По состоянию на сегодняшний день в столице запланировано или начато строительство сразу нескольких жилищных комплексов, срок сдачи в эксплуатацию которых запланирован на 2016 год. Активное строительство новостроек, несмотря на отсутствие генерального плана, проходит в районе Новой Москвы. Это преимущественно новостройки Москвы бизнес и эконом класса, их общий объем на рынке недвижимости в 2016 году составит более 80%.
Жилой комплекс «Union Park»
Адрес новостройки в Москве : Бульвар Генерала Карбышева, 9.
Форма продажи : договор долевого участия.
Ипотека : ВТБ24, Банк Москвы.
Срок сдачи : 2 квартал 2016 года.
Тридцатиэтажный монолитный дом является четвертым по счету в комплексе Union Park, так как три дома уже построены и сданы. Новостройка имеет треугольную форму, ее фасад будет выложен клинкерным кирпичом и украшен штукатурными вставками.
Фото ЖК "Юнион парк"
Преимущества:
- Недалеко от дома расположены зеленый сквер и парк Серебряный бор с зоной отдыха и пляжами.
- Участие в проекте российских и европейских дизайнеров.
- Развитая инфраструктура: детский сад, спортивная площадка, магазины, салоны красоты, ресторан на территории. Рядом с домом – две школы и спортклуб, торговый центр «Европа».
- Высокий уровень безопасности: видеонаблюдение, круглосуточная охрана, противопожарная система.
Недостатки:
- Отдаленность от метро: от станции «Полежаевской» или «Октябрьское поле» – минимум 10 минут транспортом.
- Шум от моста с транспортной развязкой и трассы.
Стоимость м 2 составляет от 4 135 до 4 960 у.е. Средняя стоимость квартир в комплексе «Union Park»:
- 1 комната : 150 000 – 225 000 у.е.
- 2 комнаты : 240 000 – 290 000 у.е.
- 3 комнаты : от 305 000 у.е.
Жилой комплекс «Донской Олимп»
Адрес новостройки : ул. Серпуховский Вал, 19.
Форма продажи : договор долевого участия.
Срок сдачи : 2 квартал 2016 года.
В комплекс войдут сразу пять монолитных зданий различной этажности – от 2 до 18 этажей. Каждый корпус будет иметь свое название: «Гера», «Артемида», «Зевс», «Дионис», «Гермес». Всего в комплексе запроектировано 1027 квартир – от 1 до 5 комнат. Для отделки внешних стен новостройки применяются вставки из глазурованной керамической плитки, а также декоративные лепные детали и решетки.
Концепт-арт ЖК "Донской олимп"
Преимущества:
- Авторский проект с индивидуальным обликом новостроек.
- Станции метро «Шаболовская» и «Тульская» в пешей доступности.
- Лесной массив в 700 метрах.
- Расположение в микрорайоне с развитой инфраструктурой: есть детские сады, частные и государственные школы, спортивная школа, торговый и торгово-развлекательный комплексы, рынок.
Недостатки:
- Повышенный уровень шума: рядом с домом проходят Третье транспортное кольцо, Большая Тульская улица, Подольское шоссе.
- Возле новостройки расположены 3 кладбища, остатки промзоны.
- В 1,5 км находится одна из крупнейших ТЭЦ Москвы.
Стоимость м 2 составляет от 3 470 до 4 686 у.е. Средняя стоимость квартир в комплексе «Донской Олимп»:
- 1 комната : 205 250 – 240 000 у.е.
- 2 комнаты : 290 700 – 330 500 у.е.
- 3 комнаты : от 355 000 у.е.
Жилой комплекс «Яуза Парк»
Адрес новостройки : Краснобогатырская улица, 28.
Форма продажи : договор долевого участия.
Срок сдачи : 4 квартал 2016 года.
По проекту предусмотрено возведение трехсекционного здания, высота корпусов – от 18 до 25 этажей. Покупателям предлагают квартиры от 1 до 3 комнат, общее количество которых в новостройке – 352. Квартиры передаются без отделки, с остекленными балконами, пластиковыми стеклопакетами, межкомнатными перегородками и входными дверьми.
Фото ЖК "Яуза парк"
Преимущества:
- Благоприятное экологическое состояние местности, отсутствие крупных промышленных заводов. Комплекс расположен недалеко от реки Яузы и парков Лосиный остров и Сокольники.
- Развитая инфраструктура микрорайона: школы, детские сады, супермаркеты, салоны красоты, магазины, кафе, медицинские центры, спортивные клубы и стадион недалеко от дома.
