Доверенность на продажу квартиры. Образец договора купли продажи квартиры по доверенности: как составить сам документ, а также разрешение на сбор бумаг без хозяина жилья

Представитель по доверенности (а им может быть любое дееспособное совершеннолетнее лицо) вправе действовать от имени любой стороны в договоре: продавца или покупателя. Доверенность выдается нотариусом. Текст соглашения обязательно содержит имя представителя, сведения о его документе и доверенности. Перед подписанием рекомендуется проводить проверку полномочий представителя, встречаться с собственником, поскольку риск мошенничества при сделках с посредниками возрастает.

Институт представительства развит и широко применяется во всех сферах гражданского права. Представитель вправе выступать в суде от имени его доверителя, заключать договор купли-продажи квартиры по доверенности, представлять интересы в государственных органах и коммерческих организациях: он ограничен лишь списком правомочий, которые переданы ему.

По общему правилу представлять интересы вправе лишь совершеннолетнее дееспособное лицо. Закон не предъявляет требований к его образованию или наличию родственных отношений с доверителем. Поэтому к первой группе представителей относятся:

Дееспособные совершеннолетние родственники или иные доверенные лица. Под родственниками подразумевается широкий круг: жены, мужья, родители, тети, дяди и другие. Возможно, лица, входящие в эту группу, не всегда компетентны в вопросах права и оформления документов, но уровень доверия к ним выше. Представителями могут быть друзья и коллеги.

Обратите внимание! Представители по закону: лица, представляющие интересы детей и недееспособных взрослых, не нуждаются в доверенности. Они же имеют право выдавать доверенность от имени малолетних и недееспособных третьим лицам.

Агенты по недвижимости. Они оказывают помощь в размещении объявлений, поиске покупателя или продавца, показе квартиры или организации встречи, сборе типичных документов, необходимых для заключения договора.

Практически все агенты оказывают дополнительные услуги, связанные с регистрацией договора. Если сторона не имеет возможности явиться к нотариусу или в Росреестр, она вправе уполномочить специалиста по недвижимости на подписание соглашения и обращение в Росреестр с заявлением о регистрации перехода права собственности.

Юристы и адвокаты. Они отличаются от риэлторов направлением работы. Если агенты полностью организуют сделку, то юристы проверяют ее юридическую чистоту, получают и изучают документы, минимизируют риски, готовят тексты предварительного и основного договора.

Таким образом, продавец или покупатель вправе выбрать любого представителя и оформить разрешение на него. Основные требования, которым он должен отвечать, – доверие, компетентность и ответственность.

Оформление отношений с представителем

Отношения с представителем зависят от их характера. В некоторых случаях доверенность является самостоятельным документом. Самыми распространенными договорами, в рамках которых делегируются полномочия, служат:

договор поручения (гл. 49 ГК). В рамках этого соглашения представитель совершает какие-либо действия от имени доверителя и за его счет. Выдача доверенности является обязательным условием этого соглашения. В результате поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора;
договор возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК РФ). Предполагает оказание услуг за деньги. Такие договоры заключаются юридическими компаниями и агентствами недвижимости. Юридические последствия аналогичны предыдущему соглашению: исполнитель обязан выполнить какие-либо действия от имени заявителя, а тот оплатить оказанные услуги.

Важно! Выдача доверенности без заключения договора является односторонней сделкой.

Одиночная доверенность без оформления договора порождает иные правовые последствия. В частности, дает право представления интересов, но не порождает обязанность делать это. При отсутствии договорных отношений представитель может отказаться от предоставленных ему прав.

Выбор формы зависит от целей и состава участников. С компаниями, адвокатами и частнопрактикующими юристами чаще всего заключаются договора оказания услуг.

Оформление доверенности

По общему правилу оформитьдокумент допустимо только в нотариальной форме. Гражданский кодекс содержит отдельные исключения (ст. 185.1 ГК РФ). Силу нотариальных имеют бумаги, удостоверенные:

начальниками разнообразных лечебных учреждений, в которых находятся на лечении военнослужащие;
командирами воинских частей в местах, где нет нотариальных контор;
начальниками колоний, тюрем и иных мест лишения свободы;
начальниками социальных учреждений, в которых проживают совершеннолетние дееспособные граждане.

Характер документа зависит лишь от целей и задач, которые должен выполнить представитель, и объема переданных ему полномочий.

Таблица 1. Виды доверенностей

Чтобы заказать документ, требуется посетить нотариуса. Доверитель является лично с паспортом. Представителю посещать контору необязательно, достаточно передать сведения о нем, достаточные для идентификации:

дата рождения;
реквизиты паспорта;
место жительства или временного пребывания.

Стоимость документа разнится. Примерная его цена колеблется в пределах 1,5-2 тыс. руб. Сразу же рекомендуется заказывать согласие супруга на сделку, если это требуется.

Рекомендуется указывать только те права, которые имеют отношение к конкретной сделке. К примеру, подписание предварительного и основного договора купли-продажи, расположенной по адресу… Указать кадастровый номер, общую площадь и другие идентифицирующие недвижимость характеристики.

Если представитель по нотариальной доверенности от продавцаоказывает услуги по сбору документов для регистрации, органы, в которые придется обращаться, перечисляются в доверенности: БТИ, Росреестр, ЖЭК, ЕРЦ, ИФНС, МВД, паспортный стол.

Перечень полномочий обычно такой:

подписывать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу… с ФИО покупателя или продавца;
предоставление и получение документов;
получение , экспликации, поэтажного плана;
получение выписки из домовой книги;
оформление в ИФНС справки об отсутствии задолженности по налогу на имущество;
получение справки об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и выписки из лицевого счета;
право подавать от имени доверителя заявления о регистрации, приостановлении, прекращении и возобновлении регистрационных действий;
исправление технических ошибок;
предоставление дополнительной документации;
получить зарегистрированный договор и выписку из ЕГРН;
совершать платежи и переводы;
расписываться от имени доверителя;
принимать квартиру по акту приема-передачи;
совершать иные действия, связанные с выполнением поручения.

Шаблоны и бланки доверенностей обычно имеются в разных вариантах у нотариусов. Выдача документа может сводиться к заполнению имеющихся форм индивидуальными данными.

Прямо запрещать совершение действий нельзя, достаточно не указывать правомочие: все, что не перечислено – запрещено.

Уполномоченное лицо по ген.доверенности вправе купить недвижимость не только на вторичном рынке, но и доли в праве собственности, заключить , представлять интересы в кредитной организации при оформлении ипотеки (залог недвижимости).

Как проверить действие доверенности

Сведения об оформленных нотариусами доверенностях находятся в специальном реестре . Он ведется на основании ст. 34.2 Основ законодательства о нотариате и входит в Единую информационную систему нотариата.

Реестр ведется нотариусами. В него включаются сведения о лице, выдавшем доверенность, дате, регистрационном номере и факте отмены доверенности. По указанному ресурсу проведение проверки обязательно.

Оформление договора купли-продажи по доверенности

Основной текст соглашения не меняется из-за делегирования права его подписания, но в него вносятся отдельные изменения, касающиеся представителя по доверенности.

Важно! Права на квартиру и другую недвижимость, которую приобретает представитель по доверенности, возникают у доверителя, то есть лица, выдавшего доверенность. Представитель никаких прав не получает.

Предварительный договор купли-продажи (ПДКП) рекомендуется заключать у нотариуса. Сведения о представителе, данных его документа, удостоверяющего личность, и доверенности вносятся в текст договора: вначале, где размещаются сведения об участниках соглашения, и в конце, где проставляются подписи сторон.

Скачать актуальный на 2018 год образец предварительного договора купли продажи квартиры по доверенности .

Договор купли-продажи (ДКП) составляется аналогично предварительному, поскольку условия не меняются, но стороны приобретают обязательства. Если собственник не присутствует на подписании, выражает его волю представитель. Его данные также заносятся в раздел, посвященный сторонам в начале документа, и в конце.

Скачать актуальный на 2018 годобразец договора купли продажи квартиры по генеральной доверенности .

Риски

Сделки, совершаемые по доверенности, входят в зону риска, поскольку доверитель может оказаться недееспособным или быть ограниченным в правах, страдать от алкоголизма, наркомании или иной болезни, затрудняющей руководство своими действиями. В конце концов, он может оказаться мошенником и продать чужую квартиру, подделав документ. Поэтому присутствие на встрече с лицом, являющимся собственником, который выражает желание продавать недвижимость, необходимо. Дополнительно рекомендуется узнавать о здоровье владельца квартиры и намерении передать свои правомочия представителю.

Подписание договора возможно по доверенности от другой стороны – покупателя. Такой вариант несет мало рисков и является отличным средством решения проблемы отсутствия стороны. Для продавца основная опасность заключается в отказе от оплаты или частичной оплате, но этот риск не связан с действиями представителя.

Среди наиболее распространенных рисков, связанных с действием представителя, оказываются следующие:

собственник не выдавал доверенность;
собственник сам оказался мошенником и заявил, что доверенность фальшивая;
доверитель (законный владелец жилья) оказался недееспособным, алкоголиком, наркоманом;
доверенность просрочена или отозвана.

Все эти случаи могут быть рассмотрены правоохранительными органами в качестве основания для возбуждения уголовного дела. Разбирательство по спору о квартире и деньгах чаще всего перерастает в судебный спор. Оценить предварительно шансы на реальный возврат денег сложно, но, скорее всего, они невысоки, и в результате аферы покупатель может лишиться своего приобретения и денег. Поэтому настоятельно рекомендуется тщательно проверять представителя и собственника перед подписанием договора и обезопасить себя от ошибки при покупке или продаже недвижимости.

Дополнительная информация доступна в видеосюжете

Высшее образование. Оренбургский государственный университет (специализация: экономика и управление на предприятиях тяжелого машиностроения).
22 января 2018 .

Бывают случаи, когда собственник жилья или будущий покупатель не имеет возможности самостоятельно присутствовать во время совершения сделки купли-продажи недвижимости, либо у него нет на это времени, по состоянию здоровья или по каким-либо иным причинам. Тогда они имеют право оформить соответствующую доверенность на человека, который от их лица может участвовать в проведении данной сделки.

Сам процесс купли-продажи недвижимости (в данном случае квартиры) никоим образом не страдает и не изменяется. Добавляется только информация о доверенном лице, которое будет участвовать в данной сделке. Разберем подробнее нюансы, связанные со сделкой по доверенности.

Если в оформлении Договора купли-продажи квартиры будет участвовать доверенное лицо от одной из сторон, то необходимо официально оформить документ, подтверждающий право данного лица быть доверенным. Это делается через нотариальную контору. Данный документ может быть приложен к Договору купли-продажи.

Кроме того, в тексте самого договора так же уточняется, что сделка проводилась при участии доверенного лица. Так, в договоре указываются общие данные такого лица — Фамилия, инициалы, паспортные данные, адрес регистрации, далее — сведения об объекте покупки или продажи. Если в доверенности указано, что человек имеет право полного сопровождения сделки, то все реквизиты в договоре должны принадлежать доверенному. Если же доверенность выдана только на регистрацию сделки, то в соглашение вносятся данные самого собственника недвижимости.

Каким образом должен быть оформлен Договор купли-продажи на квартиру, в том числе и по доверенности?

Само соглашение должно быть оформлено только в письменной форме и содержать следующие пункты:

наименование и предмет соглашения;
место, время и дата соглашения;
реквизиты продавца и покупателя, удостоверяющие их личность;
если интересы сторон представляют третьи лица, то указываются данные и реквизиты представителей и нотариально оформленных доверенностей;
полное описание объекта недвижимости сделки;
данные о правоустанавливающем документе на квартиру;
стоимость данного жилья;
сроки и условия оплаты покупателем данной квартиры;
при необходимости указываются и те лица, которые так же имеют право пользования данным имуществом;
подписи сторон.

Договор обязательно подлежит государственной регистрации, может быть оформлен как при участии нотариуса, так и без него. Акт приема-передачи прилагается в обязательном порядке.

Представителем интересов компании, который имеет право действовать без каких-либо дополнительных документов, а просто на основании положений, прописанных в уставе, является ее генеральный директор. В крупных компаниях руководитель, хоть в конечном итоге и отвечает за все, не может физически участвовать в абсолютно всех областях деятельности. В этом случае свою ответственность он делегирует подчиненным. Одна из таких областей деятельности, в которой полномочия передаются ответственным сотрудникам, связана с товарооборотом. Полномочия в данном случае могут быть переданы на основании доверенности на получение ТМЦ.

Образец доверенности на получение товара

Существует два бланка доверенности на получение материальных ценностей – форма №М-2 и форма №М-2а. Обе они утверждены постановлением Госкомстата от 30 октября 1997 года № 71а.

Первая форма №М-2 больше подходит для разовых ситуаций, в которых получение товара контролирует ответственный сотрудник. Данный бланк доверенности на получение ТМЦ имеет две части, одна из которых, с подписью работника, на имя которого оформлена доверенность, остается на хранение в организации.

Вторая форма №М-2а используется компаниями, специфика деятельности которых предполагает частое получение товарно-материальных ценностей, и соответственно, регулярное оформление подобных документов. У данной формы нет отрывных частей, таким образом, при ее использовании, чтобы проследить кому и с какой целью доверенности выдавались, рекомендуется вести специальный журнал учета. Работники, на чье имя оформляется доверенность, должны в этом журнале расписываться в получении документа.

С точки зрения передачи полномочий и прав, которые предоставляются на основании этого документа сотруднику, оба варианта являются идентичными. Организация может просто скачать бланк доверенности на получение материальных ценностей, более приемлемый конкретно для нее с точки зрения специфики деятельности, и дописать в нем необходимые данные.

Генеральная доверенность на получение ТМЦ

Нужно отметить, что выше приведенные формы не являются обязательными к применению. Из их описания следует, что такие бланки оформляются для разовой передачи полномочий в рамках конкретной сделки или иной ситуации.

Какой-то специальный образец генеральной доверенности на получение товара в законодательстве не предусмотрен, к тому же сама по себе генеральная доверенность предполагает широкий круг полномочий, которые передаются конкретному сотруднику организации, что в принципе не совсем подходит под ситуацию получения конкретных ТМЦ.

Однако, если ответственным за получение товаров в организации является конкретный сотрудник, который осуществляет взаимодействие со всеми поставщиками, то ему может быть выдана, например, годовая доверенность на получение товара. Образец такого документа в свободной форме должен содержать примерно следующий текст:

Доверенность

г. Москва 31.01.2017

ООО «Альфа» в лице генерального директора Петрова В.И., действующего на основании устава, настоящей доверенностью уполномочивает Иванова П.А. (паспортные данные, адрес прописки), занимающего должность начальника отдела снабжения, представлять интересы ООО «Альфа» при приеме товарно-материальных ценностей, закупаемых по договорам поставки и купли-продажи, осуществлять взаимодействие с поставщиками в вопросах проверки качества и количества приобретаемых ТМЦ, подписывать товарные и товарно-транспортные накладные, выставленные в адрес ООО «Альфа».

Настоящая доверенность выдана без права передоверия сроком на 1 (один) год и действительна до 31 января 2018 года включительно.

Общие правила оформления доверенности

Доверенность на получение товарно-материальных ценностей может быть оформлена на любого сотрудника организации. В принципе выдать доверенность можно и стороннему лицу, однако в этой ситуации у контролеров, в случае, если они обнаружат данный факт, могут возникнут вопросы, почему данное лицо действует в интересах компании безвозмездно. Проще говоря факт отсутствия трудового договора с одновременным выполнением в интересах компании определенной работы скорее всего будет ассоциирован с выплатой зарплаты в конверте.

Но вернемся к вопросу о самой доверенности. Данный документ может быть заполнен от руки или с помощью компьютера – это не является принципиальным. А вот подпись руководителя организации, который собственно и передает свои полномочия сотруднику – неотъемлемый элемент данного документа. Без такой подписи, а также без печати организации доверенность не будет действительна.

Если по выдаваемым доверенностям необходимо вести журнал учета, то он составляется в произвольной форме, удобной для конкретной организации. В нем логично будет указывать каким сотрудникам были выданы доверенности, когда это произошло, на какой срок и для каких целей.

Чаще всего процедура купли-продажи квартиры происходит при непосредственном участии продавца и покупателя, так как сказать с глазу на глаз. Однако, коль того требуют конкретные обстоятельства, ее могут провести и доверенные лица, опираясь на нотариально заверенную доверенность, поскольку сама сделка требует последующей госрегистрации (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Сегодня мы разберем все основные риски при покупке квартиры по доверенности как со стороны покупателя, так и со стороны продавца.

Генеральная доверенность от имени продавца недвижимости передает право доверенному лицу в течение срока ее действия производить требующиеся действия с квартирой. Специальная доверенность позволит выполнить оговоренные действия, например, собрать документацию для продажи. Разовая доверенность позволит только одно действие выполнить и после этого прекратится, например, получить конкретную справку. Автоматический срок действия доверенности - 1 год, но доверитель вправе вписать в нее иной, предельная продолжительность - 3 года.

В текст доверенности можно вписать несколько человек (ст. 185 ГК РФ), и это оправдано, когда в процессе оформления сделки требуется обеспечить максимальную скорость и избежать затягивания процесса по бюрократическим причинам. Помимо стандартной доверенности, составленной доверителем и заверенной нотариусом, есть еще несколько видов, разрешенных п. 1 ст. 185 ГК РФ:

Заверенная руководителем исправительного учреждения для лиц, отбывающих срок наказания в месте лишения свободы по приговору суда;
Заверенная руководителем учреждения соцзащиты, где лицо находится в силу обстоятельств;
Заверенная командиром части военнослужащего, проживающего там, где нет нотариальной конторы;
Заверенная старшим врачом медучреждения, где военнослужащий проходит лечение, или вышестоящим руководителем.

Сделки, совершаемые не лично продавцом и покупателем, но их представителями по доверенности, несут в себе определенные риски, о каждом из которых стоит рассказать особо.

Риски покупателя

Самые распространенные риски покупателя, когда он совершает покупку квартиры не у продавца лично, а через посредника, состоят в следующем:

Доверенность, как указано в п. 1 ст. 188 ГК РФ, ее автор вправе аннулировать когда угодно. Сообщать доверенному лицу об этом не обязательно, достаточно посетить любую нотариальную контору и заявить об этом желании (в любом населенном пункте). Если сделка совершается по отозванному документу, она ничтожна.
П. 1 ст. 188 ГК РФ отменяет после кончины доверителя полномочия выданной им доверенности. Само доверенное лицо может и не узнать вовремя об этом факте. Состоявшаяся при таких обстоятельствах купля-продажа окажется недействительной. Квартира вернется к наследникам умершего собственника. Доверенное же лицо не обязано возвращать деньги наследникам, так как его обязательства были лишь перед умершим доверителем. П. 2 ст. 189 обязывает доверителей об отзыве извещать доверенных лиц, а в п. 1 ст. 188 ГК РФ говорится о том, что наследники умершего доверителя обязаны сделать то же самое, но нигде не указаны ни форма извещения, ни сроки.
Хотя доверенность заверяется нотариусом, тот не является врачом, поэтому в дальнейшем она может оказаться недействительной, если будет доказан факт невменяемости или недееспособности доверителя на момент составления и нотариального ее заверения (пп.6 п.1 ст. 188 ГК РФ).
Сам держатель документа может оказаться недееспособным или невменяемым на момент проведения сделки, что также сделает ее недействительной.
Доверитель может пропасть без вести до момента передачи денег за квартиру от покупателя. И длится это будет до тех пор, пока не произойдет судебное признание умершим безвестно отсутствующего. Дойдут ли в процессе этих разбирательств деньги от доверенного лица до наследников - весьма спорный вопрос.

Эти риски - самые вероятные, но на практике случаются куда больше различных казусов, помимо тех случаев, когда доверитель и его доверенное лицо - мошенники и изначально намерены обмануть покупателя, оставив его и без квартиры, и без денег.

Риски продавца

Главный риск продавца состоит в том, что доверенное лицо позарится на большую сумму денег и просто исчезнет с ними, не передав их, как было договорено ранее. Обычно доверенность составляется на близкого родственника, либо иное лицо, иногда доверенность выписывают на имя риелтора, проводящего сделку. Гарантировать, что доверенное лицо в полной мере выполнит условия договоренности и не преступит интересов доверителя - нельзя. Доверенность фактически и означает предоставление права на доверии, без гарантий.

Оспорить действия доверенного лица можно, но только тогда, когда само это лицо отвечает за свои действия, его местонахождение известно, а также известно куда делись деньги после оплаты сделки покупателем. В практике немало случае того, когда доверенные лица меняли место жительства, оказывались недееспособными, а деньги передавали третьим лицам в уплату долгов, доверившись мошенникам и т.д. Итог может оказаться плачевным для обеих сторон - для покупателя и продавца.

Наши юристы знают ответ на ваш вопрос

или по телефону:

По этой причине крайне не рекомендуется экономить и оформлять генеральную доверенность. Коль скоро продавец не может лично в силу сложившихся обстоятельств провести сделку, его доверенному лицу необходимо пошагово поручать выполнять определенные действия, контролируя правильность и своевременность этого процесса. В таком случае на любом этапе продавец сможет вмешаться в сделку и привлечь иное доверенное лицо при необходимости или же завершить куплю-продажу самостоятельно.

Полностью отказаться от механизма продажи квартир по доверенности невозможно. Хотя сделки такого рода всегда были и остаются весьма рискованными для обеих сторон. На этот случай законодатель оставляет обеим сторонам возможности для того, чтобы подстраховаться, защитить свои интересы от возможных рисков. Как это сделать правильно и в рамках закона, расскажет квалифицированный и опытный юрист по недвижимости с большой практикой работы.

Если у вас имеются какие-либо вопросы по данной теме, то наш дежурный юрист онлайн готов бесплатно вас проконсультировать.

Доверенностью признается документ, выданный незаинтересованному в исходе дела лицу продавцом или покупателем для представления своих интересов . Выдача доверенности имеет место в том случае, когда личное участие стороны по договору затруднительно. К таким обстоятельствам относится, например, тяжелая болезнь или пребывание на значительном расстоянии от места нахождения объекта.

Договор купли-продажи по доверенности подписывается представителем от имени выдавшего доверенность. В доверенности должны быть указаны специальные права и обязанности представителя , если в этом есть необходимость. Например, представитель может быть уполномочен не только заключить договор, но и забрать денежные средства, поступившие ему.

Выданная представителю доверенность может классифицироваться на :

: распространяется на все случаи представления интересов;
разовую доверенность: удостоверяет право совершения однократного действия;
специальную доверенность: фиксирует право совершать связанные между собой действия.

Необходимые условия действия договора

Договор купли-продажи по доверенности может заключаться в тех случаях, когда сам доверитель не имеет возможности присутствовать лично. Если от имени продавца или покупателя выступает иное лицо, указанное в доверенности, необходимо проверить его право на подписание договора. Прежде всего, должна быть выяснена причина отсутствия стороны договора .

Подписанию договора с участием представителя предшествует проверка срока действия доверенности, исключение факта передачи доверенности иному лицу, а также установление дееспособности доверителя. При этом представитель прилагает оригинал доверенности, а не её дубликат .

Доверенность на оформление договора купли-продажи должна быть заверена нотариально . При этом доверенность должна содержать следующее:

дата и место выдачи доверенности;
сведения о выдавшем доверенность лице;
сведения о представителе;
адрес квартиры, в отношении которой совершен договор купли-продажи по доверенности;
личная подпись доверителя.

Также на доверенности должна присутствовать удостоверительная надпись и быть поставлена печать нотариуса .

Юридическое значение доверенности

При купли-продажи с выдачей доверенности необходимо выяснить, на какой срок она была выдана. Как правило, доверенность может выдаваться сроком до трех лет . Особое значение действие доверенности имеет во время подписания договора сторонами, а также при государственной регистрации.

Существуют случаи, когда доверенность отзывается доверителем. Те действия, которые были совершены представителем до момента отзыва доверенности, сохраняют юридическую силу . Напротив, юридические действия, совершенные после отзыва доверенности, никакого юридического значения не имеют и не влекут никакие юридические последствия.

Правильное является гарантией того, что стороны достигнут интересующего их результата . Подписание договора с выдачей доверенности имеет много нюансов, именно поэтому при совершении данного юридического действия стоит воспользоваться услугами специалиста.