Хотя сейчас и пестрят дома на оживленных улицах растяжками и объявлениями типа «сдается», «аренда», полно разного рода бизнес-центров, некоторые организации стараются приобрести под офисные помещения квартиры в жилых домах.
Поскольку не всех устраивают варианты аренды в разнообразных бизнес-центрах и прочих «муравейниках» – скоплениях фирм и фирмочек, самых различных организаций, с разным уровнем, например, дисциплины и порядка, посещаемости. Да и местоположение оказывается не всегда удачным в силу ряда причин.
В общем, для кого-то представляется более целесообразным пойти путем именно выкупа квартиры. Однако впоследствии ее необходимо перевести в разряд нежилых помещений, чтобы получить право организовать, оборудовать и открыть там магазин, офис, парикмахерскую, зубоврачебный кабинет…
Ошибки руководителей организаций, которые решили использовать жилые помещения, переоборудовав их для целей коммерческой организации, могут привести к значительным финансовым потерям.
Как нередко на практике выглядит такое «переселение». Сначала квартиру в приглянувшемся доме покупают, а потом задаются вопросом: а как бы теперь ее перевести в нежилую площадь, что делать? Причем сделать это необходимо в строгом соответствии с действующим законодательством (иначе, в случае судебного разбирательства, гарантировано проигранное дело).
То есть сделать нужно юридически чисто и, что для бизнеса всегда важно, быстро. А процедура эта не такая уж и простая, и включает в себя, в общем виде, следующие этапы.
В соответствии с нашим законодательством к нежилым помещениям предъявляется ряд требований. Необходим отдельный от жилой части дома, изолированный вход. Второй или третий этажи жилого дома могут быть приспособлены под офисные помещения только в том случае, если ниже располагаются также организации.
В квартире не должно быть зарегистрированных лиц, а дом не должен быть официально признан аварийным, не должно быть планов по его капитальному ремонту.
В обязательном порядке должны быть инженерные коммуникации: вода, канализация, отопление, вентиляция.
Если уверены, что этим четким критериям приобретенная вами, вашей организацией квартира соответствует, то дальше занимаетесь не очень-то и приятной, времязатратной, но, тем не менее, необходимой процедурой: сбором требуемых документов.
Документы необходимые для перевода в нежилой фонд
Необходимо будет «пройтись» по целому ряду государственных организаций, отметиться в разного рода «надзорах» и службах, ведомствах. И подготовить для них комплект документов, начиная от правоустанавливающих, заверенных нотариально. С полным их перечнем всегда лучше ознакомиться либо лично придя в организацию, либо на её сайте. К великому удовлетворению нужно сказать, что сайты эти, включая «главный сайт» Госуслуги сейчас очень развиты, информативны, удобны в практическом использовании.
То есть вам необходимо собрать следующий пакет документов:
- Заявление о переводе в нежилой фонд. Его пишет собственник помещения
- Документы подтверждающие право собственности на данное помещение. Их нужно нотариально заверить.
- План поэтажной планировки. Понадобиться, если в здании более одного этажа.
- Проект перепланировки помещения. Понятно, что перепланировка понадобиться. Этот проект нужно заверять в соответствующих инстанциях.
Могут потребоваться дополнительные документы, в процессе рассмотрения вашей заявки.
Уже пройдя все необходимые инстанции, получив все необходимые визы и согласования, резолюции и заключения, следует подавать документы в соответствующий комитет, который ведает жилищной политикой. Далее уже межведомственная комиссия будет решать вопрос по существу. Допустимо ли использовать заявленное жилое помещение под нежилое, можно ли произвести указанную перепланировку. И, в случае одобрения, также согласовывает и проектное решение.
Результат решения вы должны получить в срок не превышающий 45 дней.
Теперь можете вздохнуть спокойно: самые большие трудности уже позади. Осталось лишь закрепить официально свои права на помещение. В ходе этого, заключительного этапа, подаете пакет документов в регистрационную палату, предварительно оплатив государственную пошлину.
