Недвижимость (недвижимая вещь, недвижимое имущество) - это участок территории с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водой и другими минеральными и растительными ресурсами, а также зданиями и сооружениями).
Согласно статье 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимости относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, т.е. объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения.
К недвижимости относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимости может быть отнесено и другое имущество (квартира, предприятие и т.д.).
Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.
Из приведенной статьи ГК РФ следует, что основным признаком, отличающим движимое имущество от недвижимого, является обязательная регистрация последнего.
Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым. Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь.
Недвижимость является финансовым активом, операции с которым осуществляются на рынке недвижимости, т.е. на одном из секторов финансового рынка.
Недвижимость представляет собой финансовую категорию и яв-ляется формой вложения капитала.
В составе недвижимости можно выделить следующие группы финансовых активов:
- земельный участок;
- жилое помещение (дом, квартира, комната);
- нежилое помещение;
- предприятие;
- здания и сооружения;
- участок лесного фонда;
- воздушные, морские суда и суда внутреннего плавания, под-лежащие государственной регистрации.
Рынок определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. Понятие «рынок недвижимости» означает деятельность по купле-продаже различной недвижимости.
Рынок недвижимости, в отличие от большинства рынков, менее организован и эффективен, поскольку он не имеет характеристик, существенных для эффективного рынка:
- стандартизированных товаров, которые сортируются, покупаются и продаются по образцам;
- сезонных колебаний при функционировании рынка;
- простоты и доступности финансирования;
- достаточного количества юридических требований и необхо-димого числа правительственных распоряжений и ограничений, относящихся к рынку.
Недвижимость можно рассматривать как:
- потребительную стоимость, удовлетворяющую личные по-требности в жилище, отдыхе, развлечениях (дом, дача, квартира и т.д.). К ней предъявляются требования, определяемые естественными свойствами и индивидуальными предпочтениями;
- фактор производства, выступающий в форме основных про-изводственных фондов (здания, сооружения);
- источник дохода, предназначенный для ведения бизнеса и ко-торый помимо естественных свойств должен обладать обще-ственными свойствами, т.е. способностью удовлетворять, как любой товар, общественные потребности, определяемые уровнем развития производительных сил и социальноэкономическим положением общества.
Еще по теме Понятие и виды недвижимости:
- Глава 1.ОПРЕДЕЛЕНИЕ НЕДВИЖИМОСТИ 1.1. ВИДЫ НЕДВИЖИМОСТИ
- Нестандартные виды и направления наиболее эффективного использования недвижимости
- некоторые виды недвижимости могут переходить в движимое имущество
- 2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование. Apeндa. Основная особенность рассмотренных выше сделок заключается в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, при аренде объекта недвижимости арендодатель (собственник объекта или лицо, уполномоченное на это з
Недвижимое имущество - это не всегда капитальные строения. И постройки вообще тоже не обязательно недвижимость. А движимым имуществом может являться не только автомобиль. Какие бывают виды объектов недвижимости? Для полного понимания терминологии правовых и регулирующих актов нужно узнать настоящие значения понятий как недвижимого имущества, так и движимого. Особенности имущества выявляются по многим характеристикам.
Подробно о движимом и недвижимом
Законодательством РФ не закреплено четкое определение терминов движимое и недвижимое имущество. И это не ошибка в правовой системе, причина в другом: эти понятия могут переходить из одного в другое. Иногда, чтобы разобраться, что относится к тому или иному виду имущества, нужна помощь юристов. Движимое имущество по ст. 130 ГК РФ - всё то, что не является недвижимостью. То есть в первую очередь, это:
- любые денежные знаки;
- большинство транспортных средств;
- раритетные и музейные вещи;
- предметы коллекционирования;
- оружие;
- временные торговые точки;
- некоторое крупногабаритное оборудование.
В отдельных случаях баня и гараж могут иметь статус движимых вещей. С позиции страховых компаний такая постройка является недвижимым имуществом. В список также входят векселя и долевые части в предпринимательстве. Но в основном обозначение движимых вещей сводится к тому, что:
- их перемещение не несёт изменений в структуре этих вещей;
- вещи полностью или частично заменимы, так как не уникальны;
- часто нет необходимости получать госрегистрацию на вещь;
- на многие движимые вещи имущественный налог не начисляется.
