18.12.2017
Эксперты рынка недвижимости сделали прогнозы о ситуации на первичном и вторичном рынках Московского региона в следующем году
В 2018 году риелторы ожидают продолжения основных тенденций последних лет на рынке жилья Московского региона — снижения спроса, роста предложения и падения цен.
Также эксперты называют 2018-й годом неопределенности на рынке новостроек — из-за новых требований к застройщикам и дешевой ипотеки.
Новостройки
«Объем предложения новостроек по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос»
Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп», участник партнерской сети CBRE:
— В 2018 году основные тенденции, которые мы наблюдаем на рынке по крайней мере с 2016 года, получат свое развитие. Годовой объем предложения в «старой» Москве увеличится с 3,7 млн кв. м (по прогнозу на конец 2017 года) до 4,25 млн кв. м (+15%). При этом спрос, то есть общая площадь, приобретенного за год жилья, возрастет, соответственно, с 2,25 млн кв. м до 2,36 млн кв. м (+5%). Иными словами, мы полагаем, что объем предложения по-прежнему будет прирастать быстрее, чем спрос, а разрыв между этими величинами на рынке даже немного возрастет. Если сейчас предложение превышает спрос примерно в 2,6 раза, то по итогам 2018 года этот показатель может вырасти до 2,8.
Соответственно, ценовая стагнация, скорее всего, продолжится. По предварительным итогам 2017 года, цена квадратного метра в массовом сегменте увеличилась на 2,3%. В следующем году едва ли мы увидим взрывной рост, так как конкуренция только усилится, а рост спроса недостаточен, чтобы восстановить баланс между числом квартир и платежеспособными покупателями, готовыми за них заплатить.
Вместе с тем, 2018 год, вероятно, станет годом неопределенности. С одной стороны, есть предпосылки к форсированному усилению спроса — дальнейшее снижение ключевой ставки ЦБ РФ, а также анонсированные программы поддержки отдельных групп покупателей. С другой стороны, Центробанк планирует несколько ужесточить политику выдачи займов, а реальный рост доходов населения так и не начался. К тому же, тенденция к росту объема предложения может прерваться к середине 2018 года в связи со вступлением в силу поправок в 214-ФЗ, а также подготовкой к переходу на проектное финансирование, вместо долевого. Иными словами, тенденции рынка в 2018 году во многом будут определяться политическими и регулятивными решениями властей.
«Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору новостроек помогут усилия государства»
Александр Хрусталев, генеральный директор «НДВ-Недвижимость»:
— Рынок недвижимости проходит через переломные моменты: в связи с отказом от долевого строительства нас ждет неизбежное и плавное повышение цен на новостройки. В течение ближайших полутора лет мы увидим прибавку на уровне 15-20% и больше к текущей стоимости предложения. Цены поднимутся, иначе это будет совсем нерыночная модель. «Деньги стоят денег», и новая схема, в отличие от бесплатного привлечения средств дольщиков, является более тяжеловесной для застройщиков.
Москва сильно набрала объемы по строительству и вводу жилья, что позволит ей перетянуть часть спроса на себя, однако для Подмосковья предстоящий 2018 год будет еще сложнее. Рынок в Московской области начнет проседать в связи с безудержным ростом разрешений на строительство, произошедшим ранее. Выдали столько, что сейчас не знают, как поступить. Особенно с учетом того количества покупателей-дольщиков, которые попадут в сложную ситуацию.
За каждым из застройщиков стоят сотни и тысячи людей, приобретавших жилье. Как это все будет достраиваться, как будут выполняться ранее взятые обязательства? Впереди — сложное время, и хочется надеяться, что сектору помогут усилия государства.
У заявленной программы со сниженной ставкой для семей с двумя и тремя детьми хорошие перспективы. Таких покупателей — значительное количество, поэтому те молодые семьи, которые будет обращаться за приобретением жилья, станут настоящим драйвером спроса в следующем году для рынка новостроек. Кроме нефти и газа, одним из основных секторов развития экономики по-прежнему будет строительство жилья.
Вторичный рынок
«Скорее всего мы не увидим роста цен на вторичном рынке»
Оксана Вражнова, председатель правления ГК «Миэль»:
— Рынок 2018 года останется рынком покупателя, которые по-прежнему будут «задавать тон». При этом он также останется и рынком «покупок для себя», то есть доля инвестиционных сделок будет крайне мала. Скорее всего мы не увидим и роста цен на вторичном рынке, более вероятно продолжение коррекции вниз. Это обусловлено многими факторами: широким предложением объектов на вторичном рынке, большим объемом новостроек, которые частично оттягивают на себя спрос, и, самое главное, отсутствием экономических предпосылок для роста благосостояния населения.
