Рыночная стоимость - это наиболее вероятная цена продажи участка на конкурентном и открытом рынке при осознанных и рациональных действиях в своих интересах покупателя и продавца, которые хорошо информированы и не испытывают давления чрезвычайных обстоятельств.
На рыночную стоимость земельного участка наибольшее влияние оказывают такие факторы, как полезность, отчуждаемость, спрос, дефицитность, ликвидность. Взаимодействие этих факторов приводит к формированию равновесной рыночной стоимости земельного участка, которую можно считать его объективной характеристикой в данный момент и для данной конкретной рыночной ситуации.
Перечисленные выше вещные права на земельные участки предоставляют их владельцам разнообразные возможности использовать данное имущество и, следовательно, обеспечивают различные уровни стоимости. Так, например, в бессрочном пользовании в России находятся лишь земельные участки под промышленными предприятиями. Теоретически говорить о рыночной стоимости таких участков нельзя в силу того, что они не могут являться объектами купли-продажи. Они могут быть с согласия собственника участка переданы в аренду. Поэтому рыночной стоимостью в этом случае будет являться текущая стоимость будущих арендных платежей.
В случае, если право бессрочного пользования не включает в себя согласие собственника на сдачу земли в аренду, то рыночная стоимость у такого права в принципе теоретически отсутствует. Хотя заметим, что право бессрочного (постоянного) пользования, не включающее в себя согласие собственника на аренду земли, может быть оценено стоимостью в пользовании (инвестиционной стоимостью). Сопоставление инвестиционной стоимости при текущем и будущем использовании может являться отправной точкой для определения наиболее вероятной цены продажи.
Под оценочной ценой земельного участка обычно понимают цену свершившейся конкретной сделки по его купле-продаже. При этом кроме объективных факторов, перечисленных выше, на цену сделки влияет и ряд субъективных факторов: особый интерес покупателя к данному участку, особые условия продавца или покупателя, недостаток информации о конъюнктуре рынка, воздействие рекламы и т. п.
Если вещным правом является право на аренду земли, то право на аренду не включает в себя право продажи, а включает право субаренды, а рыночная стоимость в этом случае будет представлять собой текущую стоимость разницы между будущими субарендами и арендными платежами.
И, наконец, если вещное право представлено правом частной собственности, то рыночная стоимость определяется на основе применения традиционных методов оценки земли. Результат оценки земельного участка существенно зависит от принятого метода оценки.
Для оценки рыночной стоимости земли применяют следующие методы:
* наилучшего и наиболее эффективного использования;
* сравнения продаж;
* распределения;
* выделения;
* разбивки на участки;
* техники остатка для земли;
* капитализации земельной ренты.
Рассмотрим подробнее каждый из этих методов.
Метод наилучшего и наиболее эффективного использования. При определении стоимости участка земли, входящего в состав оцениваемой затратным методом недвижимости, следует рассматривать его как свободный от застройки в предположении наилучшего и наиболее эффективного использования. Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования подразумевает то использование, выбранное среди разумных, возможных и законных альтернативных вариантов, которое является физически возможным, достаточно обоснованным и финансово осуществимым и которое приводит к наивысшей стоимости земли.
Вариант наилучшего и наиболее эффективного использования конкретного участка земли определяется взаимодействием ряда факторов:
* потенциала местоположения (соотношение с преобладающим в данном районе типом землепользования; доступность) - основного фактора, определяющего стоимость земли;
* рыночного спроса (на сколько планируемый вариант использования земли «разумно возможен» с учетом характера соотношения на данном рынке спроса и предложения);
* правовой обоснованности застройки (государственные и частные правовые ограничения, связанные с реализацией предлагаемого проекта; налоги и сборы на данной территории; нормативы);
* ресурсного качества участка (емкость и эффективность участка);
* технологической обоснованности проекта;
* финансовой обоснованности проекта.
Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования предусматривает сопоставление альтернативных вариантов освоения / застройки участка земли. Для каждого варианта застройки рассчитывается остаточная стоимость земли. Самая высокая остаточная стоимость земли соответствует варианту ее наилучшего и наиболее эффективного использования.
Метод сравнения продаж. При наличии необходимой информации метод сравнения продаж является наиболее предпочтительным и общеприменимым. После сбора рыночной информации и выбора единицы сравнения цены продаж сравнимых участков корректируются по элементам сравнения. Основными элементами сравнения для земли являются:
* права собственности;
* условия финансирования;
* условия продажи;
* условия рынка (время продажи);
* месторасположение;
* физические характеристики;
* доступные коммунальные услуги;
* условия зонирования;
* наилучшее и наиболее эффективное использование.
