Что творится с экономикой
Ни для кого не секрет, что в настоящее время экономика России переживает не лучшие времена. Падение рубля, рост цен на товары и услуги, инфляция, замедленные темпы производства - всё это свидетельствует о продолжающемся несколько лет кризисе.
Такая ситуация в экономике страны неизбежно ведёт к ухудшению благосостояния граждан. По данным социологов, которые проводили опросы в двух первых кварталах 2017 года, россияне стали больше экономить на продуктах, лекарствах и одежде.
Рынок недвижимости подвержен застою вследствие негативных процессов протекающих в экономике России.
Как отмечают аналитики, рынок недвижимости в текущем году упал почти на 8%. Заметно снизилась стоимость за один квадратный метр жилья: в Москве этот показатель составил около 180 тыс. рублей. В целом, реальные цены на недвижимость в столице упали примерно на 10%.
Заметное снижение цен наблюдается на вторичном рынке жилья. Спрос на такую недвижимость резко падает, и продавцам ничего не остаётся, как снижать стоимость своих квартир. По итогам первого квартала 2017 года, снижение составило по разным оценкам порядка 5%. Таким образом, цены на новостройки и на вторичное жильё практически сравнялись. Хотя раньше первые были дешевле почти на 20%.
Сейчас всё больше граждан стремятся переехать в новостройки. И это понятно: качество жилья там гораздо выше, чем в тех же «панельках». Что же происходит с ценами на такие квартиры? Стоимость новостроек неустанно ползёт вверх. Связано это с бюджетом застройщиков и ограниченностью свободных площадей в Москве для нового строительства жилья. Таким образом, цены будут колебаться от 150 до 200 тыс. рублей за «квадрат».
Рынок аренды квартир
Ощутимые изменения можно наблюдать и на рынке аренды недвижимости. Здесь так же происходит значительное снижение цен. Например, стоимость однокомнатной квартиры в Москве, по сравнению с 2014 годом, упала более чем на 15%.
Тенденция на падение цен наблюдается ещё с начала 2015 года, и сейчас продолжает двигаться в том же направлении. В чём же причина? Дело в том, неуклонно растет предложение квартир, а спрос на жильё в российской столице резко снижается. Арендаторы, приехавшие из провинции, вынуждены возвращаться на родину, поскольку не могут найти в Москве достойную работу. Таким образом, основная причина падения цен кроется в недостатке рабочих мест и излишним предложением квартир в наем. Дополнительно на цены аренды квартир давит сезонный фактор. Многие москвичи на лето уезжаю за город на отдых.
Как отмечают эксперты, отток нанимателей жилья в текущем году бьёт все рекорды. В итоге, цены на «однушки» упали в среднем с 33 тыс. до 29,8 тыс. рублей.
Рассмотрим более подробно ценовую картину на аренду жилья в Москве. Здесь всё зависит от района расположения квартиры.
Исходя из данных таблицы, можно увидеть, что самые бюджетные варианты жилья можно встретить в Южном округе. Достаточно приемлемые предложения есть и в Северном, и в Юго-западном округах. А вот в Центре арендовать недорогую квартиру практически невозможно.
Однако заоблачные цены на недвижимость вовсе не радуют потенциальных покупателей. Как показывает статистика, большая часть людей (порядка 70%) готова платить только за жильё, стоимость которого не превышает 30 тыс. рублей в месяц.
В период нынешнего кризиса, когда доходы населения падают, многие арендаторы ищут хозяев, готовых предоставить хотя бы какую-нибудь скидку. Собственники нередко готовы снижать первоначальную цену, особенно если речь идёт о квартирах эконом-класса. В случаях же с более дорогим жильём арендодатель может сделать скидку в 4-5 тыс. рублей. Есть также возможность сэкономить, если произвести ремонт в нанимаемой квартире за свой счет.
Но везде ли наблюдается такая же динамика на рынке недвижимости, как в Москве? Давайте рассмотрим, что происходит в других регионах страны.
По данным специалистов, средняя стоимость однокомнатной квартиры в большинстве регионов России равна 13 тыс. рублей. Этот показатель составляет 38% от средней зарплаты граждан. В прошлом и позапрошлом году он равнялся 43% и 48% соответственно.
Удивительно, но, как сообщает Росстат, в текущем году самая высокая средняя стоимость «однушки» была зафиксирована в Сахалинской области и составила почти 30 тыс. рублей. К слову, это на 2 тыс. дороже, чем в столице.
Также достаточно высокие ценники можно увидеть в Чукотском автономном округе (около 23 тыс.), в Ненецком автономном округе (26 тыс.) и в городе Симферополь. Не похвастаются дешевизной и Нижний Новгород (18 тыс.), Ростов-на-Дону (16 тыс.), Казань (15 тыс.). Самое доступное жильё зафиксировано в Мордовии, Кирове, Чебоксарах, Пензе и Орле (7-7,5 тыс.). В остальных регионах России цены на однокомнатные квартиры варьируются от 8 до 14 тыс. рублей за месяц.
