Часто люди сталкиваются с продажей и приобретением недвижимости, но не знают полный перечень необходимых для этого документов. А также есть нюансы по поводу того, первичный это рынок или вторичный. Отдельным случаям является недвижимость, которая находится в ипотеке. Конечно, продавая жилье с помощью риелтора, можно свести к минимуму все риски. Но эта процедура платная.
Порядок продажи квартиры самостоятельно пошаговая инструкция
Для того, чтоб самому, без риелтора или другого профессионала, продать объект недвижимости, необходимо знать основы законодательства. Если не изучить подробно этот вопрос, можно приобрести много проблем в будущем. Собрав полный комплект, можно быстро продать недвижимость за нужную стоимость. На сбор всего уйдет не один день и даже не неделя.
Залог успеха – правильно собранный набор документов. Полный пакет будет достаточно большим и его сбор займет время. Если собрано все, покупатель может найтись быстрее и купить, так как не придется ждать лишние пару недель. Правильность составления может проверить любой юрист или специалист в регпалате.
Продажа квартиры с несовершеннолетним собственником
Для заключения сделки о продаже нужно получить определенное разрешение от органов опеки. Для его оформления нужно предоставить паспорта родителей ребенка, если мать или отец – одиночки, тогда доказательство этого, заявление – разрешение от родителей и такое же заявление от ребенка (если он старше 10 лет).
Если два собственника у квартиры
Два владельца могут оказаться в доле по разным причинам. Это и приватизация, и брак, и получение наследства. Если не написано какая доля у кого, тогда площадь делится на равные доли. Один из собственников должен написать генеральную доверенность. Она позволит второму продать квартиру.
Для продажи квартиры какие нужны документы в 2016 году?
Каждый должен быть заполнен без ошибок и соответствовать действительности. Существует общий список всех правоустанавливающих документов. Но в зависимости от ситуации в семье такой список может быть дополнен. Для продавца могут понадобиться старые договора сделки, о приватизации (которая ранее была в коммунальной собственности), на несовершеннолетних детей и разрешение на их выписку. Такой список можно подготовить и самостоятельно. Но есть риски не просчитать какой-то момент и не оформить на него документ.
Список
- Прежде всего надо иметь документ, который подтверждает право собственности. Это может быть договор купли-продажи, на приватизированное жилье.
- Документы всех, кто владеет или прописан в ней.
- Технический (кадастровый) паспорт. Выдается в БТИ. В нем описывается площадь, сколько комнат и балконов.
- Когда жилье находится в собственности у супругов, нужно заверить нотариально согласие одного из супругов на продажу.
- А если квартира оформлена на ребенка, которому нет восемнадцати лет, понадобится разрешение из опеки и попечительства (справка РОНО).
- Последним обязательным является справка о том, кто прописан (выписка из домовой книги). После оформления сделки весь пакет подается в Юстицию. Если квартира продается или покупается по поддельным документам, такая сделка аннулируется.
Какие документы нужны для продажи квартиры на вторичном рынке?
Продать на вторичном рынке проще, чем в строящемся доме, ранее купленную у застройщика. От ее владельца необходим стандартный список, приведенный выше. В случае, если несколько владельцев, нотариально разрешение на продажу от них.
Какие документы нужны для продажи комнаты в коммунальной квартире?
В коммунальной квартире (если она приватизирована в регистрационных органах) можно продать только комнату свою. Все другие площади общие и разделу не подлежат. Но перед продажей нужно нотариально заверить разрешение соседей по коммуналке на то, что они согласны на вселение нового жильца. Это формальность. Если они такого не дают, можно обращаться в суд.
Документы для покупки квартиры в 2016 году: перечень
Для покупки от покупателя нужен минимум документов. Самое важное – иметь нужный капитал для покупки, потом зарегистрировать договор купли-продажи в регистрационной палате и заплатить налоги.
Если недвижимость покупается на наличный или безналичный, но полный расчет, то нужно очень мало документов: паспорт, код и квитанция о том, что налоги уплачены. Все остальные собирает продавец. Если квартира покупается в кредит, список будет намного шире.
Покупка квартиры в ипотеку через Сбербанк пошаговая инструкция
Если семья решила купить квартиру в ипотеку, тогда список расширяется. Нужно будет дать такие документы, как паспорт, справку о доходах (если не государственное предприятие). Если покупают супруги, тогда свидетельство о браке и паспорт второго супруга. Если один из супругов имеет юридическое лицо, нужно предоставить его государственную регистрацию и справку о том, что подается декларация. Такие дают основания выступить гарантом выплаты кредита.
Многих волнует вопрос о том, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку, с материнским капиталом? Можно, но это сделать не просто. Особенностью такой продажи является разрешение на продажу от органов опеки и попечительства. Процесс этот длительный и имеет свои этапы. А начать нужно с доказательства того, что у детей будет жилплощадь (они будут в доле) и она будет не хуже предыдущей.
Ремонт можно сделать, сантехнику заменить, а вот приобрести жилплощадь с долгами и прочими проблемами никто не хочет…
Продажа квартиры – ответственная сделка, ведь от того какие бумаги вы предъявите потенциальному покупателю зависит его решение, поэтому предлагаем рассмотреть этот вопрос более детально, а если и после прочтения материала останутся вопросы, наши консультанты с удовольствием на них ответят.
Какие документы нужны для продажи квартиры в 2016 году?
