Как и когда лучше продавать квартиру после вступления в наследство, налог, риски покупателя и продавца. Способы сдачи отчетности. Почему чаще используется вычет, а расходы редко применяются

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство? Это очень частый вопрос, который возникает у граждан, ставшими неожиданными обладателями какой-либо недвижимости.

Так как происходят подобные события в жизни наследников не каждый день, то, совершенно естественно, что в знаниях на эту тему есть существенные пробелы. Давайте попробуем их заполнить полезной информацией. 🙂

Люди, которые получают жилье от своих родственников, часто сталкиваются с проблемами, связанными с тем, что нужно заплатить налог на продажу квартиры, полученной в наследство. Ведь не хочется при продаже платить за то, что самому тебе досталось даром.

Большинство людей знает, что платить не нужно, отчасти они правы. Однако, когда человек собирается продать недвижимое имущество, которое было унаследовано от родственника или в дар, он обязан выплатить НДФЛ в размере 13 % от стоимости. Почему так? Дело все в том, что гражданин после сделки получает доход. А каждая подобная прибыль по закону облагается государством налогом на доходы физических лиц.

Но здесь имеются свои особенности, о которых каждый собственник должен знать, чтобы понять в каких случаях облагается наследство при продаже. Ну и для того, чтобы минимизировать возможные отчисления в государственную казну.

В первую очередь, сделка по наследованию имущества должна быть юридически оформлена, то есть на руках нового владельца должны быть все бумаги, подтверждающие его владение новым объектом недвижимости.

При продаже унаследованной жилой площади каждый собственник собирает пакет документов, в который входят:

Право собственности. Продажа недвижимости осуществляется только после оформления свидетельства о праве собственности, в противном случае продажа невозможна.
Свидетельство, которое подтверждает право на наследство.
Разрешение на продажу от супруги или супруга, если в брачном договоре прописано, что любое наследство является совместной собственностью. Если брачного договора нет, то это разрешение не нужно.
Также, если площадь распределена между несколькими людьми, необходимо официальное соглашение всех собственников на продажу. Такое разрешение можно сделать в любой нотариальной конторе.
Договор покупки квартиры.
Выписка из домовой книги, где показано, кто прописан в данной квартире.

Соответственно, ответом на вопрос: «Когда можно продать квартиру полученную в наследство?» будет наличие всех вышеуказанных документов.

Продажа дома или квартиры, доставшихся по наследству, осуществляется только собственником.

А теперь поговорим о том, когда выгоднее всего продавать унаследованное жилье.

Правильная продажа квартиры

Считаем срок владения

Нынешнее налогообложение предусматривает ряд налоговых вычетов, которые смогут снизить размер подоходного налога при денежной сделке. Одной из таких льгот является срок владения жилым объектом.

Если недвижимость находится в собственности больше трех лет, то при продаже налоги платить не нужно. В противном случае, если данное имущество находилось в собственности до 3 лет, то из общей суммы продажи недвижимости, полученной в дар или по завещанию, предстоит заплатить НДФЛ.

Как посчитать срок владения наследством? Нужно запомнить, что три года являются не календарными. Раньше при оформлении собственности, к примеру, в сентябре расчетный год начинался только первого января. Сейчас же, три года составляют тридцать шесть месяцев, которые идут непрерывно с момента смерти человека, который завещал имущество.

Пример . Пусть некий Петр Иванов получил недвижимость по завещанию от родственника в сентябре 2015 года, то есть в этом месяце он оформил все документы собственности на себя. Но смерть бывшего владельца наступила в мае 2015 года. По новым правилам отсчет 3 лет начнется именно с мая. Таким образом, в июне 2018 года Петр Иванов сможет совершенно спокойно продать эту квартиру, на заплатив никакого налога на законных основаниях.

Применяем дополнительные льготы

Продажа наследства, находившегося менее 3 лет в собственности, облагается обязательным налогом на доход физических лиц, который на данный момент составляет тринадцать процентов.

Но при использовании налогового вычета сумма к уплате может быть вычислена по-другому. Процент останется тот же, а вот сумму, за которую квартира продается, можно уменьшить на 1 млн. рублей.

Пример. Тот же самый Петр Иванов захотел продать свое унаследованное жилье за 5 миллионов рублей. Если не прошло три года с момента смерти наследодателя, то Петр будет обязан заплатить налог на доходы физических лиц в размере 13 % от суммы продажи, уменьшенной на 1 000 000 руб. Получается налог 520 000 руб. = (5 млн. — 1 млн) * 13%.

А вот если сумма продажи жилья меньше или равна одному миллиону рублей, то человек, который продает унаследованную квартиру, не будет платить налог, так как налогообложение в этом случае не предусмотрено.

Однако, если Петр продает имущество сроком владения менее 3-х лет, он обязан составить налоговую декларацию 3-НДФЛ и отнести ее в налоговую инспекцию. Даже в том случае, если налог к уплате получается равным 0.

