По итогам 2016 года в десятку крупнейших девелоперов Москвы вошла MR Group Романа Тимохина и Виктора Лабуздко. Стратегия бизнесменов необычна для российского рынка — в основном они управляют чужими стройками. Заняться fee-девелопментом MR Group заставил кризис 2008 года. Ниша оказалась практически свободна. И хотя у модели есть вполне определенные риски, группа в итоге собрала вокруг себя целый пул непрофильных инвесторов, которые хотят заработать на рынке недвижимости, а ее опыт начали перенимать другие девелоперы.
Стройка с нуля
"У нас много премий и наград, но я не знаю, за что нам их дали",— пошутил в сентябре прошлого года на праздновании 13-летия MR Group совладелец компании Роман Тимохин. В этих словах была некоторая доля кокетства: он прекрасно знает место своей компании на рынке. По последнему рейтингу Национального объединения застройщиков (НОЗА), одной из многочисленных саморегулируемых отраслевых организаций, MR Group вошла в десятку крупнейших девелоперов, работающих в границах Старой Москвы. По подсчетам НОЗА, сейчас в стадии активного строительства у группы находится почти 406 тыс. кв. м. Это сравнимо с объемами группы "Кортрос" владельца холдинга "Ренова" Виктора Вексельберга (сейчас строит 408 тыс. кв. м не только в Москве, но и в других городах) или Capital Group Павла Те (в активной стадии строительства — около 442 тыс. кв. м).
Роман Тимохин и Виктор Лабуздко, совладельцы созданной в 2003 году MR Group,— непубличные люди, об их первоначальном бизнесе мало что известно. По словам заместителя гендиректора MR Group Ирины Дзюбы, работающей в компании с момента ее основания, господин Тимохин в конце 1990-х годов был дистрибутором косметики и бытовой химии Beiersdorf (бренд Nivea), а господин Лабуздко оказывал складские услуги.
В недвижимости партнеры сначала занимались покупкой участков для строительства, готовили их к застройке, получая акты разрешенного использования, и продавали площадки с комплектом документов девелоперам. "В то время в Москве подобных компаний было много, капитализация площадок под застройку в городе почти ежеквартально росла на 10%, а доходность девелоперов от продажи готового жилья была по нынешним меркам космической — некоторые умудрялись заработать под 50% от вложенного капитала",— говорит собеседник "Ъ", работавший в аппарате Владимира Ресина, который тогда возглавлял столичный стройкомплекс. По его воспоминанию, Роман Тимохин как-то попытался подойти к господину Ресину, чтобы ускорить процесс получения документов для строительства офисного центра на севере Москвы. Чиновник не мог взять в толк, почему бизнесмен носится вокруг да около с объектом небольших размеров, вспоминает собеседник "Ъ". Но, как выясняется теперь, у Романа Тимохина и его партнера был четкий план: построить офис и быстро его распродать. Так в девелоперском портфеле MR появился первый объект — бизнес-центр "Аэропорт" (14 тыс. кв. м) в районе одноименной станции метро на севере Москвы.
Объект был построен в 2004 году. По словам Ирины Дзюбы, при помощи консалтинговой CBRE площади в бизнес-центре к моменту сдачи объекта в эксплуатацию были проданы шести покупателям. "Тогда подобной стратегии придерживались немногие, что позволило девелоперу занять определенную нишу",— говорит управляющий партнер "Метриум Групп" Мария Литинецкая. Этот подход был менее институциональным, но вполне ликвидным и зачастую не требовал привлечения банковского финансирования, добавляет руководитель отдела финансовых рынков и инвестиций JLL Евгений Семенов.
Круговорот партнеров
Свой второй объект — бизнес-центр Victory Plaza — MR Group построила в 2008 году. По данным базы "СПАРК-Интерфакс", по адресу центра находилась компания "Фоджа", учредителями которой были Роман Тимохин и полный тезка бывшего футболиста "Спартака" Игорь Шалимов. "Фоджа" — название итальянского клуба, где в 1991-1992 годах играл господин Шалимов. Партнеры также выступали учредителями другой фирмы — ЗАО "Менеджмент Риэлти", которому до 2003 года принадлежали права на товарный знак MR Group. В MR Group отказались комментировать этот факт, как, впрочем, и отношения с другими бывшими и нынешними партнерами. Знакомые Игоря Шалимова, с которыми удалось связаться "Ъ", не смогли прояснить историю взаимоотношений.
