Согласно Жилищному кодексу РФ, временными жильцами являются граждане, которые вселены нанимателем жилого помещения либо его собственником на определенный срок для временного безвозмездного проживания (ст. 80 ЖК РФ). Вселяемые граждане не приравниваются к членам семьи нанимателя, поэтому выселение временных жильцов осуществляется без предоставления им другого жилого помещения.
Временные жильцы и поднаниматели: в чем разница?
Временные жильцы не заключают никаких договоров о пользовании помещением и проживают в нем на безвозмездной основе. Они не имеют обязательств по оплате за жилое помещение и не несут никакой ответственности за него перед собственником или наймодателем. Поднаниматели заключают договор поднайма с нанимателем и пользуются помещением за определенную плату. Ещё одно отличие поднанимателей и временных жильцов в сроках их проживания. Если срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев, то поднаниматели могут пользоваться помещением и дольше.
Вселение временных жильцов налагает на вселившего их человека (нанимателя) дополнительные обязанности.
Во-первых , он должен уведомить наймодателя о вселении. Последний вправе запретить проживание, если после вселения временных жильцов жилая площадь, приходящаяся на каждого проживающего, составит менее учетной нормы. Если речь идет о коммунальной квартире, площадь на каждого жильца (включая временных) должна быть не меньше площади предоставления (ст. 80 ЖК РФ).
Во-вторых , обязанности по оплате за жилое помещение и проведению текущего ремонта продолжает нести наниматель. Он же полностью отвечает перед наймодателем за использование жилой площади временными жильцами по назначению, за соблюдение ими правил пожарной безопасности, санитарных и экологических норм.
Как выселить временных жильцов и поднанимателей
Приведем пример из адвокатской практики. Одна гражданка пустила временно пожить в свою квартиру родственников из другого города, пока те не подыщут себе жильё. Никаких договоров о сдаче недвижимости внаем не заключалось. Родственникам в квартире понравилось, и искать себе новое место для проживания они не спешили, даже когда собственница квартиры сообщила, что помещение необходимо ей для собственных нужд. Женщина вынуждена была обратиться в суд с иском о выселении временных жильцов. Суд удовлетворил требования истицы, но ей пришлось потратить и время, и деньги. Согласно п. 2 ст. 80 ЖК РФ и ст. 680 ГК РФ, временные жильцы не могут занимать жилплощадь нанимателя или собственника дольше 6 месяцев, следовательно, дальнейшее их пребывание является самовольным. И если временные жильцы не реагируют на устные требования освободить жилплощадь, приходится обращаться в суд и с иском о принудительном выселении.
Особенностью правоотношений временных жильцов с наймодателем является временный характер этих отношений. Жильцы обязаны по истечению согласованного срока освободить помещение. В случаях, когда срок не согласован, они должны освободить помещение в течение 7 дней после предъявления им требования о выезде. Если временные жильцы или поднаниматели отказываются это сделать, собственник или наниматель может обратиться в суд для принудительного выселения временных жильцов.
Очень важно на данном этапе обратиться за помощью к . Ведь согласно Жилищному кодексу, принудительное выселение возможно не раньше, чем вступит в силу решение суда об этом. При возникновении спора о выселении юрист может подсказать оптимальные пути разрешения конфликтной ситуации, проконсультировать по вопросу выселения временных жильцов и поднанимателей, защитить ваши интересы в суде, проконтролировать исполнение решения суда.
собственник жилой помещение вселение
Законодатель называет временными жильцами граждан, временно и безвозмездно проживающих с нанимателем и членами его семьи, занимающими жилое помещение по договору социального найма. Чтобы проживать в жилом помещении, надо в него вселиться. Основаниями вселения в жилое помещение временных жильцов выступает юридический состав, состоящий из следующих юридических фактов:1) взаимное согласие нанимателя жилого помещения по договору социального найма и членов его семьи;2) предварительное уведомление наймодателя об этом;3) наличие при вселении временного жильца в жилое помещение общей площади на каждого проживающего для отдельной квартиры не менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры -- не менее нормы предоставления.
Размер жилого помещения имеет важное юридическое значение, поскольку законодатель предоставляет право наймодателю запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры -- менее нормы предоставления (ч. 1 ст. 80 ЖК РФ). Учетная норма представляет собой минимальный размер жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Как правило, она ниже нормы предоставления жилья. Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма.