При оценке земли можно использовать несколько единиц сравнения, корректируя цену каждой из них и получая в конце несколько значений стоимости, определяющих диапазон стоимости. Метод распределения. Метод распределения основан на положении о том, что для каждого типа недвижимости существует нормальное соотношение между стоимостью земли и стоимостью построек. Такое соотношение наиболее достоверно для новых улучшений, которые отражают наилучшее и наиболее эффективное использование земли. С увеличением возраста построек отношение стоимости земли к общей стоимости объекта увеличивается.
Данный метод не дает точного значения рыночной стоимости. Он может применяться для оценки в условиях недостаточной информации о продажах свободных участков земли.
Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.).
Требуется оценить участок земли в курортной зоне, причем свободные участки в данной местности давно не продавались. Вместе с тем недавние продажи домов показывают, что цена типового дома с участком колеблется от 200 000 до 300 000.
Анализ рынка показывает, что в ближних окрестностях можно купить такой же по размерам участок земли за 90 000, прямые издержки на строительство типового дома составят 100 000, а прибыль предпринимателя и косвенные издержки - 80 000. Итого, общая стоимость составит 270 000, из которых земля составляет одну треть.
Исходя из проведенных расчетов стоимость участка земли в курортной зоне может находиться в диапазоне от 67000 до 100 000 (1/3 от стоимости недвижимости).
Метод выделения. Метод выделения является разновидностью метода распределения. Стоимость земли выделяется из стоимости недвижимости вычитанием стоимости улучшений с учетом их износа. Этот метод можно рекомендовать для оценки загородных участков, для которых вклад улучшений в общую стоимость мал и достаточно легко определяется.
Метод применяется при отсутствии информации о продажах свободных участков в ближних окрестностях.
Метод разбивки на участки. Метод разбивки на участки применяется в случаях, когда разбивка участка на несколько меньших по размеру представляет наилучшее и наиболее эффективное использование земли. При этом внешние и внутренние улучшения участков, создаваемые при разбивке, обеспечивают условия для наилучшего и наиболее эффективного использования земли.
Расчет стоимости участка земли методом разбивки выполняется в следующей последовательности:
* определяются количество и размеры участков исходя из физических возможностей, юридических возможностей и экономической целесообразности. (Хотя обоснованная оценка количества участков получается в соответствии с требованиями действующих нормативов, предпочтение может быть отдано рыночным данным по развитию аналогичного земельного массива, если таковые имеются);
* определяется потенциальный доход от продажи или сдачи в аренду подготовленных участков. Основой для расчета является стоимость одного участка, определенная методом сравнения продаж с учетом корректировок на различия;
* определяется чистый доход от продаж, который является разностью между потенциальным доходом от продаж и суммой всех издержек на улучшения и устройство участков.
Издержки на улучшения включают:
* расходы на разбивку, расчистку и планировку участков;
* расходы по устройству дорог, тротуаров, инженерных сетей, дренажа;
* налоги, страховку, заработную плату ИТР;
* расходы на маркетинг;
* прибыль и накладные расходы подрядчика;
* прибыль предпринимателя.
Так как освоение территории обычно занимает некоторое время и выручка от продаж поступает не единовременно, настоящая стоимость земельного массива определяется дисконтированием потока чистой выручки от продаж с учетом периодичности поступлений и предполагаемой нормы отдачи проекта. Пример (цифры, выражены, в усл. ден. ед.). Требуется оценить массив земли, который застройщик, планирует разделить на 30 участков и затем продать каждый за 25 000. При этом будут иметь место следующие издержки:
* планировка, очистка, инженерные сети, проект 180000
* управление 10000
* накладные расходы и прибыль подрядчика 60000
* маркетинг 20000
* налоги и страховка 10000
* прибыль предпринимателя 40000
Итого: 320000
Сумма чистой выручки от продаж:
30 х 25 000 - 320 000 = 430 000.
Настоящая стоимость земельного массива с учетом равномерного поступления чистого дохода в течение 4 лет и норме отдачи 10%:
(430 000 / 4) х 3,1699 = 340 760,
где 3,1699 - коэффициент настоящей стоимости аннуитета.
Техника остатка для земли
Техника остатка для земли применяется при отсутствии данных о продажах свободных участков земли. Для определения стоимости земельного участка необходимо знать:
* стоимость здания;
* чистый операционный доход от всей недвижимости;
* коэффициенты капитализации для земли и зданий.
Стоимость здания может быть определена как доля нового или проектируемого объекта, который представляет наилучшее и наиболее эффективное использование. Применение техники остатка для земли осуществляется в следующей последовательности:
* определяются улучшения, представляющие наилучшее и наиболее эффективное использование;
* на основе данных о рыночной арендной плате и предполагаемых операционных расходах определяется чистый операционный доход всей недвижимости;
* определяется часть чистого операционного дохода, относящаяся к зданию.
Определяется стоимость земли путем капитализации части дохода, относящейся к земле.
Пример (цифры выражены в усл. ден. ед.).
Требуется определить стоимость участка, для которого наилучшим и наиболее эффективным использованием является строительство бизнес центра. Стоимость строительства равна 500 000, чистый операционный доход по прогнозу оценивается в 120 000, коэффициенты капитализации для земли и для здания 8 и 10% соответственно.
Часть чистого операционного дохода, относящегося к зданию, определяется исходя из значений стоимости строительства и коэффициента капитализации для зданий:
500000 х 0,1=50000.
Чистый операционный доход, относящийся к земле:
120000 - 50000=70000.
Стоимость земли:
70 000 / 0,08 = 87 500.
стоимость земельный участок арендатор
Метод определения рыночной стоимости права аренды застроенного земельного участка
В соответствии с законодательством собственник земельного участка обладает в отношении него вещными правами: владения, пользования, распоряжения. При передаче земельного участка в аренду, собственник передает арендатору на срок, определяемый договором аренды, права пользования или владения и пользования, оставляя за собой право распоряжения земельным участком. Арендатор в свою очередь на период действия договора аренды приобретает право распоряжения переданными ему правами владения и пользования. В частности, он может переуступить свои права, передать их в залог, если это напрямую не запрещено договором аренды.
Стоимость прав, переданных арендатору (здесь и далее будем рассматривать только эти права и называть их правом аренды) обычно определяется исходя из возможности извлечения им дохода из переданного в аренду земельного участка (ЗУ). В простейшем варианте рассматривается возможность сдачи этого участка в субаренду и извлечение дохода в размере разности между доходом от субаренды и арендной платой, предаваемой собственнику. В более сложном случае предполагается, что с использованием арендованного участка создается бизнес, который не возможен при отсутствии этого участка, и часть дохода арендатора от бизнеса приписывается этому ЗУ. В обоих случаях стоимость права аренды определяется как капитализированный доход арендатора, отнесенный к ЗУ.
Все сказанное выше в полной мере относится к свободному (не застроенному) земельному участку. В случае, если на арендованном участке построено здание, принадлежащее другому собственнику, то ситуация несколько меняется. Собственник земельного участка не может по своему усмотрению прекратить аренду ЗУ по окончании договора аренды (исключение составляет предусмотренный законом выкуп земли для федеральных и муниципальных нужд). Он вынужден продлевать закончившийся договор аренды или продать ЗУ собственнику здания. В свою очередь арендатор ЗУ не имеет возможности сдать его в субаренду или организовать на нем бизнес, кроме как путем сдачи здания или его части в аренду. Следовательно, в течение периода пока на ЗУ располагается здание, этот участок имеет особый статус, то есть он неотделим от этого здания и образует единый объект недвижимости. Обычно для определения стоимости права аренды в этом случае рекомендуется использовать методы остатка или выделения. Однако точность этих методов крайне низка. Во-первых, из-за увеличения относительной погрешности. При выполнении математической операции вычитания абсолютные погрешности составляющих складываются, а база, относительно которой определяется относительная погрешность, уменьшается. Во-вторых, в стоимость здания включается прибыль предпринимателя, которая в свою очередь зависит от местоположения ЗУ и ее величина определяется с высокой погрешностью.
Кроме того, в этом случае затратный подход к оценке недвижимости теряет свою независимость от доходного или сравнительного подходов (в зависимости от использованного метода расчета стоимости права аренды земли).
Следует также отметить, что полученная стоимость оторвана от рынка земли, поскольку при ее определении используются только данные рынка аналогичных объектов недвижимости и рынка стройиндустрии. Сходные проблемы возникают и при использовании метода распределения.
Наблюдение показывает, что динамика рынка земли и динамика указанных выше рынков в отдельные периоды времени могут значительно различаться.
Поэтому при оценке стоимости права аренды ЗУ важное значение приобретает увязка ее с изменениями на рынке земли. Для того, что бы увязать стоимость права аренды с рынком земли воспользуемся методом соотнесения.
Рассмотрим два расположенных по соседству объекта коммерческой недвижимости, у которых все одинаково, за исключением прав на ЗУ. Одно здание построено на собственной земле, а другое на арендованной. Поскольку здания одинаковы, то и в аренду их помещения должны сдаваться по одинаковой ставке. Следовательно, потенциальный и действительный валовые доходы у собственников зданий тоже одинаковы. Операционные расходы отличаются только на различие в плате за земельный участок. Собственник здания, построенного на собственной земле, платит земельный налог, а собственник здания, построенного на арендованной земле, платит арендную плату, которая превышает налог на землю. Для обоих случаев можно записать следующие соотношения:
С зус -- рыночная стоимость права собственности на земельный участок;
С зуа -- рыночная стоимость права аренды земельного участка;
С зд -- рыночная стоимость здания;
ДВД -- действительный валовый доход от объекта недвижимости;
ОР бзу -- операционные расходы без учета расходов по содержанию ЗУ;
Н зу -- налог на землю;
А зу -- арендная плата за ЗУ;
R -- коэффициент капитализации для объекта недвижимости.
Y -- ставка доходности для объекта недвижимости;
1, 2,…, n, n+1 -- номера прогнозных и постпрогнозного периодов.
Следует отметить, что вывод рассмотренных выше зависимостей основан на одинаковом использовании ЗУ. Поскольку право аренды застроенного ЗУ предполагает определение стоимости этого права в текущем использовании, то и стоимость права собственности на земельный участок должна определяться исходя из аналогичного использования.
Другая особенность состоит в том, что стоимость права собственности на ЗУ представляет собой рыночную стоимость ЗУ (для текущего использования), а стоимость права аренды зависит от величины арендной платы и в общем случае не соответствует рыночной величине.
Если разделить обе части уравнений (3) и (4) на площадь ЗУ, то получим зависимости для расчета удельной стоимости права аренды от удельной стоимости права собственности и удельной ставки налога на землю (руб. / кв. м).
Так как существует практика сдачи жилья в аренду, то полученные зависимости, по-видимому, могут быть распространены и на объекты жилой недвижимости.
Зависимости (3) и (4) могут использоваться при расчете стоимости права аренды (прав владения и пользования ЗУ переданных арендатору) застроенного земельного участка с учетом назначенной арендной платы. Эти же зависимости могут быть использованы для обоснования компенсационной выплаты за земельный участок при принудительном выкупе застроенного арендованного земельного участка, поскольку имеют место не рыночные условия сделки с земельным участком обладающим определенной ценностью для конкретного арендатора. Поскольку ставка налога на землю обычно пропорциональна кадастровой стоимости земли, то разделив обе части уравнений (3) и (4), приведенные к удельным стоимостям, на удельную стоимость права собственности, можно получить зависимости относительной величины рыночной стоимости права аренды ЗУ от относительной величины кадастровой стоимости. Зависимость принимает вид:
* -- верхний индекс, обозначающий удельную величину стоимости;
С* кад -- кадастровая стоимость ЗУ;
К н -- ставка земельного налога (процент от кадастровой стоимости).
Результаты расчета по зависимости (5) при К н = 1,5% и R = 15% приведены на Рис. 1.
Рис. 1
Анализ зависимостей приведенных на Рис. 1 позволяет сделать следующие выводы. При сдаче в аренду ЗУ по ставке равной ставке земельного налога, стоимости права аренды и права собственности совпадают.
Принципиально существует ставка аренды ЗУ, при которой стоимость права его аренды равна нулю (при фиксированной относительной кадастровой стоимости). Это соответствует условию, при которых собственник земли изымает у арендатора все доходы, которые относятся к земельному участку. По видимому, эту величину ставки аренды ЗУ следует рассматривать, как теоретический предел деловой активности девелопера. Превышение этого предела приводит к тому, что стоимость строительства здания превышает капитализированную стоимость доходов, отнесенных к зданию. Действительно из зависимости (2) при С зуа = 0 следует:
Где А зу0 -- арендная плата за ЗУ, соответствующая нулевой стоимости права его аренды.
Подставляя это соотношение в зависимость (1), и переходя к удельным значениям получаем:
Однако на практике (в рыночных условиях) предел деловой активности должен наступить несколько раньше (при меньшей величине арендной платы), поскольку для перехода от права аренды ЗУ к праву собственности обычно назначается стоимость выкупа. Поэтому практическое соотношение имеет вид:
Зависимость (6) по сути отражает рыночные условия, при которых собственник ЗУ имеет возможность назначить максимальную стоимость арендной платы за землю, с которой арендатор (девелопер) должны согласиться. Таким образом, рыночная ставка арендной платы для застроенного ЗУ определяется как:
В свою очередь, собственник, передав арендатору права владения и пользование, может продать застроенный ЗУ (реализовать оставшееся у него право распоряжения) в любое время. Однако наличие долгосрочного арендатора обычно при совершении сделки купли-продажи рассматривается как обременение, поэтому по рыночной стоимости собственник ЗУ может его продать лишь после окончания срока жизни здания. Поэтому рыночная (обоснованная) величина стоимости выкупа может быть определена, как дисконтированная на дату оценки стоимость реверсии ЗУ с учетом возможных затрат на рекультивацию земли. Расчетная зависимость в удельных единицах имеет вид:
Где С* вык_р -- удельная рыночная стоимость выкупа ЗУ арендатором;
С* рев -- удельная стоимость реверсии ЗУ;
С* рвк -- удельная стоимость рекультивации ЗУ;
Y зу -- ставка доходности для ЗУ.
Стоимость реверсии может быть определена путем капитализации арендной платы за ЗУ в последний год жизни здания с учетом добавления годового темпа ее роста, либо путем прямого прогноза текущей стоимость права собственности на ЗУ с учетом темпов ее роста.
Чтобы узнать, сколько стоит земельный участок, достаточно обратиться за помощью к риэлторам или посмотреть цены в объявлениях о продаже недвижимости. Это будет рыночная цена. Кадастровая цена указывается в кадастровых документах и выписке из ЕГРН и, как правило, меньше рыночной.
Общие сведения
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
При совершении сделки купли-продажи, на участок фигурирует лишь в документации. Ее указывают с остальными характеристиками объекта, наряду с , площадью и т. д.
Для этого нужно кликнуть на участок, который вас интересует. В левом верхнем углу появится следующая информация:
- кадастровый номер;
- площадь участка;
- кадастровая стоимость;
- дата регистрации.
Поиск намного упростится, если вы будете искать не вручную, а воспользуетесь функцией поиска по кадастровому номеру. Это намного быстрее и проще.
С другой стороны, именно по кадастровой карте можно узнать номер участка, чтобы получить о нем расширенные сведения.
Рыночную
Цены на участки генерирует рынок. Конечно, они не беспорядочны, как думают некоторые, когда речь заходит о рыночных ценах. А имеют прямую зависимость от кадастровой стоимости и множества других факторов. По сути, рыночная - это разумная цена, по которой можно достаточно быстро продать участок.
Существует множество факторов, которые влияют на рыночную цену. Вот некоторые из них:
- Положение участка. Чем ближе земельный участок расположен к городу, тем он дороже, чем дальше от всей инфраструктуры - тем дешевле. В городе также есть разница в ценах на землю. Участок, находящийся в элитном районе, ценится дороже, чем аналогичный - на окраине.
- Наличие инфраструктуры и коммуникаций. Этот фактор связан с предыдущим. Обычно наличие и возможность их подключения тесно связано с расположением надела. Есть и исключения, когда участок расположен вдалеке от основного комплекса нужных объектов: школ, больниц, магазинов. Но рядом может находиться несколько многоквартирных домов с газом и центральной водой. Такая близость способствует повышению стоимости участка на рынке недвижимости.
- Категория и разрешенное использование. Земли, которые продаются на рынке недвижимости в подавляющем большинстве принадлежат к категории - «земли населенных пунктов». И лишь небольшая часть относится к категории сельскохозяйственных земель. Ничтожно мало земель остальных, разрешенных для продажи населению категорий. В основном, это те, что можно перевести в другую категорию. Территории населенных пунктов - самые дорогие участки, сельскохозяйственные - всегда дешевле. Если можно/нельзя изменить целевое назначение, то это сказывается на цене.
- Грунт и рельеф. Выше всего ценится ровный участок с плодородной почвой. Прежде, чем покупать землю, обязательно исследуйте этот параметр.
- Близость красивых видов. Расположение участка вблизи уникальных природных памятников способствует повышению цены. Речка, красивый лес, озеро - если объект находится рядом с ними, то это отразится на цене.
Рыночная цена складывается из мелких и крупных обстоятельств. Одно небольшое обстоятельство может перевесить ряд значительных. К примеру, дорогие участки могут находиться в элитных поселках, но в отдалении от города.
Продаваться такие участки могут на стадии отсутствия коммуникаций. В целом, здесь не будет особо влиять ни отсутствие «нужной» категории, ни подходящего грунта. Цена в таких районах может быть приравнена к ценам на участок в центре города.
Реальная цена надела
Реальная цена может отличаться от кадастровой в разной степени. От рыночной отличия будут намного меньше.
Однотипные объекты недвижимости в определенных районах должны стоить примерно одинаково.
Есть факторы, которые не сможет увидеть оценщик, но они существенно повлияют на цену земельного участка. Например, возможность изменения вида разрешенного использования (ВРИ). Для того, чтобы иметь возможность построить дом, граждане покупают земельный участок дешевле.
Низкая стоимость обусловлена ВРИ. После регистрации права собственности на участок меняют разрешенное использование и строят дом. Таким образом, повышается цена на участок, который возможно переоформить в дальнейшем.
При продаже
При продаже земли не всегда пользуются реальной ценой. Иногда ее завышают, но в целом она зависит от:
- решения продавца;
- независимой оценки;
- взаимной договоренности сторон.
В первом случае речь идет о субъективной оценке продавца. Если покупатель согласен, то подписывается соглашение купли-продажи. Если нет, то возможен последний вариант, когда продавец и покупатель путем взаимных уступок договариваются об определенной цене.
Необходимость в независимой оценке возникает в том случае, когда обе стороны не знают реальной стоимости участка.
При аренде
Часто земля оформляется в собственность этого же надела. Это связано с тем, что у многих нет денег на покупку участка. Поэтому они пишут заявление в администрацию с просьбой выделить участок в аренду. Указывается предпочтительное направление и использование надела.
Согласно Гражданскому и Земельному кодексам в дальнейшем возможен выкуп арендованной земли. При покупке арендованной земли есть свои особенности.
Если участок не подлежал ранее кадастровому учету, то арендатор самостоятельно заказывает эту процедуру у кадастрового инженера.
После проведенного межевания специалист собирает все документы и передает их в Росреестр. После регистрации участку присваивается номер и устанавливается кадастровая стоимость, которая будет основой при продаже земли.
В последнее время процедура выкупа у государства или муниципалитета арендованной земли претерпела следующие изменения:
- отменены торги, как непременное условие выкупа участка под ИЖС, ЛПХ, СНТ, фермерское и дачное хозяйство;
- продолжительность договора аренды должна быть не меньше 3-х лет;
- выкуп земли производится не по рыночной цене, а по кадастровой.
Если раньше расчет стоимости производился, исходя из рыночной стоимости, то в настоящее время определяется кадастровой ценой. Выражается он в определенном проценте от нее. Чаще всего цена на земли сельскохозяйственной категории равна кадастровой стоимости, но иногда региональное законодательство предусматривает льготы для определенных слоев населения.
В некоторых регионах после продолжительной аренды (10-15 лет) цена на арендованный участок приближается к нулю. Некоторые области предоставляют для фермерской деятельности землю бесплатно.
Проведение оценки
Кадастровая оценка - это деятельность, которая направлена на определение кадастровой стоимости. До 2020 года, когда будет окончательно сформирована система государственной оценки, у граждан есть выбор, к кому можно обратиться. Это может быть частный оценщик, а может - государственная структура.
Правила оценки различных категорий земли различаются между собой. Доходный метод (определяется потенциальная прибыль от использования участка) чаще всего применяют при оценке с/х земель.
Есть несколько причин, по которым проводится кадастровая оценка:
- несоответствие рыночной и кадастровой стоимости;
- завышенная налоговая база;
- предстоящая продажа земельного участка;
- ипотека под залог земельного участка.
Частое расхождение кадастровой стоимости земли с реальной - серьезная проблема. Ведь все платежи, такие как земельный налог и т.п. рассчитываются именно исходя из кадастровой стоимости.
И если эта стоимость оказывается завышенной, то и платить придется ощутимо больше. Почему кадастровая стоимость земельного участка может значительно отличаться от реальной и какими путями это можно использовать себе на пользу? Об этом мы и поговорим.
Что такое кадастровая стоимость и почему она создает проблемы?
Кадастровая стоимость определяется как публичный эквивалент реальной стоимости участка. По сути, кадастровая стоимость должна хотя бы примерно соответствовать его рыночной стоимости.
Однако это чаще всего не так. Дело в том, что кадастровая оценка земельных участков производится массово, без учета каких-либо индивидуальных особенностей того или иного земельного участка.
В результате получается, что кадастровая стоимость отражает лишь некие усредненные данные массовой оценки. Получаемые в итоге цифры в большинстве случаев довольно далеки от реальной стоимости того или иного земельного участка на рынке недвижимости. Чаще всего при этом кадастровая стоимость оказывается существенно выше рыночной. То есть продать конкретный участок за сумму, равную его кадастровой стоимости, попросту невозможно.
Особенно остро проблема несоответствия кадастровой стоимости участка его рыночной цене встала в 2013 году. С 2013 года была установлена новая кадастровая стоимость участков, которая оказалась еще выше прежней.
Согласно же статьи 66 Земельного Кодекса РФ кадастровая стоимость земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.
Как решаются проблемы завышенной кадастровой стоимости?
Привести кадастровую стоимость участка к соответствию с рыночной можно, обратившись в комиссию по разрешению споров при территориальном управлении Росреестра или в суд.
В качестве главного аргумента могут быть представлены результаты кадастровой оценки, выполненной независимым экспертом.
Продуктивнее всего сразу обратиться с иском в суд. Это обусловлено двумя причинами.
Первая причина - это то, что при наличии у истца (в нашем случае - это землевладелец) объективных оснований для пересмотра кадастровой стоимости в виде, например, результатов независимой экспертной оценки, суд с большей вероятностью примет именно его сторону. Отношение же комиссии по спорам в отделении Росреестра в большинстве случаев не такое лояльное к землевладельцу.
Вторая причина заключается в том, что владельцы земельных участков узнают о возросшей кадастровой стоимости только в момент получения уведомления о начислении налога. И к этому моменту время, отведенное на обжалование кадастровой оценки в комиссии Росреестра, уже проходит.
На сегодняшний момент уже можно говорить о сложившейся положительной практике по приведению кадастровой стоимости земельных участков в соответствие с их фактической рыночной стоимостью в большинстве случаев.
Но это еще не предел.
Может ли кадастровая стоимость в итоге оказаться меньше рыночной?
Да, и этого не так уж сложно добиться, если правильно подойти к решению вопроса.
Дело в том, что у государственных органов, проводящих кадастровую оценку земельных участков, как правило, нет ни времени, ни финансовых средств для найма сторонних экспертов, чтобы квалифицированно отстаивать результаты собственной оценки в суде. Да и, как мы уже говорили, отстаивать, по сути, особо нечего, поскольку оценка проводится действительно некорректно.
Землевладелец же заинтересован в том, чтобы кадастровая стоимость участка была как можно меньше, поскольку это даст ему возможность совершенно законно экономить на налоговых платежах.
В связи с этим определено стоит привлечь к делу квалифицированных юристов и оценщиков с целью максимально снизить возможную будущую кадастровую стоимость участка. Это впоследствии позволит не только окупить потраченные на экспертов и судебное разбирательство финансовые средства, но и даст возможность существенно сэкономить на платежах.
На сегодняшний момент уже известны случаи, когда в Подмосковье кадастровую стоимость удавалось снизить с 2400 рублей за кв.м. до 1-го рубля за кв.м.
К таким экстремальным показателям, возможно, стремиться и не стоит, но сделать кадастровую стоимость меньше рыночной раза в два вполне можно. И это ни в коей мере не противоречит действующему законодательству!
Сегодня в судах по всей России находятся на рассмотрении сотни дел, связанных с завышенной кадастровой стоимостью земельных участков. Добиваться справедливой или даже выгодной для землевладельцев кадастровой стоимости можно и нужно.
Единственной проблемой, с которой можно здесь столкнуться, могут стать достаточно длительные сроки судебного рассмотрения. Но результат того стоит, а потому следует просто не откладывать защиту своих прав на потом и подавать иск как можно скорее.
Каждый земельный участок имеет свою стоимость в зависимости от местоположения, назначения и других факторов. Как она определяется — особая тема, достаточно сложная технически. Иногда гражданам важна только рыночная цена, а порой необходимо выяснить и реальную. Об этих различиях поговорим подробнее.
Что такое рыночная стоимость?
Согласно закону РФ стоимость земельного участка может быть:
- кадастровой;
- инвестиционной;
- ликвидационной;
- рыночной.
Рассмотрим значение последнего варианта. Понятие рыночной стоимости описано в Земельном Кодексе Российской Федерации.
Согласно статье 66 ЗК РФ она устанавливается по договоренности, заключенной между оценщиком и заказчиком. При этом стоимость на рынке должна быть приближена к идеальной цене, не быть завышенной или заниженной.
Факторы, оказывающие влияние
По сути, рыночная стоимость фактически равноценна той, которую владелец на момент оценки мог бы получить, продавая участок при условии:
- конкуренции;
- ситуации на рынке;
- расположения;
- физических свойств;
- правовых условий, связанных с землей;
- экономических условий;
- дополнительных проблем, связанных с данным наделом земли.
Никакие обстоятельства не должны влиять на эту стоимость. Не учитываются также случаи продажи участка родственникам по согласованной цене, а также сделки, состоявшиеся на особых условиях или под давлением.
Отличие от кадастровой стоимости
Кадастровая стоимость определяется в основном для того, чтобы начислить на основании нее соответствующий налог. Эту стоимость определяет государство, опираясь на целевое назначение земли.
Основные факторы, которые влияют на итоговую цену:
- площадь участка;
- целевое назначение;
- уровень цен на рынке.
Существует прямая зависимость кадастровой стоимости от рыночной. Для одного участка рыночная стоимость может быть известна, а для другого — нет. Если эта цена была ранее определена, то кадастровая стоимость будет установлена в процентах от нее.
При возникновении дополнительных вопросов по данной теме, обязательно обращайтесь за советом к юристам на нашем сайте. Они консультируют в режиме онлайн и всегда рады помочь.
Государственная кадастровая оценка проводится раз в пять лет.
Она осуществляется в отношении:
- земель сельскохозяйственного назначения вне пределов населенных пунктов;
- земель городских;
- земель в черте сел, садоводческих хозяйств, дачных объединений;
- иных владений внегородской или сельской черты.
Оценку производят различными методами. В результате получается карта с нанесенными на нее с учетом их границ. Ведется статистический учет кадастровой стоимости. Если понадобится вновь оценить участок в связи с изменением его целевого назначения, то опираться будут на самую позднюю оценку.
Узнаем реальную стоимость земли
При продаже вопрос реальной стоимости, пожалуй, интересует всех в первую очередь. Проблема также заключается в том, что схожие участки порой могут отличаться по стоимости в несколько раз. Этот парадокс объяснить сложно.
На деле ни покупатели не имеют полноценную защиту от переплат, ни продавцы не защищены от занижения стоимости. Для поиска можно обратиться к независимым оценщикам. Все это даст некоторый определенный результат.
Алгоритм того, как узнать стоимость участка, достаточно прост. Информацию о кадастровой стоимости можно получить двумя способами:
- Владелец участка имеет право запросить кадастровую стоимость в Росреестре. Для этого через саму организацию или МФЦ пишется заявление, и спустя несколько дней будет готов ответ.
- Поскольку рынок недвижимости сегодня очень развит, достаточно провести свою независимою оценку на основании рыночных цен. Для этого нужно воспользоваться специализированными порталами в интернете, которые выставляют объявления о продаже недвижимости. Также подойдут и газетные издания. Этот способ потребует времени, но он действенен. Лучше всего составить таблицу и заранее определить параметры, куда должны войти:
- размер участка;
- территориальная принадлежность;
- целевое назначение;
- прочие особенности.
В итоге можно определить примерную цену, которая будет близка к реальной. Еще один способ — вызвать независимого оценщика.
Процесс оценки
Оценка участка земли происходит в несколько этапов:
- Выполняется консультация заказчика и оценщика с целью определения цели работ.
- Осуществляется сбор документов, необходимых для оценки.
- Производится выезд на место.
- Получается результат.
В список также входят правоустанавливающие документы на землю и паспорт физического лица. При проведении работ очень важны любые детали и мелочи. Результат будет готов через 3-4 дня. Итогом работы станет отчет оценочной компании, где будет фигурировать стоимость.
В силу того, что эти компании имеют богатый опыт, их стоимость приближена к реальной, поскольку они пользуются несколькими методами и учитывают не три-четыре параметра, а десятки. Касательно этого также можно проконсультироваться с опытными юристами прямо на нашем сайте.
Стоимость участка сегодня очень важна, т.к. рынок недвижимого имущества весьма активен. Землю можно купить, продать, заложить и в каждом отдельном случае понадобится узнать примерную стоимость. Пользуясь простыми советами, описанными в данной статье, можно найти оптимальное решение.