Но проще всего Петру выждать 3 года с момента смерти наследодателя и продать квартиру без какого-либо налогообложения. Тогда и подавать декларацию в налоговый орган будет не нужно.

Лица, которые могут не платить налог

В интернете встречается информация о том, что налог при продаже наследуемой квартиры может не выплачиваться при владении менее трех лет лицами, входящими в следующие категории:

инвалиды первой и второй группы;
инвалиды с рождения;
пенсионеры.

И делается вывод, что все вышеперечисленные люди не обязаны выплачивать налог при продаже наследуемого имущества.

Однако, никаких документальных подтверждений этому не находится: ни в налоговом кодексе, ни в разъясняющих письмах. Поэтому доверять этой информации не стоит, хотя и очень хочется.

Все официальные документы говорят о том, что при наследовании имущества предоставляется льготный срок безналогового владения в 3 года. Это относится как к недвижимому имуществу, приобретенному до 2016 года, так и после.

И независимо от того, является ли продавец инвалидом, пенсионером или работающим гражданином — отчитываться в налоговую и платить налог он должен на общих основаниях.

Важно! Не забывайте при продаже квартиры по завещанию применять стандартную льготу в 1 млн. руб., чтобы снизить налоговую базу.

Возможные проблемы

Если продается квартира по наследству, и налог при продаже не уплачивается, то возможны некоторые неприятности, например:

в соответствии с законодательством Российской Федерации за неуплату налогов в особо крупном размере предполагается штраф в размере от ста до трехсот тысяч рублей, также штраф может равняться стоимости квартиры;
также штраф возможен, если несвоевременно подать декларацию о продаже в налоговый орган, в этом случае штраф равен 5% от суммы налога.

Также возможны негативные последствия, когда жилье уже полностью продано, налоги уплачены, документы оформлены, но возникают другие наследники, которые претендуют на имущество. Такая проблема решается либо лично, либо в суде.

Чтобы не возникало подобных ситуаций, необходимо перед продажей тщательно изучить все документы, удостовериться в отсутствии дополнительных наследников. А если они, все-таки, есть – убедиться в наличии соответствующего разрешения.

Если человек совершенно не разбирается в подобных вопросах или у него нет на это времени, то лучше попросить помощи у профессионального юриста, который поможет со сбором необходимых документов и с .

Заключение

Таким образом, продать недвижимость, которая была получена по завещанию, не так уж и трудно. Конечно же, придется походить по государственным учреждениям, чтобы взять различные справки, посетить нотариуса и налогового инспектора.

Подведем итоги вышесказанного. При продаже необходимо:

Собрать пакет документов, указанный выше.
После совершения сделки, составить налоговую декларацию, в которой указать сумму налога, рассчитанного от стоимости продажи жилья.
Пойти в налоговую инспекцию и сдать декларацию 3-НДФЛ.
Если предстоит заплатить налог, то необходимо у налогового инспектора взять квитанцию и оплатить указанную сумму.

Затягивать с подачей декларации не нужно, но и торопиться тоже не к чему. Бланки 3-НДФЛ подаются в налоговую в начале календарного года, который следует за тем, в котором была совершена сделка купли-продажи имущества. Сделать это будет нужно до 30 апреля.

Пример . Пусть наш Петр Иванов продал унаследованную долю в квартире 15 января 2016 года. В этом случае, он может целый год ни о чем не беспокоиться. Однако, до 30 апреля 2017 года ему нужно не забыть отчитаться в налоговой инспекции о том, что он продал часть своего имущества и получил доход.

Именно поэтому целесообразно выждать установленный законодательством период времени и только потом приступать к отчуждению объекта. Налог на продажу дома, полученного по наследству При продаже дома, полученного от наследодателя, действуют общие правила налогообложения и совершения сделки купли-продажи. Продать такой дом наследник имеет право сразу после получения свидетельства о государственной регистрации права собственности. Однако в этом случае придется заплатить НДФЛ по ставке 13%, так как объект находится в собственности менее 3 лет. Чем больше стоимость недвижимости, по которой ее продали, тем больше будут налоговые отчисления. Сколько составляет государственная пошлина при вступлении в наследство Несмотря на отсутствие налоговой статьи расходов, государственную пошлину придется заплатить.

Налог на наследство по завещанию в россии в 2017 году

Инфо

До 2006 года налог на наследство по завещанию оплачивать были обязаны все наследники. С 2006 года этот налог был отменён по причине того, что многим просто не хватало финансовых ресурсов для его оплаты.

Внимание

Однако, те, кто столкнулся с получением наследственного имущества или собираются получить его в этом году, активно интересуются: какой же налог им придётся уплатить в 2017 году? Облагается ли наследство по завещанию налогом в 2017 году? В 2017 году уплачивать налог на наследственное имущество, полученное по завещанию не придётся. Это правило действует на основе вступившего в силу 1 января 2006 г.