Закон не требует заключения договора пользования жилым помещением между нанимателем и временными жильцами, однако согласно теории договорного права факт достижения соглашения между нанимателем и временными жильцами о вселении в жилое помещение свидетельствует, что между указанными сторонами возник договор безвозмездного пользования имуществом (ссуда). Безвозмездное пользование жилым помещением сближает, в известной мере, правовое положение временного жильца со ссудополучателем. В то же время сравнение нормы ст. 80 ЖК РФ (временные жильцы) со ст. 689 ГК РФ (безвозмездное пользование) дает основание полагать, что права ссудополучателя самостоятельны и более гарантированны, чем права временного жильца. Этот вывод основывается на анализе норм о прекращении права пользования жилым помещением указанными лицами. Срок проживания временных жильцов не может превышать шесть месяцев подряд (п. 2 статьи 80 ЖК РФ). Если срок проживания временных жильцов не согласован с нанимателем и членами его семьи, то они должны освободить жилое помещение не позднее чем через семь дней со дня предъявления требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи. Право же ссудополучателя не прекращается досрочно даже при смене собственника жилого помещения (ст. 700 ГК РФ). Поскольку право передачи вещи в безвозмездное пользование принадлежит ее собственнику или иным лицам, управомоченным на то законом или собственником, то ссудодатель, равно как и ссудополучатель, может отказаться от договора безвозмездного пользования, заключенного без указания срока, известив об этом другую сторону за один месяц, если договором не предусмотрен иной срок извещения.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг. Так, в соответствии с п. 12 статьи 155 ЖК РФ плата за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносится нанимателем жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
Поскольку временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением, то это право прекращается с прекращением прав нанимателя жилого помещения. В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также при отказе временных жильцов освободить занимаемое ими жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а если срок не согласован, то не позднее чем через семь дней со дня предъявления требований об освобождении занимаемого жилого помещения. При отказе временных жильцов освободить жилое помещение они подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения.
Наряду с временными жильцами сходными правомочиями пользования жилыми помещениями наделены поднаниматели, опекуны, попечители, подопечные, домработницы и иные лица, выполняющие трудовые функции, связанные с необходимостью проживать по месту жительства. Общее и особенное в правовом положении поднанимателей и временных жильцов в этой статье не рассматривается.
К сожалению, жилищно-правовой режим опекунов, попечителей, подопечных и иных приравненных к ним указанных категорий граждан не определен. Видимо, законодатель исходит из того, что отношения названных лиц с нанимателями, собственниками, членами жилищных и жилищно-строительных кооперативов нет смысла подвергать строгому правовому регулированию. Вместе с тем нет оснований относить всех перечисленных лиц к временным жильцам и распространить на них жилищно-правовые нормы, определяющие правовое положение временных жильцов. Решение этого вопроса всецело отдано на усмотрение титульных владельцев жилищ и лиц, вселяющихся в жилое помещение этих титульных владельцев. С точки зрения прав и обязанностей указанных заинтересованных лиц, они могут заключать договоры безвозмездного или возмездного пользования жилыми помещениями. При такой ситуации следует руководствоваться соответствующими нормами законодательства.
Правовое положение временных жильцов характеризуется следующими особенностями:
- 1) проживание временных жильцов возможно исключительно с согласия нанимателя и граждан, постоянно проживающих с ним;
- 2) о проживании временных жильцов должен быть уведомлен наймодатель, с которым заключается дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов ;
- 3) наймодатель не может запретить проживание временных жильцов, за исключением тех случаев, когда после их вселения общая площадь жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Например, норма постановки на учет в г. Москве устанавливается в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. 4, 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в г. Москве соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных законодательством (п. 2 ст. 10 названного Закона);
- 4) срок проживания временных жильцов не может составлять более шести месяцев подряд. В противном случае по истечении шести месяцев со дня вселения временные жильцы подлежат выселению;
- 5) проживание временных жильцов основано на договоре безвозмездного пользования, который может быть заключен в устной форме. У временных жильцов не возникает правовых отношений с наймодателем;
- 6) временные жильцы не обладают самостоятельными правами пользования жилыми помещениями. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель, в том числе по оплате коммунальных услуг, они же отвечают своими действиями в жилищных правоотношениях лишь перед нанимателем. В соответствии с частью 12 статьи 155 Жилищного кодекса плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, вносит наниматель жилого помещения в соответствии с дополнительным соглашением с наймодателем, заключенным на срок проживания временных жильцов.
В случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение при прекращении жилищных правоотношений они подлежат выселению по решению суда в принудительном порядке без предоставления другого жилья.
Наумова Р.Л., гендиректор юридического центра.
Современное жилищное законодательство России допускает безвозмездное пользование жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма. Правила о подобном бесплатном пользовании указаны в ст. 80 ЖК РФ.
А именно: наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя (т.е. органов государственной власти и местного самоуправления) вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам), т.е. вправе вселять временных жильцов.