- Список начинается с документа удостоверяющего личность продавца. Заменить паспорт можно на:
- офицерское удостоверение личности;
- военный билет;
- свидетельство о рождении, в случае, когда продавцу меньше 14 лет;
- свидетельство о рождении и паспорт требуются тому, чей возраст находится в интервале между 14-18 годами.
2. Теперь нужны правоустанавливающие документы на квартиру, то есть бумаги, которые подтверждают, что вы обладаете правом собственности на данный апартамент. Это:
3. Свидетельство Росрееста о государственной регистрации права собственности (есть у тех, кто приобрел жилплощадь после 2000 года).
4. Документы – основания (договор купли-продажи, дарения, обмена, ренты, участия в долевом строительстве, решение суда, свидетельство о праве на наследство и т.д.).
5. Кадастровый паспорт объекта недвижимости, который представляет собой выписку из государственного кадастра недвижимости. В документ включаются следующие сведения:
- полный адрес (местоположение);
- этаж, на котором расположена квартира;
- назначение, то есть это офис, квартира и т.д.;
- кадастровый номер.
Получить такой паспорт можно в Росреестре или в МФЦ. Но, если у вас уже есть свидетельство Росрееста о государственной регистрации права собственности, о котором говорилось ранее получать повторно его не нужно.
Дополнительные
Порядок сделки при ее осуществлении самостоятельно может сорваться, при отсутствии дополнительных бумаг. Среди них:
1. Технический паспорт на квартиру (в случае, если покупатель захочет проверить соответствие планировки, данным прописанным в техпаспорте, так как за незаконную перепланировку налагается штраф, и платить его придется новому владельцу).
2. Нотариально заверенное согласие супруга требуется в тех случаях, когда апартамент был приобретен в браке. Получить его можно предоставив в нотариальную контору правоустанавливающие документы на квартиру, общегражданский паспорт и свидетельство о заключении брака.
В случае, когда помещение продается без этой бумаги, второй супруг может оспорить сделку в суде.
3. Выписка из домовой книги форма 9, которая, кстати, действительна лишь месяц, поэтому заказывать ее лучше в последнюю очередь, когда остальные документы в полном порядке.
4. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам не обязательна, но многие покупатели требуют ее, чтобы в будущем избежать неприятных сюрпризов от бывших владельцев. Получить ее можно в управляющей компании. Она выдается бесплатно и действительна тоже в течение 1 месяца.
Как продать квартиру по договору дарения или свидетельству о праве на наследство: куда обращаться?
Для того, чтобы продать апартамент, который достался вам в дар или был унаследован необходимо в обязательном порядке запросить в налоговой справку об отсутствии задолженности по уплате 13% НДФЛ вычета. Далее предстоит поход в регистрационную палату. Владелец приватизированной жилплощади
Так как собственник обязательно задастся вопросом: куда обращаться?, — рассмотрим то, как выглядит пошаговая инструкция.
Итак, мы уже говорили, что все начинается с подготовки документов (список смотрите выше), затем следует найти покупателя на комнаты, составить предварительный договор купли-продажи (это касается, как владельца приватизированного жилья, так и коммунального, муниципального и т.д.). После происходят расчеты. Для этого подойдет Сбербанк или любое другое кредитно-финансовое учреждение Российской Федерации, обладающее лицензией. Лучше всего производить расчет на банковский счет/карту, чтобы обезопасить себя от поддельных купюр.
Предпоследний шаг — заключение договора купли-продажи квартиры и регистрация прав нового собственника в РОНО. Это самый ответственный момент сделки, при котором следует быть предельно внимательным. Заканчивается все передачей квартиры и получением денег, сроки следует обговорить в договоре, чтобы после не возникало вопросов ни у одной из сторон.
Как продать квартиру со вписанными несовершеннолетними?
В ситуации, когда собственниками являются несовершеннолетние или же они прописаны в ней, понадобится в обязательном порядке разрешение органов опеки и попечительства. При этом придется показать в органе опеки документ, свидетельствующий о том, что взамен старой будет приобретена новая недвижимость. Ее площадь и состояние должны быть не хуже предыдущей, иначе можно получить отказ.
Среди плюсов самостоятельной продажи в первую очередь значится отсутствие необходимости в выплате процентов от сделки риэлтору, а это, согласитесь, для молодой семьи немаловажный фактор.
Как видите пакет необходимых актов во многом зависит от того каким путем была получена жилплощадь и в каком возрасте пребывает продавец.
Продажа квартиры – это процесс сложный и очень ответственный. Заниматься им самостоятельно нужно только имея определенную долю уверенности в своих силах. Важно не только собрать нужные документы, но и провести предпродажную подготовку, сделать правильную оценку стоимости. Эту работу можно поручить и специальному посреднику – риэлтору, который будет основательно решать ваши вопросы, но данная услуга должна оплачиваться. При этом встает резонный вопрос: «Как продать квартиру быстро и максимально выгодно? » пошаговая инструкция, существует ли она? И как правильно следовать ей, чтобы не допустить ошибок при проведении такой важной сделки.
Из статьи вы узнаете:
- Как быстро продать квартиру с выгодой?
- Какие документы нужны для продажи квартиры? (список документов для продажи квартиры + договор купли продажи квартиры)
Мы составили и описали пошаговую инструкцию, по которой любой человек (владелец недвижимости) сможет быстро и выгодно продать квартиру (или любую другую недвижимость).