Кроме того, если в процессе реализации программы реновации на рынок выйдет большой объем квадратных метров, это также может способствовать снижению цен. Сегодня многие продавцы понимают эту ситуацию и легче идут на торг. Продолжает расти доля покупок в самом недорогом сегменте — до 6 млн руб., и в 2018 году эта тенденция с большой долей вероятности сохранится. Доля ипотечных сделок на вторичном рынке сегодня превышает 40%, а в связи с новыми программами по поддержке семей с детьми, которые заработают в 2018 году, эта доля может значительно вырасти и достичь 60%, а может и 70%.
«Около 80% сделок на вторичном рынке будет проводиться с использованием ипотеки»
Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet:
— В 2018 году на вторичном рынке ожидается понижение цен до 10%, при этом объем предложения останется на достаточно высоком уровне в связи с уходом непрофессиональных инвесторов. Спрос, напротив, останется ограниченным, поэтому продавцам в дальнейшем придется идти на еще больший дисконт.
Помимо этого, мы ожидаем дальнейшего понижения ставок по ипотеке, что можем привести к незначительному стимулированию спроса. Возможно, что в следующем году около 80% сделок будет проводиться с использованием ипотечного кредитования.
Загородное жилье
«2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости»
Андрей Кройтор, директор департамента загородной недвижимости «Инком-Недвижимости»:
— 2018-й станет годом глобальной оптимизации рынка загородной недвижимости. Крупные застройщики продолжат поглощать мелких, покупатели, у которых еще есть деньги, будут тратить их очень обдуманно и точно не станут переплачивать за приобретаемый товар. Новых поселков будет выходить все меньше, в них останется только самая необходимая инфраструктура — например, магазин и детская площадка, за остальным придется обращаться в ближайший населенный пункт.
Среди загородных объектов будут востребованы небольшие, в пределах 100-120 кв. м, таунхаусы и коттеджи, а также участки площадью 8-10 соток. Чудес от спроса ждать не стоит: он продолжит снижаться в пределах 10-15%, равно как и среднерыночные цены. Игроки рынка будут целенаправленно уменьшать возможные издержки, как в области строительства, так и продаж. Нелегко придется и риелторам, на услугах которых будут стараться сэкономить. Из положительных тенденций я бы отметил снижение процентных ставок по ипотеке, которое, по нашим ожиданиям, может стать драйвером спроса сначала в сегменте новостроек, а затем и на «загородке».
Преддверие президентских выборов - самое подходящее время для популярных мер. Ожидающееся снижение ставок по ипотеке до 6-7% для семей с двумя детьми уже Владимир Путин и Минфин. Но насколько это реально?
Многие эксперты рынка допускают снижение ставок по ипотечным кредитам в России примерно до 7% к 2019 году, но - с оговорками. Например, для этого должен сохраниться текущий инфляционный тренд.
Если рубль опять начнет «лихорадить», то ЦБ РФ вынужден будет снова поднимать ключевые процентные ставки, а это автоматически заставит коммерческие банки увеличить свои ставки по кредитам.
Чтобы эти банки выдавали ипотеку под 6% годовых, ключевая процентная ставка регулятора не должна быть выше 5,5%.
Впрочем, закон сохранения вещества (а в данном случае - денег) будет работать и здесь. Например, снижение стоимости ипотечных кредитов может привести к росту цен на такое жилье за счет увеличения спроса. И еще один подводный камень: объем первоначального взноса.
Как рассказала «Недвижимости Mail.Ru» директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона» Ольга Бажутина , «большинство экспертов допускают снижение средней ставки по ипотечным кредитам». Однако, по ее словам, это может повлечь за собой изменения на рынке недвижимости.
Так, на законодательном уровне планируется параллельно со снижением ставок запретить существование кредитных продуктов с минимальным первоначальным взносом или вообще без него. Это означает, что первоначальный взнос вырастет, и копить на него придется дольше.
Ольга Бажутина
Директор по развитию ипотечного направления компании «33Слона»
Первичное и вторичное жилье
Многие эксперты сходятся во мнении, что вторичная недвижимость в крупных российских городах продолжит дешеветь. Это связано с «перегретыми» ценами в годы экономического подъема и с перенасыщением рынка предложением. Ввод новостроек и удешевление ипотечных кредитов ударили по рынку вторичной недвижимости.
pixabay.com/СС 0
Отрицательными факторами служат и ухудшение состояния вторичного жилого фонда, и морально устаревшие стандарты качества жилья, спроектированного и построенного во второй половине XX века.