В спорных вопросах, особенно при разделе имущества, в силу особых характеристик вещи любой перечисленный пункт может быть переосмыслен.
Что такое объект недвижимости
Относительно того, что такое недвижимость, существующие формулировки гораздо точнее. Они тоже бывают расплывчаты, но реже, чем определения движимого имущества. Объект недвижимого имущества согласно Гражданского Кодекса:
- постройки жилого и нежилого назначения;
- земля;
- недра земли;
- водоёмы;
- судна - воздушные, космические, морские.
То есть, в первую очередь - всё, что неразрывно с землёй и не может быть перенесено без ущерба для самой вещи, так, что пользоваться ею будет уже невозможно. Отнесённые к недвижимости дачи, квартиры, сараи, дома или хозяйственные постройки, земля и даже водоёмы, пусть и с натяжкой, но не нуждаются в уточнениях. Но недра земли, полезные ископаемые и подземные ключи, юридически закреплены за государством и причислены к недвижимому имуществу; добывающие компании обозначаются как арендаторы недр.
Никакого отношения к каким-либо судам у обычного гражданина нет, но такой объект можно получить через различные гражданские обязательства и права - наследство или выигрыш в лотерею. Суда, согласно ГК РФ, попадают под виды недвижимости как имеющие в своей конструкции помещения, пригодные для постоянного и временного проживания - каюты, отсеки и т. д. и обязательно имеют госрегистрацию.
Распределение объектов по видам
Различной недвижимости насчитывается так много, что законодатели разделили понятие недвижимого имущества на классы и виды. Так можно выделить различия между объектами и конкретизировать юридическое отношение к ним. Виды недвижимого имущества подразделяются на:
- земельные участки;
- жилые помещения;
- коммерческую и производственную недвижимость.
Каждый вид несёт собственные уникальные черты; они различаются по назначению и готовности к использованию, по сроку эксплуатации. И даже могут превращаться один в другой - участок можно застроить и он потеряет самостоятельное значение, а жильё - превратить в магазин. Земельные участки могут быть выделены под застройку, или нести функцию природного комплекса, сельского или подсобного хозяйства, стать территорией охраняемого государством заповедника.
Жилые помещения как понятие недвижимости - это строения с удобствами, в которых можно проживать, постоянно или временно. Этот тип включает в себя загородное и городское жильё, элитное и типовое. Для элитного жилья нет конкретного определения и таковым считается помещение, как правило, имеющее: особенное местоположение, охрану, эстетику строения, дополнительные коммуникации, инфраструктуру, жилую площадь и т. д.
Типовое жильё определяется чётче. Это относительно маленькие по площади квартиры для среднего социального класса в кирпичных, панельных, блочных зданиях. Типовое жильё - это массовая застройка, дома по виду и планировке дублируют друг друга. Оно относительно недорогое и наиболее распространённое в городах. Городское жильё - это в основном высотки, среди которых выделяют эконом и бизнес-класс.
Дачи, частные дома, коттеджи в облагороженных посёлках относятся к загородному жилью. Эконом и элитные, только построенные и аварийные, возведённые в черте города и вынесенные в пригород - обозначены одинаково. Коммерческая недвижимость - что это такое? Та, которая используется для получения владельцами дохода от ее использования. Категории такой недвижимости:
- свободное назначение;
- торговля;
- офисы;
- промышленность;
- апартаменты;
- социальное назначение.
Бассейны, порты воздушные и морские, различные клубы - относятся к социальной сфере.
Принципы классификации недвижимых объектов
Самый спорный вопрос о том, в каком случае считать мобильную недвижимость недвижимостью. В виды недвижимости она попадает, когда останавливается и выполняет функцию дома на колёсах или устанавливается хозяином на фундамент. При ДТП мобильная недвижимость признаётся движимой вещью, обязанной соответствовать нормам содержания автомобиля.
Новый вид, как и новое понятие, 2 июля 2013 года в Федеральном законе № 143, как дополнение ст. 133.1 ГК РФ, появилась формулировка «единый недвижимый комплекс». Это группа объединённых общим назначением сооружений, построек и линейных объектов (железные дороги или линии теплопередачи), неразрывно связанные между собой. Включение понятия «единый недвижимый комплекс» в законодательство обусловлено по большей части развитием инфраструктуры, но относится в равной степени ко всем видам недвижимости.