Пошаговая инструкция как продавать квартиру
1. С чего начинать продажу недвижимости (квартиры)?
Занимаясь реализацией, во-первых , нужно понимать, насколько решение о продаже было осознанным и правильным. Взвесив все за и против, оцените для себя, действительно ли так важен факт продажи, или это просто скорое решение, принятое под влиянием эмоций и обстоятельств .
В большинстве своем, итоговыми быть могут 2 варианта :
- Продажа для получения денег.
- Реализация для последующего увеличения количества квадратных метров.
Во-вторых , начинать продажу квартиры нужно с того, что обладатель должен осознать ту самую, конечную цель . Это важно, она помогает определиться с основными параметрами. При этом решаются вопросы задатка, сроки реализации, сумма выручки.
Цели и причины продажи квартиры
По своему прямому назначению, причины и цели могут быть разными. Они зависят от жизненных обстоятельств, намечающихся перспектив и желаний самого собственника.
Попробуем определить основные причины продажи:
- Переезд . Это связано с покупкой более просторного жилья или сменой города проживания. (Может пригодиться - )
- Меньшая площадь . Получение денег для решения собственных финансовых проблем, лечения, проведения мероприятий.
- Глобальная цель . Продажа для открытия бизнеса или покупки автомобиля.
- Приобретение дома с приусадебным участком.
- Инвестирование в более доходные финансовые инструменты или специально разработанные программы, дающие статус инвестора.
К примеру , возникла ситуация, при которой, на выгодных условиях можно приобрести жилье иного класса или сменить район на более престижный. Эту цель продиктуют обстоятельства. Дело в том, что сроки ограничены, задаток внесен заранее и нужны наличные средства. Делать ставку на время не разумно, поэтому, придется играть с суммой и скорее всего снижать ее, чтобы все успеть.
Но может случиться и так, что проживая в частном доме, вы решаете продать квартиру только для того, чтобы приобрести нечто более просторное для собственных детей. Сроки в этом случае неограниченны, район удобный, и это хороший вариант для покупателя, поэтому, время играет на вас, можно спокойно ждать своего покупателя.
2. Основные правила продажи недвижимости
Для того чтобы осуществить такую сделку правильно, нужно понимать психологию покупателя. Со своей стороны он желает безопасности , отсутствия лишней волокиты и прозрачности сделки .
На самом деле, существуют 2 основных правила , которые сопутствуют быстроте совершаемой сделки.
Правило №1. Правильно установленная цена
Выяснить рыночную цену недвижимости можно 2-мя способами .
Во-первых , вы можете провести анализ рынка самостоятельно . Для этого достаточно просмотреть все объявления, размещенные в местной газете ли интернете, о продаже аналогичных квартир, с той же самой этажностью, типом дома, территориальным расположением. Разброс цен, как правило, не велик, и определить оптимальную, действующую на сегодняшний момент стоимость, не составит особого труда.
Во-вторых , можно поручить это специалисту . Он, работая, в данной сфере легко назовет максимальную и минимальную точку продажи, подскажет среднее значение и определит временный диапазон, который будет необходим для продажи именно по той цене, которую назначите вы.
Как показывает время, если цена справедлива, то ожидать положительного результата придется примерно 2-4 недели, а вот если завышена, то более месяца. При неверном расчете, и значительном увеличении стоимости квартира стоит на продаже 8-10 месяцев , и только потом спрос начинает активизироваться.
Ситуация объясняется тем, что с течением времени ценовая категория меняется, так как рынок жилья имеет тенденцию к удорожанию объектов. И в итоге все приходит к выравниванию цены, которая становится справедливой.
Правило №2. Проведение предпродажной подготовки.
Для того чтобы покупатель одобрил именно ваш вариант, необходимо убедить его в целесообразности собственного решения.
- Стойкий запах . Обратите внимание на возможные ароматы, которые распространены в вашем жилье. Как правило, за долгое время эксплуатации, запахи локально аккумулируются. Это может быть мебель, которая служит вам не один десяток лет, санузел с протекающей трубой и стояком, кухня, животные. Согласитесь, заходя в дверь, потенциальный покупатель первым делом ощущает присутствие неприятных ароматов, которые сигнализируют ему о несвежести помещения и неряшливости продавца. Проведите генеральную уборку, вынесите ненужную мебель, проветрите помещение, освежите обои. Только все нужно сделать так, чтобы не создалось впечатление, будто обновление квартиры было специальным. Это наводит на мысли о недавнем глобальном происшествии, таком как пожар или наводнение. Здесь главное не переусердствовать.
- Неопрятность . Обратите внимание на стекла, зеркала, окна, кафель в ванной и на кухне. С помощью специальных моющих средств проведите чистку и натрите их до блеска. Убедитесь в том, что в квартире нет присутствия насекомых. Если все же заметили их – устраняйте.
- Свободное пространство . Если позволяет время и присутствует мебель, в которой нет необходимости, уберите ее. Создайте ощущение простора так, чтобы не казалось, что мебель забирает в себя все пространство.
- Уют . Когда чистота наведена, перед самым приходом покупателя заварите чашечку кофе или очистите дольку апельсина. Это психологический прием, которой поможет распространить приятный запах, настроив всех на позитивный лад, создаст атмосферу умиротворения и повысит шансы на продажу.
