Стратегия атакующая (наступление) предлагает активную позицию фирмы на рынке и преследует цель завоевать и расширить рыночную долю. Считается, что на каждом товарном рынке или рынке услуг имеется так называемая оптимальная рыночная доля, которая обеспечивает необходимую для эффективной деятельности и существования турфирмы прибыль. Например, оптимальным считается сегмент, где присутствуют 20 % покупателей данного рынка, которые приобретают примерно 80 % услуг, предлагаемых данной фирмой.

Однако если доля фирмы опускается ниже оптимального уровня, перед ней встает дилемма: либо принять меры к ее расширению, либо уйти с рынка.

Использование атакующей стратегии целесообразно в нескольких случаях:

Если доля рынка ниже необходимого минимума или в результате действий конкурентов резко сократилась и не обеспечивает достаточного уровня;

Внедрение на рынок нового продукта;

Фирмы-конкуренты теряют свои позиции, и появляется реальная возможность при относительно небольших затратах увеличить рыночную долю.

Оборонительная, или удерживающая, стратегия предполагает сохранение фирмой имеющейся рыночной доли и удержание своих позиций на рынке.

Она может быть использована:

При удовлетворительной позиции турфирмы;

- в случае недостатка средств для проведения атакующей стратегии;

В ситуации, когда фирма опасается осуществить атакующую стратегию из-за возможных сильных ответных мер со стороны конкурентов.

Оборонительную стратегию часто применяют крупные турфирмы на известных для них рынках. В то же время подобный вид стратегии таит в себе опасность. Она требует самого пристального внимания со стороны проводящего ее предприятия к действиям фирм-конкурентов,

Стратегия отступления является, как правило, вынужденной, а не сознательно выбираемой.

При разработке альтернативных маркетинговых стратегий применяется также модем конкуренции М. Портера . Она выделяет два типа конкурентных преимуществ: более низкие издержки и специализацию. Правда, смысл, вкладываемый в эти термины, иной, чем можно предположить первоначально.

Под более низкими издержками понимается не просто меньшая, чем у конкурентов, сумма затрат на производство и сбыт продукта, а способность турфирмы разрабатывать и реализовыватъ товар более эффективно, чем конкуренты. Другими словами, чтобы достичь этого типа конкурентного преимущества, туристское предприятие должно быть в состоянии организовать с меньшими затратами и в более короткие сроки весь цикл операций с продуктом.

Не так однозначно, как могло бы показаться на первый взгляд, и понимание сути такого типа конкурентного преимущества, которое обозначается словом «специализация». Это вовсе не сосредоточение на определенных услугах, а способность удовлетворять особые потребности клиентов и получать за это премиальную цену, т.е. цену в среднем более высокую, чем у конкурентов. Иными словами, для обеспечения такого типа конкурентных преимуществ фирма должна научиться искусству выделяться среди конкурентов, предлагая покупателям продукт, заметно отличающийся либо высоким уровнем качества при стандартном наборе параметров, определяющих это качество, либо нестандартным набором свойств, реально интересующих покупателя.

Имея в виду такое толкование конкретных преимуществ и с целью их получения выделяются следующие стратегии:

массового маркетинга;

дифференцированного маркетинга;

концентрированного маркетинга.

Стратегия массового маркетинга предполагает достижение конкурентных преимуществ по издержкам. Используя стратегию, фирма ориентируется на широкий круг клиентов. Внимание и усилия сосредоточены не на том, чем отличаются потребности отдельных групп потребителей (сегментов рынка), а на том, что в этих потребностях общего. С этой целью предлагаются продукты, которые могут быть положительно восприняты максимально широким кругом клиентов. Примером может служить маркетинговая стратегия западногерманской турфирмы «Неккерман».

Основная идея стратегии дифференцированного маркетинга cостоит в том, что туристское предприятие предлагает различные продукты, отличающиеся от услуг конкурентов и имеющие нечто неповторимое с точки зрения потребителей. Это позволяет удовлетворить запросы различных групп клиентов, т.е. работать на достаточно большее количество сегментов. Для каждого из них формируется соответствующее предложение.

Стратегия концентрированного маркетинга предполагает, что фирма концентрирует свои усилия на одном или нескольких немногих сегментах рынка и предлагает продукты в расчете на удовлетворение потребностей именно этих групп клиентов. Лидерство в специфическом сегменте достигается через низкие затраты и цены или уникальность предложения. Возможно то и другое вместе.