К слову, в нашей стране уже был период, когда стоимость аренды резко падала: с 2009 по 2013. В это время цены на жильё снизились почти на 10%. Однако такой ситуации, как в нынешнем 2017 году, ещё не наблюдалось. Хотя цены казалось бы достигли своего «дна», собственники неохотно, но снижают стоимость.
Кризис, охвативший экономику нашей страны, серьёзно повлиял на состояние рынка аренды и рынка недвижимости в целом. Цены стремительно падают, но сохранится ли такая динамика в конце 2017 года?
Пока эксперты не пришли к однозначным выводам. Однако многие из них считают, что в этом году уже не стоит ожидать серьёзных изменений на рынке аренды. Другие настроены более оптимистично: они утверждают, что цены на жильё в ближайшем времени перестанут падать и, с большой долей вероятности, начнут слабо расти.
Более радостные прогнозы ожидаются в 2018 году. По мнению аналитиков, экономика страны немного стабилизируется, и средняя цена аренды квартир медленно, но верно пойдёт вверх. Конечно, на большие скачки надеяться не стоит. По предварительным расчётам, стоимость возрастёт только на 5%.
Что касается стоимости квартир в новостройках, то здесь положительную динамику можно будет наблюдать уже в текущем году. Связано это с тем, что строительные материалы и грузоперевозки подорожают. Такая ситуация вынудит застройщиков поднять цены на свои квартиры. Однако покупателям не стоит беспокоиться: качество сдаваемых объектов так же должно повыситься.
Ещё одна новость, которая, вероятно, повысит спрос на новостройки, - снижение ставки на ипотеку. Это позволит немного «встряхнуть» рынок недвижимости и настроить его на дальнейший рост.
Интересна ситуация и на рынке вторичного жилья. По прогнозам экспертов, в 4 квартале текущего года можно ожидать достаточно серьёзный всплеск продаж и рост цен за квадратные метры жилья.
В целом, на основании прогнозов аналитиков, можно сделать следующие выводы: падение рынка недвижимости, в том числе и аренды, до конца текущего года должно прекратиться. Подтверждает это, в первую очередь, тот факт, что нисходящий цикл в экономике подходит к концу, и в ближайшем времени есть надежда на восстановление. Полная стабилизация рынка недвижимости может произойти лишь через 2-3 года.
.
Пока предложения собственников желающих превышает спрос.
Что творится с экономикой Ни для кого не секрет, что в настоящее время экономика России переживает не лучшие времена. Падение рубля, рост цен на товары и услуги, инфляция, замедленные темпы производства - всё это свидетельствует о продолжающемся несколько лет кризисе. Такая ситуация в экономике страны неизбежно ведёт к ухудшению благосостояния граждан. По данным социологов, которые проводили опросы в двух первых кварталах 2017 года, россияне стали больше экономить на продуктах, лекарствах и одежде. Рынок недвижимости подвержен застою вследствие негативных процессов протекающих в экономике России.
Ситуация на рынке недвижимости
Как отмечают аналитики, рынок недвижимости в текущем году упал почти на 8%. Заметно снизилась стоимость за один квадратный метр жилья: в Москве этот показатель составил около 180 тыс. рублей. В целом, реальные цены на недвижимость в столице упали примерно на 10%. Заметное снижение цен наблюдается на вторичном рынке жилья. Спрос на такую недвижимость резко падает, и продавцам ничего не остаётся, как снижать стоимость своих квартир. По итогам первого квартала 2017 года, снижение составило по разным оценкам порядка 5%. Таким образом, цены на новостройки и на вторичное жильё практически сравнялись. Хотя раньше первые были дешевле почти на 20%. Сейчас всё больше граждан стремятся переехать в новостройки. И это понятно: качество жилья там гораздо выше, чем в тех же «панельках». Что же происходит с ценами на такие квартиры? Стоимость новостроек неустанно ползёт вверх. Связано это с бюджетом застройщиков и ограниченностью свободных площадей в Москве для нового строительства жилья. Таким образом, цены будут колебаться от 150 до 200 тыс. рублей за «квадрат».Рынок аренды квартир
Ощутимые изменения можно наблюдать и на рынке аренды недвижимости. Здесь так же происходит значительное снижение цен. Например, стоимость однокомнатной квартиры в Москве, по сравнению с 2014 годом, упала более чем на 15%. Тенденция на падение цен наблюдается ещё с начала 2015 года, и сейчас продолжает двигаться в том же направлении. В чём же причина? Дело в том, неуклонно растет предложение квартир, а спрос на жильё в российской столице резко снижается. Арендаторы, приехавшие из провинции, вынуждены возвращаться на родину, поскольку не могут найти в Москве достойную работу. Таким образом, основная причина падения цен кроется в недостатке рабочих мест и излишним предложением квартир в наем. Дополнительно на цены аренды квартир давит сезонный фактор. Многие москвичи на лето уезжаю за город на отдых. Как отмечают эксперты, отток нанимателей жилья в текущем году бьёт все рекорды. В итоге, цены на «однушки» упали в среднем с 33 тыс. до 29,8 тыс. рублей. Рассмотрим более подробно ценовую