законопроекта

No78-ФЗ. Исключением являются наследственные обязательства, открывшиеся раньше 2006 года. Какое бы имущество не получил наследник - дом, автомобиль, квартиру, он освобождается от уплаты наследственного налога.

Есть ли налог на наследство близких родственников в 2017 году?

От уплаты налога освобождаются:

малочисленные народы северных регионов, Сибири и Дальнего Востока;
группы лиц, которым унаследованная земля требуется для сохранения традиций и быта.

Продажа С 2013 года действует следующее правило: наследник, осуществивший продажу имущества, обязан уплатить подоходный налог. Тип собственности не играет роли, налог взимается со всех форм имущества:

недвижимости;
транспорта;
ценных бумаг.

Такое обязательство накладывается только в случае, если объект был реализован до истечения трехлетнего срока с момента унаследования.

В указанный срок продавец вправе истребовать налоговый вычет. Подаренное Если собственность переходит во владение в порядке дарения, одариваемое лицо платит налог на дарственную.

Кредиты онлайн

Каждый гражданин Российской Федерации обязан ежегодно подавать декларацию о доходах (НК РФ ст. 217). Это документ, в котором отражены все финансовые сделки граждан, осуществленные в течение отчетного периода.
Срок подачи декларации – до 30 апреля года, следующего за отчетным. Если вы не знаете, уплачивается ли налог со сделки, осуществленной вами, подавайте декларацию по форме 3НДФЛ в налоговую инспекцию по месту жительства и налоговые инспектора сами определят необходимо это делать или нет.

Вместе с заполненным бланком декларации подаются копии следующих документов:

экземпляр договора купли-продажи, принадлежащий продавцу недвижимости;
все платежные документы по сделке реализации;
удостоверение личности заявителя;
сопроводительный реестр для пакета документов.

Как платить Оплата налога на прибыль, производится только безналичным путем.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры, доставшейся по наследству?

При вычленении части в пользу одного наследника, оставшееся имущество остается в общей собственности. При разделе имущества нужно учитывать ряд правил:

если имеется зачатый, но не родившийся наследник, деление производится только после рождения;
если в число преемников входят недееспособные или несовершеннолетние лица, соглашение о разделении составляется после уведомления органов опеки.

Преимущественным правом на получение имущества в счет наследуемой доли обладает гражданин, обладавший с наследодателем правом совместной собственности на жилье.
Если унаследованная квартира продается до истечения трехгодичного срока владения, налог составляет 13% от рыночной стоимости. Данная ставка применяется к резидентам РФ. Нерезидентом признается лицо, находившееся в стране на протяжении минувшего года менее 183 дней.
Для таких граждан ставка равняется 30%.

Продажа квартиры, полученной по наследству

Часто с целью ухода от необходимости уплаты подоходного налога или снижения его размера при продаже квартиры, находившейся в собственности менее 3 лет, по инициативе продавца стоимость жилья по договору купли-продажи указывается заниженной вплоть до суммы в размере 1 млн рублей (когда подоходный налог можно будет не платить вовсе).

Важно С целью повышения налоговых сборов с 1 января 2016 года к сделкам с недвижимостью по цене, значительно отличающейся в меньшую сторону от своей рыночной цены, подлежащий к уплате налог будет исчисляться не с той цены, которая указана в договоре купли-продажи, а исходя из кадастровой стоимости квартиры (приближенной к рыночной), умноженной на понижающий коэффициент 0,7.

Налог на наследство близких родственников в 2017 году

дети, муж/жена, мать/отец;
брат/сестра, родители отца/матери;
дядя/тетя;
прабабушка/прадедушка;
внучатые племянники, брат/сестра родителей отца/матери;
дети внучатых племянников, дети двоюродного брата/сестры, дети двоюродного дедушки/бабушки;
пасынки, отчим/мачеха.

Видео: Без завещания После наследования имущества и оформления его в собственность новый владелец обязан уплачивать налоги:

на транспортные средства – транспортный налог;
участки – земельный;
квартиры, дом – за недвижимость.

Налогообложение регулируется НК РФ. После оформления квартиры или машины в собственность нужно обратиться в ИФНС.

Нужно ли платить налог при продаже квартиры полученной по наследству

Важно

Налог на наследство по завещанию в России в 2017 году Говоря об уплате налога по завещанию многие люди имеют в виду так называемую Госпошлину на получения свидетельства о вступлении в наследство. Она уплачивается до момента визита к нотариусу для получения свидетельства о вступлении в наследство.

Оплату пошлины необходимо произвести в любом случае, невзирая на то, каким образом получено наследственное имущество:

По закону;
По завещанию.

Сумма Госпошлины напрямую зависит от степени родства между завещателем и наследниками.Первоочередные наследники - супруги, родители, дети, братья и сёстры платят налог в размере 0,3 % от стоимости наследственного имущества. Эта сумма не может превышать ста тысяч рублей. Наследники других очередей или не связанные с наследодателем кровным родством должны уплатить 0,6% стоимости имущества, но не более миллиона рублей.

