Незавершенные объекты строительства есть буквально в каждом населенном пункте. Какие-то из них сдаются в эксплуатацию довольно быстро, некоторые немного задерживаются со сдачей, но, все-таки, положительное движение есть. А есть и третий вид недостроенных объектов, тех, которые, как кажется, будут стоять до тех пор, пока не разрушатся окончательно как мечты застройщиков и собственников, так и сами объекты.
С чем связан тот факт, что строительство новых домов либо других объектов, как жилого, так и нежилого фонда, все чаще становится рискованным предприятием? Это связано не только с тем бурным временем, в которое мы живем, многое зависит от грамотно оставленных документов: планов, проектов, смет и т.д. Но весь парадокс в том, что часто даже до мелочей рассчитанный план строительства и грамотно составленная смета не всегда гарантируют, что застройщик уложится в намеченную сумму и вовремя закончит намеченный объект.
Поэтому многие неоконченные строения сиротливо стоят под открытым небом, постепенно приходят в негодность, разрушаются, теряют свою стоимость, становятся грустным напоминанием о неудачно вложенных деньгах. А ведь строительство задумывалось совершенно не для этих целей, не так ли?
Виды объектов незавершенного строительства
Как же можно распорядиться объектом незавершенного строительства? Во-первых, необходимо понимать, что, хотя здание еще и не достроено, но ряд строений, в том числе и жилых, могут быть использованы как . Для этого потребуется оценка незавершенного строительства с точки зрения затратного и доходного подходов.
Во-вторых, если у физических или юридических лиц есть еще недостроенные производственные здания и сооружения, то нужно знать, к какой группе можно отнести эти объекты.
В первую группу стоит выделить те строения, которые задумывались под какое-либо специализированное производство, и поэтому они не могут использоваться для других целей без внесения каких-либо кардинальных изменений, существенных вложений денежных средств. Если предстоит оценка незавершенного строительства именно такого типа, то здесь будет использован только затратный подход, так как никакого дохода пока этот объект принести не может. Вполне возможно, что, на основании экспертизы, произведенной специалистом нашей компании, выгоднее будет временно заморозить стройку либо передать права собственности заинтересованному лицу.
Вторая группа - это универсальные строения, которые можно использовать как для одного, так и для другого типа и вида производства без существенного изменения планов и проектов. Когда будет производиться оценка незавершенного строительства данного вида, то здесь уже используются и затратный, и доходный подходы. Только на основании грамотно составленной независимой оценки незавершенного строительства можно будет получить рыночную стоимость объекта незавершенного строительства. Оценка незавершенного строительства может понадобиться не только для совершения сделок купли-продажи, но и для решения других вопросов.
Когда могут понадобиться наши услуги
1.
Оценка объекта незавершенного строительства нужна юридическим лицам в том случае, если возникает необходимость поставить его на баланс предприятия. Даже то здание, которое пока невозможно как-либо использовать, может таким образом принести пользу.
2.
Тем же юрлицам требуется проведение независимой оценки незавершенного строительства, если предполагается или уже происходит реорганизация или трансформация предприятия.
3.
Услугами наших специалистов по оценке незавершенного строительства могут воспользоваться как физические, так и юридические лица при совершении сделок купли-продажи. Знание того, какова рыночная стоимость такого строения, позволяет осуществить взаимовыгодную сделку, при которой как покупатель, так и продавец знают реальную стоимость объекта и не будут предъявлять друг другу никаких претензий.
4.
Чтобы узнать, целесообразны ли дальнейшие финансовые вливания, также требуется квалифицированная и точная оценка стоимости незавершенного строительства.
5.
Недостроенный объект, находящийся на балансе компании, можно использовать как залоговую недвижимость, если будет проведена оценка незавершенного строительства.
6.
Земельный участок, на котором находится объект незавершенного строительства, а насколько - поможет узнать все та же оценка незавершенного строительства.
Наши оценщики выполнят профессиональную экспертизу, которая будет соответствовать рыночной стоимости объекта, позволит наметить перспективные планы, поможет рационально использовать имеющиеся средства. Оценка незавершенного строительства в руках профессионалов - это инструмент, позволяющий извлечь выгоду в любой из описанных ситуаций. Чтобы ее произвести, оценщикам потребуется ряд документов.