- Уборка подъезда . Постарайтесь уделить внимание и этой территории. Основываясь на логике, можно сделать вывод, что до момента входа в саму квартиру, неприятные ощущения могут сложиться еще на лестничной клетке, и покупатель, замечая состояние подъезда может изначально принять неверное решение.
- Сезон продаж . Мало кому известно, но на рынке недвижимости тоже существует сезонность. Опираясь на факты, предоставляемые специалистами в этой области, становится понятно, что активность продавцов начинается после 15 сентября, а знающие толк покупатели совершают свои сделки только к маю или июню.
Покупая объект на стадии строительства, вы в обозначенные сроки получаете ключи и свидетельство на право собственности, которые дают вам теперь возможность на реализацию. Стоимость жилья увеличивается уже на 10% - 15% .
Если покупка вами была произведена методом долевого участия, то на руки выдается специальный договор. Но он не дает права прописаться или продавать объект, до момента его полного строительства и сдачи. Хотя, при этом тоже прибавляет от 10% к общей стоимости жилья.
5. Какие документы нужны для продажи квартир в 2016 году?
Для того, чтобы не произошло заминок и сложностей в момент продажи и подписания договора, проверьте наличие всех документов и юридических тонкостей.
Как правильно произвести их сбор, и каковыми они являются на 2016 год, попробуем разобраться. Имейте виду, что список и сами документы из года в год имеют незначительные изменения, поэтому, как правило, они долго остаются актуальными для совершения сделки.
Договор купли продажи квартиры образец 2016 - 2017 год
Самым главным документом служит договор-купли продажи. Поэтому мы предлагаем скачать образец договора купли продажи квартиры по ссылке ниже.
(doc. - размер 33 кб.)
Список документов для продажи квартиры
5.1 Документ для удостоверения личности
В настоящее время, таким подтверждающим документом является не только паспорт , но и свидетельство о рождении , военный билет , или к примеру, удостоверение личности офицера . Конечно, во всех инстанциях, в которые вы будете обращаться, уже давно привыкли к паспортам, и чтобы не возникало необходимости доказывать свою правоту, теряя время, возьмите его с собою.
Это нужно знать . Если в квартире прописаны жильцы, возраст которых на момент продажи не превышает 18 лет , то обязательно нужно подготовить свидетельство о рождении ребенка и страницу паспорта, где проставлен соответствующий штамп.
5.2 Согласие супруги
Продавая объект, который вы покупали в брачном союзе, знайте, что он считается вашей совместной собственностью и подлежит обязательному согласию второго члена семьи. При этом важно обратиться к нотариусу и зафиксировать факт в специальном свидетельстве.
Вы тем самым, избежите недопонимания со стороны покупателя и лишних проблем при оформлении сделки.
5.3 Документ на право собственности
Он необходим для подтверждения вашего личного права на владение этим объектом. Такие документы могут быть различными. Обратите внимание на их перечень:
- Договор купли-продажи; Скачать - (doc. - размер 33 кб.)
- Договор передачи и свидетельство о собственности на квартиру;
- Договор ренты;
- Договор мены;
- Договор купли-продажи с иждивением;
- Договор дарения;
- Свидетельство о праве на наследство.
По российскому законодательству, все объекты недвижимости, которые были приобретены после 2000 года , обязательно должны иметь свидетельство о государственной регистрации права.
5.4 Выписка из домовой книги
Этот документ предоставит информацию о том, сколько жильцов в реальности прописаны в данном объекте. Показывая его потенциальному покупателю, вы удостоверяете человека в отсутствии обмана, и возникающих сложностей при переоформлении.
Только нужно знать, что такая выписка действует в течении месяца , и постоянно обращаться за ней нет никакой необходимости. Поэтому, ее можно взять при фактическом совершении сделки, по требованию покупателя.
5.5 Справка из БТИ
Обращаясь в данную организацию, вы получаете на руки еще и кадастровый паспорт с поэтажным планом квартиры.
5.6 Разрешение органов опеки и попечительства
В ситуации, когда полноправным владельцем квартиры является несовершеннолетний ребенок, а необходимость продать ее становится актуальной, важно взять подобные документы, чтобы потом не отменять покупателем сделку, ссылаясь на мошеннические действия с вашей стороны.
Если получается так, что ребенок, который не достиг своего 18 летнего возраста, является одним из собственников и ему принадлежит право части владения, то такой документ запрашивать тоже придется.
5.7 Доверенность на продажу
Находясь далеко за пределами своего края или даже страны, не имея возможности самостоятельно присутствовать на сделке по купле-продаже квартиры, вы можете просто выдать доверенность человеку, который будет заниматься этими вопросами.
Важно только правильно оформить ее, заверив у нотариуса. Такой документ не ограничивает в совершении действий, но имеет и установленные сроки.
5.8 Договор купли-продажи
Его проект можно подготовить как самостоятельно, прописав все необходимые пункты, так и обратиться в специальные агентства, занимающиеся этими вопросами или в юридические конторы, имеющие подобное право.
Если решите составить договор самостоятельно, то скачать его вы можете по ссылке ниже:
(doc. - размер 33 кб.)Он подписывается в 3 экземплярах и сдается в регистрационную палату. Стоимость такой услуги может быть от 1000 до 2000 рублей, но оплатив ее вы получите уверенность в грамотном составлении и согласовании всех нюансов с обеих сторон.