- Хорошая транспортная доступность: в 200 м находится остановка общественного транспорта, ближайшая станция метро - «Преображенская площадь».
Недостатки:
- Рядом с домом (в 50 м) находится шумная Краснобогатырская улица с трамвайной линией.
- Строительство новостройки еще не начато.
Стоимость м 2 составляет от 2 000 до 2 570 у.е. Средняя стоимость квартир в «Яуза Парк»:
- 1 комната : 119 700 – 130 000 у.е.
- 2 комнаты : 194 300 – 227 300 у.е.
- 3 комнаты : от 256 500 у.е.
Жилищный комплекс «Ривер Парк»
Адрес: ул. Речников, 7.
Форма продажи: договор долевого участия.
Ипотека : Сбербанк, Банк Москвы, ВТБ24, ДельтаКредт, Возрождение, СвязьБанк, СМП Банк, Газпромбанк.
Срок сдачи : 2 квартал 2016 года.
«Ривер парк» - это комплекс класса комфорт. Высота домов составит от 9 до 19 этажей. В конце строительства в новостройку заселятся 6100 жильцов. Реализация проекта проходит в рамках специальной программы реновации промышленной зоны, предусмотрено строительство паркинга, школы и детского сада. На территории «Ривер Парк» появится собственная набережная с лодочной станцией, эллингами для хранения плавсредств, пирсом, планируется постройка детской парусной школы.
3D концепт ЖК "Ривер парк"
Преимущества:
- Благоприятная экология, недалеко от новостройки находятся парки Нагатинская Пойма и Садовники.
- Рядом с комплексом находится станция метро «Коломенское». К 2018 году в 500 метрах от «Ривер Парк» будет построена новая станция – «Нагатинский затон».
- Развитая инфраструктура: в пешей доступности находятся дошкольное учреждение, несколько государственных школ и кадетский корпус, торговые центры «Затонка» и «На Якорной», детская поликлиника.
Недостатки:
- Строительство проходит на территории бывшей промзоны.
- В квартирах типового этажа отсутствуют большие комнаты и кухни (не более 20 кв. м), которые могли бы использоваться в качестве столовых.
Стоимость м 2 составляет от 2 095 до 2 910 у.е. Средняя стоимость квартир в «Ривер Парк»:
- 1 комната : 141 965 – 172 755 у.е.
- 2 комнаты : 180 000 – 189 000 у.е.
- 3 комнаты : от 252 000 у.е.
Жилищный комплекс «Фили Град»
Адрес : Береговой проезд, 5.
Форма продажи : договор долевого участия.
Ипотека : Зенит, ВТБ24, МИА, Балтика, Банк Москвы.
Срок сдачи : 2 квартал 2016 года.
По проекту 4 новостройки лимонных и бирюзовых оттенков будут объединены общим двором, чтобы образовать форму квадрата. Покупателям предоставлено 796 апартаментов и 312 квартир, основное различие которых состоит в том, что в апартаментах невозможно оформить прописку или регистрацию. Все 4 корпуса разноэтажные – от 21 до 24 этажей. Количество комнат в квартирах «Фили Град» – от 1 до 4, высота потолков – 3,7 метров.
3D арт-концепт ЖК "Фили град"
Преимущества:
- Рядом с комплексом находится 4 парка: Парк Культуры и Отдыха Фили, Суворовский, Ворошиловский и Солдатенковский парки.
- Развитая инфраструктура: возле дома спортклуб и детская школа искусств им. Алябьева, в 10 минутах ходьбы - школа № 737, детский сад, магазины, в 20 минутах – рынок «На Багратионовской» и «Горбушкин двор».
Новостройки Москвы, старт продаж 2016 года - это современные квартиры в черте столицы и пригородной зоне. У нас можно найти квартиру с возможностью заселения хоть завтра. Также предлагаются варианты приобретения жилья:
- в рассрочку на этот год;
- с привлечением военной ипотеки;
- на средства банковского займа;
- с учетом материнского капитала.
Будет ли это квартира с отделкой или «серый» ключ – решать покупателю. Но для начала нелишне определиться с районом будущего проживания. Ожидается, что в этом году сохранит свою популярность подмосковный рынок недвижимости. Вот пятерка районов-«лидеров», где новостройки старт продаж квартир в 2016 году еще только планируют объявить:
- Дмитров. Город с богатой историей, обширным культурно-историческим наследием, крупными развлекательными и спортивными инфраструктурными объектами. Расположен в наиболее экологической части Подмосковья.