Стратегия концентрированного маркетинга довольно привлекательна для фирм с ограниченными ресурсами, малых предприятий, когда вместо концентрации усилий на небольшой доле рынка фирма предпочитает ориентировать свои усилия на большей доле одного или нескольких рыночных сегментов. Фирма обеспечивает прочную рыночную позицию в выбранных сегментах, поскольку имеет подробнейшую информацию о требованиях этих сегментов, прекрасно знает особенности запросов потребителей и пользуется у них хорошей репутацией. Ей удается добиться определенной экономии во многих сферах своей деятельности за счет узкой специализации и направленности работы.

Однако такая стратегия довольно уязвима и рискованна, поскольку ориентирована на небольшое число сегментов или один сегмент, который может не оправдать надежд и расчетов турфирмы или оказаться объектом аналогичной политики турфирмы - конкурента.

Поэтому более безопасной и стабильной с точки зрения стратегических успехов представляется стратегия дифференцированного маркетинга. По этой причине многие турфирмы предпочитают работать одновременно на нескольких рыночных сегментах. Кроме того, стратегия концентрированного маркетинга возможна на определенный период как временная, например обеспечивающая концентрацию усилий для освоения новых сегментов рынка и расширения своей деятельности.

Однако как только эта задача решена, фирма переключается дифференцированную стратегию или проводит ее по основным продуктам параллельно со стратегией концентрированного маркетинга по новому узкому сегменту рынка для конкретного продукта.

Выбор и оценка стратегии . Выбор маркетинговой стратегии осуществляется руководством туристского предприятия. Основными, ключевыми факторами, которые должны быть в первую очередь учтены при выборе маркетинговой стратегии, являются следующие.

Конкурентные преимущества фирмы, ее сильные стороны могут играть решающую роль при выборе маркетинговой стратегии.

В этой связи ведущие, лидирующие предприятия должны стремиться к максимальному использованию возможностей, определяемых их положением на рынке. Слабым же фирмам следует выбирать те стратегии, которые могут привести к улучшению их места на рынке.

Цели фирмы придают уникальность и оригинальность выбору стратегии применительно к каждому конкретному предприятию. В целях отражено то, к чему стремится фирма, на что направлена ее общая стратегия. С последней же самым тесным образом связана стратегия маркетинга. По мнению преподавателя Гарвардской школы бизнеса Д. Хансена, «80% стратегии предприятия - это стратегия маркетинга». Если же, например, цели фирмы не предполагают ее интенсивного роста, то и не могут быть выбраны соответствующие маркетинговые стратегии, даже несмотря на то, что для этого могут иметься все предпосылки как на рынке, так и в потенциале предприятия.

Интересы и отношения руководства играют очень большую роль при выборе маркетинговой стратегии. Руководители могут быть склонны к риску, а могут, наоборот, стремиться любыми способами избегать его. Именно это может быть решающим при выборе стратегии. Существенное влияние оказывают также личные симпатии или антипатии руководителей предприятия.

Финансовые ресурсы предприятия очень существенно сказываются на выборе стратегии. Дело в том, что любые изменения в поведении фирмы, такие, например, как освоение новых сегментов рынка, разработка новых туристских продуктов, требуют больших финансовых затрат.

Сильным ограничительным фактором при выборе маркетинговой стратегии является квалификация персонала .

Обязательства предприятия по предыдущим стратегиям создают некоторую инерционность в его развитии. Невозможно полностью отказаться от всех предыдущих обязательств в связи с переходом к новым стратегиям. Поэтому при выборе стратегий необходимо учитывать тот факт, что еще некоторое время будут действовать прежние обязательства, которые соответственно будут сдерживать или корректировать возможности реализации новых стратегий.

Во всех случаях при выборе стратегии должен обязательно применяться во внимание временной фактор . Дело в том, что и возможности, и угрозы для фирмы, а также планируемые изменения всегда имеют определенные временные границы. Предприятие не в любой момент и не в любые календарные сроки может осуществлять стратегию, а только лишь тогда, когда для этого появляется возможность.

Оценка выбранной стратегии осуществляется по критериям ее соответствия:

Целям предприятия (анализ правильности и достаточности учета при выборе стратегии основных факторов, определяющих возможность ее реализации);

Состоянию и требованиям внешней маркетинговой среди (насколько стратегия увязана с требованиями со стороны основных субъектов окружения, в какой степени учтены факторы динамики рынка, развития жизненного цикла продукта, приведет ли стратегия к появлению новых конкурентных преимуществ и т. п.);

Потенциалу и возможностям предприятий (в какой степени выбранная стратегия увязана с другими стратегиями, соответствует ли она возможностям персонала, позволяет ли существующая структура успешно реализовывать стратегию и т. п.);

Степени риска (реалистичность предпосылок, заложенных в основу выбора стратегии; к каким негативным последствиям может привести провал стратегии; оправдает ли возможный положительный результат риск потерь от провала в реализации стратегии).