Платится ли налог с наследства

Для формального соблюдения законодательных норм правопреемник подает нотариусу заявление, в котором изъявляет свое желание на вступление в наследство. Вместе с заявлением подаются:

свидетельство о смерти;
справка о составе семьи (выписка из домовой книги управляющей компании);
паспорт претендента на наследство;
правоустанавливающие бумаги на собственность (договоры дарения, продажи, обмена; свидетельство о праве собственности и др.).

Фото: Свидетельство о смерти После смерти наследодателя начинается шестимесячный отсчет срока, в течение которого наследники должны подать нотариусу заявление и все документы.
Если с бумагами все в порядке, и никаких дополнительных вопросов у юриста не возникает, по истечении указанного срока каждому наследнику выдается свидетельство о праве на наследство.

Налог с продажи квартиры по наследству

Если речь идет об унаследовании в форме дарения, действуют следующие ограничения:

если одариваемое лицо не является близким родственником дарителя, возникает обязанность по уплате 13% подоходного налога;
от налога на дарственную освобождаются близкие родственники (дети, мать/отец, муж/жена, брат/сестра, внуки, бабушка/дедушка).

Некоторые затраты наследник все же несет. Это уплата госпошлины за оформление свидетельства о наследовании:

первая и вторая очередь преемников: 0,3% от стоимости собственности (до 100000 рублей);
остальные родственники: 0,6% (до 1000000 рублей).

Транспорт Если в наследство досталось транспортное средство, после прохождения регистрационных мероприятий правопреемник обязан уплачивать транспортный налог. Если за бывшим владельцем числится долг перед госбюджетом, наследник обязан его погасить.

Которая может улучшить жилищные или материальные условия, но теперь получатель обязан содержать жилье и уплачивать налог на имущество. При желании, недвижимость доставшуюся в наследство, можно не оставлять для дальнейшего использования.

При мысли о том, чтобы продать наследуемое имущество, сразу возникает множество проблемных моментов: платят ли пенсионеры налог с продажи квартиры, взимается ли НДФЛ и т. д. Давайте разберемся в тонкостях.

Полезные сведения

Налог на недвижимость при получении наследства квартирой платить не требуется. Иногда решение о продаже наследованной квартиры принимает сам наследник, а порой такая сделка – необходимость: претендентов несколько, каждому положены доли и необходимо разделить полученное. И сделать это представляется возможным лишь после продажи недвижимости.

По сути, получая наследство, вы становитесь обладателем не только недвижимости, но и определенного финансового дохода, который она собой представляет. Если квартира досталась по наследству, этот тип дохода государством не обременен налогообложением, вне зависимости от:

наличия родства с наследодателем;
основания для получения: законных или по завещанию.

Если , она не может перейти как унаследованное имущество родственникам как в порядке очередности общей массы наследников, так и согласно завещанию. Квартира, являющаяся частью кооператива, может быть передана по наследству только в том случае, если за нее выплачивать пай более не требуется.

Законодательно не установлен определенный перечень лиц, которые полностью освобождены от необходимости платить налог с продажи квартиры. Но каждый собственник жилья должен регулярно несмотря на то, что налогом наследованные квартиры не облагаются.

Соблюдаем правила

Если наследник решил продать недвижимость, что он унаследовал, у него сразу возникает вопрос: нужно ли платить налог с продажи. Да, придется заплатить подоходный налог с реализованного недвижимого объекта. Ведь физическое лицо, он же продавец, получил доход после реализации, отсюда и берется необходимость заплатить государству НДФЛ в 13%.

Уплата налога с продажи квартиры начисляется местным отделением фискальной службы. С момента регистрации в Росреестре уплачивается ежегодный налог государству на имущество физических лиц, за владение квартирой или домом.

Нужно ли покупателю платить налог с покупки квартиры? Так что только купившие или собирающиеся это сделать граждане могут не беспокоиться по этому поводу: налог при покупке квартиры будет взиматься только с продавца. Обязанность уплаты налога по унаследованной недвижимости появляется, если она принадлежит ему не более трех лет с момента получения объекта в собственность.

Стоимость квартиры на продажу, которая ранее была унаследована, нельзя занижать. Указывается цена продаваемой недвижимости, которая сверяется с кадастровой и должна быть не менее 70% от нее. В противном случае фискальный орган начислит дополнительный, не заплаченный пока еще налог.

Дополнительные нюансы при наследственном праве на недвижимость:

Если продажа квартиры осуществляется посредством одного договора на нескольких будущих собственников, можно получить только на объект, на совладельцев он разделится в долевом эквиваленте.
Продавая доли по обособленным договорам, каждый из продавцов и, соответственно, владельцев сможет получить миллионный налоговый вычет.
От налога с продажи квартиры, полученной по наследству, не освобождается ни одна категория граждан.