- Железнодорожный. Чистый, благоустроенный город, славящийся своей транспортной доступностью и удачным расположением относительно столицы.
- Мытищи. Окружен лесом и достойной восхищения водоохранной территорией. Довольно крупный, современный город. Жителям по душе его социальная, развлекательная и торговая инфраструктура.
- Химки. Примыкает к Москве через Ленинградское шоссе. Этот город выбирают для проживания многодетные семьи. Он входит в число крупнейших населенных пунктов Подмосковья.
- Люберцы. Станции метро «Жулебино» и «Лермонтовский проспект» позволяют добраться до Москвы за короткий срок. Рейтинги социальной обеспеченности и инфраструктуры в текущем году наверняка поместят этот город на одну из верхних строчек.
Оптимальный вариант жилья в каждом из описанных или иных районов можно подобрать прямо сейчас.
В этом деле нет мелочей
Не всегда покупатель первым делом обращает внимание на цену новостройки. Немаловажным является также:
- наличие медицинских учреждений
- шаговая доступность школ и детских садов
- обилие и разнообразие магазинов, кафе, спорткомплексов.
Узнав о том, что дан старт продаж новостроек Москвы от застройщика в 2016 году, непосредственно на территории ЖК следует оценить ландшафтный дизайн, игровые площадки, зоны выгула собак. Некоторые жилые массивы буквально представляют собой «город в городе»: здесь есть и ремонтные мастерские, и поликлиники, и салоны красоты, и детские центры, и культурные сооружения.
« » представляет наиболее значимые проекты на рынке новостроек Москвы от Третьего транспортного кольца до МКАД, продажи в которых стартовали в 2016 г. Актуальные цены на квартиры по данным проектам – от 120 000 руб. за квадратный метр.
« »
В конце января 2016 г. вышел в продажу многофункциональный жилой комплекс « », который расположен в районе Беговой на севере столицы (Ленинградский проспект, д. 31). Девелоперами проекта являются компании MR Group и Coalco. В жилом комплексе предусмотрено строительство четырех монолитных корпусов переменной этажности (от 13 и до 19 этажей) с квартирами и апартаментами общей площадью 290 000 кв. м.
Реализация проекта проходит в два этапа: первая очередь – корпуса Б и В (квартиры), вторая очередь – корпуса А и Г (апартаменты). На старте продаж 1-3-комнатные квартиры площадью 33,2 – 100,9 кв. м в корпусах Б и В на стадии котлована можно было приобрести за 7,5 – 20,6 млн руб., или 186 000 – 236 000 руб. за метр.
На сегодняшний день в данных корпусах идет монтаж 4-7-х этажей, и стоимость 1-3-комнатных квартир площадью 37,1 – 100,8 кв. м составляет 8,6 – 23,0 млн руб., или 202 800 – 259 900 руб. за метр. Ввод в эксплуатацию первой очереди строительства планируется в III квартале 2018 г., срок сдачи второй очереди в эксплуатацию – I квартал 2019 г.
« »
В марте 2016 г. компания «РГ-Девелопмент» объявила о старте продаж в . Жилой комплекс строитсяв Юго-Западном административном округе в Обручевском районе по адресу: Профсоюзная ул., вл.66. ЖК «Родной город. Воронцовский Парк» представляет собой жилой комплекс общей площадью 51 750 кв. м на 730 квартир, состоит из четырех 24-этажных монолитных корпусов башенного типа, объединенных стилобатом и подземной парковкой на 350 машино-мест.
В марте на стадии разработки строительной площадки 1-4-комнатные квартиры площадью 42,8 – 114,9 кв. м предлагались за 7,9 – 23,5 млн руб., или 180 000 – 209 200 руб. за метр.
На сегодняшний день 1-4-комнатные квартиры площадью 42,8 – 95,2 кв. м продаются за 8,1 – 22,6 млн руб., или 190 000 – 237 700 руб. за метр. Сейчас ведется монтаж 2-5-го этажей, квартиры со свободной планировкой предлагаются без отделки. Завершение строительства планируется во II квартале 2018 г.
« »
В конце марта 2016 г. на рынок недвижимости вышел новый жилой комплекс « » от группы компаний «Эталон». Проект расположен в на севере столицы (Дмитровское шоссе, вл. 107). На территории 12,94 га планируется возвести 10 жилых корпусов, один корпус с апартаментами (2Г), детский сад и школу, встроенный паркинг, а также различные объекты торгово-бытовой инфраструктуры. Общая площадь проекта составит 283 400 кв. м.