В регионах, где рынок не был перегрет, резкого удешевления не происходит — здесь еще остается резерв для роста спроса, а значит, и для повышения цены. Вторичное жилье в регионах показывает колебания цен, которые сложно признать статистически значимыми.
IRN. RU»:
«В городах, где в сытые годы по каким-то причинам сформировался пузырь на рынке недвижимости, цены будут снижаться. Это в меньшей степени касается Сочи и Санкт-Петербурга, а в первую очередь - Москвы. Здесь на вторичном рынке цены будут снижаться темпами примерно 10% в год. Этот тренд будет сохраняться в ближайшие годы, дно будет достигнуто примерно к 2020 году, к тому моменту они могут потерять 20-30% от текущего уровня».
Немного лучше чувствует себя рынок первичного жилья , но, по словам экспертов, ввод новых объектов на рынок дешевого жилья продолжится, а застройщики в погоне за клиентом будут предлагать новые акции и скидки. Поэтому ожидать общего роста цен не приходится.
В течение 2017 года объем предложения новостроек в Московской области снизился на 16,9%, а нехватка покупательского спроса, по оценкам компании «МИЭЛЬ-Новостройки», составляет 20 – 25%.
Как рассказала генеральный директор компании Наталия Шаталина , «средневзвешенная цена квадратного метра в Москве в 2017 году колебалась в диапазоне 192 - 195 тысяч рублей, без учета элитного сегмента».
В следующем году мы предполагаем стабилизацию цен на уровне текущего года. Московская область испытывает сильную нехватку покупательского спроса, и поэтому значительный рост цен будет просто не оправдан.
Наталья Шаталина
Генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки»
Что касается регионов, то здесь цены на новостройки определяются локальными экономическими трендами. Интересная тенденция сложилась, к примеру, в Казани. Банковский кризис в Татарстане привел к тому, что осенью инвесторы предпочитали выводить деньги из банков и вкладывать их в квартиры в новостройках.
Статистика показывает, что новостройки в Казани дорожают примерно на 11 - 12% в год, что значительно выгоднее банковских депозитов. Застройщики и риэлторы ожидают, что в 2018 году, благодаря подешевевшим кредитам, рост цен на первичное жилье в регионах продолжится.
Аренда жилья
По мнению большинства экспертов, сильных потрясений рынок аренды жилья не испытает. Он не был перегрет по сравнению с рынком купли-продажи жилья, поэтому цены здесь уже стабилизировались.
В городах, где будут проходить матчи чемпионата, ставки на посуточную аренду квартир подпрыгнут в 1,5-2 раза.
В сегменте же долгосрочной аренды эксперты не видят никаких объективных факторов роста (за исключением «черных лебедей» наподобие гиперинфляции или других катастрофических для рубля событий).
Олег Репченко, руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости IRN.RU»:
«Уже несколько лет цены на аренду жилья держатся примерно на одном уровне. Например, в массовом сегменте Москвы это 25 000-35 000 рублей в месяц за однокомнатную квартиру, 30 000-40 000 рублей — за двухкомнатную, 40 000-50 000 — за трехкомнатную.
Сезонные всплески спроса случаются в начале осени, однако они не оказывают практически никакого влияния на ставки: собственники, которые пытаются на волне роста активности повысить ставки, сталкиваются с сопротивлением арендаторов. Так что изменений на арендном рынке ждать не приходится».
Ввод недвижимости
2018 году на рынок должны быть выведены девелоперские проекты, которые закладывались в 2016, а значит, рынок нового жилья существенно вырастет. Дело в том, что в 2016 строительный бизнес уже оправился от шока 2015 года, и объем рынка рос очень высокими темпами. Всё это может стать дополнительным фактором давления на рыночную цену жилья (по крайней мере, в столице).
Людмила ГубаеваКогда и где выгоднее покупать квартиру в 2018 году
Уходящий год был удачным для тех, кто покупал в России квартиры "для жизни". Цены падали. И неудачным - для тех, кто ранее приобрел их для инвестиционных целей. Как выстроить стратегию в 2018 году? Какие ловить сигналы и учесть нюансы, чтобы не прогадать, покупая жилье? Об этом - эксперты "РГ".
Зимой лучше не спешить
Ирина Радченко, вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости:
Если возникла насущная необходимость, например, в семье родился ребенок или у молодой пары есть желание отделиться от родителей, в таких ситуациях я всегда советую не откладывать покупку жилья. Нервы в любом случае стоят дороже выгоды в несколько тысяч рублей.