Для того, чтобы узнать, нужно ли вам платить налог при продаже квартиры, полученной по наследству, следует обратить внимание на срок, в течение которого вы ей владеете. Искать эту информацию по сведениям о налогоплательщиках нет смысла. Вычет можно получить даже при получении пенсионерами пенсий, как единственного дохода, не являющегося налогооблагаемым.

Вступление в наследство

Прежде чем приступить к продаже недвижимости, ее легализуют, для чего:

собирают необходимые документы;
пишут заявление.

Заявить на наследство нотариусу не позднее, чем за шесть месяцев после смерти наследодателя. В противном случае придется доказывать права на недвижимость через суд. Даже в том случае, когда принятие наследства происходит по факту. То есть наследник продолжает пользоваться квартирой как своей собственностью, погашая коммунальные платежи, осуществляя ремонтные работы. Вышеуказанные действия необходимы, чтобы получить правоустанавливающие документы на объект недвижимости или ее доли.

По прошествии полугода нотариальная контора выдает наследнику соответствующее свидетельство, которое является законным основанием для получения права собственности на имущество. Прежде, чем продавать его, необходимо зарегистрировать это право в Росреестре, куда предъявить:

паспорт;
свидетельство о праве наследования;
заявление о регистрации права собственности;
выписку из ЕГРП;
техпаспорт помещения.

Требуется заплатить госпошлину, размер которой зависит от степени родства с наследодателем, и предоставить квитанцию о ее уплате. От необходимости платить государственную пошлину освобождаются:

несовершеннолетние лица;
люди с отклонениями психического здоровья;
ранее проживавшие и имевшие доли в наследуемой квартире вместе с наследодателем.

Если у наследника недвижимости имеется муж или жена, необходимости в получении согласия супруга нет, так как данное имущество не будет считаться совместно нажитым. И теперь уже можно продать квартиру после вступления в наследство, так как наследник становится собственником. Разберемся, какие налоги нужно уплатить при покупке квартиры.

Тонкости

При продаже квартиры, полученной в наследство, придется оплатить налог на продажу недвижимого имущества в 13%, ведь по сути она считается доставшейся наследнику бесплатно, а после сделки он получает доход. Налог при продаже квартиры пенсионером также не отменяется.

И вот именно он будет облагаться НДФЛ, при нахождении продаваемого жилища во владении продавца до 5 лет. А если она в собственности дольше, облагается ли в этом случае? Нет, тогда платить ничего не нужно, продавец от уплаты налогов освобождается. Таким образом, если вы не хотите платить довольно большой налог от продажи имущества в 13% от продажи унаследованной недвижимости, имеет смысл выждать 5 лет. Придется заплатить налог также и от продажи доли в наследованном жилище.

Стоит иметь в виду, что налоговая инспекция может уведомить в письменной форме о необходимости в оплате налога и подачи декларации НДФЛ-3 по причине получения дохода с продажи недвижимости. Дело в том, что фискальный орган получает данные о дате, когда было зарегистрировано право собственности на имущество, но не сведения о фактическом владении им . Чтобы избежать недоразумений, следует отправить в налоговую письменное пояснение и документы, подтверждающие период, на протяжении которого наследник владеет недвижимостью.

Отсчет этих трех лет идет с момента открытия наследственного права, то есть даты смерти наследодателя. Отсчитывать с даты факта вступления в наследства или госрегистрации является ошибкой. Напомним, что на вопрос надо ли оплатить налог при покупке квартиры пенсионеру ответ однозначен: да, как и всем остальным.

Оформление договора купли-продажи и возможные риски

Сам процесс подписания договора купли-продажи по унаследованной недвижимости происходит по общим правилам для такого рода сделок согласно действующему законодательству РФ. Единственное отличие – это момент с вероятной необходимостью доказать основание для возникновения права собственности на предмет договора, то есть что является получившим ее в наследство.

Несмотря на то, что самого порядка в проведении сделки этот факт не изменит, могут возникнуть некоторые сложные моменты с продаваемым жильем, связанные с риском для потенциального покупателя. При приобретении такой квартиры следует учитывать, что на нее вполне могут претендовать и иные наследники, которые в права наследства не вступали. Но после совершения сделки они могут заявить о своем праве, которое закреплено в Гражданском Кодексе РФ, на имущество, которое уже приобрел другой человек.

Для того, чтобы определить законность претензий новоявленных наследников, придется начать судебную тяжбу. Например, если гражданин просто не знал о том, что ему положено наследство и, соответственно, пропустил оговоренный законом срок в полгода, когда необходимо официально заявить о своих правах наследования. И в этом случае совершенная ранее сделка купли-продажи будет объявлена недействительной.

Чтобы обезопасить себя от вероятности возникновения подобной ситуации, покупателю следует попросить у продавца нотариально подтвержденное отказное письмо по предмету продаваемого объекта недвижимости от потенциальных наследников. Для этого перед куплей-продажей проводится проверка чистоты сделки.