Реализация квартир началась с корпусов 2А и 4А (в рамках первой очереди) – это монолитные 3-4-секционные дома разной этажности (от 18 до 24 этажей). На стадии подготовки площадки можно было приобрести 1-4-комнатные квартиры площадью 42,5 – 109,5 кв. м за 5,8 – 13,8 млн руб., или 125 600 – 137 300 руб. за метр. На сегодняшний день в данных корпусах 1-4-комнатные квартиры площадью 42,5 – 109,5 кв. м предлагаются за 5,6 – 14,9 млн руб., или 120 200 – 158 100 руб. за метр. В корпусе 2А возводится цоколь, в корпусе 4А строится 10-й этаж.
В конце сентября 2016 г. стартовали продажи во втором, третьем и четвертом кварталах проекта – в корпусах 2Б, 2В, 3А, 3Б, 3В и 4Б. На начальной стадии строительства 1-4-комнатные квартиры, а также квартиры студийного формата площадью от 21,9 до 113,1 кв. м предлагались за 3,3 – 15,6 млн руб., или 120 700 – 164 900 руб. за метр. На сегодняшний день в данных корпусах 1-4-комнатные квартиры, а также квартиры студийного формата площадью 31,2 – 113,1 кв. м предлагаются за 4,8 – 15,9 млн руб., или 125 500 – 169 700 руб. за метр. Сейчас в корпусах 2Б, 2В строится котлован, в корпусе 4Б - цоколь, остальные корпуса находятся на подготовительной стадии строительства. Весь комплекс будет введен в эксплуатацию в IV квартале 2019 г.
« »
23 мая 2016 г. стартовали продажи в ЖК « » от группы компаний INGRAD. Проект возводится в Западного округа Москвы на улице Петра Алексеева вл.12а. В продаже четыре монолитных корпуса высотой от 10 до 23 этажей, с подземным паркингом на 600 машино-мест. Общая площадь проекта составляет 102 400 кв. м.
На старте продаж 1-4-комнатные квартиры, а также квартиры студийного формата, площадью от 26,5 до 111,2 кв. м в данных корпусах можно было приобрести за 4,5 – 17,2 млн руб., или 140 000 – 215 000 руб. за метр (на стадии подготовки строительной площадки).
На сегодняшний день 1-4-комнатные квартиры и студии площадью 26,5 – 111,2 кв. м продаются за 4,7 – 17,5 млн руб., или 142 200 – 217 100 руб. за метр. Строительство жилого комплекса сейчас находится на стадиикотлована и установки свай, ввод в эксплуатацию планируется в IV квартале 2018 г.
« »
12 мая 2016 г. финансово-строительная корпорация «Лидер» начала продажи в новом жилом комплексе « », который будет построен в в Северо-Восточном округе столицы в Сигнальном проезде, вл.5. На территории площадью 6,14 га планируется возвести четыре монолитных многосекционных корпуса, а также детский сад и школу.
Строительство ЖК « » планируется в три этапа: в рамках первого этапа строятся два первых корпуса. На старте продаж стоимость 1-3-комнатных квартир площадью 31,7 – 117,3 кв. м в данных корпусах составляла 5,0 – 11,9 млн руб., или 130 700 – 165 500 руб. за метр (на стадии подготовки строительной площадки).
На сегодняшний день 1-3-комнатные квартиры площадью 31,7 – 84,2 кв. м в корпусе 1 и 2 можно приобрести за 5,1 – 12,6 млн руб., или 122 100 – 181 100 руб. за метр. В корпусе 1 сейчас ведется монтаж кровли, а в корпусе 2 – монтаж 4-8-го этажей. Ввод в эксплуатацию корпуса 1 планируется в IV квартале 2017 г., корпуса 2 – намечен на I квартал 2018 г., полностью достроить жилой комплекс предполагают в 2019 г.
« »
Жилой комплекс « » от компании «Галс-Девелопмент» вышел в продажу в августе 2016 г. Новый комплекс строится в районе (Ярцевская улица, вл.31 и 34) на западе Москвы. ЖК «Достояние» – это три монолитных 22-этажных односекционных дома («Наука», «Искусство», «Культура») с общей площадью квартир 31 800 кв. м.
Строительство жилого комплекса началось в сентябре 2016 г. На старте продаж квартиры от одной до пяти комнат, включая пентхаусы, площадью 41,9 – 257,3 кв. м можно было приобрести за 9,6 – 62,3 млн руб., или 215 000 – 255 000 руб. за метр.