В большинстве маркетинговых программ указываются содержание и план маркетинговых исследований, методика информационного обеспечения, определяются потребности в ресурсах (денежных, материальных, трудовых и др.).

В заключительной части программы дается предварительная оценка эффективности программы, а также предусматриваются меры по контролю за ходом их выполнения, а также проводится расчет бюджета маркетинга.

Если в процессе приватизации участвуют несколько человек, то в дальнейшем это вызывает ряд неудобств при эксплуатации жилья. Долю в квартире невозможно сдать в аренду, продать, обменять или оставить в залог в кредитном учреждении. Это побуждает многих граждан отказываться от недвижимости. Законодательство делает возможным отказ на любом этапе при приватизации или в уже приватизированной квартире.

• добровольная основа,
• дееспособность отказчика,
• совершеннолетие отказчика.

Давление на собственника расценивается как мошенничество и преследуется законом.

Отказ от собственности предусмотрен в таких ситуациях:

• отказ от прав собственности в пользу ближайшей родни;
• отказ в пользу ребенка (если это не нарушает права других );
• отказ при бракоразводном процессе (предусматривает сначала раздел и определение доли каждого собственника).

Отказ может произойти в двух формах, продажи или дарения. Наиболее распространенная форма — дарение, так как она не предусматривает уплаты налога на доходы.

Распространённые способы отказа:

1. Оформление договора дарения. Дает возможность передать свою часть собственности другому человеку, без уплаты подоходного налога и без участия в процессе других собственников.
2. Отказ от приватизации. Собственник дает разрешение на процесс приватизации при этом обратиться в нотариальную контору для оформления соответствующего документа отказа.
3. Отказ от собственности. Самый редкий способ отказа. Его особенностью является то, что собственник уже не является владельцем, а другого владельца ещё нет.
4. Оформление наследства. В завещании указывается все нюансы передачи доли собственника после смерти. До смерти субъект является полноправным и неоспоримым владельцем.

Образец заявления на отказ от доли в приватизированной квартире выглядит так:

Необходимые документы

Чтобы отказаться от доли в приватизированном жилище нужно подготовить пакет документов включающий:

• разрешение на проведение процедуры (дарение, продажа) от других владельцев, заверенное нотариусом;
• документ о приватизации;
• документы, подтверждающие право собственности (свидетельство);
• техническая документация на недвижимость;
• или лиц, также имеющих долю;
• документы участников процесса;
• договор дарения или купли-продажи написанный в произвольной форме, но заверенный нотариусом;
• квитанции об оплате госпошлины в случае продажи доли;
• заявление об отказе в свободной форме.

Процедура отказа

В нотариальной конторе необходимо получить разрешение на продажу или дарение. Разрешение необходимо от каждого собственника.

Факт отказа фиксируется в регистрационном органе , здесь составляется договор в двух экземплярах, заверяется и передается дарителю и одариваемому. Здесь же выдается новый документ, свидетельствующий о праве собственности нового владельца.

Любое действие относительно отказа от доли в имуществе, как дарение, так и продажа должно быть оформлено в регистрационном органе при участии обеих сторон. Если одна из сторон по объективным причинам отсутствует, то представлять её может доверенное лицо, чье право подтверждено нотариусом.

Процедура отказа от доли в приватизированной квартире имеет свои нюансы:

• если отказ желает оформить несовершеннолетний гражданин, то оформление отказа возможно только в случае получения одобрения в органах государственной опеки;
• если собственников больше двух то отказ не может быть оформлен в пользу одного лица, доля от которой отказались, будет распределена равномерно между всеми владельцами;
• отказавшийся от доли, имеет право проживать на жилплощади и иметь соответствующую прописку;
• отказаться от доли, полученной в наследство, есть возможность, только прибегнув к услугам нотариуса.

Налог при дарении доли в приватизированной квартире

В зависимости от особенности отказа от доли происходит уплата налога.

Если собственник дарит свою долю близкому родственнику, то оплата налога законодательством не предусмотрена. К близким родственникам относятся: муж или жена, дети, родные братья и сестры, дедушки и бабушки. Подробнее о дарении квартиры (или доли) родственнику и налогах при этом читайте в .

Смотрите также видео-сюжет об отказе от доли в квартире:

Где и как сделать дарственную на квартиру и сколько это стоит?

06.07.2016

Некоторые люди считают, что комната ничем не отличается от доли в квартире, но так ли это? На самом деле отличий комнаты от доли не так мало. Рассмотрим некоторые из них.