картину на аренду жилья в Москве. Здесь всё зависит от района расположения квартиры. Исходя из данных таблицы, можно увидеть, что самые бюджетные варианты жилья можно встретить в Южном округе. Достаточно приемлемые предложения есть и в Северном, и в Юго-западном округах. А вот в Центре арендовать недорогую квартиру практически невозможно. Однако заоблачные цены на недвижимость вовсе не радуют потенциальных покупателей. Как показывает статистика, большая часть людей (порядка 70%) готова платить только за жильё, стоимость которого не превышает 30 тыс. рублей в месяц. В период нынешнего кризиса, когда доходы населения падают, многие арендаторы ищут хозяев, готовых предоставить хотя бы какую-нибудь скидку. Собственники нередко готовы снижать первоначальную цену, особенно если речь идёт о квартирах эконом-класса. В случаях же с более дорогим жильём арендодатель может сделать скидку в 4-5 тыс. рублей. Есть также возможность сэкономить, если произвести ремонт в нанимаемой квартире за свой счет. Но везде ли наблюдается такая же динамика на рынке недвижимости, как в Москве? Давайте рассмотрим, что происходит в других регионах страны. По данным специалистов, средняя стоимость однокомнатной квартиры в большинстве регионов России равна 13 тыс. рублей. Этот показатель составляет 38% от средней зарплаты граждан. В прошлом и позапрошлом году он равнялся 43% и 48% соответственно. Удивительно, но, как сообщает Росстат, в текущем году самая высокая средняя стоимость «однушки» была зафиксирована в Сахалинской области и составила почти 30 тыс. рублей. К слову, это на 2 тыс. дороже, чем в столице. Также достаточно высокие ценники можно увидеть в Чукотском автономном округе (около 23 тыс.), в Ненецком автономном округе (26 тыс.) и в городе Симферополь. Не похвастаются дешевизной и Нижний Новгород (18 тыс.), Ростов-на-Дону (16 тыс.), Казань (15 тыс.). Самое доступное жильё зафиксировано в Мордовии, Кирове, Чебоксарах, Пензе и Орле (7-7,5 тыс.). В остальных регионах России цены на однокомнатные квартиры варьируются от 8 до 14 тыс. рублей за месяц. К слову, в нашей стране уже был период, когда стоимость аренды резко падала: с 2009 по 2013. В это время цены на жильё снизились почти на 10%. Однако такой ситуации, как в нынешнем 2017 году, ещё не наблюдалось. Хотя цены казалось бы достигли своего «дна», собственники неохотно, но снижают стоимость.Чего ожидать на рынке аренды во второй половине 2017 года
Кризис, охвативший экономику нашей страны, серьёзно повлиял на состояние рынка аренды и рынка недвижимости в целом. Цены стремительно падают, но сохранится ли такая динамика в конце 2017 года? Пока эксперты не пришли к однозначным выводам. Однако многие из них считают, что в этом году уже не стоит ожидать серьёзных изменений на рынке аренды. Другие настроены более оптимистично: они утверждают, что цены на жильё в ближайшем времени перестанут падать и, с большой долей вероятности, начнут слабо расти. Более радостные прогнозы ожидаются в 2018 году. По мнению аналитиков, экономика страны немного стабилизируется, и средняя цена аренды квартир медленно, но верно пойдёт вверх. Конечно, на большие скачки надеяться не стоит. По предварительным расчётам, стоимость возрастёт только на 5%. Что касается стоимости квартир в новостройках, то здесь положительную динамику можно будет наблюдать уже в текущем году. Связано это с тем, что строительные материалы и грузоперевозки подорожают. Такая ситуация вынудит застройщиков поднять цены на свои квартиры. Однако покупателям не стоит беспокоиться: качество сдаваемых объектов так же должно повыситься. Ещё одна новость, которая, вероятно, повысит спрос на новостройки, - снижение ставки на ипотеку. Это позволит немного «встряхнуть» рынок недвижимости и настроить его на дальнейший рост. Интересна ситуация и на рынке вторичного жилья. По прогнозам экспертов, в 4 квартале текущего года можно ожидать достаточно серьёзный всплеск продаж и рост цен за квадратные метры жилья. В целом, на основании прогнозов аналитиков, можно сделать следующие выводы: падение рынка недвижимости, в том числе и аренды, до конца текущего года должно прекратиться. Подтверждает это, в первую очередь, тот факт, что нисходящий цикл в экономике подходит к концу, и в ближайшем времени есть надежда на восстановление. Полная стабилизация рынка недвижимости может произойти лишь через 2-3 года.Обсуждая с коллегами риэлторами состояние рынка аренды квартир в Москве, все согласились с мнением, что пока никаких позитивных сигналов в экономике не наблюдается. Причин для роста стоимости жилья сдаваемого в аренду нет .Пока предложения собственников желающих
В июле 2017 года аренда жилья в Москве продолжила дешеветь. Ставки в зависимости от класса объектов и комнатности упали на 0,7-4,2% к предыдущему месяцу. Причем стоимость съемной недвижимости уменьшилась пропорционально данным параметрам. Исключением оказались «однушки» низкого сегмента. На них цены выросли примерно на 0,5%. Такие данные озвучили аналитики рынка аренды жилой недвижимости.