На сегодняшний день продаются 1-4-комнатные квартиры площадью 41,9 – 120 кв. м за 9,5 – 30,4 млн руб., или 207 500 – 259 500 руб. за метр. Сейчас на строительной площадке ведутся работы по устройству котлована. Срок сдачи всего комплекса – IV квартал 2019 г.
5 сентября 2016 г. стартовали продажи в от компании «Атлантик». Новый проект расположен на улице Викторенко, вл. 11 в Северного округа столицы. – это 9-секционный 15-этажный дом общей площадью 41 100 кв. м. на 670 квартир.
Стоимость 1-2-комнатных квартир, а также квартир-студий площадью от 36,6 до 79,6 кв. м на старте продаж составляла 7,1 – 15,4 млн руб., или 192 850 – 208 100 руб. за метр.
Сейчас на строительной площадке комплекса ведутся фундаментные работы, и в продаже 1-3-комнатные квартиры площадью от 36,0 до 99,35 кв. м стоимостью 7,0 – 26,0 млн руб., или 192 900 – 299 400 руб. за метр. Ввод в эксплуатацию намечен в IV квартале 2018 г.
« »
15 сентября 2016 г. в продажу вышел корпус 18 в от компании «ФЦСР» в Западного административного округа. Корпус 18 – это монолитный шестисекционный дом переменной этажности (13-20 этажей) на 409 квартир с подземным паркингом. Проект стартовал с ценами от 12,8 до 47,1 млн руб. (210 000 – 304 000 руб. за метр) за 1-4-комнатные квартиры площадью 58,8 – 157,4 кв. м. На сегодняшний день на стадии активного строительства в данном корпусе стоимость 1-4-комнатных квартир площадью 64,75 – 161,1 кв. м составляет 12,9 – 55,5 млн руб., или 185 500 – 373 000 руб. за метр. Ввод в эксплуатацию планируется в IV квартале 2018 г.
Также в декабре 2016 г. в корпусах 15 и 16, которые входят в состав жилого комплекса «Квартал Триумфальный», стартовали продажи квартир по договорам предварительного бронирования. Корпус 15 – 26-этажный 5-секционный монолитный жилой дом с общей площадью здания 53 100 кв.м, а корпус 16 – трехсекционный монолитный жилой дом переменной этажности (от 16 до 22 этажей) с общей площадью здания 20 900 кв.м. На старте продаж стоимость 1-4-комнатных квартир площадью 40,6 – 86,0 кв. м составляет 7,6 – 18,5млн руб., или 158 000 – 247 000 руб. за метр. Окончание строительства данных корпусов запланировано в IV квартале 2018 г.
« »
20 сентября 2016 г. девелоперская компания «Высота» объявила о старте продаж нового жилого комплекса « », расположенного в Алексеевском районе Северо-Восточного округа Москвы на Староалексеевской улице, вл. 5. ЖК «Лайм» – это четырехсекционный монолитный 24-этажный дом на 729 квартир с общей площадью жилья 55 400 кв. м.
Жилой комплекс вышел в продажу на активной стадии строительства (возведения 20-го этажа). Стоимость 1-4-комнатных квартир площадью 41,0 – 143,0 кв. м составляла 9,0 – 32,4 млн руб., или 182 400 – 268 700 руб. за метр.
На сегодняшний день 1-4-комнатные квартиры площадью 42,8 – 132,0 кв. м продаются за 9,4 – 29,6 млн руб., или 160 800 – 277 600 руб. за метр на стадии окончании монтажа. Ввод в эксплуатацию планируется в I квартале 2018 г.
«Черняховского 19»
1 декабря 2016 г. группа компаний ПИК открыла продажи в новом жилом комплексе «Черняховского 19», который будет построен в районе Аэропорт на севере столицы (ул. Черняховского, вл.19). Всего планируется возвести три монолитных корпуса высотой 12 – 22 этажей.
На сегодняшний день можно приобрести квартиры в корпусе 1 – монолитном шестисекционном доме на 468 квартир с подземным паркингом. В продаже 1-4-комнатные квартиры, а также квартиры студийного формата площадью от 20,4 до 120,2 кв. м за 3,7 – 22,7 млн руб., или 140 200 – 211 200 руб. за метр. Предполагаемый срок ввода в эксплуатацию корпуса 1 – IV квартал 2018 г.