Когда время терпит, стоит обратить внимание на два обстоятельства.
Во-первых, цены на недвижимость снижались весь 2017 год, и пока эта тенденция сохраняется. "Дно" еще не достигнуто. И если купить квартиру сейчас, есть риск, что в начале 2018 года квадратный метр будет стоить на 10-15 процентов дешевле.
Во-вторых, ставки по ипотеке продолжают падать. Сегодня нам кажется очень выгодным кредит под 9 процентов, но вскоре он может стоить уже 6 процентов.
Вывод однозначный: на падающем рынке, при снижающейся ипотечной ставке срочно бежать и покупать квартиру точно нет большого смысла. Но при этом стоит учесть, что рынок недвижимости волатилен, ситуация очень быстро может смениться с минуса на плюс.
Уже почти четыре года, с момента начала кризиса, цены на недвижимость находятся в отрицательной зоне. Причем это универсальная ситуация как для Москвы, так и всех остальных крупных российских городов. За это время жилищный фонд страны, мягко говоря, подрос. Застройщикам пришлось достраивать объекты, начатые в "благополучных" 2012-2013 годах. Возник переизбыток предложения.
Можно купить квартиру и сейчас, но есть риск, что в 2018 году она подешевеет на 10-15 процентов
Девелоперы рады бы все это продать, но мешает платежеспособный спрос. А именно, его отсутствие. Большинство россиян, у кого были накопления, уже приобрели жилье. Новым же покупателям в большом количестве в стране взяться неоткуда. Реальные доходы населения растут медленно. Однако все циклично. Рост благосостояния населения непременно последует. И тогда весь отложенный спрос на недвижимость хлынет на рынок и даст толчок для взрывного роста цен.
Реально отследить этот момент? Думаю, да. Нужно наблюдать за нефтяными ценами, курсом рубля, смотреть статистику о росте реальных доходов населения. Любые позитивные изменения здесь могут стать сигналом, что наиболее выгодный момент для покупки квартиры настал.
В Чехии и Гонконге цены растут
Эльдияр Муратов, президент Singapore Castle Family Office:
Явное лидерство в росте цен на недвижимость в 2017 году у таких стран, как Сербия, Исландия, Филиппины, Гонконг, Новая Зеландия, Канада и Чехия.
Их средний рост варьировался в диапазоне 7-20 процентов в национальных валютах. Это показал агрегированный анализ данных Европейского ЦБ, Федерального резервного банка Далласа, Международного агентства недвижимости Savills и других аналитических институтов
В списке аутсайдеров по росту цен оказались Бразилия, Украина, Россия, Катар, Казахстан, Македония и Вьетнам. Их среднее падение составило 7-18 процентов относительно 2016 года.
Что же повлияло на цены?
Значительный рост зарплат населения в Новой Зеландии, Австрии и Швеции, рост стабильности в этих странах привели к всплеску интереса к недвижимости. А вот Испания, Польша и Италия в связи с высокими показателями безработицы оказались ниже остальных в списке. Но при этом мы видим недооцененность некоторых стран для потенциального роста цен в 2018 году. К примеру, в крупных городах Италии он может составить 3,4 процента благодаря снижению недоверия к нынешнему правительству и выгодным ипотечным ставкам.
По соотношению стоимости недвижимости к средней ставке аренды такие страны, как Колумбия, Канада, Новая Зеландия и Швеция, находятся в лидерах статистики ОЭСР. Россия и страны Прибалтики имеют самый низкий показатель роста. Вообще цены на недвижимость выросли быстрее, чем ставки на ее аренду в большинстве стран мира.
Итак, в следующем году, как, впрочем, и всегда, стоит обращать внимание на такие показатели, как доля недвижимости в ВВП страны, средняя зарплата, фокус государства в вопросе монетарной политики, ставки по ипотеке, средние ставки аренды жилья, соотношение спроса и предложения на рынке недвижимости, тенденция международной релокации (перемещения. - Прим. ред.) фокуса инвесторов.
И естественно, надо изучить налоговую политику государства для иностранных инвесторов, так как во многих странах, к примеру, stamp duty (налог, взимаемый при покупке недвижимости и земли, акций и других инвестиционных инструментов. - Прим. ред.) может достигать 40 процентов, что делает, казалось бы, изначально интересный инвестиционный проект совсем непривлекательным.
Так в каких странах можно заработать на покупке жилья?
