Договор продажи недвижимости относят к особой группе правовых документов. Все потому, что объектом сделки выступает специфический объект – недвижимость. Поэтому, если вы решили продать свое имущество, или наоборот – купить, вам необходимо быть предельно внимательными при вычитке содержания договора купли-продажи недвижимости.
Предмет сделки
Далеко не вся недвижимость может быть предметом договора. Земля, а также природные ресурсы, которые находятся «под государственной крышей», то есть в собственности страны не могут быть предметом.
Но, у вас всегда есть возможность приобрести:
- замкнутые бассейны;
- искусственные хранилища воды с небольшой площадью.
Продаваемые водоемы не должны иметь любую связь с другими водными объектами. Если углубляться в законодательство, то там должно быть указано, что такие водоемы могут быть приобретены физическими или юридическими лицами.
Поэтому, если у вас в планах приобрести землю и прилегающую к ней территорию, будьте предельно внимательны. В этом случае есть некоторые особенности договора купли, которые необходимо обсуждать с опытным юристом. Порядок заключения и нотариальная форма договора гораздо сложнее, чем при покупке жилого или нежилого помещения.
Основные характеристики
Договор продажи недвижимости должен быть:
- двухсторонним (многосторонним);
- возмездным;
- реальным.
Это основные характеристики, которым должен отвечать документ. В противном случае, он может быть признан недействительным.
Двухстороннее соглашение - это документ, согласно которому в сделке принимают участие два человека. Он может стать многосторонним, если в проведении сделки участвует трое и больше участников.
В качестве третей стороны могут выступать родственники, юрист, нотариус или банк. Типовой договор купли предполагает наличие только двух участников сделки.
Возмездным называют документ, в котором обязательства и права сторон осуществляются строго на денежной основе.
Реальным документ становится после того, как все участники сделки выполняют обязательства. Другими словами, наступает исполнение договора купли-продажи недвижимости. Если какая-либо сторона не выполняет какие-либо условия, то документ можно считать недействительным.
Кто принимает участие в сделке?
В сделке могут принимать участие как обычные граждане, так и различные фирмы.
Если в оформлении договора купли принимает участие обычный гражданин, то есть физическое лицо, то он должен соответствовать некоторым обязательным требованиям. Вот основные их них:
- физическое лицо должно достигнуть своего совершеннолетия;
- физическое лицо должно быть полностью дееспособным и не иметь психических отклонений.
Если в качестве продавца выступает юридическое лицо, вам необходимо проверить законность сделки. В первую очередь нужно акцентировать внимание на то, может ли юридическое лицо по своему уставу продавать недвижимость.
Также следует обратить внимание, может ли человек, который представляет интересы юридического лица, подписывать документы.
Уже было сказано, что в сделке могут принимать участие больше 2-х сторон. Трехсторонний договор купли-продажи предполагает наличие третей, менее заинтересованной стороны. Чаще всего – это банк, через который совершается сделка.
Покупатель переводит деньги на счет продавца, который открыт в банке. То есть, оплата по договору купли-продажи недвижимости совершается не наличным путем, а безналичным. Банк получает за это дополнительный доход в виде комиссии за перевод средств.
Подготовка сделки начинается с составления договора купли-продажи недвижимости. Это лучше всего доверить опытному юристу. Только он знает всю специфику данного документа и сможет подсказать, как оформить его грамотно.
Конечно же, вы можете самостоятельно найти образец и форму договора купли-продажи в Интернете, но это не гарантирует то, что в вашем конкретном случае документ будет составлен корректно. Договор продажи недвижимости имеет большое количество нюансов.
Оплата такого труда ничтожна, по сравнению с общей суммой покупки, но зато вы будете спать спокойно. У вас должно быть просто общее представление о том, что конкретно должно быть в нем прописано. Итак, основные требования к договору купли заключаются в его тексте. Текст должен содержать:
- конкретное определение сторон сделки;
- все данные каждой стороны сделки;
- предмет и объект сделки;
- местоположение и описание недвижимости;
- цена договора;
- перечень лиц, которые проживают на территории недвижимости на момент сделки.
Оформление и заключение договора купли-продажи недвижимости начинается с описания участников соглашения. В нем должна содержаться обширная информация о продавце и покупателе:
- фамилии, имена и отчества;
- постоянное место прописки;
- данные паспорта.
Если один из участников - это фирма (юридическое лицо), то в договоре купли должны быть указаны еще некоторые дополнительные данные:
- название организации (согласно документам);
- организационно-правовая форма;
- документы представителя организации.
Предмет договора
- наименование;
- площадь;
- назначение;
- адрес;
- другие параметры, которые помогают точно описать предмет сделки.
Один из самых важных моментов в оформлении – это правильное указание цены в договоре. Это поможет заранее избежать занижения реальной цены имущества. Стоимость чаще всего указывается в российских рублях.
Но, на законодательном уровне разрешается указывать цену иностранной валюте. Конкретно в этом случае, окончательную стоимость объекта в национальной валюте можно будет узнать в день сделки по официальному банковскому курсу.
Оспорить эту стоимость и признать предварительный договор недействительным в дальнейшем нельзя, даже если курс резко поднимется, или снизится.
У каждого покупателя есть возможность нотариально оформить дополнительное соглашение к договору купли, в котором указать другие условия сделки.
В этой официальной бумаге можно прописать условия покупки квартиры по частям, условия снятия недвижимости с регистрационного учета и другие факты, которые не были указаны. Эта бумага в обязательном порядке прилаживается к договору купли-продажи, как дополнительная.
Сроки регистрации
После оформления и окончательного заключения договора купли, вам необходимо его зарегистрировать. Иначе он будет считаться недействительным. Регистрацию осуществляет подразделение Министерства Юстиции – специальная регистрационная служба. Порядок регистрации следующий:
- передача всех необходимых документов;
- проведение экспертизы сотрудниками службы;
- получение решения.
Примерный пакет документов, который нужен для регистрации, небольшой. Достаточно будет передать в специальную службу такие бумаги:
- оригинал договора по продаже и купле имущества;
- документы, которые подтверждают право собственности на проданный/купленный объект.
Регистрационная служба может потребовать предоставления других бумаг, если на это будут причины. Например, при оформлении ипотеки вам также нужно будет предоставить договор с банком и огромное количество других бумаг.
Приблизительный срок регистрации сделок составляет от 3-х до 10-ти дней. После этого происходит признание договора купли-продажи действительным, или недействительным.
Полезная информация
Оспаривание договора купли-продажи недвижимости также возможно на законодательном уровне. Сделать это можно двумя основными способами:
- взаимное согласие всех участников сделки;
- оформление судебного иска.
Чаще всего такие сделки оспариваются именно в судовом порядке.
Некоторые граждане не знают, нужно ли сшивать договор купли-продажи недвижимости. Ответ очевиден: шить необходимо в том случае, если документ находится на нескольких листах. Если этого не сделать, то договор продажи недвижимости будет признан недействительным.
Срок действия договора купли-продажи – это растяжимое понятие. Все зависит от того, как быстро обе стороны сделки выполнят все свои обязательства. Как говорится, все в ваших руках. Хотите быстрее купить или продать – делайте все для того, чтобы ускорить этот процесс.
Ежедневно совершаются сделки по покупке автомобилей, продаже квартир, приобретении бытовой техники и других предметов, необходимых для полноценной жизни. Основной правовой формой таких приобретений выступает договор купли-продажи.
Договор купли-продажи (п.1 ст.454 ГК РФ) — это гражданско-правовой договор, по которому одна сторона, именуемая продавцом, обязуется передать товар в собственность другой стороне, именуемой покупателем, а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Договор купли-продажи (и все его виды) — это самый распространенный договор гражданского оборота. Перемещение материальных благ (товаров), составляющее основу любого обязательства, в данном договоре выступает в наиболее чистом виде, является его непосредственным содержанием. ГК РФ выделяет отдельные виды данного договора: розничная купля-продажа, поставка, контрактацию, энергоснабжение, куплю продажу недвижимости, предприятий, ценных бумаг, имущественных прав. Однако данные перечень разновидностей договора является далеко не самым полным.
Основными особенностями договора купли-продажи являются следующие пункты: при отчуждении имущества покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену в виде определенной денежной суммы; смена собственника имущества бесповоротна и окончательна; основанием исполнения обязательства по передаче имущества является встречное удовлетворение в виде покупной цены.