Отличие комнаты от доли в квартире

1) Владелец комнаты имеет отдельное свидетельство на комнату в конкретной квартире, и комната числится в свидетельстве под номером, в свидетельстве будет говориться о владении конкретных квадратных метров в квартире. На эти квадратные метры владельцы других комнат в коммунальной квартире претендовать не могут, не могут перемещаться или находиться в такой комнате без согласия собственника. С долями дело обстоит несколько иначе, будучи владельцем доли вы являетесь владельцем части имущества в квартире, но даже если в этой квартире вы занимаете отдельную комнату, это не значит, что она ваша собственность, эта комната остается частью общего имущества сособственников квартиры и каждый из собственников имеет право ей распоряжаться по своему усмотрению, никаких ограничений нет.

2) Многие владельцы долей, чья доля позволяет выделить отдельную комнату в квартире, обращаются в суд для выделения и закрепления за ними конкретной комнаты и суд выносит решение о закреплении комнаты определенного метража за конкретным сособственником квартиры. Но даже решение суда не делает вас полноправным владельцем данной комнаты, это просто один из способов выделить себе «угол» для проживания в квартире. Такие собственники долей часто пытаются продать свою долю под видом комнаты, но покупателям важно помнить, что решение суда потеряет свою силу при переходе права собственности, ведь оно вынесено относительно другого человека и новому собственнику придется снова выделять комнату через суд.

3) Владелец доли в квартире оплачивает квартплату согласно квитанции и размеру своей доли совместно с другими сособственниками. У владельца комнаты отдельный лицевой счет на свою комнату и счетчики на электроэнергию тоже отдельные, поэтому он оплачивает расходы только за свои квадратные метры.

4) Аналогичный размер комнаты и доли по квадратным метрам в аналогичном жилье и районе будет стоить по-разному. В большинстве случаев доля стоит дешевле, чем отдельная комната.

5) Владелец комнаты может распоряжаться своим имуществам на свое усмотрение, ограничений в правах у него не будет (если нет действующих обременений на жилье). Собственнику доли любое свое решение относительно своего имущества необходимо будет согласовывать с сособственниками квартиры. Таким образом без согласия сособственников владелец доли не может оформить никому регистрацию в данном жилом помещении (исключение только несовершеннолетние дети собственника), продать или оформить кредит под залог доли.

Выбирая для покупки долю или комнату важно объективно взвешивать все за и против вариантов таких покупок. И выгода будет в каждом случае разная. Главное понимать, что даже выделенная доля в виде комнаты не становиться полноценным отдельным помещение. По документам и закону такая комната все равно остается долей в имуществе. А права и обязанности у владельцев долей и владельцев комнат отличаются.

Насколько бы удивительно это не звучало, но очень много людей заинтересовано в том, чтобы разобраться, что представляет собой . Конечно, чаще граждане сталкиваются с проблемой, как получить свою часть квадратных метров и борются за неё как в семейном кругу, так и с помощью судов. Однако иногда складываются такие обстоятельства, когда просто необходимо отказаться от доли в квартире. Предпосылки для такого поступка могут быть различные и порой они настолько значительны, что у человека не остается другого выхода. Именно о таких ситуациях, в которых необходимо быстро разобраться с основными нюансами того, как отказаться от доли в квартире в случае необходимости, мы поговорим далее. Самыми распространёнными являются четыре ситуации, которые мы рассмотрим на основе примеров.

1. Отказ от доли жилплощади, полученной по наследству.

Итак, вы получили от родственника или другого близкого человека часть квартиры по наследству, однако хотите от неё отказаться. Отказ может быть обусловлен двумя причинами:

Вы отказываетесь от своей половины наследства в пользу иного человека. Например, ваша сестра завещала вам часть квартиры, в которой она проживала со своим ребенком. Если он достиг совершеннолетия, то вы имеете право отказаться от доли в квартире, оставив её полностью в его собственность;

Вы можете отказаться от наследства без объяснения каких-либо причин.

Обратите внимание на то, что отказ от наследства допускается до момента вступления его в силу. С момента смерти человека, который оставил вам наследство, должно пройти не более 6 месяцев. Если вы решили отказаться от доли в квартире, вам понадобятся услуги нотариуса, которому вы подадите составленное вами заявление об отказе от вступления в права наследия.