Я бы обратил внимание на недвижимость в Чехии, где разрыв между стоимостью квадратного метра в провинции и крупных городах составил примерно 276 процентов за последние два года. И ожидается дальнейший рост цен на квартиры в 2018 году на 7-8 процентов. Рынок аренды в Чехии стабилен, и, по мнению локальных аналитиков, эта тенденция будет сохраняться и в 2018 году.
В Эстонии тоже ожидается подорожание. Рост зарплат, бурная тенденция роста частных инвестиций и благоприятные условия финансирования уже привели к росту цен на недвижимость. Локальный рынок сейчас наиболее лоялен как к покупателям, так и продавцам. Ожидаемый рост составляет 7,8 процента.
Недвижимость Литвы благодаря стремительному развитию показывает максимальные значения цен с 2008 года. Продолжение банкета прогнозируется и на начало 2018 года. Все это основывается на росте зарплат населения и низких процентных ставках. Прогнозируемый рост находится на уровне 8-9,7 процента.
Азиатский Тигр - Гонконг является явным лидером роста в Азии в 2017 году. Это обусловлено мерами правительства по стимуляции рынка. В связи с понижением кредитного рейтинга Гонконга, аналитики прогнозируют умеренную динамику роста на 2018 год, которая потенциально составит 13 процентов с постепенной релокацией фокуса инвесторов на рынок недвижимости Сингапура.
В списке потенциально интересных стран для инвестиций в 2018 году также присутствуют Австрия, Германия, Франция, Испания, Мальта. Рынки недвижимости этих стран имеют тенденцию роста в основном благодаря низким процентным ставкам по ипотечным кредитам и снижению скепсиса в отношении недвижимости как альтернативного инвестиционного актива.
Инфографика "РГ": Александр Смирнов / Нина Егоршева
На сегодняшний день предложения на рынке недвижимости увеличились. Цены на квартиры становятся более приемлемыми, что не может отразиться в дальнейшем на спросе.
Особенно активно развивается строительство жилых комплексов в Москве. Это обусловлено тем, что многим компаниям выгодна сегодняшняя ситуация, и они будут как можно больше готовить объектов на сдачу, пока есть спрос. В ближайшее время цены будут снижаться. Тем самым те, кто мечтает прикупить себе квартиру в столице и области сможет это сделать.
Предложение
В период кризиса, цены на квадратные метры сказываются на предложениях от застройщиков. На сегодняшний день имеет место переизбыток предложений о продаже новостроек, что несомненно отражается на их стоимости.
Анализируя ситуацию на рынке, специалисты утверждают, что число застроек не уменьшится. А к 2020 снижение строительства, которое наблюдалось ране, с лихвой покроется новыми проектами.
Анализ объектов недвижимости в Москве и Подмосковье
Сегодня мы видим, что прогнозы экспертов по рынку жилья начинают реализовываться. Новостройки сдаются с невероятным успехом. Так, например, согласно статистике, число объектов первичного жилья в районе МКАД и Третьего транспортного кольца увеличилось на 36%, а количество сданных домов на 31%.
Строительный бум связан с изменениями в сфере жилищного фонда в 2012-2013 гг. В это время были завершены проверки инвестиционных договоров, что привело к более активной застройке большой территории. Также, в планы были внесены многие промышленные площадки. Даже во время экономических трудностей существенного снижения темпов постройки не наблюдается. Конечно существенную роль играет то, что часть средств на возведение дома поступают на начальном этапе, когда еще разрешения на стройку нет. Застройщику важно сдать дом вовремя, чтобы получить прибыль. Иначе сроки могут затянуться, и проект станет убыточным.
На сегодняшний день многие новостройки 2012-2013гг. уже сданы, что может отразиться на ситуации. Покупатели тоже не торопятся вкладывать свои деньги, это конечно говорит о необходимости нового снижения стоимости в будущем.
Новый закон ужесточил работу строительных компаний. Поэтому сейчас застройщики по возможности хотят сдать максимум построек еще на прежних условиях.
С тем, что к концу 2016 г. в силу вступили поправки к 214-ФЗ строительные корпорации увеличили свою активность. В текущем 2018 ситуация наблюдается идентичная, новые поправки к 218-ФЗ еще сильнее усложняют деятельность застройщиков.
Спрос
На территории Москвы и Московской области спрос и предложения на первичном рынке очень разнятся. В столице, например, на продаже в 1,5-2 раза больше объектов, чем реально покупается, а в Подмосковье в 2,6.
По долевому участию формально идет увеличение на 55,7%.