Для того, чтобы сделка не вызывала подозрений у обеих сторон, необходимо сделать процедуру прозрачной и предоставить максимум информации. Причем если сам продавец в силу каких-либо обстоятельств не может этого сделать, покупателю следует самостоятельно:

запросить выписку по предмету продажи в ЕГРП, из которой он сможет почерпнуть всю информацию о собственнике жилья и возможных обременениях, например, долгах, кредите, нахождении в залоге, иначе впоследствии покупателю самому придется за это заплатить уже из своего кошелька;
уточнить интересующие данные у нотариуса, оформлявшего наследство;
получить сведения о зарегистрированных жильцах в покупаемом помещении.

Обязанность по уплате , полученной по наследству, ложится на продавца. Запрещено отмечать в договоре меньшую сумму чем та, что заплатил покупатель, это условие обязательно для корректного заполнения. При возникновении судебного разбирательства, в ходе которого недвижимость может быть возвращена унаследовавшему ее ранее владельцу, покупатель получит обратно потраченную сумму ту, что указана в договоре купли-продажи.

Перечень документов и затраты

Прежде, чем совершить сделку, что получена по наследству, подготовьте:

свидетельство, в котором говорится о том, что продавец является законным наследником продаваемого объекта;
правоустанавливающий документ;
согласие супруга при необходимости (пункт в брачном контракте);
техдокументация на помещение;
справка от УК, ТСЖ или ЖЭКа об отсутствии задолженности по коммунальным платежам по предмету сделки;
нотариально заверенное подтверждение об отсутствии претензий на наследство от имевших на него право.

В тех случаях, когда одна из сторон сделки не может явиться лично и присылает представителя, у которого при себе нотариально заверенная доверенность на совершение действий от лица доверителя.

Совершение такой сделки влечет за собой траты. И если, принимая наследство никакого налога платить нужно не было, то теперь, при продаже, такая необходимость появилась. Налогообложение обусловлено тем, что реализуемое унаследованное имущество считается доходом.

Но платится ли он или же нет – зависит от того, как долго собственник владеет наследством. Следует также упомянуть, что для граждан России НДФЛ составляет 13%, тогда как для нерезидентов страны он равен 30%. Владеющий более 5 лет не платит ничего.

Сделки с недвижимостью – кропотливый процесс, необходимо знать, какой налог платится. А если он касается наследованного имущества, тогда процедура осложняется еще больше. Потому люди предпочитают обращаться к специалистам, так как порой самостоятельно можно не знать, каковы налоги на продажу и покупку квартиры, какие нюансы учесть, чтобы не заплатить больше, чем можно.

Наряду с куплей-продажей и дарением, одним из самых распространенных оснований получения недвижимости в собственность является наследование. По наследству можно получить квартиру, дом, дачу, землю, другую недвижимость.

Вступая в наследство, гражданин приобретает право собственности на недвижимое имущество, которое включает в себя право пользования и распоряжения. Иными словами, он может совершать с ним любые действия – продать, обменять, подарить, завещать

В данной статье мы рассмотрим такие вопросы, как порядок оформления договора купли-продажи на квартиру, полученную по наследству, сроки и процедуруа, перечень необходимых документов, а также самый актуальный вопрос – размер налога и госпошлины.

Можно ли продать квартиру, доставшуюся по наследству?

Никаких ограничений на совершение сделок купли-продажи с унаследованным недвижимым имуществом закон не устанавливает, однако существуют некоторые особенности, о которых обязательно должен быть осведомлен как продавец, так и покупатель.

Недвижимость, полученная по наследству, может быть продана после проведения всех необходимых процедур наследования и оформления необходимых документов:

Заявить о праве на наследство, вступить в него на протяжении 6 месяцев с момента открытия и получить Свидетельство о наследстве;
Зарегистрировать право собственности на недвижимое имущество и получить выписку из ЕГРН;
Заключить договор купли-продажи;
Заплатить налог.

Когда можно продать квартиру, полученную в наследство?

Продать квартиру, полученную по наследству, можно уже спустя полгода после смерти первоначального владельца. То есть, после вступления в наследственные права и получения правоутверждающего документа. До этого момента совершенная сделка будет недействительной.

Никаких ограничений в сроках для совершения сделок закон не предусматривает. Однако нужно иметь в виду, что:

при продаже полученной по наследству жилой недвижимости на протяжении первых 3 лет (первых 5 лет – если вступление в наследство произошло после 01.01.2016), потребуется оплатить подоходный налог;
при продаже жилой недвижимости спустя 3 года (5 лет) – после вступления в наследство – налог оплачивать не потребуется.

Оформление наследства

В день, когда умирает владелец недвижимости, открывается наследство. Что нужно сделать наследникам?