Стороны в договоре купли-продажи — это продавец и покупатель. В качестве обеих сторон договора купли-продажи могут выступать любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица или государство. Возможность заключения договора купли-продажи гражданами определяется объемом их право- и дееспособности. Ограниченно дееспособные лица вправе самостоятельно совершать только мелкие бытовые сделки, а остальные лишь с согласия попечителя. Несовершеннолетние граждане могут выступать стороной договора купли-продажи имущества на средства, предоставленные законными представителями или с их согласия третьими лицами (абз.1 п.2 ст.26 ГК РФ). Сторонами договора купли-продажи могут выступать и супруги, однако продажа недвижимости между ними сопряжена дополнительными формальностями (п.3 ст.35 СК РФ).
Содержание любого договора составляет совокупность согласованных сторонами условий. Существенным условием договора купли-продажи является только предмет договора. Если в договоре купли-продажи ясно указаны наименование и количество продаваемого имущества, то он считается заключенным (п.3 ст.455 ГК РФ).
Форма договора купли-продажи определяется его предметом, субъектным составом и ценой. Все договоры купли-продажи недвижимости и предприятий должны заключаться в письменной форме. Простая письменная форма договора купли-продажи составляется одним документом, подписанным сторонами (ст.550, 660 ГК РФ), и подлежит обязательной государственной регистрации. Письменная форма договора купли-продажи обязательна также для договоров внешнеторговой купли-продажи (п.3 ст.162 ГК РФ). В отношении формы договоров купли-продажи движимых вещей применяются общие правила ст.159-161 ГК РФ: простая письменная форма бланка договора купли-продажи обязательна только для договоров с участием юридических лиц, а также между гражданами, если цена договора в 10 раз превышает минимальный размер оплаты труда (МРОТ). Однако, письменная форма бланка шаблона договора купли-продажи не обязательна, если такие сделки исполняются в момент свершения (например, договора розничной купли-продажи).
Расторжение договора может произойти в результате соглашения сторон или в результате волеизъявления одной стороны.
Продавец может расторгнуть договор купли-продажи в следующих случаях: в случае неисполнения покупателем обязанности принять товар (ст.437 ГК РФ); в случае отказа покупателя оплатить товар (ст.439 ГК РФ); в случае отказа покупателя застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на покупателя (ст.443 ГК РФ); непредоставление покупателем отгрузочной разнарядки в установленный срок при поставке товаров (п.4 ст.462 ГК РФ); невыборка покупателем товаров в месте нахождения поставщика в установленный срок (п.4 ст.468 ГК РФ).
Покупатель может расторгнуть договор купли-продажи в следующих случаях: если продавец отказывается передать покупателю проданный товар (п.1 ст.416 ГК РФ); если продавец не передает или отказывается передать покупателю относящиеся к товару принадлежности или документы, которые он должен передать, после истечения назначенного покупателем разумного срока для их передачи (ст.417 ГК РФ); при нарушении продавцом условия об ассортименте товаров (ст.421 ГК РФ); при передаче продавцом товара ненадлежащего качества, если недостатки товара не были оговорены продавцом (ст.428 ГК РФ); в случае передачи некомплектного товара (ст.433 ГК РФ); в случае отказа продавца застраховать товар, если эта обязанность договором возложена на продавца (ст.443 ГК РФ); при просрочке поставки товаров (п.4 ст.464 ГК РФ).
Таким образом, договор купли-продажи встречается практически повсеместно. Помощь в его оформлении Вам окажут специалисты нашей компании.
Договор купли-продажи недвижимости - соглашение, в силу которого продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.
Существенные условия договора:
1) предмет договора - недвижимость. Она характеризуется прочной связью с землей, большой стоимостью, непотребляемостью при использовании. В договоре продажи недвижимости должны быть четко указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества;
2) цена в договоре продажи недвижимости также относится к существенным условиям. Если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.
Форма договора письменная, оформляется составлением одного документа, подписывающегося сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Переход права собственности подлежит государственной регистрации.
Сторонами договора являются продавец и покупатель. В качестве продавца выступает собственник недвижимости, действующий непосредственно или через своего представителя.
Участниками договора продажи недвижимости на стороне как продавца, так и покупателя могут выступать любые субъекты права. Но если в качестве продавца выступает государственное или муниципальное унитарное предприятие, обладающее правом хозяйственного ведения или оперативного управления, оно имеет лишь ограниченные права по распоряжению закрепленным за ним имуществом и не вправе продавать недвижимое имущество без согласия собственника. Учреждение же может отчуждать только то недвижимое имущество, которое приобретено за счет доходов от разрешенной уставом деятельности и учтено на отдельном балансе.
При продаже недвижимости в процессе приватизации действуют специальные правила, предусмотренные законодательством о приватизации.
Передача недвижимости осуществляется путем подписи сторонами передаточного акта или иного документа о передаче. Обязанность продавца передать недвижимость покупателю считается исполненной после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - обязанности принять имущество.
Подписание акта о передаче недвижимости имеет значение для определения момента, когда риск случайной гибели переходит к покупателю.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
Особенности продажи жилых помещений. Сделки с объектами жилого фонда регулируются нормами ГК РФ и Жилищного кодекса (ЖК РФ). При продаже жилых помещений есть небольшие особенности.
Предметом договора могут быть приватизированные либо приобретенные в собственность в ином соответствующем законодательству порядке помещения, а также квартиры в домах жилищно-строительных (жилищных) кооперативов, паенакопления за которые ко дню совершения сделки выплачены полностью.
Стороны должны достигнуть договоренности об отчуждаемом жилом помещении, его характеристиках, месте нахождения (адрес), этажности, площади.
Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на использование продаваемым жилым помещением.
В обязательном порядке должно быть закреплено право несовершеннолетних членов семьи собственника (сособственника) на проживание и использование вновь приобретаемым жилым помещением.
Цена жилого помещения - также существенное условие договора.
Если договор продажи заключен не собственником жилого помещения или не покупателем, то в данном договоре указываются основания, по которым определенное в договоре лицо (лица) действуют от имени продавца или покупателя.
Копии договоров по отчуждению жилой площади должны предоставляться в органы опеки и попечительства в месячный срок с момента выдачи разрешения на совершение сделки.
Право собственности у покупателя возникает с момента государственной регистрации договора. Переход права собственности подлежит государственной регистрации. Оно считается зарегистрированным со дня внесения записей в Единый государственный реестр прав.
Если право продавца ограничено (обременено), то это отражается в договоре. При отсутствии в договоре указаний на наличие таких обременении имеется основание для отказа в государственной регистрации договора продажи, т. к. лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий.
Когда договор зарегистрирован раньше - при обращении за государственной регистрацией перехода права на жилое помещение - не требуется повторного представления документов, копии которых были приобщены к делу в качестве правоустанавливающих документов при государственной регистрации договора продажи. Исключением являются подлинные экземпляры зарегистрированного договора.
Для регистрации договора продажи жилого помещения, приобретенного продавцом в порядке наследования или дарения, требуется предоставление справки из налогового органа об уплате продавцом налога на наследство или дарение.
При продаже жилых помещений с публичных торгов (в том числе в порядке обращения взыскания на арестованное имущество) продавцом имущества должника является специализированное учреждение, имеющее право совершать сделки с недвижимостью, с которым заключен договор о проведении публичных торгов.
Договор купли-продажи предприятия — пример одной из самых сложных сделок такого рода. К тому же, поскольку такие договоры заключаются очень редко (фактически являются штучными), юридическая практика по ним наработана довольно скромная. В нашей статье мы рассмотрим особенности предмета и определения его стоимости, момента заключения договора и перехода права собственности, а также иные специфические черты данной группы договоров, которые помогут избежать ошибок при составлении такого соглашения (в том числе касающихся формы и содержания).
Договор купли-продажи бизнеса — понятие, особенности
Понятие договора купли-продажи предприятия закреплено в п. 1 ст. 559 ГК РФ, гдезаконодатель называет его договором продажи. На практике встречаются различные названия таких сделок (например, договор продажи готового бизнеса), но независимо от наименования любые сделки, направленные на отчуждение предприятия, подпадают под действие § 8 главы 30 ГК, регламентирующей порядок их заключения и совершения.