Так, 1-комнатную квартиру эконом-класса в Москве в среднем можно снять за 25 тысяч рублей в месяц. 2-комнатные, продемонстрировав стагнацию в июне, в июле стали доступнее на 0,9% - 28 тысяч рублей. 3-комнатные потеряли 2,3% в стоимости до 38 тысяч рублей.
Здесь стоит отметить, что аналитики и эксперты предоставляют усредненные данные и показатели. Однако, на сегодняшний день, например, 1 комнатная квартира эконом класса за 20 тысяч рублей или 2-х комнатная за 25 тысяч не такая уж большая редкость на рынке.
Схожая тенденция зафиксирована и в комфорт-классе. Где «однушки» подорожали до 36 тысячи рублей в месяц — на 0,6%. «Двушки» скинули 0,7% — до 42-х тысяч рублей. Теперь они стоят почти как «трешки» эконом-класса. Ставки на «трешки» комфорт-класса снизили на 3% — до 50 тысяч рублей.
А вот в высоком сегменте цены на объекты в аренду скорректировались только вниз. Несмотря на то, что еще в апреле показывали повышение. 1-комнатные квартиры бизнес-класса теперь дешевле на 1% — 50 тысяч рублей. 2-комнатные обойдутся в 60 тысяч (минус 2,4%). 3-комнатные — в 75 тысячи (минус 3,8%).
Элитные «однушки» сбросили 3% к июлю до 95,3 тысячи рублей и оказались дороже «трешек» бизнес-класса. «Двушки» элит-класса утратили 2,9% до 131,7 тысячи. «Трешки» — 4,2% до 173,7 тысячи.
Кризисные явления в экономике отразились на рынке аренды жилья в Москве. Наниматели комфорт-класса, которым теперь сложнее оплачивать такую квартиру, переезжают в эконом-сегмент. Поэтому на самые дешевые объекты спрос упал меньше всего, следовательно, и цены.
Кроме тренда смены класса съемного жилья появился таковой в отношении типа помещений. Ранее проживающие в 3-комнатных квартирах переселились в 2-комнатные, а те, кто был в «двушках», - в «однушки». Последние же все чаще начали предпочитать комнаты или совместную аренду, которая в кризис стала крайне актуальной.
По поводу съемной высокобюджетной недвижимости эксперт дополнил, что цены сократились из-за стабилизации курса рубля к доллару. Так как многие собственники оценивают дорогостоящие квартиры в долларах, даже если выставляют нанимателям платежи в рублях.
Аналитики и эксперты прогнозируют дальнейшее укрепление тенденции удешевления аренды качественного жилья в Москве.
Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ, проект № 16-02-00530
Аннотация . В статье рассматриваются проблемы развития рынка арендного жилья в России и варианты их решений. Рассматриваются механизмы стимулирования строительства нового арендного жилья - с предоставлением ипотеки на многоквартирный комплекс и с организацией закрытых паевых инвестиционных фондов недвижимости.
Ключевые слова : арендное жилье, социальное арендное жилье, аренда.
Последние 15 лет Правительство России активно стимулирует развитие рынка жилья в стране. Рост городского населения требует решения «квартирного» вопроса, который становится весьма актуальным. Однако существующие механизмы сталкиваются с проблемами роста цен, в том числе и на жилье, и проблемами правового характера, когда почти построенный дом не могут сдать в эксплуатацию из-за выявленных нарушений. Происходит сокращение объемов жилищного строительства, проблема не разрешается. Согласно законам рынка государство стимулирует спрос на приобретение недвижимости в собственность, что приводит, в основном, к ее удорожанию .
Альтернативой может стать развитие арендного сектора жилья. Нельзя сказать, что существует некая единая мировая практика на этот счет. Так в Бельгии, как и в России, велика доля жилья в собственности, тогда как в Германии более половины жилья находится в аренде . Поэтому стоит рассмотреть возможности развития арендного сектора как фактора улучшения жизни граждан России.
