Остались долги от предыдущего собственника. Особенности покупки квартиры с коммунальными долгами

Проблема

Здравствуйте, в связи с многочисленными изменениями законодательства прошу мне объяснить или подсказать следующее.

Приобрела квартиру, а там выявился долг по капремонту и квартплате. Написала в капремонт о том, что был до нас долг, но сослались на статью, что мы должны оплачивать как новые собственники.

Вопрос: мы весь долг по закону должны оплачивать теперь или только капремонт, а остальной долг собственник бывший сам должен все таки оплатить? как нам быть. помогите. неохота чужие долги оплачивать, цена квартиры все-таки немаленькая.

ТСЖ требеует оплату задолженности за услуги ЖКХ с нового собственника жилья. Правомерно ли это?http://taktaktak.org/problem/6397

Нужно ли оплачивать квитанцию по оплате коммунальных услуг, выписанную на мою квартиру, но с указанием в ней фамилии предыдущего хозяина?http://taktaktak.org/problem/7074

Прежние собственники квартиры отказываются оплатить задолженность за услуги ЖКХ. Что делать?http://taktaktak.org/problem/8054

Коммунальщики требуют оплаты долгов предыдущего хозяина квартиры

"Жилищно-коммунальное хозяйство: бухгалтерский учет и налогообложение", 2009, N 7

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов - такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ" показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество - организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, - требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Не секрет, что первая ситуация встречается гораздо чаще. При отсутствии в договоре о передаче квартиры пункта об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником (покупателем, одаряемым, дольщиком) последний не обязан оплачивать задолженность, образовавшуюся до его вступления в право собственности.

В соответствии со ст. 210 ГК РФ бремя содержания имущества несет его собственник. Согласно ст. 153 ЖК РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности. В силу п. 2 ст. 8 ГК РФ права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Права на недвижимое имущество (к которому относится квартира) подлежат государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Таким образом, обязанность по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых в отношении приобретенной квартиры, возникает после регистрации перехода права собственности к новому собственнику. До этого момента обязанность оплачивать услуги несет предыдущий собственник квартиры.

Если управляющая организация направила новому собственнику счет на оплату задолженности прежнего собственника, законному владельцу можно посоветовать сообщить управляющей организации о переходе права собственности на жилое помещение и потребовать прекратить выставлять ему требования о погашении задолженности. К данному заявлению следует приложить копии договора купли-продажи и свидетельства о государственной регистрации права, а также показания счетчиков, заверенные соответствующими организациями, зафиксированные на момент вступления во владение квартирой.

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация - на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг; ЖСК и ТСЖ - в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст. 138 ЖК РФ, как лицо, обязанное представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами).

Взыскание с прежнего собственника

Для обращения в суд необходимо составить исковое заявление, приложив к нему квитанцию об оплате госпошлины и документы, подтверждающие основание и размер взыскания.

Размер государственной пошлины исчисляется в соответствии с пп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ и зависит от цены иска. Так, при взыскании задолженности, размер которой не превышает 10 000 руб., госпошлина исчисляется как 4% цены иска, но не менее 200 руб. Если цена иска укладывается в пределы от 10 001 до 50 000 руб., госпошлина составит 400 руб. плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. - в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-первых, размер образовавшейся задолженности. Для этого обязательно составляется подробный расчет суммы долга с учетом действовавших тарифов и показаний приборов учета.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт. В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

В-третьих, наличие или отсутствие договора с собственником. Напомним, что, если домом управляет ТСЖ, оно обязано заключить договор на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и предоставление коммунальных услуг с собственником, не являющимся членом ТСЖ, и договор на предоставление коммунальных услуг с каждым членом ТСЖ. При обслуживании дома управляющей компанией обязателен договор управления, при отсутствии такого договора управляющей компании придется доказывать факт выполнения работ и оказания услуг путем предоставления различного рода актов выполненных работ, договоров на оказание услуг и т.д. <1>.

<1> См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Не следует забывать и об обязательном подтверждении полномочий представителя организации. Это может быть протокол об избрании председателя для ЖСК и ТСЖ или доверенность от управляющей организации.