Подать нотариусу письменное заявление о намерении вступить в наследство;
Представить нотариусу такие документы, как паспорт, свидетельство о смерти собственника квартиры, завещание или документ, подтверждающий родственную связь, регистрационные и правоустанавливающие документы на квартиру. Подробнее о документах можно прочесть в статье

Не имеет значения, происходит наследование по закону или по завещанию. Только спустя полгода после этого наследники получат Свидетельство о вступлении в наследство и смогут оформить право собственности и распорядиться наследственным имуществом по усмотрению.

Если собственниками наследственного недвижимого имущества являются несколько наследников, Свидетельство выдается каждому из них – с указанием доли, принадлежащей каждому.

После получения Свидетельства о наследстве, следует обратиться в Росреестр для регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество – от наследодателя к наследнику. После этого возможно совершение любых сделок – продажа, дарение, размен квартиры.

Если наследников несколько, им потребуется прийти к согласию относительно пользования и распоряжения приобретенной квартирой – заключить сделку купли-продажи они могут только по согласию.

Продажа квартиры

После завещания или законного наследования, после последующей регистрации права собственности, процедура купли-продажи наследственной квартиры ничем не будет отличаться от купли-продажи любой другой жилой недвижимости.

Документы

Для продажи квартиры потребуется подготовить пакет документов:

паспорта сторон сделки;
правоустанавливающий документ (Свидетельство о праве на наследство);
документ, подтверждающий право собственности на квартиру (с 2016 года — это выписка из ЕГРН, которая заменяет Свидетельство о праве собственности);
технический паспорт на квартиру.
выписка из ЕГРН, подтверждающая, что на квартиру не наложено обременение (залог, арест);
справки коммунальных организаций об отсутствии задолженностей;
справка из УВМ по месту регистрации недвижимости.

Если у продавца есть муж или жена, с которым заключен брачный договор, а наследственное имущество является совместной, а не личной собственностью — потребуется в письменном виде оформленное и нотариально заверенное разрешение супруга на продажу жилья.

Если в квартире был зарегистрирован несовершеннолетний ребенок, потребуется также получение разрешения из органа опеки и попечительства.

В некоторых особо сложных случаях, если у покупателя есть подозрение, что права на наследственную квартиру могут заявить другие лица, можно получить и приложить к пакету документов также письменный отказ потенциального претендента.

Договор купли-продажи

Между покупателем и продавцом заключается письменный договор купли-продажи, обязательными условиями которого являются…

основные сведения о сторонах сделки (Ф.И.О., дата и место рождения, место регистрации, паспортные данные);
стоимость предмета сделки;
информация о предмете сделки (адрес, технические сведения, соответствующие кадастровой документации);
права и обязанности сторон сделки;
срок и способ передачи имущества и денежных средств;
ответственность сторон за невыполнение условий договора;
дата заключения сделки;
подписи сторон.

В процессе заключения сделки обязательно должны быть обсуждены все условия письменного договора, разрешены все возникающие споры и достигнуто безоговорочное согласие. После проверки всех документов нотариусом и достижения согласия сторонами, договор подписывается и скрепляется печатью и удостоверительной подписью нотариуса. Заключенная сделка купли-продажи подлежит государственной регистрации.

Обратите внимание! Одним из самых существенных условий договора купли-продажи квартиры является условие о ее стоимости. Очень часто продавец преднамеренно указывает более низкую стоимость квартиры – с целью снизить размер подоходного налога, вплоть до 1 млн. рублей – с целью вовсе его не платить. Фактическая, а не «официальная» цена квартиры в таких случаях оговаривается в устной форме между продавцом и покупателем. Какую опасность представляет собой подобное решение? При возникновении спора покупатель не сможет доказать, что передавал продавцу гораздо большую денежную сумму. Даже если спор будет рассматриваться судом, покупатель сможет претендовать только на ту сумму, которая указана в договоре, а не на озвученную и недоказанную фактическую сумму.

Поэтому юристы советуют указывать в договоре купли-продажи полную рыночную стоимость жилой недвижимости, включая внесенную предоплату или задаток.

Регистрация договора в Росреестре

После того, как договор купли-продажи будет заключен и заверен нотариально, нужно обязательно обратиться в орган Росреестра для регистрации перехода права собственности на жилую недвижимость от продавца к покупателю.

Подать заявление о проведении государственной регистрации в орган Росреестра можно лично или через представителя по доверенности, можно направить по почте или воспользоваться услугой Многофункционального Центра (бренд — «Мои документы»).

К заявлению нужно приложить такие документы:

копии паспортов покупателя и продавца;
договор купли-продажи, акт приема-передачи квартиры;
выписка из ЕГРН с кадастровыми сведениями;
квитанция об оплате покупателем госпошлины за проведение регистрации.

Государственная регистрация осуществляется на протяжении 10 рабочих дней со дня приема заявления и документов.

