-ФЗ ситуация ухудшилась. Изменились отношения не только дольщиков с застройщиками, но и строительных компаний с государством.
Максимальная цена квадрата
С середины лета строительная компания, получая разрешение на строительство и заключая договор об освоении территории для строительства стандартного жилья, получает также установленную максимальную цену квадратного метра .
Хочется добавить, что средняя продажная стоимость метра за прошлый год - 56882 руб., а . Каким образом эта стоимость будет рассчитываться, пока неизвестно. Но можно предположить, что цена будет доступной, так как изменения ориентированы на облегчение покупки жилья.
Сроки поджимают
Второе, что настораживает, государство установило сроки заключения ДДУ и договоров купли-продажи для застройщиков . Спустя полгода после введения объекта в эксплуатацию, все квартиры должны быть проданы. Стройки должны будут «штамповаться » одна за другой, чтобы работать в прибыль. Вероятность повышения цены сводится к минимуму.
Все растет, и цены вырастут
Все эксперты предрекают рост цен на нежвижимость.
Обратите внимание, «все» - это девелоперы и риэлторы , заинтересованные в быстрой продаже своих объектов. Ситуация похожа на рост курса доллара в 2014 году, когда «Все» предрекали рост стоимости доллара чуть ли не до двухсот рублей. Жаждущие «заработать на воздухе» люди побежали покупать доллары по курсу около ста рублей, а в итоге курс упал.
Что же делать строительным компаниям?
Как в таких условиях будут зарабатывать строительные компании?
Застройщики творят такое…
На данный момент, в процессе строительства масса объектов. Бесспорно, они не все будут сданы на момент актуализации изменений в законах. Поэтому застройщики устраивают акции, снижают цены, чтобы привлечь больше средств.
Акции от застройщиков.
Далее, для реализации новых проектов будут открываться новые юридические лица: на старых ведь числятся объекты строительства. Средства дольщиков с предыдущих объектов будут вливаться в строительство новых. Что будет с объектами, строительство которых не закончено, предположить не трудно.
Спасение для дольщиков
Для расчетов между покупателями и строителями будут использоваться счета «эскроу », на которых будут храниться средства дольщиков. Деньги со счетов поступают застройщикам после сдачи дома. На средства на счетах будет устанавливаться процентная ставка. Она, в свою очередь, будет зависеть от банка, в котором эти счета открыты. Будут ли компании на эти средства достраивать старые объекты, никому не известно.
Выбирая строительную компанию для инвестирования, стоит опираться именно на ставку, установленную по счету «эскроу » ведь, в случае заморозки стройки, вы беспрепятственно вернете деньги с процентами. Главное - выбрать максимально выгодную ставку.
Предположить, какова будет величина ставки, невозможно. Она может зависеть от инфляции, а может быть равна 1/150 ставки рефинансирования за каждый день строительства.
“Вторичка” выгоднее?
Если цены не растут, может лучше взять «вторичку » и сдавать?
Сдаем “вторичку”.
Срок окупаемости
Вариант хорош для сохранения средств, потому что срок окупаемости длительный.
Рассмотрим вариант : покупаешь квартиру-студию рядом с метро (Санкт-Петербург) за 1,6 миллиона, делаешь отделку, обставляешь, оборудуешь. В итоге, минимум 1,85 млн. руб. Сдаешь за 17 тыс. рублей.
1850000/17000=108,82 месяца – срок окупаемости. Чуть больше 9 лет. Это при самых лучших раскладах.
Но могут и не взять…
17000 рублей в месяц – довольно хорошая цена аренды жилья. Только найти жильцов за такие деньги станет сложнее.
Например, родители готовы платить 17-18 тыс. руб. в месяц за ее жилье. Прекрасно, значит, в сентябре - максимальный спрос.
Родители студентки, подсчитав финансы, берут ипотеку под 8,5% на 15 лет, с первоначальным взносом 20%.
(((1850000-20%)*8,5%)/12)+(1850000-20%)/180=18705,56 рублей - ежемесячный ипотечный платеж.
Вывод : чтобы сдать квартиру, цену придется снижать.
Как заработать на сдаче квартиры больше денег? Нужно что-нибудь придумать
В качестве альтернативы можно рассмотреть сдачу в аренду с использованием дополнительных ресурсов, Airbnb например. Или через Авито . Это подойдет для тех, кто готов постоянно находиться рядом со своей недвижимостью. Регулярное посещение неизбежно. Поддержание чистоты, текущий ремонт – это время и вложения.
Коммерческие помещения - стоит ли в них инвестировать сегодня?