Существует ряд особенностей, которые следует внимательно изучить и учесть в дальнейшем, в том случае, если вы приняли решение отказаться от доли жилплощади , которую вам завещали:

Заявление об отказе, которое вы напишите, должно быть адресовано и направленно конкретно к тому нотариусу, который занимается вашим делом о наследстве;

Необходимо лично посетить нотариуса и в его присутствии составить заявление, а также подписать требуемые документы для того, чтобы не возникало сомнений в том, что ваш отказ доброволен и вас никто не принуждает подавать такого рода бумаги;

В том случае, если у вас нет возможности лично отправиться в нотариальную контору, например вы живете в другой стране, или отправились в длительную командировку, вы имеете право отправить ваше заявление почтой. Но в таком случае, необходимо чтобы ваш нотариус подтвердил подлинность подписи на заявлении, что и будет гарантией добровольного отказа от вступления в права наследия;

Процедура отказа от доли в квартире также может проходить при участии вашего доверенного лица, но в таком случае необходим документ, который подтверждает то, что вы вверяете ему ведение вашего дела об отказе от наследства.

Примите во внимание то, что в случае, если наследодатель оставил вам не только часть жилплощади, но и определенные долги, то отказ от такого наследства невозможен;

Прежде чем вы примите решение отказаться от части квартиры, доставшейся вам по наследству, взвесьте все положительные и отрицательные стороны отказа и основательно продумайте своё решение. Ведь после того, как вы оформите отказ, права собственности перейдут к другим людям и вернуть вашу долю или изменить своё решение вы уже не будете иметь права.

2. Отказ от доли жилплощади в случае дарения.

Вы имеете право отказаться от части жилплощади, которая была вам подарена, если у вас есть на это определенные причины. Такой отказ производится с помощью одного из двух вариантов: или оформляется договор на куплю-продажу подаренной части, или же есть возможность принести свою долю в дар другому человеку. Необходимо учесть, что при оформлении договора о купле или продаже вам необходимо будет уплатить сумму государственной пошлины, которая составляет процент от стоимости той доли жилплощади, которую вы получили в дар.

Процедура отказа от доли в квартире, которую вам подарили, потребует следующий перечень документов:

Удостоверения личностей всех лиц, которые принимают участие в сделке;
Документы, которые подтверждают права собственности на вашу подаренную долю квартиры, а также на все остальные её части;
Информация обо всех людях, прописанных на территории данной жилплощади;
Пакет технических документов на квартиру;
.

К сожалению, вы не имеете возможности заключить договор дарения на другое лицо до того момента, пока не получите новый техпаспорт на квартиру. Для того, чтобы его получить необходимо обратиться в БТИ, которое отправит к вам инженера, чтобы он произвел замеры и расчеты. После этого вам будет выдан обновленный технический паспорт.

Для того, чтобы продолжить процесс дарения вашей доли, вам понадобится обратиться к нотариусу и получить разрешение на то, чтобы её передарить. Здесь вы сможете получить новую форму для оформления договора на куплю-продажу или на дарение, в зависимости от того, как вы решите поступить со своей частью подаренного вам имущества. В момент проведения данного мероприятия обязаны присутствовать все собственники жилплощади.

На основании полученных документов вы можете обращаться в регистрационную палату для того, чтобы получить свидетельство, на человека, который впоследствии станет собственником вашей площади в квартире. Отказ от доли в приватизированной квартире значительно легче в оформлении, так как на такую квартиру не имеется документов, которые бы подтверждали ваши права, а, следовательно, вы можете просто составить документ, который подтверждает ваш отказ от подаренной вам части квартиры.

3. Отказ от доли жилплощади в случае её приватизации.

Допустим, ваши родственники решили приватизировать квартиру, часть которой принадлежит вам. Если вы не хотите принимать участия в приватизации и предпочитаете отказаться от доли в квартире, то для осуществления такой операции вам необходимо выполнить следующие действия:

В первую очередь необходимо , которое подтверждает ваш отказ от участия в приватизации, составленное вами в письменной форме;

В заявлении вы не обязаны описывать причину, по которой предпочитаете отказаться от своей части жилплощади, но требуется указать свои данные и адрес объекта недвижимости, о котором идет речь;

Заявление необходимо утвердить у нотариуса;

Отказываясь от участия в приватизации жилплощади, следовательно, и от своей её части, вы не можете оформить отказ в пользу другого лица, как в случае отказа от наследства или объекта дарения. Те собственники, которые будут принимать участие в приватизации, сами делят квартиру и решают, кому какая доля достанется;

Процедура отказа от доли в квартире и в её приватизации является безвозвратной – после того, как вы отказались от своей части, вы не сможете вернуть её. Конечно, бывали случаи, когда с помощью обращения в суд, бывшие владельцы намеревались вернуть свою долю, после того, как ранее от неё отказались и квартиру разделили законные собственники, однако чаще всего такие судебные дела не заканчиваются успехом для истца.

