Продажа доли квартиры получение документов. Процедура продажи доли в квартире новому собственнику. Пример по продаже доли квартиры

Сегодня приватизированная квартира может иметь сразу несколько собственников, причём они необязательно будут являться друг другу родственниками. Но даже при наличии родственных связей вопросы продажи долей могут наталкиваться на серьёзные препятствия: кто-то выразит несогласие с продажей соседней комнаты постороннему лицу или заявит о своём преимущественном праве покупки. Ситуация может усложниться и при невозможности выделения доли в натуре: если однокомнатная квартира принадлежит двум лицам, и каждое из них имеет право на ½ жилой комнаты, то продажа «половины помещения» выглядит не совсем реальной. Тем не менее, действующие законы разрешают проводить и такие сделки.

Куда проще разобраться со случаями, где число собственников (владельцев долей в квартире) равно количеству жилых комнат. В этом случае продажа доли может осуществляться, исходя из её выделения в виде одной из комнат. Напомним, фактически дольщики получают право на личное владение жилой комнатой и общее владение другими комнатами: кухней, санузлом, прихожей и т. д. Таким образом, продажа или покупка доли может сопровождаться различными нюансами, которые должны, но, к сожалению, не всегда предусматривают такие нормативные акты, как Жилищный, Семейный и Гражданский кодексы РФ. Как продать долю в квартире? Что делать, если долей владеет несовершеннолетний? Возможна ли продажа доли, если сделку не одобряют другие участники долевой собственности? Как продать долю в ипотечной квартире?

Порядок продажи доли в квартире

Продать можно только выделенную долю – ту, которая чётко определена в общей массе долей, и которая может быть оценена. На практике собственнику всегда приходится прибегать к выделению долевой собственности в натуре, т. е. определению того, какие и сколько помещений входит в эту долю. Считается, что выделение долей должно происходить по взаимному согласию собственников. В противном случае разрешением вопроса занимается суд. Как только продавец получает на руки документы о праве собственности на выделенную долю, он может свободно оформлять договор купли-продажи.

Выделение доли для продажи

Любой участник долевой собственности (совладелец) имеет право выделить свою долю с целью её дальнейшей продажи. При этом он обязан уведомить о своём решении всех сособственников. По закону им предоставляется преимущественное право покупки (ст. 250 ГК РФ, ч.1), причём они могут рассчитывать на ту же стоимость предложения, которая будет выставлена для любых других покупателей. Решив продать долю в квартире и начав процедуру её выделения, продавец обязан уведомить всех заинтересованных лиц. Если собственники отказались купить долю, её можно реализовывать на рынке недвижимости. Если же желание совершить покупку выразили сразу несколько собственников, продавец вправе сам сделать выбор (ст. 250 ГК РФ, п.2).

Доля в квартире выделяется натурально (отдельная комната или несколько комнат), либо, если собственники не нашли компромисса, через суд, который прибегает к простейшим арифметическим действиям: ½ — делит общую площадь на 2; 1/3 – делит на 3 и т.д. Таким образом, если в однокомнатной квартире площадью 40 кв.м. выделяется доля в размере ½, то заявитель процедуры получит право на дальнейшую реализацию 20 кв. м. жилья.

Как продать половину своей доли?

Доля в квартире может быть настолько большой, что у её собственника появится желание продать лишь часть принадлежащей ему недвижимости. В этом случае владелец доли должен следовать тому же регламенту: выделить часть доли и изначально предложить её другим собственникам. Если от совладельцев квартиры поступил отказ, от реализуемой части доли удастся избавиться только одним из следующих способов:

Подарить часть продаваемой доли (микродолю) кому-либо, а после продать всё остальное одаряемому, который в качестве собственника получает преимущественное право покупки.
Подарить всю часть реализуемой доли сразу, а после получить деньги без оформления договора купли-продажи (притворная сделка, которую в судебном порядке могут оспорить другие собственники квартиры).
Оставить часть доли в залог, получив в виде займа полную её стоимость. Данный вариант можно считать наиболее «чистым» с юридической точки зрения.