Это уже финальная, требующая не столько нервотрепки, сколько ожидания, стадия перевода приобретенной квартиры в нежилое помещение.
Наверное, даже общий алгоритм этого действа для многих показался настолько «муторным», что поневоле напрашивается мысль: лучше обратиться для решения этого вопроса к профессионалам, которым эти «двери» проходить не впервой.
Порядок и основания перевода жилого помещения в нежилое регулируется 3 главой российского Жилищного кодекса, а также нормативными актами, касающимися градостроительной деятельности в РФ.
При переводе жилых квартир и домов в нежилые помещения меняется их назначение, статус и правовой режим, а следовательно, и порядок использования таких помещений. Необходимость такого перевода может быть связана с разными причинами.
Чаще всего, на практике, жилые квартиры переводят в офисы и магазины. Кроме того, важным основанием для перевода жилой недвижимости в нежилую является признание данного жилья непригодным для проживания людей.
Условия перевода недвижимости в другую категорию
Перевод жилья в статус нежилого помещения допускается законодательством только при соблюдении определенных условий. В частности, Жилищный кодекс содержит определенные ограничения для такого перевода недвижимости из одного правового режима в другой:
1. Перевод квартиры, расположенной в многоквартирном доме, в статус нежилого помещения возможен только, если переводимая квартира находится на первом этаже дома, либо она расположена выше, но все помещения, которые находятся непосредственно под этой квартирой, являются нежилыми.
2. Нельзя перевести объект жилой недвижимости в нежилое помещение:
- если попасть в переводимое помещение можно только при использовании тех помещений, которые обеспечивают доступ к жилым объектам недвижимости;
- если нет технической возможности оборудовать отдельный, не связанный с жилыми помещениями, доступ к данному помещению, которое является составной частью жилой квартиры или другого жилого помещения (например, нельзя выделить отдельный вход);
- если помещение, которое планируется перевести из жилого в нежилое, используется его владельцем или другими гражданами для постоянного проживания;
- если право собственности владельца данного помещения имеет обременения правами третьих лиц;
- если переводимое помещение не соответствует установленным для перевода требованиям или у собственника данного помещения отсутствует возможность обеспечить такое соответствие жилого помещения необходимым требованиям.
В Жилищном кодексе не названо одно из важнейших оснований для перевода жилья в нежилые помещения, а именно признание переводимого жилого помещения полностью непригодным для проживания людей. Этот вопрос регулируется специальным Положением № 47 от января 2006, которое утверждено постановлением российского Правительства.
Согласно данному Положению к основаниям для признания жилья непригодным для проживания людей, а многоквартирного дома – находящимся в аварийном состоянии и подлежащим сносу отнесены следующие основания:
- ухудшение эксплуатационных характеристик жилого помещения (или дома), связанные с физическим износом всего дома или отельных его помещений в процессе использования и приводящие к уменьшению уровня надежности данного здания и устойчивости его оснований и строительных конструкций до недопустимого уровня;
- наличие в помещении выявленных опасных и вредных факторов для людей, не позволяющих гарантировать безопасность жизни и здоровья проживающих граждан в дальнейшем;
- возникновение изменений окружающей среды, а также параметров микроклимата жилья, которые впоследствии не позволяют обеспечить соблюдение всех санитарно-эпидемиологических нормативов и требований, касающихся качества атмосферного воздуха, уровня радиации и содержания в помещении опасных для человека химических и биологических веществ.
Кроме того, лицам желающим перевести свою квартиру, расположенную в здании, которое представляет историческую или культурную ценность, в нежилое помещение нужно учесть, что такой перевод возможен лишь при получении согласия соответствующего органа по охране памятников культуры и истории.
Порядок перевода жилья в нежилые помещения
Для перевода жилой квартиры в нежилое помещение собственник должен обратиться в орган местного самоуправления, которые осуществляет такой перевод. Для этого ему нужно лично явиться со всеми требуемыми документами в указанный муниципальный орган или обратиться в многофункциональный центр, предоставляющий государственные и муниципальные услуги гражданам.