Помимо новых проектов, стартовавших в 2016 г., в реализацию поступили корпуса и очереди в наиболее значимых комплексах, вышедших в продажу в 2015 г.:
- « » (корп. 1 – 3, 6, 8);
- « » (квартал «Достоинство» – корп. 7 и 9, квартал «Свобода» – корп. 5);
- (корп. 5, 6, 8, 9);
В преддверии Нового года принято не только подводить итоги, но и делать прогнозы на будущее. В условиях нестабильной экономики предсказания, касающиеся того, что будет на рынке новостроек в 2016 году, могут не оправдаться..
Последствия 2015-ого
Безусловно, развитие первичного рынка Московского региона во многом будет зависеть от политических и экономических факторов (цены на нефть, изменение курсов валют, геополитическая ситуация и т.д.), но не только от них. В частности, в 2015 году произошли события, которые окажут влияние на строительную отрасль в 2016-ом.
В этом году впервые из уст чиновников прозвучала инициатива видоизменения схемы привлечения денег дольщиков для строительства жилых домов - финансирование стройки должно осуществляться через специальный счет в банке. Таким образом денежные средства, которые покупатели заплатят за квартиры, будут под контролем. Столь радикальные меры понадобились для того, чтобы не допустить увеличение количества обманутых дольщиков. Свою «лепту» внесло банкротство крупнейшей российской строительной компании «СУ-155», последствия чего теперь легли на плечи государства .
По словам Владимира Богданюка, руководителя аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet, пока инициатива вызывает у игроков рынка ряд вопросов. Прежде всего, такое ограничение в привлечении застройщиками финансирования - несвоевременная для текущего состояния экономики и рынка жилья в частности мера. Несмотря на стимулирование спроса и со стороны государства (субсидированная ипотека), и со стороны застройщиков (акции, скидки, рассрочки), инфляция неумолимо «съедает» доходы людей, и платежеспособность потенциальных покупателей падает. Традиционная схема финансирования проекта предполагает следующие пропорции разных финансовых инструментов: 10% - собственных средств, 20% - заемное банковское финансирование и 70% - средства дольщиков. Получается, что спрос падает, а застройщики могут лишиться основного источника финансов, ведь далеко не все компании смогут привлечь такой объем заемного финансирования.
«Ограничение количества застройщиков и укрупнение рынка может привести к росту цен, ведь монополизация и дефицит предложения создают искусственное завышение цен»
Владимир Богданюк, Est-a-Tet
Кроме того, нельзя не отметить, что банковская система в кризис также испытывает трудности, и при этом на нее накладывается огромная дополнительная нагрузка, с которой она может не справиться.
Законопроект уже внесен в Госдуму на рассмотрение, однако окончательной ясности в этом вопросе пока нет. Как отметил Рустам Арсланов, директор департамента продаж ГК «Гранель», от того, какое решение в итоге будет принято по этому вопросу, будет зависеть дальнейшая судьба застройщиков. Если изменения вступят в силу, можно предположить, что ряд мелких компаний уйдут с рынка. Останутся только крупные застройщики, способные приспособиться к новым правилам ведения девелоперского бизнеса. Также можно прогнозировать увеличение стоимости квадратного метра жилья. «В случае ограничения доступа к деньгам дольщиков застройщики испытают «финансовое голодание», что рискует негативно сказаться на их деятельности. Остается проектное финансирование, но использование данного инструмента автоматически повышает цены на недвижимость», - говорит первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость» Яна Сосорева.
Еще одно новшество, которое может повлиять на рынок в 2016 году - новые налоговые правила. Они касаются уплаты НДФЛ при продаже недвижимости. Предельный срок владения, при котором весь доход освобождается от налога, увеличивается с 3 до 5 лет. «Условно говоря, если вы купили квартиру в декабре 2015 года и успели зарегистрировать собственность до 31 декабря 2015 года, то для вас действуют старые правила - вы освобождаетесь от налога на доход через три года собственности, - поясняет Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп». - Однако, если вы стали собственником с 1 января 2016 года, то от налога на доходы вы освобождаетесь только через 5 лет. На мой взгляд, это может снизить инвестиционную привлекательность недвижимости как актива в целом, начиная с 2016 года. Да, можно продать квартиру по переуступке. Но цена за такой период времени попросту не успевает «отрасти». А учитывая сложную ситуацию с высокими ипотечными ставками, инвестор и вовсе рискует не продать квартиру в определенные сроки».
Между тем, уже во второй половине 2015 года застройщики отмечали значительное сокращение доли инвестиционных сделок, так как большая часть покупателей приобретают недвижимость для жизни. Тем не менее, новые правила налогообложения могут вовсе вытеснить инвесторов с рынка.
ЖК «Долина Сетунь»
Были в 2015-ом и положительные решения, которые стимулировали и будут продолжать стимулировать первичный рынок. Речь о государственном субсидировании процентной ставки по ипотеке. Программа была запущена в марте, и доля ипотечных сделок увеличилась сразу в несколько раз, а вместе с тем, выросли и продажи. Тогда доля продаж по ипотеке достигала 90%. Вскоре покупатели поняли, что программа долгосрочная и денег хватит всем, поэтому ситуация с ипотекой вернулась в привычное русло - по данным «БЕСТ-Новострой», во второй половине года каждая вторая сделка на первичном рынке осуществлялась с использованием ипотечного кредита, а в некоторых проектах доля ипотеки так и осталась очень высокой - 70-80%.
«Программа государственного субсидирования ипотеки поддерживала первичный рынок на протяжении всего 2015 года, и уже сейчас известно о решении властей продлить срок программы до мая 2016 года. Таким образом, рынок получит поддержку как минимум в первые пять месяцев будущего года»
Григорий Алтухов, ФСК «Лидер»
По словам Натальи Саакянц, коммерческого директора компании Rose Group, отмена субсидирования ипотеки может привести как к незначительным неблагоприятным последствиям, так и серьезным негативным изменениям в отрасли. В данный момент на фоне растущего предложения ипотека является основным источником поддержания спроса на рынке. Также не исключено, что грамотная стратегия развития ипотечного кредитования при разумном уменьшении процентной ставки может и дальше способствовать общему поддержанию рынка недвижимости в период кризиса.
Что касается валютных колебаний, то ажиотажных продаж они уже не вызовут, как это было в конце 2014 года. В текущем году покупатели гораздо спокойней реагировали на валютные скачки, пропал и «эффект новизны», падение национальной валюты уже не так побуждает что-то срочно делать со своими рублевыми вкладами. «В следующем году валютные колебания будут оказывать, скорее всего, еще меньшее влияние на спрос, поскольку людей с «живыми» деньгами или тем более валютными накоплениями на рынке все меньше», - говорит Владимир Богданюк.
В «НДВ-Недвижимость» считают, что дно кризиса, о котором говорили весной и в начале лета, пройдено, однако экономика продолжает оставаться в сложном положении. Скорее всего, потребуется достаточно времени для того, чтобы от него оттолкнуться. Возможно, предстоящей весной будут заметны изменения в позитивную сторону.
Рост или падение
Эксперты не прогнозируют в 2016 году серьезных скачков цен на недвижимость. В большей степени рост стоимости жилья будет связан с увеличением строительной готовности объектов. Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп», считает, что цены будут снижаться в переоцененных объектах и перенасыщенных новым жильем локациях, а вот в ликвидных проектах можно ожидать повышения стоимости квадратного метра по мере роста стадии строительной готовности. «Продолжится формироваться отложенный спрос - люди до сих пор ждут дальнейшего снижения цен и не спешат покупать недвижимость. Рано или поздно это обернется очередным всплеском покупательской активности и, как следствие, ростом стоимости метра. Но когда именно этот всплеск произойдет, мы пока не знаем», - говорит Дмитрий.
Очень большое количество масштабных проектов в сочетании со снижающимся платежеспособным спросом не будут способствовать удорожанию недвижимости вплоть до весны 2016 года. Возможно, в мае цены вырастут вместе с активностью покупателей, так как будет подходить к концу действие программы субсидирования ипотеки, и правительство не станет продлять ее.
ЖК «Изумрудные Холмы»
Как пояснила Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой», если в определенные периоды аналитики фиксируют снижение средней стоимости метра, то это связано не с падением абсолютных показателей, а с выходом на рынок новых проектов по стартовым ценам, которые и влияют на общий средний показатель. Другое дело, что сегодня ряд проектов выходят на рынок с ценой квадратного метра примерно такой же, как и год назад. Если исходить из общего подорожания товаров и продуктов питания, а также уровня инфляции, то можно говорить лишь о сохранении на первичном рынке прежнего уровня цен, которые весьма выгодны для покупателя.
«Для наглядности можно посмотреть на динамику цен в текущем году. Так, на конец ноября средняя цена 1 кв. метра на рынке массового жилья была зафиксирована на отметке 158,7 тыс. рублей, а по итогам 2014 г. - 141 тыс. рублей. Соответственно, если исходить из конкретных и объективных цифр, то рост цен налицо. Однако нельзя забывать о высоком уровне инфляции (с января по ноябрь 2015 года - 12,1%) и о девальвации рубля», - говорит Ирина Доброхотова.
«Застройщики уже настолько приблизились к себестоимости строительства, что ждать дальнейшего падения цен не стоит. Максимум возможна корреляция в пределах плюс-минус 5%»
Даромир Обуханич, ГК «МИЦ»
В целом стоит отметить, что в 2015 году на рынке новостроек во всех сегментах «правил» покупатель. Девелоперам пришлось прибегнуть к различным и до недавнего времени на рынке не встречающимся инструментами стимулирования спроса. Скидки заметно выросли (до 25%), появились длительные беспроцентные рассрочки, субсидирование банковских ставок со стороны застройщиков (ипотека от 7%). Эксперты считают, что в том же ключе рынок будет развиваться и в 2016 году - застройщики продолжат стимулировать спрос за счет более привлекательных условий покупки. «Практика показывает, что наиболее востребованы и эффективны сегодня те предложения от застройщиков, при которых покупатель может получить реальную экономию», - говорит Григорий Алтухов, коммерческий директор ФСК «Лидер».
Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group, считает, что наиболее низкие цены наблюдались этой осенью. Однако ситуация, возможно, повторится в январе 2016 года. Дело в том, что этот период традиционно считается затишьем, поэтому компании могут продлить праздничные скидки на посленовогодний период.
Новые проекты
Конечно, во время кризиса риски девелоперов возрастают, однако вопреки пессимистичным прогнозам в 2015 году на рынке появилось несколько новых проектов в разных ценовых сегментах. То же самое будет происходить и в 2016-ом. «Если девелопер предлагает продуманные проектные решения, удачное местоположение, развитую инфраструктуру, стремится развивать транспортную доступность и при этом продает квартиры по оптимальным ценам, такой проект будет востребован», - говорит Наталья Саакянц. В том, что проекты будут выходить, уверен и Вартан Погосян, директор департамента маркетинга TEKTA GROUP. Он считает, что крупные застройщики умеют вести свой бизнес в сложной рыночной ситуации и знают, как выводить объекты именно в это непростое время.
Как рассказал Павел Петриченко, директор по продажам «Самолет Девелопмент», в 2016 шансы на успех будут иметь продуманные концептуальные проекты с качественной инфраструктурой, удобной транспортной доступностью, современными конструктивными и оптимальными планировочными решениями.
Ряд экспертов отмечают, что в ближайшие три года в Москве появится порядка 150 новых жилых комплексов. При этом проекты, анонсированные 1-2 года назад, реализацию которых застройщики уже начали, естественно, приостановлены не будут. По оценкам компании «БЕСТ-Новострой», общая площадь первых очередей строительства в проектах, потенциально готовых к выходу в течение 2016 года, составит порядка 950 тыс. кв. м (920 тыс. кв. м без учета проектов в ЦАО).
В конце текущего года уже анонсировано большое количество новых проектов, особенно на территории Москвы. Продолжится реновация промышленных зон, таких как ЗИЛ , Соколиная гора, Серп и молот, Грайвороново. Компания «Донстрой» анонсировала масштабный проект в районе Раменки, где планируется застроить 172 га.
«Компании, которую вели активную деятельность на подмосковном рынке, начали смещаться в Москву. Например, ГК «Мортон» в 2015 году вывела сразу несколько проектов в Москве. Также компания TEKTA GROUP заявила о выходе на рынок Москвы с проектом бизнес-класса. Компания «Гранель» анонсировала выход проекта в Москве»
Софья Лебедева, «МИЭЛЬ-Новостройки»
Кстати, по данным «МИЭЛЬ-Новостройки», в этом году наблюдалось нетипичное поведение застройщиков на присоединенных территориях - в Новой Москве выходили новые очереди в уже существующих проектах, а вот крупных новых проектов на рынке не было. Планы на масштабную застройку в следующем году в районе деревни Саларьево в сентябре озвучил Марат Хуснуллин. Предполагаемая территория застройки 970 га, а реализация рассчитана на 20 лет. Сразу несколько компаний заявили о своем участии в данном проекте, среди них ГК «ПИК», «Мангазея Девелопмент». Планируется возведение 6,7 млн кв. м недвижимости, из них около 3 млн кв. м жилья.
В целом отметим, что в условиях кризиса обострилась конкурентная борьба за покупателя, рынок сегодня пополняется довольно качественными проектами, которые имеют все шансы на успешную реализацию. С этой точки зрения вывод новых проектов и рост конкуренции между застройщиками играет на руку покупателям, у которых есть уникальная возможность купить жилье высокого качества по очень доступным для Москвы ценам.