Основы риэлторской деятельности

Справочник риэлтора

Андрей Андреевич Батяев

Глава 1

В последние годы рынок недвижимости стал активно развиваться. Его развитие связано в основном с двумя основными факторами.

Во-первых , это связано в связи со строительством нового жилого фонда. Во многих крупных городах России в последние годы отмечается резкий рост количества новостроек. Крупнейшие города России «перестраиваются», растет и количество строительных фирм. В конце 90–х годов прошлого века наша страна встала перед лицом серьезной проблемы. Большинство жилого фонда страны значительно постарело и вскоре нуждалось в замене. Именно в это время на федеральном уровне принимается не мало различных программ по улучшению жилищных условий граждан.

Для строительства жилых домов необходимо организовать юридическое лицо (организацию) или быть зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя и получить специальное разрешение – лицензию в Госстрое России. Однако следует заметить, что вскоре лицензирование строительной деятельности отменят, сначала отменят лицензии для проектирования жилых домов, а затем и сами лицензии на строительство. В настоящее время получить лицензию на строительство не так уж и сложно, а количество нарушений при строительстве новостроек постоянно растет. Поэтому, государство предполагает ужесточить контроль при принятии (сдачи) жилого дома в эксплуатацию. Возможно, будет введена система товарных знаков и знаков качества, по аналогии с Европой. Строить многоэтажные дома для последующей продажи стало очень выгодно, вложение капитала в строительство связано с минимальными предпринимательскими рисками, поскольку жилье всегда пользуется спросом.

Во-вторых , это связано с серьезным реформированием гражданского законодательства страны. Напомним, что еще совсем недавно, жилье по Жилищному кодексу РСФСР можно было использовать только для личного проживания, использование жилой площади для извлечения коммерческой прибыли было невозможно. С принятием нового Гражданского кодекса РФ (части первая, вторая и третья) (с изм. и доп. от 21 июля 2005 г.) (далее – ГК РФ), появилась возможность ввести в гражданский оборот жилые помещения, в отношении них стало возможно заключать договоры купли-продажи, коммерческого найма. Количество сделок с недвижимым имуществом постоянно растет.

Вместе с тем, уже не первый год на рынке платных услуг предлагают свои услуги и риэлторские фирмы. Они появились практически сразу же, вместе с самой возможностью покупать и продавать жилые помещения. Риэлторы работают там, где есть постоянный спрос на покупку, или найм жилого помещения. Количество риэлторских фирм, размах их деятельности в том или ином городе страны полностью регулируется потребностями рынка услуг с жилыми помещениями. В настоящее время в нашей стране широко распространена риэлторская деятельность, можно говорить о двух типах риэлторских фирм. Первый , наиболее распространенный вид риэлторских фирм – это фирмы, оказывающие только посреднические услуги на рынке недвижимости. Это небольшая организация, в которой работает около десятка риэлторов (часто бывает даже меньше), занимающихся «подъискиванием» подходящих вариантов для покупки или продажи объектов недвижимого имущества, их обмена, найма. Такие фирмы работают в большинстве городов России и необязательно в крупных городах, они существуют там, где на «достаточном» для фирмы уровне, существует спрос на покупку, продажу, обмен, найм жилого помещения.

Второй вид риэлторских фирм «риэлторскими» в чистом виде не назовешь. Они занимаются не только оказанием посреднических услуг по совершению различных сделок с недвижимым имуществом, но и сами могут участвовать в сделках. Данные фирмы участвуют в строительстве жилых комплексов на долевых началах, инвестируют денежные средства в строительство, скупают жилье. Это довольно крупные фирмы, по численности работающих в них сотрудников их можно отнести к «среднему бизнесу». Как правило, они имеют сложную организацию и структурное подразделение, возможно и филиалы, представительства. Такие фирмы можно назвать «смешанными» поскольку, как уже отмечалось, они занимаются не только риэлторской деятельностью, но и другим бизнесом в сфере недвижимости.

В настоящее время все чаще используется термин «риэлтор» , в смысл и содержание которого вкладывается тот человек, который оказывает посреднические услуги на рынке недвижимого имущества. Сам термин появился в США в 1916 года, когда был зарегистрирован в качестве специального знака для обозначения ассоциации риэлторов. Риэлторы выделялись среди прочих торговцев недвижимого имущетсва, поскольку занимались исключительно «посредническими» услугами, сами зачастую не выступали стороной в сделке. В принципе, риэлторские фирмы появились и развивались в развитых и развивающихся странах Европы (преимущественно Западной) и Америки. В понятие и содержание деятельности риэлторов в основном входят именно посреднические услуги по купле-продаже, доля других сделок, которые помогают заключать риэлторы с недвижимым имуществом (преимущественно жилым фондом), относительно не велика. В основном за рубежом риэлторы занимаются именно куплей-продажей.

В нашей же стране, рынок имеет совсем другую структуру и в принципе, существование крупной риэлторской фирмы, которая занималась бы только тем, что оказывала посреднические услуги по купле-продаже невозможно. Для успешного развития и получения не малой прибыли риэлторские фирмы должны и другими способами участвовать в гражданском обороте недвижимого имущества. Поэтому риэлторские фирмы инвестируют в строительство жилого фонда и могут по договорам уступки прав требования «продавать» еще не завершенные строительством объекты недвижимого имущества. Риэлторы сами могут покупать недвижимое имущество (жилой фонд) для последующей сдачи его в найм. Риэлторы в нашей стране оказывают не только услуги посредника по купле-продаже, но и по найму жилого помещения.

В рамках настоящей книги мы будем говорить не только об участии риэлторских фирм в посреднических операциях с недвижимостью, но и расскажем о многих других формах участия риэлторских фирм на рынке недвижимости. Если исходить из Президентской программы «жилище», то можно сказать, риэлторскими услугами охвачен в основном «вторичный» рынок недвижимости. Вторичный рынок это как раз все последующие перепродажи недвижимого имущества с момента их строительства. В первичный рынок недвижимости входят все сделки с недвижимым имуществом, которые связаны с его строительством, приобретением права собственности на вновь построенный объект недвижимого имущества.

Следует отметить, что в законодательстве под определением недвижимое имущество понимаются не только жилые помещения, но и все возможные другие, прочно связанные с землей объекты, их невозможно перенести на другое место без причинения им ущерба. Применительно к рассматриваемой нами теме, когда мы будем говорить «недвижимое имущество», то будем понимать не только жилые помещения, но и другое недвижимое имущество. В настоящее время риэлторы не только ищут клиентов и контрагентов для сделок с жилыми помещениями, но и с нежилыми тоже. Они находят клиентам арендаторов для помещений под офисы, магазины, склады, продают гаражи и т. д. Все это значительно отличает наш рынок риэлторских услуг от того, который существует, например, в странах Евросоюза. Это объясняется уровнем экономического развития нашей страны, поэтому в большинстве регионов страны риэлторские фирмы, то бы развиваться и существовать должны заниматься и другими услугами в сфере недвижимости. Конечно, к таким регионам России, как город Москва, этого сказать нельзя, рынок риэлторских услуг там находится совсем на другом уровне. Дадим понятие риэлторской деятельности.

Риэлторская деятельность – осуществляемая на постоянной основе профессиональная деятельность по оказанию для других лиц за вознаграждение услуг при совершении операций с объектами недвижимости, а равно иная коммерческая профессиональная деятельность на рынке недвижимости, это предпринимательская деятельность по оказанию посреднических и информационных услуг при совершении операций с объектами недвижимости, в том числе по приобретению, продаже и обмену объектов недвижимости.

Риэлторские услуги – услуги, оказываемые при осуществлении риэлторской деятельности.

Профессиональный участник рынка – юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, осуществляющее (ий) риэлторскую деятельность на рынке услуг в сфере оборота объектов недвижимости и управления недвижимостью.

Квалифицированный профессиональный участник рынка – профессиональный участник рынка, прошедший в установленном порядке процедуру аккредитации и получивший документ, подтверждающий соответствие его деятельности законодательству РФ, высокое качество оказываемых услуг и профессионализм в осуществлении деятельности.

Существуют несколько видов риэлторской деятельности (отдельные виды услуг риэлторов), в частности:

1) деятельность риэлтора в качестве агента или поверенного;

2) деятельность риэлтора в качестве брокера;

3) деятельность риэлтора в качестве дилера;

4) деятельность риэлтора в качестве посредника при заключении сделок с недвижимым имуществом или правами на него между третьими лицами;

5) деятельность риэлтора по организации торговли недвижимым имуществом;

6) деятельность риэлтора по созданию отдельных объектов недвижимого имущества с целью последующей их продажи, передачи в возмездное пользование;

7) деятельность риэлтора по доверительному управлению недвижимым имуществом;

8) деятельность риэлтора по предоставлению консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества.

Все эти виды деятельности будут рассмотрены ниже.

Риэлторские фирмы оказывают и ряд других услуг, связанных с недвижимостью, которые непосредственно не связаны с оказанием посреднических услуг по заключению договоров купли-продажи недвижимого имущества. Например, они оказывают услуги по переустройству-перепланировке жилых помещений. Данный вид услуг не касается именно риэлторских фирм, но если риэлторам не заниматься такой работой, то фирма просто не сможет существовать.

В принципе, клиент может поручить риэлтору, совершить любое действие с его недвижимым имуществом. Риэлтору для этого необходимо получить нотариальную доверенность от клиента. Доверенность может быть выдана сроком на три года. При заверении доверенности клиент уплачивает нотариусу государственную пошлину.

Можно сказать, что сам термин «риэлторская фирма» применительно к нашему рынку платных услуг имеет совсем не то значение, которое изначально вкладывалось в данное слово, при его регистрации в качестве товарного знака в начале 60-х годов. Уровень экономического развития нашей страны неравномерен. В различных субъектах РФ экономика имеет разнообразную структуру. Наша страна проходит через сложный процесс экономического развития, постоянно меняются факторы, влияющие на ее структуру. Экономика нашей страны очень долгое время оставалась нестабильной, одни отрасли (нефтедобывающая) значительно опережают в своем развитии все другие, что в итоге очень негативно сказалось на ней. Потому риэлторские фирмы в одних, экономически более благополучных регионах имеют совсем другую структуру (оказывают несколько иной перечень услуг), чем те которые расположены в менее развивающихся. Но, тем не менее, рынок риэлторских услуг в целом по стране растет и развивается. Хотя его развитие и проходит «рывками» в отдельных регионах страны.