Для перевода помещения и изменения его правого статуса и режима использования нужны следующие документы:
- Заявление гражданина о переводе жилого помещения;
- Вся правоустанавливающая документация на переводимое помещение (нужно представлять в муниципальный орган оригиналы или засвидетельствованные у нотариуса копии);
- Технический паспорт переводимой квартиры или другого жилья;
- Поэтажный план многоквартирного дома, в котором располагается переводимое жилье;
- Проект переустройства и перепланировки жилого помещения, если такие изменения необходимы для использования данного помещения в качестве нежилого, с соблюдением всех установленных требований к оформлению такого проекта;
- Удостоверение личности заявителя.
Жилищный кодекс запрещает требовать от заявителя иных, не предусмотренных в законе, документов при переводе жилья в нежилое помещение.
Заявителю должна быть выдана расписка о приеме всех документов. Жилищным кодексом установлен срок для рассмотрения всей документации и вынесении окончательного решения о переводе квартиры или другого жилого помещения в категорию нежилого либо об отказе в таком переводе – 45 дней .
В случае подачи документов в многофункциональный центр указанный срок может быть немного увеличен, так как 45 дней начинают исчисляться лишь с момента передачи документов в сам муниципальный орган, занимающийся переводом жилья.
Отказ перевода жилья в категорию нежилого помещения
Если уполномоченный орган, занимающийся переводом жилья в нежилое помещение, после рассмотрения всех представленных документов принимает решение об отказе, он должен указать причины такого отказа.
Отказ возможен только в случаях, прямо предусмотренных российским жилищным законодательством. К таким основаниям отнесены:
- представление заявителем не всех требуемых документов. В данном случае уполномоченный муниципальный орган сначала просит заявителя представить недостающие документы. Если же документы не будут предоставлены в течение 15 дней с момента получения заявителем соответствующего уведомления, выносится решение об отказе в переводе помещения из одной категории в другую;
- представление заявителем документации в ненадлежащий орган власти;
- несоответствие разработанного и представленного проекта перепланировки и (либо) переустройства жилого помещения тем требованиям, которые предусмотрены в законодательстве, если такая перепланировка (переустройство) необходима для эксплуатации нежилого помещения;
- наличие ограничений для такого перевода, предусмотренных Жилищным кодексом.
Заявитель, получивший отказ, должен, по возможности, устранить причины для отказа и вновь подать документы в уполномоченный орган. Кроме того, заявитель может обжаловать данный отказ в суде, если считает, что ему отказали незаконно.
Нужно ли согласие собственников других квартир в доме
Некоторые сложности перевода жилой квартиры в нежилое помещение связаны с порядком получения согласия собственников других квартир в многоквартирном доме на такой перевод. Сразу следует отметить, что такое согласие, вопреки распространенному мнению, нужно не во всех случаях.
Согласие потребуется только тогда, когда такой перевод недвижимости из одной категории в другую затрагивает общую собственность владельцев квартир (например, лестницы, лифты, межквартирные лестничные площадки, технические этажи, подвалы, крыши, несущие и ограждающие конструкции данного многоквартирного дома и другое общее имущество, предназначенное для обслуживания нескольких (более одного) помещений в этом доме).
Например, если владелец переводимой квартиры планирует занять участок, находящийся вблизи дома или сделать пристрой к зданию, согласие всех собственников жилья необходимо. При этом согласие нужно получать именно у собственников квартир многоквартирного дома, даже если они в нем давно не проживают, а не у лиц, проживающих в данный момент в квартире.
На практике, проще всего получить необходимое согласие жильцов в тех домах, где имеется ТСЖ (товарищество собственников жилья). В этом случае заинтересованному лицу нужно обратиться с заявлением о включении вопроса о переводе жилья в повестку дня первого очередного заседания всех членов ТСЖ либо попросить о назначении внеочередного заседания.