Альтернатива - инвестиции в коммерческую недвижимость.
Если позволяют средства, берите коммерцию. Коммерческие помещения есть в каждом жилом комплексе, на стадии котлована их стоимость ниже чуть ли не в два раза. Они неизменно пользуются популярностью, потому что даже маленький продуктовый магазин на первом этаже многоквартирного дома работает в прибыль.
Стоимость аренды помещения с хорошей проходимостью, коммуникациями, видимостью, достигает 2000-3000 рублей за квадратный метр (в Питере). Помещение в строящемся доме можно купить чуть дороже квартиры.
Преимущества
Преимущество сдачи в аренду коммерческого помещения заключается в том, что, в большинстве случаев, содержание, ремонт, оснащение помещения осуществляется за счет арендатора.
Важно обратить внимание на назначение помещения: их должно быть несколько. Тогда проблем со сдачей в аренду или продажей не возникнет.
Можно сделать самому - перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
Можно купить квартиру на первом этаже и сделать из нее «коммерцию».
Доходность в данном случае вырастает. Необходимо соблюсти все условия жилищного кодекса, осуществить и зарегистрировать необходимую перепланировку, оформить документы. Эти действия потребуют дополнительных существенных вложений. Расходы на проект перепланировки, его утверждение и саму перепланировку. Дополнительно к оплате квартиры придется потратить от одного миллиона рублей и около 1 года.
На выходе, продажная стоимость такого помещения вырастает примерно в 2,5 раза.
А бывают и нестандартные варианты
Рассмотрим инвестиции в «нестандартное» жилье.
Рисковое это дело
Дело в том, что привлечение средств дольщиков разрешено только по 214 закону, который написан для строительства стандартного жилья. Все остальное жилье будет строиться либо по договору жилищно-строительного кооператива, либо за счет средств застройщика. Вложения в такие объекты на стадии строительства будут очень рискованными. Цены покупки квартиры по ЖСК на порядок ниже, чем по ДДУ . Только гарантий по такому договору вы никаких не получаете. Все почти на доверии.
Число построенных квартир жилищно-строительными кооперативами в 2017 году составило 13 тыс., по долевому договору – 244 тыс. Выход все равно есть – можно застраховать свой договор на случай долгостроя. Страховка – расходы. В результате, если дом сдадут в срок или с приемлемой задержкой, прибыль гораздо больше, чем по ДДУ . Но будет ли пользоваться большим спросом такое жилье, при наличии доступных метров на рынке?
Итоги: состоятние рынка недвижимости России в 2018 году
Итог:
При желании, заработать можно в любых условиях. Важно уметь считать, читать законы, реально смотреть на вещи. Вложения в недвижимость в 2018 году не принесут больших доходов, но нужно понимать, что жилье во все времена было ценно. Стоимость квадратных метров всегда будет достаточно высока. Если перспектива вложений долгосрочная и в приоритете сохранность накоплений, то покупка недвижимости – идеальный вариант. Вложить средства в стройку можно будет достаточно безопасно с середины лета.
Куда бы еще деньги вложить?
Существуют иные вложения для сохранения средств.
Золото, платина и др.
Драгоценные металлы всегда в цене относительно уровня экономики. В долгосрочной перспективе цена золота всегда растет.
Например, в январе 2008 года унция золота стоила 890,12 руб., в январе 2018 – 1332,43 руб. Цена колебалась за этот период (в октябре 2012 стоимость составляла – 1745,41 руб.).
А может, вклад?
При желании быстро увеличить имеющийся капитал, можно рассмотреть вклады денег в банк.
Например, Тинькофф Банк предлагает 7,76% в год по вкладу, Банк Зенит - вообще 8,5.
Меньше, чем за квартиру, но это компенсируется временем и нервами, потраченными на продажу. Свои деньги можно беспрепятственно вернуть в любой момент времени.
Ценные бумаги тоже ничего
Существует так же рынок ценных бумаг. Если разобраться во всех нюансах, зарабатывать можно гораздо больше, чем на квартирах.
Например, акции Яндекса в январе 2017 года стоили 1316,31 рублей, а в январе 2018 – 2056,75 рублей.
Если углубиться в тему, подробно изучить рынок, вариантов вложений средств масса.
Некоторые эксперты в начале 2018 года утверждали, что к новому году в России резко подорожает недвижимость. Цена на жилье может взлететь на 20 процентов, считали экономисты. Юрий Барсуков, руководитель управления реализации компании "Мосреалстрой", специально для "Российской газеты" составил свежий прогноз по ценам на недвижимость, а также дал советы по покупке жилья.