Так, в силу п. 1 ст. 559 ГК договором купли-продажи предприятия признается сделка, в соответствии с которой осуществляется возмездная передача предприятия в целом одной стороной соглашения другой его стороне. При этом само предприятие определяется как имущественный комплекс, с помощью которого можно вести полноценный бизнес, т. е. деятельность с целью извлечения прибыли.
Среди особенностей договоров купли-продажи предприятия можно выделить следующие:
- Вне зависимости от состава предприятия оно признается недвижимым объектом, потому к таким договорам в части, не противоречащей спецнормам, применяются общие нормы о купле-продаже в целом и сделках по продаже недвижимости в частности (абз. 2 п. 1 ст. 132 ГК).
- В состав предмета договора могут входить в том числе неимущественные права, будь то товарный знак, название или лицензионные права (абз. 2 п. 2 ст. 132, п. 2 ст. 559 ГК).
- В связи со спецификой предмета договора при совершении подобных сделок надлежит предварительно уведомлять кредиторов предприятия о предстоящей сделке в целях защиты их прав (ст. 562 ГК).
- Разрешения на занятие какой-либо деятельностью или выпуск определенной продукции, если таковы требуются по закону, не могут включаться в состав предмета договора (п. 3 ст. 559 ГК).
Еще одна особенность договора продажи предприятия заключается в указании и описании самого предмета договора, определения стоимости продаваемого имущественного комплекса, процедуре заключения сделки и передачи имущества.
Содержание договора продажи готового бизнеса, существенные условия, заполненный образец
Использование образца договора продажи готового бизнеса может существенно ускорить процедуру подготовки к сделке, однако не является гарантией получения на выходе корректного с юридической точки зрения документа. Во избежание каких-либо правовых ошибок важно обладать информацией о существенных (т. е. обязательных) условиях, которые необходимо согласовывать в договоре, и иных важных моментах.
Так, грамотно составленный образец договора продажи бизнеса должен содержать:
- детальное описание объекта и предмета договора, позволяющее детализировать полный список передаваемого имущества и прав;
- стоимость предприятия на основании бухгалтерских данных, итогов инвентаризации, независимой оценки и иных документов;
- наименование сторон с указанием их анкетных (для физлиц) или регистрационных (для организаций) данных;
- перечень обязанностей каждой из сторон и мер ответственности за неисполнение или неподобающее (в праве оно называется ненадлежащим) их исполнение;
- список приложений, в качестве которых часто выступают перечень передаваемого имущества, финансовые документы (итоги аудиторской проверки, бухгалтерский баланс и др.), перечень долговых обязательств, акт приемки;
- реквизиты и подписи представителей каждой стороны.
При этом первые 2 пункта признаются законом существенными условиями договора купли-продажи предприятия— в силу абз. 2 ст. 554 ГК (предмет) и абз. 2 п. 1 ст. 555 ГК (цена). То есть отсутствие их в договоре свидетельствует о его несостоятельности как основания совершения сделки и, как следствие, нивелирует наступившие или предполагающиеся последствия ее совершения как для сторон, так и для третьих лиц (п. 1 ст. 432 ГК).
Для более детального ознакомления со спецификой таких сделок предлагаем вам скачать образец договора купли-продажи предприятия, составленный нашими специалистами.
В какой форме заключается договор, с какого момента считается заключенным?
В силу п. 1 ст. 560 ГК договор купли-продажи предприятия подлежит заключению в простой письменной форме. При этом обязательно составление единого документа, который подписывается обеими сторонами. Обмен письмами, офертой, акцептом и пр. бумагами не свидетельствует о соблюдении формы. Участие нотариуса для удостоверения подобных сделок не запрещено, но в качестве обязательного условия законодатель его не выдвигает.
Несмотря на то что п. 2 указанной выше нормы содержит указание на необходимость госрегистрации таких договоров, оно не применяется с 01.03.2013, т. к. поправки, внесенные в ГК законом от 30.12.2012 № 302-ФЗ (п. 8 ст. 2) исключили это условие из числа обязательных для целого ряда сделок по отчуждению недвижимости (в том числе по продаже бизнеса). Таким образом, договор купли-продажи предприятия считается заключенным со дня подписания его обеими сторонами. При этом обязанность сторон по регистрации перехода права собственности на предприятие продолжает существовать.
Конкретизация предмета и его стоимости при заключении договора купли-продажи предприятия
Сложный состав предмета договоров купли-продажи предприятий с точки зрения законодательства порождает необходимость предварительной инвентаризационной процедуры, на основании которой формируется состав предмета и его стоимость (п. 1 ст. 561 ГК). Подобная процедура должна проводиться в соответствии с методическими указаниями по инвентаризации имущества и финансовых обязательств, утвержденными приказом Минфина от 13.06.1995 № 49.
Список официальных документов, необходимых к рассмотрению сторонами до подписания договора, приводится в п. 2 ст. 561 ГК (они же, как правило, включаются в договор в качестве неотъемлемой его части). На основании этих документов устанавливаются точный состав продаваемого имущества и прав, его стоимость и состав долговых обязательств покупаемой фирмы.
По общему правилу все указанные в прилагаемых документах права, движимые и недвижимые вещи и обязательства должны быть переданы продавцом покупателю. Однако законом (абз. 2 п. 2 ст. 561 ГК) предусмотрены и исключения из этого правила, касающиеся случаев, когда иное допускается в самом договоре или устанавливается на законодательном уровне. Например, в силу закона не могут передаваться лицензии на осуществление того или иного рода деятельности (п. 3 ст. 559 ГК).
Порядок передачи предприятия по договору продажи
Предприятие, как и любое иное недвижимое имущество, надлежит передавать на основании акта приема-передачи от продавца покупателю (п. 1 ст. 563 ГК). В акт при этом включается перечень всего имущества, которое включает передаваемый комплекс. Также в силу указанной нормы в передаточном акте необходимо указать на то, что кредиторы были уведомлены надлежащим образом о планируемой продаже.
В связи с тем, что оценка имущества, аудиторская проверка и проведение иных мероприятий в целях составления документов, указанных в п. 2 ст. 561 ГК, влечет значительные финансовые затраты, стороны имеют право заблаговременно договориться о том, кто будет оплачивать (или компенсировать) их осуществление. Если условие оговорено не было, то эти затраты, согласно абз. 2 п. 1 ст. 563 ГК, несет продавец без права предъявления впоследствии финансовых претензий к покупателю.
Право собственности на предприятие возникает у покупателя в момент подписания обеими сторонами акта приема-передачи. Все риски в отношении принятых вещей переходят также к покупателю сразу после подписания данного документа. Данное правило закреплено в абз. 2 п. 2 ст. 563 ГК.
Правовые последствия ненадлежащей передачи предприятия
Передача имущественного комплекса должна быть осуществлена с соблюдением полного перечня передаваемого имущества (инвентаризационным актом) и надлежащего качества (если другое не было заранее оговорено договором). В том случае, если продавец вручил не все указанное в договоре или качество полученного имущества отличается от указанного, вторая сторона имеет право отказаться от исполнения договора (п. 1 ст. 466 ГК) или потребовать:
- Соразмерного уменьшения цены договора (п. 2 ст. 565 ГК).
- Замены имущества несоответствующего качества (п. 4 ст. 565 ГК).
- Предоставления имущества, не переданного, но подлежащего передаче на основании договора (п. 4 ст. 565 ГК).
- Возврата уже выплаченной суммы за предприятие (п. 1 ст. 466 ГК).
Вопрос качества передаваемого имущества сложно описать в договоре применительно к каждой вещи, потому важно указывать цель, для которой передаваемый имущественный комплекс будет использоваться. На основании этого условия (либо в силу п. 2 ст. 469 ГК) надлежащим будет считаться такое качество, при котором имущество может служить исполнению заявленных целей.
Итоги
Итак, нормативно устанавливается лишь понятие договора купли-продажи предприятия, все иные наименования подобных сделок носят бытовой (т. е. юридически незакрепленный) характер. Существенными условиями при этом являются предмет и его стоимость, при отсутствии их согласования договор не считается заключенным. Соглашение составляется в форме единого документа и имеет простую письменную форму (при этом переход права должен быть зарегистрирован). Перечень приложений, являющихся обязательными и составляющими неотъемлемую часть договора, на основании которых в том числе определяются состав и стоимость отчуждаемого имущества, устанавливается п. 2 ст. 561 ГК РФ. Право собственности на предприятие переходит в момент подписания сторонами передаточного акта. С этого же момента переходят и риски гибели и повреждения переданного имущества.
Согласно гражданскому законодательству собственник имеет право свободно распоряжаться своим имуществом, когда иное не установлено в нормативно-правовых актах.
Если он владеет недвижимостью, например, квартирой или домом, то может продать ее, подарить или другим образом произвести отчуждение. При этом любая сделка совершается с соблюдением норм ГК РФ.
Купля-продажа – это одна из наиболее распространённых сделок, которая совершается в отношении недвижимости. Из-за специфики объекта законодатель выдели отдельный договор по ее реализации.
Соблюдение норм права, посвященных процессу продажи недвижимости, обеспечивает отсутствие проблем как для покупателя, так и для продавца. В частности, это касается процедуры регистрации прав.
Без ее прохождения сделка будет не завершена, а права надлежащим образом не переданы. Имеются и иные специфические моменты, связанные с договором купли-продажи недвижимости.
Общие сведения
Договор купли-продажи предусматривает перевод права собственности на предмет от одной стороны к другой. При этом покупатель оплачивает определённую цену за совершение такой сделки.
Общие вопросы, касающиеся договора купли-продажи определены в главе 30 ГК РФ. Именно в ней раскрыто определение данной сделки (), обязанности продавца () и покупателя ( и ) и пр.
Отдельные виды объектов приобретаются на основе специальных правил. Речь идет о розничной купле-продаже, продаже предприятия и недвижимости.
Последняя регулируется особыми нормами в связи со специфическим статусом объекта. Так, права на него подлежат регистрации в Росреестре. Такое правило касается только недвижимой собственности. В связи с этим возникает ряд особенностей.
Например, договор должен быть обязательно закреплен в письменном виде (ст. 550 ГК РФ), на совершение сделки от имени покупателя или продавца нотариально удостоверяется ().
Несоблюдение таких специальных условий приводит к отрицательным последствиям, в том числе признанию сделки ничтожной.
Итак, регулирование сделки по купле-продаже недвижимости осуществляется на основе . При этом применяются и общие принципы, утвержденные в параграфе 1 данной главы.
Что это такое
Купля-продажа недвижимости представляет собой . Данная сделка порождает для продавца обязанность передать покупателю товар, а для покупателя — принять его и возместить стоимость, утвержденную в соглашении.
По своим характеристикам данный договор является:
Недвижимым имуществом в соответствии со признаются земельные участки, а также объекты, которые связаны с землей и не могут быть перемещены без нанесения им серьезного ущерба.
Обязанность по государственной регистрации прав на данное имущество определена в . Эта процедура производится в Росреестре.
Сведения о правах включаются в единый государственный реестр. Собственник недвижимого объекта имеет свидетельство о праве собственности.
Даже если стороны заключат договор – это не означает автоматическую смену владельца. До того момента, пока не будет проведена перерегистрация прав, собственником недвижимости числиться продавец.
С какой целью создается
Если некоторые разновидности сделок купли-продажи можно оговаривать в устном виде, то в отношении продажи недвижимости функционируют строгие правила.
Договор будет представлен в Росреестр , как основание для изменения собственника и внесения соответствующей информации в единый реестр.
Правовые аспекты
Вопросы, связанные с договором купли-продажи недвижимости, регулируются ГК РФ (параграф 7 гл. 30).
Именно в нем прописаны все основные моменты, связанные с данным соглашением:
| Понятие договора | |
| ст. 550 | Форма соглашения |
| Процесс государственной регистрации перемещения прав собственности | |
| Права на земельный надел, на котором размещена недвижимость | |
| ст. 554 | Порядок выявления предмета сделки, как первого существенного условия |
| ст. 555 | Порядок утверждения и указания цены сделки, как второго существенного условия |
| Оформление процесса передачи недвижимости | |
| Последствия передачи объекта плохого качества | |
| ст. 558 | Особенности реализации жилых объектов |
Сам процесс регистрации перевода прав собственности утвержден в . Так, в нем представлено само определение данного понятия.
Договор купли-продажи недвижимости по ГК РФ
Мы уже рассмотрели определение договора купли-продажи и причины для его оформления. Социальную значимость этого соглашения трудно переоценить из-за знакомого «квартирного вопроса».
Законодатель также подчеркнул ее, отразив порядок регулирования данного договора в отдельную графу ГК РФ. Форма соглашения определяется в ст. 550 Гражданского кодекса.
Договор реализации недвижимости всегда заключается в письменном виде. Если стороны решают устно договориться о передаче объекта в собственность покупателю, то такое соглашение признается ничтожным.
Договор должен быть подписан покупателем и продавцом. Но на этом процесс оформления сделки не считается завершённым.
После подписания договора необходимо зарегистрировать его в Росреестре. Данное учреждения зафиксирует процесс переход прав собственности путем изменения информации в ЕГРП.
По соглашению о купле-продаже недвижимости стороны должны выполнить свои обязанности:
Факт передачи и принятия объекта заверяется передаточным актом. Обязанность продавца признается исполненной с момента подписания данного документа.
Существенные условия
Существенные условия соглашения о реализации недвижимости – предмет и его стоимость.
В нем определено, что в соответствии с ГК РФ для индивидуализации объекта достаточно написать его кадастровый номер (если таковой имеется).
Когда речь идет об объекте незавершенного строительства, то могут быть указаны и иные данные, в том числе местонахождение, площадь будущего объекта, свойства недвижимости.
Иногда на практике случаются ситуации, когда Росреестр отказывает в регистрации перехода прав, ссылаясь на то, что предмет определен в договоре недостаточно точно.
ВАС признал, что подобное соглашение будет признано действительным, если недостающие данные записаны в .
Второе существенное условие – цена предмета. В соответствии со договор реализации недвижимости должен включать сведения о стоимости такого имущества.
При отсутствии этого условия, соглашение будет считаться недействительным. Если в договоре или нормативно-правовых актах не предусмотрено иное, то в стоимость недвижимости включается также цена земельного участка, который передается вместе с ней.
В соглашении может быть прописана цена за весь объект или же за единицу его площади. В таком случае стоимость определяется исходя из фактического размера имущества, которое передано покупателю.
Для проведения процедуры заявители должны представить необходимые документы:
- заявление;
- о внесении средств в уплату ;
- документы, доказывающие право собственности продавца;
- план жилого помещения, представленный органом по учету объектов недвижимости;
- справка о лицах, которые могут пользоваться жилым помещением.
После проведения правовой экспертизы этих данных будет принято решение о регистрации перехода прав либо об отказе в осуществлении этих действий.
Отрицательный вердикт может быть вынесен в следующих случаях (ст. 20 ФЗ №122):
- заявление о государственной регистрации прав представил ненадлежащий заявитель;
- документы не соответствуют требованиям законодательства РФ;
- заявитель представил неполный комплект сведений на регистрацию;
- выявлены противоречия между заявленными правами и зарегистрированными ранее;
Регистрирующий орган указывает причину принятия отрицательного вердикта в своем уведомлении.
Процедура расторжения
Расторжение договора купли-продажи недвижимости осуществляется по правилам, утвержденным в гражданском законодательстве РФ.
Одна из сторон может потребовать аннулировать обязательства, если другая не исполняет свои обязанности или исполняет ненадлежащим образом.
Самыми распространенными причинам для расторжения договора являются следующие:
Сама процедура будет отличаться в зависимости от того, успела ли пройти регистрация перехода прав.
Если необходимость расторжения соглашения возникла до нее, то стороны могут либо оформить , либо обратится в суд.
Когда процедура регистрации уже прошла, то законодатель предусматривает возможность провести государственную регистрацию соглашения по аннулированию договора только в момент, когда договор еще функционирует.
Таким образом сделать это можно, если полное исполнение обязательств не произошло. В этом случае необходимо обращаться в суд.
Образец заполнения
Мы уже упоминали о том, что договор реализации недвижимости имеет важное значение. Его будет оценивать Росреестр перед регистрацией прав.
Именно поэтому договор должен быть правильно оформлен. Только в этом случае стороны без проблем смогут пройти процедуру.
В заключение хотелось бы отметить, что договор реализации недвижимости – важный акт, который документально скрепляет факт проведения сделки.