По показателям Росреестра в 2017 на 3,1% в Москве и на 3,9% в Подмосковье уменьшилось число передачи прав на жилое имущество.
Цены на недвижимость максимально снизятся к 2020
Когда появляются свободные деньги, люди уже не прячут их под матрасами или в шкафу между простыней. Нет, уровень экономической образованности у современного человека значительно повысился. А это значит, что каждый хочет свои средства приумножить. Естественно, что деньги сами не размножаются. Чтобы получить прибыль, свои средства человек должен куда-нибудь инвестировать.
Конечно же, далеко не все являются экономистами или финансистами. И знать, куда выгодно вложить свои финансы, могут не все. Но , тем не менее, у всех на слуху - банки, фондовые биржи, Forex и т. д. А уж о вложениях в недвижимость не знает только глухой.
Вот о ситуации с инвестированием накоплений в недвижимость, будь то или вторичный рынок, и расскажет более подробно журнал Reconomica.
Вложения в недвижимость в 2018 году - есть ли смысл?
Наступил переломный момент на рынке недвижимости. За период кризиса ценник на вторичном рынке жилья снизился настолько, что возникает вопрос, а стоит ли вообще вкладывать деньги в стройку?
Экскурс в прошлое - как разивался молодой российский рынок недвижки
Вернемся в прошлое.
- 2008 год – кризис, на первичном рынке масса строительных компаний, еще больше объектов. Четыре года действует 214 Федеральный закон (о долевом строительстве). Себестоимость строительства квадратного метра – 26622 рублей, а цена продажи – 52504 рублей. Вот они – идеальные инвестиции. Доходность - 100%. При наличии небольшого капитала, приумножить было проще простого. Народ начал активно этим промышлять.
Сделки с недвижимостью были проще: заключаешь договор на миллион, на сумму выше пишешь расписку и налог платить не нужно. Идеальные условия для заработка. Все (как бы) в рамках закона.
- Начиная с 2015 года, цены на жилую недвижимость начали падать. Стоимость квадратного метра на вторичном рынке достигала 56 тыс. руб. в Санкт-Петербурге (и 165 тыс. руб. в Москве) - практически «уровень котлована». Люди распродавали квартиры по разным причинам: кому , кто место жительства сменить решил. Первичный рынок встал мертвым грузом. Продажи упали. Никакие рекламные акции не могли заманить покупателей, потому что покупать было не на что.
Начались изменения законов: 214-ФЗ, Градостроительный кодекс, закон о защите прав дольщиков, ужесточили налоговый контроль.
А стало ли лучше сегодня?
Спустя десять лет все изменилось.
Год 2018 - масса строительных компаний отсеялась. Одни объявили о банкротстве, другие сдали дома и перестали работать.
Компании, оставшиеся на рынке недвижимости, распродают свои объекты по минимальным ценам, без попыток повышения. Это происходит из-за пониженного спроса и острой необходимости «отбить» потери, понесенные в разгар кризиса. Влияет еще тот факт, что они не будут соответствовать требованиям закона, при наличии нескольких объектов.
На рынке, после первого июля, появятся новые объекты, которые будут продавать по новым условиям долевого участия. Безусловно, они будут пользоваться большей популярностью у покупателей.
Хотелось бы подсчитать прибыль
Итог: те, кто вкладывал деньги в стройку с целью продать квартиру на вторичном рынке дороже, вынуждены снижать цены. Хорошо, если до цены покупки, чтобы просто вернуть свое. Некоторым приходилось продавать квартиры дешевле. Или терпеливо ждать своего покупателя.
Средняя скорость продажи квартиры (время экспозиции объекта) на текущий момент – 5-7 месяцев. Ускорить можно, но это дополнительные расходы: снижение цены, платные ресурсы для продажи, услуги высококлассного риелтора .
В результате получается следующая картина.
Купил квартиру в новостройке, например за 1,15 млн. руб., в январе 2015 года. Получил ключи и документы в середине 2017. Выставляешь на продажу за 1,7 млн. руб. И висит объявление на Авито до скончания веков. Постепенно снижаешь цену до 1,55 млн. В январе 2018 находится покупатель. Такова реальная картина на текущий момент в Санкт-Петербурге.
На выходе прибыль 400 тысяч рублей. Вроде неплохо.
Считаем:
400 тыс. руб. = 34,78% – доход от суммы вложений, без учета дополнительных затрат на продажу, комиссию агенту и т.д.
Разделим на 3 года = 11,6% годовых.