Как продать долю несовершеннолетнего ребёнка в квартире?

Если доля в приватизированной квартире принадлежит несовершеннолетнему лицу, любые операции с ней допускается производить только с согласия органов опеки и попечительства. Нужно понимать, что специалисты будут защищать интересы ребёнка, и в первую очередь их будут интересовать те изменения в жилищных условиях, которые коснутся их подопечного. Разумеется, если принадлежащая ребёнку доля в квартире является его единственным недвижимым имуществом, или в результате продажи жилищные условия для него будут ухудшены, разрешение на проведение сделки органы опеки не дадут.

Выходом из такой ситуации послужат следующие действия: необходимо предоставить специалистам подтверждение того, что ребёнку выделяется доля в другом – приобретаемом жилье, или что на его имя открыт банковский счёт, куда поступят все деньги от продажи доли. В любом случае, несовершеннолетнее лицо не может остаться без жилья, равно как и любые другие его интересы в результате сделки не могут быть ущемлены. После получения согласия со стороны органов опеки на продажу доли придётся действовать по привычному сценарию: выделять её из общей массы и предлагать другим собственникам.

Как продать долю в квартире без согласия второго собственника?

Случаи, когда собственники не могут полюбовно договориться по вопросам продажи долей, к сожалению, не редки. Здесь же и масса нюансов, касающихся тех или иных обстоятельств: например, местонахождение собственника неизвестно, или он просто уклоняется от предметного разговора о выделении части долевой собственности из общего имущества. Как продать долю в квартире в таком случае?

Главный постулат – продать долю в квартире может каждый, кто выделил её в натуральном выражении или через суд. При этом другие собственники не могут помешать продать долю, хотя и располагают первоочередным правом на её приобретение. Кроме того, закон обязывать уведомлять собственников о своих намерениях избавиться от доли в приватизированной квартире. Всё это вынуждает действовать следующим образом:

Для начала необходимо постараться решить вопрос мирным путём: обратиться к каждому заинтересованному лицу, сообщить о своём решении продать долю в квартире, сообщить о её приблизительной стоимости и, конечно, предложить купить свою часть недвижимости.
Если собственники отказываются идти на контакт, необходимо уведомить их путём отправки заказного письма с уведомлением о получении. Впоследствии на суде можно будет доказать, что вы сделали всё возможное, чтобы договориться, и действовали строго в рамках закона.
Если совладелец квартиры отсутствует, а его местонахождение неизвестно, следует отправить такое же письмо по последнему адресу, где проживал данный гражданин.
Крайне не рекомендуется игнорировать мнение совладельцев приватизированной квартиры, поскольку если они докажут, что не были заранее извещены о продаже доли или не получали предложения купить долю, впоследствии они легко отсудят свои права на неё.
Если вы сделали всё возможное, чтобы уведомить совладельцев приватизированной квартиры о своих намерениях продать долю, но не получили внятных объяснений, почему они против такой сделки, решением вопроса займётся суд. Как правило, у собственников, которые не хотят или не готовы купить такую долю, суд не находит других веских причин, способных помешать выделению части долевой собственности и её последующей продаже. Помните, что действуя в рамках закона, вы всегда сможете выделить и продать долю в приватизированной квартире.

Продажа и покупка доли в ипотечной квартире

Гражданам, имеющим право собственности на долю в квартире, приходится сталкиваться и со многими другими нюансами. Так, определённые проблемы могут возникнуть при желании продать долю в ипотечном жилье. Обычно такие ситуации возникают при разводе супругов, некогда купивших квартиру в ипотеку, когда один из них желает съехать и продать свою долю имущества. Прежде всего, вспомним о первоочередном праве покупки, которым в таком случае располагает второй супруг. Кроме того, такая продажа подразумевает привлечение банка: он должен дать разрешение на совершение сделки.