Налог с продажи квартиры

Как уже упоминалось выше, продажа унаследованной квартиры и продажа квартиры, полученной в собственность иным путем (путем приватизации, по договору обмена, дарственной, купли-продажи), не имеет существенных различий. Подоходный налог с такой сделки уплачивается по общим правилам налогообложения физических лиц, однако нужно учитывать ряд особенностей:

Согласно части 1 статьи 220 НК РФ, при продаже квартиры, пребывающей в собственности наследника более трех лет (после 01.01.2016 - более пяти лет ), подоходный налог не взимается. Срок в три года (пять лет) должен пройти со дня смерти наследодателя, а не со дня получения Свидетельства о праве на наследство или выписки из ЕГРН в Росреестре.

Обратите внимание! С 1 января 2016 года в правилах налогообложения произошли некоторые изменения - подоходный налог на доход физического лица составляет, как и ранее 13%, но взимается с продажи жилой недвижимости, пребывающей в собственности продавца менее 5 лет.

У наследника часто возникает желание продать наследственную недвижимость в кратчайшие сроки. Причин тому может быть много, например, проживание в другом регионе, необходимость погасить долги наследодателя из денежных средств, вырученных с продажи имущества. Если жилье будет продано на протяжении первых трех лет (первых пяти лет – если наследство было открыто после 01.01.2016) – сделка подлежит налогообложению.
Если сумма сделки составляет менее одного миллиона рублей (например, если продается доля от квартиры), налог не оплачивается. Если сумма сделки превышает один миллион рублей, подоходный налог составляет 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев — от суммы, превышающей один миллион рублей (согласно пункту 2 статьи 220 НК РФ).

Налог оплачивается в местном налоговом органе после предоставления декларации до 30 апреля следующего года.

Как не платить налог?

Итак, налог можно не платить, если…

После смерти первоначального владельца квартиры прошло уже больше трех лет — если он умер до 01.01.2016, больше пяти лет — если он умер после 01.01.2016.
Стоимость наследственного жилья – менее 1 миллиона рублей.

Обратите внимание! Некоторые недобросовестные продавцы, стремясь избежать оплаты налога, преднамеренно занижают стоимость имущества, иногда даже до суммы менее одного миллиона. Рискуют при этом, в первую очередь, покупатели. Во-первых, как уже упоминалось выше, в случае спора и вынужденного расторжения договора купли-продажи, они не смогут доказать размер действительно оплаченной денежной суммы и получат только то, что указано в договоре. Во-вторых, они будут лишены налогового послабления, по закону положенного владельцам нового жилья: им придется оплатить 130 тысяч рублей.

Не нужно упускать из виду и то, что налоговый орган прекрасно осведомлен о таком правонарушении, как уклонение от оплаты налога, и могут привлечь виновного продавца к ответственности за необоснованное обогащение.

Законодательство предусматривает налоговые льготы для некоторых категорий граждан. Так, от оплаты налога освобождаются…

Пенсионеры;
Инвалиды I или II группы;
Инвалиды детства.

Если продавец относится к одной из перечисленных категорий, ему следует подать в местную налоговую инспекцию заявление об освобождении от оплаты налога, приложив к нему копии документов, подтверждающих пенсионный возраст или инвалидность. Главное – своевременно подать заявление и документы, подтверждающие право на налоговую льготу. Через некоторое время из налоговой инспекции поступит положительный ответ.

Сложности при покупке-продаже унаследованной квартиры

Если наследник своевременно обратился к нотариусу и правильно оформил всю документацию, проблем с дальнейшим отчуждением наследственного имущества возникнуть не должно. Однако всегда нужно быть готовым к возникновению непредвиденных обстоятельств.

Основная сложность, с которой приходится столкнуться продавцу унаследованной квартиры – поиск покупателя. Потенциальных покупателей часто настораживает возможность внезапного появления других наследников, своевременно не вступивших в наследство. Даже если наследование произошло по завещанию, всегда может обнаружиться родственник, который захочет оспорить завещание в судебном порядке. Если суд оценит все обстоятельства дела и решит, что новый наследник не вступил в наследственные права по уважительным причинам, но имеет право на спорную недвижимость, совершенная сделка купли-продажи может быть признана недействительной.

Поэтому продавец должен подготовить все необходимые документы, подтверждающие отсутствие притязаний на унаследованное жилье. Кроме того, в процессе заключения договора нотариус обязан проверить все документы и установить полный круг наследников, вступивших в наследство или заявивших отказ от вступления.

Еще одним «подводным камнем» может быть раздел наследственной недвижимости между несколькими наследниками, в случае чего все они получают Свидетельство о праве на наследство с указанием размера доли. Любые сделки с совместной долевой собственностью должны осуществляться исключительно по согласию всех владельцев. Если один из совладельцев хочет продать принадлежащую ему долю, он должен предоставить право преимущественной покупки другим совладельцам - в письменном виде с указанием цены и других условий продажи, и только в случае их отказа – продать долю постороннему покупателю. В противном случае совладелец также может оспорить совершенную сделку.