Единый недвижимый комплекс нельзя делить на разные сегменты. Подробная классификация объектов недвижимости включает в себя единый недвижимый комплекс в разделе «масштабность». Гражданский Кодексе (ст. 134) относительно сделок и оформления цельного объекта предусматривает, что многосоставные вещи - «сложные» - признаются цельным объектом и не должны делиться на сегменты.
Окончательное определение, что такое недвижимое имущество, кроме категории виды недвижимости, вбирает в себя подробное деление на группы по некоторым признакам - классификация недвижимости. Так, по происхождению недвижимость может быть: естественная, или возникшая в результате проявления природных стихий или явлений, и искусственная, рукотворная. Объекты, относящиеся ко второй группе, в свою очередь делятся на:
- земельные массивы, леса, водные объекты;
- природоохранные зоны;
- места добычи природных ресурсов и разработки недр.
Масштабность - свойство, выявляющее способность строения к разделению на части или объединению нескольких самостоятельных объектов:
- земля, участок или массив;
- дом с прилегающим участком;
- заводские комплексы;
- единый недвижимый комплекс;
- многоквартирные и малоэтажные дома;
- квартира;
- отдельный подъезд;
- торговые строения, складские помещения;
- административные здания.
Единица учёта в этом случае - неделимое помещение в здании.
Другие особенности недвижимости
Функциональность объекта недвижимости в первую очередь строится на понятиях жилых и нежилых помещения. Отдельно оформляются жилые помещения с нежилыми нижними этажами. Сюда же входят: частный сектор, большие торговые дома, офисы и культурно-спортивные объекты, парки, школы, гостиные дворы и т. д. Функциональность будущего здания предусматривается ещё на этапе разработки стройплана.
Классификация недвижимости по формам собственности в Российской Федерации предполагает деление на государственную и муниципальную недвижимость, коммерческую и находящуюся в частной собственности. Землёй владеет государство, муниципальные органы могут им распоряжаться и выдавать в бессрочную или срочную аренду или в собственность частным лицам или компаниям.
Любые помещения имеют общую категорию - готовность к эксплуатации. Это готовые к использованию построенные здания, сданные в эксплуатацию, или недостроенные, ещё не получившие статус готовых (отдельно стоят «замороженные» объекты строительства); требующие ремонта, косметического, капитального или реконструкции и аварийные, не подлежащие восстановлению и требующие сноса. Для определения принадлежности объекта к одной из этих категорий нужно заключение комиссии - акт о готовности помещения к эксплуатации.
Владелец не может определять самостоятельно степень пригодности объектов и помещений. Кадастровая палата, согласно ГК РФ, будет оценивать только внесённое в Государственный реестр строение. В противном случае, незарегистрированное и уже эксплуатируемое здание - это объект незаконного строительства. Ипотека выдаётся только на приобретение недвижимости. Недвижимое имущество может стать предметом залога и лизинга, его можно продать, подарить или завещать.
Рынок современной недвижимостиСуществует развитый рынок недвижимости, на котором проводятся различные операции купли, продажи, обмена, аренда, а также лизинговые и ипотечные операции (получение кредита под залог недвижимости). На английском языке ипотека – mortgage , на немецком – hypothec . Рынком недвижимости называют совокупность его участников. К таковым относятся покупатель, продавец, собственник, брокер, агент, риэлтор, консультант, агентство недвижимости, девелопер, управляющий недвижимостью, инвестиционные компании, оценочные компании, страховые компании, банки, государственные регулирующие органы и т.д. Рынок недвижимости делится на два главных направления: – рынок жилой недвижимости, – рынок коммерческой недвижимости. Рынок жилой недвижимости характеризуется в основном сделками по купле-продаже, аренде квартир и домов. Основную долю по сделкам с жилой недвижимостью составляют квартиры, на примере которых рассматриваются все тенденции рынка. Другая важная отдельная часть рынка жилой недвижимости – это загородные дома, коттеджи, дачи, а также земельные участки для строительства жилья или для занятий огородничеством частными лицами. Операции на рынке потребительской недвижимости регулируются Жилищным кодексом Российской Федерации. Согласно этому документу, жилым помещением можно пользоваться только по назначению. В противном случае осуществляется перевод недвижимости из жилого фонда в нежилой. |
Квартира в частном многоквартирном жилом или туристическом комплексе в Западной Европе называется апартаментами. Таймшер (англ. timeshare , "разделение времени") – это право одного из совладельцев собственности на использование самой собственности в отведенные ему промежутки времени. Обычно таймшер используется как международная система обмена отдыхом среди совладельцев курортных отелей клубного типа. Сегодня таймшерный рынок значительно скомпрометирован большим количеством мошенничеств.