Ожидание квартиры, ее продажа, нервы, отсутствие возможности беспрепятственно вернуть свои средства – не самая лучшая инвестиция.
А законы-то меняются! Какие изменения нас ждут в 2018 году
С момента вступления в силу изменений в 214-ФЗ ситуация ухудшилась. Изменились отношения не только дольщиков с застройщиками, но и строительных компаний с государством.
Максимальная цена квадрата
С середины лета строительная компания, получая разрешение на строительство и заключая договор об освоении территории для строительства стандартного жилья, получает также установленную максимальную цену квадратного метра .
Хочется добавить, что средняя продажная стоимость метра за прошлый год - 56882 руб., а . Каким образом эта стоимость будет рассчитываться, пока неизвестно. Но можно предположить, что цена будет доступной, так как изменения ориентированы на облегчение покупки жилья.
Сроки поджимают
Второе, что настораживает, государство установило сроки заключения ДДУ и договоров купли-продажи для застройщиков . Спустя полгода после введения объекта в эксплуатацию, все квартиры должны быть проданы. Стройки должны будут «штамповаться » одна за другой, чтобы работать в прибыль. Вероятность повышения цены сводится к минимуму.
Все растет, и цены вырастут
Все эксперты предрекают рост цен на нежвижимость.
Обратите внимание, «все» - это девелоперы и риэлторы , заинтересованные в быстрой продаже своих объектов. Ситуация похожа на рост курса доллара в 2014 году, когда «Все» предрекали рост стоимости доллара чуть ли не до двухсот рублей. Жаждущие «заработать на воздухе» люди побежали покупать доллары по курсу около ста рублей, а в итоге курс упал.
Что же делать строительным компаниям?
Как в таких условиях будут зарабатывать строительные компании?
Застройщики творят такое…
На данный момент, в процессе строительства масса объектов. Бесспорно, они не все будут сданы на момент актуализации изменений в законах. Поэтому застройщики устраивают акции, снижают цены, чтобы привлечь больше средств.
Акции от застройщиков.
Далее, для реализации новых проектов будут открываться новые юридические лица: на старых ведь числятся объекты строительства. Средства дольщиков с предыдущих объектов будут вливаться в строительство новых. Что будет с объектами, строительство которых не закончено, предположить не трудно.
Спасение для дольщиков
Для расчетов между покупателями и строителями будут использоваться счета «эскроу », на которых будут храниться средства дольщиков. Деньги со счетов поступают застройщикам после сдачи дома. На средства на счетах будет устанавливаться процентная ставка. Она, в свою очередь, будет зависеть от банка, в котором эти счета открыты. Будут ли компании на эти средства достраивать старые объекты, никому не известно.
Выбирая строительную компанию для инвестирования, стоит опираться именно на ставку, установленную по счету «эскроу » ведь, в случае заморозки стройки, вы беспрепятственно вернете деньги с процентами. Главное - выбрать максимально выгодную ставку.
Предположить, какова будет величина ставки, невозможно. Она может зависеть от инфляции, а может быть равна 1/150 ставки рефинансирования за каждый день строительства.
“Вторичка” выгоднее?
Если цены не растут, может лучше взять «вторичку » и сдавать?
Сдаем “вторичку”.
Срок окупаемости
Вариант хорош для сохранения средств, потому что срок окупаемости длительный.
Рассмотрим вариант : покупаешь квартиру-студию рядом с метро (Санкт-Петербург) за 1,6 миллиона, делаешь отделку, обставляешь, оборудуешь. В итоге, минимум 1,85 млн. руб. Сдаешь за 17 тыс. рублей.
1850000/17000=108,82 месяца – срок окупаемости. Чуть больше 9 лет. Это при самых лучших раскладах.
Но могут и не взять…
17000 рублей в месяц – довольно хорошая цена аренды жилья. Только найти жильцов за такие деньги станет сложнее.
Например, родители готовы платить 17-18 тыс. руб. в месяц за ее жилье. Прекрасно, значит, в сентябре - максимальный спрос.
Родители студентки, подсчитав финансы, берут ипотеку под 8,5% на 15 лет, с первоначальным взносом 20%.
(((1850000-20%)*8,5%)/12)+(1850000-20%)/180=18705,56 рублей - ежемесячный ипотечный платеж.
Вывод : чтобы сдать квартиру, цену придется снижать.
Как заработать на сдаче квартиры больше денег? Нужно что-нибудь придумать
В качестве альтернативы можно рассмотреть сдачу в аренду с использованием дополнительных ресурсов, Airbnb например. Или через Авито . Это подойдет для тех, кто готов постоянно находиться рядом со своей недвижимостью. Регулярное посещение неизбежно. Поддержание чистоты, текущий ремонт – это время и вложения.