Но, как выясняется, у Романа Тимохина и Виктора Лабуздко было много партнеров с громкими именами. Так, в конце 2016 года "Ъ" сообщал, что крупным покупателем офисных площадей в комплексе "Савеловский Сити" стал миноритарий "Магнита" Алексей Богачев. Роман Тимохин и Алексей Богачев в начале 2000-х годов выступали учредителями компании "Бест Торг", нынешней дочерней структуры розничной сети "Магнит", которая управляет магазинами ритейлера в Москве и Подмосковье. Еще одним финансовым партнером MR Group выступает сын известного адвоката Анатолия Кучерены Александр. Ему принадлежат помещения в "Савеловском Сити", а также миноритарная доля в компании "Стройинвестпроект", выполняющей функции застройщика жилого комплекса Perovsky на востоке Москвы.
По данным Kartoteka.ru , владельцы MR Group в 2004 году были учредителями ООО "Бизнес строй" вместе с бывшим совладельцем холдинга "Сибуглемет" Валентином Бухтояровом и экс-совладельцем шахтоуправлений "Талдинское-Кыргайское" и "Талдинское-Южное" Русланом Ростовцевым. Судя по проектным документам, на балансе "Бизнес строя" находилась часть площадей в бизнес-центре "Даниловский форт" на юге Москвы. Источник "Ъ", знакомый с ситуацией, утверждает, что почти все площади там уже проданы и господ Бухтоярова и Ростовцева сейчас в проекте нет.
По словам другого источника "Ъ" среди консультантов, привлечением непрофильных инвесторов занимался Виктор Лабуздко. Он нашел не менее пяти финансовых партнеров из числа бывших топ-менеджеров дочерних структур "Газпрома" и их друзей, которые вкладывали деньги и получали в проекте до 85-90%, говорит собеседник "Ъ". Он не стал уточнять проекты, куда инвестировали состоятельные выходцы из газовой монополии.
"Ъ" обнаружил следующую деталь: MR Group строит на юге столицы у станции метро "Домодедовская" на месте бывшей обувной фабрики имени Муханова жилой комплекс "Ясный". В проектной декларации указывается, что 45% долей в компании-застройщике принадлежит кипрской Kriptonwood Holdings Ltd. Из выписки реестра офшоров следует, что по 44% компании принадлежит Gatmoor Fund — еще одному офшору, и Роману Тимохину. Небольшой долей (6%) напрямую владеет Вадим Козерук. Эта фамилия хорошо известна брокерам рынка недвижимости, работающим с MR Group. По словам нескольких консультантов, у совладельцев группы давние партнерские отношения с Анатолием Козеруком, связанным с ЗАО "Газпром инвест Юг".
Но среди партнеров MR Group не только частные лица. С середины 2015 года группа начала привлекать в партнеры крупных игроков рынка: тогда MR взяла в управление девелоперские проекты Coalco Василия Анисимова.
Проблемы ментального характера
Поскольку у основателей MR Group не было ни собственного производства, ни больших денег для реализации крупных проектов, они стали привлекать тех, у кого были ресурсы — площадки под застройку и возможность договориться о финансировании. Сама же группа управляла стройками, включая подбор подрядчиков и продажи готовых объектов, что было на руку лендлордам-непрофессионалам: все делала MR Group, обеспечивая им к тому же полную анонимность. Для российского рынка эта бизнес-модель, называемая в Европе fee-девелопментом и давно там успешно применяемая, оказалась в новинку.
Но fee-девелопментом владельцы MR Group занялись не от хорошей жизни: в кризис 2008 года им пришлось доделывать объекты по бартеру с генподрядчиками. В частности, по этой схеме были построены торгово-офисный центр "Водный" и бизнес-центр "Трио". "Из 30 тыс. кв. м в "Трио" треть площадей мы передали своим контрагентам, что позволило сдать нам объект в срок в условиях дефицита ликвидности",— вспоминает госпожа Дзюба.
В том же 2008 году Роман Тимохин ездил в Канаду, где впечатлялся малоэтажной застройкой, и решил воплотить эту идею в России. MR Group купила 1,2 тыс. га в Ступинском районе Подмосковья и собиралась построить на 1 тыс. га 1,7 млн кв. м жилья, а оставшиеся 200 га отдать под производственные площадки. Чиновники внесли проект в ФЦП "Жилище", планировали построить инфраструктуру и продавать жилье военным. Но грянул кризис — власти забыли о проекте, девелоперу пришлось развивать его самому. Сейчас MR Group перепрофилировала объект под индустриальную недвижимость, отдав под нее 1,1 млн кв. м площадей. Жилая застройка расположена на 100 га и рассчитана на 7-8 тыс. жителей, рассказывает Ирина Дзюба. По ее словам, непроданными остались 3 тыс. кв. м жилья.