Документы для произведения оценки стоимости незавершенного строительства
1.
Точный адрес того строения, которое необходимо оценить.
2.
Информация о том, к какому фонду будет принадлежать объект (жилому или промышленному).
3.
Смета по указанному объекту (можно приложить квитанции, счета, накладные).
4.
Сведения о том, когда была начата стройка и когда она, согласно плану, должна быть завершена.
5.
Утвержденный проект здания с указанием даты, а также площади объекта.
6.
Документы, свидетельствующие о праве собственности (свидетельство о регистрации, имущественные права).
7.
Для оценки незавершенного строительства также важна информация о том, на какой стадии (начальной, завершающей) находится в данный момент указанный объект.
8.
При оценке стоимости незавершенного строительства также нужны документы, доказывающие право обладания тем земельным участком, на котором находится неоконченное здание или сооружение.
Эксперты нашей компании помогут каждому желающему клиенту, укажут точный список всех необходимых документов, произведут качественную и профессиональную независимую оценку любого объекта, находящегося как в Москве, так и Московской области!
В нашем непостоянном и зачастую стремительно меняющемся мире, нередко бывают ситуации, когда строительная организация в силу разных причин не может завершить начатое строительство жилого здания, сооружения или какой-либо другой единицы инфраструктуры.
Оценка объектов незавершенного строительства может понадобиться многим заинтересованным людям для самых разных целей.
В каких ситуациях возникает потребность в оценке объектов незавершенного строительства?
Причин, по которым может понадобиться оценка недвижимости масса. Наиболее существенные из них это:
- Инфляционные процессы в экономике;
- Изменения рыночного спроса, на строящийся объект;
- Перепланировка сооружения, связанная с тем, что владельцы решили изменить его предназначение и соответственно его функциональные возможности;
- Иногда возникает вопрос о целесообразности продолжения строительства;
- Бывает так, что собственники недостроя решат его продать. В таком случае оценка объектов стоимости незавершенного строительства поможет определить реальную рыночную цену, реализуемой недвижимости, что позволит заключить обоюдовыгодную, как для продавца, так и для покупателя сделку;
- Некоторые владельцы недостроенных объектов желают их застраховать на случай стихийных бедствий, вандализма, пожара и всего того, что может повредить недострою.
В случае, если это частное строительство, то к некоторым перечисленным выше причинам, которые смогли бы стать поводом для проведения оценки объектов незавершенного строительства можно добавить и такие:
- Возможность использовать незавершенный строительный объект, как залоговое имущество при получении кредита в банке;
- Передача имущественных прав другому лицу;
- Если супруги задумают развестись, и при этом они пожелают произвести раздел, совместно нажитого имущества, то им тоже понадобится его оценка;
- Если недостроенный объект передается по наследству;
- Иногда те, кто занимается бизнесом, хотят ввести объект незавершенного строительства в уставной капитал своего предприятия. В таких случаях они также нуждаются в проведении оценки.
Это наиболее яркие и распространенные случаи, когда собственникам может понадобиться оценка объектов незавершенного строительства.
На что нужно обратить внимание при ее проведении
Если речь идет о продаже недостроенного объекта, то в первую очередь необходимо определить, что явилось основной причиной, которая не позволила прежнему собственнику довести начатое дело до конца. Ведь, если недострой решили продать, это значит, что его владелец лишится дохода, который он планировал получить с этого объекта недвижимого имущества.
И здесь новый собственник, не зная точно причин такого поступка, может столкнуться с большими рисками для своего бизнеса. Именно для того, чтобы этого избежать новый предполагаемый владелец должен заказать проведение независимой оценки. Ведь она может легко выявить скрытые недостатки.
Также при оценке объектов незавершенного строительства учитывается то, было ли оно законсервировано или нет. Дело в том, что, если недострой стоит долгое время не законсервированным все его конструкции, в том числе и фундамент сильно изнашиваются. В таких случаях следует понимать, что, скорее всего, стоимость подобного объекта будет не сильно отличаться от стоимости земли, на которой он находится. В подобных ситуациях в общей стоимости незавершенного строительства нужно учитывать затраты, связанные с демонтажом изношенных и ставших непригодными конструкций.
Что влияет на конечную стоимость недостроенного сооружения?