Рынок коммерческой недвижимости связан со сделками с коммерческой недвижимостью, к которой относятся не предназначенные для жилья здания и помещения (офисные, складские, торговые помещения, земельные участки для их строительства, участки недр и зеленых насаждений, водные объекты, заводы, фабрики и т. д.). Обычно коммерческая недвижимость используется для эксплуатации физическими или юридическими лицами для извлечения выгоды (прибыли).
Недвижимость может подразделяться также на городскую и загородную, на недвижимость в России и за рубежом. Существуют первичный и вторичный рынок потребительской недвижимости. На первичном выставляются новые объекты, на вторичном – уже бывшие в обращении.
Стоимость недвижимости
Выделяют несколько видов стоимости недвижимости: рыночную, ликвидационную, восстановительную, стоимость замещения и т. д.
Рыночная стоимость – это цена, которую платит за объект благоразумный
покупатель, обладающий всей необходимой информацией, и это та цена,
которая обычно применяется при сделках купли-продажи, передачи объекта в
залог, определении арендных платежей и т. д. На формирование рыночной
цены влияют несколько факторов:
– экономический (при повышении уровня жизни люди активнее инвестируют в недвижимость, справедливо считая ее надежным способом сбережения);
– состояние банковского кредитования (при большом количестве предложения недорогих кредитов повышается количество покупателей);
– ограниченность предложения (во многих городах уже застроены наиболее подходящие места);
– демография (чем больше населения, тем больше спрос);
– привлекательность отдельных рынков (некоторые города более привлекательны и потребительский спрос на недвижимость в них выше);
– неразвитость рынка аренды (при отсутствии возможности арендовать жилье, население стремиться стать его собственником);
–
налогообложение (регулирует распределение спроса на аренду и покупку
жилья).
Ликвидационная стоимость – это цена, за которую можно продать приобретенную недвижимость в течение короткого промежутка времени. Восстановительная стоимость – это стоимость строительства нового объекта равная стоимости нового сооружения без учета амортизации (износа), применяемая, как правило, в страховом деле для оформления выплат при наступлении страхового случая. Стоимость замещения – стоимость строительства нового объекта с учетом накопленного износа.
История рынка недвижимости
С конца XIX века в основе потребительского рынка недвижимости Европы лежат поземельные книги. Интересно, что любая запись в такой книге имеет полную юридическую силу для третьих лиц даже в том случае, когда она не соответствует действительности. До тех пор пока запись в поземельной книге не исправлена, она считается истинной.
Термин "недвижимость" появился в российском законодательстве во времена Петра I. Сегодня существует две формы заключения сделок: нотариальная и простая письменная. Обе имеют одинаковую юридическую силу.
Согласно
действующему праву РФ, сделки с недвижимостью подлежат обязательной
государственной регистрации и считаются заключенными только при условии
такой регистрации. Регистрации подлежит как сам договор, так и переход
права собственности по нему.
При отсутствии государственной регистрации любая сделка с недвижимостью (приватизация, мена, дарение, завещание, купля-продажа, рента) считается незаключенной и не несет правовых последствий.
Операции с недвижимостью сегодня
Для операций с недвижимостью необходимы различные документы (это может быть кадастровый план, документы из бюро технической инвентаризации (БТИ), документы, подтверждающие права собственности на землю, документы по обремененности данного объекта недвижимости (документы о залоге, аренде, долговые обязательства и т.д.)
Согласно законодательству РФ при определенных условиях (долгих сроках владения, низкой суммы продаваемой недвижимости, родства с дарителем или наследодателем) для потребителей предусмотрены вычеты на сумму доходов.
Понятие недвижимого имущества в России определено в Гражданском Кодексе. В статье 130 указано, что к недвижимости относятся земельные участки, участки недр и все объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно: здания, сооружения, объекты незавершённого строительства.
В постулате указано, что возникновение права собственности на недвижимость, переход и прекращение такого права подлежат государственной регистрации.
Что такое недвижимое имущество
Для отнесения вещи к недвижимости следует руководствоваться наличием у неё характерных признаков:
- Крепкая связь с землёй. Находится на её поверхности или в земной коре.
- Возведена для длительного периода эксплуатации.
- Имеет индивидуальные материальные характеристики.
- Не может быть перемещена без разрушения хотя бы части имущества, существенно влияющего на его стоимость.
Как правило, недвижимость обладает следующими типичными свойствами:
- Приносит долговременную пользу владельцам жилья, или используется для ведения бизнеса.
- При желании собственника передаётся в долгосрочную аренду или ипотеку.
- Прочно устанавливается, сооружается на земле, за исключением стихийных бедствий и войн не подлежит быстрому уничтожению или перемещению на другое место.
Для удобства государственной регистрации, учёта и правовых действий с дорогостоящими материальными ценностями согласно российскому законодательству к недвижимым вещам отнесены также воздушные, морские, речные суда и космические объекты.
Группы и виды недвижимости
По совокупности присущих признаков разделяют такие группы активов:
- Земля и недра (участки на поверхности в земной коре, пруды, водохранилища и многолетние насаждения).
- Жильё (индивидуальные и многоквартирные жилые дома, коттеджи).
- Нежилые помещения (здания, предназначенные для социальных потребностей людей и коммерческого использования).
- Прочие здания и сооружения (инженерные сети-газопроводы, водопроводы, линии электропередач и другие фундаментальные объекты длительного пользования).
К недвижимости относятся введенные в эксплуатацию, находящиеся в стадии реконструкции или капитального ремонта инвентарные единицы и объекты незавершенного строительства.
Для целей инвентарного учёта и проведения юридических действий разделяют простые (отдельные объекты недвижимых вещей) и сложные (целостные имущественные комплексы-цех, завод, шахта).
По формам собственности недвижимость выделяют как частную и публично-правовую.
По характеру использования и правовой классификации разделяют недвижимость, предназначенную:
- Для потребностей в жилье.
- Для общественных целей.
- Для предпринимательства.
- Для использования в сельском хозяйстве.
Отдельная группа недвижимых вещей не подлежит продаже, передаче в аренду, дарению и другим юридическим действиям: культурно-исторические ценности и другие объекты государственного назначения.
Различия движимых и недвижимых вещей
Движимые вещи не содержат всех необходимых признаков недвижимости и, вследствие этого операции с ними не подлежат государственной регистрации.
Пример 1 : в районе остановки общественного транспорта установлен торговый павильон. На него получено в местных органах власти временное разрешение на торговлю сроком на 3 года. Павильон сооружен из панелей без строительства капитального фундамента. По отдельным договорам временно проведены коммуникации: электричество, вода.
Вопрос : относится ли это сооружение к объекту недвижимости?
Ответ: не относится, поскольку он не имеет ряда существенных признаков недвижимости:
- Не связан неразрывно с землей.
- Не установлен для долгосрочного использования и может без существенного экономического ущерба быть перемещён на другое место.
Пример 2: на территории шахтного участка из ДСП и сип панелей построена слесарная мастерская и бытовые помещения, к ним подведены электричество и вода. Фактически эти сооружения используются пять лет.
Вопрос : являются ли они недвижимым имуществом?
Ответ : нет. Несмотря на продолжительный срок службы под эти объекты не выделялся земельный участок, не заключался договор аренды земли. В связи с этим эти постройки следует отнести к временным не титульным сооружениям, возведенным для осуществления шахтостроительных работ и организации добычи угля.
Насколько прочна связь с землей
В соответствии с действующими нормами российского законодательства следует выделить три группы недвижимости:
- Обычные объекты, неразрывно связанные с землей.
- Сложные недвижимые вещи-ЦИК предприятий.
- Особая недвижимость - морские, речные и воздушные суда, космические объекты.
Требования о необходимости привязки к конкретному земельному участку по понятным причинам не касаются вещей третьей группы.
Целостный имущественный комплекс привязан к конкретному участку земли, но его отдельные инвентарные единицы могут быть перемещены.
Для первой группы крепкая связь с землей является обязательным условием.
Проведение операций с недвижимостью требует точности, понимания и знания определённых правовых норм. Поэтому субъектам предпринимательства, обычным людям и другим субъектам права, следует тщательно и обдуманно совершать действия с недвижимыми вещами.