Опыт MR Group в управлении стройками изучили многие компании, теперь это позволяет им активно работать с непрофильными собственниками девелоперских активов, включая банковские структуры, говорит гендиректор CBRE в России Владимир Пинаев. По словам одного из застройщиков, у fee-девелопера есть несколько инструментов взаимодействия с конечными владельцами площадок: так, управляющий может претендовать на 15% от прибыли проекта или заполучить фиксированный платеж плюс 3-5% от выручки от продажи готовой недвижимости. "В среднем по рынку размер вознаграждения fee-девелопера составляет 8-10% от бюджета проекта",— добавляет госпожа Дзюба.
В отличие от Запада, в России почти неразвит fee-девелопмент в чистом виде, уточняет первый заместитель председателя правления корпорации "Баркли" Александр Красавин. "Это проблема ментального характера: у нас четко ощущается кризис доверия между контрагентами,— говорит он.— А это вызывает риски как для лендлордов и инвесторов, так и для управляющих стройкой". У первых не всегда есть возможность контролировать процесс, хотя вопрос решаемый: достаточно войти в капитал компании, выполняющей функции заказчика и застройщика объекта, продолжает господин Красавин. Больше рисков у fee-девелопера. "Ему надо искать проектное финансирование под собственное поручительство, потратить от года до полутора лет на получение всей разрешительной документации,— поясняет эксперт.— Представьте ситуацию: за это время инвестор решил отказаться от проекта — и девелопер несет серьезные потери".
Ирина Дзюба подтверждает, что под каждый проект девелопер открывает кредитную линию, но чаще всего полностью не выбирает ее, так как старается финансировать стройку за счет инвесторов и дольщиков. Но и эта стратегия сейчас может оказаться рискованной.
В первые полгода после старта продаж жилья в строящемся комплексе почти невозможно собрать сумму, необходимую для реинвестирования в следующие очереди, поясняет коммерческий директор "Миэль-Новостройки" Анна Шишкина. В MR Group утверждают, что выстраивают сбалансированную политику продаж и привлечения средств инвесторов. Некоторые риэлторы уточняют: политика продаж группы выглядит достаточно агрессивной. По их данным, выручка MR Group только от продажи жилья в 2016 году составила 11,9 млрд руб. Как утверждает госпожа Дзюба, жилье сейчас генерирует 70% выручки компании, остальную часть приносят продажа коммерческой недвижимость и fee-девелопмент.
Динара Мамедова, Халиль Аминов
Инвестиционно-строительная компания MR Group успешно работает с 2003 года и является одним из лидеров в области коммерческой и жилой недвижимости. Портфель проектов компании составляют 20 объектов в Москве, Московской области и Сочи общей площадью 4,7 млн. кв. м. К работе с жилой недвижимостью MR Group приступила в 2011 году, став владельцем земли в Химках под возведение многоквартирных домов класса «эконом».
В деятельность ЗАО «МР Групп» вовлечены более 2000 человек, включая партнеров и подрядчиков. В портфеле компании проекты разных сегментов недвижимости, каждый из которых является уникальным. Объекты, создаваемые компанией, являются флагманскими в своем сегменте, преображают Московский регион и повышают его уровень до современного европейского. MR Group - это компания, создающая наиболее востребованный рынком продукт и зачастую предвосхищающая потребности рынка.
Другие новые объекты компании MR Group - многофункциональные комплексы «Водный», «Савеловский Сити», «Фили Град» и бизнес-центры «Danilov Plaza» и «Лотос» возводятся в рамках современной политики московских властей, направленной на создание комфортной среды проживания в городе и реновации промышленных зон.
На сегодняшний день компания MR Group успешно реализует проекты в области недвижимости, обеспечивает эффективное вложение средств в создание востребованных на рынке объектов, подтверждает своей безупречной репутацией надежного партнера статус ведущего российского девелопера, сотрудничает с лучшими архитекторами, строительными компаниями, финансовыми институтами, консультантами по недвижимости и брокерами.
Накопленный профессиональный опыт позволяет ЗАО «МР Групп» оказывать полный спектр услуг: от подбора площадки под объект недвижимости, получения разрешительной документации до проектирования, осуществления строительства и дальнейшей эксплуатации.