Коммерческие помещения - стоит ли в них инвестировать сегодня?
Альтернатива - инвестиции в коммерческую недвижимость.
Если позволяют средства, берите коммерцию. Коммерческие помещения есть в каждом жилом комплексе, на стадии котлована их стоимость ниже чуть ли не в два раза. Они неизменно пользуются популярностью, потому что даже маленький продуктовый магазин на первом этаже многоквартирного дома работает в прибыль.
Стоимость аренды помещения с хорошей проходимостью, коммуникациями, видимостью, достигает 2000-3000 рублей за квадратный метр (в Питере). Помещение в строящемся доме можно купить чуть дороже квартиры.
Преимущества
Преимущество сдачи в аренду коммерческого помещения заключается в том, что, в большинстве случаев, содержание, ремонт, оснащение помещения осуществляется за счет арендатора.
Важно обратить внимание на назначение помещения: их должно быть несколько. Тогда проблем со сдачей в аренду или продажей не возникнет.
Можно сделать самому - перевод квартиры на первом этаже в нежилой фонд
Можно купить квартиру на первом этаже и сделать из нее «коммерцию».
Доходность в данном случае вырастает. Необходимо соблюсти все условия жилищного кодекса, осуществить и зарегистрировать необходимую перепланировку, оформить документы. Эти действия потребуют дополнительных существенных вложений. Расходы на проект перепланировки, его утверждение и саму перепланировку. Дополнительно к оплате квартиры придется потратить от одного миллиона рублей и около 1 года.
На выходе, продажная стоимость такого помещения вырастает примерно в 2,5 раза.
А бывают и нестандартные варианты
Рассмотрим инвестиции в «нестандартное» жилье.
Рисковое это дело
Дело в том, что привлечение средств дольщиков разрешено только по 214 закону, который написан для строительства стандартного жилья. Все остальное жилье будет строиться либо по договору жилищно-строительного кооператива, либо за счет средств застройщика. Вложения в такие объекты на стадии строительства будут очень рискованными. Цены покупки квартиры по ЖСК на порядок ниже, чем по ДДУ . Только гарантий по такому договору вы никаких не получаете. Все почти на доверии.
Число построенных квартир жилищно-строительными кооперативами в 2017 году составило 13 тыс., по долевому договору – 244 тыс. Выход все равно есть – можно застраховать свой договор на случай долгостроя. Страховка – расходы. В результате, если дом сдадут в срок или с приемлемой задержкой, прибыль гораздо больше, чем по ДДУ . Но будет ли пользоваться большим спросом такое жилье, при наличии доступных метров на рынке?
Итоги: состоятние рынка недвижимости России в 2018 году
Итог:
При желании, заработать можно в любых условиях. Важно уметь считать, читать законы, реально смотреть на вещи. Вложения в недвижимость в 2018 году не принесут больших доходов, но нужно понимать, что жилье во все времена было ценно. Стоимость квадратных метров всегда будет достаточно высока. Если перспектива вложений долгосрочная и в приоритете сохранность накоплений, то покупка недвижимости – идеальный вариант. Вложить средства в стройку можно будет достаточно безопасно с середины лета.
Куда бы еще деньги вложить?
Существуют иные вложения для сохранения средств.
Золото, платина и др.
Драгоценные металлы всегда в цене относительно уровня экономики. В долгосрочной перспективе цена золота всегда растет.
Например, в январе 2008 года унция золота стоила 890,12 руб., в январе 2018 – 1332,43 руб. Цена колебалась за этот период (в октябре 2012 стоимость составляла – 1745,41 руб.).
А может, вклад?
При желании быстро увеличить имеющийся капитал, можно рассмотреть вклады денег в банк.
Например, Тинькофф Банк предлагает 7,76% в год по вкладу, Банк Зенит - вообще 8,5.
Меньше, чем за квартиру, но это компенсируется временем и нервами, потраченными на продажу. Свои деньги можно беспрепятственно вернуть в любой момент времени.
Ценные бумаги тоже ничего
Существует так же рынок ценных бумаг. Если разобраться во всех нюансах, зарабатывать можно гораздо больше, чем на квартирах.
Например, акции Яндекса в январе 2017 года стоили 1316,31 рублей, а в январе 2018 – 2056,75 рублей.
Если углубиться в тему, подробно изучить рынок, вариантов вложений средств масса.