Вы не можете распоряжаться частью жилплощади, которая принадлежит несовершеннолетним лицам, прописанным на территории квартиры и оформлять вместо них отказ от участия в приватизации, если таковые прописаны в квартире. Не совершеннолетние дети не имеют возможности самостоятельно распоряжаться своей жилплощадью, и их представители также не могут оформить отказ от приватизации вместо них.

Наиболее распространенная причина отказа от приватизации – слишком большие временные затраты и необходимость сбора документов, посещения различных инстанций и ожидание в очередях. Если человек имеет напряженный рабочий график, то у него просто нет возможности заниматься вопросами по оформлению и приватизации своей доли квартиры. В таком случае, некоторым людям кажется более простым решением проблемы написание отказа.

Более выгодный вариант, в случае отсутствия возможности уделять достаточно времени процедуре приватизации – оформление нотариально заверенной доверенности на имя доверенного лица. В таком случае, человек будет иметь право заниматься всеми вопросами, связанными с приватизацией жилплощади вместо вас.

4. Отказ от доли жилплощади, которая уже приватизирована.

Иногда складывается такая ситуация, что отказаться от доли в квартире является наиболее подходящим решением проблемы, даже если квартира приватизирована. Причиной тому могут быть различные факторы – отношение с совладельцами жилья, переезд или финансовые трудности. Отказаться от уже приватизированной части квартиры можно путем заключения договора о продаже своей доли или же о её дарении. Основные документы, которые вам понадобятся для совершения отказа – свидетельство собственности на свою долю, выписка из домовой книги, паспорт и технические документы на квартиру.

Порядок отказа от доли в квартире , которая является приватизированной, имеет также свои нюансы, которые мы рассмотрим ниже:

Часто возникает вопрос по поводу того, что представляет собой выписка из домовой книги, каким образом и в какой инстанции можно получить этот документ. Необходимая бумага может быть получена в паспортном столе, который находится по месту вашей регистрации и содержит полный список лиц, которые зарегистрированы в квартире на данный момент;

Для того чтобы иметь возможность продать свою часть приватизированной квартиры , вам необходимо иметь точные данные о её рыночной стоимости. После того, как эти данные вы получите, необходимо уведомить всех остальных собственников квартиры о том, что вы собираетесь продать им свою долю жилплощади за установленную цену. Им предоставляется определенный период на раздумье и принятие решения. В случае, если за этот период, собственники объекта недвижимости никак не отреагировали и не приняли никаких решений, вы имеете право продать свою часть тому человеку, которому захотите;

Но имейте в виду тот факт, что если хоть один из собственников будет против продажи вашей доли постороннему человеку, то именно он имеет первоочередную возможность её приобретения.

Если же он откажется покупать вашу долю, то скорее всего придется прибегнуть к обращению в суд для разъяснения спорной ситуации.

Итак, процедура отказа от доли в квартире не такое уж редкое явление, и порой именно такой выход и оказывается самым лучшим вариантом решения проблемы.

Если квартира полностью принадлежит одному лицу, то он вправе продать, подарить всю квартиру или долю в ней любому лицу по своему желанию.

Если квартира принадлежит нескольким лицам в долях, то каждый долевой собственник вправе распорядиться своей долей как ему угодно.

Однако, если доля в приватизированной квартире будет продаваться, то необходимо предварительное уведомление другого долевого собственника и предложение ему выкупить долю, так как другой собственник имеет преимущественное право покупки. Данное правило не распространяется на правоотношения по дарению доли.

Право долевой собственности и размер долей

Право долевой собственности регламентировано в ст. 244 ГК РФ, а условия распоряжения долевой собственностью зафиксированы в Федеральном законе «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Таким образом, на единый объект недвижимого имущества определяются доли отдельных владельцев. При этом сделки, которые возможно осуществить с принадлежащей на праве собственности долей, должны быть нотариально удостоверены и зарегистрированы в органах Росреестра.

Размер долей может устанавливаться в зависимости от оснований возникновения долевой собственности. Доля в праве общей долевой собственности обычно выражается в виде дроби и указывается в свидетельстве о государственной регистрации права собственности. В соответствии с нормами гражданского законодательства доли участников предполагаются равными, если иное не вытекает из закона, договора или существа сложившихся между ними отношений.

Важным обстоятельством является то, что каждый участник вправе распоряжаться своей долей в праве общей собственности самостоятельно - продавать, дарить и прочее.

Размер доли в праве общей долевой собственности может быть изменен в зависимости от различных причин: изменение состава участников, внесение в объект недвижимого имущества произведенных собственником улучшений и т.д.