Таким образом, риэлторская деятельность – предпринимательская деятельность на рынке недвижимости, осуществляемая самостоятельными субъектами рынка недвижимости деятельность с целью получения прибыли по организации и совершению гражданско-правовых сделок (купля, продажа, мена, аренда, лизинг, ипотека) с не принадлежащим им недвижимым имуществом (земельными участками, зданиями, строениями, сооружениями, жилыми и нежилыми помещениями) и правами на него, в том числе брокерская и агентская деятельность по недвижимости, деятельность по управлению недвижимостью, деятельность по привлечению частных инвестиций в создание и развитие недвижимости. Кроме того, это деятельность по оказанию всех прочих услуг, связанных с недвижимым имуществом клиента (перевод жилого помещения в нежилое). В наиболее общем виде, всю работу риэлтора можно представить в виде двух групп услуг , оказываемых клиентам:

1) услуги по заключению сделок с недвижимым имуществом;

2) услуги по совершению других действий, порождающих для клиента какие – либо права и обязанности в отношении его имущества, но не связанные с гражданским оборотом данного имущества. Более подробно характеристику услуг риэлтора мы рассмотрим в главе 2 настоящей книги.

Риэлтор должен быть коммуникабельным, выдержанным и понимающим человеком. Кроме того, его работа связана с оформлением документов, риэлтор сопровождает сделку до ее окончания, которое наступает при регистрации сделки в регпалате. А значит, риэлтор должен обладать способностью к аналитическому мышлению, внимательностью, четкостью, желательно с высшим образованием. Весь «документооборот», который проходит через риэлтора можно подразделить на два основных этапа (стадии). Первое , это составление всех возможных договоров, соглашений, заключение других сделок. Все они связаны с основной услугой, результат, достижение которого хочет получить клиент от риэлтора. Второй , как раз связан с государственной регистрацией сделки в органе юстиции РФ по регистрации прав и сделок с недвижимым имуществом. Если риэлтор сразу, при первой встрече с клиентом не сообщает ему о том, до какого момента он будет «сопровождать» клиента, то скорее всего, вас могут обмануть. Добросовестный риэлтор должен сопровождать сделку с недвижимым имуществом до получения клиентом всех необходимых документов из регистрационной палаты, свидетельствующих о ее государственной регистрации. Именно на стадии государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом может возникнуть ряд проблем с государственной регистрацией сделки.

В последнее время на рынке недвижимости появилось огромное количество фирм, занимающихся риэлторской деятельностью. Такая жесткая и «тесная» конкуренция – один из множества факторов, определяющих и ситуацию, и качество услуг на риэлторском рынке. «Теснота» оставляет место только для тех, кто работает честно, добросовестно и высокопрофессионально. Конкуренция выгодна потребителю наших услуг: кто пришел на рынок недвижимости всерьез и надолго, тот должен думать о том, как завоевать доверие клиента. Это возможно только при оказании всего комплекса услуг при операциях с недвижимостью. Недаром некоторые агентства берут на себя обязательства провести весь комплекс услуг «под ключ», вплоть до оказания помощи клиенту при переезде с проданной жилплощади на купленную. Хотя понятно, что решающую роль будет играть вовсе не возможность переезда, а уровень качества всего комплекса услуг.

В рамках рассматриваемой нами темы, отметим, то государство особо не контролирует деятельность риэлторских фирм. Приведем сравнение с тем, что еще в 90-е годы прошлого столетия риэлторская деятельность подлежала лицензированию, сейчас этого нет. Однако, это вовсе не означает, что государство отказалось от функций контроля за деятельностью риэлторских фирм.

-- [ Страница 1 ] --

Нижегородский институт управления – филиал Российской академии народного

хозяйства и государственной службы при Президенте Российской Федерации

на правах рукописи

Авдонькина Валерия Владимировна

Функционирование и развитие рынка риэлторских услуг

Специальность 08.00.05 – Экономика и управление

народным хозяйством (экономика, организация и управление

предприятиями, отраслями, комплексами – сфера услуг) диссертация на соискание ученой степени кандидата экономических наук

Научный руководитель :

доктор экономических наук, профессор Морозова Галина Алексеевна Нижний Новгород - 2014 2 Оглавление Введение_ Глава 1 Теоретические и организационные основы рынка риэлторских услуг 1.1 Сущность и особенности рынка риэлторских услуг 1.2 Особенности организационно-управленческого механизма риэлторской деятельности 1.3 Этапы развития рынка риэлторских услуг_ Глава 2 Современное состояние и функционирование рынка риэлторских услуг в регионе 2.1 Использование корреляционно-регрессионного анализа для исследования рынка риэлторских услуг 2.1.1 Анализ тенденций развития рынка риэлторских услуг сопоставимых регионов Приволжского федерального округа_ 2.1.2 Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по Российской Федерации и по сопоставимым регионам Приволжского федерального округа 2.1.3 Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по Нижегородской области_ 2.2 Анализ состояния регионального рынка риэлторских услуг 2.3 Функционально-стоимостной анализ оказания риэлторских услуг_ Глава 3 Организационно-экономические модели оценки рынка риэлторских услуг 3.1 Направления совершенствования оказания риэлторских услуг_ 3.2 Прогнозирование изменений и оценка регионального рынка риэлторских услуг с учетом риска _ Выводы и предложения _ Список литературы _ Приложения Введение Рыночные преобразования в экономике России, осуществляемые с начала 90-х годов прошлого века, привели к образованию такого сектора экономики, как рынок риэлторских услуг.

Рынок риэлторских услуг является существенной составляющей рынка недвижимости и экономики России в целом. В настоящее время рынок риэлторских услуг принимает вс более цивилизованные и организованные формы. Участники риэлторского рынка перенимают зарубежный опыт работы в сфере недвижимости при оказании риэлторских услуг. Это относится не только к профессиональным участникам рынка, но и к любым предприятиям и гражданам, которые учатся эффективно распоряжаться собственной недвижимостью, осуществляя залоговые операции, куплю-продажу, дарение и другие формы.

Риэлторские услуги представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости и на решение одной из важнейших потребностей населения – потребности в улучшении жилищных условий.

Развитие рынка недвижимости способствовало расширению риэлторских услуг. Поэтому любые изменения на риэлторском рынке, прежде всего, связаны с изменениями на рынке недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются при купле-продаже недвижимости, при ипотеке, при сопровождении сделок с недвижимостью, при сдаче объектов недвижимости в аренду.

На развитие рынка риэлторских услуг влияют многие факторы, среди которых одно из первых мест занимают спрос и предложение.

Поэтому процесс принятия решений в сфере риэлторских услуг должен осуществляться с учтом особенностей этой отрасли экономики, а также влияния внутренних и внешних факторов и ограничений.

Моделирование тенденций развития рынка риэлторских услуг в современных условиях требует новых подходов и методов, соответствующих изменившимся условиям осуществления хозяйственной деятельности, поэтому исследование данного рынка является актуальным и своевременным.

Степень разработанности проблемы .

В современной экономической литературе проблемам формирования и развития рынка риэлторских услуг уделяется значительное внимание среди ученых. Исследование рынка риэлторских услуг проводили Н.В. Буланова, Е.А.

Накушнова, В.Л.Столяров, Е.Л.Ступин, и другие. Исследование теоретических и практических основ формирования и развития рынка недвижимости проводили А.Н.Асаул, А.В. Марченко, Е.С.Озеров, С.П.Коростелев, Г.М.Стерник, С.Г.Стерник, Н.М. Синицына. И.А.Рахман и другие. Теоретическим и практическим основам развития сущности услуги посвятили свои работы Н.А.

Волосколович, И.Д.Котляров, К.Хаксевер. Маркетинговым исследованиям рынка услуг в регионе уделяли внимание Г.А.Морозова, Н.В.Мордовченков, В.В.Коверков, И.И.Кретов, К.В.Симонов и другие. Анализ работ представленных выше авторов позволяет сделать вывод о наличии научного интереса к вопросам развития рынка риэлторских услуг и рынка недвижимости, что составило определенную теоретическую базу исследования.

Однако, несмотря на значительное число публикаций, исследований, научных разработок по данной тематике, большинство из них посвящены исследованию рынка недвижимости и описанию теоретических аспектов рынка риэлторских услуг.

Таким образом, в выше названных научных работах недостаточно рассмотрены характеристики и особенности риэлторской деятельности как вида услуги, отсутствуют методики, позволяющие прогнозировать изменения на рынке риэлторских услуг.

Цель и задачи исследования.

Цель диссертационного исследования состоит в теоретическом и методическом обосновании экономических отношений, складывающихся на рынке риэлторских услуг и создании организационно-экономических моделей изучения функционирования и развития рынка риэлторских услуг для обеспечения принятия решений, связанных со спросом, предложением и ценой, потребителями риэлторских услуг и организациями, оказывающими риэлторские услуги в Нижегородской области В соответствии с этой целью в диссертационной работе были определены следующие задачи:

1. рассмотреть экономическую сущность риэлторских услуг как основного сегмента рынка недвижимости, определить их специфические особенности для потребителей;

2. проанализировать зависимость цены 1 кв.м. жилой недвижимости от региональной специфики и осуществить прогноз цен на перспективу;

3. выявить и систематизировать основные тенденции и проблемы развития рынка риэлторских услуг;

4. разработать и предложить направления совершенствования оказания риэлторских услуг;

5. разработать методику многофакторного анализа и прогнозирования, учитывающую изменения регионального рынка риэлторских услуг, потребности и возможности предоставления риэлторских услуг.

Объектом исследования выступает рынок риэлторских услуг сопоставимых регионов Приволжского федерального округа.

Предметом диссертационного исследования являются экономические отношения, возникающие в процессе формирования и развития рынка риэлторских услуг в условиях рыночной экономики.

Теоретической и методологической основой диссертационного исследования послужили труды зарубежных и отечественных ученых, материалы научных конференций, статьи в научных сборниках и периодической печати по вопросам функционирования рынка риэлторских услуг и рынка недвижимости.

В процессе диссертационного исследования применялись комплексный, системный, процессный методы, методы наблюдения, интервью и экспертных оценок. В диссертации использованы специальные методы исследования:

корреляционно-регрессионный анализ, функционально-стоимостный анализ, трендовый анализ, анализ временных рядов. Обработка данных проводилась с использованием пакета Microsoft Office и инструмента анализа Excel Корреляция, Регрессия, Тенденция Информационную основу диссертационного исследования составили законодательные и нормативные акты Российской Федерации, данные Федеральной службы государственной статистики, аналитические материалы научно-исследовательских и консалтинговых организаций. Также использованы данные собственных исследований, основой которых послужили опросы, рекламные и коммерческие материалы в периодической печати, касающиеся результатов деятельности ряда риэлторских фирм Нижнего Новгорода и Нижегородской Гильдии Сертифицированных Риэлторов, данные Российского статистического ежегодника, Статистического ежегодника Пермского края, Статистического ежегодника Нижегородской области по темам: «Жилищные условия населения», «Ввод в действие жилых домов», «Основные социально экономические индикаторы уровня жизни населения», «Основные демографические показатели», «Структура использования денежных доходов населения», «Цены и тарифы» и другие.

Проведенное диссертационное исследование соответствует п. 1.6.116.

«Механизм повышения эффективности и качества услуг» и п. 1.6.118.

«Формирование и развитие отраслевых, региональных и общенациональных рынков услуг» Паспорта специальностей ВАК РФ по экономическим наукам 08.00.05. – Экономика и управление народным хозяйством: экономика, организация и управление предприятиями, отраслями, комплексами (сфера услуг).

Научная новизна диссертационного исследования определяется следующими положениями:

Уточнены характеристики и особенности риэлторской деятельности как 1.

вида услуги (невозможность проверки потребительских свойств услуги до е оказания и юридического подтверждения, непостоянство качества риэлторских услуг, риэлторские услуги должны отвечать требованиям юридической и фактической осуществимости), предоставляемой агентами-профессионалами, специализированными фирмами и организациями в пределах своей компетенции по заказу потребителя.

Определены факторы, обуславливающие особенности риэлторских услуг с 2.

использованием инструментария корреляционно-регрессионного анализа, такие как стоимость 1 кв.м. жилой недвижимости, численность населения, уровень доходов и расходов населения, объемы нового строительства, объемы имеющегося жилищного фонда, предложен авторский вариант расчета коэффициента доступности жилья, что дало возможность осуществить экономически обоснованный прогноз, способствующий повышению качества предоставления риэлторских услуг.

Предложены направления улучшения качества оказания риэлторских услуг 3.

(улучшение качества услуги для потребителей риэлторских услуг и улучшение качества создания услуги риэлторскими организациями), заключающиеся в предоставлении услуг потребителю по продаже или передаче в аренду (наем) недвижимого имущества, оказании услуг потребителю по приобретению им в собственность или в пользование принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества, оказании консультационных услуг по изучению конъюнктуры рынка, предоставлении услуг потребителю по управлению принадлежащим ему недвижимым имуществом и влияющие на упорядочение процессов на рынке риэлторских услуг, а также разработку стандартов создания и оказания риэлторских услуг.

Разработана методика, которая основана на матрице принятия решений, 4.

позволяющая учитывать многообразие факторов, выбирать их приоритетность на основе критериев максимакса, Вальда, Сэвиджа, Гурвица и прогнозировать изменения тенденций регионального рынка риэлторских услуг.

выигрышей и матрице рисков, позволяющие исследовать тенденции рынка риэлторских услуг и осуществить оценку возможным потребителем качества предоставления риэлторских услуг с учетом риска.

Практическая значимость диссертационного исследования заключается в разработке практических рекомендаций по принятию решений в сфере риэлторских услуг. Теоретические и методические разработки могут быть использованы для проведения комплексного анализа рынка риэлторских услуг и выбора наиболее предпочтительного для реализации варианта.

Основные положения и практические рекомендации могут быть использованы как для разработки конкретных региональных программ формирования и развития рынка риэлторских услуг в регионе, так и руководителями при управлении риэлторскими фирмами.

Положения диссертации могут быть использованы в учебном процессе высших учебных заведений, осуществляющих подготовку специалистов в области экономики и управления сферой услуг, в частности, по курсу «Сфера услуг», «Маркетинг услуг».

Публикации и апробация работы. Реализация основных теоретических и методических положений, выводов и рекомендаций, сформулированных в работе, была осуществлена в результате научно-практических исследований. Основные положения диссертационного исследования докладывались, обсуждались и нашли отражение в материалах международного симпозиума, всероссийских, межрегиональных, межвузовских научно-практических конференциях и семинарах.

Структура диссертации сформирована с учетом соблюдения логической последовательности и причинно-следственной взаимосвязи и элементов исследуемых проблем и объектов. Главы и параграфы диссертационной работы структурно сформированы таким образом, чтобы в наибольшей степени отразить актуальные, малоисследованные или совсем нерешенные проблемы по теме диссертации. Цели и задачи диссертационной работы определили ее структуру и объем. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, библиографического списка и приложений. Диссертационная работа содержит 147 страниц основного текста, 27 таблиц, 53 рисунка и 5 приложений.

Во введении обосновывается актуальность темы диссертации, сформулированы цель и задачи работы, определены объект, предмет и методы исследования, отражена научная новизна и практическая значимость полученных результатов.

В первой главе «Теоретические и организационные основы рынка риэлторских услуг» раскрыта сущность рынка риэлторских услуг как одной из составляющих в любой национальной экономике;

основы организационно управленческого механизма риэлторской деятельности;

особенности регионального рынка риэлторских услуг как составляющей рынка недвижимости.

Во второй главе «Современное состояние и функционирование рынка риэлторских услуг в регионе» сделан анализ состояния регионального рынка риэлторских услуг, выявлены проблемы функционирования риэлторских организаций в регионе и направления их решения, в том числе с применением инструментария корреляционно-регрессионного и функционально-стоимостного анализа оказания риэлторских услуг.

В третьей главе «Организационно – экономические модели оценки рынка риэлторских услуг» предложены направления улучшения качества оказания риэлторских услуг и выполнен прогноз изменения каждого из факторов, влияющих на качество риэлторских услуг;

разработана методика, которая основана на матрице принятия решений, позволяющая учитывать многообразие факторов, выбирать их приоритетность на основе критериев максимакса, Вальда, Сэвиджа, Гурвица и прогнозировать изменения тенденций регионального рынка риэлторских услуг;

предложены методические рекомендации, основанные на матрице выигрышей и матрице рисков, позволяющие исследовать тенденции рынка риэлторских услуг и осуществить оценку возможным потребителем качество предоставления риэлторских услуг с учетом риска.

В выводах и предложениях изложены основные результаты выполненного диссертационного исследования, сформулированы выводы и предложения по созданию моделей изучения функционирования и развития рынка риэлторских услуг для обеспечения принятия решений потребителями риэлторских услуг и организациями, оказывающими эти услуги.

В приложении приводится справочная информация, иллюстрирующая результаты диссертационного исследования;

расчеты, аналитическая информация о деятельности риэлторских организаций, а также информация, необходимая для применения разработанных методов моделирования тенденций развития рынка риэлторских услуг.

Глава 1 Теоретические и организационные основы рынка риэлторских услуг Сущность и особенности рынка риэлторских услуг 1. «Услуга», «риэлторская услуга» «рынок риэлторских услуг» являются важными понятиями в рыночной экономике. Не определив, какие процессы охватываются этими понятиями, трудно оценить уровень и направления их развития и нельзя организовать оптимальный процесс принятия решений.

Несмотря на высокую значимость сферы услуг для современной экономики, в настоящее время отсутствует единое определение услуги как экономического понятия.

Услуга – это деятельность, результатом которой является удовлетворение какой-либо потребности людей . Услуга – это любое мероприятие или выгода, которые одна сторона может предложить другой и которые в основном неосязаемы и не приводят к завладению чем-либо. Производство услуг может быть связано, а может и не быть связано с товаром в его материальном виде . В работе Н.А. Восколович выделяются три подхода к определению понятия «услуга»:

отраслевой (к сфере услуг относятся отрасли соответствующей специализации, а услугами называется продукция этих отраслей), противопоставительный (услуга определяется как экономическое благо, обладающее противоположными товару свойствами и признаками), синтетический (выделяются наиболее общие свойства услуги, а она сама определяется как их совокупность). Все эти подходы основываются на сравнении товара и услуги и на выявлении отличий между ними.

Существует иной подход к определению услуг. К.Маркс, характеризуя услуги писал, что потребительская ценность услуги заключается в самом труде исполнителя, а не в осязаемом результате его деятельности .

Зарубежные исследователи придерживаются сходного подхода. Услуга – это то, что неосязаемо (неведомо) и в обмен на что потребитель, фирма или правительство готовы предоставить что-либо ценное . В работе Д.А.

Карха показано, что существующие определения понятия «услуга»

могут быть разделены на три группы: во-первых, это определения, характеризующие услугу как действия, виды деятельности, саму деятельность;

во вторых, определения, рассматривающие услугу как результат деятельности;

в третьих, определения, в которых услуга характеризуется как деятельность и как результат. Н.Ш. Ватолкина противопоставляет услугу не товару, а другим действиям человека, то есть предлагает выделять услугу не из совокупности экономических благ, а из совокупности действий. Большой интерес в этой связи представляет работа И.Д.Котлярова который , проанализировал свойства услуги как экономического блага и определил услугу как предоставление исполнителем потребителю временного права использовать свои ресурсы для создания потребительской ценности. В данном случае деятельность исполнителя услуг представляет собой процесс мобилизации тех ресурсов, которые востребованы участниками рыночной деятельности, но при этом к приобретению ресурсов участники рыночной деятельности не стремятся, а нуждаются в их использовании на временной основе .

Анализ научных исследований позволил выделить основные свойства услуги: неосязаемость, несохраняемость, неотделимость от производителя и потребителя, непостоянство качества, невозможность проверки потребительских свойств услуги до е оказания, нематериальность, взаимозаменяемость. Услуга не сопровождается переходом права собственности и производится и потребляется в конкретном месте.

Таким образом, услуга – это специфический продукт труда, результат взаимодействия исполнителя по удовлетворению потребностей потребителя, который не приобретает вещественной формы, и потребительная стоимость которого заключается в полезном эффекте живого труда.

Потребность в оказании услуг обусловлена необходимостью обеспечения различных аспектов нормальной жизнедеятельности общества. Назначением рынка услуг является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспе чения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

Жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;

Промышленные объекты – для организации производственно-технологических процессов;

Земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок риэлторских услуг является одним из быстро развивающихся и высококонкурентных рынков российской экономики. Особенности и тенденции развития рынка риэлторских услуг определяются качественными и количественными характеристиками рынка недвижимости. Обратимся к краткому рассмотрению рынка недвижимости с тем, чтобы в дальнейшем совместить эти два понятия и рассматривать риэлтерскую деятельность как деятельность по оказанию услуг на рынке недвижимости.

Рынок недвижимости является одной из составляющих в любой национальной экономике. Объекты рынка недвижимости составляют до 70-80% национального богатства многих стран. В классическом понимании под термином «рынок» подразумевается совокупность покупателей и продавцов.

Анализ научных трудов выявил неоднозначный подход к определению данного понятия. Экономическая наука и практика определяют рынок в виде среды или системы, в которой происходит обмен товарами или процесс взаимодействия продавцов и покупателей по продаже и покупке товаров на основе определения их цен и количества товаров (спроса и предложения) . В маркетинге под термином «рынок» подразумевается совокупность покупателей и продавцов, а также совокупность актов купли-продажи . Применительно к рынку недвижимости также существуют различные точки зрения. Рынок недвижимости – это система организационных мер, при помощи которых покупатели и продавцы сводятся вместе для определения конкретной цены, по которой может произойти обмен таким специфическим товаром как недвижимость . Рынок недвижимости – это экономико-правовое пространство, в котором происходит взаимодействие между спросом и предложением всех имеющихся на данный момент времени покупателей и продавцов недвижимости и где осуществляется совокупность всех текущих операций с ней . Рынок недвижимости представляет собой сферу вложения капитала в объекты недвижимости и систему экономических отношений, возникающих при операциях с недвижимостью. Эти отношения появляются между инвесторами при купле-продаже недвижимости, ипотеке, сдаче объектов недвижимости в аренду .

Такие трактовки предполагают отнесение объектов недвижимости к категории товаров, обращение которых связано с привлечением финансового капитала, использованием различных ресурсов и труда. Все вышеприведенные определения указывают на перераспределение объектов недвижимости, т.е.

обеспечение оборота прав на ранее созданную недвижимость. Но если исходить из триединства сущности объекта недвижимости как товара на рынке недвижимости (материальная, правовая, экономическая), то все эти определения необходимо дополнить комплексом отношений, обусловленных созданием новых и эксплуатацией существующих объектов недвижимости. Рынок недвижимости представляет собой определенный набор механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены и распределяется пространство между различными конкурирующими вариантами землепользования. Таким образом, основные процессы функционирования рынка недвижимости – это развитие (создание), управление (эксплуатация) и оборот прав на недвижимость.

Рынок недвижимости территориально можно разделить на международный, национальный, региональный и локальный. Так как объектом диссертационного исследования выступает рынок риэлторских услуг сопоставимых регионов Приволжского федерального округа, разберем понятия «региональный рынок» и «локальный рынок» применительно к рынку недвижимости.

Мнение российских ученых в области региональной экономики можно выразить определением, сформулированным А.С.Новоселовым: региональный рынок недвижимости представляет собой систему экономических отношений субъектов региональной экономики, обеспечивающих перераспределение земель, производственных и непроизводственных зданий, сооружений и других объектов недвижимости между собственниками . Есть еще одна позиция в определении рынка как сферы предпринимательской деятельности, направленной на извлечение прибыли из строительства, управления, эксплуатации, реконструкции, развития и гражданско-правовых сделок с объектами недвижимости . А.Н. Азрилиян дает определение понятию «локальный»

(от лат. Localis - местный) как местный, свойственный данному месту, не выходящий за его пределы . Н.М. Синицына определяет локальный рынок недвижимости как рыночную систему, включающую совокупность конкурирующих объектов недвижимости, локализованных в рамках муниципального образования и примыкающих территорий, ограниченных системой зонирования и максимально допустимыми временными издержками, а также процедуры их обращения между покупателями и продавцами на основе устойчивого спроса и равновесного ценообразования на однородное недвижимое имущество в едином информационном поле. Локальный рынок недвижимости – это рынок, ядром которого является город, обладающий наиболее высокой плотностью объектов и участников рыночного оборота, а также наличием информационной, обслуживающей и регулирующей инфраструктур .

В отличие от региональных рынков, для которых характерна открытость взаимодействия с другими регионами страны, локальные рынки функционируют на уровне города и районов города. По мнению А.Ф. Ланкиной под локальными рынками понимают рынки, где сфера производства, распределения, обмена и потребления, ограниченная административными границами, представляет собой совокупность социально-экономических отношений товаропроизводителей и потребителей по поводу реализации товаров и услуг, произведенных в городах и районах города . При этом необходимо отметить, что локальному рынку присущи те же характеристики, что и региональному, и на рынок оказывают влияние такие факторы, как национальные традиции, природно-климатические и демографические особенности региона. Локальный рынок жилья является сегментом региональной экономики, объединяющим объекты и субъекты жилья, имеющиеся на региональном рынке и непосредственно инфраструктуры, обеспечивающей функционирование самого рынка жилья на определенной территории . Системный подход к оценке локального рынка жилья предполагает выявление круга хозяйствующих субъектов, действующих на данном рынке, анализ основных факторов, влияющих на рыночные процессы, оценку уровня развития инфраструктуры, информационного обеспечения и методов государственного регулирования .

Риэлторские услуги представляют собой целый комплекс разнообразных видов деятельности, направленный на обеспечение эффективности функционирования рынка недвижимости и удовлетворение потребностей населения в жилье. Участники рынка риэлторских услуг продают не саму недвижимость, а услуги, связанные с недвижимостью . В проекте Федерального Закона «О риэлторской деятельности в Российской Федерации»

под риэлторскими услугами понимается комплекс действий, направленных на подготовку и сопровождение перехода права собственности или пользования недвижимым имуществом, а именно:

оказание услуг потребителю по продаже или передаче в аренду (нам) недвижимого имущества, которым он имеет право распоряжаться на законном основании;

оказание услуг потребителю по приобретению в его собственность или в пользование принадлежащего третьим лицам недвижимого имущества;

предоставление консультационных услуг, услуг по изучению конъюнктуры рынка, иных возмездных услуг, сопутствующих гражданскому обороту недвижимого имущества;

оказание услуг потребителю по управлению принадлежащим ему недвижимым имуществом.

Риэлторские услуги оказываются в соответствии с возмездным договором, заключаемым с потребителем Таким образом, риэлторские услуги .

представляют собой совокупность всех видов операций на рынке недвижимости.

Если рынок недвижимости представлен объектами недвижимости, то рынок риэлторских услуг – обеспечением проведения сделок с данным недвижимым имуществом.

Риэлтерские услуги, как и услуги вообще, обладают рядом характеристик, которые отличают их от продажи товаров:

неосязаемость, то есть потребитель риэлторской услуги не может потрогать, 1.

видеть, осязать услугу;

единовременность производства и потребления, то есть услуга 2.

производится и потребляется в одно и то же время;

знание об риэлторской услуге не может быть получено тем же способом, 3.

что и знание о товаре (невозможна проверка потребительских свойств услуги до е оказания);

недолговечность;

риэлторские услуги не могут транспортироваться и складироваться;

неотделимость риэлторской услуги от исполнителя и потребителя, который 7.

участвует в процессе оказания услуг;

риэлторские услуги должны отвечать требованиям юридической и 8.

фактической осуществимости.

Особенностью риэлторской деятельности является ее посреднический характер.

Услуги этого рода предусматривают непосредственное участие риэлтора во взаимоотношениях двух субъектов (покупателя и продавца недвижимого имущества). Риэлторы выступают посредниками на межрыночном пространстве. С одной стороны рынок риэлторских услуг – это одна из составляющих рынка недвижимости. К риэлторам обращаются экономические агенты, потребители риэлторских услуг, которым необходима помощь профессиональных посредников для совершения различных сделок с недвижимостью. С другой стороны, экономические агенты, в роли которых могут выступать организации и домохозяйства, изначально не являются субъектами рынка риэлторских услуг. Их можно отнести к рынку недвижимости в целом, так как они формируют спрос и предложение именно на рынке недвижимости.

Таким образом, можно предположить, что посредническая деятельность риэлторов приводит к взаимодействию рынка риэлторских услуг и экономических агентов по поводу совершения сделок с объектами недвижимости и правами на них, то есть отличительной чертой рынка риэлторских услуг является отношения между риэлторам и клиентами. Зона риэлторской деятельности отражена на рисунке 1.

Рынок Зона риэлторской риэлторских деятельности услуг Рынок недвижимости Экономические агенты Рисунок 1 – Зона риэлторской деятельности Таким образом, уточнены характеристики и особенности риэлторской деятельности как вида услуги (невозможность проверки потребительских свойств услуги до е оказания и юридического подтверждения, непостоянство качества риэлторских услуг, риэлторские услуги должны отвечать требованиям юридической и фактической осуществимости), осуществляемой агентами профессионалами, специализированными фирмами и организациями в пределах своей компетенции по заказу потребителя.

1.2 Особенности организационно-управленческого механизма риэлторской деятельности Риэлторская деятельность – это деятельность юридических лиц и /или индивидуальных предпринимателей на основе соглашения с заинтересованным лицом (либо по доверенности) по совершению от его имени и за его счет либо от своего имени, но за счет и в интересах заинтересованного лица гражданско правовых сделок с объектами недвижимости и правами на них.

Первые легальные риэлторские фирмы появились в 1991 году после принятия Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» и перехода квартир в частную собственность. В целях определения направлений риэлторской деятельности целесообразно провести классификацию риэлторских услуг.

Все риэлторские услуги можно сгруппировать по следующим основаниям:

1. В зависимости от характера деятельности риэлтора можно выделить следующие виды риэлторских услуг:

услуги фактического характера (действия риэлтора как посредника, подготовка сделки между продавцом и покупателем недвижимости, согласование условий проведения сделки, консультационные услуги);

услуги юридического характера (поручения, комиссии);

смешанные услуги (услуги как юридического, так и фактического характера, например, доверительное управление имуществом).

2. В зависимости от регулирования риэлторских услуг :

риэлторские услуги, регулируемые нормативно-правовыми актами (агентирование, комиссия, доверительное управление недвижимым имуществом, иные посреднические услуги, поручение, действие в чужом интересе без поручения);

иные возмездные услуги, регулируемые договором оказания риэлторских услуг (консультационные услуги, услуги по изучению рынков, рекламные, другие возмездные услуги).

3. В зависимости от направлений риэлторской деятельности (рисунок 2) .

Основные направления риэлторской деятельности, сложившиеся в мировой практике Брокерская деятельность Агентская деятельность Деятельность в качестве поверенного Деятельность в качестве дилера Посредническая деятельность Торговая деятельность Новые для российских условий направления риэлторской деятельности Девелоперская и редевелоперская деятельность Управление недвижимостью Деятельность в качестве специалиста по информационным технологиям Юридическое сопровождение объектов недвижимости Рисунок 2 – Возможные направления риэлторской деятельности Основным направлением риэлторской деятельности принято считать брокерскую, которая представляет собой деятельность, осуществляемую за счет и в интересах конкретных лиц и связанную с изменением, установлением или прекращением их прав на объекты недвижимости, подлежащие регистрации в соответствии с Законом РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

Брокерские услуги оказывают риэлторские организации, имеющие статус юридического лица, а также индивидуальные предприниматели, зарегистрированные в установленном на территории РФ порядке. При этом риэлторские организации обязаны оформить с брокером трудовые отношения в соответствии с требованиями трудового законодательства РФ и наделить его правом подписи договоров на оказание брокерских услуг. Брокерская деятельность включает следующие основные услуги:

консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости;

подбор и организация показов объектов недвижимости;

сбор и подготовка документов, необходимых для осуществления сделки;

оценка планируемой сделки на предмет вероятности ее оспоримости;

содействие в организации взаиморасчетов сторон сделки;

документальное оформление передачи объекта недвижимости;

регистрация сделки перехода прав на объект недвижимости.

Консультирование по вопросам состояния и анализа рынка недвижимости заключается в предоставлении объективной полной информации и проведения мониторинга цен на рынке недвижимости региона, что позволяет заинтересованным лицам сделать вывод о возможностях и процедуре оказания брокерских услуг в данной риэлторской организации.

Подбор и организация показов объектов недвижимости осуществляются в соответствии с письменной заявкой заинтересованного лица. Количество подбираемых вариантов, порядок их показов определяются в договоре. Все предлагаемые варианты объектов недвижимости должны иметь описание, необходимое для получения наиболее полного представления о них. При этом риэлторская организация информирует письменно заинтересованных лиц об известных недостатках объектов недвижимости.

Соглашение о поиске объекта недвижимости, как правило, заключается на срок от месяца до полугода. За это время агентство обязуется предоставить покупателю определенное число вариантов для просмотра – обычно 4-8.

Покупатель вносит в компании аванс, порядка 50 тыс. руб. (если цена квартиры высока, то и больше). После завершения сделки аванс вычитается из комиссионных. Агенту документ дает уверенность в том, что клиент действительно заинтересован в покупке жилья.

Перечень документов, необходимых для осуществления сделки, и порядок их получения утверждаются риэлторской организацией.

При оценке планируемой сделки на предмет ее оспоримости риэлторская организация определяет круг лиц, обладающих правами на объект недвижимости (родственники, залогодержатели и др.), а также круг лиц, возникновение прав которых на объект недвижимости носит вероятностный характер. В ходе осуществления сделки необходимо своевременно письменно информировать заинтересованное лицо обо всех известных обстоятельствах и фактах, относящихся к правам на предмет сделки, способных впоследствии привести к признанию данной сделки недействительной.

По желанию заинтересованного лица риэлторская организация может офор мить расчеты по сделке через специализированные финансовые учреждения или используя иные законные формы.

В случае оказания брокерской услуги по передаче объекта недвижимости риэлторская организация должна организовать процесс освобождения и передачи объекта.

Для улучшения своего имиджа риэлторская организация должна предоставить следующую информацию всем заинтересованным лицам:

свидетельство о государственной регистрации;

документ на право использования торговой марки, зарегистрированной в установленном порядке, под которой оказываются брокерские услуги;

сертификат соответствия оказываемых организацией брокерских услуг стандарту профессиональной деятельности и законодательным или иным требованиям;

документы, подтверждающие членство в профессиональных объединениях;

тарифы и расценки на оказание брокерских услуг;

книгу отзывов и предложений – пронумерованную и прошнурованную, заверенную печатью;

описание процедуры рассмотрения жалоб и претензий;

полис страхования профессиональной ответственности или документ, удо стоверяющий использование иных способов обеспечения обязательств перед заинтересованными лицами.

По первому требованию любых государственных органов руководство риэлторской организации должно предоставить: документы, подтверждающие квалификацию брокеров и их полномочия (приказ или доверенность) на право подписи договоров от имени риэлторской организации;

образцы типовых договоров, протоколов, доверенностей и других документов, используемых при оказании брокерских услуг.

Одно из новых направлений деятельности риэлторских организаций – это девелопмент (создание новых объектов недвижимости с целью последующей их продажи). Эта деятельность осуществляется на основе партнерства с инвестиционно-строительными компаниями.

Выступая в качестве специалиста по информационным технологиям, риэлторская организация предоставляет услуги по информационному обеспечению участников сделки, консультационные и услуги по оформлению документов, а также по надлежащему и безопасному проведению расчетов по сделкам.

Риэлтор может заключать договор с потребителем услуг на выполнение определенных юридических действий в отношении объектов недвижимости от своего имени, или за счет потребителя, или от имени и за счет потребителя.

Риэлторская деятельность чаще всего проявляется при операциях с жилыми и коммерческими объектами недвижимости, земельными участками, а также свя занных с инвестиционной деятельностью. В последнее время возобновились услуги риэлторских фирм по приватизации жилья.

В настоящее время сложилась следующая практика оборота (купля продажа) объектов недвижимости:

договор с покупателем объекта оформляется после заключения договора с продавцом. При заключении договора покупатель вносит в фирму залог, размер которого обычно соответствует размерам комиссионных, получаемых риэлторской фирмой (как правило, от 5 до 15%);

до нотариального оформления сделки покупатель вносит полную стоимость объекта недвижимости в риэлторскую фирму;

после проведения нотариата и государственной регистрации сделки прода вец получает половину стоимости объекта. Вторую половину он получает после снятия с регистрационного учета (выписки) всех зарегистрированных на проданной площади жильцов и ее освобождения.

Подавляющее большинство риэлторских операций – это продажа жилья, связанная с условиями покупки других объектов недвижимости. Как правило, такого рода обмен проводится через куплю-продажу объекта недвижимости. Это связано с тем, что возможность подобрать необходимые объекты среди выставленных на продажу значительно больше вероятности совпадения требований сторон при простом натуральном обмене.

При проведении операций по продаже объекта недвижимости, связанных со встречной покупкой другого объекта, обычно применяется следующая схема.

Продавец заключает договор с риэлторской фирмой на предмет поиска необходимого объекта недвижимости. В договоре оговариваются все характеристики требуемого жилья и размер доплаты. Фирма подбирает клиенту необходимый вариант и одновременно подыскивает покупателя на его объект недвижимости. Для фирмы наиболее сложным является стыковка во времени моментов покупки и продажи объектов недвижимости, увязанных в одну сделку (цепочка может достигать пять объектов).

Анализ деятельности риэлторских агентств и правовой базы регламентирования их деятельности позволяет выделить основные этапы технологии оказания риэлторских услуг (рисунок 3), показывающих типичную схему отношений между риэлторской организацией и заинтересованным лицом .

Технология оказания риэлторских услуг Получение заявки 1. изучение характера и объема предстоящих работ на основе анализа заявленных заказчиком подробностей по объекту недвижимости;

2. формулирование ограничительных условий сделки.

Предварительный осмотр объекта и заключение договора 1. уточнение предмета договора и подготовка его к подписанию;

2. составление плана выполнения работ по договору.

Сбор и анализ данных об объекте 1. сбор документов об объекте, подтверждение достоверности, актуальности и полезности собранной информации, необходимой для проведения конкретной сделки;

2. представление заказчику отчета о проведенной работе и информирование о степени готовности всех субъектов к оформлению сделки.

Юридическое сопровождение сделки 1. формирование комплекса документов, их исследование и подтверждение юристом законности сделки;

2. определение рисков, сопутствующих сделке;

3. ознакомление заказчика с документами и материалами, представляемыми для оформления сделки, согласование условий и техники проведения сделки.

Проведение сделки и оплата услуг риэлтора 1. проведение сделки и документальное оформление ее результатов;

2. оформление акта сдачи-приемки работ, выполненных по договору об оказании услуг;

3. оплата услуг риэлтора.

Рисунок 3 – Основные этапы технологии оказания риэлторских услуг На сегодняшний день назваться риэлтором может любой человек, оказы вающий услуги в сфере недвижимости. Это стало возможным после отмены лицензирования риэлторской деятельности в 2002 г.

В результате основные функции по контролю данного вида деятельности выполняет Российская гильдия риэлторов через региональные ассоциации риэлторов. Российская гильдия риэлторов разработала систему добровольной сертификации, утвердив определенные стандарты риэлторской деятельности.

Сертификация является регулятором риэлторской услуги и знаком того, что вся работа ведется профессионалами, осознающими всю степень своей ответственности, при этом соблюдаются все стандарты качества.

В соответствии с этим профессиональная ответственность риэлторских компаний застрахована. Значительно изменились требования к персоналу риэлторских организаций. Современные риэлторы принципиально отличаются от риэлторов 1990-х гг. Сегодня риэлторский бизнес ориентируется на человеческие ресурсы из других сфер бизнеса, с лучшей культурой и школой. Целесообразнее становится обучить таких людей профессии риэлтора, нежели переучивать «чужих» риэлторов.

В точном смысле слово «realtor» означает: брокер или агент по недвижимости, являющийся членом Национальной ассоциации риэлторов США Однако в России под риэлторской деятельностью обычно понимается .

профессиональная деятельность, связанная с проведением операций с не движимым имуществом.

Риэлтор, агент, консультант по продаже жилья – в России эти термины зачастую употребляются как синонимы. Но в США знак равенства между перечисленными словами отсутствует. Это совершенно отдельные профессиональные группы. Самая распространенная категория – агентства по продаже недвижимости и их работники-агенты (Real Estate Agents). Это про шедшие обучение специалисты, которым государство позволило зарабатывать на посредничестве в сделках, выдав лицензию на специфическую коммерческую деятельность. Они обязаны соблюдать законы штата, федеральные и местные, однако в своей профессиональной деятельности преследуют личные цели, т.е., боясь потерять покупателя, могут не сообщить какой-то негативной информации об объекте недвижимости. Агентов по продаже недвижимости в США множество, а риэлторов – компаний и отдельных специалистов – гораздо меньше. Слово Realtor в Америке является зарегистрированной торговой маркой, своего рода знаком качества. Его зарегистрировали в палате патентов и торговых знаков еще в 1949 г., как собственность организации. Носить его могут только люди и фирмы, входящие в Национальную ассоциацию риэлторов (National Association of Realtors), основанную в США еще в начале XX в. Чтобы попасть в ее ряды, надо не только отвечать высоким профессиональным стандартам, но и осуществлять деятельность по более строгим стандартам. Всего действительными членами National Association of Realtors сейчас являются 730 000 профессионалов и фирм.

Риэлторы имеют собственный этический кодекс, который был принят 90 лет назад. Поэтому слово «риэлтор» имеет сейчас в США очень высокий кредит доверия потребителей и потому при использовании в рекламе часто употребляется со знаком копирайта. За нарушение профессиональной этики риэлтор теряет право на использование звания «риэлтор».

Задача консультанта по недвижимости (Real Estate Consultant) понять потребности покупателя и правильно его сориентировать на рынке, если последний не в состоянии сделать это сам. А продавцу он помогает провести рекламу объекта, если тот решил сэкономить на обращении в риэлторскую фирму и продает жилье самостоятельно. Консультант по недвижимости не предвзят и не заинтересован, поскольку не получает процента со сделки. Его заключения чисто рекомендательные и, в принципе, потребитель и продавец может обойтись без консультанта.

В Российской Федерации слово «риэлтор» зарегистрировано как торговая марка Российской гильдии риэлторов. Использование слова «риэлтор» на территории Российской Федерации является свидетельством коллективного или индивидуального членства лица, использующего это слово, в Российской гильдии риэлторов. Использование слова «риэлтор» осуществляется в соответствии с законом РФ «Об авторском праве и смежных правах» .

РГР приняла следующую формулировку этого термина: «Риэлтор – это аттестованный специалист, работающий на рынке недвижимости в компании, имеющей профессиональный сертификат общенационального образца и являющейся членом Российской гильдии риэлторов» . До сегодняшнего дня это требование было добровольным, и лишь Петербургская и Московская Ассоциации риэлторов сделали его обязательным. Это позволило перейти на более высокий уровень работы, когда специалист по недвижимости не просто единожды сдает экзамен, а, как в других странах, постоянно повышает свою квалификацию.

Подавляющее большинство риэлторских организаций используют технологию «вся сделка целиком», которая подразумевает, что агент «ведет»

клиента все время – от первого обращения до подписания документов о передаче квартиры и выписки прежних владельцев. Схема разделения труда, когда один специалист подбирает объекты недвижимости, другой показывает, третий оформляет документы и т.д. тоже встречаются, но значительно реже. Как показало исследование предпочтений потребителей риэлторских услуг (результаты представлены в главе 2, пункт 2.2), 54% респондентов считают целесообразным, если один агент ведет сделку и несет ответственность за надлежащее е исполнение.

Риэлторская услуга включает в общем случае три составных элемента:

поиск и работа с клиентом;

организация финансовой схемы расчетов (рисунки 4, 5, 6).

Организация Поиск и работа с финансовой схемы клиентами;

55% расчетов;

10% Юридическое сопровождение сделки;

35% Рисунок 4 – Структура объемов работ по оказанию риэлторской услуги Поиск и работа с Юридическое клиентами;

35% сопровождение сделки;

55% Организация финансовой схемы расчетов;

10% Рисунок 5 – Структура рисков при оказании риэлторских услуг Организация Юридическое финансовой схемы сопровождение расчетов;

5% сделки;

35% Поиск и работа с клиентами;

60% Рисунок 6 – Структура трудозатрат на выполнение основных операций Таким образом, наибольший удельный вес в объеме работ по оказанию риэлторских услуг занимает поиск и работа с клиентами, наибольший риск при оказании риэлторских услуг отводится юридическому сопровождению сделок и наиболее трудоемким этапом оказания риэлторской услуги является поиск и работа с потребителями. Перед каждой риэлторской организацией стоит важная цель – достижение эффективности предоставления риэлторских услуг. К этому ведет высокое качество и широкий спектр предоставляемых услуг, обеспечение благоприятных условий работы для сотрудников и такого уровня рентабельности, который позволяет и поддерживать, и развивать уровень данной организации.

Универсальная риэлторская организация предоставляет широкий спектр услуг (результаты исследования представлены в главе 2, пункт 2.2): «Купля продажа объектов недвижимости», «Аренда недвижимости», «Юридическое сопровождение сделок», «Программы по ипотеке и воинским сертификатам», «Инвестиционные услуги», «Управление недвижимостью» и другие услуги. В структуре универсального агентства недвижимости, как правило, прослеживается специализация по выбранным сегментам рынка. Не обязательно, чтобы компания охватывала все сегменты рынка. Все зависит от выбранной стратегии, управлен ческих и финансовых ресурсов организации, оказывающей риэлторские услуги.

Имеются успешные компании, специализирующиеся только на каком-то одном сегменте, но лучше, чтобы по каждому из выбранных сегментов работали выделенные, специализированные отделы, профессиональные сотрудники именно в этой области. В настоящее время рынок недвижимости динамичен и непредсказуем, и для того, чтобы добиться успеха, требуется командная работа.

Мониторинг законодательства, взаимодействие с государственными структурами, регулярное проведение маркетинговых акций, работа с персоналом – все это требует работы целых отделов или, по крайней мере, отдельных специалистов.

Риэлторские организации, которые позиционируются на рынке как универсальные компании, оказывают полный спектр услуг, при этом работают с объектами различных ценовых категорий: от недорогих объектов до эксклюзивной и дорогой недвижимости. Такие компании на сегодняшний день охватывают практически все сегменты рынка и имеют специализированные отделы и департаменты, такие как «Отдел первичного рынка», «Отдел вторичного рынка», «Отдел ипотечного кредитования», «Отдел по обороту земельных участков», «Отдел загородной недвижимости», «Отдел элитной недвижимости», «Отдел коммерческой недвижимости». В структуру риэлторской организации должны обязательно входить подразделения, обеспечивающие помощь в проведении сделок, либо обеспечивающие «внешние» потребности компании (бухгалтерия, техническая служба, юридическая служба, служба работы с персоналом, служба обработки информации и формирования рекламы). В небольших организациях (по численности персонала) данные функции могут быть возложены на профессионально подготовленных сотрудников. Но, в любом случае, успешно работающая организация без них не сможет обойтись. Поэтому важно найти оптимальную структуру поддерживающих подразделений. Иначе они будут работать сами на себя, потребляя значительную долю ресурсов компании.

Одним из критериев надежности риэлторской организации является наличие у нее филиальной сети, что может свидетельствовать об устойчивом финансовом положении компании, о намерении долго оставаться на рынке.

Филиальная сеть целесообразна в том случае, когда организация работает на загородном рынке: поиск и реализацию загородных объектов достаточно эффективно проводить «на местах».

Таким образом, для повышения качества риэлторских услуг, предложены организационно – экономические принципы работы риэлторской организации в современных условиях:

Во-первых, в управлении риэлторской организацией наиболее целесообразно использовать демократический стиль управления персоналом, который обеспечивает оптимальное выполнение поставленных задач высоко профессиональными сотрудниками, распределение ответственности за результат сделки между конечным исполнителем (агентом) и фирмой на основе оптимальных условий двустороннего договора.

Во-вторых, современная риэлторская организация должна обладать специализированными подразделениями или отдельными профессиональными сотрудниками (в зависимости от численности персонала), работающими на выбранных компанией сегментах рынка.

В-третьих, в риэлторской организации должны быть обеспечивающие подразделения или отдельные сотрудники, помогающие специализированным подразделениям в решении конкретных задач.

В-четвертых, если крупная организация работает в территориально удален ных друг от друга районах, то желательно наличие филиальной сети.

В современной ситуации для сферы риэлторских услуг важным является вопрос правового регулирования. В истории государственного регулирования риэлторской деятельности выделяют следующие этапы:

1992 – 1993 гг. – зарождение рынка, первые сделки с объектами недвижимости, создание первых риэлторских организаций;

1996 г. – введение лицензирования риэлторской деятельности;

1997 г. – внесение на рассмотрение Государственной Думой РФ законопроекта «О риэлторской деятельности РФ»;

2001 г. – отклонение Государственной Думой РФ законопроекта «О риэлторской деятельности» в 1-м и 2-м чтениях и снятие его с рассмотрения;

2002 г. – отмена лицензирования риэлторской деятельности;

с 2002 по 2006 г. – полное отсутствие государственного регулирования риэлторской деятельности;

2007 г. – принят и утвержден решением Национального Совета Российской Гильдии Риэлторов «Национальный стандарт профессиональной деятельности на рынке недвижимости»;

2011 г. – внесение на рассмотрение законопроекта «О Риэлторской деятельности в Российской Федерации».

До принятия новой редакции закона «О риэлторской деятельности» в настоящее время принимается стандарт системы добровольной сертификации РОСС RU №И046.04 РН 00. Функции Национального объединения сертифицированных риэлторов делегируются Некоммерческому партнерству «Российская гильдия риэлторов» и е региональным представительствам.

Таким образом, анализ научных трудов позволил уточнить характеристики и особенности риэлторской деятельности как вида услуги с целью улучшения качества их предоставления потребителю:

невозможность проверки потребительских свойств услуги до е оказания и 1.

юридического подтверждения;

непостоянство качества риэлторских услуг;

риэлторские услуги должны отвечать требованиям юридической и 3.

фактической осуществимости;

посреднический характер риэлторской услуги, так как предусматривают 4.

непосредственное участие риэлтора во взаимоотношениях двух субъектов – покупателя и продавца недвижимого имущества;

риэлторская услуга включает три составных элемента: поиск и работа с 5.

клиентом;

правовая экспертиза документов и проверка истории объекта недвижимости (юридическое сопровождение сделки);

организация финансовой схемы расчетов;

для оказания качественной риэлтерской услуги от риэлтора требуются 6.

знания особенностей экономического, социального развития и нормативно правовой базы страны, региона, города;

для достижения эффективности предоставления риэлторских услуг 7.

необходимо знание специфики конкретного объекта недвижимости (местоположения, качеств, цены) и умение наилучшим образом представить его потребителю, то есть способности к аналитической работе;

основными направлениями предоставления риэлторской услуги являются:

брокерская деятельность, агентская деятельность, торговая деятельность, девелоперская и редевелоперская деятельность, управление объектами недвижимости, юридическое сопровождение сделок с объектами недвижимости.

1.3 Этапы развития рынка риэлторских услуг Развитие рынка риэлторских услуг неразрывно связано с развитием рынка недвижимости, который начал зарождаться в начале 90-х годов. В развитии рынка риэлторских услуг как составляющей рынка недвижимости можно выделить несколько этапов: период становления и развития, стабилизации и рецессии, послекризисный период (восстановление), период устойчивого роста (подъм), период перепроизводства (кризис). Рассмотрим их подробнее 1. 1990 – 1994 годы: период становления и развития. Характеризуется массовой приватизацией государственного и муниципального имущества, продажей земельных участков под индивидуальную застройку, массовое строительство жилых объектов, перераспределением приватизированного недвижимого имущества между собственниками на вторичном рынке, стремительный рост цен, повышенный спрос, недостаточное развитие нормативно-правовой базы. По мере увеличения собственников квартир растет спрос на услуги частных маклеров. Многие из них осуществляли свою деятельность нелегально. Поэтому через три года после начала приватизации было введено лицензирование риэлторской деятельности. Особенностью этого этапа является отсутствие у риэлторов эксклюзивных договоров, что, естественно, сказывалось на качестве предоставляемой услуги. Так же в этот период рынок был ненасыщен информационно.

2. 1995 – 1998 годы: период стабилизации и рецессии (спада). Основные признаки – стабилизация цен, выравнивание спроса и предложения, появление законодательной базы, строительство новых объектов и вовлечение их в оборот.

Основным событием становится введение в практику эксклюзивных договоров.

Это позволило упорядочить рынок, повысило ответственность риэлторов за качество оказываемых услуг и положило начало формированию единых баз данных по предлагаемым объектам.

3. 1998 – 2001 годы: послекризисный период. Основные признаки – снижение активности на рынке за счет падения уровня предложения, снижение темпов приватизации, рост цен на недвижимое имущество, а также спрос на жилье высокого качества, торговые и офисные площади, что способствовало массовому строительству новых объектов, которые заполнили освободившуюся нишу на рынке. Строительная отрасль получила преимущества в сложившейся финансовой ситуации, так как удорожание стоимости строительства оказалось несоизмеримым с ростом цен на недвижимость. Начинается внедрение ипотеки.

Риэлторские организации, преодолевшие дефолт, начинают заниматься территориальным развитием.

4. 2001 – 2008 годы: период устойчивого роста. Основные характеристики – повышение роли первичного рынка, возрастание дифференциации между объектами, как по качеству, так и по цене, устойчивый спрос на коммерческую недвижимость. С принятием Земельного кодекса резко возрос оборот городских земель и, как следствие, появляются специализированные отделы в агентствах недвижимости. Следует отметить, что характерной чертой 2003 – 2004 гг. стало увеличение количества сделок, в которых недвижимость приобретается как объект инвестиций с целью получения дохода при продаже в виде разницы за счет роста рыночной стоимости. По разным оценкам, от 20 до 50% покупок совершалось с целью инвестиционных вложений. Рынок риэлторских услуг сформировался окончательно. Перечень услуг риэлторов дополнился новыми технологиями проведения сделок.

5. 2008 – 2013 годы – период кризиса и послекризисный период. Первую половину 2008 года рынок развивался, цены на недвижимость продолжали уверенно расти, в регионе наблюдалось увеличение покупательской активности и переориентация покупательского спроса на более качественное жилье. К концу 2008 года на первичном рынке жилья цены упали на 9%, на вторичном – на 6%.

Ипотеку выдавали только 5% банков от прежнего количества. Девелоперы в году вывели только 20 % торговых площадей из запланированного к вводу в эксплуатацию объема, арендаторы практически полностью прекратили подбор и осмотр помещений, оплачивать услуги брокера теперь приходится владельцу помещения, а не арендатору, как было раньше. Экономический кризис привел к тому, что на рынке остались только лучшие проекты, так как остальные не смогли существовать в условиях возросшей конкуренции.

В современных условиях риэлторские организации вступают на новый этап развития. Основные участники рынка уже определились, сложились определенные профессиональные правила поведения на рынке, и в настоящее время вс более важную роль играет потребитель риэлторской услуги и качество этих услуг. Именно этому направлению отдается сегодня стратегический приоритет в деятельности риэлторских компаний. Для современного этапа характерно, что главным конкурентным преимуществом крупных и средних компаний является качество услуг, а для мелких – цены. Риэлторские организации специализируются на отдельных сегментах рынка. Агентств недвижимости, успешно работающих во всех сегментах рынка, немного, они крупные, занимают лидирующее положение. Большинство риэлторских организаций (хотя позиционируют себя в качестве универсальных) работают в сегментах новостроек, вторичного жилья и коммерческой недвижимости. Современные агентства недвижимости осваивают новые направления. Наиболее перспективным является ипотечное кредитование и связанные с ним операции на вторичном и первичном рынках. Ещ одним перспективным направлением для крупных городов (гор. Нижний Новгород не исключение) является загородное строительство. Прогнозируется рост спроса и предложения на загородные коттеджи и малоэтажное строительство. Поэтому многие риэлторские агентства начали готовить специалистов для работы в этом сегменте рынка.

В ближайшее время ситуация на рынке риэлторских услуг координально не изменится. Сейчас лидируют компании, основанные 10 – 15 лет назад. Новые компании появляются в большом количестве благодаря низкому порогу вхождения на рынок и отсутствию государственного лицензирования данного вида деятельности.

Таким образом, становление и развитие рынка риэлторских услуг как составляющей рынка недвижимости определяется рядом факторов:

Глава 2 Современное состояние и функционирование рынка риэлторских услуг в регионе 2.1 Использование корреляционно-регрессионного анализа для исследования рынка риэлторских услуг 2.1.1 Анализ тенденций развития рынка риэлторских услуг сопоставимых регионов Приволжского федерального округа Рынок риэлторских услуг является составляющей рынка недвижимости и экономики России в целом. Поэтому любые изменения на рынке риэлторских услуг, прежде всего, связаны с изменениями на рынке недвижимости. Как говорилось выше, развитие рынка риэлторских услуг определяется рядом факторов:

развитием рынка жилой недвижимости;

темпами строительства и ввода в действие жилых домов;

платежеспособным спросом и предложением на рынке недвижимости;

динамикой цен на объекты недвижимости.

Рассмотрим эти факторы подробнее.

Тенденции развития рынка риэлторских услуг с точки зрения показателей ввода жилья и его стоимости проанализированы на основе данных Российского статистического ежегодника (выпуск 2011г.) и данных Территориального органа федеральной службы государственной статистики по Нижегородской области и представлены в таблице 1.

Снижение объемов строительства и ввода в действие жилых домов за период с 2007 по 2011 год произошло в двух регионах Приволжского федерального округа (Чувашской Республике и Пермском крае). Нижегородская область занимает 3-е место в Приволжскому федеральному округу по среднему значению ввода в действие жилых домов. Наивысшее значение – в Республике Башкортостан и Республике Татарстан.

Таблица 1 – Ввод в действие жилых домов по субъектам Приволжского федерального округа (в тыс. кв.м. общей площади) за 2007 – 2011 гг.

2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.

Приволжский федеральный округ (итого), в том числе 12289 13564 12726 12440 Республика Башкортостан 1857 2352 2353 2007 Республика Марий Эл 284 299 300 304 Республика Мордовия 243 284 277 289 Республика Татарстан 2041 2223 2010 2027 Удмуртская Республика 483 486 465 482 Чувашская Республика 1005 978 852 875 Пермский край 884 833 695 761 Кировская область 376 426 336 378 Нижегородская область 1072 1354 1404 1453 Оренбургская область 752 774 740 587 Пензенская область 554 605 610 625 Самарская область 1287 1328 1023 1041 Саратовская область 1022 1113 1130 1144 Ульяновская область 429 509 531 467 Анализ динамики ввода в действие жилья в ПФО за период с 2007 по год позволяет утверждать, что финансовый кризис 2008 года оказал существенное влияние на темпы строительства и ввода в действие жилья. На протяжении 2009 и 2010 годов в ПФО наблюдалось устойчивое сокращение ввода новостроек. К 2011 году застройщикам удалось выйти на докризисный уровень (рисунок 7). Данная тенденция, естественно, оказала влияние на формирование спроса и предложения на рынке жилья.

Рисунок 7 – Динамика темпов ввода в действие жилья по Приволжскому федеральному округу с 2007 по 2011 г.

Изучение динамики цен на первичном рынке жилья по Приволжскому федеральному округу (таблица 2) показало, что до 2008 года цены стабильно росли в среднем на 23% в год. Максимальный рост цен зафиксирован в Оренбургской области, Самарской области, Ульяновской области и Республике Марий Эл (соответственно 34%, 34%, 32%, 31%). Минимальный рост цен был отмечен в Удмуртской Республике, Республике Башкортостан и в Кировской области (соответственно 4%, 5%, 8%). По Нижегородской области увеличение цен составило около 10%. В целом в 2008 году по Приволжскому федеральному округу средняя цена в новостройках составила 39 672 руб. за 1 кв.м.

Рост цен объясняется незначительным предложением на рынке первичного жилья и высоким уровнем спроса. В основе этого явления лежали: с одной стороны – рост уровня доходов населения, развитие ипотечного кредитования, отсутствие четкой жилищной политики. В результате указанных факторов возросший уровень спроса превысил уровень предложения, что привело к общему росту цен на рынке жилья.

Таблица 2 – Средняя цена на первичном рынке жилья (за 1 кв.м. общей площади) по субъектам Приволжского федерального округа за 2007-2011гг.

Приволжский федеральный округ 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.

(итого), в том числе 33 959 39 672 36 878 36 439 34 Республика Башкортостан 38 166 39 931 36 167 36 694 36 Республика Марий Эл 28 557 37 459 34 036 35 700 35 Республика Мордовия 22 452 38 271 34 749 32 492 34 Республика Татарстан 30 575 34 395 32 020 33 196 34 Удмуртская Республика 37 747 39 181 37 397 32 938 34 Чувашская Республика 30 940 34 774 30 163 29 063 33 Пермский край 44 116 51 884 42 903 40 053 43 Кировская область 34 673 37 438 32 775 31 542 30 Нижегородская область 54 180 59 623 52 907 47 316 45 Оренбургская область 25 896 34 730 34 395 34 851 33 Пензенская область 27 836 34 756 32 416 29 887 31 Самарская область 32 774 43 935 43 902 43 421 35 Саратовская область 22 067 28 264 29 687 30 822 33 Ульяновская область 26 736 35 355 34 113 32 973 32 При этом наблюдается ситуация, когда цены на качественное жилье (в новостройках) и вторичное жилье (таблица 3) почти сравнялись (соответственно 39 672 руб. за 1 кв.м. и 40 552 руб. за 1 кв.м.), т.е. рост рынка 2007 года существенно опередил темпы роста 2008 года.

В 2008 году рынок жилья претерпел на себе влияние экономического кризиса. В этот период наблюдался отток покупателей (до 50 % из них приобретали жилье в кредит), сокращение доходов населения, сворачивание рынка ипотечного кредитования. В результате влияния кризиса на первичном рынке произошло резкое снижение спроса – застройщики были вынуждены снижать цены. В среднем по ПФО цены на первичном рынке жилья в декабре 2009 года были ниже цен декабря 2008 года на 7%. На вторичном рынке жилья за этот же период снижение составило 9%.

Таблица 3 – Средняя цена на вторичном рынке жилья (за 1 кв.м. общей площади) по субъектам Приволжского федерального округа за 2007 – 2011гг.

Приволжский федеральный 2007 г. 2008 г. 2009 г. 2010 г. 2011 г.

округ (итого), в том числе 35576 40552 36875 36598 Республика Башкортостан 44577 44253 38184 37812 Республика Марий Эл 28184 33239 29489 29563 Республика Мордовия 28546 40657 31886 30881 Республика Татарстан 33842 38157 34778 38107 Удмуртская Республика 35749 36728 33496 32350 Чувашская Республика 32692 34285 29600 28932 Пермский край 43129 48703 31881 33984 Кировская область 32106 34681 33678 31323 Нижегородская область 40412 45575 42602 42747 Оренбургская область 27573 34169 35071 35701 Пензенская область 28612 36531 36387 31801 Самарская область 43302 51003 50666 47624 Саратовская область 21384 29259 31073 31443 26262 32361 30720 29879 Ульяновская область С 2010 года в ПФО наблюдается незначительное снижение и повышение цен по всем видам жилья. Это обусловлено значительным превышением предложения над спросом.

Если сравнивать динамику цен на вторичном и первичном рынке жилья в ПФО (рисунок 8), то здесь ценовые тренды расходятся, готовое жилье дешевело быстрее, чем строящееся. Причина заключалась в необходимости застройщика компенсировать свои затраты на материалы. Общее падение цен на вторичном рынке ПФО составило за 2009 год 9%.

Рисунок 8 – Динамика темпов изменения цен на жилье в ПФО с 2007 по 2011 год В Нижегородской области и городе Нижнем Новгороде наблюдалась та же тенденция. Средняя цена за 1 кв.м. жилья в новостройках в Нижегородской области в 2008 году составила 59 623 руб., за вторичное жилье – 45 575 руб., в 2009 году наблюдалось снижение цен соответственно до 52 907 руб. за 1 кв.м. и 42 406 руб. за 1 кв.м. (рисунки 9, 10). В 2012 году наблюдается рост цен в пределах 5 – 15% .

Рисунок 9 – Динамика темпов изменения цен на жилье в Нижегородской области с 2007 по 2012 год Рисунок 10 – Динамика темпов изменения цен на жилье в гор. Нижнем Новгороде с 2007 по 2012 год Таким образом, положительная динамика функционирования строительной отрасли и рынка недвижимости требуют увеличения количества и улучшения качества оказываемых риэлторских услуг потребителям. Рынок риэлторских услуг представляет собой сложный объект для изучения. Использование инструментария корреляционно-регрессионного анализа позволит моделировать процессы, происходящие на рынке риэлторских услуг.

2.1.2 Корреляционно-регрессионный анализ зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по Российской Федерации и по сопоставимым регионам Приволжского федерального округа Спрос и предложение на рынке риэлторских услуг формируется под влиянием потребностей населения и экономики в объектах недвижимости и определяются рядом факторов: численностью населения, темпами его прироста, объемами имеющегося жилищного фонда и нежилых помещений, уровнем доходов и расходов населения, темпами экономического роста, стоимостью риэлторских услуг, объемами нового строительства, стоимостью 1 кв.м. площади и рядом других факторов. Под воздействием этих факторов формируются общественно-экономические связи между различными субъектами: государством, домашними хозяйствами, финансово-посредническими организациями. Важную роль в формировании этих связей играют риэлторские фирмы, деятельность которых напрямую зависит от спроса и предложения рынка недвижимости, количества сделок, конъюнктуры и цен на нем. Неподвижность недвижимости определяет е зависимость от региональных факторов. Поэтому в основу исследования рынка риэлторских услуг и рынка недвижимости положен экономический потенциал города, который является ядром локального рынка.

Целесообразно при анализе конкретного локального ранка применить системный и сравнительный подходы, параллельно проводя анализ локальных рынков по городам, близким по численности населения и имущественному комплексу.

Проведенный в диссертационном исследовании корреляционный анализ позволил оценить тесноту связи между результативными признаками (ценой кв.м. жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке) и варьирующими факторами. Применение регрессионного анализа позволило построить уравнения, отражающие корреляционную связь между результатом и несколькими факторами. Корреляционным анализом называют анализ зависимостей случайной величины от случайных аргументов в отличие от регрессионного анализа, под которым понимают анализ зависимости случайной величины от неслучайных аргументов. Корреляционный анализ применим при определенных предпосылках:

случайные величины и X (в многомерном случае X1, X2, …Xp) 1. Y представляют собой выборку из двумерной (многомерной) генеральной совокупности с нормальным законом распределения;

отдельные наблюдения стохастически независимы;

аналитическое выражение, аппроксимирующее эмпирическую кривую Y = 3.

f (X) (в многомерном случае Y = f (X1, X2, …Xp), должно быть линейным относительно своих параметров;

дисперсия случайной величины Y остается постоянной при изменении 4.

величины X или пропорциональной некоторой известной функции от X.

Применение регрессионного анализа предполагает обязательное выполнение пунктов условий 2 – 4 корреляционного анализа. Он тесно связан с корреляционным анализом. Но регрессионный анализ предъявляет менее жесткие требования к исходной информации. . При проведении корреляционного анализа соблюдались следующие условия: наличие необходимого количества наблюдений о величинах исследуемых факторов и результирующего показателя (в динамике за прошедшие шесть лет) и исследуемые факторы имели количественное измерение и отражены в источниках информации (Российский статистический ежегодник 2012 г). При помощи показателей корреляции и детерминации была проведена оценка степени связи между показателями удельной цены 1 кв.м. жилой недвижимости, складывающейся на первичном и вторичном рынке (соответственно Y1 и Y2), а также с использованием метода регрессионного анализа между зависимой переменной (соответственно Y1 и Y2) и казуальными переменными.

жилой недвижимости на первичном и вторичном рынке в перспективе (до года). Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа были взяты из Российского статистического ежегодника за 2012 год и представлены в таблице 4. В качестве казуальных переменных были использованы: X1 – среднедушевые денежные доходы населения в месяц в рублях;

Х2 – численность населения, тыс. человек на 01.01;

X3 – количество вновь вводимого жилья (млн.

кв.м. общей площади);

X4 – общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного жителя (в кв.м. на конец года).

Таблица 4 – Исходные данные для корреляционно-регрессионного анализа зависимости цены 1 кв.м. жилой недвижимости от различных факторов по РФ годы Y1 Y2 X1 X2 X3 X 2007 47482 47206 12540 142863 61,2 21, 2008 52504 56495 14863 142748 64,1 21, 2009 47715 52895 16895 142737 59,9 22, 2010 48144 59998 18951 142833 58,4 22, 2011 43686 48243 20755 142865 62,3 2012 47482 51812 23245 142905 63,7 23, Проведенный множественный регрессионный анализ с.41-75] }