Данное заявление подается в специальные органы управления ТСЖ. При этом решение вопроса о переводе жилья в другую категорию будет зависеть не от количества собравшихся на заседании жильцов, а от простого большинства голосов всех присутствующих на собрании жильцов.
Если в доме ТСЖ не создано, то решить вопрос о переводе и получить согласие жильцов немного сложнее. Это связано с тем, что единого органа, действующего от имени собственников квартир в доме, не существует. Поэтому заинтересованному лицу придется самостоятельно инициировать и собирать собрание собственников жилья.
При этом, согласно нормам Жилищного кодекса (ст. 45 пункт 2), внеочередное собрание всех собственников жилья в многоквартирном доме будет считаться правомочным, только если собралось более 50% собственников. Решение принимается большинством голосов собравшихся.
Комментарии (14)
Александр | 2015/05/20
Добрый день. Купил квартиру для перевода в нежилое из жилого. Она оказалась под охраной, как памятник архитектуры. Может ли орган (переводящий квартиру из одного состояния в другое) запрашивать реставрацию? Обязан ли собственик предаставить ее? Если обязан, то какой статьей это обуславливается?
admin | 2015/05/26
Здравствуйте Александр! В случае если переводимое помещение или объект капитального строительства, в котором оно находится, является памятником архитектуры, истории или культуры и для его перевода требуется перепланировка, переустройство, реконструкция, то заявитель дополнительно предоставляет заключение органа по охране объектов культурного наследия о допустимости проведения строительных работ, предусмотренных проектной документацией.
Таким образом, разрешение уполномоченного по контролю за объектами культурного наследия органа на перевод жилого помещения в нежилое без необходимых документов (то есть, без реставрации, если она необходима), вам получить не удастся. Данный порядок устанавливается Федеральным законом “Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации”.
Пунктом 3 ст. 48 Федерального закона «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» бремя содержания объекта культурного наследия (в том числе и реставрация такого объекта) возлагается на собственника, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данного объекта культурного наследия.
Надежда | 2015/07/26
открыла ооо “досуг детей” в собственном 2-х этажном коттедже.Получила субсидию, теперь требуют перевести площади, используемые под досуговую деятельность в нежилое помещение. Из статьи поняла, что единственное препятствие – Положение №47 от января 2006 года. Так что же мне делать? спасибо
admin | 2015/08/03
Здравствуйте Надежда! Вы можете осуществить перевод дома в нежилое помещение в соответствии с требованиями законодательства – статьей 23 Жилищного Кодекса РФ устанавливает, что для перевода жилого помещения в нежилое собственник соответствующего помещения представляет подготовленный и оформленный в установленном порядке проект переустройства и(или) перепланировки переводимого помещения (в случае, если переустройство и(или) перепланировка требуется для обеспечения использования такого помещения в качестве жилого или нежилого помещения).
виталий | 2016/08/14
Дарственная на квартиру была оформлена на жену.Затем в браке жена перевела квартиру в нежилое под стоматологию.Имеет ли муж право на долю при разводе?
admin | 2016/08/22
Здравствуйте Виталий! Если квартира была получена женой на основании договора дарения (безвозмездный договор), то такое имущество не имеет статуса общего имущества супругов. Что касается перевода жилого помещения в нежилое, то сам факт смены статуса жилого помещения не влечет изменение порядка его получения (безвозмездная сделка дарения). Как следствие, при разводе муж на долю в таком помещении претендовать не сможет.
Влад | 2016/11/28
А если собственников на квартиру несколько, в том числе малолетние дети, возможен перевод в нежилой фонд? Спасибо!
admin | 2016/12/09
Здравствуйте Влад! Перевод возможен только с разрешения органов опеки и при предоставлении несовершеннолетним равноценных долей в праве собственности на иное жилое помещение.