Сегодня покупка жилья в нашей стране является весьма затратной и требует от домохозяйства больших инвестиций. Ипотечные кредиты могут достигать 30 лет. При этом коммунальные платежи, несмотря на постоянный рост, все еще приемлемы для большинства населения. В ряде же европейских стран основной проблемой для населения становятся именно коммунальные платежи, поэтому там активнее развивается арендный сектор. Разговоры о рыночном налоге на недвижимость в России ведутся уже давно, и пока они остаются разговорами, можно быть уверенным, что доля арендного жилья останется невелика. Однако это не означает, что от последнего стоит вообще отказаться. В царской России почти половина городского населения проживала именно в арендном жилье .
По оценкам Федерального фонда содействия развитию жилищного строительства приобрести жилье в собственность в 2010 году могли около 20% россиян, тогда как арендовать аналогичное жилье могли бы уже 42%. По мнению специалистов Фонда, при правильном информировании населения, это решило бы проблемы более чем 9 млн. домохозяйств .
Низкий уровень развития арендного жилья должен быть связан с какими-то противоречиями, разберем их подробнее. Во-первых, теневой характер современного рынка аренды. Большинство арендодателей это частные лица, получившие жилье по наследству. Договора аренды в таких случаях заключаются на срок до 11 месяцев, что позволяет не регистрировать их в обязательном порядке в налоговых органах. Следовательно, этот рынок почти не контролируется. С другой стороны, государство недополучает часть доходов, которые можно было бы направить на развитие инфраструктуры и строительство нового жилья. Разумеется, работа по модернизации данной сферы ведется: собственникам предлагают специальные налоговые режимы, вводится специальная патентная система и система штрафов. Заметим, что серьезно повлиять на данную сферу государство пока не смогло. Одной из возможных альтернатив могло бы стать появление специализированных компаний, управляющих имуществом арендодателей и предоставляющих жилье в аренду на рыночных условиях арендаторам. Данный подход также не лишен недостатков, т.к. норма прибыли для компании будет невелика. По некоторым оценкам даже в условиях дефицита жилья доходность арендного жилья не превышает 5-8% годовых , что не обеспечит возврата средств даже в долгосрочной перспективе. Очевидно, что продажа квартир намного более рентабельна для застройщика. Доходность на уровне 5-8% в год не превышает доход по депозиту, но требует гораздо больше внимания и времени. В этих условиях стимулирование строительства арендного жилья является необходимым условием, но нужным ли?
Во-вторых, практически отсутствует нормативно-правовая основа для строительства арендного жилья. В последнее время появляется все больше апартаментов, но их статус до сих пор не определен. С одной стороны это нежилые помещения, в которых невозможно зарегистрироваться официально («прописаться»). Они не дают право на пользование бесплатными медицинскими и другими социальными учреждениями. Например, записать ребенка в детский сад получится только при наличии мест, после распределения их среди граждан, имеющих постоянную прописку. Подобное «нежилое жилье» не требует от застройщика создания инфраструктуры и может быть гораздо плотнее, чем застройка «жилых» районов. С другой стороны, компании также не понимают, что такое арендное жилье и в чем может быть прибыль, потому что не определены эти принципы, отсутствует налоговые льготы и другие стимулы.
Министерство регионального развития РФ в 2011 году предприняло попытку развития строительства арендного сектора жилья. Для реализации программы предусмотрено два варианта поддержки предприятий . Во-первых, стимулирование строительных компаний в верхнем и среднем ценовом сегменте с помощью льготных кредитов на строительство многоквартирного арендного жилья. Во-вторых, поддержка компаний, ориентированных на строительство арендного жилья эконом-класса, с помощью налоговых зачетов, сокращения облагаемой налогами базы инвестиционных затрат. Строительство подобного жилья считается социально значимым проектом.
Инструментом реализации планов Министерства в сфере социального арендного жилья должны стать 2 модели. Во-первых, государство предоставляет участок и подводит коммуникации, а застройщик обязуется построить дом. Построенный дом выкупается управляющей компанией, которая формируется в партнерстве муниципальных властей и бизнеса, для дальнейшей сдачи жилья в аренду. Во-вторых, государство и частные компании создают закрытый паевой инвестиционный фонд, который строит жилье и передает управляющей компании. Жилье при этом является собственностью пайщиков, а обслуживание населения передается управляющей компании. Таким образом, в первом варианте господдержки акцент делается на земле и инфраструктуре, а во втором на налоговых льготах, получаемых закрытыми паевыми инвестиционными фондами.
Тем не менее, серьезного развития проблема строительства социального арендного жилья до сих пор не получила. Одной из главных причин, скорее всего, является низкая прибыльность данного предприятия.
Список литературы
- Горюшкин Антон Андреевич Строительство арендного жилья: проблемы и перспективы // Интерэкспо Гео-Сибирь. 2014. № 1 С.84-88.