Кроме того, срок исковой давности по требованиям о взыскании задолженности но обязательным платежам и оплате оказанных услуг составляет три года (ст. 196 ГК РФ).

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга - между собственником и управляющей организацией.

В соответствии с п. 4 Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения <2> на государственную регистрацию договора продажи в соответствии со ст. ст. 16 и 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" представляются:

заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
договор продажи;
справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
документ, удостоверяющий личность.

<2> Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Как видим, для государственной регистрации перехода права собственности не требуется документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, которым может быть справка из управляющей организации об отсутствии задолженности.

Между тем, на наш взгляд, просьба со стороны приобретателя квартиры к собственнику о предоставлении такой справки более чем логична (во избежание неожиданностей в будущем). Помимо справки можно попросить собственника предъявить последние платежные квитанции за соответствующие услуги. И в случае наличия задолженности, которую собственник не может погасить до продажи жилого помещения, возможен вариант погашения долга перед управляющей компанией новым собственником при соответствующем уменьшении цены возмездного договора о передаче квартиры (продажи, долевого участия в строительстве).

Перевод долга на нового собственника

Договоры о переходе права собственности на квартиру с условием о возложении на покупателя обязанности по оплате долгов продавца встречаются гораздо реже. Формулировка может выглядеть так: "Стороны договорились о том, что квартира передается продавцом покупателю обремененной задолженностью по плате за жилое помещение в сумме XXX руб. Обязанность по оплате указанной задолженности переходит на покупателя с момента государственной регистрации права собственности на квартиру".

При наличии такого условия имеет место перевод долга. В силу ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо должен быть оформлен в письменной форме (требование соблюдается при наличии рассмотренного условия в договоре либо если составлено дополнительное соглашение) и допускается лишь с согласия кредитора. Иначе говоря, одного включения условия в договор недостаточно, необходимо получить письменное согласие управляющей организации на перевод долга с прежнего собственника на приобретателя жилого помещения.

Соответственно, все требования по оплате жилищно-коммунальных услуг, оговоренные продавцом, покупателем и управляющей организацией, предъявляются к новому собственнику.

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Здравствуйте,

Александр

Обращайтесь сразу в суд. Обращение в контролирующие органы займет опять время.

Привожу пример судебного решения:

Об обязании открыть новый лицевой счет

По делу № 2-1837/12
ПринятоЗаволжским районным судом г. Ульяновска (Ульяновская область)
Заволжский районный суд города Ульяновска в составе:
председательствующего судьи Высоцкой А.В.,
при секретаре Самойловой М.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Тагировой ФИО10 к открытому акционерному обществу «Домоуправляющая компания Заволжского района» об обязании открыть лицевой счет на ее имя, взыскании судебных расходов,
Установил:
Истица Тагирова Т.И. обратилась в суд с иском к открытому акционерному обществу «Домоуправляющая компания Заволжского района» (далее по тексту ОАО «ДК Заволжского района») об обязании открыть лицевой счет на ее имя, взыскании судебных расходов. В обоснование иска указала, что ДД.ММ.ГГГГ по договору купли-продажи приобрела двухкомнатную <адрес> в <адрес>, в которой зарегистрировалась с ДД.ММ.ГГГГ. Право собственности на данную квартиру в установленном законом порядке было зарегистрировано за ней ДД.ММ.ГГГГ. Обратившись к ответчику по поводу открытия нового лицевого счета для оплаты коммунальных услуг, получила отказ со ссылкой на то, что на лицевом счете предыдущего владельца квартиры имеется задолженность в сумме <данные изъяты> руб. На сегодняшний день платежи за коммунальные услуги в ООО «РИЦ» у нее не принимают, объясняя это тем, что внесенная ею оплата будет перечислена в счет погашения долгов предыдущего владельца квартиры. Уже в июне выяснилось, что долг увеличился и составляет <данные изъяты> руб. При заключении договора купли-продажи квартиры продавец Грабчак Ю.В. не поставил ее в известность о наличии долгов по коммунальным платежам по данной квартире. Ссылаясь на ст.153 ЖК РФ полагает, что обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение. Просит обязать ОАО «ДК Заволжского района» открыть новый лицевой счет на имя Тагировой ФИО11 для оплаты коммунальных платежей за жилое помещение по адресу: <адрес> ДД.ММ.ГГГГ; взыскать с ответчика судебные расходы по оплате госпошлины в размере <данные изъяты> руб. и за составление искового заявление – <данные изъяты> руб.
Истица Тагирова Т.И. в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, в представленном суду заявлении просит рассмотреть дело в ее отсутствие, с участием представителя, на удовлетворении исковых требований настаивала.
Представитель истицы адвокат Глухова Н.Ю. (ордер № от ДД.ММ.ГГГГ) в судебном заседании исковые требования Тагировой Т.И. поддержала по доводам, изложенным в исковом заявлении, при этом уточнила, что квартира была приобретена истицей в ипотеку, в связи с чем, ДД.ММ.ГГГГ ею было получено свидетельство о праве собственности на данное жилое помещение с обременением, а ДД.ММ.ГГГГ было получено уже новое свидетельство, поскольку ипотека к этому времени была погашена. Дату, с которой необходимо открыть новый лицевой счет на истицу, оставила на усмотрение суда. Просила также взыскать с ответчика в пользу Тагировой Т.И. расходы на оплату услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.
Представитель ответчика ОАО «ДК Заволжского района» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания ответчик извещен надлежащим образом, в представленном суду заявлении представитель ответчика Отпущенникова Е.А. просит рассмотреть дело в ее отсутствие, указывая одновременно, что при покупке жилого помещения истица должна была проверить наличие либо отсутствие задолженности на лицевом счете предыдущего собственника. Списание задолженности невозможно, так как ответственность за долги собственников управляющая компания не несет.
Представитель третьего лица ООО «РИЦ» в судебное заседание не явился, о месте и времени судебного заседания третье лицо извещено надлежащим образом. В представленном суду заявлении представитель ООО «РИЦ» Романова В.Е. просит рассмотреть дело в ее отсутствие, Решение оставляет на усмотрение суда.
С учетом мнения представителя истицы суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса в соответствии со ст.167 ГПК РФ по имеющимся в материалах дела доказательствам.
Выслушав представителя истицы, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии с ч.2, 3 ст. 223 ГК РФ в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом. Недвижимое имущество признается принадлежащим добросовестному приобретателю (пункт 1 статьи 302) на праве собственности с момента такой регистрации, за исключением предусмотренных статьей 302 настоящего Кодекса случаев, когда собственник вправе истребовать такое имущество от добросовестного приобретателя.
Согласно ст. 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
В силу ст.10 ЖК РФ жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности. В соответствии с этим жилищные права и обязанности возникают в том числе и
в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом.
Осуществление защиты жилищных прав возможно в судебном порядке путем пресечения действий, нарушающих это право или создающих угрозу его нарушения (ст.11 ЖК РФ).
Судом установлено, что истица Тагирова Т.И. по договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ приобрела у Грабчака Ю.В., в интересах которого выступала Макарова О.В., квартиру, находящуюся по адресу: <адрес>, общей площадью <данные изъяты> кв.м.
Согласно п.5 данного договора, по заявлению продавца, на момент совершения настоящего договора, отчуждаемая квартира никому не продана, не заложена, не подарена, не обещана быть подаренной, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, свободна от любых прав третьих лиц.