5.9 Квитанция на оплату коммунальных платежей
Этот документ подтверждает, что вы не имеете задолженности и абсолютно чисты перед будущим покупателем. На момент проведения сделки, тем самым, обеспечивается полная безопасность.
В учреждениях, предоставляющих такие услуги, существует специальная форма справки, которая выдается бесплатно, но как показывает практика, в большинстве случаев достаточно простой квитанции.
Займитесь сбором этого пакета заранее и сделайте копии со всех документов . Это необходимо в том случае, когда придется посещать различные инстанции, где сотрудники имеют полное право потребовать их от вас.
Чтобы сделка в итоге не оказалась расторгнутой по вашей вине, скоординируйте свои действия по временным рамкам и пройдите весь этот процесс, не привлекая кого-либо со стороны.
6. Как быстро продать квартиру самому – 7 этапов продажи
Когда решение о продаже принято, и вы планируете делать это самостоятельно, а сроки на реализацию хотелось бы минимальные, обратите внимание на инструкцию, которая поможет сделать все проще.
Существует 7 определенных этапов , пройти которые придется обязательно. Давайте рассмотрим их более подробно.
Этап №1. Сроки и цели
На начальном этапе, как и говорилось ранее, нужно обязательно правильно сформулировать свою цель. Поймите, для чего вам нужна эта продажа. Пропишите все это, оперируя цифрами.
К примеру , ваша оценочная стоимость составляет 1800000 рублей . На деньги, вырученные от продажи вы планируете приобрести автомобиль, стоимостью 300000 рублей и оставшиеся деньги вложить в квартиру-новостройку многоэтажного дома.
При этом, через год, у вас будет в наличии и средство передвижения и перспектива приобретения полноценной квартиры с возможностью продать ее в дальнейшем или перебраться проживать в новостройку. Такое вложение денежных средств удачно, но сроки продажи, скорее всего будут ограничены.
Становится ясно, что выбрать модель понравившегося автомобиля вы сможете в салоне по каталогу или предложению в любой момент, останется только его дождаться. А вот, вложится в строительство, с наилучшими условиями, можно будет только в определенный временной отрезок, иначе варианты закончатся и намеченной вами квадратуры, этажности или хорошего расположения может просто не остаться.
Поэтому, обозначая правильно цель, вы устанавливаете реальные сроки, на протяжении которых можете позволить себе эту продажу.
Этап №2. Оценка объекта
Как правильно ее провести, мы уже обсуждали ранее. По критериям, которые были описаны проведите самостоятельный анализ . Изучая объявления, на распространенных сайтах интернета и в газетах, ищите аналогии. Очень часто, подобными методами работают и агентства, которые представляют чужие интересы, но они адекватно воспринимают ситуацию, и скорее всего, будут работать только с теми вариантами, в стоимости которых есть смысл.
Обратите внимание на ценовой разброс. Вычислите наибольшую и наименьшую сумму подобных вашему вариантов, выведите среднюю составляющую. Теперь к этой стоимости прибавляйте 20% , выставляйте ее, начиная активно рекламировать.
Далее, на протяжении первых 2 недель отслеживайте наличие звонков, которые будут поступать к вам. Если покупатели проявляют активный интерес, значит цена указана правильно, можно даже попробовать прибавить еще процентов 10 % от первоначальной стоимости.
Этап №3. Реклама квартиры
Этот шаг нужно сделать верно, что в итоге увеличит эффективность и сократит намеченные сроки. Он включает в себя несколько основных моментов, с которыми предстоит основательно поработать.
- Фото объекта . Сделайте предпродажную подготовку. Теперь найдите фотоаппарат хорошего качества, и обращая внимание на ракурсы, фотографируйте квартиру с ее лучших сторон. При этом, все телевизоры должны быть выключены, крышки унитазов закрыты, а возможные недостатки стоит оставить за кадром. Ваша задача – привлечь покупателя. Выйдете во двор, сделайте и там несколько фото. Если лестничная клетка, или сам подъезд в хорошем состоянии, то запечатлите и этот момент. В итоге, вы получите примерно 8 хороших фотографий, которые будут наглядно свидетельствовать о плюсах продаваемого помещения.
- Текст объявления . Постарайтесь основательно подумать над тем, как правильно составить текст для продажи. Вся суть в том, чтобы прочитав его покупатель захотел обязательно набрать номер указанного телефона и просмотреть вашу недвижимость. При этом, есть некоторые данные, указать которые стоит обязательно. Набросайте на листочке сначала предварительный план с нужной информацией. Укажите количество комнат , квадратуру , наличие планировки , тип здания , количество этажей и уровень ее расположения. Обязательно опишите прилегающую территорию, наличие балкона или лоджии, обратите внимание на застекленность, важны и тип отопления и тип санузла. Если есть ремонт или сделан он был не так давно, акцентируйте внимание и на этот момент. В объявлении обязательно нужно рассказать о районе расположения и инфраструктуре. Текст стоит писать развернуто и литературным языком, чтобы оно легко читалось. Укажите в заголовке слово «уютная », это психологический способ заранее располагающий покупателя и дарящий ему ощущение комфорта при просмотре текста.
- Интерне-ресурс . Разместите свое объявление в интернете на наиболее посещаемых сайтах, просмотрите аналогичные, хорошо составленные тексты и обязательно добавьте фотографии (Например в ). Уточните, может быть, в вашем городе есть какой-либо специальный ресурс, где можно добавить свое объявление. Не помешает и звонок в местную газету, которая сможет напечатать информацию о вашей квартире.
- Агентство недвижимости . После того, как будет проведена работа, скорее всего, вас начнут беспокоить агентства, которым будет интересен подобный вариант. Обязательно уточните условия, на которых они готовы с вами сотрудничать и стоимость работы, затем принимайте решение. Скорее всего подбор покупателей они станут производить бесплатно, но вот размещение информации в своих собственных базах и предоставление ее вам, может иметь определенную стоимость.
- Окружение . Сообщите эти сведения своим знакомым, друзьям, родственникам. Возможно, по средствам простого общения данные дойдут до потенциального покупателя.
Пример объявления о продаже квартиры в Авито.ру
Этап №4. Подготовка к продаже
О том, как ее правильно сделать, мы обсуждали ранее. Теперь просто просмотрите, что мешает нормальному восприятию обстановки в квартире. Придайте возможную эстетичность и приятный аромат , уберите животных и все последствия их пребывания. На этом этапе важно еще и подготовить себя к предстоящим встречам, предполагающим ведение переговоров. Могут возникнуть неловкие ситуации, в которых нужно найти правильный ответ.
Рассмотрим 3 основных, часто задаваемых вопроса покупателями
- Мне все нравится, но смущает цена, может немного скинете (уступите)?
Ответ : Я могу ее чуть-чуть снизить, но при этом прошу вас провести полный расчет и подписание договора в течении 3 дней. - Как скоро я могу вселиться?
Ответ : Как только мы подпишем договор задатка, я начну собирать вещи и отдам документы в паспортный стол на выписку. При подписании документы, мы озвучим дату. - Мне квартира нравится, но смущает (к примеру, маленькая кухня), может еще варианты посмотреть?
Ответ : Вы же понимаете, что идеальных вариантов не существует, но приобретая эту собственность, вы получите прекрасный микрорайон, уютный двор (далее следует перечислить все плюсы, изученные вами заранее)
Нужно стараться разговаривать с потенциальным покупателем на его языке, это позволит создать атмосферу доверия и наладить контакт.
Этап №5. Предварительный договор купли-продажи.
Это такой документ, который обеспечивает закрепление ваших первых договоренностей. По его условиям вносится сумма задатка, которая в большинстве своем составляет 2-5% от общей стоимости жилья. Скачать образец предварительного договора купли-продажи (договора о задатке) вы можете по ссылке ниже:
(doс. размер - 39 кб.)Оставшиеся деньги выплачиваются тогда, когда продавец выполнил все условия и готов к переоформлению. Законом предусмотрен дальнейший отказ от сделки. В случае, если сторона покупателя желает отмены, то сумма задатка не возвращается. Продавец же, решая расторгнуть договор, обязан вернуть двойную сумму.
Если в планах быстрая продажа квартиры, соглашайтесь, не раздумывая на подписание такого договора, он обеспечит вам уверенность в предстоящей основной сделке.
Этап №6. Выписка и отсутствие задолженности
Сначала посещаем расчетный центр и берем квитанцию о том, что все задолженности погашены. Кстати, ее могут попросить еще в момент просмотра квартиры. После этого, отправляемся в паспортный стол и отдаем все необходимые документы для отмены регистрации.
Этап №7. Расчет за квартиру, регистрационная палата
Весь процесс расчета происходит в 3 основных этапа, перед которыми нужно обязательно взять с собою все ранее собранные документы.
- Подписание договора купли-продажи . Заключаются 3 экземпляра, один из них позже отдается в регистрационный орган;
- Составляется расписка . Вы подписываете ее, и это регламентирует отношения с покупателем. Данный документ подтверждает факт получения денег за недвижимость на руки, обеспечивая гарантии.
- Сдача документов . Получая наличные деньги, вы вместе с покупателем обращаетесь в регистрирующий орган, и сдаете все в определенный кабинет. При этом важно оплатить госпошлину. На сегодняшний момент ее сумма составляет 2000 рублей . Обычно, такие расходы несет покупающая сторона , но в законодательстве предусмотрена возможность заключения предварительного договора .
В случае, если принято решение проводить сделку на пополам, то и вас могут привлечь для оплаты госпошлины.
До тех пор, пока документы находятся на переоформлении, а этот процесс может занять от нескольких дней до 2-3 недель , вы получаете на руки расписку и дату следующего визита. Такие сроки обусловлены законом.
Возвращаясь повторно в регистрационную палату, покупатель получает свидетельство о праве собственности, а продавец – свидетельство о продаже квартиры. Его важно сохранить.
Как показывает практика, в дальнейшем могут возникнуть различные юридические вопросы или неверно начисленные коммунальные платежи. Решать их будет намного проще, имея это свидетельство на руках.
В тот день, когда происходит подписание договора купли-продажи, по правилам ведения сделки, вы должны передать объект и ключи от него новому владельцу, разрешая полную свободу действий на месте. В идеале, конечно, стоит составить акт передачи имущества, но это необходимо только тогда, когда подобное требует покупатель.
Такой документ регулирует его права, и дает уверенность, что оставленная собственность в квартире для личного пользования принадлежит новому владельцу, и вы не станете ее забирать или вывозить по усмотрению.
Обращая внимание на все ранее описанные шаги, и строго следуя им, вы создадите себе условия для более комфортного и ускоренного способа продажи собственной квартиры. По факту, здесь нет ничего сложного, просто важно найти свободное время и приступить к самостоятельным действиям.
7. Не продавайте, а выгодно сдавайте
Если вам нужны деньги, но вопрос это не срочный, то предлагаем вам попробовать заработать на жилье, вместо того чтобы просто избавиться от недвижимости. Вы можете успешно сдавать квартиру в аренду и спустя некоторое время начать развивать бизнес и предлагать в аренду все больше жилья. Наличие квартиры в качестве стартового капитала в этом деле - большой плюс.
Посмотрите также видео о том, как эффективно зарабатывать на сдаче жилья в аренду:
8. Советы и рекомендации как продать квартиру быстро и выгодно - список необходимых документов
9. Заключение
Конечно, продажа жилья – дело хлопотное и серьезное . Какими методами это делать, кого привлекать и чему следовать, решать только Вам.
посмотрите бесплатный видеокурс Антона Мурыгина о бизнесе на продаже жилья и заработке 150 тыс. рублей в месяц
Как происходит сделка купли-продажи квартиры интересно и тем, кто сталкивается с этим впервые, и тем, кто участвовал в процессе сравнительно недавно: изменяется законодательство, совершенствуется процедура. Неизменными остаются этапы заключения сделок.
Отыскав среди ряда предложений, жилье свей мечты, будьте готовы к длительному процессу оформления сделки купли-продажи квартиры.
Практически все объекты недвижимости реализуются через посредников.
В типовом соглашении с агентством недвижимости прописывается его обязанность по подбору объекта недвижимости, оказании консалтинговых услуг. Фактически, они не могут, и с точки зрения закона не обязаны, гарантировать юридическую чистоту жилья, а, значит, и самой сделки. В договоре купли-продажи (и предварительном, и в основном) риелтор даже не указывается.
Изначально, до подписания соглашения с риелтором, происходит проверка юридической чистоты объекта через изучение:
- формы 7 (технической характеристики объекта) и (или) кадастрового паспорта;
- формы 9, что содержит информацию обо всех, кто зарегистрирован в квартире;
- квитанций по оплате коммунальных платежей, справки об отсутствии задолженности;
- правоустанавливающих документов на объект – свидетельство о праве собственности и документ, подтверждающий основание возникновения такого права (договора мены, приватизации, купли-продажи, свидетельства о наследовании).
На данном этапе риелторы обычно предъявляют копии. Требуйте оригиналы, ибо они могут оказаться на регистрации в юстиции по другой сделке, а аванс (залог) уже будут уплачены.
К моменту заключения основного договора продавец помимо перечисленного выше обязан предоставить:
- выписку из ЕГРП, в которой будут указаны действующие собственники и обременения (не наложен ли на имущество арест, не передано ли оно в залог);
- доверенность на право продажи, выписанную супругой/супругом (при наличии);
- если один из собственников находится под опекой (ребенок или недееспособный), то потребуется разрешение органов опеки. Документ выдается в течение месяца с момента обращения.
Рассчитывать на особую помощь кредитной организации при ипотеке не стоит. Кредитор будет отстаивать собственные интересы – объект, жизнь (а иногда и титул) заемщика будут застрахованы, а его обязанность полностью погасить задолженность (если страховых выплат окажется недостаточно) прописана в договоре.
Важно: при проверке перечня лиц, что когда-либо были зарегистрированы на данной территории, нужно уточнять:
- были ли соблюдены права всех зарегистрированных на момент приватизации, особенно несовершеннолетних и недееспособных;
- круг наследников, если жилье было унаследовано, и были ли какие-либо вопросы.
Подозрения помогут развеять справки из психдиспансера и органов опеки, но получить их может только владелец жилья. Отказ предоставлять подобные сведения при спорных ситуациях – повод более тщательно проверить иные бумаги и, если сделка все таки состоялась , застраховать титул (риск отчуждения – утраты права собственности – объекта недвижимости).
Если необходимая для покупки сумма имеется на руках, можно, проверив документы по квартире, заключать сделку. Оградить понравившийся объект от притязаний других покупателей, если есть необходимость подождать (при ипотеке, при продаже другого имущества), поможет предварительный договор купли-продажи.
В этом документе помимо основополагающих пунктов об объекте купли-продажи и сторонах важно указать:
1 – сроки:
- заключения соглашения;
- передачи денег;
- фактической передачи квартиры покупателю;
- снятия с регистрационного учета посторонних для покупателя лиц;
2 – порядок расчетов:
- – будет ли предоплата и в каком виде:
аванс (в случае отмены договоренности по купле-продаже по инициативе покупателя данная сумма остается у продавца)
залог, что будет возвращен покупателю, если любая из сторон откажется от подписания основного документа;
- источники оплаты стоимости объекта (какая часть оплачивается за счет собственных средств, какая за счет заемных);
- объемы выплат и способы передачи денег;
- по оплате коммунальных услуг;
- особые условия (останется ли мебель, дорогостоящая сантехника, которая к моменту передачи квартиры может быть заменена на более дешевый аналог и прочее).
Следует договориться и прописать в договоре (и в основном, и в предварительном) кто будет оплачивать сопутствующие расходы по передаче денег (стоимость аренды ячейки, комиссию за банковский перевод), на чье имя будут поступать средства.
Составление основного договора – процесс еще более важный, нежели оформление предварительного соглашения.