Важно! Осуществление права общей долевой собственности происходит по взаимному согласию всех собственников. Если у совладельцев отсутствует согласие по вопросам владения и пользования общим имуществом, то они вправе разрешить спор в судебном порядке.

Право каждого участника распоряжаться своей долей в общем имуществе является вещным и защищено законом от посягательств собственников других долей, если данное право надлежащим образом оформлено.

Как делить квартиру на доли?

Основания и виды раздела общей долевой собственности, а также выдела доли в праве общей долевой собственности, различны. При этом, если выделяется доля кого-либо из участников, то право собственности для него прекращается. Но и в том, и в другом случае такие действия возможны как и по согласию всех совладельцев, так и по решению суда.

Разделить квартиру на доли возможно тремя различными способами:

• заключив соглашение о разделе долей в квартире;
• заключив брачный договор;
• в судебном порядке.

Соглашение о разделе долей в квартире

Хотелось бы отметить, что общая собственность на недвижимость может быть как долевая, так и совместная. В первом случае, доли уже определены и у каждого собственника имеется свидетельство на конкретную долю в квартире. Во втором случае, доли не определены.

Совместная собственность возникает на имущество супругов (если отсутствует брачный договор или соглашение о разделе имущества, либо если доли не определены), на имущество в дачных кооперативах, на имущество фермерского хозяйства (если отсутствуют соглашения об определении долей).

В остальных случаях оформляется долевая собственность, когда размер доли указан в документах о собственности.

Если квартира у вас находится в долях, то смысла определять доли нет, поскольку она уже разделена на доли. Если одно из лиц желает увеличить свою долю, то другому лицу нужно продать или подарить всю долю или ее часть.

В большинстве случаев соглашение об определении долей в недвижимости заключается супругами.

Соглашение о разделе имущества между супругами наиболее вариативный документ, его положения определяются самими супругами по собственному желанию и согласию, в отличие от брачного договора, условия которого жестко регулируются законодательством.

В соглашении о разделе имущества по долям необходимо указать какое имущество и в каких долях определяется за каждым из супругов. Также согласно сложившейся практике, в соглашении прописывается:

• наименование и реквизиты сторон;
• предмет соглашения;
• права и обязанности сторон;
• их ответственность;
• порядок разрешения споров;
• заключительные положения о введении в действие и порядке его расторжения.

Кроме того, разделение долей в квартире детям и супругу необходимо в случае приобретения недвижимости на средства материнского капитала. Доли выделяются после погашения кредитного или ипотечного обязательства. Супруги по своему соглашению вправе выделить себе и детям любые доли в недвижимости и их размер не ограничен законодательством.

Брачный договор

Разделить квартиру супруги могут и как в период брачных отношений, так и после их завершения. При этом, если между супругами был заключен брачный договор, то он и определяет способ выделения имущественных активов. Брачный договор может определить различные режимы собственности для супругов:

1. долевую собственность;
2. совместную собственность;
3. индивидуальную собственность.

При заключении брачного договора и определении долей в случае развода супругам нет необходимости выяснять способ раздела имущественных активов, так как они уже закреплены. Стоит учитывать тот факт, что брачный договор нотариально заверяется и имеют юридическую силу как в период брачных отношений, так и после прекращения брака, пока не будут решены имущественные споры.

Судебный раздел

Если в период развода между супругами не был заключен брачный договор и не было достигнуто добровольное соглашение о разделе совместно нажитого имущества, то необходимо обратиться с исковым заявлением в суд. Доли партнеров в квартире, в таком случае, могут быть признаны судом равными.

Срок подачи такого заявления - общий и составляет три года. То есть, если супруги развелись, то один из участников бывших брачных отношений может подать исковое заявление в суд в течение трех лет.

При подаче заявления с целью выделения доли в квартире, истец вправе указать вариант раздела совместного имущества и даже какую долю он предпочел.

Важно! Когда будут определены доли каждого из супругов в судебном порядке, их следует надлежащим образом зарегистрировать в Росреестре, только в этом случае выделение доли будет юридически закреплено.

Судебная практика показывает, что зачастую такие споры заканчиваются разделением совместно нажитого имущества в равных долях. Если же такой раздел в принципе невозможен, то один из супругов может предоставить второму компенсацию в денежной форме и владеть квартирой как единственный собственник. Размер компенсации определяется пропорционально стоимости доли второго участника.

Разделение квартиры на доли

Доступные варианты раздела квартиры на доли напрямую зависят от правового режима имущественных активов каждого из участников общей собственности. В соответствии со ст. 254 ГК РФ имущество является совместной собственностью, если в нем не определены доли каждого участника. Рассмотрим наиболее распространенные варианты разделения квартиры на доли.