Пунктами 9 и 10 договора оговорено, что покупатель ознакомлен до заключения настоящего договора с техническим состоянием вышеуказанной квартиры и претензий к ней не имеет, осуществляет за свой счет ремонт и эксплуатацию приобретаемой квартиры, а также участвует соразмерно занимаемой площади в расходах, связанных с техническим обслуживанием и ремонтом, в том числе капитальным, всего дома.
<данные изъяты>
Свидетельство о государственной регистрации права собственности Тагировой Т.И. на квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, было выдано ей ДД.ММ.ГГГГ (серия № №).
Жилой <адрес> в <адрес> находится в управлении ОАО «ДК Заволжского района», осуществляющего свою деятельность на основании Устава, свидетельство о государственной регистрации юридического лица ДД.ММ.ГГГГ серии № Дата постановки на учет юридического лица в налоговом органе – ДД.ММ.ГГГГ (свидетельство серии №).
Согласно акту приема-передачи технической документации на многоквартирный <адрес>, документация на дом была передана и.о. директора УМУП ЖКХ «Заволжский» и принята генеральным директором ОАО «ДК Заволжского района» ДД.ММ.ГГГГ, этой же датой датирован договор управления многоквартирным домом.
Согласно справке формы №8 от ДД.ММ.ГГГГ, собственник указанной квартиры – Тагирова Т.И. зарегистрирована в ней ДД.ММ.ГГГГ.
В лицевом счете №№, выданным ДД.ММ.ГГГГ, собственником указанной квартиры и единственно зарегистрированным в ней с ДД.ММ.ГГГГ значится Тагирова Т.И. Согласно данным лицевого счета, долг на конец месяца по услугам составляет <данные изъяты>., из которых: антенна – <данные изъяты> руб., водоотведение – <данные изъяты> руб., водоснабжение – <данные изъяты> руб., капитальный ремонт – <данные изъяты> руб., природный газ – <данные изъяты> руб., содержание и ремонт жилья – <данные изъяты> руб., теплоснабжение – <данные изъяты> руб., электроснабжение МОП – <данные изъяты> руб.
Согласно справке о начислениях и оплате по указанному лицевому счету, представленной в распоряжение суда ООО «РИЦ», на ДД.ММ.ГГГГ долг по услугам составлял 63 149,69 руб.
Из выписки о задолженности названного лицевого счета на ДД.ММ.ГГГГ усматривается, что оплата за услуги по <адрес> в <адрес> не производилась с ДД.ММ.ГГГГ года, то есть, с момента передачи этого дома в управление ОАО «УК <адрес>».
Обратившись к ответчику с заявлением об открытии нового лицевого счета на квартиру, приобретенную ею и зарегистрировавшей в установленном порядке право собственности на нее, истица получила отказ со ссылкой ответчика на наличие задолженности на лицевом счете предыдущего владельца квартиры.
Суд находит действия ОАО «УК Заволжского района», отказывающего открыть на имя нового собственника квартиры – Тагировой Т.И. лицевой счет, не соответствующими требованиям действующего законодательства.
В соответствии со ст.30 ЖК РФ собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.
В силу ст.153 ЖК РФ граждане обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у
собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.
В соответствии с условиями договора № управления многоквартирным домом от ДД.ММ.ГГГГ, управляющая компания вправе взыскивать с собственника в установленном порядке задолженность по оплате услуг в рамках договора (п.3.1.6). В соответствии с п.5.7. договора в случае несвоевременного и (или) неполного внесения платы за помещение и коммунальные услуги, собственник обязан уплатить Управляющей компании пени в размере и в порядке, установленных ч.14 ст.155 ЖК РФ.
При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что у предыдущего собственника <адрес> задолженность образовалась из договора возмездного оказания услуг (коммунальных услуг). Стороной этого договора был прежний собственник, соответственно обязательство по оплате лежит именно на нем.
Из положений вышеназванных норм закона следует, что обязанность у Тагировой Т.И. по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникла с момента возникновения у нее права собственности на жилое помещение и она не является правопреемником возникших до этого у прежнего собственника с ОАО «УК Заволжского района» правоотношений по внесению обязательных платежей по квартире.
Ответчик не воспользовался своевременно, в рамках договора управления многоквартирным домом, правом взыскать задолженность по оплате услуг с собственника, допустившего ее образование. В этой связи возложение обязанности по оплате такой задолженности на нового собственника незаконно.
Договор купли-продажи квартиры не содержит условия о продаже данного объекта недвижимости с имеющимися долгами по оплате услуг, которые бы покупатель приняла на себя, заключив данный договор.
Таким образом, обязанность Тагировой Т.И. по оплате жилищно-коммунальных услуг, предоставляемых ответчиком в отношении приобретенной ею квартиры, возникла у нее с момента регистрации права собственности на указанную квартиру – с ДД.ММ.ГГГГ.
Следует обратить внимание, что ОАО «УК Заволжского района» не лишено права обратиться к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам в установленном законом порядке.
С учетом изложенного суд приходит к выводу, что исковые требования Тагировой Т.И. к ОАО «УК Заволжского района» об обязании открыть лицевой счет на ее имя на жилое помещение по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ, законны, обоснованы и подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 210, 223 ГК РФ, ст.ст.10, 11, 30, 153 ЖК РФ, ст.ст. 12, 56, 194-198 ГПК РФ суд

Исковые требования Тагировой ФИО12 удовлетворить.
Обязать открытое акционерное общество «Домоуправляющая компания Заволжского района» открыть лицевой счет на имя Тагировой ФИО13 на жилое помещение по адресу: <адрес>, с ДД.ММ.ГГГГ.
Взыскать с открытого акционерного общества «Домоуправляющая компания Заволжского района» в пользу Тагировой ФИО14 расходы по оплате государственной пошлины в размере <данные изъяты> руб., расходы за составление искового заявления в размере <данные изъяты> руб., расходы по оплате услуг представителя в размере <данные изъяты> руб.
Решение может быть обжаловано в Ульяновский областной суд через Заволжский районный суд города Ульяновска в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме.
Судья А.В. Высоцкая

Исключение составляют взносы на капитальный ремонт. Так, при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, за исключением случаев, когда предыдущим собственником помещения является РФ, субъект РФ или муниципальное образование (публичное образование) (ч.

3 ст. 158 ЖК РФ).

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество — организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника?

Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, — требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

<1>.

<2>

договор продажи;

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

С момента возникновения права собственности на жилое помещение у собственника помещения возникает обязанность по внесению платы за такое помещение и коммунальные услуги (п. 5 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ; п. 1 ст. 131 ГК РФ).

При этом плата за жилое помещение и коммунальные услуги включает (ч. 2, 4 ст. 154 ЖК РФ):

плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме, а также за коммунальные ресурсы, потребляемые при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме;
взнос на капитальный ремонт. Следует учитывать, что для ряда категорий граждан предусматривается компенсация расходов на уплату взноса на капитальный ремонт (ч. 2.1 ст. 169 ЖК РФ; ч. 14 ст. 17 Закона от 24.11.1995 N 181-ФЗ);
плату за коммунальные услуги, включающую в себя плату за холодную и горячую воду, электрическую энергию, тепловую энергию, газ, бытовой газ в баллонах, твердое топливо при наличии печного отопления, плату за отведение сточных вод, обращение с твердыми коммунальными отходами.

По общему правилу новый собственник квартиры не отвечает по долгам предыдущего, поскольку обязанность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг лежит на каждом собственнике (ст. 210 ГК РФ).

Примечание.Если вы погасили (полностью или частично) задолженность по взносам на капитальный ремонт прежнего собственника публичного образования, вы имеете право обратиться с заявлением о перерасчете и возврате уплаченных денежных средств или зачете их в счет будущих платежей (Письмо Минстроя России от 01.09.2017 N 31284-АЧ/06).

Обязательства предыдущего собственника по оплате коммунальных услуг могут быть переведены на нового собственника лишь посредством совершения сделки перевода долга. Данная сделка требует волеизъявления нового собственника и без него не может быть совершена (п. п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ).

В связи с этим, если у предыдущего собственника осталась задолженность по оплате коммунальных услуг, в договоре купли-продажи квартиры и акте приема-передачи желательно указать, что эта задолженность покупателю не передается.

При возникновении требований оплатить задолженность по коммунальным платежам за квартиру рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.

Предложение оплачивать коммунальные долги соседей назвали незаконным

Запросите справку из УК, ТСЖ или ЖК о состоянии задолженности по коммунальным услугам

Справку можно запросить самостоятельно в УК, ТСЖ или ЖК либо попросить предыдущего собственника ее представить.

Если УК, ТСЖ или ЖК начали осуществлять управление домом позже даты регистрации права собственности продавца, следует запросить справки о состоянии задолженности от предыдущих организаций, ответственных за оказание коммунальных услуг.

О смене собственника недвижимого имущества (квартиры) желательно уведомить организацию, ответственную за оказание коммунальных услуг, в письменной форме, приложив при этом копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности.

Шаг 3. Уведомьте бывшего собственника о предъявлении к вам требований о погашении задолженности

Если вы еще не обращались к предыдущему собственнику, уведомьте его о предъявлении к вам требований об уплате коммунальных платежей за период, когда вы собственником не являлись. Возможно, он погасит свою задолженность в добровольном порядке.

Подготовлено на основе материала

кандидата юридических наук Грачева Н.А.

"Квартира с долгами" меняет собственника

Учет и контроль дебиторской задолженности, воздействие на неплательщиков, судебное взыскание долгов — такова рутина работы управляющих организаций и ТСЖ. Сегодня мы рассмотрим ситуацию, когда собственник, не погасив долг перед исполнителем жилищно-коммунальных услуг, продал свое помещение. Можно ли взыскивать долги с новых хозяев? Как привлечь к ответственности прежнего собственника?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация — на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг; ЖСК и ТСЖ — в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст. 138 ЖК РФ, как лицо, обязанное представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами).

Взыскание с прежнего собственника

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

Во-вторых, размер тарифа на содержание и ремонт.

Кто платит по долгам ЖКХ прежнего собственника?

В отличие от тарифов на коммунальные услуги (устанавливаются регулирующим органом), размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома определяется собственниками помещений в таком доме либо членами ТСЖ, если дом управляется ТСЖ (п. п. 7, 8 ст. 156 ЖК РФ). И только если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение об установлении размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Таким образом, необходим протокол общего собрания собственников помещений многоквартирного дома либо общего собрания членов ТСЖ.

<1> См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга — между собственником и управляющей организацией.

заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
договор продажи;
справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
документ, удостоверяющий личность.

<2> Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Перевод долга на нового собственника

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

"Квартира с долгами" меняет собственника

К сожалению, не все граждане добросовестно оплачивают оказанные жилищно-коммунальные услуги и выполненные работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Эта проблема одинаково касается и управляющих компаний, и ТСЖ, и ЖСК. Практика работы НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ" показывает, что даже небольшая задолженность собственника перед ТСЖ влечет причинение значительных убытков, поскольку товарищество — организация некоммерческая и единственным источником дохода зачастую имеет плату собственников за жилое помещение. Между тем для ресурсоснабжающих организаций не имеет значения, является ли их абонент коммерческой организацией, и они законно требуют платы по договорам ресурсоснабжения, а также неустойку за просрочку оплаты.

Обратимся к ситуации, когда задолженность по плате за жилое помещение возникла до момента приобретения права собственности на жилое помещение. Другими словами, прежний собственник продал, подарил, совершил иную сделку с квартирой, не оплатив задолженность перед управляющей организацией. Самый простой выход, к которому нередко прибегают управляющие организации, — требовать оплаты долга от нового собственника. Эмоции последнего вполне понятны: он сомневается, должен ли оплачивать услуги, которые не потреблял?

Чтобы ответить на данный вопрос, следует рассмотреть два варианта:

в договоре о передаче квартиры отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам новым собственником;
в договоре такой пункт есть.

Новый собственник ни при чем

Управляющая организация в свою очередь имеет право обратиться в суд с иском к прежнему собственнику о взыскании задолженности по обязательным платежам (управляющая организация — на основании договора управления, заключенного с прежним собственником, либо на основании факта потребления услуг; ЖСК и ТСЖ — в силу обязанности, определенной в уставе и п. 8 ст. 138 ЖК РФ, как лицо, обязанное представлять законные интересы собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в отношениях с третьими лицами).

Взыскание с прежнего собственника

Как оспорить задолженность предыдущего собственника

плюс 3% суммы задолженности, превышающей 10 000 руб. Исковое заявление подается мировому судье при цене иска до 100 000 руб., свыше 100 000 руб. — в районный суд.

В судебном заседании истцу (управляющей организации, ТСЖ, ЖСК) необходимо будет подтвердить следующие факты.

<1> См. статью "Если управляющая организация не имеет договора с собственником нежилого помещения", N 3, 2009.

Существуют ли превентивные меры?

Следует отметить, что управляющая организация не имеет никаких законных способов повлиять на заключение сделки с жилым помещением при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг, поскольку отношения по поводу продажи (или другой формы отчуждения) квартиры возникают между собственником и приобретателем, а отношения по поводу долга — между собственником и управляющей организацией.

заявления сторон договора о государственной регистрации договора продажи;
подлинный платежный документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за государственную регистрацию договора продажи;
правоустанавливающий документ, подтверждающий право собственности продавца на отчуждаемое жилое помещение;
план жилого помещения и документ, содержащий описание жилого помещения;
договор продажи;
справка о лицах, имеющих право пользования жилым помещением;
документ, удостоверяющий личность.

<2> Утверждена Приказом Минюста России от 06.08.2001 N 233.

Перевод долга на нового собственника

М.А.Пургина

Юрисконсульт

НП "Нижегородская ассоциация ТСЖ"

Прежний собственник оставил после себя долги за жилищно-коммунальные услуги

Если случилось так, что Вы приобрели квартиру с "долгами", не стоит огорчаться. Вы обязаны оплачивать коммунальные услуги лишь с того момента как стали собственником, т.е. с момента регистрации права собственности на жилое помещение. Правда, скорее всего, Вы получите квитанции к оплате, где в полном объеме будет указан долг прежнего собственника за воду, свет, тепло. "Коммунальщики" считают, что оплатить задолженность старого хозяина должны Вы и их интерес понятен, ведь так проще, нежели искать должника, а потом пытаться взыскать с него хоть что-то в судебном порядке. Повторюсь, платить не нужно и вот по каким причинам.

У прежнего "хозяина" квартиры задолженность образовалась из договора возмездного оказания услуг (коммунальных услуг). Стороной этого договора был прежний собственник, а не имущество (квартира), соответственно обязательство по оплате лежит на прежнем собственнике. Да и вообще трудно себе представить, что должником может являться какое-либо имущество, а не лицо, по крайней мере, в российском законодательстве такой конструкции не имеется. Это все равно, что к "новому" собственнику зайдет сосед по площадке и потребует вернуть долг, мотивируя тем, что прежний собственник Василий задолжал ему пару сотен.

Согласно ст. 30 ЖК РФ, собственник жилого помещения несет бремя содержания жилого помещения. Далее, согласно статье 153 Жилищного кодекса РФ, обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение.

Немного о правах и обязанностях

Таким образом, закон не предусматривает никакого бремени содержания до возникновения права собственности!

Может случиться и так, что Вы оплачиваете потребленные за текущий месяц коммунальные услуги, а Ваши деньги засчитываются в погашение долга прежнего собственника. Естественно, это незаконно и легко обжалуемо в суде.

Однако вот что следует помнить. При покупке квартиры нужно зафиксировать показания электросчетчика и указать их в акте приема-передачи квартиры. Тогда Вы можете спокойно платить только за те киловатты энергии, которые потребили сами, в обратном же случае, установить «сколько же было на счетчике» на момент передачи вам по договору жилого помещения практически невозможно и в этом случае Вы заплатите за то, что "нажег" еще продавец.

Новый собственник ни при чем

Взыскание с прежнего собственника

Существуют ли превентивные меры?

Перевод долга на нового собственника

Переходят ли долги по коммуналке на нового собственника?

Новый собственник ни при чем

Предложение оплачивать коммунальные долги соседей назвали незаконным

"Квартира с долгами" меняет собственника

Новый собственник ни при чем

Взыскание с прежнего собственника

Кто платит по долгам ЖКХ прежнего собственника?

Существуют ли превентивные меры?

Перевод долга на нового собственника

"Квартира с долгами" меняет собственника

Новый собственник ни при чем

Взыскание с прежнего собственника

Как оспорить задолженность предыдущего собственника

Существуют ли превентивные меры?

Перевод долга на нового собственника

Прежний собственник оставил после себя долги за жилищно-коммунальные услуги

Немного о правах и обязанностях

Популярное