Для вселения временных жильцов в жилое помещение, находящееся в коммунальной квартире, согласия других нанимателей, занимающих жилые помещения в данной коммунальной квартире, а также собственников иных жилых помещений, находящихся в данной коммунальной квартире, не требуется.
Согласно ст. 126 ЖК РФ член жилищного кооператива и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением правления жилищного кооператива вправе разрешить проживание в жилом помещении, находящемся в их пользовании, временным жильцам в порядке и на условиях, которые предусмотрены статьей 80 ЖК РФ.
Таким образом, вселение временных жильцов возможно с соблюдением двух следующих условий:
взаимное согласие (единогласие) нанимателя и проживающих совместно с ним членов его семьи по вопросу вселения временных жильцов в их жилье;
предварительное уведомление наймодателя.
Формальных требований к уведомлению наймодателя жилищное и иное законодательство России не содержит. Но целесообразнее и дальновиднее будет направление подобного уведомления наймодателю в письменной форме. Это поможет впоследствии представить данный документ как доказательство в суд или иные органы.
В Москве такой подобный уведомительный порядок установлен Инструкцией о порядке вселения граждан в жилые помещения в городе Москве, утвержденной распоряжением Департамента муниципального жилья и жилищной политики города Москвы от 9 августа 1999 г. N 68.
В данном случае речь идет скорее не об уведомлении наймодателя, а о его согласии на проживание временных жильцов, так как наймодатель вправе запретить, к примеру, проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления. Следовательно, получив подобную информацию предварительно, наймодатель по данному основанию имеет право не допустить въезд временных жильцов в квартиру.
В любом другом случае наймодатель не может запретить проживание подобных жильцов.
Но в данном случае становится очевидным, что вселение временных жильцов все-таки при несоблюдении нормы жилой площади в принципе возможно, но лишь с согласия наймодателя, и запрещение наймодателя не может быть оспорено в судебном порядке.
КонсультантПлюс: примечание.
Комментарий к Жилищному кодексу Российской Федерации с образцами правовых документов (под ред. М.Ю. Тихомирова) включен в информационный банк согласно публикации - Издательство Тихомирова М.Ю., 2007.
Но, к примеру, М.Ю. Тихомиров в своем Комментарии к Жилищному кодексу РФ <1> указывает, что в данном случае согласия наймодателя на вселение временных жильцов не требуется, достаточно лишь предварительно предупредить о них. И предварительное уведомление наймодателя тем самым служит сообщением ему о временных жильцах. И отказать наймодатель может только в случае несоблюдения установленной нормы жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, включая и временных жильцов. Это новелла в новом Жилищном кодексе Российской Федерации (далее - ЖК РФ) по сравнению с жилищным законодательством 1983 года.
<1> Комментарий к статье 80. Издательство М.Ю. Тихомирова, 2005.
При согласии наймодателя с нанимателем должно быть заключено дополнительное соглашение об оплате коммунальных услуг в связи с проживанием временных жильцов.
Применявшееся до введения в действие ЖК РФ жилищное законодательство использовало две категории, которые относились к нормированию жилой площади. К примеру, статья 38 ЖК 1983 г. содержала в себе понятие "норма жилой площади" для обозначения предельного размера предоставляемого по договору найма жилого помещения (эта норма в последние годы составляла 12 кв. м), за исключением случаев, предусмотренных законом. При этом минимальный размер жилой площади, предоставлявшейся по договору найма, устанавливался не ЖК 1983 г., а в порядке, определяемом Правительством России.
Норма в 12 кв. м являлась предельным размером предоставляемой жилой площади.
Также имелось еще и понятие "социальная норма площади жилья", обозначавшее размер площади жилья, приходящейся на одного человека и в пределах которой осуществлялось предоставление компенсаций (субсидий) по оплате жилья и коммунальных услуг. Социальная норма площади жилья была эквивалентна минимальному размеру предоставления жилых помещений, который устанавливался органами государственной власти субъектов России.
Новый ЖК РФ не применяет вышеуказанные понятия и различает норму предоставления; учетную норму площади жилого помещения в зависимости от целевого назначения указанных нормативов и социальную норму (стандарт данной нормы для расчета компенсаций по оплате жилья и коммунальных услуг) <2>.
<2> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 217.
В соответствии со статьей 50 ЖК РФ нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого и определяется размер общей площади предоставляемого жилья. Таким образом, мы видим, что данное определение в целом соответствует содержанию ранее применяемого понятия "социальная норма площади жилья".
Данная норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в конкретном муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов. В данном случае интересным представляется тот факт, что в соответствии с проектом ЖК РФ, который прошел в первом чтении в Государственной Думе РФ, в данных положениях предполагалось непосредственно установить минимальный размер подобной нормы предоставления. И он составлял не менее 15 кв. м общей площади жилого помещения на одного человека. Принимая же окончательный вариант ныне действующего ЖК РФ, законодатель, как нам нетрудно было заметить, убрал данную цифру, учитывая проблематичность исполнения данной нормы в разных регионах России. Скорее всего, это негативно отражается на положении дел в данной области, так как подобный минимальный норматив в 15 кв. м мог бы стимулировать улучшение жилищных условий граждан РФ.
К примеру, в соответствии со статьей 12 Закона г. Москвы от 11 марта 1998 г. N 6 "Основы жилищной политики города Москвы", а также п. 5 Положения о порядке улучшения жилищных условий граждан в городе Москве, утвержденного Постановлением Московской городской Думы, от 31 января 2001 г. N 12 норма предоставления жилого помещения в Москве (социальная норма) составляет 18 кв. метров общей площади на одного человека, а норма постановки на учет по улучшению жилищных условий составляет 10 кв. метров общей площади на каждого проживающего.
В настоящее время практически в нашей стране жилое помещение предоставляется гражданам в размере от 9 до 12 кв. метров жилой площади.
Учетной нормой площади жилого помещения является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется уровень обеспеченности граждан общей площадью жилого помещения в целях их принятия на учет в качестве нуждающихся в жилье.
Учетная норма также устанавливается органом местного самоуправления. И ее размер не может превышать размера нормы предоставления, но может быть менее указанного размера.
Новое жилищное законодательство России не предусматривает, как ранее, право на дополнительную жилую площадь. Ранее ст. 39 ЖК 1983 г. устанавливала, что помимо нормы жилой площади отдельным категориям граждан предоставляется дополнительная жилая площадь в виде комнаты или в размере 10 кв. м. При этом гражданам, страдающим тяжелыми формами некоторых хронических заболеваний, а также гражданам, которым данная жилая площадь необходима по условиям и характеру выполняемой работы, размер дополнительной площади мог быть увеличен.
Но согласно ч. 3 ст. 50 ЖК РФ иные нормы предоставления и учетные нормы могут устанавливаться федеральными законами, указами Президента России, законами субъектов РФ для отдельных категорий граждан, например, гражданам, нуждающимся в жилых помещениях, но не признанных малоимущими в установленном статьей 49 ЖК РФ порядке.
В данном случае слово "иные" указывает на то, что нормы, введенные для отдельных категорий граждан указанными нормативно-правовыми актами, могут отличаться от норм предоставления жилой площади, установленных для данной местности соответствующими органами местного самоуправления, и соответственно быть больше.
Для примера приведем ФЗ от 24 ноября 1995 г. N 181-ФЗ "О социальной защите инвалидов в РФ", в соответствии с которым Постановлением российского Правительства от 21 декабря 2004 г. N 817 был утвержден новый Перечень заболеваний, дающих инвалидам, страдающим ими, право на дополнительную жилую площадь. К данным заболеваниям, в частности, относятся:
активные формы туберкулеза всех органов и систем;
психические заболевания, требующие обязательного диспансерного наблюдения;
ВИЧ-инфекция у детей;
состояние после трансплантации внутренних органов и костного мозга и т.д.
Также иные нормы предоставления указаны в п. 8 ст. 15 Федерального закона от 27 мая 1998 г. N 76-ФЗ "О статусе военнослужащих", согласно которому офицеры в воинских званиях "полковник", ему равном и выше, командиры воинских частей, военнослужащие - граждане, имеющие почетные звания РФ, военнослужащие - граждане преподаватели военных образовательных учреждений профессионального образования, военных кафедр при государственных образовательных учреждениях высшего профессионального образования, военнослужащие - граждане научные работники, имеющие ученые степени и (или) ученые звания, и некоторые иные категории военнослужащих вправе претендовать на дополнительную общую площадь жилого помещения - не менее 15 и не более 25 кв. м.
Размер общей площади квартиры определяется как сумма площадей всех помещений в данной квартире, включая площадь жилых комнат и мест общего пользования. К местам общего пользования относятся: кухня, коридор, передняя, санузел, кладовая, ванная или душевая комнаты и хозяйственные встроенные шкафы. Кроме того, допускается устройство помещения для хозяйственных работ (мастерской, кабинета), вентилируемого сушильного шкафа для обуви и одежды.
В общую площадь жилого помещения не включаются площади балконов, лоджий, веранд и террас (п. 5 ст. 15 ЖК РФ).
При определении размера предоставляемого жилого помещения учитываются жилые помещения (доли в праве на жилые помещения), в отношении которых граждане и члены их семей обладают самостоятельным правом пользования, и все гражданско-правовые сделки, совершенные гражданами и членами их семей с принадлежащими им жилыми помещениями (долями в праве на жилые помещения) за период времени, установленный законодательством города Москвы <3>.
<3> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 218.
К примеру, норма постановки на учет в городе Москве установлена в размере 10 кв. м общей площади для отдельных квартир, 15 кв. м общей площади - для квартир коммунального заселения и гостиничного типа (п. п. 4 и 5 ст. 2 Закона г. Москвы от 15 января 2003 г. N 22 "Об улучшении жилищных условий жителей города Москвы"). Норма предоставления в столице соответствует социальной норме и составляет 18 кв. м общей площади на одного человека, за исключением случаев, предусмотренных в Законе (п. 2 ст. 10 вышеуказанного Закона г. Москвы).
Федеральный стандарт социальной нормы площади жилого помещения (для определения размера оплаты жилья и коммунальных услуг) рассчитывается исходя из следующих норм обеспеченности населения жильем:
18 кв. м общей площади жилья на одного человека семьи, состоящей из трех и более человек;
42 кв. м - на семью из двух человек;
33 кв. м - на одиноко проживающих граждан.
Превышение нормы предоставления площади жилого помещения допускается в случаях, предусмотренных ЖК РФ. В иных случаях с учетом конструктивных особенностей жилого помещения допускается превышение указанной нормы на всю семью не более чем на половину нормы предоставления площади жилого помещения, полагающейся на одного человека <4>.
<4> Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 4 октября 2006 г. N 78-Г06-32. Норма закона субъекта РФ, определяющая минимальный размер общей площади жилого помещения по договору социального найма (норму предоставления площади жилого помещения) исходя из общей площади жилого помещения, а не из жилой площади, не противоречит федеральному законодательству.
Необходимо заметить в данном случае, что органы государственной власти субъектов России имеют право согласно законодательству нашей страны устанавливать региональные стандарты социальной нормы площади жилья, равно как и делегировать (передавать) подобное право органам местного самоуправления. Но при перераспределении средств федерального бюджета между субъектами России Правительство РФ будет руководствоваться федеральным стандартом.
Учитывая все вышесказанное, можно подвести итог и сказать о том, что если в разумный (необходимый для принятия ответа) срок после получения соответствующего письменного (устного) уведомления нанимателя наймодатель не запретил вселение временных жильцов, то условие о подобном уведомлении можно считать выполненным и спокойно вселять граждан - временных жильцов. Как только наниматель вселил их, он сразу же принимает на себя ответственность за их действия перед наймодателем.
Временных жильцов необходимо отличать от поднанимателей. Поднаниматели, в отличие от временных жильцов, занимают жилое помещение на возмездной основе (т.е. за определенную плату). А временные жильцы проживают в жилом помещении безвозмездно, т.е. не участвуют в расходах по найму и не платят никаких сумм нанимателю. Но от оплаты за коммунальные услуги временные жильцы не освобождаются.
Если вдруг наниматель потребует от временного жильца плату за пользование жилым помещением (квартирой) и временный жилец ответит на данное требование согласием, данная ситуация приведет к трансформации временного проживания к отношениям поднайма со всеми вытекающими правовыми последствиями.
Также поднаниматели заключают с нанимателем договор поднайма (ст. ст. 76, 77 ЖК РФ), а временные жильцы никаких документов и соглашений не заключают, но указанные лица имеют право на заключение договора безвозмездного пользования жилым помещением согласно правилам ст. ст. 689 - 701 ГК РФ, в том числе и в устной форме. Также подобные отношения приобретают юридическое значение и в результате конклюдентных действий, а именно сделка, которая может быть совершена устно, считается совершенной и в том случае, когда из поведения лица явствует его воля совершить сделку (например, временный жилец начинает ввозить свои вещи в квартиру, а наниматель и (или) члены его семьи не препятствуют или даже помогают ему в этом). Молчание признается выражением воли совершить сделку в случаях, предусмотренных законом или соглашением сторон (ст. 158 ГК РФ).
Сторонами подобного договора являются наниматель и члены его семьи, с одной стороны, которые предоставляют возможность временного проживания в занимаемом ими жилом помещении (квартире, доме); и временный жилец (временные жильцы), с другой стороны, который (которые) приобретает право проживания в течение определенного периода времени в данном жилище. Для заключения такого договора согласия наймодателя не требуется. Требуется только уведомление, о котором мы много говорили ранее.
Сроки проживания по подобному договору поднайма могут быть и более шести месяцев.
Временные жильцы - это обычно родственники нанимателя жилья или членов его семьи, но в принципе это абсолютно любые граждане, независимо от наличия родственных отношений с нанимателем, приехавшие к нанимателю жилого помещения из своего постоянного места жительства.
В юридической литературе к временным жильцам также относят знакомых, друзей, временно поселившихся в жилом помещении, занимаемом нанимателем или собственником; лиц, вселившихся в жилое помещение в качестве опекунов или попечителей, а также подопечных, если они не признаются членами семьи опекуна или попечителя <5>.
<5> Чигир В.Ф. Жилищное право. Мн., 1986. С. 104.
Временными жильцами могут быть как граждане, проживающие в данном населенном пункте, так и лица, прибывшие из других областей и населенных пунктов. Необходимость подобного временного проживания и вселения указанных лиц может возникнуть по различным причинам. Например , в связи со спецификой работы, службы, из-за длительной командировки; в связи с необходимостью лечения или ухода за больным родственником, проживающим в другом населенном пункте; по причине учебы, сдачи сессии (экзаменов, дипломной работы и т.п.) или подготовки к поступлению в учебное заведение. Имеют место и другие жизненные обстоятельства и ситуации, которые требуют своего неотложного решения и, как следствие, этого временного выбытия гражданина из места постоянного проживания.
Срок проживания временных жильцов не может превышать шести месяцев подряд. Об этом же нам говорит и абз. 1 ст. 680 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), но в ней отсутствует слово "подряд" и тем самым налицо существенное дополнение положений статьи 680 ГК РФ.
В ЖК РФ 1983 г. такой строго ограниченный срок проживания временных жильцов не был установлен, была предусмотрена лишь норма о том, что вселение таких жильцов на срок свыше полутора месяцев допускается при условии соблюдения установленной нормы жилой площади (ч. 2 ст. 81 ЖК 1983 г.). За пределами данного срока вселение временных жильцов допускалось только при условии соблюдения установленной нормы жилой площади.
В данном случае слово "подряд" означает, что срок проживания временных жильцов не может считаться в совокупности (т.е. жилец пожил три месяц, съехал, а потом опять появился и прожил еще три месяца). Таким образом, для повторного вселения данного временного жильца вновь требуется уведомление наймодателя и получение согласия всех членов семьи нанимателя.
Но в то же время в соответствии с пунктом 10 Постановления Правительства России от 17 июля 1995 г. N 713 "Об утверждении Правил регистрации и снятия граждан РФ с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах РФ и Перечня должностных лиц, ответственных за регистрацию" срок регистрации гражданина по месту пребывания не ограничен каким-либо сроком. И согласно пункту 6 данного Постановления срок нахождения в том или ином месте временного пребывания должен определяться самим гражданином. Установление данного срока государством недопустимо, поскольку это означает ограничение свободы волеизъявления при выборе места пребывания. При этом по смыслу Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" определение гражданином места своего пребывания и срока нахождения в нем не обязательно связано с наличием соответствующего жилого помещения в качестве места пребывания <6>.
<6> Грудцына Л.Ю. Жилищное право России: Учебник / Под ред. Н.М. Коршунова. М.: Изд-во "ЭКСМО", 2005. С. 249.
Но согласно этому же Закону РФ граждане России обязаны регистрироваться по месту своего пребывания (например, в гостинице; санатории; доме отдыха; пансионате; больнице; жилом помещении, которое не является местом жительства гражданина и в котором он временно проживает и т.п.). В соответствии с Правилами регистрации, утвержденными Постановлением Правительства РФ от 17 июля 1995 г. N 713, временные жильцы, проживающие в жилом помещении более 90 дней, обязаны по истечении данного срока обратиться к должностным лицам, ответственным за регистрацию, и представить им следующие документы:
документ, удостоверяющий личность;
заявление установленной формы о регистрации по месту пребывания;
документ, являющийся основанием для временного проживания гражданина в указанном жилом помещении (заявление нанимателя).
Подобная регистрация осуществляется в срок, определенный по взаимному соглашению с нанимателями и всеми совместно проживающими с ними совершеннолетними гражданами.
Должностные лица, ответственные за регистрацию, в течение трех дней со дня обращения граждан передают указанные документы в органы регистрационного учета, те, в свою очередь, опять же в трехдневный срок со дня поступления документов регистрируют граждан в установленном порядке по месту пребывания в жилых помещениях, не являющихся местом их жительства, и выдают им свидетельство о регистрации по месту пребывания.
Временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования соответствующим жилым помещением. Ответственность за их действия перед наймодателем несет наниматель. Тем не менее временные жильцы обязаны использовать жилое помещение по назначению, обеспечивать его сохранность, соблюдать иные правила. В отношении "иных правил" ч. 4 ст. 17 ЖК РФ говорит о том, что пользование жилым помещением временными жильцами должно осуществляться с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с Правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными Правительством РФ. В свою очередь, данные Правила пользования жилыми помещениями были утверждены Постановлением Правительства РФ от 21 января 2006 г. N 25.
Если действиями временных жильцов причинен ущерб жилому помещению, который был возмещен наймодателю самим нанимателем, то наниматель имеет право регрессного (обратного) требования к временными жильцам, т.е. наниматель может взыскать с данных жильцов сумму, которую он уплатил наймодателю за причиненный не им, а временными жильцами, ущерб.
Согласно ч. 12 ст. 155 ЖК РФ плату за коммунальные услуги, предоставляемые временным жильцам, наниматель жилого помещения вносит по дополнительному соглашению с наймодателем, заключенному на срок их проживания (мы об этом говорили ранее).
Временные жильцы обязаны освободить соответствующее жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания, а в случае, если срок не согласован, не позднее чем через семь дней со дня предъявления соответствующего требования нанимателем или совместно проживающим с ним членом его семьи.
Требование нанимателя может быть предъявлено в устной и письменной формах. Закон не установил конкретную форму данного требования. Причем подобное заявление может исходить не только от самого нанимателя, но и от членов его семьи.
В случае прекращения договора социального найма жилого помещения, а также в случае отказа временных жильцов освободить жилое помещение по истечении согласованного с ними срока проживания или предъявления требования временные жильцы подлежат выселению из жилого помещения в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения. Судебный порядок исключает произвол и самоуправство со стороны нанимателя и членов его семьи в отношении временных жильцов. Внесудебный порядок их выселения запрещен с 1 марта 2005 г.
В жилищном законодательстве не указано конкретно, кто именно обращается в данной ситуации в суд с иском о выселении. Скорее всего, это вопрос решается в общем порядке, предусмотренном гражданским законодательством, и обратиться в суд имеет право наниматель, члены его семьи, проживающее в данном жилом помещении, и соответственно орган государственной власти или местного самоуправления, выступающий в роли наймодателя.
Само же выселение могут производить только исполнительные органы, и по времени данная процедура займет несколько месяцев.
Итак, мы выяснили, что в жилищном законодательстве имеется три юридических факта, с которыми может быть связано прекращение отношений по безвозмездному пользованию жилым помещением, занимаемым по договору социального найма:
истечение согласованного срока проживания, в связи с данным обстоятельством временные жильцы должны освободить занимаемое ими жилое помещение;
если стороны не согласовали срок временного проживания, то временные жильцы обязаны освободить жилище не позднее семи дней со дня предъявления требования о выселении;
прекращение договора найма жилого помещения, занимаемого по договору социального найма. Данное основание естественно влечет и прекращение договора безвозмездного пользования конкретным жилым помещением.
Исходя из статьи 80 ЖК РФ, срок проживания временных жильцов не может превышать полугода.
Нанимателем является человек, взявший на себя ответственность за жилье, оплачиваемое согласно пунктам договора социального найма.
Наймодатель - собственник сдаваемого помещения или уполномоченный им представитель, обязующийся передать его за оговоренную ежемесячную плату или безвозмездно во временное пользование.
Временные жильцы - ответственные лица, назначенные наймодателем. Перед последним они периодически отчитываются за состояние дома, оплачивают и содержат в исправном состоянии взятые в аренду квадраты. Законом проживание таких владельцев ограничивается разумными сроками для защиты хозяев жилья.
Перед вселением наймодателем определяются условия для жильцов по договору:
- Случаи, когда наступает ответственность: пожар, подтопление соседей, материальный ущерб в помещении;
- Все решения принимаются с согласия остальных собственников жилья;
- Наймодателем ограничивается вселение временных жильцов при условии нехватки квадратов. Общая площадь не должна быть меньше 10 квадратов на человека. Значение меняется в зависимости от региона;
- Максимальный срок проживания нанимателя составляет 6 месяцев;
- Перед наймодателем жильцы отчитываются при каждом совершенном действии с квартирой или домом.
Временные жильцы освобождают помещение при следующих требованиях:
- По окончании срока, указанного нанимателем в договоре найма;
- При первом требовании, озвученным наймодателем или одним из собственников жилья. На выполнение отводится не более семи дней;
- Судебные разбирательства в отношении временных жильцов имеют место при истечении срока действия договора социального-найма, а также если наймодатель получил отказ в освобождении занимаемой площади. Положительное решение суда будет на стороне последнего. Выселению подлежат все ранее проживавшие люди без назначения аналогичной жилплощади.
Положения об обязанностях нанимателя
Безвозмездное пользование жильем разрешается людям на основании статьи 680 ГК РФ.
