Продать дачу на выгодных условиях не так уж и просто. Чтобы провести эту сделку нужно учесть множество моментов. Сегодня мы поговорим, как продать дачу. Мы обсудим все нюансы и тонкости этой процедуры и дадим пошаговую инструкцию.
Варианты продажи
В самом начале, человеку нужно определиться, каким способом он будет продавать собственность. Есть два самых распространенных варианта:
- Проводить процедуру самостоятельно.
- Заказать услуги риелтора.
Услуги риелтора могут понадобиться в тех случаях, когда дачу нужно продать в ближайшее время. Эти специалисты помогут вам не попасть на удочку аферистов. За его услугу, нужно заплатить немалую часть денег, однако взамен, вы не будете делать никакой работы, за вас все сделают профессионалы.
В случае, если у вас нет лишних денег на услуги риелтора, тогда весь процесс продажи, в том числе поиск покупателей, будет лежать на ваших плечах. С чего же начать?
Сбор документов
Важно в самом начале собрать все документы, так как иногда, может понадобиться несколько месяцев, чтобы приобрести нужную бумажку.
Вам понадобятся документы отдельно на земельный участок и на дом.
Для продажи дома нужно иметь поэтажный план и технический паспорт. Их можно заказать в БТИ. Придя в эту организацию, вы пишете заявление. После этого, к вам приходят инженеры и оценивают вашу недвижимость.
Для продажи земельного участка вам нужно получить кадастровый паспорт. Его выдает Росреестр, в который вы должны обратиться и написать заявление. Специалисты приходят на ваш участок и делают межевание земли. Затем, на протяжении месяца, они рассматривают вашу заявку и в лучшем случае — выдают необходимый документ.
У некоторых собственников дач есть эти документы, так как они их получили при регистрации имущества. В таком случае, делать документы не нужно. Важно отметить, что земля должна стоять на учете в Росреестре , если вы этого не сделали, тогда придется собрать еще дополнительные документы.
В обязательном порядке, у хозяина дачи должно быть Свидетельство о праве на землю.
При его отсутствии, гражданину нужно пройти регистрацию на право собственности.
Оценка дачи
Продавая собственность, хозяин указывает ее стоимость. Для этого, нужно отдельно оценить дом и землю. Цену может установить хозяин самостоятельно или оценщик. Преимущество специалиста по оценке в том, что он выдает документ, который можно показать покупателю.
Этот документ свидетельствует о том, что продавец не завысил цену на собственность.
Хотя на оплату этой услуги может уйти достаточно средств, вы не ошибетесь в оценке своей дачи. Для самостоятельной оценки, нужно оценить рынок недвижимости и посмотреть все объявления на похожие участки. Устанавливая цену, помните о таких факторах, которые весомо влияют на стоимость:
- Наличие дополнительных построек.
- Расположение имущества.
- Экологическое состояние региона.
- Удаленность от центральной дороги и населенного пункта.
- Количество этажей в доме, наличие коммуникации и общее состояние постройки.
- Наличие инфраструктуры.
Каждый их этих факторов сильно влияют на цену дачи. Одно только расположение может играть весомую роль.
Поиск покупателей
Если вы не знаете, как продать дачу без посредников быстро и выгодно, в этом вам могут помочь объявления. Главная ваша цель – чтобы о даче узнало как можно больше людей. Лучше всего помещать объявление в интернете на разных сайтах. Регулярно обновляйте их.
Также, еще нужно раздавать листовки, и клеить объявления в своем районе. Говорите, что вы продаете дачу всем своим знакомым и друзьям, может они слышали, кто хочет купить недвижимость. Даже на самом дачном домике напишите надпись «Продается».
Переговоры
Если вам звонят по поводу покупки дома, старайтесь сразу пригласить покупателя посмотреть дом. Важно помнить, что дом и участок вокруг него должны быть в идеальном состоянии. Вывезите мусор и ненужный хлам. По возможности, сделайте маленький ремонт. Опрятный внешний вид сразу привлекает людей.