Выдел долей из совместного имущества

При выделе доли из совместного имущества необходимо соблюсти следующие условия, установленные ст. 254 ГК РФ:

• выдел доли одного из совладельцев возможен только после предварительного определения доли каждого из участников в праве на общее имущество;
• при выделе доли из общего имущества, если иное не предусмотрено законом или соглашением совладельцев, их доли признаются равными;
• порядок выдела доли из общего имущества осуществляется в рамках, установленных ст. 252 ГК РФ.

Любой участник долевой собственности вправе требовать выделения своей доли из общего имущества. Если выдел в натуре невозможен, так как ущерб общему имуществу в таком случае будет несоразмерным, то другие участники должны выплатить ему компенсацию соразмерно стоимости его доли. Как только средства в виде компенсации будут получены участником, его право собственности на долю прекращается.

Если квартира приватизирована

Право собственности на жилье возможно получить путем приватизации квартиры, которую участники получили на условиях социального найма. Для приватизации следует написать совместное заявление в местный уполномоченный орган и получить приватизационный договор. Именно в приватизационном договоре будет написано, какая часть (доля) квартиры будет закреплена за каждым. При этом право собственности возникнет только после государственной регистрации договора в Росреестре.

После регистрации раздел квартиры между совладельцами может производиться следующими способами:

• каждому гражданину передается доля, установленная по итогам приватизации;
• распределение имущественных активов поровну, если была установлена совместная форма владения;
• в случае, если собственность приобреталась в браке супругами, то раздел квартиры после развода осуществляется либо на основании брачного контракта, либо путем заключения добровольного соглашения о разделе, либо в судебном порядке.

Если квартира куплена за материнский капитал

Если квартира куплена семьей с использованием материнского капитала, то она оформляется между членами семьи по долям. Так же приобретенная квартира (комната, дом) может быть оформлена в собственность только на детей. В этом случае после расторжения брака жилье не будет включено в совместно нажитое имущество супругов и не подлежит разделению.

Если же квартира оформлена на всех членов семьи, то при разделе квартиры в случае развода каждому участнику достается та доля, которая зарегистрирована за ним в правоустанавливающих документах.

Немаловажное значение имеет размер материнского капитала и стоимость приобретенного жилья. Если родители добавят меньшую сумму на покупку квартиры, чем материнский капитал, то жилое помещение должно быть оформлено на детей.

Если квартира в ипотеке

Если квартира приобретена супругами в период брака с помощью ипотечного кредитования, то согласно Федеральному закону от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и ст. 37, ст. 39 СК РФ, она признается совместно нажитым имуществом и подлежит разделу в равных долях.

При этом банком может быть проведен анализ платежеспособности каждого из партнеров, и на основании этого он вправе предложить продать ипотечное жилье, погасить задолженность по ипотечному кредиту, а оставшиеся от продажи денежные средства поделить в равных долях между супругами.

Если один из супругов хочет оставить квартиру за собой, то возможен вариант выкупа доли другого совладельца.

На сколько долей можно разделить квартиру?

Данный вопрос законодатель отдает на усмотрение самого собственника. То есть, в данном случае действует принцип свободы распоряжения своей собственностью. Собственник вправе разделить свое имущество на 2,4,10,100,1000 и т. д. долей. Никаких ограничений не установлено.

Однако, определение долей в недвижимом имуществе, с точки зрения возможности последующего распоряжения своей долей, нецелесообразно.

Важно! Подарив или продав свою долю любому лицу, владелец теряет право собственности на эту долю. То есть, распорядиться возможно уже будет только своей долей. Конечно, другой долевой собственник не сможет продать долю без предварительного уведомления другого совладельца. Однако, эта обязанность хорошо обходится в практике, путем дарения части доли третьему лицу с последующей продажей.

Ведь неприятно будет жить в квартире или частном доме с чужими людьми и при недостижении соглашения относительно порядка пользования имуществом, его придется устанавливать в судебном порядке.

То есть, определение долей в недвижимости всегда сопряжено с риском ненадлежащего исполнения или неисполнения обязанностей по владению, пользованию, распоряжению долей другим долевым собственником.

Итак, в настоящей статье мы рассмотрели нюансы раздела недвижимого имущества на доли, заключения соответствующего соглашения и возможные препятствия при желании осуществить отчуждение доли.

ВНИМАНИЕ! В связи с последними изменениями в законодательстве, информация в статье могла устареть! Наш юрист бесплатно Вас проконсультирует - напишите в форме ниже.

Расскажите друзьям!