Компания MR Group не раз получала престижные награды, такие как «Девелопер года» в 2008 и 2011 годах, объектам компании также присуждались награды: «Русская резиденция», «Дом года» «Лучший реализованный проект года в области инвестиций и строительства», награду премии Commercial Real Estate Awards.
MR Group работает на рынке недвижимости с 2003 года, успев за прошедшее время принять участие в строительстве ряда объектов недвижимости от Бизнес-центров и Многофункциональных Комплексов до Новостроек эконом, комфорт и бизнес-класса. Компания работает четко и быстро - звание Девелопер года, полученное ею четыре раза, просто так не дают.
Главный офис базируется в столице, в БЦ "Савеловский Сити" на Складочной улице. Учредитель, совладелец и гендиректор MR Group - Тимохин Роман Сергеевич.
СПЕЦИАЛИЗАЦИЯ
Деятельность компании, входящей в десятку крупнейших застройщиков России, в основном сконцентрирована на комплексной застройке, максимальном уровне комфорта - так называемый город в городе. Компания специализируется на девелопменте и продаже крупных объектов недвижимости. Не имея собственных строительных предприятий и строительного автопарка, она проводит тендеры на поставку материалов, оборудования и выборы высококвалифицированных подрядчиков.
ПРОЕКТЫ
В 2015 году компания получила в управление проекты девелоперской компании Coalco в столице и Подмосковье. MR Group займется управлением активами, а именно непосредственно девелопментом - проектированием и реализацией площадей. В их числе «Басманный, 5», «Царская площадь», «Пресня Сити» и другие.
Собственные проекты в г. Сочи
Появление первого крупного объекта датируется 2008 годом - шестнадцатиэтажный комплекс премиум-класса «Королевский парк» возведен в дендропарке. Во всех квартирах в наличии большие террасы. На территории есть пляж с бассейнами, парк, ресторан, теннисные корты, паркинг, на крыше вертолетная площадка.
В 2013 году завершено строительство ЖК «Остров Мечты» площадью почти 70 тысяч кв. м состоящего из пяти 19-этажных монолитных корпусов.
2014 год отметился комплексом апартаментов «Актер Гэлакси» площадью более 130 тысяч кв. м. Он расположен на первой береговой линии, отличается необычной архитектурой и удобной инфраструктурой. Даже консервативные британцы оценили качество, благоустроенность, заманчивую цену апартаментов «Актер Гэлакси» и количество договоров с жителями туманного Альбиона составило около 7% от всех сделок.
Собственные проекты в Москве
Компания находится на втором месте по объемам строительства в Москве, и держит первенство в комплексном освоении старых промзон. Ярким примером служит реновация промзоны «Братцево» - возведение МФК «Водный» и одновременное обновление Головинского шоссе. Сюда же отнесем ЖК «Фили Град» - переустройство промзоны «Фили», первый проект «Большого Сити».
Объектов сданных в эксплуатацию и находящихся в той или иной степени готовности у компании много, поэтому назовем несколько.
2009-2010
Выдача разрешения на строительство многофункционального комплекса «Пресня Сити» на Ходынской улице. Три высотки по 44 этажа индивидуальной архитектуры, состоят из апартаментов площадью от 43 до 100 кв. м. Менее десяти минут прогулочным шагом до станций метро «Улица 1905 года» и «Белорусская».
Возведение многофункционального комплекса класса «А» на Головинском шоссе и одноименного жилого квартала под названием «Водный» на Кронштадском бульваре. «Водный» - это офисное здание в 28 этажей и торговый центр с семизальным кинотеатром. Архитектурному бюро «Атриум» принадлежит разработка яркого облика здания - элементы морской тематики присутствуют в декорировании фасадов, и благоустройстве окружающей территории. ТЦ «Водный» - обладатель многих престижных наград. ЖК «Водный» состоит из пяти 26-этажных зданий, отличается прекрасными панорамными видами. Недалеко станция метро «Водный стадион».
Недалеко от станции метро «Дмитровская» началось строительство бизнес-центр «Савеловский Сити», состоящий из двух двадцатиэтажных башен, площадью 91 тысяча квадратных метров. Но одним бизнес-центром компания не ограничилась и к нему присоединяется многофункциональный комплекс «Савеловский Сити», возводимый по плану реновации промышленной зоны «Огородный проезд». Шесть высоток в 47 этажей носят имена известных американских джазовых музыкантов.