Условием вселения являются пункты:
- Обязательно общее согласие наймодателя и всех проживающих с ним собственников;
- Условия вселения не противоречат требованиям ЖК РФ. Учтены нормы квадратуры на одного проживающего и помещение пригодно для проживания;
- Временное пребывание жильцов не будет превышать 6 месяцев;
- Наймодатель и совместно проживающие лица должны быть полностью проинформированы об условиях соглашения. Оглашаются принципы оплаты коммунальных услуг, дата внесения средств за дополнительные траты (на радио и телевизионную связь, пользование интернетом);
- Аналогичные требования возникают при коллективной собственности жилищным кооперативом. Наниматель остается ответственным лицом, а временные жильцы не имеют права распоряжаться помещением. Они могут только пользоваться и проживать в предоставленном жилье.
Выселению наймодателем подлежат лица, нарушившие нормы содержания жилья и совместного проживания в многоквартирных домах, указанных в ст. 67 ЖК РФ:
- Нарушение сроков оплаты коммунальных квитанций, указанных в дополнительном соглашении к договору. Наниматель несет ответственность перед наймодателем за все просрочки;
- Жилое помещение должно использоваться по назначению;
- Передача жилья происходит с естественным износом помещения;
- Текущий ремонт ложится на плечи временных нанимателей;
- Все изменения условий проживания должны доводиться до наймодателя;
- Наймодатель имеет право беспрепятственно попадать в собственное помещение в оговоренные с нанимателем сроки. Это необходимо для осмотра квартиры на целостность и контроля над соблюдением условий проживания.
Чтобы остаться в квартире более максимального срока проживания, нанимателю придется снова выставлять требование к наймодателю с просьбой продлить договор-найма. Отсчет нового периода в 6 месяцев начнется заново и будут действовать перечисленные положения (за исключением оговоренных в договоре).
Дополнительные сведения
При вселении жильцов учитывается нормативы:
- Норма постановки на учет. Квартиры должны иметь 10 м. кв. от общих квадратов. Для коммуналок не менее 15-ти.
- Норма предоставления - не менее 18 метров квадратных.
В каждой области установленные нормы утверждаются местными органами управления. Договор между временными жильцами и наймодателем заключается устно, перечисленные ограничения сохраняются 6 месяцев до дня выселения временных жильцов.
Ответственность квартирантов перед наймодателем наступает в следующих случаях:
- Шумное проживание или вечеринки после 22 часов вечера;
- Нарушения выброса отходов жизнедеятельности и захламление площадей общего пользования;
- Опасное поведение, идущее вразрез с требованиями пожарной безопасности и санитарно-эпидемиологическими нормами;
- Передача квартиры третьим лицам, проживающим во время отсутствия нанимателя;
- Получение выгоды от сдачи в аренду помещения;
- Использование квартиры в качестве склада или производства, организация притонов;
- Смена замков, отсутствие у наймодателя ключей от квартиры. Посещение собственником происходит строго в сроки, оговоренные в дополнительном соглашении;
- Все неисправности вследствие пожара, затопления, порчи другого имущества в доме устраняет наниматель за собственный счет в полном объеме;
- Сдача квартиры происходит по описи, обязательно в присутствии нанимателя. Не рекомендуется оставлять помещение без получения подписи от хозяев об отсутствии претензий ;
- Сроки оплаты жилья установлены ЖК РФ до 10-го числа каждого месяца.
Уважать права соседей придется неукоснительно. При жалобах двух собственников квартиранты выселяются безоговорочно.
1. Наниматель жилого помещения по договору социального найма и проживающие совместно с ним члены его семьи по взаимному согласию и с предварительным уведомлением наймодателя вправе разрешить безвозмездное проживание в занимаемом ими жилом помещении по договору социального найма другим гражданам в качестве временно проживающих (временным жильцам). Наймодатель вправе запретить проживание временных жильцов в случае, если после их вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на каждого проживающего составит для отдельной квартиры менее учетной нормы, а для коммунальной квартиры - менее нормы предоставления.
Судебная практика и законодательство - Жилищный кодекс РФ. Статья 80. Временные жильцы
<8> В соответствии с частью 3 статьи 80 и частью 1 статьи 91.7 Жилищного кодекса Российской Федерации временные жильцы не обладают самостоятельным правом пользования жилым помещением. Под вселением временных жильцов, при котором у них не возникает самостоятельное право пользования жилым помещением, стороны понимают вселение не на правах членов семьи нанимателя, при котором такие члены семьи приобретают самостоятельное право на жилое помещение, а вселение исключительно для временного безвозмездного проживания без заключения какого-либо договора о пользовании жилым помещением. Ответственность за действия временных жильцов указана в пункте 47 настоящего договора.
<Письмо> Минобрнауки России от 08.04.2014 N ВК-615/07 "О направлении методических рекомендаций" (вместе с "Методическими рекомендациями по внедрению эффективного механизма обеспечения жилыми помещениями детей-сирот, детей, оставшихся без попечения родителей, и лиц из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей")