Телефонная консультация 8 800 505-91-11
Звонок бесплатный
Оплата за аренду помещения
Заключен договор аренды в 2015 году, расторгнут 07.2016 по акту. Оплата за помещение производилась регулярно, однако 02.2019 позвонил юрист арендодателя и сказал что выявлена задолжались за 01.2015 года по аренде. Могут ли взыскать? Прошёл ли срок исковой давности?
Если задолженность только за 01.2015 г. то срок исковой давности истек.
Заключён договор аренды в 2015 году, расторгнут 07.2016 по акту. Оплата за помещение производилась регулярно, однако 02.2019 позвонил юрист арендодателя и сказал что выявлена задолжались за 01.2015 года по аренде. Могут ли взыскать? Прошёл ли срок исковой давности?
Срок исковой давности составляет 3 года, таким образом требования уже неправомерны и суд отклонит их иск ввиду истечения срока подачи искового заявления.
Хочу сдать нежилое помещение в аренду. Можно ли брать оплату за несколько месяцев вперед при заключении договора?
Вопросы размера арендной платы, порядка ее оплаты - это существенные условия договора, которые вырабатываются в результате переговоров. Закон не устанавливает каких либо ограничений на этот счет. Поэтому вы вправе выдвигать условия выплаты арендной платы за несколько месяцев вперед. Другое дело согласится ли арендатор заключать договор на таких условиях.
Главное чтобы вы были собственником или обладали правом на заключение договора аренды. При заключении договора аренды сроком больше 1 года он подлежит регистрации в Росреестре.
Я взяла в аренду помещение в начале декабря. Оплата была сделана за 2 месяца. 20 декабря арендодатель принёс квитанцию за свет, которую я оплатила. На следующий день принёс ещё одну, сказал, что магазины платят предоплату за месяц, взял наличкой. 31 декабря я узнала, что его дом вместе с этим магазином выставлен на продажу уже 3 месяца. 3 января я попросила вернуть заплаченные деньги, он отказался вернуть. Я решила доработать месяц раз за всё оплачено, а 20 января он принёс квитанцию на оплату света на туже сумму. Как доказать что это вторая квитанция, если деньги были отданы ему.
Есть доказательства передачи денег?
Хотела бы узнать, вот у меня ситуация с арендой нежилого помещения. Я оплатила за первый и последний месяц аренду но второй месяц у меня считаеться за последний. Могу ли я забрать оставшиеся часть которую там не была. Сезжаю я 1.01.19 а оплата у меня 19 числа каждого месяца. То есть у меня в запаси ещё 15 дней и это 30000₽
Здравствуйте Екатерина, необходимо Вам ознакомиться с договором аренды в части оплаты и возврата денежных средств.
Если ип (усн доходы расходы) оплатит за аренду помещения в банке через оператора, это будет подтверждением расхода для налоговой?
Да будет, только укажите правильно назначение платежа.
ООО на УСН сдает в аренду нежилые помещения (склады, офисы) юридическим лицам и ИП.Оплата за аренду поступает только безналичным путём на расчетный счет. Обязательно ли предприятию ККТ, в связи с изменениями в законодательстве с 01.07.2018 г.?
Доброго вам дня, Вы можете в личной консультации на электронной почте узнать у юриста на сайте узнать полный ответ на ваш вопрос, коротко вам на него не ответить в бесплатном вопросе.
Организация задолжала оплату за аренду помещения. Арендодатель силами приставов описал имущество, которое было у арендатора арендованное у третьего лица. Есть документы, подтверждающие, что имущество-это собственность третьего лица. Документы были предоставлены. Правомерно это? И что делать собственнику имущества?
Добрый день. Если формулировка в вопросе - "силами приставов" означает, что есть исполнительное производство, то нет незаконно. Снимайте копии с материала исполнительного производства и подавайте в районный суд по месту отдела ФССП, в производстве которого находится материал заявление об исключении имущества из описи.
Добрый день, подается иск об исключении имущества из описи, ответчик - должник, третьи лица - взыскатель и Судебный пристав. Удачи.
Неправомерно, так как арест имущества возможен только в части принадлежащее должнику. Если имущества должнику не принадлежит и тому есть Документальное подтверждение, То есть можно снять, подав жалобы на постановление судебного пристава.
Вопрос в следующем. В договоре аренды на нежилое помещение прописано, что оплата за пользование помещением должна быть произведена до 5 числа текущего месяца пользования помещением. Какое число является крайним днем оплаты 4 или 5?
Тут вопрос толкования договора (ст. 431 ГК РФ). Если договор не содержит иного, то можно трактовать так, что оплата должна осуществляться до 5-го числа, т.е. по 4-е включительно.
4 число. Если бы было 5, то было бы написано "по 5 число каждого месяца включительно". Ст.190-194 Гражданского кодекса РФ.
Здравствуйте, Иван! С точки зрения буквального толкования такой формулировки о сроке, оплата должна быть произведена по 4 число текущего месяца включительно. Дата, указанная после предлога «до», не включается в определяемый договором срок (постановленияФедерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 03.05.11 по делу № А 52-4169/2010, Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.01.08 по делу № А 64-3246/07-20).
В данном случае договор трактуется буквально - ст. 431 ГК РФ.. Пятого числа месяца обязательство по оплате должно быть уже исполнено, то есть с 5 числа возможно начисление пени - ст. 330 ГК РФ ГК РФ Статья 431. Толкование договора При толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ)
ГК РФ Статья 614. Арендная плата 1. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах. ГК РФ Статья 190. Определение срока Установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. ГК РФ Статья 193. Окончание срока в нерабочий день Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. До 4., если только последний срока приходится на нерабочий. Всего хорошего.
4 число последняя дата уплаты. При этом ст. 193 ГК РФ ещё может отодвинуть дату. Если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Т. е. и 5, и 6 могут быть последними днями уплаты.
5-е число является последним днем оплаты. Ст. 193 Гражданский кодекс Российской Федерации (ГК РФ). 30 ноября 1994 года N 51-ФЗ.
Здравствуйте! Вот в вашем случае именно до четвёртого числа необходимо будет оплатить по договору аренды положенную сумму ст 431 ГК РФ.
Скажите пожалуйста, в договоре аренды на нежилое помещение арендодатель хочет вписать оплату за первый и последний месяц, но у меня производство, мне не хотелось бы оплачивать еще и последний месяц, не подскажите на какую статью я могу сослаться.
Здравствуйте. Условия и порядок оплаты определяются исключительно сторонами договора. В данном случае, условия оплаты не противоречат требованиям закона. Рекомендую Вам провести переговоры и обсудить условия оплаты.
Мало ли чего Вам не хотелось, стороны вправе согласовать любые условия договора, не противоречащие закону. Если арендодатель соглашается предоставить аренду только на указанных условиях, то Вы имеете право только не согласиться с ними и искать другое помещение; "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017) (с изм. и доп., вступ. В силу с 06.08.2017) ""ГК РФ Статья 421. Свобода договора Позиции высших судов по ст. 421 ГК РФ ">>>" ""1. Граждане и юридические лица свободны в заключении договора. ""Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим "Кодексом", "законом" или добровольно принятым обязательством. ""2. Стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей "редакции") ""3. Стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами (смешанный договор). К отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. КонсультантПлюс: примечание. Об условиях договоров, заключенных на территориях Республики Крым и города федерального значения Севастополя до дня принятия в Российскую Федерацию Республики Крым и образования в составе Российской Федерации новых субъектов - Республики Крым и города федерального значения Севастополя, см. статью 21 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ. ""4. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422). ""В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой. ""5. Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются "обычаями", применимыми к отношениям сторон. (в ред. Федерального закона от 08.03.2015 N 42-ФЗ) (см. текст в предыдущей "редакции")
Тут свобода договора. Оплата за последний месяц не обязательное условие для заключения договора аренды и устанавливается по соглашению сторон, поэтому Вы можете поторговаться с арендодателем. И если на его помещение не стоит очередь он может согласится заключить договор на более выгодных для Вас условиях
Не редка ситуация, когда организация для своего размещения вынуждена арендовать офисные и производственные помещения. Данные затраты можно учесть в расходах компании.
Общий учет затрат на аренду
Аренда помещения может включать постоянную (фиксированная цена за квадратный метр) и переменную часть (коммунальные платежи, электроэнергия). При наличии в условиях договора переменной арендной платы, собственник помещения самостоятельно уплачивает сумму этих обязательств управляющим компаниям, а потом выставляет арендатору счет пропорционально потребленным им услугам.
На последнее число месяца организация включает затраты на аренду помещения в расходы. От предназначения площади (склад, офис, производственный цех и т.д.)зависит выбор счета отражения начисления арендной платы:
- По дебету:20, 44, по кредиту — .
- Дебет 60 Кредит .
Арендодатель, являющийся плательщиком НДС, выставляет счета-фактуры:
- Дебет 19 Кредит 60 –входной НДС;
- Дебет 68 НДС Кредит 19 – НДС принят к вычету.
Но это возможно, если помещение используется для нужд, облагаемых этим налогом.
Организация арендовала офисное помещение площадью 30 м 2 . Стоимость 1200 руб/м в месяц (НДС 183 руб.).
Проводки:
| Счет Дт | Счет Кт | Описание проводки | Сумма проводки | Документ-основание |
| Начислена арендная плата | 36 000 | Счет-фактура |
||
| 36 000 | Платежное поручение исх. | |||
| 19 | Учтен НДС по аренде | 5492 | Счет-фактура | |
| 68 НДС | 19 | Возмещение НДС | 5492 | Счет-фактура |
Учет улучшений
Арендатор может улучшать имущество: делать ремонт, устанавливать сигнализацию, менять окна, двери и т.д. Их подразделяют на:
- Отделимые – те, которые можно демонтировать без повреждений для помещения собственника (к примеру, кондиционер).
- Неотделимые – улучшения, которые невозможно переместить, забрать без повреждений для помещения после окончания срока аренды (например, косметический ремонт).
Неотделимые улучшения должны осуществляться после согласования с арендодателем, иначе он вправе не возмещать их стоимость. Исключением является проведение капитального ремонта, который увеличивает первоначальную стоимость объекта недвижимости.
Расходы на неотделимые улучшения учитываются:
- по дебету счета 08 и кредиту счетов, благодаря которым х они были произведены 10, 20, и т.д.
Сам факт неотделимого улучшения, а точнее его принятие к учету отражается записью:
- Дебет 08 Кредит 01 (для капитальных вложений).
По улучшениям в данном случае НДС принимают к вычету. Когда улучшение связано с поддержанием помещения в рабочем состоянии, то расходы списываются единовременно проводкой:
- Дебет 08 Кредит 91.2.
Если работы не были согласованы с арендодателем и он отказывает в возмещении затрат, остаточная стоимость (после начисления амортизации за время срока аренды помещения) улучшений списывается, как безвозмездная передача (Дебет 91.2 Кредит 01), которая облагается НДС (дебет 91.2 Кредит 68 НДС).
В случае, когда арендодатель возмещает затраты арендатора не неотделимые улучшения, делают проводку:
- Дебет 60 Кредит 08.
Организация произвела ремонт арендуемого помещения с согласия арендодателя, который, впоследствии, отказался возмещать расходы. Сумма затрат составила: материалы 273 525 руб. (НДС 41 724 руб.), услуги организации, выполняющей ремонт – 120 000 руб. (НДС 18 305 руб.). Арендная плата по договору составляет 65 000 руб. в месяц (НДС 9915 руб.). Срок использования помещения после ремонта – 18 месяцев. Амортизация составляет 5280 руб. в месяц.
Проводки:
| Счет Дт | Счет Кт | Описание проводки | Сумма проводки | Документ-основание |
| Начислена арендная плата за помещение | 65 000 | Акт приемки/передачи Договор аренды
Счет-фактура |
||
| Перечислены деньги арендодателю | 65 000 | Платежное поручение | ||
| 19 | Учтен НДС по аренде | 9915 | Счет-фактура | |
| 68 НДС | 19 | Возмещение НДС | 9915 | Счет-фактура |
| 08 | Отражены расходы на материалы на неотделимые улучшения | 273 525 | Товарная накладная | |
| 08 | Отражены расходы на услуги строительной организации на неотделимые улучшения | 120 000 | Акт выполненных работ | |
| 19 | 68 НДС | Учтен НДС со стоимости улучшений | 60 029 | Счет-фактура |
| 68 НДС | 19 | НДС принят к вычету | 60 029 | Счет-фактура |
| 20 | 02 | 5280 | Бухгалтерская справка | |
| 02 | 01 | Списана амортизация за весь период использования помещения | 95 040 | Бухгалтерская справка |
| 01 | 01 | Списана первоначальная стоимость улучшений | 393 525 | Бухгалтерская справка |
| 91.2 | 01 | Списана на расходы остаточная стоимость улучшений | 298 425 | Бухгалтерская справка |
| 91.2 | 68 НДС | Начислен НДС на остаточную стоимость улучшений | 45 532 | Бухгалтерская справка |
Большинство организаций осуществляют свою деятельность в арендованных помещениях. Для того чтобы нормально эксплуатировать помещения, арендаторы пользуются электроэнергией, холодной и горячей водой, теплом, газом, т.е. коммунальными услугами (п. 4 ст. 154 ЖК РФ). Перечень предоставляемых коммунальных услуг устанавливается в каждом конкретном случае в договоре аренды.
Таким образом, при получении имущества в аренду у арендатора возникает обязанность не только своевременно и в полном объеме вносить арендную плату, но и оплачивать коммунальные услуги, если иное не установлено законом или договором (п. 2 ст. 616 ГК РФ).
Как правило, арендаторы производят уплату коммунальных услуг не поставщикам этих услуг, а своим арендодателям, компенсируя тем самым их расходы на "коммуналку". Это связано с тем, что в большинстве случаев договоры с поставщиками коммунальных услуг (энергоснабжающими и газоснабжающими организациями, организациями водопроводно-канализационного хозяйства и другими, далее - коммунальные службы) заключают арендодатели, являющиеся собственниками передаваемых в аренду помещений. Таким образом, арендодатель "передает" арендатору расходы по оплате коммунальных услуг (в части арендуемых помещений), не являясь поставщиком этих услуг.
Важно учесть, что возложение на арендатора расходов по оплате коммунальных услуг не может рассматриваться как форма арендной платы (п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой"). Поэтому договор, в котором в качестве арендной платы предусмотрена только оплата коммунальных услуг, может быть признан незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ).
Что касается расчетов за коммунальные услуги, то арендатор по согласованию с арендодателем может оплачивать "коммуналку" либо в составе арендной платы, либо отдельно от нее.
Возможность включения коммунальных платежей в состав арендной платы установлена гражданским законодательством (ст.614 ГК РФ).
Рассмотрим несколько способов такого включения:
1. Арендная плата с учетом " коммуналки" - фиксированная.
При таком способе сумма арендной платы с учетом коммунальных расходов определяется в фиксированном виде. Стоимость коммунальных услуг в договоре отдельно не выделяется.
Например, организации "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключили договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. В договоре предусмотрено, что ежемесячная арендная плата составляет 42 952 руб. (в том числе НДС 6552 руб.) и включает стоимость коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения).
Отметим, что данный способ в некоторых случаях может быть не выгоден, и вот почему. Фактическая стоимость коммунальных услуг, как правило, меняется. Такие изменения могут происходить несколько раз в течение года. Однако учесть их в договоре и, соответственно, скорректировать размер арендной платы стороны могут только раз в году (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Кроме того, величина оплаты некоторых услуг напрямую зависит от размера их потребления, а предугадать заранее, сколько, например, электроэнергии потребит арендатор, получается не всегда. Таким образом, может возникнуть ситуация, когда фактически потребленные арендатором коммунальные услуги не покрываются размером коммунальных платежей, учтенных в составе арендной платы.
Поэтому на практике организации предпочитают использовать второй способ.
2. Арендная плата фиксированная, " коммуналка" - переменная.
При таком способе размер арендной платы в договоре складывается из двух частей:
Фиксированный (основной) платеж;
Переменный (дополнительный) платеж.
Фиксированный (основной) платеж - это собственно плата за площадь арендуемых помещений (здания), т.е. плата за аренду. Переменная (дополнительная) часть арендной платы представляет собой расходы на коммунальные услуги, потребленные арендатором в расчетном периоде.
Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Условиями договора предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 33 400 руб. (фиксированный платеж) и сумму, эквивалентную стоимости коммунальных услуг (горячего и холодного водоснабжения, отопления, энергоснабжения), потребленных арендатором (переменный платеж). Указанная сумма определяется на основании счета, выставляемого арендодателем с приложением копий счетов коммунальных служб.
При использовании второго способа переменная часть, т.е. стоимость коммунальных услуг, может изменяться каждый месяц в зависимости от изменения тарифов или величины потребляемых услуг, что исключает экономические потери как у арендодателя, так и у арендатора. При этом положения <п. 3 ст. 614 ГК РФ о недопустимости пересмотра арендной платы чаще одного раза в год не нарушаются (дополнительно об этом см. п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 N 66).
3. Коммунальные платежи оплачиваются отдельно от арендной платы.
Отдельно от арендной платы "коммуналка" оплачивается путем компенсации (возмещения) расходов, понесенных арендодателем, либо путем оформления посреднических отношений, когда арендодатель выступает в роли посредника между коммунальными службами и арендатором по расчетам за коммунальные услуги.
4. Компенсация коммунальных расходов.
В данном случае коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендных платежей. Следовательно, арендодатель выставляет арендатору два счета: один на оплату аренды, второй на возмещение коммунальных платежей.
Как правило, условие о компенсации коммунальных платежей устанавливается непосредственно в договоре аренды.
Например, между организациями "Альфа" (арендодатель) и "Омега" (арендатор) заключен договор аренды нежилых помещений общей площадью 200 кв. м. Договором предусмотрено, что арендатор ежемесячно уплачивает арендную плату в размере 167 руб. за 1 кв. м. Кроме того, арендатор обязуется ежемесячно оплачивать стоимость коммунальных услуг (горячее и холодное водоснабжение, отопление, энергоснабжение, газоснабжение) пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем. Арендодатель обязан подтвердить стоимость коммунальных услуг, оплачиваемых арендатором, путем предоставления счетов коммунальных служб.
Кроме того, арендодатели и арендаторы могут заключать самостоятельные договоры о возмещении коммунальных расходов. Например, договор о возмещении затрат по оплате коммунальных платежей, или договор об оплате коммунальных услуг, или соглашение об участии в расходах по оплате коммунальных платежей и т.п. При этом следует учитывать, что такие договоры нельзя квалифицировать как договоры поставки электроэнергии (тепловой энергии, воды, газа), поскольку арендодатель не является энергоснабжающей организацией. К такому выводу пришел Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11.01.2002 N 66 <1>.
<1> Несмотря на то что в Информационном письме ВАС РФ рассмотрел соглашение об участии арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, его вывод распространяется и на другие коммунальные услуги, так как правила об энергоснабжении применяются и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией, газом, водой (ст. 548 ГК РФ).
Итак, в указанных случаях коммунальные платежи уже не являются частью арендной платы, а носят характер самостоятельных платежей. При этом уплачиваются они в рамках арендных отношений независимо от того, заключается отдельный договор на их уплату либо такое условие содержится в договоре аренды.
Договор аренды (имущественного найма) регулирует правоотношения арендатора и арендодателя при передаче имущества и защищает их в случае неисполнения обязательств одной из сторон. Поэтому очень важно правильно установить в договоре все необходимые условия. Договору аренды будет посвящено три статьи. В них специалисты 1С:ИТС расскажут о том, какие подводные камни существуют при заключении и исполнении договора и как их обойти без потерь для себя. Будут рассмотрены как юридические, так и налоговые аспекты договора. В первой статье подробно будут проанализированы условия заключения договора аренды, которые имеют одинаковое значение для обеих сторон договора. В двух последующих статьях расскажем о налоговых последствиях при заключении данного договора для арендодателя и арендатора.
Что такое договор аренды и в какой форме он должен быть заключен?
По договору аренды одна сторона (арендодатель) передает другой стороне (арендатору) имущество за вознаграждение во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 606 ГК РФ). При этом перехода права собственности на это имущество к арендатору не происходит, за исключением случаев, когда договором предусмотрено право выкупа.
Если договором не предусмотрена плата за пользование имуществом, то такой договор признается договором ссуды (безвозмездного пользования имуществом). Данный вид правоотношений регулируется нормами главы 36 ГК РФ .
Нормы, относящиеся к договору аренды, применяются в этом случае лишь частично.
Арендодателем по договору аренды может быть собственник имущества либо иной законный владелец, которого сам собственник или закон уполномочил сдавать это имущество в аренду (ст. 608 ГК РФ). Таким образом, лицо, имеющее доверенность от имени собственника на право сдачи имущества в аренду, может быть арендодателем.
Арендатором может быть любой дееспособный гражданин, индивидуальный предприниматель или юридическое лицо.
Закон позволяет заключать договор аренды и в устной форме, однако в большинстве случаев используется письменная форма, поскольку она позволяет подробнее согласовать все условия договора и исключает многие разногласия сторон в процессе его исполнения.
Договор аренды заключается в письменной форме, если:
- срок договора составляет более одного года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- одной из сторон договора является юридическое лицо (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- объектом договора является здание или сооружение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
- объектом договора является транспортное средство с экипажем (ст. 633 ГК РФ).
Нужно ли регистрировать договор аренды?
Договор аренды подлежит обязательной государственной регистрации, если объектом аренды является недвижимое имущество или предприятие (п. 2 ст. 609 , ст. 658 ГК РФ).
Из этого правила есть исключения. Так, например, не подлежат государственной регистрации заключенные на срок менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ , п. 2 ст. 26 Земельного кодекса РФ):
- договоры аренды и субаренды земельных участков;
- договоры аренды зданий или сооружений.
Относительно договоров аренды транспортного средства с экипажем и без экипажа закон также оговаривает, что они не подлежат государственной регистрации (ст. 633 , 643 ГК РФ).
В гражданском законодательстве не решен вопрос о том, нужно ли регистрировать договор аренды нежилого помещения.
С одной стороны, все нежилые помещения являются частью зданий и сооружений, а с другой - они прямо не перечислены наряду с этими объектами.
Этот вопрос получил разъяснение только в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 01.06.2000 № 53 . По мнению арбитров, к договорам аренды нежилых помещений применяются те же правила, что и к договорам аренды зданий и сооружений. Поэтому договор аренды нежилого помещения необходимо регистрировать, только если он заключен на год и более.
Также в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 № 59 разъяснено следующее: если договор аренды недвижимости заключен на срок 11 месяцев, но при этом условиями предусмотрено его автоматическое продление на такой же срок, то такой договор регистрировать не надо.
Что является предметом и объектом договора?
В договоре аренды следует различать предмет и объект договора.
Предмет договора - это обязательства сторон по передаче имущества и его использованию в соответствии с условиями договора, а также внесению платы за такое использование.
Для определения объекта договора аренды следует четко определить характеристики того имущества, которое сдается в аренду.
Объектами аренды могут быть (п. 1 ст. 607 ГК РФ):
- земельные участки и другие обособленные природные объекты;
- предприятия и другие имущественные комплексы;
- здания и сооружения;
- оборудование;
- транспортные средства;
- другие вещи.
Для того чтобы договор аренды был признан заключенным, в нем следует указать данные, позволяющие определить, какое именно имущество подлежит передаче арендатору.
Если такие данные в договоре отсутствуют, условие об объекте признается несогласованным, а договор - незаключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Таким образом, в договоре нужно максимально точно указать индивидуально-определенные признаки имущества, характеризующие его.
К таким данным об имуществе относятся (постановление ФАС Поволжского округа от 16.12.2009 по делу № А65-13380/2009):
- его местонахождение относительно других объектов;
- площадь, технические характеристики;
- иные индивидуализирующие объект признаки.
Также нелишним будет указать адрес, технические характеристики имущества, вид разрешенного использования (для земли).
Как показывает анализ судебной практики, составные части вещи не могут быть объектом аренды. Например:
отдельный конструктивный элемент здания (крыша, стена и т. п.) (п. 1 от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой»);
часть кабельной линии (постановление ФАС ПО от 17.07.2007 по делу № А55-12242/06-33).
Как указать срок договора?
Условие о сроке аренды указывает на период времени, в течение которого арендатор имеет право пользоваться арендуемой вещью и обязан уплачивать за это арендную плату. В соответствии с пунктом 1 статьи 610 ГК РФ срок аренды устанавливается сторонами в договоре.
Срок договора может быть определен:
- календарной датой;
- истечением периода времени, исчисляемого годами, месяцами, неделями, днями или часами;
- указанием на событие, которое должно неизбежно наступить.
Следует различать срок непосредственно аренды и срок действия договора. Зачастую данные сроки не совпадают. Так, например, сдаваемое в аренду имущество может быть передано арендатору (п. 2 ст. 425 , п. 3 ст. 433 ГК РФ):
- до того, как подписан договор аренды;
- до осуществления государственной регистрации договора, когда такая регистрация необходима.
В указанных случаях при наличии договоренности сторон их права и обязанности (в том числе обязанность вносить арендную плату) могут распространяться и на период, предшествующий подписанию или государственной регистрации договора.
На практике распространены два вида споров о внесении арендной платы: если имущество используется до заключения договора или после окончания срока его действия, либо имущество не используется, но договор еще действует.
Если имущество используется в период, предшествующий государственной регистрации договора, то необходимо определить, была ли договоренность об использовании имущества в этот срок. Такая договоренность может прямо следовать из условий договора или вытекать из других условий. Если договоренность имеет место, то арендная плата вносится за весь срок использования имущества (постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 15.06.2011 № Ф02-2137/11 по делу № А33-13835/2010).
Если договор прекратил свое действие, но арендатор не вернул имущество, то он также обязан вносить арендную плату за все время просрочки (п. 38 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002 № 66). Это связано с тем, что прекращение договора аренды не влечет прекращение обязанности арендатора по внесению арендной платы, если имущество не возвращено арендодателю.
В ситуации, при которой договор аренды еще действует, но имущество возвращено, арендатор также обязан уплачивать арендные платежи до прекращения срока действия договора аренды (п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66).
Обращаем внимание, что согласно пункту 2 статьи 621 ГК РФ если по истечении срока договора аренды арендатор продолжает пользоваться арендуемым имуществом, а арендодатель не возражает против этого, договор считается автоматически возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Договор признается заключенным на определенный срок только в том случае, если условие о сроке включено в его текст. Если такого условия в договоре нет, он считается заключенным на неопределенный срок. Такой договор имеет некоторые особенности порядка его расторжения.
Так, например, если срок договора не определен, на основании пункта 2 статьи 610 ГК РФ любая из сторон может в любое время отказаться от договора, но обязана предупредить об этом вторую сторону не менее чем за один месяц. Если в аренду передана недвижимость, срок предупреждения составляет три месяца. Соблюдение этих сроков сторонами обязательно в случае, если договором они не предусмотрели иные сроки предупреждения.
Для некоторых видов аренды (например, договор проката (ст. 627 ГК РФ)) и видов арендуемого имущества (например, лесных участков (п. 3 ст. 72 Лесного кодекса РФ), водных объектов (ст. 14 Водного кодекса РФ)), закон может устанавливать максимальные сроки действия договора аренды. В этих случаях действие договора прекращается при истечении максимального срока. Если стороны согласовали в договоре срок, превышающий максимальный, договор также действует только до истечения максимального срока (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
Как установить арендную плату?
Следует иметь в виду, что на основании пункта 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» арендная плата не может полностью состоять из коммунальных платежей, поскольку в этом случае арендатор не извлекает никакой выгоды от сдачи имущества в аренду, что противоречит возмездному характеру договора аренды.
Итак, мы рассмотрели общие для сторон вопросы, которые важно осветить в договоре аренды.
В следующем номере рассмотрим практические моменты исполнения договора с точки зрения арендодателя.
Вся представленная информация есть в системе ИТС ПРОФ в Справочнике по договорным отношениям Раздела «Юридическая поддержка».
И пролонгации уже действующих арендодатели, как правило, предлагают свои шаблонные тексты. В них часто кроются ловушки, которые потом лишают арендатора права на вычеты НДС и списание расходов. Поэтому еще на стадии переговоров стоит оценить предлагаемые условия сделки с точки зрения налогового риска.
Некоторые из условий аренды должны быть в договоре обязательно, иначе он будет считаться незаключенным. Другие же условия можно прописать так, как вашей компании. Договор аренды помещения приведен ниже, это пример. Те позиции договора, которые можно изложить по-другому, обозначены в образце цифрами. Альтернативные варианты формулировок для этих положений размещены в таблице (см. далее в статье).
Варианты формулировок для договора аренды офиса
| Какие условия можно сформулировать иначе,чем в образце договора | Что можно прописать в договоре | Примеры формулировок |
|---|---|---|
| Срок аренды | Не конкретизировать срок аренды. Тогда будет считаться, что договор заключен на неопределенный период | 2.1. Настоящий Договор заключен на неопределенный срок. Каждая из сторон вправе отказаться от настоящего Договора в любое время, предупредив об этом другую сторону за пять месяцев (1 ) |
| Расходы на ремонт арен-дуемого имущества | Можно указать, что любые виды ремонта оплачивает арендатор |
3.2. Арендатор обязан: <…>
3.2.4. Осуществлять за свой счет текущий и капитальный ремонт помещений (2 ) |
| Неотделимые улучшения | Установить в договоре, что арендодатель не будет возмещать контрагенту стоимость неотделимых улучшений имущества (п. 2 ст. 623 ГК РФ) | 4.2. Арендатор вправе с согласия Арендодателя производить неотделимые улучшения помещений. После прекраще-ния настоящего Договора стоимость неот-делимых улучшений Арендатору не возмещается (3 ) |
| Размер арендной платы | Сделать арендную плату фиксированной | 5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб. в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Стоимость потребляемых Арендатором коммунальных услуг включена в указанную сумму арендной платы (4 ) |
| Еще один вариант — не включать стоимость коммунальных платежей в арендную ставку. Тогда арендатор будет компенсировать их отдельно | 5.1. Арендная плата за пользование помещением составляет _____ (___________) руб.в месяц, включая НДС _____(___________) руб. Помимо арендной платы Арендатор ежемесячно компенсирует Арендодателю стоимость потребленных Арендатором коммунальных услуг на основании счета, выставленного Арендодателем. К счету Арендодатель прикладывает акт, в котором приведен стоимости потребленных Арендатором коммунальных услуг пропорционально площади помещений, занимаемых Арендатором, а также копии счетов коммунальных служб (4 ) | |
| Сроки, в которые арендатор должен перечислять плату за имущество | Установить авансовую форму расчетов. Либо составить график платежей | 5.2. Арендная плата уплачивается не позднее __ дней до начала очередного месяца. Или: Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с Графиком платежей, приведенным в Приложении № 5 к настоящему Договору (5 ) |
Арендованное имущество
Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже.
Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).
Арендная плата
Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ).
Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу. К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год. Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно. Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв. м (3900 руб. : 12 мес.).
Коммунальные услуги
Договоры с энергоснабжающими организациями, как правило, заключают арендодатели. Поэтому именно на их адрес выставляют счета по коммуналке. А арендаторы потом компенсируют эти затраты. Есть несколько вариантов такой компенсации.
Включить стоимость услуг в арендную плату. Именно такое условие является наиболее выгодным для расчета налогов. Ведь в этом случае ваша компания сможет заявить вычет НДС с полной суммы арендной платы без каких-либо сложностей.
При этом можно твердую ставку аренды. Либо прописать, что арендная плата состоит из двух частей: фиксированной и переменной, которая зависит от потребленных арендатором услуг. Но для вычета НДС и учета расходов необходима первичка, подтверждающая расчет переменной части арендной платы. Это может быть акт или справка-расчет с приложением копий счетов поставщиков коммунальных услуг. Поэтому в договоре установите обязанность контрагента предоставлять такой документ.
Перечислять оплату за коммунальные услуги отдельно от арендной платы. В этом случае вычет с коммунальных платежей заявить не получится. Ведь налоговики считают, что арендодатель не должен перевыставлять счета-фактуры на коммунальные услуги. Более того, включить эту сумму НДС в расходы чиновники тоже не разрешают (письмо Минфина России от 14 мая 2008 г. № 03-03-06/2/51).
Хотя судьи считают, что компания может принять НДС к вычету по счету-фактуре арендодателя (постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2009 г. № 12664/08). Но чтобы не спорить с налоговиками, лучше включить коммуналку в арендную плату.
Добавим, что еще можно заключить агентский договор, по которому арендодатель приобретает для компании коммунальные услуги. Либо включить такое условие в договор аренды помещения. Но в этом случае также возможны претензии налоговиков.
Дело в том, что агент должен заключать сделки исключительно в интересах принципала (письмо Минфина России от 21 января 2013 г. № 03-11-06/2/07). А в данной ситуации получается, что договоры с поставщиками коммунальных услуг арендодатель заключил еще до того, как ваша компания дала ему такое поручение. Поэтому не исключено, что налоговики посчитают посредническую схему фиктивной и заявят, что арендодатель неправомерно перевыставлял вам счета-фактуры.
Срок аренды
Удобнее, если срок аренды составляет менее года. Тогда договор не нужно регистрировать в Росреестре (п. 2 ст. 651 ГК РФ). Либо можно вообще не указывать срок аренды в договоре. Такую сделку тоже не придется регистрировать (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59). Но есть существенный минус. Арендодатель может в любое время отказаться от договора, сообщив об этом компании за три месяца. Хотя, если контрагент согласится, срок такого уведомления можно увеличить, например до шести месяцев (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Если же установить срок аренды, равный году и более, нужно будет регистрировать не только договор, но и любые допсоглашения к нему (п. 2 ст. 164 ГК РФ). Такое правило действует с 1 сентября 2013 года.
Если хотите избежать госрегистрации, то срок аренды должен быть максимум 364 дня (365 дней — в високосном году). Например, с 1 января по 30 декабря 2015 года включительно (а не по 31 декабря). Иначе будет считаться, что договор заключен ровно на год, и его надо регистрировать (п. 2 ст. 651 ГК РФ).
Расходы на ремонт
По общему правилу арендатор обязан проводить текущий ремонт, а арендодатель — капитальный. Но в договоре можно установить другие правила (ст. 616 ГК РФ). Скажем, если компания планирует сама оплачивать затраты на капитальный ремонт, надо заложить это в договоре. Иначе налоговики снимут расходы.
Ответственность сторон
Штрафы или пени можно требовать с контрагента, только если они прямо предусмотрены в договоре (ст. 330 ГК РФ). Если написать расхожую шаблонную фразу «стороны несут в соответствии с законодательством РФ», то по закону получится взыскать лишь проценты за пользование чужими денежными средствами по ставке рефинансирования (ст. 395 ГК РФ). То есть, к примеру, с арендатора за задержку арендной платы.
Поэтому в разделе об ответственности выгоднее установить конкретный размер чтобы он был ниже, чем проценты, рассчитанные по статье 395 Гражданского кодекса РФ.
Действие договора
Нередко компания начинает пользоваться имуществом еще до того, как стороны подписывают контракт. Чтобы налоговики не придирались к расходам на аренду за тот период, когда договор не был заключен, пропишите в нем такое условие: договор распространяется на отношения сторон, которые возникли до его заключения (п. 2 ст. 425 ГК РФ).
Кстати, на госрегистрацию сделки такое условие не повлияет. Например, ваша компания сроком на 10 месяцев. Но еще до этого компания в течение пяти месяцев фактически пользовалась имуществом контрагента. Тем не менее для целей госрегистрации срок аренды составляет 10 месяцев, а не 15.
Добавим, что для учета расходов также понадобится акт, подтверждающий, что ваша компания получила имущество в пользование до того, как заключила договор.