татьяна | 2017/10/09
в помещении расположено отделение почтовой связи. зарегистрировано как жилое-квартира. Техпаспорт на нежилое с незаконной перепланировкой. пробито два проема под дверь и два под окна и заложено окно и дверь. как перевести в нежилое-с чего начать
admin | 2017/10/17
Здравствуйте Татьяна! В первую очередь, вам необходимо подготовить все правоустанавливающие документы на жилое помещение, а также проект его реконструкции. Впоследствии полученный проект потребует согласования в органах жилищной и пожарной инспекции, а также в Роспотребнадзоре. После подготовки проекта реконструкции и его согласования с уполномоченными органами, вы сможете обратиться с заявлением о переводе жилого помещения в нежилое в уполномоченный орган по вашему региону.
Александр | 2018/03/13
Здравствуйте!
Получено разрешение администрации на перевод, сделан ремонт. Что дальше? Куда обращаться за документами и какие документы нужны? Спасибо.
admin | 2018/03/27
Здравствуйте Александр! После получения разрешения вам необходимо обратиться в соответствующую межведомственную комиссию при администрации по месту вашего проживания. Как правило, к заявлению прилагаются технические документы на помещение, разрешение на смену категории помещения, проект перепланировки, заключения СЭС, пожарной инспекции итд. Детальный перечень документов вы можете уточнить непосредственно при обращении.
Рафаэль | 2018/09/24
Купил квартиру в ипотеку на первом этаже, могу ли я оформить её в нежилое, не закрыв полностью ипотеку.
admin | 2018/10/10
Здравствуйте Рафаэль! В соответствии с ч. ст. 343 Гражданского кодекса РФ, залогодатель обязан не совершать действия, которые могут повлечь утрату заложенного имущества или уменьшение его стоимости, и принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности заложенного имущества. Поскольку ваша квартира по договору ипотеки является жилым помещением, то в соответствии с законом без согласия банка вы не в праве изменять статус данного помещения на нежилое и производить иные действия с предметом залога без согласия залогодержателя (банка).
Поступательное развитие общества, подъём его экономического уровня, повсеместное расширение и углубление деловых отношений приводит к изменениям баланса потребностей в жилых и нежилых помещениях.
В наиболее перспективных для бизнеса районах приобрести недвижимость или разрешение на строительство чрезвычайно трудно и дорого, а потому весьма разумным становится использование того, что имеется в собственности.
Чтобы не попасть впросак при регистрации и не войти в конфликт с законом, нужно знать наперёд, как перевести нежилое помещение в жилое (или наоборот).
В современных условиях перспектива превратить имеющуюся площадь в полноценное жильё может решить вопрос размещения работников и учащихся, занятых в производственном или учебном процессе, приглашённых гостей, делегатов, командированных и пр. Да и для частных лиц переориентирование помещения открывает больше возможностей.
В конструкции многоквартирного дома выделяют жилые помещения, нежилые и общего пользования (МОПы).
Общедоступные пользовательские внутренние территории, именуемые местами общего пользования, представляют собой совместное (общее) имущество владельцев жилых и нежилых помещений в составе дома (ЖК ст.16 ; Письмо Минрегразвития №29433-ВК/19 2012/22/11).
Жилые помещения
Нежилые помещения
Свойства нежилого помещения в многоквартирном доме:
- конструктивно является частью дома;
- находится на нижних этажах, жилой сектор расположен выше с точки зрения этажности;
- связано с землёй и расположено по фиксированному адресу, то есть относится к недвижимому имуществу, подлежащему регистрации в госкадастре и госреестре по факту собственности (ФЗ №122 2015/06/04);
- внешние признаки помещения в составе многоквартирного дома, как то обособленность и наличие физических границ (стены, пол, потолок, доступ к МОП и коммуникациям);
- автономное сообщение с улицей;
- не предназначены для проживания, т.е. не соответствуют требованиям и нормам.
Нежилое помещение неразрывно связано с базовой конструкцией, его собственник пользуется коллективной собственностью и принимает участие в эксплуатации здания – таким образом, он принимает на себя часть расходов, сопряжённых с содержанием и функционированием дома, наравне с другими собственниками (Постановление Президиума ВАС №4910/10 2010/09/11).