Проводя переговоры, соблюдайте все правила этикета и будьте дружелюбными. Нужно чтобы покупатель понял, что вы честный человек и не подведете и не обманете его. Старайтесь упоминать все достоинства вашей дачи, однако не стоит скрывать абсолютно все недостатки, так как в каждом доме есть свои минусы.
Подписание договора
Когда покупатель решил покупать дом и земельный участок, составьте в произвольной форме предварительный договор. Хотя делать это не обязательно, чтобы обезопасить себя лучше выполнить этот шаг. В документе нужно указать, за какое время оформятся все документы. Нужно написать условия предмета договора, здесь имеется в виду цена.
Пакет документов
Когда вы подписали предварительный договор, нужно начинать собирать документы. Конечно, в каждом случае могут понадобиться разные бумаги. Давайте посмотрим, какие документы нужны чаще всего.
- Копии паспорта обеих сторон.
- Если дачу приобрел один из супругов будучи в браке, тогда ему нужно получить письменное разрешение второго супруга. Его заверяют у нотариуса.
- Документ, подтверждающий право на собственность.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- План межевания участка.
- Квитанция об уплате налога на землю.
- Выписка из Росреестра.
- Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам.
- Документ, подтверждающий прохождение государственной регистрации.
- Выписка из домовой книги.
- Если продажей занимается доверенное лицо, тогда он должен иметь нотариально заверенную доверенность. Также, при заключении сделки с несовершеннолетним ребенком, нужно иметь разрешение органа попечительства.
Составление договора купли-продажи
Собрав все бумаги, обе стороны должны оформить договор, который служит главным доказательством проведения сделки. Его нужно составить в трех экземплярах.
Первых два забирает покупатель и продавец, а третий нужно отнести в Росреестр.
Составить договор можно самостоятельно, однако его нужно заверить у нотариуса. В документе должна быть такая информация:
- Название договора.
- Дата и место заключения.
- Оценочная стоимость жилой площади и земельного участка.
- Нужно перечислить все объекты.
- Другие пункты.
Бланк договора можно взять в интернете. Для его составления есть специальная инструкция.
Если вы боитесь заполнять этот важный документ, тогда вы можете попросить об этом юриста или нотариуса.
Помимо договора, нужно составить акт передачи. Его пишут в произвольной форме.
Возможные проблемы
Важно продавать дом и участок вместе, так как нельзя заключать сделку на продажу дома без земли.
При покупке части дома, нужно соответственно покупать и часть земельного участка. В договоре купли-продажи, должно быть написано, что владелец приобретает дом и земельный участок. Мало того, в документе прописывается отдельными суммами цена земли, дома и общая стоимость.
Важно отметить, что в законодательстве России прописаны два случая, когда можно продать дом отдельно от земли:
- Если продается часть дома, которая по каким-то причинам не может перейти к новому владельцу.
- При изъятии земли с оборота.
Каждый из этих случаев должен подтверждаться документами. Если дом не попадает под эти льготные категории и был продан, тогда покупатель может обратиться в суд. Власти обяжут перезаключить договор и передать земельный участок. Если продавец этого не сделает, землю возьмут под арест.
Дача – это земельный участок, используемый с садово-огороднической целью, на котором имеется строение, предназначенное для отдыха или проживания в нём собственника. Какими бы ни были причины продажи дачного участка, к сделке с недвижимостью следует подходить грамотно, чтобы осуществить её быстро, выгодно и без посредников.
Пошаговая инструкция содержит в себе основные советы, с помощью которых собственник может подготовить дачный участок, оценить его стоимость, проанализировать, какие будут нужны документы и где проходит их оформление. Перед тем как продать дачу быстро, выгодно и правильно, владелец дачного участка должен знать некоторые нюансы, чтобы учесть их и скрыть либо же минимизировать недостатки своего объекта недвижимости.
Время продажи объекта во многом зависит не только от установленной цены, но и от того, как быстро владелец сможет подготовить необходимые для сделки документы. Их сбор затягивается в том случае, если какие-либо постройки, перепланировки или права собственности не были зарегистрированы своевременно.