Первая половина 2018 года на рынке недвижимости в столичном регионе не только установила рекорды, но и обозначила новые тенденции. С января в Москве и Подмосковье было зарегистрировано 75 тысяч договоров долевого участия, причем, в столице было заключено ДДУ на 42 процента больше, чем за первые шесть месяцев прошлого года. При этом, объем выданной ипотеки в текущем году вырос в полтора раза, а средние цены на новостройки в столице уже выросли на 4 процента.
Все это происходит на фоне банкротства одного из крупнейших застройщиков (группы компаний Urban Group), дискредитации долевого участия в строительстве и введения проектного финансирования в качестве меры по оздоровлению всей отрасли.
Появление в девелоперском бизнесе банков в качестве новых заинтересованных в прибыли игроков вынудило самих застройщиков экстренно принимать меры. За первые полгода разрешений на строительство в Москве выдано в 3,5 раза больше, чем за аналогичный период 2017 года, а в Подмосковье - в 2,5 раза больше. Причем, абсолютное большинство было получено именно в июне, когда девелоперы спешили получить максимум разрешений на строительство многоквартирных домов до введения новых норм.
Однако чтобы рынок отреагировал на столь глобальные изменения и пришел в равновесие, потребуется порядка полутора лет. До конца текущего года мы прогнозируем сохранение существующих трендов и рост средней цены квартир в новостройках еще на 4 процента.
Повышение стоимости квадратных метров будут стимулировать несколько факторов - и со стороны предложения, и со стороны покупательской активности. Первое - новая схема реализации через эскроу-счета. Средства граждан с такого счета будут переходить застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. В совокупности со страхованием средств в АСВ на сумму до 10 млн рублей эта мера в значительной степени снизит риски невыполнения застройщиком своих обязательств, долгостроя и недостроя. Но у всего есть цена. Уже сейчас можно сказать, что такая схема снизит рентабельность девелоперских проектов, а дополнительные издержки отразятся на ценообразовании.
Второе - далеко не все полученные разрешения на строительство будут реализованы, поскольку в условиях снижающейся рентабельности решиться на вывод нового ЖК будет нелегко. В краткосрочной перспективе второго полугодия мы ожидаем выход новых проектов, однако, глобально структуру предложения это не изменит. Основные тенденции начала 2018 года будут актуальны до конца года. Третье - запрет на строительство через ЖСК. Как бы то ни было, но на рынке таких объектов было порядка 4-5%.
Параллельно на повышение цен будет влиять рост покупательской активности, который стимулируют два глобальных фактора - снижение ипотечных ставок и инвестиционная привлекательность ликвидных объектов. Летом базовые ставки ипотечных кредитов на новостройки снизились до 7,1-9,5 процента годовых при условии страхования жизни заемщика и подтверждения его дохода, а в рамках программы семейной ипотеки ставка начинается от 6 процентов.
По словам главы Банка России Эльвиры Набиуллиной, ставки по ипотеке в России находятся на историческом минимуме и имеют потенциал для дальнейшего снижения. В более комфортных финансовых условиях покупатели оказались готовы платить не только за квадраты, но и за определенный уровень жизни. Поэтому спрос начал активно смещаться из Московской области в более ликвидные столичные новостройки, а покупатели жилья комфорт-класса устремились к объектам с уникальными характеристиками. Например, в ходе электронных торгов по квартирам в одном из популярных московских ЖК покупатели подняли стоимость видовых квартир на 20 процентов. Обратите внимание: специфика электронных торгов такова, что не застройщик и не риэлтор, а именно покупатель устанавливает справедливую и приемлемую цену. Поэтому крайне важно понимать, что прогнозируемый четырехпроцентный рост цен - средний по рынку. Наиболее ликвидные проекты, расположенные в хорошей локации, на высокой стадии готовности или с активным темпом строительства - могут вырасти в цене и на 10 процентов, и на 15 процентов.
Так, в одном из самых доступных для приобретения жилья округов внутри МКАД является ЮВАО - средние цены на квартиры класса "стандарт" зафиксированы в районе 113 тысяч рублей за квадратный метр. В то время, как средняя стоимость метра класса стандарт в ЮАО составляет уже 157 тысяч рублей. Тройка лидеров роста цен - СВАО, САО и ЗАО, где средние цены с начала года выросли на +2,7 процента, +2,2 процента и +2,1 процента соответственно.