Нежилые фрагменты многоквартирного дома используются, как правило, с целью получения дохода.
Условия для перевода из нежилого фонда в жилой
Можно ли перевести нежилое помещение в жилое? Взаимообратный перевод помещения между категориями «жилое-нежилое» допустим только в согласии с положениями Жилищного, Градостроительного кодексов и региональных законов (например, Закон Московской области №55/2004-ОЗ «О порядке и условиях перевода…» 2004/16/04; Постановление Правительства Москвы №692-ПП «О переводе жилых/нежилых помещений…» 2015/27/10).
Два условия должны быть соблюдены неукоснительно:
- Помещение имеет зарегистрированного в Росреестре конкретного собственника. Обременения отсутствуют (аренда, кредиты, арест, залог и прочие ограничения). Только официальный собственник может инициировать изменение категории.
- Соблюдены требования, предъявляемые к жилому помещению (ЖК ст.22 п.4; ПП №47 2006/28/01 редакция 2016/02/08), в подтверждение его жилпригодности. Альтернативный вариант: реконструкция помещения позволит привести его в соответствие требованиям.
Требования к помещению, годному для проживания человека:
- размещено в жилом секторе дома (не цокольный этаж, не подвал);
- имеет проектные ограничения в домовом пространстве, обособление от МОП и других жилых помещений;
- отвечает требованиям инженерной и пожарной безопасности;
- отвечает требованиям технической и физической изоляции (звук, тепло, вибрация и пр.);
- подключено к коммуникациям (вода, канализация, газ, электричество, отопление);
- отвечает требованиям естественной освещённости, необходимой для жизнедеятельности (оконные и дверные проёмы, удалённость предметов за окном, высота потолков).
Если нежилое помещение имеет условный или ограниченный доступ к территории общего пользования, то перепланировка нежилого помещения в жилое должна включать в себя пункт, решающий этот вопрос.
Последовательность действий
Рассмотрим порядок перевода нежилого помещения в жилое помещение.
Процедура перевода, включающая бумажную волокиту и практические действия по переоборудованию и возможной перепланировке, займёт не менее 2 месяцев.
Более того, многие предполагаемые (или необходимые) реконструкционные действия будут возможны только после согласования с жильцами (собственниками).
Количество «одобрительных» подписей, означающих разрешение на осуществление работ, колеблется от 2/3 до 100% владельцев жилья – это зависит от характера работ и грозящих жильцам дома изменений.
Этап 1. Разработка проекта реконструкции (ожидаемой перепланировки).
Для получения разрешения на перевод помещения в жилую категорию нужно представить:
- заявление;
- паспорт;
- заключение о соответствии/несоответствии требованиям жилпомещения;
- проект реконструкции;
- протокол собрания собственников дома + поэтажный план дома + ожидаемые изменения МОП.
Каждая ситуация требует определённого набора бумаг, поэтому перечень может быть расширен.
Регистрация в госреестре потребует следующие документы (ФЗ №122 ст.16):
- заявление;
- паспорт;
- правоустанавливающие документы;
- подтверждение оплаты пошлины.
Все бумаги должны быть отксерокопированы. Оригинал понадобится для сличения.
Стоимость переоформления
Если у вас возникла необходимость открыть свой магазин или офис, но практически невозможно построить новое здание там, где не найти свободного участка земли, — остается только купить квартиру на первом этаже одного из домов и переоборудовать ее под свои нужды. Это не так просто, как представляется на первый взгляд.
Прежде, чем разместить в бывшем жилом помещении торговую точку или офис, необходимо перевести квартиру в разряд нежилых помещений. Процедура эта длительная и трудоемкая. Без специалиста не обойтись.
Перевод жилых помещений в нежилые может производиться в исключительных случаях и преследует две цели: создать удобную для населения инфраструктуру города и улучшить архитектурный облик зданий. Иными словами, если в жилом доме вместо квартиры появится парикмахерская со стильно оформленным фасадом, выиграют от этого не только владельцы парикмахерской.