Нередко собственник такого объекта полагает, что он должен стоить ту сумму денег, которую он на него потратил. Хотелось бы отметить, что это далеко не так. И даже, если продавец предъявляет различные платежные документы, свидетельствующие о неких денежных средствах, которые были использованы на строительство, не следует обращать на это внимание, так как, произведенные затраты и реальная стоимость недостроя совершенно разные вещи. Рыночная стоимость может быть, как намного ниже, так и намного выше той цены, которую предлагает продавец, исходящий из того, какую сумму он потратил на строительство.
Стоимость объекта зависит от многих меняющихся со временем факторов. Это может быть не только изменение цен на строительные материалы и увеличение или уменьшение стоимости проведения работ. Также таким немаловажным фактором может быть то, что со временем значимость района, в котором расположено недостроенное сооружение тоже может измениться.
Этот район может стать более престижным, или наоборот утратить свое первоначальное значение. Таким образом, и стоимость земельного участка, на котором находится недостроенный объект, тоже может стать другой. Земля может стать дороже или наоборот дешевле. Оценка объекта незавершенного строительства позволяет получить детальную и всестороннюю информацию о недострое:
- Стоимость и значимость земельного участка на данное время;
- Актуальную цену на строительные материалы, которые были использованы при возведении объекта;
- Степень износа недостроя;
- Другие факторы, которые могут повлиять на конечную стоимость сооружения.
Различия в методах оценки
Если продается сооружение, и оно может быть использовано исключительно по тому назначению, которое для него предполагалось сразу, то при оценке этого объекта применяют, так называемый затратный метод. То есть, это значит, что, например, если это жилой дом, то его нельзя перестроить под офисное здание не меняя планировки, и не неся при этом существенные финансовые потери.
Другой метод оценки, который называется доходный, применяется в тех случаях, когда покупатель, новый собственник может использовать, приобретаемый недострой по своему усмотрению. При этом ему не понадобится перепрофилировать сооружение и демонтировать, уже возведенные конструкции. Он может продолжить строительные работы без кардинальных изменений в планировке здания.
Для оценки объекта незавершенного строительства обращайтесь к профессионалам!
Проведение таких оценочных работ является одним из направлений деятельности нашей компании. Специалисты, работающие у нас, уже смогли накопить бесценный опыт в подобной деятельности. Поэтому мы с уверенностью можем гарантировать оперативную и качественную оценку интересующего Вас незавершенного строительства. Также мы проводим консультации для наших клиентов по многим, интересующим их вопросам.
В последнее время вовлечение в хозяйственный оборот объектов незавершенного строительства - явление достаточно распространенное. Оценка объекта незавершенного строительства необходима во многих случаях. Например, такая оценка востребована при передаче в залог, взносе в уставной капитал предприятия, переоценке основных средств, совершении сделки купли - продажи и во многих других случаях.
В любом случае, дает определение действительной рыночной стоимости, отражающей ситуацию на рынке недвижимости и уровень изменения цен строительства. Кроме того, поможет Вам определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства .
Оценка незавершенного строительства является достаточно трудоемкой процедурой по анализу полезности, доходности, функциональности, затратной и рыночной стоимости объекта незавершенного строительства. Это требует опыта, большого багажа знаний и высокой квалификации оценочной компании. «Активные Бизнес Консультации» гарантирует справиться со всеми задачами и подготовить отчет об , содержащий только достоверную и полезную для вашего предприятия и бизнеса информацию.
Трудоемкость процесса объясняется тем, что традиционные подходы в данном случае не отражают интересы участников рынка - мало кто согласен покупать объекты недвижимости по стоимости затрат, поскольку впоследствии предстоит сделать еще большей вложений. С другой стороны, для возвращения вложенной части капитала или инвестиций, многие инвесторы готовы продать объекты незавершенного строительства в срочном порядке и практически за бесценок на открытом рынке предпринимателям, готовым продолжить начатое ими дело.
Таким образом, очень важным является соблюдение баланса между интересами покупателей, не желающих переплачивать, и разочаровавшихся инвесторов. Поэтому для оценки также необходимо изучать и перспективы, возможные направления эксплуатации объекта незавершенного строительства.
