Согласно требованиям российского законодательства, родители или опекуны не могут продавать недвижимость, собственником которой является несовершеннолетний, без согласия специальных уполномоченных органов. Суть деятельности опекунского совета состоит в том, чтобы следить за соблюдением прав детей на достойное содержание, образование, воспитание, а также контролировать соблюдение их имущественных прав. В данной статье представлен список документов для опеки при продаже квартиры и даны краткие пояснения по поводу подготовки к процедуре отчуждения недвижимого имущества с несовершеннолетними собственниками.
Важно
Перечень документов, которые нужно предоставить в опеку, актуален не только для продажи, но и в случае оформления ренты, передачи в дар, определения долей, когда в роли собственника выступает несовершеннолетний.
Важно понимать и обратное действие закона - ребенок не может давать согласие на отчуждение жилья, если в процессе ущемляются его законные права.
Родителям (опекунам) нужно представить убедительные доказательства того, что в будущем условия проживания ребенка не ухудшатся (в идеале - улучшатся). В качестве обоснований требуется предъявить факты, подкрепленные соответствующей документацией.
Документы для опеки при продаже квартиры в 2018 году
На основании предоставленных справок и свидетельств проводится комиссионное рассмотрение, после чего органы опеки выносят разрешение (или отказ) на продажу имущества несовершеннолетнего. Пакет документов предъявляется при оформлении ДКП (договора купли-продажи). Без санкции опеки сделка является оспоримой, и впоследствии может быть признана ничтожной.
Итак, какие документы нужны опеке для продажи квартиры:
- совместное заявление родителей (за исключением предусмотренных законодательством случаев);
- паспорта всех участников будущей сделки (копии);
- письменное согласие несовершеннолетнего старше 14 лет;
- правоустанавливающие и прочие документы на каждый объект недвижимости, участвующий в сделке (включая техпаспорт, договор приватизации, развернутую выписку из домовой книги, справку о состоянии лицевого счета, выписку из Росреестра о стоимости объекта);
- если продажа обусловлена необходимостью переезда и перемены климата, официальное медицинское заключение, подтверждающее этот факт;
- подтверждение банка, что на детский счет внесены средства (полагающуюся ребенку долю перечисляют деньгами, когда он передается на содержание государства).
Исходя из оценки конкретной ситуации и руководствуясь принципами объективной оценки положения несовершеннолетнего в результате предстоящей сделки, уполномоченная служба может сократить или расширить перечень документов для опеки при продаже квартиры. Меньшее количество справок обычно требуется, когда несовершеннолетний зарегистрирован по адресу, но не является одним из собственников квадратных метров.
При условии предоставления всех нужных бумаг вердикт опекунского совета оглашается в течение 2-4 недель с момента обращения.
Когда документы в опеку подает один родитель
В исключительных случаях комиссия рассматривает документы по заявлению одного законного представителя. Это происходит на основании:
- постановления о недееспособности, безвестном отсутствии, нахождении в розыске;
- свидетельства о смерти;
- решения суда о длительном уклонении от алиментов или о лишении родительских прав.
Образец заявления обязан предоставить любой территориальный орган опеки и попечительства. Заполняется в присутствии инспектора и заверяется им.
Органы опеки довольно часто отказывают в осуществлении процедуры отчуждения имущества детей. Это случается при наличии сомнений в прозрачности намерений сторон или получении выгоды несовершеннолетними. Чтобы привести грамотные аргументы и быстро согласовать сделку с опекой, лучше привлечь к подготовке и предварительной проверке документов опытного специалиста.
Истории из жизни
Мы вполне потянем ипотечный кредит и сможем улучшить условия проживания нашей семьи (я с супругом, двое детей 14 и 7 лет). Для осуществления планов нашу старую «двушку» нужно было продать, но прежде на отчуждение жилья. Знакомые рассказали, как воевали в свое время с опекунским советом. Также выяснили, что перечень документов для опеки при продаже квартиры с несовершеннолетними варьируется. Решили обратиться за квалифицированной помощью - пошли в агентство недвижимости на Чистопрудном бульваре. Нам объяснили, что сроки слегка затянутся из-за особенностей в оформлении ипотеки, рассмотрения документов комиссией и нюансов в порядке предоставления разрешения, но пообещали сопровождать сделку от начала до конца. Как же мы были правы, что согласились, самостоятельно нам было не справиться! Сегодня, спустя два месяца с момента заключения соглашения с агентством, мы собираемся переезжать в прекрасную 4-х комнатную квартиру в новостройке. Спасибо «МИЭЛЬ»!
В соответствии с действующим на территории Российской Федерации законодательством для реализации различного рода действий с собственностью требуется достижение определенного возраста. В иных случаях для продажи квартиры, другой недвижимости, принадлежащей не совершеннолетнему, потребуется наличие соответствующего разрешения от органов опеки.
Процесс получения подобного разрешения имеет свои особенности и нюансы – ознакомиться с ними лучше всего заблаговременно.
Общие понятия
Законодательством Российской Федерации установлено, что процесс недвижимости может быть осуществлен только при выполнении некоторых обязательных условий.
Одним из таких является полная дееспособность. Один из критериев оценки дееспособности является именно возраст.
Так, дееспособным признается только лишь гражданин, возраст которого составляет более 18 лет. В случае, если требуется заключить сделку о продажи жилья до этого возраста – потребуется соответствующее разрешение.
Алгоритм получения соответствующего разрешения имеет большое количество самых разных нюансов. По возможности нужно разобраться с ними заранее. Это позволит избежать различного рода задержек, иных сложностей.
К основным вопросам, рассмотреть которые нужно будет заблаговременно, относится следующее:
- Что это такое?
- Кто подпадает под категорию.
- Куда обращаться.
Что это такое
В соответствии с законодательством Российской Федерации все сделки, свершаемые не достигшими 18 лет, должны осуществляться только лишь при наличии согласия или же иных лиц, представляющих интересы ребенка.
Помимо одобрения самого опекуна требуется достаточно большой перечень специальных документов. Одним из обязательных является разрешение на свершение сделки от органов опеки.
Данное учреждение осуществляет одновременно несколько различных задач в сфере защиты интересов детей:
- надзор за соблюдением прав ребенка;
- недопущение каких-либо нарушений;
- предотвращение ухудшения условий проживания конкретного несовершеннолетнего;
- иное.
Существует большое количество самых разных нюансов, связанных с процедурой выдачи соответствующего разрешения.
Должны быть обязательно выполненные определенные условия. Для получения разрешения органы опеки должны быть уверены в том, что каким-либо образом не нарушаются права ребенка.
Если будет малейший намек на что-то подобное – то в выдаче разрешения будет попросту отказано. Как следствие – реализовать квартиру будет невозможно.
При этом нередко случается, что жилье продается без такого разрешения. Например, если приобретение осуществляется наличными, договор купли-продажи не заверяется нотариусом, имеют место нарушения процедуры.
Следует помнить, что в таком случае после обнаружения надзорными органами нарушения договор обязательно будет аннулирован.
Как следствие – жилье возвращается в собственность несовершеннолетнего. За подобны махинации полагается уголовная ответственность.
Кто подпадает под категорию
- Ограниченно дееспособные.
- Несовершеннолетние.
Даже если имеет место хотя бы один из обозначенных выше моментов – обязательно понадобится наличие специального документа, который разрешает осуществлять сделки с недвижимостью.
Но очень важно различать понятие дееспособности и иные моменты. Сегодня граждане, не достигшие возраста 18 лет, называются несовершеннолетними.
В то же время до 14 лет – малолетними. В обоих обозначенных случаях все сделки от их имени обязательно должны свершат именно законные представители.
В возрасте от 14 до 18 лет граждане РФ имеют большее количество самых разных прав, обязанностей. Но при этом для свершения сделок с недвижимостью опять же необходимо наличие соответствующего разрешения от родителей, а также от органов опеки.
В противном случае сделка попросту будет незаконной, аннулированной. Но существуют определенные исключения из данного правила. В определенных случаях лица до достижения ими 18 лет могут быть признаны полностью дееспособными.
Соответственно, в таких случаях оформление разрешения попросту не потребуется.
На данный момент подобное имеет место в следующих случаях:
В обозначенных выше случаях получать разрешение на реализацию собственной недвижимости нет необходимости. В то же время существует большое количество самых разных законодательных нюансов, аспектов.
Предварительное ознакомление позволит избежать множества осложнений.