Перевести жилую квартиру в нежилое помещение можно в двух случаях:
- когда невозможно проживание людей в помещении, так как оно не соответствует санитарным, гигиеническим условиям и правилам пожарной безопасности;
- когда перевод помещения из жилого фонда в нежилой признан целесообразным.
Процедура перевода жилого помещения в нежилое достаточно трудоемка. Кроме того, перевод помещения из жилого в нежилое возможен только в том случае, если это не противоречит жилищным и имущественным правам граждан, а также общественным интересам. К примеру, никакой орган власти не даст согласия на обустройство ночного бара или танцевального клуба в доме, где живут старики и семьи с малолетними детьми.
Более того, в некоторых случаях перевод жилых помещений в нежилые вообще невозможен. Нельзя, например, перестраивать бывшую квартиру под производственное помещение, где владелец планирует разместить станки. Перевод жилья в нежилое помещение также невозможен, если это приведет к созданию условий, которые противоречат санитарным, строительным и противопожарным нормам и правилам. Например, не позволят устроить в жилом доме звероферму или птичник. Не переводят в нежилые и те помещения, которые заселены на основе договора аренды или найма.
Разрешение переделать квартиру в торговую точку или под офис представители власти дадут только в том случае, если будет выполнен ряд условий:
- можно устроить отдельный вход в новое нежилое помещение;
- сохранится или даже улучшится архитектурный облик здания.
Для перевода жилого помещения в нежилое его собственнику придется оформить ряд документов, которые предоставляются в администрацию того района, где находится помещение. Вопросы о целесообразности перевода помещения из жилого фонда в нежилой рассматриваются на межведомственной комиссии. Для того чтобы межведомственная комиссия рассмотрела вопросы, связанные с переводом жилого помещения в нежилое, необходимо предоставить следующие документы:
- заявление, в котором обозначены мотивы и цели перевода (здесь же стоит указать предполагаемое функциональное назначение помещения);
- документы, подтверждающие право собственности на помещение переводимое в нежилое;
технический паспорт; - документы, подтверждающие право собственности на владение другим жилым помещением;
- согласие органов опеки на перевод жилого помещения в нежилое в том случае, если этот перевод затрагивает интересы несовершеннолетних;
- справки, подтверждающие отсутствие задолженностей по оплате коммунальных услуг и налогов;
- техническое заключение организации, обеспечивающей содержание помещения;
- заключение органов санитарно-эпидемиологической службы, комитета природных ресурсов;
- противопожарной службы о возможности изменения функционального назначения помещения;
- опросный лист собственников смежных квартир и помещений.
Положительное заключение этой комиссии направляется в мэрию для подготовки соответствующего постановления мэра города. После того, как постановление будет подписано, оно выдается владельцу помещения. Теперь собственник может внести изменения в технический паспорт строения и зарегистрировать свою недвижимость.
Но теория, как правило, значительно расходится с практикой и перевод жилой недвижимости в нежилую — не исключение. Любой риэлтер, осуществляющий такого рода сделки, скажет: несмотря на утвержденный депутатами порядок перевода помещений, в этом процессе есть много подводных камней. Перед тем, как начать процедуру перевода жилого помещения в нежилое, собственнику стоит сделать несколько важных шагов.
Во-первых, выяснить, нет ли в ближайшем окружении конкурентов. Во-вторых, лучше заранее обойти собственников смежных квартир и составить опросный лист. Именно с этим документом, как правило, возникают сложности: некоторые жильцы либо выражают категорическое несогласие, либо выдвигают различные требования в обмен на свою подпись в опросном листе. В-третьих, стоит посетить архитектора района, чтобы выяснить, разрешат ли в принципе в данном доме разместить офис или торговую точку.