Получено разрешение на строительство МФК «Фили Град» в районе Филевского парка. Четыре корпуса первой очереди отличаются панорамными видами на Москву-реку и центр «Москва Сити». Ранее эта территория площадью около 3 тысяч гектар была довольно депрессивным неблагоустроенным районом с покинутыми промзонами и сложной транспортной доступностью. Архитектурное решение второй очереди, напоминающее римский Колизей, представляет собой семь корпусов от 22 до 25 этажей.
ЖК премиум-класса «Воробьев Дом» близ Воробьевского шоссе настолько удачно размещен, что позволяет своим жителям любоваться видами на природный заказник «Долина реки Сетунь», Москву-реку и прочие достопримечательности. Это комплекс из трех зданий в 5, 13 и 16 этажей, некоторые квартиры оборудованы каминами, есть пентхаусы с террасами, апартаменты.
Следующий многофункциональный комплекс PerovSky заложен на Шоссе Энтузиастов в пешеходной доступности от метро «Перово» и природного заказника «Терлецкий парк». Проект разрабатывало архитектурное бюро ADM и создало действительно красивое жилое пространство. Комплекс состоит из трех корпусов, объединенных стилобатом.
Комплекс апартаментов «Басманный, 5» находится поблизости от Садового кольца и метро «Красные ворота». Отметим изюминку - нечасто встречающуюся комбинацию проживания в центре столицы и близкое расположение сада им. Баумана.
Многофункциональный комплекс «Ясный» в Орехово-Борисово Южное. На участке более пяти гектаров расположены три корпуса переменной этажности от 8 до 19 этажей. В двух корпусах - квартиры, в одном - апартаменты. Подземная парковка, детский сад, школа, медицинский центр, внутренняя парковая зона, близость станции метро «Домодедовская» и Бирюлевского парка - похоже, здесь действительно можно чувствовать себя комфортно.
2016
. Новый проект - ЖК бизнес-класса «Царская площадь» на Ленинградском проспекте. Строительство сразу оказалось привлекательным для покупателей. В ЖК «Царская площадь» только на старте продаж значительная часть сделок заключена с жителями Великобритании. Центром ЖК стал памятник архитектуры Царский павильон (1882 год). Вокруг него возводятся четыре комплекса: Екатерининский, Романовский, Петровский и Алексеевский.
Собственные проекты в Подмосковье
Торжественная закладка камня в фундамент первого в России малоэтажного города-спутника «Новое Ступино» в семидесяти километрах от МКАД. Площадь застройки 1 200, жилой застройки 100 гектаров. Город рассчитан на проживание десяти тысяч человек, по словам господина Тимохина: «для уверенного среднего класса». Одновременно с удобным и доступным жильем, вводится индустриальный парк «Ступино Квадрат» с предприятиями экологически безвредного производства.
Кроме квартир в трехэтажных домах, в городе-спутнике можно приобрести секцию в таунхаусе, дуплексе, готовый коттедж или участок с городскими коммуникациями под самостоятельную застройку. Проект делали российские проектировщики в сотрудничестве с канадскими архитектурными бюро.
В Ленинском районе Московской области получено разрешение на возведение микрорайона «Эко Видное» из тринадцати многосекционных 17-этажных домов с полноценной инфраструктурой. Местонахождение в четырех километрах от кольцевой автодороги, современная архитектура, неплохая транспортная доступность и хорошая экология делают микрорайон привлекательным для постоянного проживания.
Продолжением предыдущего проекта является новый микрорайон «Эко Видное 2.0». В его составе шесть корпусов от 10 до 17 этажей, три дошкольных учреждения, школа, объекты коммерческого назначения. Благоустроенная набережная реки Купеленки, красивые дома с яркими фасадами и хорошая транспортная доступность.
ГРУППА ДОБРЫХ ДЕЛ
MR Group, специализируясь на сооружении объемных и дорогих проектов, не забывает и о благотворительности. Клуб волонтеров, состоящий из сотрудников компании, опекает детское отделение онкологического центра имени Блохина. Компания инициативна и в социальной жизни Москвы и Подмосковья, оказывает поддержку Губернаторской программе «Наше Подмосковье», которая стремится совершенствовать культурную жизнь подмосковных городов.
ПОДЫТОЖИМ
Профессиональные связи с государственными органами, архитекторами, проектировщиками, финансовыми учреждениями, строительными организациями, поставщиками, риелторами, многолетний опыт по реализации комплексных проектов, взвешенный подход, расчет и высокая квалификация сотрудников MR Group, позволяют ей оставаться флагманом во всех сегментах недвижимости.