Подводя итог, можно сказать, что мы не прогнозируем снижения цен на жилье в обозримой перспективе. Наоборот, учитывая текущую ситуацию на рынке, мы рекомендуем покупателям торопиться с выходом на сделку. В текущих условиях лучше доплатить и приобрести востребованный объект, который будет всегда ликвиден, чем с дисконтом купить квартиру с высокими рисками недостроя.
Подходит к концу 2017 год и непременно возникает вопрос: чего нам ждать в году грядущем? Каковы тенденции, есть ли поводы для оптимизма, какие текущие процессы формируют рынок недвижимости в 2018 году , все это мы рассмотрим здесь и сейчас.
Рынок недвижимости в 2018 году
Первое, что нужно отметить – будущий год не станет революционным и ничего принципиально нового рынок недвижимости нам не предложит. Действительно важные новшества, вроде отмены продажи квартир по договорам долевого участия, произойдут позже. Что же до 2018 года, то на него будут влиять все те же экономические процессы, что были в текущем году, плюс несколько не глобальных новшеств.
Поскольку рынок недвижимости в различных регионах отличается, мы будем говорить о столичном регионе – Москве и ближнем Подмосковье.
Первое, что всех интересует – как будут вести себя цены. По нашим прогнозам, цены на жилье будут снижаться, продолжая установившийся в 2017 году тренд. Среди факторов, толкающих цены вниз, можно выделить следующие:
Программа реновации
- Продолжение программы реновации в Москве. Данная программа насыщает Москву большим количеством бюджетных новостроек, которые моментально включаются в конкуренцию с изначально коммерческими жилыми комплексами.
При этом стоит отдельно отметить, что программа реновации уменьшает предложение самых дешевых квартир в «пятиэтажках»: во-первых, эти дома сносят вместе с квартирами, которые потенциально могли бы продаваться очень дешево, во-вторых, владельцы таких квартир не торопятся их продавать, желая дождаться более дорогой квартиры в новостройке.
То есть отмечается два разнонаправленных вектора движения: повышается нижний порог цен на жилье эконом-класса, но снижается средний и верхний пороги. Среднее значение цен при этом имеет тренд к снижению.
Инвестиции в недвижимость
- Продолжится падение уровня инвестиций в недвижимость. Большие объемы инвестиций традиционно приводили к повышению цен на первичном рынке, так как инвесторы формировали устойчивый спрос на ранних стадиях строительства.
Уход инвесторов приводит к тому, что застройщикам труднее продать квартиры в процессе строительства и приходится дополнительно стимулировать продажи снижением цен.
Однако, как и в предыдущем пункте, здесь есть обратная сторона медали: наличие инвесторов снижало цены на недвижимость после строительства дома, особенно в первые год-два после их ввода в эксплуатацию.
Это объясняется тем, что, оформив собственность, инвесторы «выбрасывают» свои квартиры на рынок, чтобы заработать на разнице цен между началом строительства и окончанием, что порождает ценовую конкуренцию между инвесторами, застройщиком и обычными людьми, желающими продать свои квартиры по разным причинам.
К слову, означенная ситуация весьма выгодна тем инвесторам, которые решат остаться на рынке, поскольку конкуренция и цена вхождения в строительные проекты будет ниже.
Снижение спроса
- Снижение платежеспособного спроса и отсутствие перспектив к его повышению. Усугубляет ситуацию решение Центрального банка ограничить с января 2018 года первоначальный взнос по ипотеке, сделав его не ниже 20%.
В итоге происходит следующее: с одной стороны, платежеспособность людей падает в силу состояния экономики, а с другой законодательно урезаются кредитные инструменты по поддержанию спроса.
Отдельно стоит отметить, что параллельным курсом происходят события, играющие на повышение спроса. В частности, новая программа АИЖК по субсидированию ипотеки семей и снижение темпа ввода новых жилых комплексов.
Данные факторы, по нашим оценкам, будут оказывать посильное противодействие снижению цен и отчасти добьются своего. В итоге снижение хоть и будет, но не такое заметное.
Основные перспективы рынка недвижимости
Подытоживая написанное выше, выделим основную мысль: грядущий 2018 год обещает быть удачным для покупки квартиры и для инвестиций в недвижимость. Рынок недвижимости в 2018 году будет способствовать некоторому снижению цен плюс «расчистка» рынка от инвестиционных денег, что приведет к снижению цен для «входа» в строительные проекты, особенно на ранних этапах.
К тому же стоит не забывать о том, что возможная отмена ФЗ-214 приведет к существенному росту цен и к невозможности сэкономить, купив квартиру в строящемся доме. В этой связи появляется смысл сыграть на опережение: 2018 год такую возможность предоставит.