Компания «Активные Бизнес Консультации» предлагает осуществить качественную оценку незавершенного строительства , определяя метод и подход в зависимости от цели и задачи оценки. В нашей компании работают эксперты, основа работы которых состоит в представлении действительно независимой оценки.
Подробнее об оценке незавершенного строительства
Незавершенное строительство зачастую рассматривается как неудачная реализация инвестиционных проектов, когда инвесторы, по каким-либо причинам (высокий риск, чрезвычайные обстоятельства, неблагоприятный климат) не смогли успешно завершить ранее начатый проект. Для возврата хотя бы части вложенных средств, многие инвесторы уже готовы отказаться от своих проектов и продать их более предприимчивым собственникам, готовым с новой надеждой продолжить строительство или вовсе изменить план его осуществления. Инвестиционный потенциал рынка объектов незавершенного строительства очень огромен, поэтому те инвесторы, которые будут принимать решения на основе достоверной информации, с прогнозами эффективности использования объекта, окажутся в рамках высокой доходности.
Оценка незавершенного строительства является сложной процедурой еще и потому, что рыночные условия стремительно меняются, делая приоритетными то одни, то другие направления. Однако это нисколько не умаляет актуальность задачи. Компания «Активные Бизнес Консультации» готова разрешить любые проблемы, связанные с независимой оценкой не только стоимости затрат на строительство, но и оценке перспектив эксплуатации данного объекта.
Оценка незавершенного строительства ставит своей целью определить реальную рыночную стоимость объекта незавершенного строительства, соответствующую текущей рыночной и строительной ситуацией. Помимо этого, оценка незавершенного строительства помогает определить варианты наиболее эффективного использования земельного участка, на котором располагается объект незавершенного строительства.
При оценке незавершенного строительства следует учитывать один нюанс. Инженерное обеспечение объекта, являющиеся важнейшим составным элементом исходно-разрешительной документации - это те утвержденные различными коммунальными службами и инстанциями возможности подключения объекта к сетям водоснабжения, канализации, газоснабжения, энергоснабжения, без которых вести строительство просто невозможно. Как правило, все условия по инженерному обеспечению строящихся объектов обладают ограниченным сроком действия - а именно, периодом в пять лет. Если срок исходно-разрешительной документации закончился, или планируется вовсе изменить структуру объекта с изменением инженерного обеспечения, то это потребует дополнительных затрат. Это также учитываютсяв итоговой стоимости.
В каких целях может быть осуществлена оценка объектов незавершенного строительства:
Постановка объекта оценки незавершенного строительства на баланс организации и отображение его в бухгалтерском учете;
Определение рыночной стоимости объекта, отражающей реальную строительную и рыночную ситуацию;
Принятие решения о дальнейшей эксплуатации объекта незавершенного строительства. В большей степени данное решение будет зависеть от степени его завершенности и от возможности изменения его эксплуатационного предназначения. В большинстве случаев принципы возведения многих современных сооружений позволяют изменить функциональность;
При реорганизации (создании холдинга, выделении подразделений и банкротства);
Покупка или продажа объекта незавершенного строительства. Зачастую будущего собственника ожидают дополнительные затраты, связанные с оформлением документации, подключением различных коммуникаций, проведением технической экспертизы. Инвестору куда выгоднее приобрести объект незавершенного строительства вместе с пакетом документов;
Для более эффективного распоряжения не только объектом незавершенного строительства, но и земельным участком, на котором он находится. Именно они зачастую составляют большую ценность -и с помощью точного анализа и оценки существуют подходы и методы определения её наиболее эффективного использования.
Классификация объектов незавершенного строительства
Как правило, оценка незавершенного строительства проводится с целью определения стоимости недостроенных зданий или сооружений. Для того, чтобы результат оценки был максимально точным, предварительно необходимо классифицировать рассматриваемый объект. Наиболее значимым показателем, как для эксперта компании «Активные Бизнес Консультации», так и для инвестора, является доходность объекта - сможет ли рассматриваемое здание, сооружение, или иной объект в будущем приносить доход? В качестве доходной недвижимости в первую очередь выступают жилые дома, здания и сооружения общественного назначения. Оценка незавершенного строительства такого типа осуществляется посредством доходного и затратного подхода.
Здания производственного назначения можно разделить на две группы. К первой можно отнести объекты специального назначения, у которой возможность изменения функционального назначения очень низка из-за отсутствия конструктивных решений. Оценка такой группы осуществляется, как правило, с помощью затратного метода. Во вторую группу можно включить объекты, использующиеся для размещения в них различных производств, и, как следствие, могут быть более универсальными конструктивными решениями. Оценка объектов, относящихся ко второй группе может быть определена с помощью затратного и доходного подхода. Оценка незавершенного строительства практически не использует подход, основанный на сравнительном анализе совершенных ранее на открытом рынке продаж.
Что такое незавершенная стройка? Это - еще не недвижимость, но когда-то она ею просто обязана стать (желательно, поскорее). Незавершенные объекты требуют к себе так много внимания, финансовых вливаний и постоянного контроля, что самым большим праздником для хозяина будущей недвижимости будет тот день, когда так долго строящийся объект будет, наконец-то, сдан в эксплуатацию. Но, пока настанет тот самый день, вполне возможно, что потребуется оценка объектов незавершенного строительства.
Когда нужна оценка объектов незавершенного строительства
А понадобиться она может в таких случаях, как:
1. Строительство еще не окончено, никакого дохода постройка пока не приносит, использоваться по назначению тоже еще не может, но финансовые вливания все требует и требует, а когда все это окончится, непонятно. Вот тут-то и пригодится оценка незавершенного строительства. После проведения экспертизы и грамотной оценки объектов незавершенного строительства станет понятно, сколько денег еще потребуется, какое время на их завершение будет затрачено. Тогда можно говорить о рентабельности дальнейшей стройки. Так что в данном случае оценка незавершенного строительства – это возможность контролировать ситуацию и вовремя реагировать на ее ухудшение.
2. Если на незавершенный объект претендует несколько собственников, и продолжать строительство одному из них не имеет смысла, так как по завершении работ готовая недвижимость станет «лакомым кусочком» для всех правообладателей, то оценка незавершенного строительства - это способ разрешить ситуацию. На основании полученных результатов можно будет или склонить всех правообладателей участвовать в дальнейшем строительстве, либо целесообразнее будет его приостановить или прекратить.
3. Если недостроенный объект уже давно «заморожен», то есть, работы на нем не проводятся, то оценка незавершенного строительства поможет определить степень износа или его повреждений, а также ту сумму, которая потребуется для окончания стройки. К примеру, если отсутствует крыша или окна, то дождь и снег медленно, но верно разрушают стены, перекрытия, что негативно влияет на недостроенный объект, приводит к удорожанию возобновления работ. Оценка объектов незавершенного строительства в таких случаях - единственно правильный способ спланировать будущие расходы и доходы от полученного в итоге объекта недвижимости.
4. Если кто-то хочет купить недостроенный объект, с тем, чтобы продолжить стройку (либо использовать в других целях), то оценка незавершенного строительства поможет узнать его реальную стоимость. Помощь специалистов в данном случае - это гарантия отсутствия переплаты.
5. В том случае, когда, по какой-либо причине, застройщик или правообладатель решает перепродать еще недостроенный объект, то оценка незавершенного строительства позволяет узнать реальную цену, что дает возможность обосновать ее потенциальному покупателю.
Для чего производится оценка объектов незавершенного строительства
1. Необходимость в оценке незавершенного строительства может возникнуть тогда, когда нужно данный объект поставить на баланс организации, которая занимается его строительством.
2. В том случае, когда требуется узнать рыночную стоимость недостроенного объекта, только независимая оценка незавершенного строительства может отразить реальную картину.
3. Также необходимо прибегнуть к оценке незавершенного строительства, когда решается дальнейшая судьба объекта.
4. Если правообладатель желает продать или заложить недостроенный объект, либо передать его во владение другим лицам, тогда оценка объекта незавершенного строительства – это возможность получить за него реальную цену.
Какие документы потребуются для оценки незавершенного строительства
Чтобы произвести оценку объектов незавершенного строительства, эксперту потребуется ряд документов и некоторые данные об объекте:
- документы, которые свидетельствуют о правовом статусе заказчика и доказывают правомерность его действий;
- точный адрес объекта оценки незавершенного строительства;
- смета, проектная документация с указанием площади и даты утверждения проекта;
- какой именно объект строится (завод, многоквартирный дом, склады и т.д.);
- когда предполагается окончить строительство и ввести объект оценки незавершенного строительства в эксплуатацию;
- документы на земельный участок, занятый под строительство и т.д.