Если второй супруг согласен купить долю, такое разрешение гарантированно будет получено, а все кредитные обязательства будут переоформлены исключительно на покупателя. Если же покупка доли совершается посторонним лицом, то доступны следующие варианты:

Владелец части долевой собственности погашает ипотеку и продаёт свою долю имущества.
Владелец доли договаривается с банком о совершении сделки (маловероятно).
Владелец доли убеждает банкиров переоформить ипотечный кредит на покупателя.

Ещё один действенный вариант – продажа квартиры целиком и возвращение одному из супругов стоимости его доли. Стоит отметить, что с продажей квартиры может не согласиться второй супруг, поэтому здесь, как, впрочем, и во многих других случаях, российские законодатели надеются на достижение полюбовного соглашения.

О налогах, взимаемых с продажи долей

Налогообложение сделки, связанной с куплей-продажей части приватизированной квартиры – дорогостоящего имущества, является достаточно актуальным вопросом, поскольку Налоговый кодекс РФ предусматривает взимание 13% от стоимости такой сделки. Фактически продавец, обладавший правом собственности на часть квартиры, после её продажи получает доход, который законодательство облагает НДФЛ. Вместе с тем, практика применения налогового вычета позволяет значительно уменьшить сумму налога: сделки до 1 млн. рублей налогами вовсе не облагаются, а свыше – налоговой базой становится сумма за вычетом этого миллиона. Пример: если доля в квартире стоит 1,3 млн. рублей, то налог с её продажи составит:

(1,3 – 1,0) * 0,13 = 39 тысяч рублей

Кроме того, если продавец владел долей более 3 лет, он также освобождается от уплаты налога (п. 17.1 ст. 217 НК РФ).

пошаговая инструкция

В этом материале вы узнаете, как самостоятельно и без усилий произвести продажу доли ООО

Создать документы для продажи доли ООО

Каждый участник общества с ограниченной ответственностью вносит в его уставный капитал свой вклад, размер которого определяется договором между ним и другими участниками. Разделённый на доли соразмерно вкладам участников УК становится имуществом созданного юридического лица. А владельцы долей приобретают взамен переданного имущества (денежных средств, недвижимости и т.д.) имущественные права.

И коль скоро с точки зрения гражданского права доля в уставном капитале ООО является имуществом, то она входит в перечень объектов гражданских прав. Следовательно, владелец вправе отчуждать её любым удобным ему способом. Продажа своей доли в ООО является одним из случаев отчуждения. Владелец доли может воспользоваться своим правом в любой удобный момент.

Причины могут быть самыми разными. Например, нежелание заниматься коммерческой деятельностью в дальнейшем. Но в любом случае потребуется соблюсти определённый порядок действий.

В данной статье мы постарались ответить на все вопросы, возникающие при продаже доли в ООО. А также составили подробную пошаговую инструкцию для проведения данной процедуры с соблюдением всех требований закона.

На сегодняшний день есть следующие пути реализации своего права для владельца доли в ООО, желающего её продать. А именно:

Проделать всё самостоятельно, выполнив предлагаемые в нашей статье-инструкции последовательные шаги. Вариант бюджетный, так как предполагает только самые необходимые расходы (услуги нотариуса, госпошлина), но занимает довольно много времени, которое тратится на составление различных документов и хождение по инстанциям.
Немного облегчить себе задачу и воспользоваться услугами нашего сервиса для написания юридических документов. Составление каждого из них займёт не более 15 минут, что позволит значительно сэкономить время. Готовый результат останется только самостоятельно направить в соответствующие органы.

Для тех, кто решил всё проделать самостоятельно, мы разбили процесс продажи доли в ООО на ряд этапов. Их последовательное выполнение позволит проделать всё юридически грамотно.

Документы для продажи доли ООО

Продажа части или 100% доли в ООО

Доля участника ООО не является неделимой. Следовательно, продать её можно не только полностью, но и по частям. Покупателей при этом может быть более одного. Решение о том, какая именно часть будет продана, принимает только сам её владелец, исходя из своих потребностей. Другие участники не вправе диктовать ему свои условия.

Процедура продажи будет всегда одинакова, независимо от того, продаётся доля целиком или частично. Но если покупателей будет несколько, то для каждого из них придётся подготовить полный пакет документов и соответствующим образом зарегистрировать сделку. Ну и соблюсти все требования закона к подобной сделке.

Немного иная картина, если в ООО только один участник, желающий продать свою долю полностью.

Оценка доли ООО при продаже

Для того чтобы назначить цену доли, не обязательно обращаться к независимым оценщикам. Но хорошо бы представлять себе, какова реальная её стоимость. Для этого потребуется информация о стоимости чистых активов и размере уставного капитала. Разница между ними, умноженная на размер доли в процентах, покажет стоимость доли каждого.

Для наглядности рассмотрим на примере.

Предположим, что в момент регистрации ООО её УК был равен 10 000 рублей, а каждый из двух участников внёс по 5 000. То есть доля каждого составит 50%. На момент решения одного из компаньонов о продаже своей доли стоимость чистых активов составила 100 000 рублей. Получается, что стоимость доли каждого будет равна: (100 000 – 10 000)*50:100 = 45 000 рублей.

Исходя из этой стоимости можно устанавливать цену, по которой доля будет продана. Рыночная цена вовсе не обязательно будет совпадать с реальной стоимостью. Рассчитать точное её значение лучше всего получится у профессиональных оценщиков, которые учтут множество факторов, влияющих на цену в том или ином регионе.

Участники общества пользуются преимущественным правом покупки доли или части доли участника общества по цене предложения третьему лицу или по отличной от цены предложения третьему лицу и заранее определённой уставом общества цене пропорционально размерам своих долей.

То есть продать долю третьим лицам можно по любой цене, но при этом участники/общество могут воспользоваться преимущественным правом покупки и выкупить по цене предложения или по уже заранее установленной в уставе цене.

Налоги на долю ООО при продаже

Информация о стоимости доли или её части потребуется и для определения суммы налогов, которые придётся уплатить продавцу после совершения сделки. Налогообложение при продаже доли ООО будет зависеть от того, является ли её владелец физическим или юридическим лицом.

Если продавцом выступает физическое лицо, то ему придётся заплатить НДФЛ. Его размер составляет 13% от дохода, полученного по сделке, для резидентов РФ и 30% - для нерезидентов. Однако, если срок владения долей составляет для физлица более 5 лет, то уплачивать НДФЛ не придётся, либо если вы продаёте долю по номинальной стоимости.

Законом предусмотрено, что участниками ООО могут быть только юридические и физические лица. А вот индивидуальные предприниматели стать таковыми не могут, так как их статус несколько отличен и от первых, и от вторых. Поэтому участники, являющиеся ИП, будут платить налог в том же размере, как и физические лица, то есть 13% и 30% соответственно.

Юридические лица при продаже своей доли в ООО уплачивают налоги в зависимости от применяемой схемы налогообложения. Если же цена доли, по которой она продана, равна вкладу в УК, то налог на прибыль уплате не подлежит.

После того, как были учтены все нюансы, указанные выше, начинается собственно процедура продажи доли в ООО. Ниже мы представили подробную пошаговую инструкцию по осуществлению этого процесса.

Документы для продажи доли ООО онлайн

ЭТАПЫ ПРОДАЖИ ДОЛИ ООО

Шаг 1. Нотариальная продажа доли ООО участнику или третьему лицу

Договор купли-продажи доли ООО, в обязательном порядке заверяемый нотариусом, не требует внесения изменения в учредительные документы юридического лица. При этом покупателем может выступать как другой участник, так и третье лицо. Впоследствии он занимает место продавца.

Есть ряд формальностей, несоблюдение которых, как и отсутствие нотариального заверения, делают сделку недействительной. Это соблюдение порядка преимущественного права покупки доли другими участниками и, если это предусмотрено уставном, самим обществом при продаже постороннему лицу. Для соблюдения их прав следует направить оферту всем участникам через общество и самому обществу о продаже доли, а затем получить их письменные отказы воспользоваться своим правом.

Предложение о продаже направляется не только участникам, но и на адрес самого ООО. В оферте указывается размер продаваемой доли и её цена. У остальных участников имеется 30 дней на принятие решения, чтобы воспользоваться правом купить или отказаться от покупки доли.

После получения отказа от всех участников и самого юридического лица продавец может продать свою долю другим лицам, как физическим, так и юридическим. Нарушение этого условия, а также неполучение согласия хотя бы одного из участников может, привести к тому, что продажа будет оспорена через суд.

Если сделка совершается между участниками, то нет нужды получать отказы прочих учредителей. Если, разумеется, такое требование не предусмотрено в уставе. Там же может быть прописан и прямой запрет на продажу доли третьему лицу. В таком случае контрагентом будет только другой участник или само общество.

Если продавец доли – физическое лицо, состоящее в официальном браке, то второй супруг должен дать своё согласие на сделку по отчуждению. Такое согласие, как и документ о том, что участник в браке не состоит, заверяется нотариусом.

Шаг 2. Документы для продажи доли ООО при нотариальном сопровождении сделки

Удостоверение сделки у нотариуса требует обязательного присутствия продавца и покупателя или же их представителей. Для визита необходимо подготовить:

Также необходимы:

свежая выписка из ЕГРЮЛ. Некоторые нотариусы предпочитают получать их сами онлайн. Уточнить это можно перед визитом;
свидетельство о государственной регистрации общества;
свидетельство о постановке общества на учёт в налоговом органе;
устав в последней редакции или устав со всеми листами изменений и свидетельствами о регистрации изменений;
документы, подтверждающие полномочия руководителя общества (решение или протокол общего собрания о назначении руководителя, приказ о вступлении руководителя в должность, трудовой договор с руководителем);
для физического лица - паспорт; для покупателя юридического лица - регистрационные документы и подтверждение полномочий представителя.

Последнее обновление Февраль 2019

Основные сложности при купле-продаже квартиры – это сбор документов и порядок совершения сделки. Подготовку документов надо начинать до появления потенциального покупателя, так как, чтобы собрать документы, придется затратить время. Заявление о регистрации договора купли-продажи подается в:

Федеральную службу гос. регистрации, кадастра и картографии (далее – Росреестр), в последнее время большинство территориальных отделов Росреестра не принимают документы, занимаясь только регистрацией;
Многофункциональный центр (далее – МФЦ).

Для оформления сделки предоставляются:

Это обязательный (минимальный) перечень документов, который необходимо собрать.

1	Паспорт продавца и покупателя	Если владельцем жилья является несовершеннолетний – свидетельство о рождении и паспорт родителя/опекуна.
2	Договор купли-продажи	Подготавливается в 3 экземплярах: 2 – сторонам сделки, 1 – остается в рег. органе. Договор изготавливается в простой письменной форме, за исключением сделки от имени несовершеннолетнего, при продаже доли (долей), тогда требуется нотариальное удостоверение договора. К договору прилагаются 3 экз. акта приема-передачи квартиры или в тексте договора указывается отдельный пункт, в котором указывается, что факт подписания договора и есть одновременно подтверждение передачи квартиры от продавца к покупателю.
3	Супружеское согласие	Чаше всего продавцы являются семейными людьми и имущество находится в совместной собственности (даже если оформлено на одного из супругов). Согласие мужа/жены должно четко идентифицировать квартиру и право на продажу. Этот документ оформляется нотариально. При составленном брачном договоре, содержащем вопросы по недвижимости, предоставляется его копия, заверенная нотариусом. Не требуется согласие при получении жилой площади в наследство или в дар.
4	Квитанция об оплате покупателем гос. пошлины	Оригинал, копия. Можно представить реквизиты документа (номер, дату чека, банк проводивший перечисление). Но для экономии времени, избегания заминок, неразберих и прочее, лучше представить сам документ. Сумма госпошлины в стандартном случае составляет 2000 руб.
5	Заявление о гос. регистрации перехода права собственности на квартиру	Документ пишется по установленной форме (приложение №1 приказам Минэкономразвития №920 от 08.12.2015 г.). Заявление составляется отдельно от продавца, отдельно от покупателя. Специалисты МФЦ помогают составлять заявление, стороны сделки лишь подписывают документ.

Могут потребоваться и дополнительные документы

Регистрация сделки по доверенности

В регистрирующем органе или МФЦ при подаче документов для регистрации купли-продажи квартиры, присутствие сторон не обязательно. Провести сделку вправе любое лицо, имеющее на руках нотариально заверенную доверенность, выданную стороной сделки.

В доверенности должны быть четко прописаны полномочия на сдачу документов на государственную регистрацию. Причем один представитель может сдавать документы сразу двух сторон сделки, никаких ограничений нет.

Продажа доли в общей долевой собственности

При продаже доли в квартире важным документом является официально оформленный отказ других дольщиков от права первоочередного выкупа. Для этого собственник доли письменно извещает о ее продаже других сособственников. В уведомлении нужно обязательно указать цену, важные условия продажи (отсрочку платежа, оставление мебели, обязательство произвести предпродажный ремонт и пр.). Продать долю постороннему можно только имея письменный отказ на ее приобретение от всех дольщиков или при отсутствии ответа от них в течение месяца.

Еще одно важное условие закона при продаже доли – договор должен быть удостоверен у нотариуса. Простая письменная форма не годится, в Росреестре такую сделку не зарегистрируют. При продаже доли в квартире третьему лицу, нельзя изменять цену или иные условия, указанные в уведомлении, направленном сособственникам помещения.

Нотариальное оформление требуется при любых вариациях с долями (продается одна доля, несколько и сразу все, то есть квартира полностью).

Если дольщики продают квартиру одновременно одному лицу с составлением одного договора, то уведомление о преимущественном выкупе не требуется.

Продажа недвижимости, когда собственник несовершеннолетний или недееспособный

Если собственником жилища или доли в жилье является несовершеннолетний/недееспособный человек, следует заручиться письменным согласием органа опеки (см. ). Для этого в указанный орган предоставляют:

уведомление об отчуждении старого и покупке нового жилья;
паспорта родителей/опекунов;
выписку из паспортного стола о зарегистрированных лицах (см. );
свидетельство о праве собственности (выписка из госреестра недвижимости) на приобретаемую и продаваемую жилую площадь;
технические паспорта на оба помещения;
свидетельство о рождении ребенка или его паспорт (если возраст ≥14 лет).

Если последствия продажи квартиры ущемляют законные интересы и права недееспособного/несовершеннолетнего, органы опеки могут запретить ее отчуждение.

Пример : Барышским районным судом Ульяновской области рассматривалась жалоба Михайловой Г.А. из-за запрета уполномоченного органа на продажу квартиры. Из материалов дела видно, что заявитель обратилась в опеку за получением разрешительных документов на продажу квартиры, принадлежащей ее несовершеннолетней подопечной. В выдаче разрешения отказано ввиду нарушения интересов девочки. Опекун через суд оспорила это решение, в обосновании заявив, что законные права несовершеннолетней и ее интересы не нарушены, так как вместо ¾ доли в квартире, подопечная получит ½ доли другого жилья. Кроме того, помещение пустует, нечем оплачивать коммунальные услуги. Суд отказал в иске, сославшись на то, что в число оснований, позволяющих органам опеки и попечительства разрешить отчуждение доли в жилище, отсутствие средств на содержание недвижимости не входит. Решение обжаловано апелляционно, оставлено без изменения.

Сделка с недвижимостью несовершеннолетнего/недееспособного также подлежит нотариальному удостоверению.

Подготовительный этап к продаже

Подготовка к сделке несколько больший этап чем сбор документов. Следует убедится, что квартира является сделкооборотной, то есть при заключении, исполнении и регистрации договора не возникнут непреодолимые или труднопреодолимые препятствия. Поэтому требуется:

заказать кадастровый паспорт в Росреестре (кадастровой палате) и посмотреть всё ли соответствует правоустанавливающим документам, реальным данным (адрес, площадь, кадастровый номер, назначение и пр.) Если квартира не поставлена на кадастровый учет, либо имеется статус ранее учтенного, либо обнаружены ошибки к кадастре, то принять соответствующие меры (поставить на учет/внести изменения);
вызвать специалиста БТИ для осмотра квартиры на предмет точного соответствия планировки, оснащенности инженерным оборудованием и т.п. При обнаружении отклонений следует строительными способами всё привести к документальному соответствию или оставить как есть и узаконить в местной администрации. Это важный вопрос, так как такие расхождения могут быть основанием для последующего расторжения договора покупателем;
запросить в управляющей компании, ТСЖ, ЕРИЦ и т.п. сверку расчетов по коммунальным платежам, взносам на капитальный ремонт и при наличии долга погасить, не опасаясь предъявления Вам судебной претензии от покупателя, которому могут выставить счет на оплату долга, неустойки, судебных расходов. Кроме того, если такой долг всплывет при проверке квартиры покупателем это может вызвать к Вам недоверие и стать причиной в отказе от сделки;
ознакомится с банком данных испол.производств на сайте судебных приставов (fssprus.ru/iss/ip) или на очном приеме на предмет отсутствия взыскательным мероприятий в отношении Вас и других участников долевой собственности (если квартира долевая), так как в противном случае это может перерасти в арест на квартиру, что повлечёт невозможность её реализации;
получить в МФЦ справку о прописанных лицах в квартире (выписку из домовой книги). Возможно, что в паспортном столе имеется ошибка (случайно вписано постороннее лицо) или кто-либо прописался (восстановил регистрацию) в квартире по судебному акту, о чем собственник по каким-либо причинам не знал. Такую проблему не решить одним днем, а при заключении договора это может вылиться в огромную неприятность;
запросить выписку госреестра недвижимости на предмет арестов, обременений и т.п. В случае установления таких фактов, нужно выяснить инициатора таких мер и разрешить проблему доступным законным способом.

Покупатель может запросить у продавца

Покупатель также подготавливается к сделке, поэтому может тщательно проверять юридическую "чистоту" квартиры, в том числе может проводить осмотры, запрашивать документы, сведения и т.п. Чтобы договор был заключен интерес покупателя нужно удовлетворять и не препятствовать такому любопытству. Чаще всего покупатель запрашивает следующие документы у продавца:

Справка об отсутствии долга по оплате за жилье . Можно получить в организации, обслуживающей дом (ТСЖ, УК и т.д.).
Выписка из ЕГРП выдается в ФРС по месту нахождения квартиры . Является способом подстраховать себя, установив, что продавец является действительным хозяином помещения. Также позволяет удостовериться в юридической «чистоте» квартиры (что она не заложена, не под арестом, в отношении нее не идет судебное разбирательство). Выписку можно не спрашивать у продавца, а самостоятельно получить в течение нескольких минут .

Любой заинтересованный человек может получить выписку, обратившись в местный орган ФРС или подав заявку через сайт росреестр . Выписку можно заказать в отношении определенного вида недвижимости, необходимо знать точный адрес.

Справка о количестве прописанных лиц , выдается в паспортном столе.

Во избежание обнаружения «мертвых душ» после покупки жилой площади, до похода в ФРС следует запросить у продавца справку о составе лиц, прописанных в помещении. Бывают случаи, когда прописывают знакомого и забывают об этом. Если до регистрации купли-продажи квартиры такого «знакомого » не выписали, то новым владельцам придется потратить собственные силы, время и средства для его снятия с рег. учета через суд.

Справка из нарко./псих. диспансера. Она послужит покупателю гарантией от нежелательных последствий, появление которых возможно после покупки жилой площади. Если хозяин квартиры нездоров психически и признан судом недееспособным, при заключении с ним сделки на отчуждение недвижимости, его опекун легко признает ее ничтожной через суд. Если это случится, покупатель обязан вернуть прежнему собственнику жилье, а продавец – покупателю полученную оплату, и хорошо, если это будет осуществлено полностью и вовремя.
Свидетельство о браке/разводе . Тем самым покупатель удостоверяется должен ли кто-либо еще давать согласие на сделку.
Технический паспорт. Для сделки он не нужен, но из этого документа можно выяснить, что в квартире не производилась перепланировка. Если этого паспорта нет, то можно как альтернативу предложить выписку из кадастра с графической частью.

При подготовке документов для сделки может выясниться, что некоторые из них утеряны, это может привести к проблемам при регистрации договора. Так, при потере/порче паспорта одной из сторон, регистратор вправе не принять пакет документов.

Куда обращаться за восстановлением утраченного документа?

При оформлении сделки возможны «подводные камни»

Продажа квартиры арестованной, находящейся в залоге или являющейся предметом судебного спора.

Во избежание подобных проблем, нужно самостоятельно заказать или запросить у продавца выписку из ЕГРП на приобретаемое жилье. При предоставлении ее хозяином помещения, нужно посмотреть на дату выдачи – чем позже, тем лучше.

Планировка квартиры не совпадает с тех. планом

Перед походом в ФРС нужно внимательно изучить приобретаемую жилую площадь. Зачастую вмешательство в планировку выявляется в ходе осмотра. При любых сомнениях, не стесняйтесь попросить у жителей соседних квартир разрешения осмотреть их жилище, или затребуйте у собственника помещения тех. план или выписку из БТИ. При подтверждении внесения корректировок в начальный план жилища, прежде чем проводить гос. регистрацию сделки, убедите хозяина квартиры в необходимости получения нового тех. плана квартиры.

Нарушение порядка оформления недвижимости в собственность

Например: помещение куплено на материнский капитал, но, в нарушение закона, жилая площадь оформлена только на родителей, без выдела доли детям. Прежде чем покупать квартиру, нужно внимательно проверить основания и срок приобретения квартиры продавцом.

В целях минимизации рисков, не следует передавать на руки всю сумму до регистрации сделки!

Ошибки в документах

Когда пакет документов готов, следует сравнить бумаги на предмет соответствия всех реквизитов (ФИО, адрес, дата, подпись, площадь помещения и т.д.). Например: собственник может сменить фамилию и не предоставить данные об этом в рег. органы. Как результат: в одних документах – старая фамилия, в других – новая. При оформлении сделки это вызовет проблемы.

В заключении:

При подаче документов в рег. орган (МФЦ), в целях экономии времени, есть возможность предварительной записи через Интернет – не придется долго сидеть в очереди, достаточно подойти к регистратору в указанный час.

Сотрудник ФРС/МФЦ обязан выдать расписку, где указывается дата, время получения документов, а также то, когда необходимо подойти за получением свидетельства о регистрации недвижимости на нового собственника.

В этой статье мы рассмотрели основные моменты, на которые необходимо обратить внимание при продаже квартиры, какие документы нужны для подачи заявления о проведении сделки в регистрирующий орган и возможные проблемы, связанные с ее оформлением.

Если у Вас есть вопросы по теме статьи, пожалуйста, не стесняйтесь задавать их в комментариях. Мы обязательно ответим на все ваши вопросы в течение нескольких дней. Однако, внимательно прочитайте все вопросы-ответы к статье, если на подобный вопрос есть подробный ответ, то ваш вопрос опубликован не будет.

84 комментария