- Гришанов В.И., Гузанова А.К., Ноздрина Н.Н., Чурин В.В., Шаров С.Ю., Шнейдерман И.М. Критерии и индикаторы социально-ориентированной жилищной политики / Народонаселение современной России: воспроизводство и развитие/ Глава 5.5 в коллективной монографии / Под ред. проф. Локосова В.В. - М: Изд-во «Экон-информ», 2015, ИСЭПН РАН. С.371-390.
- Жарков С. Москва снова желает строить «доходные дома». [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/27329.html (дата обращения 16.10.2016).
- Ступин И. Рантье прощупывают почву. [Электронный ресурс] // Журнал «Эксперт», № 17 (751) [Офиц. сайт]. URL: http://expert.ru/expert/2011/17/rante-proschupyivayut-pochvu/ (дата обращения 16.10.2016)
- Шмелев Н. Доходные дома: как сохранить баланс интересов? [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/29493.html (дата обращения 16.10.2016).
- Шмелев Н. Жилье в России арендуют в 2-4 раза реже, чем в США и Европе! [Электронный ресурс] // Информационный ресурс Индикаторы рынка недвижимости IRN.ru [Интернет-портал]. URL: http://www.irn.ru/articles/35024.html (дата обращения 16.10.2016).
Стоимость аренды жилья в Москве в два предыдущие года, можно сказать, не пугала арендаторов квартир, да и количество предложений на рынке аренды выросло, поскольку в связи с кризисом многие квартиросъемщики вернулись из столицы в родные места, или вовсе уехали из России, чтобы найти заработки за границей. Сохранится ли эта ситуация в текущем году, или за проживание в Москве придется платить больше, поговорим в этой статье.
Анализ экономической ситуации в России Банком России показывает, что первый квартал 2017 года показывает слабую положительную динамику ВВП, которая связана с восстановлением совокупного спроса. Однако увеличение спроса на рынке аренды недвижимости в связи с улучшением общеэкономических условий наблюдается очень незначительное, и предложение здесь по-прежнему превышает спрос на 35%. А в марте, когда обычно участники рынка аренды активизируются, спрос даже упал на 2% по сравнению с февралем.
По-прежнему самыми востребованными в столичном регионе остаются однокомнатные квартиры, и это, конечно, связано с потребностью экономии бюджета. Так, в первом квартале текущего года 39% спроса на рынке аренды недвижимости приходилось именно на «однушки». В комнатах заинтересованы 17% потенциальных арендаторов. В двухкомнатных квартирах нуждаются 28% потенциальных квартиросъемщиков. Сложнее всего приходится владельцам многокомнатных квартир, лишь 16% арендаторов подыскивают себе такие объекты.
Ценовой диапазон на рынке аренды московских квартир в основном составляет 25-40 тыс. руб. в месяц, это 57% от общего числа предлагаемых объектов. Большая часть этого сегмента приходится на однокомнатные квартиры, в зависимости от округа. Еще четверть сдается по цене 40-70 тыс. руб. в месяц, и еще 13% - это квартиры, которые сдаются по цене, не достигающей 25 тыс. руб. в месяц. Двухкомнатные квартиры предлагались в первом квартале по цене 33-41 тыс. (дешевле – в Юго-Восточном, дороже – в Центральном округе). Трешки можно найти за 38-53 тыс. руб. в месяц. Коррекция цен бывает незначительной, обычно – в процессе торга, и не в пользу арендодателей.
Изменение цен на аренду квартир экономкласса в Москве не происходит уже довольно долго, и это связано с мнением большинства владельцев жилья, что они и так уже максимально снизили свои запросы, и далее понижать цены за аренду не намерены. Повышение же цен в нынешних экономических условиях нецелесообразно.
Самые дешевые и самые дорогие квартиры
По-прежнему в Капотне можно найти самое дешевое жилье, в среднем ежемесячная плата за отдельную квартиру здесь составляет 32 тыс. руб. Бирюлево Западное и Дегунино Восточное тоже являются локациями, где можно найти недорогое съемное жилье, в среднем от 32,1 до 33,6 тыс. руб. в месяц. В Восточном Бирюлеве снять жилье придется несколько подороже – в среднем 33,9 тыс. руб. в месяц. Еще одним привлекательным районом с недорогой съемной недвижимостью можно назвать Вешняки, где можно найти квартиру за 34,3 тыс. руб. в месяц.
В Дегунино Западном, Зябликове, Некрасовке, Косино-Ухтомском районе ставка аренды в среднем составляет 34,5-36,8 тыс. руб. в месяц.
Стоит отметить, что мы говорим о средних показателях, поскольку на самом деле можно снять квартиру в Москве и за 19-20 тыс. в месяц. Так, в апреле по такой цене сдавалась квартира в новом доме в Некрасовке.
Неплохое количество предложений и в сегменте элитного жилья с арендной ставкой от 100 тыс. руб. в месяц. Максимальная запрашиваемая арендная плата составляла в апреле 750 тыс. руб. По такой цене сдавалась 282-метровая квартира в клубном доме у метро «Кропоткинская».
Аренда хрущевок под снос
Доля сносимых хрущевок на столичном рынке аренды недвижимости составляет около 12% от всех предложений. И хотя многие эксперты полагают, что перспектива сноса не влияет на желание арендаторов проживать в таких квартирах, наш аналитик М. Чугунов приводит другие подсчеты. Согласно им, съемные объекты в хрущевках в первом квартале 2017 года востребованы в два раза меньше по сравнению с последним кварталом 2016 года, когда еще не была анонсирована программа сноса пятиэтажек. И это понятно, потому что у многих арендаторов есть опасения, что из-за сноса дома придется переезжать, в связи с чем возникнут незапланированные финансовые затраты. Кроме того, за такие же деньги на столичном рынке аренды можно найти такие же экономичные, но более качественные варианты с более просторными кухнями и новыми коммуникациями.
По установленным в Москве правилам часть площадей в новостройках должна быть выделена под коммерческие помещения. Поэтому первые этажи в столичных новых домах по большей части нежилые. Их занимают магазины шаговой доступности, салоны красоты, медицинские клиники.
Так же как и квартиры, эти помещения для ведения собственного бизнеса или под сдачу в аренду можно приобрести напрямую у застройщиков или на вторичном рынке. «РБК-Недвижимость» разбиралась, насколько это выгодное вложение средств.
В начале двухтысячных спрос на первые этажи в столице был очень высок. Подобных предложений в новостройках недоставало, предприниматели выкупали квартиры в старых домах на вторичном рынке и переводили их в нежилой фонд. Многие коммерческие организации - от банков до магазинов и салонов красоты - с удовольствием их приобретали и зачастую переплачивали.
«У нас был случай, когда один коммерческий банк переплатил 30% от рыночной стоимости за квартиру на первом этаже, - рассказала руководитель отдела продаж офиса «На Киевской» компании «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Светлана Вольская. - Сейчас сделок с целью перевода в нежилой фонд почти нет, его стало сложно осуществлять. На улицах с хорошим трафиком почти все такие квартиры раскуплены много лет назад, а что осталось - это предложения не на первых линиях, часто далеко от метро, не самые интересные».
Сегодня столичные застройщики намеренно выделяют помещения новостроек под коммерческие объекты. По словам руководителя аналитического центра компании «Инком-Недвижимость» Дмитрия Таганова, в 90% новых домов в Москве и области нет квартир на первых этажах. Помещения под магазины и парикмахерские либо продаются, либо управляющая компания от застройщика сама сдает их в аренду.
Кто покупает нежилые помещения
Основные покупатели нежилых помещений на первых этажах столичных новостроек - жители того же района, в том числе и самого жилого комплекса. По данным ГК «Атлант», на эту категорию покупателей приходится более 65% спроса. Как правило, это начинающие предприниматели, которые открывают свою первую точку или расширяют бизнес. Речь идет о тех видах бизнеса, которые можно вести в любом районе и которые ориентированы на массовый спрос. В основном это продуктовые магазины или предприятия сферы услуг.
«Выбор помещения в собственном районе обусловлен по большей части удобством его расположения: владельцу не приходится тратить много времени и сил на длительные переезды, работа и дом находятся рядом, - отмечает Роман Лябихов, генеральный директор ГК «Атлант». - Кроме того, предприниматель лучше видит все потребности жителей района, соответственно, может оперативно реагировать на изменения текущей конъюнктуры рынка».
Еще одна категория покупателей помещений на первых этажах - сетевые бренды: крупные и средние компании из сферы услуг, ретейлеры, предприятия общественного питания, банки. Они обеспечивают 30% спроса на коммерческие площади. «Эти покупатели выбирают объект, в основном исходя из перспективности места. То есть отталкиваются от существующего в районе спроса на их услуги, в некоторых случаях от трафика, а также от стратегии развития своего бизнеса в целом», - пояснил Роман Лябихов.
Третья из основных категорий покупателей и арендаторов - компании, ориентированные на временный спрос, уточняют эксперты ГК «Атлант». Например, это производители и поставщики мебели, окон, сантехники и различных материалов для ремонта квартиры. Они используют коммерческие помещения на первых этажах новостроек либо под шоу-рум с небольшим клиентским офисом, либо просто открывают в них обычный небольшой магазин. Как правило, такие компании арендуют помещения в первых сданных в эксплуатацию домах в крупных строящихся микрорайонах. Они ориентируются в основном на спрос со стороны новоселов близлежащих домов. Предлагаемые ими товары и услуги обычно наиболее востребованы в течение нескольких лет после начала заселения домов, затем спрос падает - и в большинстве случаев они «переезжают» в другую новостройку. Таким образом, в среднем подобные предприниматели арендуют площади в новостройке с расчетом на пять - десять лет.
Сколько стоят помещения под магазины
Цены на нежилые помещения на первых этажах зависят от многих факторов: района, расположения дома в рамках микрорайона или квартала (соответственно, и пешеходного трафика), интересов жителей, конкурентной среды.
«Востребованные помещения продаются практически по цене квартир - стоимость 1 кв. м может достигать 180–220 тыс. руб., - рассказал руководитель консалтинговой компании «ТОП Идея» Олег Ступеньков. - Цены сильно зависят от ликвидности объекта. На ликвидные помещения торг минимален. А в случае с менее ликвидными можно договориться и на скидку, и на рассрочку до конца строительства».
Ликвидные площади всегда продаются быстро, отмечают эксперты. Наибольшим спросом пользуются помещения от 50 до 120 кв. м и с определенными технологическими и конструктивными особенностями. «Простаивают те помещения, которые находятся в глухой части жилого комплекса, удаленной от пешеходного трафика, а также имеют неудобный вход», - рассказала руководитель отдела коммерческой недвижимости Est-a-Tet Елена Мишина.
Арендные ставки на первых этажах также зависят от класса объекта и интенсивности трафика. Минимальные ставки составляют 3–8 тыс. руб. за 1 кв. м в год. «В среднем можно говорить о затратах на аренду в размере 20–25 тыс. руб. с 1 кв. м в год в типовых проектах комфорт-класса в спальных районах», - отметил Ступеньков.
Выгодно ли инвестировать
Вложения в коммерческую недвижимость в среднем возвращаются в два-три раза быстрее, чем в жилье, рассказала управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. Срок окупаемости такого помещения составляет семь - десять лет, отмечает Олег Ступеньков. «Если удалось купить ликвидный объект на старте строительства, то доходность от аренды будет составлять 7–8% годовых плюс доходность от будущей продажи ликвидной площади», - отмечает эксперт.
Если инвестор готов к большему риску и имеет возможность вложить в недвижимость от 15 млн руб., то коммерческие площади - подходящий для него вариант, считает Мария Литинецкая. Однако, по ее мнению, с инвестированием в коммерческие помещения есть несколько сложностей.
Во-первых, для заработка в сегменте коммерческой недвижимости нужен опыт, тогда как стать инвестором в жилую недвижимость может покупатель, не имеющий каких-то глубоких знаний о рынке. Во-вторых, поиск арендаторов торговых площадей занимает больше времени.
«Количество потенциальных интересантов всегда ниже, а значит, приходится работать в условиях жесткой конкуренции. Порой приходится идти навстречу клиенту и тратить дополнительные средства, к примеру на перепланировку», - отмечает Литинецкая.
В-третьих, рынок коммерческой недвижимости более подвержен экономическим катаклизмам - в отличие от рынка арендного жилья, на котором всегда будет спрос. В-четвертых, минимальный порог входа для инвестора на рынок коммерческой недвижимости априори выше, чем на рынок жилья, хотя бы из-за большей площади помещений.
«Кроме того, инвестор коммерческих помещений должен быть стратегом, - считает Литинецкая. - Одна из ошибок, которую совершают многие инвесторы, это покупка торгового помещения без учета долгосрочных перспектив развития проекта комплексного освоения территории. В итоге оказывается, что улица, которая была главной в первые годы развития проекта, через пять - семь лет становится второстепенной и менее проходной. И это приводит к снижению пешеходных и автомобильных потоков, а вместе с тем и к падению ликвидности объекта. В итоге уровень доходности падает».
Инвестиционная привлекательность коммерческих помещений или квартир на первых этажах с отдельным входом, которые могут использоваться для коммерческой деятельности, очень зависит от пешеходного трафика, подтверждает руководитель аналитического центра «Инком-Недвижимость» Дмитрий Таганов. И далеко не всегда приобретение коммерческого помещения с целью сдачи его в аренду оказывается рентабельным - не менее 30% таких объектов в новостройках в течение трех-пяти лет после возведения дома остаются вакантными, отмечает он.
«На вторичном рынке ситуация похожая, - рассказал Таганов. - В непопулярных локациях у коммерческих помещений либо часто меняются арендаторы, либо объекты могут подолгу оставаться невостребованными. Сегодня магазины шаговой доступности не способны конкурировать с экономичными сетевыми супермаркетами, которые активно популяризируются в последнее время».
Большинству инвесторов в недвижимость с небольшими бюджетами проще и надежнее инвестировать не в коммерческие помещения, а в жилье, хотя это и приносит меньшую доходность, считает Мария Литинецкая. Если по какой-то причине инвестор решит выйти из проекта, то найти покупателя на квартиру намного проще, чем на коммерческие площади, которые операторы предпочитают арендовать, а не приобретать в собственность.
Эксперты отмечают, что, как показывает практика, восемь из десяти покупателей-инвесторов все же рассматривают в качестве объекта именно жилье, опасаясь повторения кризиса 2014 года, отголоски которого до сих пор испытывает на себе рынок коммерческой недвижимости.