Важно помнить, что при проведении всевозможных судебных разбирательств суд всегда осуществляет именно защиту прав ребенка. Это является приоритетом при принятии различного рода решений.
Куда обращаться
Для получения соответствующего разрешения от органов опеки потребуется следовать определенному алгоритму. Он установлен на законодательном уровне.
На данный момент необходимо будет посетить следующие учреждения:
- паспортный стол;
- орган опеки и попечительства.
Важно помнить, что прежде, чем обратиться в орган опеки, потребуется собрать некоторый перечень специальных документов. Существенным этапом является обращение в паспортный стол.
Обращение в данное учреждение требуется для оформления специального документа.
Как получить разрешение на продажу квартиры в органах опеки
Разрешение опеки на продажу квартиры с несовершеннолетним получить возможно, но обязательно выполнение некоторых важных условий.
Перечень таковых отражается в специальных законодательных нормах.
Перед тем, как обратиться в соответствующие органы, нужно разобрать некоторые вопросы:
- необходимые условия;
- какие потребуются документы;
- порядок оформления;
- срок действия;
- когда могут отказать.
Необходимые условия
Сам процесс оформления разрешения на продажу квартиры, собственником которой полностью или же частично является несовершеннолетний, можно осуществить только лишь при выполнении определенного перечня условий.
К таковым на данный момент относятся:
| Показатели | Описание |
| Сам обратившийся должен представлять интересы конкретного несовершеннолетнего и в соответствии с законодательством |
являться:
|
| самого несовершеннолетнего ни в коем случае не должны быть ухудшены | подразумевается, что продажа квартиры осуществляется только лишь в случае покупки нового жилья |
| Собран полный перечень всех необходимых в таком случае документов | соблюден специальный алгоритм оформления |
| Органами опеки не было выявлено каких-либо нарушений | — |
Со всеми условиями, при которых может иметь место оформление разрешения на продажу квартиры, нужно внимательно разобраться заранее. Это позволит избежать задержек, всевозможных затруднений в процессе работы.
В отдельных случаях может понадобится разрешение попечительского совета на продажу квартиры. Этот вопрос также следует рассмотреть обязательно отдельно.
Какие потребуются документы
Для оформления соответствующего разрешения потребуется собрать достаточно обширный перечень специальных документов. Причем для различных этапов он несколько отличается.
Для взаимодействия с паспортным столом потребуется наличие следующих бумаг:
На основании представленного выше перечня документов можно получить справку, в которой отражается полный перечень всех в жилье лиц. Этот документ является обязательным для предоставления в органы опеки.
При его отсутствии разрешение выдано быть не может. Непосредственно в сам орган опеки для получения разрешения потребуется также представить некоторый перечень документов.
К таковым относится следующее:
Необходимо помнить, что пытаться обмануть органы опеки и попечительства чревато достаточно серьезными проблемами.
Причем если подобное все же будет иметь место – это чревато не только административной, но также уголовной ответственности.
Если будут обнаружены нарушения, орган опеки имеет право обратиться в суд от лица ребенка. Результатом такого судебного разбирательства вполне может стать аннулирование сделки по поводу отчуждения собственности.
Порядок оформления
Процесс оформления разрешения от органов опеки имеет большое количество нюансов.
Сам алгоритм включает в себя следующие основные этапы:
В случае положительного решения оформляется специальное разрешение на осуществления различного рода сделок. Но в некоторых случаях даже при отсутствии видимых нарушений органы опеки отказывают в выдаче соответствующего документа.
В таком случае родитель, опекун имеет полное право потребовать объяснений. Также свои права и права ребенка можно будет защитить через суд.
Срок действия
Важным моментом является длительность действия конкретной справки. В соответствии с нормами если в документе не указывается продолжительность его действия, то срок составляет 1 месяца с момента выдачи.
В то же время орган опеки имеет право обозначить на документе срок действия. В каждом случае все сугубо индивидуально. По возможности стоит заранее прояснить этот вопрос в конкретном учреждении в которое подается соответствующее заявление.
Когда могут отказать
В определенных ситуациях органы опеки могут ответить отказом на просьбу оформить разрешение по поводу продажи квартиры от лица несовершеннолетнего ребенка.
При этом наиболее часто подобные ситуации возникают по следующим причинам:
Под ухудшением условий проживания нередко подразумевается следующее:
- Приобретен более дешевый вариант недвижимости.
- Место расположения самой новой недвижимости неудобно.
- Иное.
Перечень обозначенных выше моментом достаточно обширен. Лучше всего заранее прояснить для себя его полностью.
Таким образом станет возможным избежать задержек по времени в процессе реализации старой квартиры и приобретения нового жилья.
Видео: продажа квартиры несовершеннолетнего
Важные нюансы
Важно помнить, что процесс получения разрешения на продажу квартиры, собственником котором является ребенок, может несколько отличаться от стандартного, обозначенного выше.
Обычно различные нестандартные моменты возникают в следующих случаях:
| Показатели | Описание |
| Квартира была |
Время чтения: 6 минут
Российское законодательство, определяя правовой режим имущества граждан, находящихся под опекой, признает за опекунами как законными представителями опекаемых распорядительные права в отношении такого имущества. Однако для совершения сделок по отчуждению, а также иных сделок, которые приведут к уменьшению имущественной массы и входящей в нее недвижимости, требуется разрешение органов опеки и попечительства на продажу квартиры в 2019 году. Указанное разрешение выдается лишь в исключительных ситуациях и в особом порядке.
Законодательная база
Общие правила, касающиеся установления опеки и правового статуса имущества опекаемых, определены Гражданским кодексом и ФЗ «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 N 48-ФЗ. В частности, необходимость в получении предварительного разрешения органов опеки при совершении сделок с имуществом подопечного определена положениями ч. 2 ст. 37 ГК. Право органов опеки на выдачу указанных разрешений уточнено в статьях 8 и 19 ФЗ «Об опеке и попечительстве».
Более того, в положениях ст. 21 ФЗ конкретизированы случаи, когда такое согласие является обязательным, условия его выдачи, а также действия компетентных лиц в случае игнорирования требований закона о получении такого разрешения. Порядок выдачи такого разрешения, порядок подготовки его проекта и иные значимые правила выдачи данного документа, которые должен учитывать конкретный попечительский совет, определяются законодательством субъектов федерации.
Права опекуна на имущество подопечного
Согласно ч. 1 ст. 37 ГК, распоряжение имуществом подопечного, включая недвижимость, ценные бумаги, а также полученные от всего этого доходы, осуществляется опекуном, но исключительно в интересах подопечного. Как установлено ст. 18 ФЗ «Об опеке и попечительстве», он принимает под свою ответственность все имущество, принадлежащее опекаемому, по описи, заботится о нем как о своем собственном, не допускает его обесценивания и способствует извлечению из него прибыли.
Реализуя свои распорядительные права по отношению к имуществу опекаемого, опекун не вправе совершать сделки, которые приведут к уменьшению имущественной массы.
Более того, опекунам запрещено заключать кредитные и заемные договоры, договоры о передаче имущества в длительное пользование, договоры залога в отношении имущества подопечного.
Продажа квартиры подопечного
В отношении распоряжения недвижимостью подопечных законодатель установил особые правила. Так, в соответствии со ст. 20 ФЗ «Об опеке и попечительстве», недвижимость лиц, находящихся под опекой не может быть отчуждена. Исключения составляют случаи, когда:
- это обусловлено принудительным взысканием средств в рамках исполнительного производства;
- отчуждение осуществляется по договору ренты или мены и это выгодно для опекаемого;
- отчуждается жилая недвижимость, что вызвано сменой места жительства;
- отчуждение осуществляется в исключительных случаях, например, при необходимости оплатить дорогостоящее лечение.
- просьба выдать соответствующее разрешение на продажу;
- конкретный отчуждаемый объект недвижимости;
- отсылка на правоустанавливающие документы с указанием доли опекаемого в объекте недвижимости;
- мотивы, в силу которых было принято решение на отчуждение;
- обязательство приобрести в собственность опекаемого иную недвижимость;
- объем связанных с этим дополнительных расходов.
- копия паспорта опекуна;
- копия паспорта или иного документа удостоверяющего личность подопечного;
- проект договора купли-продажи при необходимости;
- правоустанавливающие документы на недвижимость;
- запрос нотариуса на разрешение на совершение сделки по месту нахождения недвижимости;
- справка из налоговой об отсутствии долгов по налогам;
- выписки со счетов подопечного при необходимости;
- документальное подтверждение мотивов, которыми вызвана необходимость отчуждения;
- другие документы по требованию органов опеки.
Чтобы избежать злоупотреблений со стороны опекуна, для совершения каждой из указанных сделок, согласно ч. 2 ст. 20 ФЗ, необходимо получить согласие органов опеки и попечительства на продажу квартиры или иной недвижимости.
Если оно не будет получено, а недвижимость все равно будет тем или иным образом отчуждена, при обнаружении данного факта органы опеки, руководствуясь ч. 4 ст. 21 ФЗ, обязаны обратиться в суд с целью расторжения такого договора, кроме случаев, когда такой договор выгоден опекаемому. По результатам такого расторжения происходит двусторонняя реституция, а все понесенные сторонами убытки покрываются опекуном.
Порядок получения разрешения
В силу всего вышесказанного, продажа любой жилой недвижимости, принадлежащей на праве собственности подопечному, возможна лишь в исключительных случаях и только по предварительному разрешению компетентных органов. Как мы уже выяснили, порядок выдачи такого согласия, его формат, необходимые документы и все иные согласительные процедуры регламентируются внутренним законодательством каждого субъекта федерации. Рассмотрим стандартный порядок действий и необходимые документы, требуемые в типичных случаях.
Куда обращаться
Чтобы получить постановление органов опеки и попечительства на продажу квартиры, в первую очередь необходимо обратиться в орган опеки по месту жительства опекаемого. Соответствующие полномочия органов закреплены в пп. 6 п. 1 ст. 8 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Обращение в компетентные органы оформляется в виде письменного заявления на имя начальника учреждения непосредственно от опекуна.
В большинстве случаев органы опеки требуют от опекунов личной подачи такого заявления, хотя в некоторых регионах допускается подача нотариально заверенной бумаги по почте. Если опекунов несколько, заявление подписывается всеми ими или должно быть получено их согласие на отчуждение.
Обратим внимание, что помимо личной подачи органы опеки часто требуют присутствия при оформлении заявления и самого опекаемого. Визит в органы опеки не ограничивается лишь подачей заявления – как правило, специалисты также проводят опрос-собеседование, выясняя все нюансы, касающиеся в том числе приобретения для подопечного нового жилья.
Пакет необходимых документов
Процесс получения согласия начинается с подачи заявления. В нем указываются:
Вместе с заявлением подаются документы для опеки при продаже квартиры. Их перечень определяется региональным законодательством, но, как правило, в него входят:
Все копии документов предоставляются заявителями при предъявлении подлинников.
Сроки рассмотрения
Согласно ч. 3 ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве», рассмотрение поданных заявителем документов осуществляется на протяжении 15 дней с момента подачи заявления, до истечения которых органы опеки обязаны выдать предварительное разрешение или отказ в его выдаче.
На протяжении указанного времени попечительский совет и входящий в него инспектор обязаны изучить заявление и предоставленные документы, выяснить, соответствует ли отчуждение интересам опекаемого, после чего вынести соответствующее решение. Как согласие органа опеки, так и отказ в нем должны быть мотивированы и могут быть оспорены в суде заинтересованными субъектами.
Разрешение на продажу
Как правило, подготовка проекта разрешения на продажу осуществляется тем отделом опеки органа местного самоуправления, в пределах действия полномочий которого проживает опекаемый. Обычно компетентные органы не устанавливают конкретный срок действия разрешения, однако в некоторых регионах он определен законодательством субъекта федерации. Например, в Крыму, согласно приказу местного Минобразования от 03.08.15 № 767, документ будет действителен на протяжении 3 месяцев.
Если же такие сроки не установлены, документ будет действителен до момента его востребования. Однако стоит отметить, что если опекаемым является несовершеннолетний ребенок, в соответствии с рекомендациями письма Минобразования РФ от 20.02.1995 N 09-М, копии договоров об отчуждении недвижимости должны быть предоставлены в органы опеки в течение месяца после выдачи разрешения.
Таким образом, если конкретный срок не установлен, желательно использовать разрешение в течение месячного срока. Если конкретный срок установлен, сделку по продаже можно провести на протяжении срока, сколько действует разрешение опеки. Если в течение него продать квартиру не удалось, всю вышеуказанную процедуру получения разрешения придется пройти заново.
Разрешение выдается на совершение конкретных действий опекуна по продаже, с обязательным указанием на то, что все совершаемые действия соответствуют интересам опекаемого. Более того, документ должен содержать обязательство опекуна подтвердить соблюдение условий, на которых согласие было получено.
Как правило, подготовка к продаже квартиры подопечного начинается задолго до получения разрешения от отдела опеки. Поскольку закон не допускает уменьшения имущественной массы опекаемого, параллельно с отчуждением недвижимости (кроме исключительных случаев) должны быть предприняты меры, направленные на приобретение в собственность подопечного нового равнозначного жилого помещения. На это обязательно указывается в разрешении, выдаваемом органами опеки. На момент его получения все документы для проведения сделки должны быть подготовлены.
Как уже было сказано, продать квартиру опекаемого и провести перерегистрацию прав собственности желательно в месячный срок с момента выдачи разрешения.
Сделки продажи и покупки нового жилья должны проводиться одновременно.
Кроме того, в месячный срок органам опеки обязательно должен быть предоставлен договор купли-продажи ранее принадлежащей опекаемому недвижимости.
Разрешение на покупку
Необходимость получать разрешение органов опеки и попечительства на покупку жилья обусловлена положениями ст. 21 ФЗ «Об опеке и попечительстве». Согласно ей, предварительное согласие со стороны попечительского совета необходимо не только при отчуждении недвижимости или иного имущества, но и в любых других случаях, если распорядительные действия опекуна повлекут за собой удешевление или уменьшение имущественной массы.
Следуя этой логике, расходование средств опекаемого даже на приобретение недвижимости таким же образом потребует получения согласия от должностных лиц. Порядок его получения также потребует обращения в органы опеки с соответствующим заявлением, подготовки необходимых бумаг, обоснования наличия средств, аргументации мотивов, которыми обусловлена покупка. Срок выдачи такого разрешения также составит 15 дней.
Дети находятся под особой защитой нашего государства, без согласия которого не допускается совершать сделки с их жильем. Разрешение на продажу квартиры несовершеннолетнего получать от органов опеки обязаны и родители, и опекуны.
Как получить разрешение органов опеки на продажу жилья
Взрослый обязан получить разрешение на сделку перед оформлением жилья, на которое имеется право собственности у несовершеннолетнего. Для этого необходимо подать заявление с приложением обязательных документов в попечительный орган. Этим документом государство уведомляется о намерении гражданина продать недвижимое имущество ребенка.
Важный момент при совершении сделки – срок действия разрешения опеки на продажу. По общему правилу он равен одному месяцу, если в нем самом не указана большая продолжительность.
Требования при продаже квартиры
Оформить разрешение опеки возможно при соблюдении ряда условий:
- Заявитель должен действовать в интересах конкретного юного владельца жилья и являться его родителем, опекуном или попечителем, назначенным представителем.
- Недвижимость продается одновременно с приобретением равноценной жилплощади. В качестве подтверждения проводится независимая оценка для опеки на предмет определения рыночной стоимости жилья.
- Имеются все необходимые документы.
- Государственный представитель не выявил нарушений в сделке.
Требования для новой квартиры
Новое жилье не должно быть хуже продаваемого. Жилищные условия ребенка ни в коем случае не должны быть ухудшены в результате сделки.
Может ли опекун продать квартиру несовершеннолетнего
Согласно закону опекун не имеет прав на распоряжение собственностью несовершеннолетнего. Следовательно, он не может продавать, закладывать, менять, дарить принадлежащие подопечному объекты недвижимого имущества. Он лишь действует за ребенка, например, подписывает документацию. Для сделок с отчуждением жилья законом предусмотрена выдача предварительного разрешения от органа опеки и попечительства (ст. 21 ФЗ N 48 от 2008 г.).
Если квартира куплена с материнским капиталом
В таком случае родители обязаны обеспечить ребенка долей в покупаемой недвижимости. Причем, она должна соответствовать размеру отчуждаемой у него площади. При несоблюдении данного требования сделка может быть признана судом недействительной по иску опекунского органа или прокуратуры.
Если ребенок прописан
Вне зависимости от наличия прописки на продаваемой жилплощади несовершеннолетний собственник является участником сделки. Поэтому продажа квартиры без согласия органов опеки и попечительства недопустима (пункт 4 статьи 292 ГК РФ).
Не требуется разрешения, если ребенок только зарегистрирован на жилплощади, но не является ее хозяином.
Может ли опекун продать квартиру, принадлежащую недееспособному подопечному
С согласия попечительного органа продажа квартиры опекуном возможна в определенных случаях, установленных законом:
- если на жилплощадь не обращено взыскание в связи с необходимостью обеспечения долговых обязательств подопечного;
- при обмене недвижимости, если подопечному это выгодно или в исключительной ситуации (например, возникла срочная потребность в оплате дорогостоящего лечения).
Внимание! Право опекуна на совершение сделок с жильем подопечного в собственную пользу имеет ограничения.
Ему запрещено продавать такое имущество себе, своему супругу или близким родственникам (ст. 37 ГК РФ).
Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи
Закон гласит, что продать квартиру или долю в ней, принадлежащую ребенку, можно при наличии двух документов органов опеки и попечительства:
постановления на отчуждение имущества;
согласия на приобретение новой жилплощади.
Из данного списка видно, что покупка и реализация жилой недвижимости должны производиться одновременно.
Если несовершеннолетний является хозяином недвижимости, «чистую» сделку проводить нельзя. Жилье можно лишь поменять. У родителя появляется обязательство выделения доли ребенка в новой собственности. В этой ситуации не обойтись без участия государственного представителя.
До отчуждения жилплощади необходимо собрать документацию, требующуюся для оформления сделки, включая разрешение законных представителей. Затем найти вариант для обмена. Только после этого надо обращаться в опеку за разрешением на продажу и приобретение иного жилья с выделением в нем доли ребенка.
Когда нужно продать недвижимое имущество без обмена, необходимо выделить ребенку долю в ином месте. К примеру, родственник может подарить ему долю в своем доме, тем самым, обеспечив выделение.
Порядок оформления сделки
Пошаговый порядок действий при продаже квартиры определен законодательством и предполагает посещение:
- паспортного стола;
- органа опеки.
В паспортном столе следует получить справку о зарегистрированных на отчуждаемой жилплощади гражданах.
Для обращения в органы опеки и попечительства при продаже квартиры также необходимо подготовить иные обязательные документы и написать заявление:
- с обоснованием причины продажи;
- указанием на соблюдение всех прав ребенка при совершении сделки.
Заявление о продаже квартиры несовершеннолетнего или доли в ней составляется и подписывается родителем (опекуном) в присутствии государственного представителя. Его можно подать через многофункциональный центр, активно оказывающий в последнее время государственные услуги, в том числе по выдаче предварительных разрешений органов опеки и попечительства. Для оформления рекомендуется использовать образец и попечительство на совершение сделки купли-продажи.
Перечень документов
Список документации для органов опеки включает:
- Документы о собственности на продаваемую и приобретаемую жилплощадь.
- Предварительный договор купли-продажи квартиры.
- Паспорта всех совладельцев жилплощади (свидетельства о рождении граждан, не достигших 14-летия).
- Согласие совершеннолетних продавцов на участие в сделке несовершеннолетнего, заверенное нотариусом.
- Отчет независимой компании, в котором дана оценка квартиры для опеки, подтверждающая сопоставимость стоимости продаваемого и покупаемого жилья.
Дополнительно может потребоваться от нотариуса запрос оригинала попечительского согласия, если сделка по продаже квартиры обусловлена потребностью ребенка в смене климата. Данный факт должен быть подтвержден медицинской справкой. Если жилищные условия ухудшаются по веской причине, ее также необходимо документально обосновать.
Сроки рассмотрения
Законом установлен месячный срок рассмотрения заявления. Однако, обычно разрешение органов опеки дается раньше. Иногда он может быть сокращен и до двух недель. Не лишним будет попросить специалиста опеки быстрее рассмотреть заявление на выдачу разрешения на продажу квартиры.
Законодательное регулирование
Нормативно-правовую базу процедуры продажи жилья несовершеннолетних и получения на такую сделку разрешения составляют:
- Глава 14 Гражданского кодекса РФ (часть первая) от 30.11.1994 г. (ФЗ N 51).
- Глава 11 Семейного кодекса РФ от 29.12.1995 г. (ФЗ N 223).
- Жилищный кодекс РФ от 29.12.2004 г. (ФЗ N 188).
- Федеральный закон «Об опеке и попечительстве» от 24.04.2008 г. N 48-ФЗ.