В чем заключается работа эксперта при оценке объектов незавершенного строительства
Специфика оценки незавершенного строительства заключается в том, что недостроенный объект - это, пока, не недвижимость, которая имеет четко определенную стоимость. Чтобы произвести грамотную оценку незавершенного строительства, специалисту необходимо не только изучить документы, но и узнать лучше заказчика «плюсы» и «минусы» объекта, обосновать полученный результат.
В первую очередь, когда начинается оценка объектов незавершенного строительства, эксперт должен собрать всю необходимую документацию, установить всех возможных правообладателей. Если стройка была приостановлена или «заморожена» на неопределенный срок, то оценщик должен выяснить, почему это произошло. Следующий обязательный шаг - выезд на установленный объект для проведения непосредственной оценки незавершенного строительства. Оценщик определяет технические параметры объекта, здесь имеется ввиду готовность всех его элементов - фундамента, стен, потолков, полов, крыши и т.д. Тут же рассчитывается процент износа или повреждений элементов конструкции, возможность их использования в последующем строительстве. Специалист оценочной компании также, если потребуется, произведет расчеты, позволяющие с высокой точностью спрогнозировать стоимость проведения ремонтно-восстановительных работ основных систем объекта.
Оценка незавершенного строительства – пожалуй, одна из самых сложных экспертиз, проводимых оценочными компаниями, поэтому заниматься ею должны настоящие специалисты своего дела. Без ложной скромности, заявляем, что такие специалисты работают у нас, поэтому мы гарантируем высокое качество оценки незавершенного строительства.
Не единичны случаи, когда строительство объекта прерывается на определенном этапе. И виной тому могут быть различные факторы: отсутствие денежных средств, нелояльная политика застройщика при изменении рыночной ситуации и многое другое. незавершенного строительного объекта играет важную роль, так как имеется возможность использовать его не только по прямому назначению, но и перепрофилировать, в зависимости от установленного разрешения на этот земельный участок.
Зачем нужна оценка незавершенного строительства
- Использование данного объекта в качестве залога при кредитовании. Однако могут возникнуть трудности при оценке банком его ликвидности.
- Использование недостроенного сооружения в качестве вклада в уставной капитал.
- Страхование.
- Покупка объекта, находящегося в муниципальной собственности.
- Постановка здания на баланс организации.
- Оценка незавершенного строительства потребуется для совершения сделки купли или продажи. Чаще всего нового владельца такого объекта ожидают дополнительные траты на оформление, проведение технической экспертизы и подключение коммуникаций. Поэтому более охотно приобретают недвижимость, документы на которую находятся в полном порядке.
- Принятие решений, касающихся данного незавершенного строительного объекта. Имеется в виду то, насколько реально изменить эксплуатационное назначение. Иногда основа недостроя позволяет полностью перестроить его и сделать пригодным для совершенно иных целей.
- Иногда оценка незавершенного строительства используется для выгодной продажи не объекта, а земельного участка, находящегося под ним. Так как в большинстве случаев высоко ценится не как таковое сооружение, а занимаемая площадь, которую можно использовать для различных нужд.
Оценка незавершенного строительства специалистами возможна при наличии следующих документов:
Общая стоимость проекта, сметный расчет.
Техническая характеристика и целевое назначение объекта.
Стоимость выполненных по фактической и базовой цене
Акты о приемке.
Акты на скрытые работы.
На земельный участок.
Объекта.
Документы владения на после покупки подтверждаются сметной документацией и разрешением на продолжение возведения объекта. После окончания работ выдается право собственности на него. И только после этого разрешается регистрация в МБТИ.
Чаще всего экспертиза незавершенного строительства назначается для зданий и сооружений. Объективная оценка такой процедуры требует произвести правильную классификацию объектов. Именно это позволит недостроям в будущем выступать в роли недвижимости, приносящей доход. Согласно нормам проектирования объектов, все здания и сооружения по целевому назначению делятся на несколько типов:
Производственный.
Общественный.
Иногда такая оценка строительства помогает увидеть действительную стоимость объекта и понять ситуацию, сложившуюся на рынке недвижимости.