Наш читатель из Москвы спрашивает:
Мы хотим покупать дачный участок, и в связи с этим хочется спросить — а как правильнее выбирать участок для дачи ? Какие «подводные камни» тут могут быть, на что надо обратить внимание, какие моменты нужно учесть, кроме цены на землю?
Конечно, стоимость участка – это фактор немаловажный, но есть и другие вещи, которые надо тщательно продумать заранее. Для каждого будущего садовода этот «набор критериев» может быть совершенно разным, но его надо достаточно четко для себя сформулировать! Вам нужно обстоятельно продумать, что для вас и вашей семьи при выборе участка будет главным, а что — второстепенным или совсем неважным.
Например: наличие вода и электричества, соседство соснового леса, южный уклон участка, соседи – только с одной стороны; возможность проезда зимой; южное/юго-западное направление (от города); ну, и допустим, какой-то водоем поблизости.
Главное, постарайтесь по возможности четко ответить на вопрос: ? Как вы собираетесь его использовать, я?
При выборе участка очень важно точно знать — зачем он вам, и в соответствии с этим смотреть на место расположения, коммуникации, обеспеченность водой и электричеством. А уж как вы его обустроите – это будет зависеть от вас.
Правило 1: когда лучше всего выбирать участок?
Никогда не следует ехать смотреть участок, когда еще лежит снег . Снег скроет от вас все недостатки участка! Зато если вы приедете ранней весной, то увидите, когда именно сходит снег, и каков уровень грунтовых вод – стоит ли на участке вода? И сразу определите возможность добираться до участка на машине в межсезонье. Ведь не везде положен асфальт прямо до ворот, кому-то приходится с основного шоссе несколько километров еще ехать по грунтовке. Качество дороги — фактор очень важный, ведь еще завозить многое придется (в том числе, и для ). Дороги должны быть проезжими не только летом, но и в сырость, и в межсезонье!
Удаленность от вашего основного места проживания – плюс или минус?
Если участок находится далеко, то это скорее недостаток – ведь если вы работаете, то нереально жить на даче летом и каждый день добираться на работу. Проблема больших городов — летом на дачу и с дачи приходится ездить по ночам, поскольку дневные пробки выматывают.
Также подумайте насчет возможности добираться до участка общественным транспортом, почему-то об этом владельцы машин часто забывают… Но представьте, что по каким-то причинам у вас не оказалось личного транспорта (в ремонте, например)? И в этом случае на дачу (и с дачи) добираться намного приятнее, если не нужно идти далеко пешком по лесу или по полю… Иногда бывает и небезопасно в одиночку идти пешком от станции до участков….
Правило 2: п роверить наличие (либо возможность подведения) всех основных коммуникаций (электричество, вода, газ).
Когда вы покупаете участок в давно освоенном районе, то с коммуникациями обычно проблем нет. Выясните заранее, на какой глубине доступна питьевая вода (если вам хочется иметь свое, автономное водоснабжение). Часто оказывается так, что на высоких местах вода для индивидуального пользования недоступна. Тогда уточните наличие общественной скважины с достаточной глубиной, иначе вы рискуете оказаться с дефицитом воды.
Если же садоводство или дачный кооператив недавнего освоения, то свет, газ и другие полезности могут быть не всегда. Как правило, они уже запроектированы. Но если при покупке вам говорят, что «газ и свет имеются по границе участка», то этот вопрос стоит дополнительно уточнить, так как подключение иногда стоит дороже, чем сам участок!
Земельные участки под ИЖС с хорошим месторасположением, проведенными электросетями, водо- и газоснабжением, а также с построенными дорогами предлагает компания «Удачная земля ».
Что касается электроснабжения, то сразу узнайте насчет возможности подключения трехфазной сети, особенно в том случае, если вы хотели бы в доме подключить электронагреватели, стиральную машину и так далее. Неплохо заранее выяснить также, не бывает ли в этом поселке частых отключений, а также существенных падений напряжения? Если напряжение нестабильное или низкое, то не вся ваша техника, особенно современная, сможет нормально работать.
Правило 3
Если вы хотите серьезно заниматься садоводством – то обязательно проверьте качество почвы и высоту грунтовых вод (бывают ли весенние подтопления?). Стоит ли весной вода на участке, и если стоит — то насколько высоко и как долго? В этом случае обратите внимание на более высокие участки (если есть выбор!).
Для того, чтобы определить, какая почва на участке — песок, торф, глина – тут придется, если нет поблизости «открытой» земли, выкопать небольшую яму. Если это целина (неразработанная земля), то надо по сторонам,что растет. Как правило, степень плодородности почвы можно определить по растениям, растущим на участке. Например, если есть крапива, то участок плодородный. А вот если осока – то ничего путного, скорее всего, у вас на участке не вырастет, или потребуются значительные вложения и дополнительные работы.
Заросли ольхи, ивы, осоки, тростника и так далее говорят о том, что участок переувлажнен. В этом случае вам может потребоваться его осушение или подъем уровня — а это требует немалых вложений и времени! Бывшие торфяники — не самый лучший вариант, лучше поищите что-то посуше, да и почвы там очень кислые. Зато бывшие поля – уже неплохой вариант!
Если поблизости от понравившегося вам участка есть уже освоенные сады, то посмотрите, что Если есть много плодовых деревьев – то, вероятнее всего, место для садоводства неплохое. Для плодовых и декоративных деревьев в целом лучше выбирать более высокие места. Если довольно высоко стоят грунтовые воды либо весной разливается река - то плодовым деревьям будет не очень хорошо, зато вполне нормально — огороду.
Если вы хотите всерьез заниматься садоводством или огородничеством, то скорее всего, шести соток вам будет маловато. Если вокруг уже есть соседи, то и к ним надо присмотреться внимательнее. Не зря же говорят, что «покупая участок, покупаешь и соседей вместе с ним».
Подумайте, подходит ли вам садоводческое товарищество (СНТ) - там часто имеются дополнительные ограничения в плане освоения участков. Если это вам это не подходит, то лучше покупать участок в деревне или в дачном кооперативе.
Про документацию на землю говорить не будем — каждому ясно, что тут надо все не раз перепроверить и не доверять туманным обещаниям и подозрительным вариантам.
Если участок находится в дачном кооператив, то выясните, живут ли там люди зимой или хотя бы есть сторож. Это вопрос безопасности в плане краж. С этой точки зрения, наверное, спокойнее жить в деревне. В плане состояния дорог в деревне обычно дело также обстоит лучше, поскольку люди живут постоянно и хоть как-то дороги чистятся. Кстати, для постоянного проживания и для дачи, куда вы хотите регулярно ездить зимой, также выбирайте место, где в это время чистят дороги. Кроме того, как правило, воду в СНТ зимой перекрывают…
Подумайте, собираетесь ли вы жить на участке зимой? В этом случае требования будут другие. Добавится еще наличие аптеки, магазинов — например, магазина стиральных машин — и так далее, причем желательно, не очень далеко. Наличие медпункта, какого-нибудь банкомата для будущего постоянного проживания тоже очень желательно.
Что есть рядом?
Кому-то важно, чтобы местность вокруг была живописная, а кто-то практически за калитку не выходит, и тогда это неважно. Например, для кого-то нужно, чтобы рядом была «хоть какая-то цивилизация» — возможности для развлечения и места для прогулок.
Важно ли вам соседство водоема, где можно купаться?
Если или речкой – это преимущество, но лучше, если и то, и другое не расположено вплотную к вашему забору. Река может быть чревата не только подтоплением, но и мелкими животными, а лес, к сожалению, еще и повышенным количеством насекомых (комаров и клещей).
Если СНТ окружено лесом со всех сторон? Надо внимательно присмотреться к расположению конкретного места, которое вам понравилось, потому что возможен, например, такой вариант: участки у леса с восточной стороны не имеют утреннего солнца чуть не до полудня, а прижатые к северной стене леса — попадают в тень за пару часов до заката. А участок в углу, где лес с двух сторон, будет иметь оба «минуса» сразу.
Правило 5
Постарайтесь немного поездить по окрестностям , чтобы осмотреться, и поспрашивать людей, что рядом с участками расположено, чтобы избежать соседства, например, мусорного полигона либо другого не очень «приятного» производства. Аэропорт рядом — тоже недостаток! Близкое загруженное или даже далекое (за 1-2 км) шоссе, не закрытое лесом или рельефом – постоянный источник шума, особенно ночью.
Попробуйте также разузнать про перспективное развитие данногорайона… Это можно выяснить у местных властей или поискать информацию в Интернете… А то живешь, наслаждаешься речкой и лесом, а потом вдруг раз! — получите в двух шагах мусорный полигон (официальное название – «сортировочный комплекс») или новую дорогу…..
Или местные власти вдруг объявляют районной зоной отдыха ближайшее озеро!
Правило 6: н екоторые плюсы, которые могут превратиться в минусы…
И даже если поначалу все у вас с участком складывается удачно, к сожалению, возможен вариант, когда ситуация вдруг через несколько лет изменяется к худшему (неприятные сюрпризы). Поэтому смотрите внимательно не только на то, что есть сегодня, но и на то, что может быстро поменяться.
Обязательно поговорите со старожилами – они могут вам сообщить некоторые «местные» обстоятельства или подробности, которые вы сами не сможете узнать или просто не заметите.
И вот тут-то встает вопрос, как правильно выбрать участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Как оказалось, вопрос этот не из легких.
Для начала вам предстоит выбрать место вашего будущего дома. Так как предпочтения у всех разные, то здесь трудно дать конкретные рекомендации. Кому-то важно, чтобы участок находился рядом с водоемом, кто-то любит жить рядом с лесом, а кого-то, возможно, заинтересует участок около трассы…
Для постоянного места жительства лучше выбирать местность, рядом с которой есть вся необходимая для жизни инфраструктура: магазины, поликлиника, аптека, если у вас есть дети, то школа. Для того чтобы выбрать «правильный» участок под ИЖС, можно посетить форумы жителей ближайших населенных пунктов. Там можно найти много интересной информации о районе, экологии, а при необходимости задать интересующий вас вопрос.
В первую очередь надо понять, что в себя включает стоимость участка. Как правило, в цену редко включается стоимость подведения коммуникаций. Более того, даже если в объявлении указано, что рядом находится, например, газовая труба, это вовсе не означает, что и у вас будет газ. Перед покупкой участка необходимо убедиться, что мощностей для газификации (электрификации) вашего участка достаточно.
Если вы покупаете дом для постоянного места жительства, то очень важно, чтобы была возможность подключить и свет, и газ, и канализацию, и воду. Но если надо делать выбор, то можно остановиться на том участке, где есть свет и газ, так как автономную канализацию вполне можно сделать на участке. Воду тоже можно добыть самостоятельно — двумя способами: с помощью сооружения колодца или бурения скважины.
Как выбрать участок под индивидуальное жилищное строительство и не остаться «у разбитого корыта»? Покупайте участок либо непосредственно у собственника, проверив все необходимые документы, либо в агентстве недвижимости, имеющем хорошую репутацию. Но и в том, и в другом случае перепроверяйте всю полученную об объекте информацию и внимательно просматривайте документы.
Не далее как вчера я поняла, что подвох может подстеречь вас даже там, где вовсе его не ожидаете. Присмотрели мы участок, проверили документы, навели справки о продавце, вплоть до места его работы и уплаченных налогах. Все оказалось чисто, и мы внесли аванс. И что-то захотелось нам на публичной кадастровой карте посмотреть, как выглядит «наш» участок.
При внесении кадастрового номера открылась карта местности, но участок был обозначен на том месте, где на сегодняшний день уже стоит дом соседей. Подумали, что ошибка на карте, но на всякий случай вызвали специалистов, которые, сверяясь со спутником по координатам, взятым из реестра, на местности ставят колышки (то есть проводят межевание). Удивлению нашему не было предела, когда так оно и оказалось. На том участке, который мы уже считали своим, возвышался чужой дом. Продавец был в шоке, риэлторы тоже… Наша первая мысль — чуть не купили «кота в мешке»…
Все направились в местную службу регистрации, кадастра и картографии. И вот там оказалось, что человеческий фактор никто не отменял. У соседей и у продавца были на руках документы с разными кадастровыми номерами и адресами участков. Но вот спутниковые координаты у обоих участков были проставлены одинаковые!
Хорошо, что посмотрели, как выглядит участок на публичной кадастровой карте, иначе бы так и купили его с неправильными документами, а потом бы доказывали в суде, что являемся добросовестными приобретателями недвижимости. Будьте, пожалуйста, внимательнее.
Кстати, на том же сайте Службы государственной регистрации, кадастра и картографии можно посмотреть информацию о любом участке РФ. Забиваете кадастровый номер, указанный в свидетельстве о праве собственности на землю, и сверяете данные, написанные на бумажном носителе с данными, находящимися в реестре. Затем ищете участок на публичной кадастровой карте (там же, в Интернете). Смотрите, совпадает ли расположение участка на плане с местоположением в натуре, сверяете данные продавца с информацией о собственнике — и покупаете «чистый» участок.
И последний совет: помните, что не всякий участок земли подойдет для строительства загородного дома. Лучший выбор — земли населенных пунктов (поселений) с правом разрешенного использования под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) или ЛПХ (личное подсобное хозяйство).
Первый, можно сказать основополагающий этап, с которого начинается – выбор участка . Конечно, можно полностью положиться на риэлторов, но где гарантия, что их предложения будут соответствовать вашим требованиям? Ведь от правильности выбора зависит:
- Сколько денег придется вложить в строительство и благоустройство участка.
- Реализация архитектурных решений будущего дома.
- Возможность оспаривания права собственности и многое другое.
Поэтому каждый, кто собирается обзавестись своим домом, должен знать все нюансы выбора земельного участка под строительство.
Критерии выбора участка под строительство дома
С чего начать? Определяясь с тем или иным участком, следует обратить внимание на следующее его характеристики:
- Экология. Хорошо, если рядом с участком не будет магистралей, свалок, промышленных объектов.
Помимо перечисленного, необходимо учитывать: инфраструктуру (наличие, качество дорог, больниц, школ, магазинов и т.д.), доступ к интернету, телевидению, если есть необходимость, то и телефонной линии («домашний телефон»).
Коммуникации
На что следует обратить внимание:
Отдельного внимания заслуживает газоснабжение. Это самый дешевый энергоресурс, поэтому если рядом проходит магистраль, есть возможность подключения (пусть даже с учетом дополнительных финансовых затрат), то это большой плюс.
Юридические аспекты
Перед покупкой участка важно внимательно изучить все правоустанавливающие на него документы. Необходимо убедиться в отсутствии:
- Наложенного ареста, например за долги перед банком.
- Залога – часто земельные участки используются в качестве обеспечения кредитных операций.
- Задолженностей перед фискальными или иными контролирующими органами.
- Сервитута – ограниченного права пользования. Ярким примером может послужить право проезда, прохода через земельный участок.
Дополнительно рекомендуется выяснить вопрос прохождения межевания. Эта процедура определяет границы участка с документальным фиксированием результатов, что является обязательным согласно 261 статье ГК. Если данный документ отсутствует, необходимо обратиться в землеустроительную организацию (лицензированную) для проведения межевания. Процедуру лучше проводить за счет продавца.
Залог, арест, сервитут, задолженности, не четко определенные границы – все это может стать причиной отказа в регистрации или, что намного хуже, оспаривания права собственности в суде.
ИЖС, СНТ, ДНП, ЛПХ – что выбрать?
Для человека впервые столкнувшегося с выбором участка все перечисленное просто набор букв. На самом деле – это виды участков, классифицированных по цели использования земли. Достаточно расшифровать аббревиатуры и все становится понятным:
- ИЖС – не что иное, как индивидуальное жилищное строительство.
- СНТ – садовое некоммерческое товарищество.
- Под ДНП скрывается – дачное некоммерческое партнерство.
- ЛПХ – для личного подсобного хозяйства.
Каждый из представленных типов участков иметь свои особенности, плюсы и минусы. Поэтом следует более подробно разобраться в этом вопросе.
ИЖС
Из расшифровки понятно, что это самый подходящий для строительства дома земельный участок. К его преимуществам можно отнести:
- Наличие юридического или как говорят «милицейского» адреса. Это огромный плюс, так как предоставляется возможность беспрепятственной прописки.
- Оформление налогового вычета.
- Муниципальные власти обеспечивают такие участки набором инфраструктуры: транспорт, медицина (больницы, аптеки, поликлиники), образование, дороги (причем их должны чистить зимой), магазины и т.д.
Но есть и некоторые минусы ИЖС, в частности к ним относятся: более высокая стоимость земли, необходимость согласования проекта дома (архитектурных «излишеств» могут не позволить), ограничение размеров участка.
СНТ, ДНП
Эти две категории имеют трудноуловимые различия. По законодательству они предназначены для строительства дач и устройства садов. Однако именно ДНП и СНТ сегодня часто используют для возведения коттеджей, ведь их стоимость привлекает. Главными минусами являются:
- Сложность оформления прописки.
- Проблемы с коммуникациями. Гораздо сложнее провести воду, газ, электроснабжение. Безусловно, электричество присутствует, но увеличить мощность до требуемой, достаточно сложная задача.
Для оформления постоянной регистрации в доме потребуется провести его экспертизу, на предмет соответствия действующим нормам жилищного права, после чего обратиться в суд. На основании положительного судебного решения можно прописываться. Такие факты не единичны и в последнее время носят массовый характер.
ЛПХ
Если земля располагается за пределами города, то для строительства дома она непригодна. Однако приусадебные участки в черте населенного пункта, мало чем отличаются от ИЖС. На этой земле можно возводить строения соответствующие градостроительным регламентам/нормам и регистрировать их на общих основаниях.
Регистрация участка
Прохождение процедуры регистрации является обязательной, только после этого выдается свидетельство права собственности на землю. Сам процесс достаточно прозрачный. В местное отделение ФС Госрегистрации необходимо представить следующие документы:
В течение месяца проводится правовая экспертиза документов, их соответствие реальным характеристикам участка, после чего заносится запись в реестр и выдается Свидетельство.
Для справки. Участок можно оформить как собственность: единоличную, долевую (распределение долей между владельцами) или совместную (в этом случае доли не определяются).
Как мы успели убедиться, выбор земельного участка дело непростое. Не следует торопиться с его покупкой, лучше все проверить и убедиться в правильности своего решения.
Выбор участка – дело не менее важное, чем выбор проекта дома, и к нему нужно отнестись серьезно, чтобы потом не возникли неожиданные трудности при строительстве или неприятные сюрпризы при эксплуатации дома.
Для начала рассмотрим основные факторы, которые необходимо учитывать при выборе участка:
- во-первых, нужно узнать, нет ли поблизости каких-либо заводов, источников загрязнения или радиации, высоковольтных линий и других вредных для здоровья факторов;
- во-вторых, желательно иметь в непосредственной близости природный водоем или лес (лучше все вместе);
- в-третьих, на участок должны быть подведены основные коммуникации – электричество, газ, вода, или должна быть хотя бы возможность их подведения. Для этого нужно наличие электрического столба в радиусе не более 300 м, водопровода в радиусе 200 м и ГРП в радиусе 100 м. Многие жители частных домов предпочитают брать воду не из центрального водопровода, а из колодцев или скважин, что тоже нужно учитывать;
- в-четвертых, участок лучше выбирать не в отдаленном от людей месте, а все же поближе к цивилизации с развитой инфраструктурой, где есть магазины, больницы, школы и т.д. Не лишним будет познакомиться с соседями и узнать про их род деятельности, который может доставить Вам неприятности;
- в-пятых, стоит обратить внимание на климатические и топографические условия: рельеф, тип грунта, уровень грунтовых вод, направление ветра и т.д.;
- в-шестых, определитесь, хотите ли Вы застраивать участок с нуля, или Вам подойдет и частично застроенная территория, например, с незавершенным строительством.
При планировке участка обратите внимание на привязку к частям света. Обычно дома располагаются на участке так, чтобы окна спален были направлены на юго-восток или юго-запад. При этом солнце будет освещать помещения практически всегда, делая их уютнее и теплее. Нежелательно выводить окна жилых комнат на север, северо-запад или северо-восток – в этих случаях комнаты будут темными и холодными. Здесь лучше обустроить балкон или веранду, чтобы в жаркую погоду можно было насладиться прохладой в тени.
Ориентироваться по частям света нужно и при планировке участка, и при разбивке клумб, сада, огорода. С северной стороны лучше посадить деревья с большой кроной, которые защитят участок от холода, но при этом не будут загораживать солнца. В тени обычно разбивают зону отдыха с беседками, лавочками, садовыми качелями и т.д. На солнечной стороне можно высадить цветы.
Для защиты от ветра лучше выбирать участки с небольшими склонами в сторону юга или юго-запада. Дом, находясь в такой низине, будет защищен от холода и хорошо освещен солнцем, что способствует садоводству и огородничеству.
Что касается формы, лучше подбирать участок прямоугольной или квадратной формы с максимально ровным рельефом. На таком участке не возникнет проблем с планировкой, не нужно будет искусственно выравнивать дорожки для транспорта и учитывать неровности поверхности при расположении построек. Но и сложный рельеф имеет свои плюсы – смотрится он намного красивее, особенно если грамотно подойти к его оформлению. Правда, здесь придется смириться с трудностями при строительстве. Дома, расположенные на холмах, должны иметь дополнительные опоры в виде подпорных стен, для более удобного перемещения по участку нужно будет позаботиться о ступенях, обустроить многоуровневые террасы, а это дополнительные и немалые затраты.
Размер участка
Размер участка не обязательно должен быть большим. Здесь принцип «Чем больше, тем лучше» не действует, ведь потом придется всю эту территорию приводить в надлежащий вид, ухаживать за ней круглый год. Лучше заранее отметить для себя, что Вы хотите видеть на участке, кроме собственно дома, и уже исходя из этого подсчитать необходимую площадь. Для примера, на 10 сотках вполне реально разместить дом (порядка 150 м2), гараж (25 м2), баню (20 м2), беседку или летнюю кухню (20 м2), санузел и душ (3 м2), клумбы (20 м2), грядки под огород или сад (150 м2), небольшой декоративный фонтан (5 м2), бассейн (25 м2), дорожки (200 м2), ограждение территории (100 м2), свободную территорию (280 м2). Если Ваши запросы скромней, вполне можно ограничиться и меньшей площадью, но лучше покупать участок с небольшим запасом для возможности дальнейшего расширения.
Сколько времени занимает обустройство участка?
Длительность строительства зависит от Ваших материальных возможностей, а также от того, кто будет строить. Если нанимать бригаду строителей и строить «под ключ», процесс займет не менее 5 лет, даже если с финансами не возникнет проблем, а это бывает редко, поскольку в начале мало кто представляет что и сколько стоит. Строительство можно ускорить, если на участке для начала построить дом (около двух лет), а потом уже, въехав в него, обустраивать территорию участка, строить вспомогательные постройки, разбивать клумбы, засаживать огород и т.д.
Как найти идеальный участок для строительства. Здесь все зависит от Ваших предпочтений. Для начала определитесь с районом, где бы Вы хотели иметь дом; далеко или близко от города, транспортных развязок и т.д. Когда «ореол обитания» выбран, узнайте более подробно о нем: какой там тип грунта, можно ли выкопать колодец и другие важные для Вас детали. Чтобы поиск участка был более результативным, можно обратиться в фирмы, занимающиеся продажей недвижимости, в строительные или проектные организации, почитать объявления в Интернете или в газетах, разузнать среди знакомых.
Также лучше заранее ознакомиться с возможными недостатками, которые могут иметь те или иные участки. Основное внимание нужно обратить на тип грунта – от него напрямую зависит сложность и стоимость строительства дома, а также возможность выращивать на участке овощи или фрукты. При влажных грунтах с высоким уровнем залегания грунтовых вод земля будет промерзать зимой, территория будет заболоченной. При глубине грунтовых вод менее 1 м можно сразу забыть о строительстве подвалов или цокольных этажей, здесь будут бессильны слои гидроизоляции. Подземные сооружения можно сделать только при устройстве дренажной системы или установке кисона, что стоит немалых денег и требует значительных усилий. В качестве фундамента на заболоченной местности используются сваи или же производится частичная замена грунта под фундаментом. Обычно для того, чтобы выбрать , достаточно посмотреть, какой он у соседей.
Некоторые участки продаются с постройками под снос или с недостроенным домом. В первом случае нужно выяснить, нет ли задолженностей, а если есть, в каком объеме. Недостроенный дом брать опасно, поскольку неизвестно, кто и как его строил, а также сколько времени он простоял. Для его оценки лучше пользоваться услугами специалиста, который сможет оценить состояние стен, фундамента и других уже готовых конструкций. Возможно, такой дом легче будет разобрать, чем достроить.
Обязательно выясните, какое целевое использование участка. Если участок дачный, при оформлении дома и прописке могут возникнуть сложности, даже если участок приватизирован. Кроме того, при расширении трасс или строительстве микрорайона на этой земле, вместо Вашего участка Вам опять-таки предложат только дачный. Целевое назначение участка должно быть «под частное строительство», чтобы избежать проблем и лишней бумажной волокиты.
При разработке проекта дома в проектной организации можете попросить специалистов подобрать участок, соответствующий Вашим требованиям. В таких организациях есть специальные справочники с данными о составе грунта в регионе, уровне грунтовых вод, климатических особенностях и т.д.
Подведем итог. Для строительства частного дома вполне достаточно 10 соток земли. Участок должен находится ближе к лесу, природным водоемам и подальше от объектов, загрязняющих окружающую среду; в радиусе досягаемости должны быть основные инженерные сети (газ, электричество, вода), а также налаженная инфраструктура. Грунт на участке должен быть сухим, грунтовые воды залегать глубоко. Форму участка лучше выбирать квадратную или прямоугольную, рельеф ровный. Окна жилых комнат лучше вывести на юго-восток или юго-запад.
Любой здравомыслящий гражданин России имеет моральное право задать вопрос: какие проблемы могут быть с участком для строительства дома? Вокруг земли свободной – необозримые пространства! Налицо логичная схема: государство на собственные средства готовит участки с подведенными коммуникациями. Затем наделы продаются на открытом аукционе. Стопроцентное соблюдение закона, риэлторы участия не принимают. Страна получает доход. Жители этой страны получают качественные и недорогие земельные наделы. Населенные пункты получают гармоничные и красивые поселки.
Однако такому не бывать! Потому что кто-то должен заработать на переводе земель из сельхозугодий, а кто-то должен эти земли продать. Ну, а нам с Вами придется крутиться да изворачиваться, чтобы выбрать участок под ИЖС (индивидуальное жилищное строительство) недорого и без проблем. Давайте вместе подумаем, как это сделать.
Инфраструктура – определенные характеристики
Совершенно очевидно: если надел земли, даже самый распрекрасный, находится не там, где нужно, значит, рассматривать такой вариант мы не будем вовсе. Не думаю, что кого-то устроит наличие рядом высоковольтной линии электропередачи, свалка, вредное производство или постоянно загруженная автомагистраль.
Кроме того, мы должны совершенно отчетливо себе представлять: район расположения будущего жилья находится на приемлемом расстоянии до школы, дороги и т. п. Качество и загруженность транспортной магистрали необходимо оценить со всей серьезностью, ведь кататься придется каждый день. Любой автомобиль может неожиданно отказать, а, значит, необходим запасной вариант: второй автомобиль в семье; наличие общественного транспорта или гарантированная помощь соседа. Место под застройку может быть не только в коттеджном поселке, но и в черте города, но тогда готовьтесь к уклонам и отсутствию твердого покрытия. Тогда необходим полноприводный автомобиль.
Месторасположение магазинов, аптеки, фитнесцентра Вас устраивает? Обязательно познакомьтесь с соседями, расспросите про криминогенную обстановку да и соседей оцените. Узнайте, как быстро приезжает «Скорая» и проверьте работу мобильного телефона. Все в порядке? Значит, на участок для строительства будущего коттеджа в рассмотренном загородном поселке Вы согласны!
Как искать участок: практический опыт
Стандартный совет: используйте любые законные способы поиска земельного надела. Конечно, надо искать объявления в Интернете, обращаться к риэлторам, опрашивать местных жителей, друзей, знакомых. Приведу два примера из личного опыта. Первый участок я нашел через агентство недвижимости. Так получилось, что риэлтор опубликовал объявление о продаже буквально час назад. Меня все устраивало, но цена показалось завышенной. В результате я нашел способ выйти напрямую на владельцев подворья. Владельцев оказалось двое, и они конфликтовали между собой. В итоге я не достиг своей цели.
Выводы.
1. Объявления о продаже места под застройку надо просматривать ежедневно. В таком случае вероятность оказаться первым и приобрести интересный вариант довольно высока.
2. Не следует пытаться обойти риэлторов. В любом случае, надежность сделки они повышают.
Моему разочарованию не было предела, и вера в то, что я смогу еще раз найти такой же удобный вариант, почти угасла. В результате я стал методично и угрюмо «утюжить» на автомобиле всю округу подряд, где существовала вероятность найти устраивающий меня надел земли. В итоге был обнаружен заброшенный двор, который, на первый взгляд, был ни на что не пригоден. На территории участка размещался металлический гараж, владелец которого в нетрезвом состоянии тщетно пытался открыть замок. Моя помощь в отпирании замка была вознаграждена номером телефона хозяина домовладения.
Мы нашли участок для строительства дома Старенький домовладелец уже в течение нескольких лет совершал героический подвиг в подготовке документов для продажи. Моя помощь дедушке в оформлении документов поставила меня первым в очередь претендентов, чем я и воспользовался.
Рассказанная история не для красного словца, а для подтверждения старой истины: кто ищет, тот всегда найдет. От души желаю Вам удачи! Подобрать подходящий участок под застройку дома своими руками – чрезвычайно важная и большая часть успеха создания лучшего в мире жилья.
Оценка параметров участка под застройку
Мы уже рассмотрели вопрос расположения будущего домовладения и окружающей инфраструктуры. Доступность инженерных коммуникаций обсудим чуть позже. В данный момент предмет нашего внимания – именно сам надел земли. Когда мы его выбираем первое, что следует оценить, - площадь участка.
Зачастую упоминается правило, согласно которого площадь участка под застройку должна быть в 10 раз больше площади дома. Лично мне не удалось обнаружить сколько-нибудь логичных доказательств такого совета. Практические примеры говорят совсем о другом. Всем известно, что жители таунхаусов имеют земельный участок меньше площади самого дома. Коль скоро владельцев названного жилья такая ситуация устраивает, значит, это хорошо и правильно.
Просторный участок площадью 500м2 Нашей семье удалось построить дом площадью 200м2 на участке размером 500м2. Как видно на фото, участок кажется достаточно просторным и имеет газон 100м2, где любят порезвиться дети. Наши друзья построили загородный дом в коттеджном поселке площадью 150м2 на участке 600м2. На участке есть и гараж, и погреб, и баня, и беседка, и бассейн. Ни одна из стен строений не совпадает с линией забора. В результате есть места во дворе, где двоим людям трудно разминуться. Разумеется, при таких планах по застройке участок надо иметь побольше.
Иными словами, площадь участка определяется не какими-то нормами, а Вашими потребностями.
Это означает, что на момент приобретения земли Вы должны иметь сформированные пожелания по перечню и площади построек во дворе. Очень важно при решении такого вопроса хорошо себе представлять, сколько времени и сил Вы готовы уделять домовладению и что хотите от него получить. К сожалению, многие и многие в горячем желании иметь все и вся переоценивают свои силы и становятся вечными добровольными и преданными рабами домашнего хозяйства. 
Нестандартная форма участка
Форма участка, конечно, имеет значение. Проще обустроить надел земли квадратной формы. На рисунке Вы видите наш участок, форму которого совсем трудно определить. Тем не менее удалось найти вполне приемлемое и удобное размещение построек на территории. Не всем нравится угловой участок: протяженность наружного забора в два раза больше, здание просматривается с двух сторон. Есть и противоположная оценка: а почему бы не показать красивый дом с разных сторон? Некоторые окна можно просто закрыть занавеской, если в них легко заглянуть прохожим. Еще одно обстоятельство: на улицах частных застроек нередко мы видим перед дворами бочки для сжигания мусора, запасы стройматериалов, свалки сухих деревьев, застывшие навсегда автомобили, закопанные в землю колеса… Так вот, в случае углового участка все эти «прелести» остаются несколько в стороне и сзади.
Состав грунтов также имеет немаловажное значение. Характер грунтов в значительной степени влияет на сложность выполнения фундамента будущего домовладения. Не следует забывать, что стоимость земли будет также зависеть от уровня грунтовых вод и расположения участка (на холме, в низине, на склоне). Неплохой вариант – обсудить конструкцию фундамента с хозяевами построенных рядом домов. Если такой возможности нет, лучше пригласить специалиста для оценки ситуации. В 2008 году за такие исследования в Подмосковье просили 40-70 тысяч рублей. При строительстве собственного дома мы поступили по-другому: фундамент был рассчитан, исходя из предположения наихудшего состава грунта. Просто и недорого!
Уровень грунтовых вод напрямую влияет на конструкцию здания. При глубине залегания 1м строить цокольный этаж или погреб смысла не имеет. Растения в таких условиях также могут вымерзать. Качество грунта на поверхности – отдельная тема. В случае непригодности для произрастания культурных растений его придется заменить или просто добавить.
Растёт камыш - вода рядом Расположение будущего дома в коттеджном поселке рядом с лесным массивом несет в себе как преимущества, так и недостатки. Безусловно, лес обеспечит чистый воздух и защитит Вас от сильных ветров. Наши друзья живут на окраине Минска, так что им удается даже собирать грибы и ягоды недалеко от собственного двора. Есть и недостатки. Так, насекомые не дают покоя и людям, и деревянным постройкам. Лесные зверьки также норовят что-нибудь стащить или испортить. Высокие деревья рядом с забором отнимают свет у плодовых культур.
Водоем рядом с частным домовладением порадует рыбаков. Большинству из нас нравится наблюдать водные просторы. Река или озеро помогут с поливом растительности во дворе. Теперь о минусах: опять насекомые; отрицательное влияние влажности на постройки; возможно, потребуется серьезная дренажная система. Кроме того, водоем – источник повышенной опасности для детей, а, значит, и волнений для родителей.
Участок, расположенный на равнине, безусловно, удобен. В этом случае не возникает никаких проблем с размещением основного здания и хозяйственных построек. Удобно поливать растения, так как вода стекать не будет. Если же местность излишне открытая, придется защищаться от ветров заборами и большим количеством деревьев.
Домовладение в низине также имеет свои плюсы и минусы. В такой ситуации легче защищаться от ветров, проще обеспечить достаточную влажность для растений. Не возникает проблем с низким давлением воды в центральном водоводе. Могут быть и недостатки: излишняя влажность почвы; недостаточная освещенность территории подворья; излишняя влажность воздуха, что будет приводить к порче деревянных построек.
Расположение дома на склоне холма – особый случай, которому мы посвятим отдельную статью. Сейчас же лишь коротко перечислим возможные преимущества и недостатки размещения здания на склоне. Среди плюсов могут быть следующие факты: красивый вид на окружающий ландшафт; хорошая освещенность территории вокруг дома; возможность украсить участок самыми различными ландшафтными изысками. При этом возможны проблемы с водоснабжением и устройством скважины, сложности с поливом, более высокие затраты на обустройство фундаментов построек, заборов и уже упомянутых ландшафтных украшений.
Улица с уклоном Завершая изложение обозначенных выше вопросов, хотелось бы сделать следующее весьма важное замечание: трудно, а, может быть, и невозможно подобрать идеальный участок для строительства дома своими руками, если Вы не имеете полной определенности в своих желаниях. Правильно, если Вы четко определили заранее перечень и площадь всех построек. Не надо приобретать участок под застройку, пока не выполнен эскизный проект участка с постройками. Этот вопрос мы специально рассмотрим в отдельной статье на конкретном примере.
К сожалению, большинство застройщиков пытаются себя вести как профессиональные скульпторы: лепят одно за другим. В результате мы получаем вовсе не произведение искусства. Посмотрите вокруг: совсем немного частных дворов обустроено красиво и функционально. Интересная информация о выборе участка в нижеследующем видеоролике.
Коммуникации: без них участок не нужен
Электроснабжение
Очевидно, что электроснабжение будущего частного дома должно Вас интересовать в первую очередь. Хорошо, если до ближайшего столба линии электропередач не более 200-300м. Однако это не все! Качество электроэнергии может быть низким, а местная администрация может выставить лимит по электроэнергии не более 8кВт. Лучше, если недалеко имеется электрическая подстанция. Тогда можно «бросить» три фазы за свои деньги. Если при этом местные власти выделят 30кВт, тогда можно отапливать дом электроэнергией.
При возведении построек своими руками, безусловно, также требуется электроэнергия. К стати далеко не всегда соседи готовы пойти Вам на встречу. Чтобы получить определенное представление о подключении электроэнергии, приведу в качестве примера собственный опыт.
Мы купили участок с маленькой «избушкой». У энергетиков числился долг в 5 тысяч рублей, которые я оплатил и получил электроэнергию на время строительства. Переоформление подключения электроэнергии к новому зданию заняло больше года, но никаких «бонусов» от меня никто не дождался. В результате выделили 8кВт с напряжением до 165Вт в критические моменты. В доме имеется сауна мощностью 4,5кВт, электропечь 2кВт, душевая кабина 2,5кВт, три сплит системы и прочие современные атрибуты. В итоге, за 4 года эксплуатации входной «автомат» выбило 2 раза, что нас вполне устраивает. В отдельной статье я приведу схему электроснабжения дома, построенного своими руками.
Электроподстанция рядом Водоснабжение
Наличие коллективного водопровода – наилучший вариант. Хорошо, если до трубы не более 150-200м. Подключиться к водопроводу просто так не получится. Например, нас администрация обязала собрать десяток подписей местных жителей, не возражающих против врезки в водопровод. К счастью, подписи были собраны без каких-либо условий. В другом случае, мой знакомый получил такое согласие, пообещав отсыпать асфальтовой крошкой значительную часть улицы.
Работу по прокладке водовода должна вести лицензированная организация, которая потребует, соответственно, солидную оплату. Знакомый бульдозерист сделает ту же работу в разы дешевле, но дело может закончиться штрафом.
Альтернативный вариант – артезианская скважина или колодец + автоматическая насосная станция. Станция должна устанавливаться в специальном колодце, где ее не «достанет» мороз. Автоматическая станция стоит денег и ее надо обслуживать. Бывает и такая неприятность: качество воды у вас и в соседнем дворе может заметно отличаться…
Накопительная ёмкость для воды Газоснабжение
Наша страна поставляет газ в Европу и планирует продавать Китаю, но подвести газ к домовладению, построенному своими руками, непросто и недешево, а зачастую – нереально. Неплохо, если до газовода не более 50-100м. Диаметр газовода должен обеспечивать дополнительную нагрузку при подключении Вашего домовладения. Кроме того, необходимо договориться со всеми соседями, по территории участков которых будет проходить и подключаться Ваш газовод.
Задача усложняется, если газопровод частный. Владелец газопровода неминуемо попытается получить от Вас максимальную плату за присоединение. В результате переговоры могут оказаться сложнее, чем с Японией о 4-х островах.
В нашем примере держатель документов коллективного газопровода пожелал получить от нас сумму, составляющую 25% стоимости всей системы. В итоге, удалось договориться с другими соседями, которые взяли с нас в 10 раз меньше.
Газораспределительная станция Канализация
Все замечательно, если рядом проходят коммунальные канализационные каналы. Разумеется, вопросы прокладки и подключения к общим системам решаются с местными коммунальщиками. При расстоянии до канала порядка 200м Вас могут обязать устроить несколько канализационных колодцев, за что платить совсем не хочется. При переходе через дорогу с твердым покрытием также придется раскошелиться.
Известен случай, когда хозяин далеко расположенного участка проложил трубу нелегально и без всяких колодцев. Через некоторое время другой житель улицы получил проект прокладки канализации в соответствии с нормами. Его участок расположен неподалеку от канала и дополнительных колодцев не потребовалось. В итоге, второй участник событий просто врезался в незаконно проложенную трубу. Такое в реальной жизни бывает. Рассматривая водоснабжение, мы уже говорили: земляные работы за пределами Вашего участка должна вести лицензированная организация.
Возможен вариант собственной канализационной системы. В случае использования очистной системы с полями фильтрации необходимо предусмотреть соответствующую площадь на участке домовладения. Не всякий грунт допускает такой вариант. Органы технонадзора могут совсем все запретить, если рядом находится водоем.
Заканчивая изложение вопросов обеспечения внешних инженерных коммуникаций для участка под застройку, хочу подтолкнуть Вас к следующему выводу: не надо жалеть ни времени, ни сил на полное прояснение того, как все возможные препятствия будут преодолены.
Коммунальная канализация рядом Правовые аспекты приобретения земельного участка
Коль скоро непростая работа по выбору участка для ИЖС, практически, завершена, следует приступить к завершающему этапу - оформлению сделки. Однозначно надо обращаться в агентство по недвижимости: экономия здесь неуместна. Участок может быть предметом правового спора: целевое использование надела земли может быть ограничено, предыдущие хозяева могли оставить долги, состояние документации может быть самым разным.
Идеально, когда в документах указано - «под частное строительство». К примеру, на дачном участке не всегда можно построить дом и зарегистрироваться.
Следует обратить внимание, что местные власти устанавливают определенные ограничения на размещение и параметры построек, которые могут Вас разочаровать. В нашем конкретном примере пришлось приобрести домовладение с арендованной землей. Перевод земли из аренды в собственность отнял немало времени. Затем, как уже упоминалось, был оплачен долг за электроэнергию в размере 5 тысяч рублей. В дополнение пришлось через суд выписывать человека, который отсутствовал в приобретенном домовладении более 20 лет.
Как видите, все препятствия преодолимы, если цель понятна и желанна. От души желаю Вам успехов в поиске для своей семьи самого замечательного в мире собственного островка земли! Можно ещё раз обдумать рассказанное выше просматривая видеоролик.