В нем будет уточнен порядок расчета между сторонами, прописано, кто и как будет принимать деньги. Если был уплачен аванс (залог) это непременно нужно указать.
Обратите внимание на описание квартиры: чем подробнее это будет сделано, тем лучше. Помимо адреса следует расписать:
- кадастровый номер;
- площадь как общую, так и жилую;
- параметры дома (год его постройки, материал, из которого его возвели);
- расположение объекта внутри дома (номер подъезда, этаж).
Уточните прочие пункты (по срокам передачи жилья, по перечню имущества, что остается в квартире).
Расчет
Расчет возможен следующими способами:
- наличными деньгами;
- денежным переводом;
- через сейфовую ячейку;
- аккредитивом.
В первом случае речь обычно идет об авансе (залоге). Передачу денег следует оформить распиской. Она пишется от руки или набирается на компьютере. Но должна максимально подробно описывать:
- кто получил деньги (кто конкретно из продавцов, если их несколько), его паспортные данные, сведения о месте его проживания (регистрации);
- основание оплаты (договор купли-продажи, его выходные данные);
- желательно привлечь свидетеля, который сделает отметку о том, что средства были переданы в его присутствии. В документе следует указать и его паспортные данные.
Банковский перевод стараются сделать непосредственно в день сделки до посещения нотариуса или органов юстиции. Подтверждением перечисления денег выступит расходный ордер, выданный банком. Копию бумаги можно передать продавцу после предъявления оригинала.
Банковская ячейка чаще используется при покупке квартиры по ипотеке. Продавец и покупатель вместе заключают договор с банком на ее открытие. В документе будет прописано, кто и при каких условиях вправе зайти в сейфовое пространство и воспользоваться ключом, т.е. получить деньги.
При нормальном течении сделки в день ее заключения покупатель получает заемные средства или приносит собственные наличные. И продавец, и покупатель вместе заходят в сейфовое пространство, проверяют пачки, соответствие закладываемой суммы условиям договора, кладут деньги в сейф и уходят на сделку. После ее регистрации вернуться за деньгами вправе:
- продавец, по предъявлении сотруднику банка зарегистрированного договора купли-продажи и паспорта;
- покупатель по истечении оговоренного срока, если сделка не состоялась.
Аккредитив – банковский счет, открытый покупателем, продавец вправе распоряжаться им после регистрации сделки и предъявления необходимых бумаг. Схема аналогична схеме с сейфовой ячейкой.
Регистрация операции
Право собственности на объект недвижимости наступает только в момент совершения записи о государственной регистрации данного факта в государственном реестре (ЕГРП), а не сразу после передачи документов регистратору.
Документы, которые нужны для регистрации:
- паспорта (свидетельства о рождении для несовершеннолетних, вид на жительство либо национальный паспорт с регистрационной отметкой ОВД для иностранцев) и копии с них всех участников операции;
- доверенность, если одна из сторон действует через представителя или состоит в браке (тогда необходимо и свидетельство о его заключении);
- разрешение органов опеки, если один из продавцов несовершеннолетний или недееспособный;
- кадастровый паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- заявление на регистрацию (его печатает регистратор);
- квитанция (копия) об уплате госпошлины.
После проверки пакета бумаг обеим сторонам выдается расписка о его получении. Документ потребуется для:
- отслеживания регистрационного процесса он-лайн или по телефону;
- получения свидетельства о праве собственности и зарегистрированного договора.
Сделку можно оформить и у нотариуса, но переход права собственности на квартиру по-прежнему подлежит исключительно государственной регистрации в органах юстиции. Аналогичную услугу оказывают МФЦ.
Наличие ошибок в документах (любых), предоставление неполного комплекта бумаг является основанием для приостановления регистрации либо для отказа в ней.
Если жилье находится в собственности менее 5 лет (если было дарение, наследование или приватизация – 3 лет) и стоит более 1 млн. рублей, то с суммы сделки, превышающей указанную, продавец будет обязан уплатить 13% подоходного налога. Дабы избежать подобного в договоре указывают меньшую цену. Для покупателя это чревато тем, что в случае разбирательств в суде, последний будет исходить из того, что за квартиру уплачена только та сумма, что прописана в документе.
Выход – указать, что объект недвижимости продается за 1 млн. рублей, но к нему прилагаются неотделимые улучшения стоимостью Х-рублей, где Х – полная стоимость объекта за вычетом 1 млн. рублей. Подобные формулировки устраивают и кредитные организации, выдающие ипотечные займы.
Но покупатель вправе один раз в жизни получить налоговый вычет в связи с покупкой жилья на сумму, прописанную в договоре (не более 2 млн. рублей). При указании меньшей стоимости он может потерять часть суммы налогового вычета. Если в документах указан 1 млн., а уплачено 2 млн., то потери составят:
(2 000 000 – 1 000 000) х 0,13 = 260 000 рублей.
Также продавец освобождается от уплаты НДФЛ, если он реализует свое единственное жилье.
Не стесняйтесь! Не уверены – требуйте показать бумаги и объект снова и снова, тщательно (пусть и медленно) проверяйте их. Вы платите большие деньги, вы имеете право на проверку всего, что покажется подозрительным, на разъяснение любых спорных моментов.
Если претензии касаются качества жилья – торгуйтесь. Снизить требуемую сумму на часть стоимости будущего ремонта вполне возможно.
Если условия не устраивают, следует отказаться от сделки или отсрочить ее.