Дорогие читатели!
Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа →
Это быстро и бесплатно! Или звоните нам по телефонам (круглосуточно):
Внешний вид территории
Перед тем как оценить стоимость дачного участка и выставить его на продажу, необходимо заняться внешним видом данного объекта недвижимости. От него зависит не только общее впечатление потенциальных покупателей, но и цена. Прежде всего, следует обратить внимание на забор и вход на участок. Имеет смысл освежить краску, починить имеющиеся изъяны и привести участок в аккуратный, презентабельный вид. Знакомство потенциального покупателя с дачей начинается ещё издалека, где он уже визуально делает для себя какую-то отметку. Все входы должны быть исправны, не скрипеть и иметь рабочие замки.
На территории желательно произвести уборку. Если есть сад, имеет смысл привести в порядок и его тоже. Любой мелкий недостаток будет восприниматься потенциальными покупателями как нечто существенное, поэтому лучше потратить немного времени и устранить как можно больше поводов для снижения стоимости. Негативно сказывается, если территория дачного участка сильно заросла травой. Также следует проверить исправность системы отлива, почистить форсунки, проверить работу всех имеющихся систем коммуникаций и при неисправностях устранить их.
Устранение изъянов построек
После того как участок будет приведён в порядок, можно браться и за имеющиеся на нём постройки. Если дом жилой, но в нём давно никто не проживает, его всё равно следует привести в опрятное состояние, сделать уборку и небольшой ремонт, вымыть окна и т.д. Необходимо заменить все неисправные электрические лампы, а если протекает крыша – починить кровлю. При наличии чердака и прочих вспомогательных помещений покупатели обязательно захотят их осмотреть, поэтому целесообразно привести в порядок абсолютно все.
Имеющийся на дачном участке сарай, гараж или погреб должен быть сухим и чистым, без кучи хлама. Санитарные помещения, такие как, летний душ и туалет должны быть исправными, чистыми и функционирующими. Прочие строения также должны выглядеть ухожено.
Подготовка объекта недвижимости не требует больших финансовых вложений, а затраченное время сыграет собственнику только на пользу, позволив установить более высокую стоимость и быстрее найти покупателя.
Что влияет на стоимость
Когда дача будет готова к оценке, можно приглашать специалистов. Установить желаемую цену самостоятельно нельзя, поскольку здесь учитываются и кадастровые данные, и рыночная цена в регионе, и множество прочих факторов. К ним относится:
Документы для сделки
Продажа дачного участка без посредников предполагает своевременную подготовку необходимых бумаг. Эти документы нужны не только для государственной регистрации сделки, но и для того, чтобы с ними смог ознакомиться покупатель, который имеет на это право. Если собственник не сможет на просьбу заинтересованного лица предоставить те или иные документы, это вызовет сомнения и человек отправиться искать другой объект недвижимости.
Стоит учитывать, что документы оформляются не так быстро, как хотелось бы, поэтому не имеет смысла откладывать поход по инстанциям на потом. Если владелец желает заниматься продажей без посредников, он должен быть готов к тому, что подготовкой каждого документа придется заниматься самостоятельно.
Чтобы оформление сделки не задерживалось, собственнику заранее будут нужны такие документы, как:
| Наименование | Примечание |
|---|---|
| Паспорт владельца | Предъявляется оригинал и отдается копия |
| Свидетельство прав собственности на дачу | На землю и дом |
| Кадастровый паспорт и план | На участок и дом отдельно |
| Документы об отсутствии задолженности | Перед садовым некоммерческим товариществом |
| Техническая документация на дом | Выписывает в Бюро технической инвентаризации |
| Справка из |
Покупка дачи, как и любой другой недвижимости, может сопровождаться рядом «подводных камней». Стоит узнать все особенности данной процедуры, чтобы избежать неприятных ситуаций. Все этапы сделки требуют аккуратности и внимания со стороны обеих сторон. Сама процедура обязательно должна сопровождаться оформлением соответствующего договора в письменном виде.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Важно, чтобы продавец имел все необходимые бумаги на руках. Ведь если какого-то из них будет недоставать, сделку могут признать не действительной.
Что нужно знать?
И продавец, и покупатель заинтересованы в успешном проведении сделки. Необходимо с ответственностью подойти к данной процедуре. К сожалению, сейчас на рынке существует множество мошеннических предложений от недобропорядочных лиц.
Основное, на что обратить внимание при покупке дачи ‒ это наличие всех необходимых у продавца. Также нужно поинтересоваться, не наложены ли какие-то обременения на дачу, которая продается.
Сделка между продавцом и покупателем оформляется путем заключения . Перед его подписанием покупателю рекомендуется:
- произвести осмотр участка и объектов, которые на нем возведены;
- зафиксировать в документах все существенные недостатки;
- проверить, не находится ли земельный участок в подтапливаемой области.
Если гражданина, который приобретает дачу, все устраивает, то стороны могут приступать к заключению сделки. Этот этап необходимо проводить в присутствии нотариуса.
Законодательная база
регламентирует процедуру . Все основные моменты изложены в Гражданском кодексе РФ:
- Стороны должны оформлять соглашение в соответствии с требованиями, изложенными в ст. 549-557 ГК РФ.
- Процедура перехода прав собственности регламентируется .
- Порядок проведения расчетов между сторонами должен осуществляться в соответствии с п. 5 .
Также некоторые правила, касающиеся сделок с подобной недвижимостью, содержатся в Земельном кодексе РФ.
Покупка дачи
Покупка дачи в большинстве случаев производится по одинаковой схеме. Однако существуют отдельные ситуации ‒ например, приобретение недвижимости в счет материнского капитала или в ипотеку.
В любом случае полноценную поддержку в проведении сделки окажет опытный риэлтор. Поэтому, если есть финансовая возможность, не стоит пренебрегать его услугами.
В СНТ
Если дача находится в СНТ, то ее покупка практически ничем не отличается от аналогичной сделки с другой недвижимостью. Единственный нюанс, на который должен обратить внимание покупатель ‒ приобретение такой недвижимости по садовой книжке запрещено.
Данный документ не подтверждает право собственности владельца участка, а всего лишь удостоверяет его вхождение в садовое товарищество.
На материнский капитал
В соответствии с действующим законодательством на 2019 год, в счет материнского капитала можно приобрести лишь жилой объект. При этом дача в данное понятие не входит.
В счет материнского капитала можно приобрести лишь строение, которое удовлетворяет следующим параметрам:
- имеет фундамент;
- обладает всеми инженерными коммуникациями, которые необходимы для круглогодичного проживания;
- расположено в черте населенного пункта.
Также материнский капитал возможно реализовать в счет приобретения подобной недвижимости лишь после того, как второму малышу исполнится 3 года.
Без документов
Участок с домом теоретически можно продать и без наличия документов. В этом случае объект будет считаться самостроем. Однако продавцу, скорее всего, придется достаточно долго искать покупателей, и, вполне вероятно, что они так и не найдутся. Покупателям не рекомендуется приобретать участки, если у продавца нет документов.
Другой вариант ‒ оформление бумаг в упрощенном порядке на основании действующего закона «О дачной амнистии».
Незавершенное строение
Незавершенные строения в пределах земельного участка могут быть незарегистрированными постройками. Существует вероятность, что через какое-то время их признают незаконно возведенными. В худшем варианте после этого суд может вынести решение о сносе подобных объектов.
Поэтому перед участием в сделке покупателю стоит проверить, что все объекты зарегистрированы.
Неприватизированную
Считается, что неприватизированная дача находится в собственности у СНТ или ДНТ. Соответственно, необходимые документы, подтверждающие право собственности, у ее владельца отсутствуют.
Если покупатель приобретает такую дачу, то он не становится ее собственником, а только пользуется ей на правах члена товарищества. После выхода из членов СНТ такой гражданин лишится прав на дачу.
С долгом
Покупателю рекомендуется попросить у продавца о предоставлении всех предыдущих квитанций. Может так случиться, что имеются неоплаченные счета. Если этого не сделать, то существует риск, что придется платить по счетам прошлого владельца.
Если дача подходит покупателю по всем параметрам, но у ее владельца имеются долги, можно составить договор, в который включить пункт об обязанности продавца погасить задолженность в полном объеме.
Таким образом покупатель застрахует себя от рисков оплаты долга в будущем. Ведь если продавец не оплатит свою задолженность, покупатель всегда сможет отказаться это делать, ссылаясь на то, что не обязан оплачивать чужие счета.
В рассрочку
Закон не запрещает приобретать подобную недвижимость в рассрочку. При этом порядок заключения сделки практически не отличается от того, когда дача покупается за наличные.
Если участок приобретается в рассрочку, стороны должны включить в соглашение следующую информацию:
- стоимость объекта;
- объем денежных средств, которые покупатель должен вносить каждый месяц;
- вариант расчета ‒ безналичный перевод или наличные;
- период рассрочки;
- допустимый для обеих сторон вариант эксплуатации участка в период действия рассрочки.
Договор между сторонами в этом случае также подлежит регистрации. В случае успешного ее прохождения покупатель получит на руки акт, удостоверяющий о наличии ограниченных прав на дачу.
После внесения стоимости дачи в полном объеме стороны должны составить документ, содержащий просьбу о снятии ранее наложенных ограничений.
В этом случае покупателю важно придерживаться оговоренного графика внесения платежей. Ведь в случае заблаговременного расчета недобропорядочный продавец может исчезнуть или резко увеличить стоимость.
Также все расчеты необходимо проводить лишь после оформления соответствующих бумаг.
Можно ли в ипотеку?
Довольно часто покупателю не хватает крупной суммы для приобретения участка, а получить дачу в собственность хочется. Многим известно, что по ипотечному кредиту можно приобрести квартиру или дом. Однако участвуют ли в таком виде кредитования дачи?
Подобную недвижимость также можно приобрести в ипотеку. В этом случае кредитование будет схоже с ипотекой на квартиру. При этом покупателю стоит учесть, что придется сильно постараться в поисках банка, который будет готов предоставить такой вид кредитования.
Большинство кредитных организаций не готово выдавать подобные кредиты в связи с высокими рисками в случае невозможности исполнения обязательств покупателем. Обычно ставки по ипотеке на дачу самые высокие.
Порядок действий
В общем виде порядок действий при заключении подобной сделки выглядит следующим образом:
- Устная договоренность между покупателем и продавцом.
- Подготовка к проведению сделки, оформление продавцом необходимых документов.
- Заключение договора купли-продажи, акта приема-передачи. Регистрация сделки.
- Проведение расчета между сторонами.
- Переход прав собственности.
Оформление документов
Перед оформлением сделки покупателю необходимо проверить наличие у продавца пакета документов.
Какие документы нужны, чтобы сделка состоялась:
- документ, удостоверяющий право собственности продавца;
- кадастровый паспорт ‒ образец;
- техпаспорта на объекты и на землю;
- выписка из ЕГРП ‒ образец;
- документ о госрегистрации;
- если продавец (покупатель) состоит в браке ‒ согласие от супруга на продажу (покупку);
- выкопировка из кадастрового плана;
- документальное подтверждение отсутствия задолженностей.
В некоторых случаях могут потребоваться другие бумаги. Если все необходимые документы на руках, то можно обращаться к нотариусу за составлением договора купли-продажи.
Заключение договора
Законодательство требует оформления соглашения в письменном виде в присутствии покупателя и продавца.
Договор обязательно должен состоять из трех частей:
- Вступительная часть. В ней указывается предмет договора, а также прописывается число и место заключения сделки. Во вступлении должна содержаться информация о сторонах сделки и основаниях, на которых они действуют.
- Основная часть.
- Заключительная часть. В заключении указываются реквизиты сторон. При необходимости ‒ данные о банке, через который будет производиться расчет. В этой части продавец с покупателем обязательно должны оставить личные подписи.
В основной части обязательно указываются конкретные условия, на которых заключается сделка. В этой части может содержаться следующая информация:
- права, а также обязанности продавца и покупателя;
- дата исполнения договорных обязательств, указанных в бумаге;
- стоимость дачи и порядок проведения расчетов;
- ситуации, при которых договор можно расторгнуть;
- гарантии исполнения договорных обязательств;
- прочие условия.
Акт приема-передачи
В подобном акте должны быть указаны сведения о сторонах сделки. В него же можно вписать информацию о текущем состоянии земельного надела.
Внесение оплаты
Какие могут быть варианты расчета покупателя с продавцом:
- передача наличных средств;
- безналичный перевод по карте;
- перевод со счета на счет;
- передача денег через банковскую ячейку.
Последний вариант считается наиболее надежным для покупателя, поскольку таким образом он страхует себя от перспективных рисков.
Риски
Риски при совершении сделок с дачной недвижимостью, в основном, касаются покупателей.
Основной риск при заключении подобной сделки ‒ приобретение дачи с неполным комплектом документов или с задолженностью. Для покупателя существует вероятность столкнуться с недобросовестным продавцом, а для продавца ‒ встретить невнимательного покупателя. Поэтому сторонам следует с уважением относиться друг к другу, а также адекватно оценивать предмет покупки.
Другой риск состоит в желании продавца недобросовестно нажиться на продаже чужой доли недвижимости. Встречаются и такие ситуации.
Если в связи с повышением налоговых платежей или просто отсутствием желания проводить время на даче вы задаетесь вопросом ее продажи, мы расскажем вам, как и когда лучше продавать дачу, как определить стоимость и подготовить участок к показу.
Как подготовить дачу к продаже
Подготовительный процесс можно условно разделить на 2 этапа: подготовка документов и подготовка самих участка и дома. Когда бы вы не продавали дачу, весной или осенью, лучше подготовить пакет документов, в который должны войти:
- документ о правах на собственность, выставляемую на продажу;
- кадастровая документация на участок и расположенные на нем постройки;
- справки об отсутствии долгов (электричество, паевые, налоги и пр.);
- выписка об отсутствии обременений (выдается в Росреестре);
- письменное согласие на продажу от совладельцев участка.
Внешний вид и состояние дома и земли во многом определяют, насколько быстро удастся осуществить сделку. Здесь важную роль играет фактор сезонности. Задумавшись, когда лучше продавать дачу весной или осенью, вспомните, в какое время года дом выглядит более привлекательно. Благодаря этим мерам можно не только ускорить сделку, но и немного увеличить стоимость объекта.
Как меняется спрос и предложение в течение года
Чтобы точно понять, когда лучше продавать дачу, ознакомьтесь анализом сезонных изменений спроса и предложений.
- Зима. Время, когда покупатели не торопятся делать выбор. Одни копят и присматриваются, другие ждут весны, чтобы удостовериться в корректности заявленных параметров. В конечном итоге в зимние месяцы стоимость загородной недвижимости значительно снижается.
- Весна. Многим именно этот период кажется самым подходящим для покупки. Не составляет труда адекватно оценить состояние не только дома участка, но состояние подъездных дорог. Спрос растет, а значит и цена увеличивается.
- Лето. Большинство покупателей уже сделали свой выбор, поэтому хозяевам участков ничего не остается кроме как продать дачу осенью.
- Осень. Отличное время для покупателя: в это время года особенно заметны все недостатки, а значит можно добиться скидки. Владельцам загородной недвижимости придется серьезно подготовиться перед тем, как продать дачу осенью. Не лишним будет провести небольшой ремонт, поправить забор и постройки, навести порядок на участке и вывезти мусор.
Как установить цену продажи
Определить стоимость объекта можно одним из способов: заявить цену на свое усмотрение или установить ее, ориентируясь на аналогичные предложения. Как и в случае продажи квартиры в Москве, цены на участок зависят от многих факторов: удаленности, состояния дома и участка, наличия коммуникаций и инфраструктуры и даже сезона, в который осуществляется показ.