Можно, конечно, и самостоятельно заниматься переводом квартиры в нежилое помещение, тем более что аргументы в пользу такого решения довольно весомые — слишком дороги услуги риэлторев. Однако человек, не имеющий опыта подобного рода сделок, может просто заблудиться в коридорах власти. Риэлтер же точно знает, какие документы и где оформляются, в какие сроки и по каким ценам (имеются в виду государственные пошлины на оформление документов). Специалисту также известно, где можно столкнуться с «подводными камнями» и как этого столкновения избежать.
Опыт, практические наработки риэлтера, безусловно, ускорят процесс (который в среднем может длиться от 4 до 6 — 7 месяцев) и сделают его практически безболезненным. Да и потраченные деньги окупятся в короткие сроки.
Перевод из жилого в нежилой фонд
Изменение назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах, в целях улучшения жилищно-коммунального и бытового обслуживания населения.
Очень важно, чтобы дом, в котором расположена квартира, не стоял в планах капитального ремонта и реконструкции, не был признан аварийным и не подлежал сносу. В квартире никто не должен быть зарегистрирован, а также должна иметься возможность устройства отдельного изолированного входа в квартиру с улицы (обычно это делается из одного оконного проема).
Согласно постановлению 15 мая 2007 г. № 382-ПП г. Москвы, рассмотрение вопросов по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение осуществляется Городской МВК, состав и деятельность которой регламентируются Положением о Городской межведомственной комиссии по использованию жилищного фонда города Москвы. Если переводимые помещения относятся к собственности города Москвы, то предварительное решение, по переводу жилого (нежилого) помещения в нежилое (жилое) помещение принимается межведомственной комиссией административного округа города Москвы, утверждается распоряжением префекта административного округа города Москвы и направляется на утверждение в Городскую МВК.
Для того, чтобы Межведомственная комиссия вынесла решение о возможности использования данного жилого помещения как нежилого (аптека, салон, магазин, офис и т. д.), нужны следующие документы:
- Заявление с указанием причин перевода;
- Документация БТИ (поэтажный план, экспликация,ф. 1а, ф. 5);
- Выписка из домовой книги об отсутствии зарегистрированных в квартире;
- Справка балансодержателя о функциональном назначении квартир, расположенных на одном этаже с переводимой квартирой;
- Заключение Роспотребнадзора;
- Заключение ГОиЧС;
- Техническое заключение балансодержателя;
- Техническое заключение о возможности использования данной квартиры в нежилых целях;
- Учредительные документы;
- Документы на собственность.
Основания для перевода из жилого в нежилой фонд:
- помещение непригодно для постоянного проживания;
- помещение временно непригодно (на период до устранения причин);
- исключительные случаи «целесообразности изменения функционального назначения жилых помещений, расположенных на первых этажах строений, в целях улучшения жилищно — коммунального и бытового обслуживания населения, получения дополнительных средств, для расширенного воспроизводства жилищного фонда» (основание, которое позволяет успешно организовать перевод в нежилой фонд практически любой квартиры на первом этаже).
- 1 этап. Экспертиза на возможность перевода из жилого в нежилой фонд объекта, изменяющего свое назначение;
- 2 этап. Разработка предпроектной и проектной документации;
- 3 этап. Согласование проектной документации. Получение Разрешения;
- 4 этап. Внесение изменений в базу БТИ;
- 5 этап. Получение постоянного свидетельства.
Согласно постановлению от 28 января 2006 г. № 47, основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания, является:
- Отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно- и двухэтажном жилом доме;
- Отсутствие в жилом доме свыше 5 этажей лифта и мусоропровода, если этот жилой дом вследствие физического износа находится в ограниченно работоспособном состоянии и не подлежит капитальному ремонту и реконструкции;
- Несоответствие объемно-планировочного решения жилых помещений и их расположения минимальной площади комнат и вспомогательных помещений квартиры в эксплуатируемом жилом доме, спроектированном и построенном по ранее действующей нормативной документации, принятым в настоящее время объемно-планировочным решениям, если это решение удовлетворяет требованиям эргономики в части размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования.