Покупая квартиру на вторичном рынке жилья, покупатели рассчитывают на свободное пользование новой собственностью. Но зачастую купленная недвижимость оказывается обремененной. Одной из сложностей считается не выписка бывшего собственника из уже проданной им квартиры. Нередко это идет вразрез с договоренностями между продавцом и покупателем. Возникает необходимость выписать бывшего собственности из купленной квартиры. Что делать в случае отказа выписываться добровольно? Постараемся ответить на все вопросы с позиции законодательства.
Порядок действий и процедура
Предлагаем пошаговый алгоритм действий:
- Убедитесь, что прежний хозяин не намерен сниматься с регистрационного учета. Известны случаи, когда человек находился в отъезде или лежал в больнице. Отказ выписываться из квартиры нужно получить лично. Тогда имеются все основания действовать через суд.
- Посетите Управляющую компанию и возьмите выписку из домовой книги (расширенную). Справка содержит сведения о том, кого прописали в жилплощади.
- Заявите о своих требованиях в иске. Укажите, что бывший собственник нарушает ваши права по отношению к купленной квартире.
- Отнести заявление и документы в канцелярию районного суда. Перед тем, как передавать документы нужно оплатить госпошлину за подачу иска. Существует вариант, при котором все расходы будут оплачены проигравшей стороной спора (п. 1 ст. 98 ГПК РФ).
- Обоснуйте выдвигаемые требования на судебных слушаниях. Не факт, что ответчик явится на заседание. Это не является поводом для отмены слушаний – судебное решение выносится на основе предоставленных данных.
- Посетите канцелярию районного суда для получения копии исполнительного листа.
- Передайте копию постановления в УВМ. Регистраторы знают, что нужно делать – вскоре бывшие хозяева квартиры будут выписаны без согласия. Останется выселить его из жилплощади (если он еще не съехал). После этого новый собственник вправе распоряжаться квартирой по своему усмотрению.
Судебные слушания требуют учета множества факторов. Если вы испытываете сложности с заполнением искового заявления обращайтесь к юристам нашего портала. Бесплатная онлайн консультация позволит вам почувствовать уверенность в своих силах.
Исковое заявление
Основное требование к составлению искового заявления – аргументированность позиции. Истец должен указать свои требования и подкрепить их доказательствами.
- вступительная часть – наименование судебного органа;
- ФИО и паспортные данные обеих сторон (истца и ответчика);
- причина обращения за помощью в суд – отказ бывшего собственника выписываться из купленной квартиры;
- обоснование своей позиции, ссылки на законодательные нормы;
- требования к суду – выписать прежнего владельца без согласия;
- перечень прилагаемых к исковому заявлению документов;
- дата и подпись.
Допускается заполнение искового заявления от руки черной или синей ручкой. Второй вариант – набрать текст иска на компьютере. Желательно после консультации с юристом.
Прилагаемые документы
Исковое заявление сопровождается следующими документами:
- копия паспорта истца (со штампом о регистрации на новом месте);
- заверенный у нотариуса договор купли-продажи квартиры (обратите внимание на пункт «выписка прежних жильцов» – он послужит основным доказательством вашей правоты);
- юридические документы на недвижимость – свидетельство о праве собственности;
- письменная претензия в адрес бывшего собственника (прикладывается либо почтовая квитанция, либо обратный ответ с отказом);
- квитанция об оплате государственной пошлины.
Исковое заявление и документы отправляются всем участникам судебного дела: одна копия – секретарю канцелярии суда, вторая – ответчику, третья – свидетелям или остальным участникам (при необходимости).
Стоимость
Законодатель установил точный размер госпошлины за подачу искового заявления неимущественного характера. На начало 2019 года сумма составляет 300 рублей . При этом госпошлина может быть уплачена в двойном размере – это происходит в том случае, если в заявлении несколько исковых требований (имущественного и неимущественного характера).
Реквизиты для оплаты госпошлины обычно вывешивают на официальном сайте судебного органа. Квитанцию можно попросить у секретаря канцелярии. Оплата происходит в любом отделении российского банка через кассу. Оплаченная квитанция прикладывается к пакету с документами.
Сроки выписки
Процедура выписки укладывается в 3 рабочих дня (без учета выходных и праздников). Выписка из квартиры прежнего владельца при его отказе предполагает обращение в суд. Это означает, что сроки на выписку дополнятся судебными сроками. Самое простое разбирательство в суде продлится не менее 2 месяцев (месяц на рассмотрение обращения + месяц на обжалование).
Возможные сложности
Квартиры на вторичном рынке жилья обременяются правами прежних жильцов. Покупая такую квартиру, нужно внимательно изучать условия договора купли-продажи. Сложности возникают с выпиской лиц, отнесенных к категории «не выписываемых» (см. ниже). Если этого не учесть, то можно серьезно осложнить будущую сделку с недвижимостью.
Кого нельзя выписать даже через суд:
- Несовершеннолетние – выписываются либо с родителями, либо не выписываются вообще. Ситуация может осложняться тем фактом, что ребенок имеет обязательную долю в квартире. Разрешение на его выписку не дадут даже органы опеки, не говоря уже о суде.
- Граждане, имеющие право пожизненного проживания в квартире – чаще всего это прежние собственники, передавшие объект в дар своим родным или знакомым. Кроме того, право пожизненного проживания в квартире даётся наследникам по завещанию.
- Супруги – имеют право пользования жилым помещением в рамках доли совместно нажитого имущества. Они также могут получить такое право по условиям брачного контракта.
Указанные категории граждан сохранят прописку даже в проданной квартире. Поэтому, в интересах покупателя жилья самостоятельно узнать о зарегистрированных лицах. Сделать это можно на основе выписки из домовой книги. За справкой обратитесь в УВМ по месту регистрации квартиры или в «паспортный стол» при Управляющей компании.
Нет домовой книги, но нужно срочно выписаться из квартиры? Тогда читайте, в нашей статье.
Судебная практика
Практика рассмотрения дел о выписке бывших собственников из квартиры опирается на ст. 209 и ст. 292 ГК РФ. Первое, на что обращают внимание судьи – права собственника недвижимости. Если бывший владелец не входит в категорию граждан, которых выписывать нельзя – то исковое заявление будет удовлетворено. Причем новый собственник может попросить суд взыскать задолженности с прежних хозяев за коммунальные услуги.
Пример из практики: Пресненский районный суд г. Москвы рассматривал дело Свиридова Г.П. против Наумова В.А. по факту выписки из проданной квартиры. Основная суть спора – нежелание Наумова, как бывшего собственника квартиры, сниматься с учета в проданной жилплощади. Основание – временные трудности с поиском нового жилья. Свиридов, как новый собственник квартиры, настаивал на скорейшей выписке Наумова. Основание – оформление дарственной на объект в пользу своей дочери. Продав квартиру, Наумов перестал платить коммунальные платежи.
Обратившись в суд, Свиридов указал два требования: выписать бывшего хозяина из купленной квартиры и обязать того погасить долги за жилье. Вместе с иском Свиридов передал квитанции за ЖКХ и нотариальный договор купли-продажи (с пунктом о выписке прежних жильцов).
Районный суд установил, что Свиридов действительно является собственником квартиры (свидетельство о праве собственности), а Наумов утратил все права на жилой объект. Было также установлено, что прежний хозяин не имеет права пользоваться квартирой вплоть до своей смерти. Итоговое решение: удовлетворить исковое заявление Свиридова и обязать Наумова выписаться из квартиры в течение месяца. Кроме того, ответчик должен погасить задолженности за квартиру. Основания – ст. 209, а также ст. 304 ГК РФ.
Помощь юриста
Разногласия с бывшим владельцем квартиры часто приводят к судебным разбирательствам. Причем доказывать свою правоту должен истец – новый собственник жилья. Ему предстоит составить исковое заявление, собрать документы, уведомить бывшего хозяина, взять выписку из домовой книги, заверить договор у нотариуса, узнать о правах жильцов квартиры, изучить законодательную базу… Одним словом, потратить уйму времени и сил на подготовку к судебным слушаниям. И если в дело закрадется ошибка – то придется все начинать сначала.
Гораздо удобнее обратиться к юристам. Бесплатная онлайн консультация призвана помочь с выпиской из жилплощади через суд. Юрист знает обо всех нюансах процедуры, а значит составит подробный алгоритм действий. Правоведы помогут заполнить исковое заявление без ошибок и с указанием всех исковых требований. Обращаясь за помощью, вы повышаете свои шансы на успешное отстаивание интересов в суде.
Во время покупки квартиры на вторичном рынке потенциальный покупатель вынужден уделять повышенное внимание проверке документов с целью определения степени юридической чистоты сделки. Поверхностное отношение к данному вопросу может привести к покупке квартиры с «сюрпризами», последствия чего могут быть достаточно непредсказуемыми. В данной статье эксперты портала сайт рассматривают риск приобретения квартиры, в которой на момент продажи зарегистрированы лица, сохраняющие за собой право проживания даже после продажи недвижимости.
Неожиданные соседи
Нельзя назвать редкостью ситуацию, когда, спустя некоторое время после покупки квартиры новый хозяин узнает о том, что на принадлежащей ему жилплощади остаются зарегистрированными люди, о которых он ранее никогда ничего не слышал. Разумеется, в об этих лицах не сказано ничего, продавец также не упоминал об их существовании. Естественно, первым делом возникает решение выписать этих людей, в установленном порядке снять с регистрации, поскольку, во-первых, количество зарегистрированных лиц непосредственно влияет на размер оплаты коммунальных услуг, а, во-вторых, при дальнейших операциях с недвижимостью опять-таки могут возникнуть проблемы.
Однако вскоре выясняется, что сделать это не так просто (или вообще невозможно), поскольку «соседи» имеют законное право не только на регистрацию, но и на проживание в этой квартире. Как правило, на совместное проживание в подобных случаях никто не претендует, но и выписываться никто не торопится. В ряде случаев с нового хозяина требуют «отступные» за то, что зарегистрированный ранее человек добровольно снимется с учета, а иногда сделка признается недействительной.
Почему возникают затруднения с выпиской?
Как получается, что после передачи права собственности на квартиру другие лица сохраняют за собой право пользования и проживания? Есть несколько категорий граждан, которые находятся под защитой закона с тем, чтобы никто и ни при каких обстоятельствах не смог лишить их единственного жилья. В данном же случае положения законодательства являются орудием мошенников, которые оперируют теми же законодательными актами в своих интересах.
- Несовершеннолетние;
- Наследники, которые приобрели право на проживание по завещанию;
- Лица, подписавшие договор пожизненной ренты;
- Супруги (при условии, что право на пользование жилплощадью отражено в брачном контракте);
- Лица, находящиеся на момент продажи недвижимости в местах лишения свободы.
Можно ли проверить жилплощадь?
Нельзя сказать, чтобы факт наличия на жилплощади нельзя проверить. Однако провести такую проверку без текущего владельца недвижимости достаточно сложно, по крайней мере, используя официальные каналы – органы ФМС, ЖСК, паспортный стол. И это обстоятельство порождает возможности для различных спекуляций со стороны собственника жилья.
Необходимая для проверки информации должна содержаться в расширенной выписке из домовой книги, однако эту выписку может получить только собственник жилья. В паспортном столе и ФМС постороннему такую информацию не предоставят, поскольку она относится к категории персональных данных, которые охраняются соответствующими положениями законодательства.
Кроме того, информация, которая содержится в выписке, может устареть о той причине, что уже после ее получения в квартире был зарегистрирован еще кто-либо. Другими словами, если владелец квартиры сам предоставляет выписку, то ее актуальность может подвергаться сомнению. В то же время, выписку можно получить по доверенности, оформленной непосредственно для этого (для получения справки о лицах, зарегистрированных в квартире на данный момент). При получении справки не требуется личное присутствие владельца, однако о такой возможности известно не всем.
Как продают квартиру с сюрпризом
Ели владелец желает продать квартиру «с довеском» в виде зарегистрированных лиц (оставляя новому владельцу разбираться с ними самостоятельно), он может настаивать на минимальных сроках проведения сделки и при этом предлагать хорошую цену. Естественно, он будет слишком занят, чтобы посещать учреждения вместе с потенциальным покупателем (на оформление доверенности также катастрофически будет не хватать времени). В крайнем случае, может быть предоставлена краткая выписка (в этом варианте указаны не все данные), устаревшая выписка и горячие уверения о том, что все документы на самом деле в полном порядке.
Доверчивый покупатель, соблазненный привлекательной ценой, порой и сам не подозревает о возможных проблемах, а поэтому часто даже не пытается проверить. Для того чтобы обезопасить себя от неожиданных соседей, рекомендуется настоять на возможности все проверить, вне зависимости от степени занятости продавца квартиры. Тем более что на самом деле выписка доверенности занимает очень немного времени.
Договор купли-продажи
От последствий покупки не совсем чистой (с юридической точки зрения) квартиры, может подстраховать правильно составленный договор купли-продажи. Прежде всего, покупателю необходимо знать, что, согласно положениям законодательства (статья 558 ГК РФ), в договоре купли-продажи обязательно должен быть пункт с перечислением лиц, имеющих право на проживание или пользование жилплощадью на момент продажи квартиры.
Если этого пункта нет – договор автоматически считается недействительным, и признания сделки незаконной можно легко добиться в суде. После чего квартира будет возвращена прежнему владельцу, а покупатель по решению суда (и в определенном им порядке) получит обратно свои деньги.
Кроме этого пункта следует внести пункт о том, что все лица, зарегистрированные на жилплощади момент продажи квартиры, обязаны выписаться в течение определенного времени. Этот пункт позволяет возложить ответственность за сокрытие информации относительно прав третьих лиц на продавца, тем самым давая возможность не только расторгнуть сделку через суд, но и привлечь его к ответственности по целому ряду статей, основной из которых будет статья о мошенничестве.
С другой стороны, расторжение сделки может привести к последствиям, которые станут для покупателя неожиданными. Квартира является статичным объектом, поэтому после судебного решения вернуть ее прежнему владельцу не составляет труда, чего нельзя сказать о деньгах, которые к моменту судебного разбирательства могут оказаться потраченными. Возвращать деньги продавец не откажется, однако всей суммы может не оказаться в наличии. В этом случае суд может наложить обременение на квартиру и прежний владелец не сможет ее продать до момента выплаты денег покупателю. Зато он сможет проживать в данной квартире сколь угодно долго, регулярно выплачивая покупателю минимальную сумму, установленную судом.
Чтобы этого не произошло, необходимо в договоре прописать пункт о порядке возврата имущества и денежных средств на случай невыполнения одной из сторон обязательств, при расторжении сделки или признания ее недействительной в судебном порядке. Кроме того, нужно понимать, что добиться выписки всех лиц или возврата денег (даже в результате обращения в суд) будет крайне сложно, если по договору все обязательства сторон будут считаться выполненными.
То есть, в договоре должно быть указано, до какого момента он действует – до момента перерегистрации, до момента оплаты, пр. Согласно законодательству, договор купли-продажи прекращает действие, и все обязательства считаются выполненными только после подписания акта приемки-передачи недвижимого имущества (если иное не указано в договоре). Поэтому, даже после регистрации смены собственника договор продолжает действовать, если акт не подписан.
Снятие с регистрации через суд
Для того чтобы добиться снятия регистрации лиц (принадлежащих к категориям, перечисленным выше) в судебном порядке, необходимо собрать весьма убедительные аргументы. Ведь закон неоднозначно определяет, что за данными лицами сохраняется предоставленное ранее право пользования и проживания, за исключением единичных случаев.
Нужно доказать, что прописка носила фиктивный характер и на данной жилплощади в данный момент зарегистрированные лица не проживают это практически единственный способ, поскольку иных механизмов, не позволяющих снять регистрацию, не существует. На данном этапе необходимо обратиться к квалифицированному юристу, все попытки самостоятельного решения вопросы, скорее всего, окажутся тщетными. Однако в судебной практике имеется немало примеров, когда суд по данному вопросу принимал решение в пользу истца.
Документы для подачи искового заявления
Итак, собирая документы для передачи дела в суд, нужно, прежде всего, подготовить исковое заявление, которое так и называется: «Исковое заявление об утрате права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета». Кроме этого понадобится:
- Договор купли-продажи, дополнительные соглашения по этому договору, приложения;
- Документы, подтверждающие факт выполнения (или невыполнения) обязательств по данному договору. В частности, суд будет интересовать все, что связано с текущим иском;
- Свидетельство о праве собственности;
- Доказательства того факта, что зарегистрированные лица выселились давно и не проживают на данной жилплощади;
- Уведомление (копию), которую надлежит отправить предыдущим владельцам жилья;
- Квитанция об уплате пошлины.
Причина обращения, которая должна быть указана в исковом заявлении – необходимость судебного разбирательства как единственного способа получения основания для снятия с учета указанных лиц. Обоснованием этой причины является положение «Правил снятия граждан РФ с регистрационного учета», которое прямо указывает на то, что снять с учета гражданина, который имеет законное право быть зарегистрированным в квартире, можно только на основании решения органа судебной исполнительной власти.
После изучения судом представленных материалов назначается судебное заседание, на котором принимается решение в пользу истца или в пользу ответчика. Независимо от того, какое решение будет принято, стороны могут его обжаловать в течение установленного срока (решение вступит в силу через месяц после его принятия, ст. 209 ГПК РФ).
Снятие с учета
В том случае, если решение будет принято в пользу истца, то есть – суд вынесет постановление о снятии лиц, указанных в исковом заявлении, с учета, останется воплотить в жизнь это решение. Оптимальным решением для нового владельца квартиры будет личное обращение в паспортный стол с заявлением о снятии с регистрации.
Заключение
Сделка купли-продажи считается достаточно несложной, что позволяет успешно ее подготовить и провести даже неспециалисту. Однако при самостоятельной подготовке сделки может быть пропущен любой пункт, что потенциально является причиной возникновения различных проблем.
Единственным надежным способом, позволяющим не допустить описанных в данной статье обстоятельств, по мнению специалистов сайт является оформление сделки с участием сотрудника профессионального риэлтерского агентства или юридической компании. Список документов, которые собираются при подготовке сделки профессионалами, в любом случае включает документы, подтверждающие отсутствие регистрации третьих лиц.
Договор, заключаемый между клиентом и агентством, предполагает всестороннюю проверку юридической чистоты сделки, и сотрудники компаний, которые дорожат репутацией (можно обращаться в любую крупную фирму), не допускают подобных ошибок.
Лучший вариант для покупки – «пустая» квартира
В идеале лучше всего покупать жилье, из которого уже выписались как собственник, так и все члены его семьи. Тогда вам не придется бегать по всем инстанциям с требованием выписать чужих вам людей.
Если же вы приобрели жилье, но в нем зарегистрированы жильцы, то в принципе, выписать их можно. Как гласит п. 2 ст. 292 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
Хорошо если такой «прописанный» лично явится в местный ЖЭК (паспортный стол) и выпишется из квартиры. В таком случае считайте, что вы еще легко отделались. Но если этого не происходит, то тут уже придется бегать вам. И идти нужно будет не в ЖЭК, а в суд. Так как выписать человека из квартиры помимо его воли можно только на основании судебного решения. То есть вам необходимо будет подавать в суд исковое заявление, ответчиком по которому будет зарегистрированное в жилом помещении лицо. Если суд примет решение в вашу пользу, то с данным документом необходимо будет обратиться в ЖЭК, где неугодное лицо выпишут. Основанием для выписки будет служить норма закона, вытекающая из п. 2 ст. 292 ГК РФ. Но, к сожалению, не всегда суд встанет на вашу сторону и вынесет решение в вашу пользу.Проблемы с «отказниками» Речь идет о гражданах, которые при приватизации квартиры отказались стать собственниками квартиры, то есть дали письменный отказ от приватизации. Есть еще одна проблемная категория граждан – это те, кто дал свое согласие на приватизацию квартиры другим прописанным в ней лицам, но сам не стал участником приватизации, так как ранее использовал свое право. Условно назовем таких граждан «отказниками».
Купив квартиру, в которой зарегистрированы вышеназванные граждане, вы гарантированно получите неразрешимую проблему. Таких граждан выписать невозможно!
Разберемся почему так.
Есть в Жилищном кодексе РФ п. 4 ст. 31 в соответствии, с которым при прекращении семейных отношений с собственником жилого помещения бывший член семьи теряет право пользования данной квартирой.
Например, муж и жена проживают в квартире, которая является единоличной собственностью мужа. Супруги разводятся, а это означает, что жена теряет право пользования квартирой. То есть бывший муж вправе обратиться в суд и выписать бывшую жену, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ. (К слову, даже если супруги продолжают жить в браке, но муж решает продать квартиру, а жена добровольно отказывается выписываться, то уже новый собственник вправе обратиться в суд с требованием выписать жену прежнего собственника, но уже со ссылкой на п. 2 ст. 292 ГК РФ).
Но необходимо знать, что вышеназванные нормы закона (ч. 4 ст. 31 ЖК РФ и п. 2 ст. 292 ГК РФ) не будут действовать в отношении граждан, которые при приватизации были зарегистрированы по месту жительства в квартире и имели право пользования жилым помещением наравне с лицом, приватизировавшим его.
В соответствии со ст. 19 ФЗ «О введении в действие ЖК РФ» - действие положений части 4 статьи 31 Жилищного кодекса Российской Федерации не распространяется на бывших членов семьи собственника приватизированного жилого помещения при условии, что в момент его приватизации данного жилого помещения эти люди имели равные права пользования этим помещением с человеком, его приватизировавшим, если иное не установлено законом или договором.
То есть, в вышеназванном примере, если муж и жена были нанимателями по договору социального найма, а затем муж приватизировал квартиру на себя, а жена отказалась от приватизации, то муж, даже после развода не сможет выписать бывшую жену. Обратите внимание, что из данной статьи следует, что нельзя выписать бывшего члена семьи собственника, ссылаясь на ч. 4 ст. 31 ЖК РФ – то есть при прекращении семейных отношений. Про ст. 292 ГК РФ не говорится ни слова. Поэтому многие граждане с целью выписать бывших мужей или жен, которые не участвовали в приватизации, намеренно продавали жилье третьим лицам, а новый собственник уже подавал иск о выселении ссылаясь на п. 2 ст. 292 ГК РФ, И надо сказать что суды удовлетворяли такие иски – граждан выселяли.
Окончательную точку в споре поставил Верховный суд РФ. В Обзоре судебной практики за четвертый квартал 2005 года и Обзоре законодательства и судебной практики за первый квартал 2008 года суд однозначно ответил на спорный вопрос – выселить или снять с регистрационного учета «отказников» нельзя. При этом право пользования квартирой принадлежит им бессрочно.
То есть, если вы купили квартиру с прописанными в ней жильцами, которых невозможно выписать, то придется как-то уживаться со своими соседями. Новый хозяин будет полноправным собственником квартиры, он самостоятельно будет определять судьбу своего жилища (по закону он вправе продать, заложить, подарить, сдать жилое помещение, не спрашивая на это согласие прописанного в ней «чужака»), но вот выселить таких жильцов будет невозможно.Из этого следует, что если вы купили квартиру с прописанными в ней жильцами, то они теряют право пользования данным жильем и должны быть выписаны. Но вся проблема в том, что происходит это не автоматически, для этого придется еще приложить немало усилий.
Хорошо если такой «прописанный» лично явится в местный ЖЭК (паспортный стол) и выпишется из квартиры. В таком случае считайте, что вы еще легко отделались. Но если этого не происходит, то тут уже придется бегать вам. И идти нужно будет не в ЖЭК, а в суд. Так как выписать человека из квартиры помимо его воли можно только на основании судебного решения. То есть вам необходимо будет подавать в суд исковое заявление, ответчиком по которому будет зарегистрированное в жилом помещении лицо. Если суд примет решение в вашу пользу, то с данным документом необходимо будет обратиться в ЖЭК, где неугодное лицо выпишут. Основанием для выписки будет служить норма закона, вытекающая из п. 2 ст. 292 ГК РФ. Но, к сожалению, не всегда суд встанет на вашу сторону и вынесет решение в вашу пользу.