Юридический центр RegPractic

Обсуждение вопросов банкротства, заселения и хода строительства на форуме ЖК "Опалиха О3"

Действия будущих жильцов ЖК "Опалиха О3" в связи с банкротством компании

Перспективы сохранить недвижимость только судебные, если дом введён в эксплуатацию. Это нужно для целей регистрации в Росреестре. Если не введён, то с учётом изменений в Закон о банкротстве от 25.12.2018г. достаточно внести требования в реестр. Исключение из правила - нежилые помещения более 7 кв.м.
Консультируем ежедневно по тел. 8-903-120-51-06 с 9 до 23 часов.

Варианты следующие:
1. Если квартира или кладовая в доме, который введен в эксплуатацию - признаем право собственности в Арбитражном суде, независимо от того, подписан акт-приема передачи или не подписан. Смысла получать приостановление регистрации в Росреестре с последующим отказом не просматривается. Только потеря времени с риском, что в судах за это время поменяется практика не в лучшую сторону. Все квартиры и кладовые в ЖК "Опалиха О3" в домах, где получено разрешение на ввод в эксплуатацию стоят на кадастровом учете. Таким образом схема следующая: решение суда плюс подача документов в МФЦ равна зарегистрированному праву на недвижимость в Росреестре без всяких проблем.
2. Если дом не введён в эксплуатацию - включим требования в реестр требований участников строительства. Это позволит не дать КУ включить вашу недвижимость в конкурсную массу.
3. Если машиноместо в паркинге на 306 м/мест - включим в реестр, машиноместа можно включать без ограничений по площади.
4. Если нежилое помещение более 7 кв.м. - признавать в Красногорском суде на долю, тут всё без изменений.

Обращайтесь к юристам, уже имеющим в активе положительные решения по вашим застройщикам - тел. 8-903-120-51-06 Ежедневно с 9 до 23 ч.

26.10.2018г. вступило в законную силу определение арбитражного суда. По нашему заявлению суд признал за участником долевого строительства право собственности на квартиру. Причина судебного спора: приостановление регистрации в Росреестре.

31.10.2018г. вступило в законную силу определение арбитражного суда по нашему заявлению о признании за дольщиком права собственности на квартиру. Дольщик не стал дожидаться приостановления регистрации и признал право собственности в суде.

Зачем признавать право собственности?

Чтобы зарегистрировать право собственности в Росреестре, нужно сначала признать право собственности в суде, в противном случае будет приостановка, а потом отказ в осуществлении регистрационных действий.

Конкретный пример из нашей практики, фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации.
- не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт приема-передачи квартиры;

26.09.2018г. суд общей юрисдикции по нашему иску признал за дольщиком право собственности на долю в объекте незавершенного строительства. Изменения в закон о банкротстве от 25.12.2018 года защищают только дольщиков с нежилыми помещениями до 7 кв.м., а также с машиноместами любой площади. От попадания в конкурсную массу не защищены дольщики с нежилыми помещениями более 7 кв.м.
Участник долевого строительства заключил ДДУ на 37 квадратных метров. После банкротства застройщика обратился к нам за помощью и мы признали за ним это нежилое помещение.

Наша судебная практика по признанию права собственности на квартиры, кладовые, машиноместа и квартиры в ЖК "Опалиха О3"

11.12.2018г. в Арбитражном суде признали право собственности на квартиру в ЖК "Опалиха О3" по адресу: г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 6 (напоминаем, что не нужно ждать приостановку, а потом отказ Росреестра).

10.12.2018г. признали право собственности у судьи Васильевой Ю.О. на кладовую в доме 6 ЖК "Опалиха О3" (на долю).

05.12.2018г. признали право собственности у судьи Губина Я.Ю. на машиноместо в ЖК "Опалиха О3" (на долю).

04.12.2018г. в Арбитражном суде признали право собственности на квартиру в ЖК "Опалиха О3" по адресу: г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 9.

14.11.2018г. судья Васильева (Красногорский суд) признала право собственности на парковочное место (долю) в паркинге на 306 м/мест в ЖК Опалиха О3.

12.11.2018г. состоялись три решения по застройщику Хайгейт в Красногорском суде. Все решения по кладовым и все в пользу наших клиентов. У судьи Губина - в домах 7 и 15, у судьи Беловой по дому 7.

08.11.2018г. признали право собственности на кладовую в Красногорском суде (судья Каверина), по делам двух наших клиентов из ЖК "Опалиха О3" в доме 17 (на долю).

07.11.2018г. в Арбитражном суде Московской области судья Козлова вынесла решение в пользу нашего клиента - признано право собственности на квартиру в ЖК "Опалиха О3" по адресу: г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 2.

22.10.2018г. судья Палагина из Красногорского суда вынесла решение в пользу нашего клиента по машиноместу в ЖК "Опалиха О3" (признали право собственности на объект незавершённого строительства).

17.10.2018г. судья Белова из Красногорского суда вынесла решение об удовлетворении иска нашего клиента о признании права собственности на кладовку во втором доме по улице Пришвина.
Иск был подан 10.09.2018г., т.е. наши юристы практически за месяц получили решение, которое поможет дольщику без проблем зарегистрировать право собственности в Росрестре.

16.10.2018г. в Арбитражном суде Московской области у судьи Козловой нашими юристами было получены следующие положительных решения о признании права собственности на квартиры в ЖК "Опалиха О3" по адресам:
- г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 4;
- г.Красногорск, ул. Пришвина, дом 9 (два решения по разным истцам);
Причины признания права собственности на квартиры подробно описаны ниже (см. нашу судебную практику от 10.10.2018г.).

В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:

- прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
- у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
- регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.
Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, т.к. регистратор действует в точном соответствии с 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Единственно правильный выход из ситуации - признание права собственности на квартиру в Арбитражном суде.
Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.

15.10.2018 года в Красногорском суде нашими юристами было получено пять положительных решений о признании права собственности по нежилым помещениям в ЖК "Опалиха О3".
У судьи Кавериной состоялось два решения по кладовым помещениям в домах 4 и 9 по ул. Пришвина. Оба кладовых помещения на кадастровом учёте в домах введенных в эксплуатацию. После получения решения, можно регистрировать право собственности.
У судьи Васильевой состоялось три решения (о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства) по объектам не введённым в эксплуатацию:
- по кладовому помещению в корпусе 7;
- по двум машиноместам в подземном паркинге на 306 м/мест.
Обращаем внимание, все пять исков были поданы в августе 2018 года, т.е. после даты введения в отношении застройщика процедуры конкурсного производства.

10.10.2018г. в Арбитражном суде Московской области судья Козлова удовлетворила исковые нашего клиента о признании права собственности на квартиру в ЖК "Опалиха О3".
Фабула дела: квартира передана по акту, дольщик подаёт документы в МФЦ на регистрацию права собственности и получает уведомление о приостановлении государственной регистрации.
В качестве основания для приостановки регистратор указывает следующие причины:
- не предоставлена доверенность по которой представитель застройщика подписал акт-приема передачи квартиры;
- прекращены полномочия лица подписавшего договор долевого участия;
- у регистратора есть сомнения, что предоставленные на регистрацию документы подлинные;
- регистрация права собственности на объект недвижимости после введения в отношении застройщика конкурсного производства может повлечь нарушение прав и законных интересов третьих лиц.
Дело зашло в тупик. Обжаловать действия регистратора бесполезно, т.к. регистратор действует в точном соответствии с 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Единственно правильный выход из ситуации - признание права собственности на квартиру в Арбитражном суде.
Дольщик обратился к нам, а мы решили поставленную перед нами задачу.

08.10.2018г. судья Губин из Красногорского суда удовлетворил исковые требования двух наших клиентов по ЖК "Опалиха О3" о признании права собственности на кладовые помещения в домах введенных в эксплуатацию по адресам:
- ул. Пришвина, дом 2;
- ул. Пришвина, дом 6.
Оба кладовых помещения стоят на кадастровом учете, можно регистрировать право собственности в Росреестре на основании решения суда.

27.09.2018г. судья Зотова из Красногорского суда удовлетворила исковые требования нашего клиента о признании права собственности на кладовую в доме введенном в эксплуатацию по почтовому адресу: ул. Пришвина, дом. 1, корпус 1. Кладовое помещение стоит на кадастровом учете, можно регистрировать ПС в Росреестре.

27.09.2018г. судья Каверина из Красногорского суда удовлетворила исковые требования нашего клиента о признании права собственности на кладовое помещение в доме введенном в эксплуатацию по почтовому адресу: ул. Пришвина, дом. 2. Кладовое помещение стоит на кадастровом учете, что открывает дольщику возможность зарегистрировать право собственности в Росреестре на основании решения суда.

18.09.2018г. судья Аникеева из Красногорского суда удовлетворила исковые требования нашего клиента о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по двум парковочным местам в ЖК "Опалиха О3".

13.09.2018г. судья Губин из Красногорского суда удовлетворил исковые требования нашего клиента о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по автостоянке (подземному двухэтажному паркингу на 306 машиномест) в ЖК "Опалиха О3".

28.08.2018г. судья Каверина из Красногорского суда удовлетворила исковые требования нашего клиента о признании права собственности на долю в объекте незавершенного строительства по кладовому помещению в доме 14 ЖК "Опалиха О3".

21.10.2018г. истёк срок подачи заявлений (три месяца со дня публикации в Коммерсанте о введении в отношении застройщиков Урбана конкурсного производства). Если пропустили сроки, восстановим в судебном порядке!

Обращаем внимание, пока юристы конкурсного управляющего в судебное заседания в Красногорский суд не приходят, но так не будет продолжаться вечно. Интерес у конкурсного управляющего понятный, включить в конкурсную массу побольше нежилых помещений, на которые дольщики не успеют признать право собственности в судах. Когда в суд начнут ходить юристы КУ и вставлять дольщикам палки в колёса работа юриста будет и сложнее и дороже.

Обращайтесь, поможем и вам, тел. 8-903-120-51-06 ежедневно с 9 до 23 ч.
Пока практика в судах по признанию права собственности на нежилые помещения складывается положительная.

На сегодня существует реальная опасность для дольщиков потерять кладовые и машиноместа. В чём проблема и как её нужно решать, а также последние новости по банкротству ООО "Хайгейт" читаем в юридическом обзоре

Обсуждение вопросов хода строительства на форумах будущих жильцов жилого комплекса Опалиха О3

Вопрос: Как через нас не допустить транзит автотранспорта?

Ответ:

Чтобы через не проезжали машины, со стороны Новорижского шоссе разместят три КПП.

Вопрос: Какой принцип автомобильного движения внутри жилого комплекса (по самой ул. Пришвина)?
При движении с Волоколамского шоссе - основной поток пойдёт по ул. Пришвина или по параллельным улицам вдоль ЖК?

Ответ:

Правила пользования территорией, как схема движения автотранспорта будут определены после введения в эксплуатацию последнего дома, завершения строительства всего комплекса, а также утверждения плана организации движения.

Вопрос: Зачем СНТ "Ягодка" разрешили выезд на новую дорогу? СНТ "Ягодка" и так имеет выезд в сторону железно-дорожного переезда.

Ответ:

Жителям СНТ «Ягодка» будет разрешён выезд на Новорижское шоссе через КПП ЖК «Опалиха О3» при условии оплаты пропуска на дорогу.
Данное решение было принято на начальных стадиях строительства, поскольку дороги и подъездные пути СНТ «Ягодка» использовались для доступа к территории ЖК.

Вопрос: Выезд на НР будет регулируемым? Какой режим его использования жителями, у которых нет автомобилей?

Ответ:

Каждый житель может оплатить пропуск, дающий право пользования дорогой.
У жителя с оплаченным пропуском будет возможность заказать гостевые пропуски до 5 шт./день с временным интервалом 24 часа.
При отсутствии пропуска въезд на территорию комплекса будет возможен только со стороны Волоколамского шоссе. Пропуск – возмещение расходов на содержание и эксплуатацию дороги.

Вопрос: Управляющая компания "Территория комфорта – Опалиха" будет что-то делать сразу или ждать деньги от квартплаты?

Ответ:

УК Опалиха О3 имеет достаточно внутренних ресурсов для того, чтобы приступить к обслуживанию и эксплуатации домов и дороги, не дожидаясь оплат услуг ЖКХ от будущих жильцов.

Вопрос: Как бороться с людьми, которые оставляют автотранспорт при пересадке на электропоезда на Москву на нашей территории?

Ответ:

Для того, чтобы установить знак «Парковка запрещена», либо шлагбаум с северного въезда, необходим перевод земли под ЖК в собственность, либо оформление ее долгосрочную аренду.
Эти процедуры возможны только с согласия всех собственников, занимают много времени, и в дальнейшем влекут за собой дополнительные расходы по уборке территории, оплате налогов на арендованную землю и тд.

Вопрос: Сколько будет выдано пропусков по автотранспорту на одну квартиру?

Ответ:

В данный момент вопрос находится в разработке. Решение по данному вопросу будет приниматься совместно с руководителем ИГ жителей.

Вопрос: "Клубный выезд"- это до дороги п. Новый - СНТ "Урожай" или только из нашего комплекса в районе офиса продаж?

Ответ:

Клубный выезд (въезд) – возможность проезда через КПП автодороги, ведущей от Жилого комплекса Urban Group до Новорижского шоссе и в обратном направлении. Клубный выезд/въезд предоставляется только автотранспорту собственников помещений в после уплаты собственником ежемесячного взноса.

Вопрос: Как будет организована пропускная система?

Ответ:

Со стороны Новорижского шоссе на территории ЖК будут размещены два контрольно-пропускных пункта. По мере загрузки дороги пропускные способности КПП будут пересматриваться и, при необходимости, увеличиваться.

Вопрос: Что насчёт размещения шлагбаума на въезде с северной стороны?

Ответ:

Только если будет принято решение общего собрания собственники всех домов.

Вопрос: Кто станет контролировать списки проезжающих через КПП автомобилей?

Ответ:

Формирование, утверждение и контроль за внесением/исключением в списки происходит через директора Управляющей компании Опалиха О3.
На КПП списки будут регулярно обновляться и поддерживаться в надлежащем виде.

Вопрос: Можно будет заказать гостевые пропуска на территорию ЖК?

Ответ:

У жителя с оплаченным пропуском будет возможность заказать гостевые пропуски до 5 шт./день с временным интервалом 24 часа.

Вопрос: Как перекрывают способы несанкционированного пользования дорогой?

Ответ:

В данный момент ведётся усиленная работа по выявлению несанкционированного доступа пользования дорогой.

Вопрос: Какие категории транспортных средств получать возможность проезжать по дороге от поста охраны до поста охраны возле офиса продаж?

Ответ:

Категории а\м, имеющие доступ к проезду:
1) Строительная техника;
2) Спецавтотранспорт (при наличии обозначений номерами, окраской, другими спецсимволами);
3) Жители нашего жилого комплекса;
4) Гости жителей, доставка, такси – при наличии гостевого пропуска;
5) СНТ «Ягодка»;
6) Представители Urban Group и ;
7) При утверждении директором УК - обособленные пользователи – (например, ГорГаз, администрация г. Красногорск).

Вопрос: СНТ «Ягодка» будет оплачивать содержание дороги?

Ответ:

Вопрос на стадии обсуждения. Стоимость на данный момент не определена, так как не до конца определен список текущего и будущего оборудования, необходимого для обслуживания и эксплуатации дороги.

Вопрос: Почему асфальт уложен некачественно?

Ответ:

В настоящее время еще не завершен процесс строительства ЖК, поэтому сейчас уложено предварительное полотно. После завершения строительства дорога будет проведены завершающие работы по асфальтированию дороги. Более того, в последующем дороги регулярно будут поддерживаться в надлежащем виде.

Предположим будет шлагбаум с обеих сторон нашего жилгого комплекса, но будет ли какой-то пропуск на авто для НЕжителей ЖК, но зачисленных в наш детский сад/школу?

Ответ:

У всех будет свободный заезд со стороны Волоколамского шоссе.

Вопрос: Какова судьба УДС (улично-дорожная сеть) проекта? Будет ли она отдельно вымежевываться? На чьем балансе она будет после введения домов в эксплуатацию: Управляющей компании или передадут на баланс администрации района?

Ответ:

После завершения всего строительства будет УДС передана на баланс города, при этом возможно оформление земли под ЖК в собственность, либо долгосрочную аренду.
Эти процедуры возможны только с согласия всех собственников и будут обсуждаться на форуме будущих жильцов Опалихи О3.
Однако согласование таких вопросов занимает много времени и в дальнейшем влекут за собой дополнительные расходы по уборке территории, оплате налогов на арендованную землю и тд.

С какой даты исчисляется начало течения срока исковой давности?
Подробнее в статье

Какие ошибки чаще всего допускают при подготовке претензии?
Читаем в статье:

По каким ставкам правильно делать расчет неустойки?
Считать по одной ставке или за каждый период по отдельности?
Как правильно определить период просрочки при расчете неустойки?
Подробнее в статье:

Какие деньги, полученные по исполнительному листу, облагаются по ставке 13% ?
Читаем про

Что кроме неустойки можно потребовать в суде с застройщика и какие переспективы?
В каких случаях суды удовлетворяют требования истца по убыткам?
Об этом в статье:

Судебная практика по взысканию неустойки в виде вопросов и ответов юриста.
Обсуждаются вопросы имеющие практическое значение для истца.
Например, какие суды хорошо, а какие плохо присуждают по неустойкам?
Также затрагиваются многие процессуальные вопросы, например, как забрать исковое заявление, если истец решил переподать иск в другой суд?
Об этом в статье:

Можно ли продать права на неустойку и штраф юридическому лицу?
Может ли ООО или ИП взыскать штраф?
Снижает ли арбитражный суд штраф по 333 ГК РФ?
Читаем про

Где у вас на сайте калькулятор неустойки?
Смотрите

В 8 км от МКАД, в Красногорском районе, компания Urban Group строит новый жилой комплекс «Опалиха О3».. Новостройка будет включать 20 монолитно-кирпичных домов переменной этажности высотой от 4 до 8 этажей. Девелопер планирует полностью завершить проект в 2018 году. На рынке новостроек Подмосковья этот комплекс выделяется приемлемыми ценами и наличием около 40 планировочных решений.

Проезд стоит 38-76 рублей в зависимости от станции посадки. Стоит учесть, что с 11.30 до 13.30 электрички в обе стороны не ходят, тогда поможет наземный транспорт, пробок в это время почти нет.

Жителям Красногорска можно воспользоваться автобусом №833, который ходит между платформой «Опалиха» и станцией «Павшино». На машине схема проезда такая же: по Волоколамскому шоссе до платформы «Опалиха», дальше параллельно пешему пути.

Стоит учесть, однако, что ориентировочно в апреле офис продаж переедет на противоположный конец комплекса, ближе к Новорижскому шоссе, где откроется дорога к этой трассе, созданная застройщиком для жителей «Опалихи О3». Тогда пеший путь будет проходить вдоль стройки, а на машине можно будет проехать или так же, или от Новой Риги.

Транспортная доступность - 7 из 10 баллов

Но дата открытия связующей дороги пока неизвестна, поэтому перед посещением офиса продаж стоит позвонить и уточнить, где они сейчас и как доехать.

Визит в офис продаж

Сейчас офис продаж находится в одноэтажном домике, а после переезда у них будет большой офис со смотровой площадкой. В день, когда я приехала в ЖК «Опалиха О3», в офисе продаж не было света и на доске мелом было написано грустное высказывание о том, как им холодно и голодно. Правда, почему-то захотелось улыбнуться. Не очень понятно, почему не попросили на стройке генератор - хоть компьютеры бы запустили, но, может, перебой был внезапным и лишнего просто не нашлось.

В офисе мне понравилась одна деталь: стена, увешанная фотографиями домов из других комплексов застройщика с указаниями вроде «Пятый месяц строительства», «Восьмой месяц строительства» и т.д. В наше непростое время такая подача информации говорит об ответственности застройщика больше, чем рекламные фразы «строим быстро - сдаем вовремя».

Ввиду отсутствия света рассказывать мне об «Опалихе О3» менеджеру по имени Максим пришлось буквально на пальцах. Он достал огромный бумажный план комплекса, показал, где расположены корпуса 5 и 7, с которых начали строительство, сейчас в них можно купить квартиры.

Оказалось, что в наличии есть не весь объем квартир в доме, а лишь часть, и новые «порции» жилья появляются по мере продажи. То есть, если вам приглянулся, например, угловой подъезд, а в продаже его нет - возможно, вы не опоздали, а рано пришли.

Соцкультбыт

ЖК «Опалиха О3» получит очень развитую инфраструктуру. Это школа со стадионом, два детских сада, детский развивающий центр, торговые галереи на центральном бульваре, магазины на первых этажах домов, а также торговый комплекс вблизи станции электричек. Разумеется, будет достаточно детских и спортивных площадок.

Для машин построят надземные и подземные паркинги (под некоторыми корпусами и торговой галереей на бульваре). Стоимость машиномест пока неизвестна, но можно ориентироваться на цены в других комплексах Urban Group: например, в «Солнечной системе» место в подземном паркинге стоит от 599 тысяч рублей. Предусмотрено некоторое количество гостевых парковок.

Выезд на Новорижское шоссе будет открыт только для жителей ЖК «Опалиха О3», сквозного проезда по территории не будет. Рядом с комплексом находится огромный Опалиховский лес, и нет вредных производств и промзоны. Поэтому можно рассчитывать на достаточно чистый для Подмосковья воздух.

Неподалеку расположен комплекс «Опалиха О2» со своими инфраструктурными объектами, чуть подальше развлечения и магазины Красногорска, а также строительный и продовольственный гипермаркеты.

Инфраструктура - 8 из 10 баллов

Стоит учесть, что сады и школа откроются не вместе с первыми домами, а несколько позже, но в перспективе жизнь тут будет комфортной.

Квартиры и цены

Дома будут разных цветов, но в общей серо-коричневой гамме. Над внешним видом комплекса работал российский архитектор Максим Атаянц, а над некоторыми фасадами - итальянец Этторе Мария Маццола, крупный специалист в своей области. Словом, Urban Group по-прежнему уделяет много внимания эстетически приятному облику своих жилых комплексов.

Для квартир разработано более 40 различных планировок. Самих квартир 6 типов: обычные 1-, 2- и 3-комнатные, а также их студийные варианты. В отличие от евроквартир (так они называются на сайте) в «Солнечной системе», в «Опалихе О3» не пожертвовали окном: студия отличается от обычной квартиры отсутствием перегородки между кухней и гостиной. В остальных квартирах все перегородки возведены, ненесущие можно будет убрать. Отделка в квартирах не выполняется.

Есть однокомнатные квартиры с окнами на две стороны (но большинство все же линейных), двух- и трехкомнатные в домах в продаже - только такие, распашные. 7-й корпус единственный, где есть некоторое количество квартир с трапециевидными комнатами - за счет небольшого радиуса в центральной части дома.

Особый интерес представляет небольшое число квартир с открытыми террасами, они расположены на последних этажах. Как правило, это двухкомнатные евроквартиры, на момент написания материала в продаже была одна такая. Они же и самые дорогие, поскольку терраса не входит в официальную площадь, но и предоставлять ее бесплатно девелоперу невыгодно.

Помимо квартиры, можно приобрести кладовую на нижнем этаже. Стоимость и размеры пока неизвестны, в «Солнечной системе» - около 150 тысяч рублей за 3 с небольшим квадратных метра.

Высота потолков - 2,8 метра, и на данный момент квартир с более высокими потолками (как, например, в «Солнечной системе») не запланировано. Но домов будет много, документы пока есть только на корпуса 5, 6 и 7, так что все возможно.

Как я уже упоминала, примерная стоимость обслуживания - 39,33 рубля за «квадрат», что сравнимо с обычными красногорскими тарифами. Будет ли включена в эту ставку зарплата консьержей, которых компания планирует посадить в подъезды, пока неизвестно.

ЖК «Опалиха О3» относится к комфорт-классу, квартиры в нем имеют относительно небольшую площадь, за счет чего и стоимость жилья получается не «кусачей». Цены, впрочем, растут достаточно быстро, и сейчас, на начальном этапе, они наиболее привлекательны.

Цены и планировки - 9 из 10 баллов

Из таблицы видно, что обзавестись квартирой можно, имея меньше 2,5 миллионов рублей (или еще меньше плюс ипотека). 5 миллионов рублей за «трешку» - тоже совсем недорого, учитывая хорошее расположение и окружение комплекса. Поскольку продающиеся корпуса находятся довольно далеко от станции (более километра), лучше иметь машину и пользоваться специальным выездом на Новорижское шоссе.

Как купить?

Квартиры в «Опалихе О3» продаются в рамках 214-ФЗ по договору долевого участия . Он в целом стандартен, предусмотрены доплаты в обе стороны за изменение реальной площади квартиры более чем на 1 квадратный метр (обычная практика). Также при приеме квартиры хозяин обязан заключить договор с управляющей компанией, оплатить вывоз крупногабаритного мусора и коммунальные услуги за 3 месяца вперед.

По договору сдача, например, 5 корпуса произойдет не позже 28 февраля 2017 года, а ключи выдадут до конца августа. На самом деле могут и пораньше - нет смысла «отстаивать» дома и платить за их обслуживание.

Бронирования квартир нет, просто подписывается договор, отправляется на регистрацию, по ее окончании полная стоимость квартиры в течение 5 рабочих дней переводится на счет застройщика. При ипотеке учитываются условия ипотечного договора. В общем, все стандартно.

Ипотеку на квартиры в этом комплексе дают только два банка, зато крупнейших: «Сбербанк» и ВТБ24. Обычно «Сбербанк» не кредитует котлованы, но в случае с привилегированным партнером - может. Условия почти одинаковые (кредит с господдержкой): 12% у ВТБ24, 11,9% у «Сбербанка», первоначальный взнос от 20%, срок до 30 лет.

Рассрочка на объекте не предусмотрена. Зато принимается материнский капитал, причем до 31 марта при его использовании застройщик предлагает еще и скидку в размере такого же капитала (более 450 тысяч рублей). Правда, это предложение распространяется только на квартиры площадью больше 55 кв. метров и подпадают под него только «трешки» и «двушки» с террасой, а таких на данный момент в продаже только две.

Схема покупки - 7 из 10 баллов

Банков для выбора все же маловато, отсутствие рассрочки делает неудобной покупку новой квартиры при продаже старой.

Резюме

ЖК «Опалиха О3» - интересный проект для жизни. Здесь хорошая инфраструктура, чистый воздух, приличная транспортная доступность (бессветофорное движение по Новой Риге и такое же - на электричке, попасть в которую, правда, по утрам и вечерам бывает сложно), красивые среднеэтажные дома, квартиры с разнообразными планировками и вполне доступными ценами.

Вроде и опасно вкладываться в котлован в нестабильное время, но ипотеку выдают крупные банки, и приличный портфель готовых проектов у девелопера говорят в пользу проекта.

К недостаткам можно отнести нескорый срок сдачи, запаздывание инфраструктуры, отсутствие планировок с высокими потолками (к хорошему быстро привыкаешь!) и поликлиники в шаговой доступности. Кроме того, можно встать в пробку на Волоколамском шоссе.

Для инвестиций комплекс тоже довольно интересен, но ждать возврата денег придется довольно долго: многие предпочтут купить дешевле и подождать, ведь выбор квартир будет доступен еще долго. Но купить, например, квартиру для подросшего ребенка или пожилых родителей - хорошая идея, а если не понадобится, можно будет выгодно продать. В общем, ЖК «Опалиха О3» получает от меня «8» баллов.

Виктория Зорина

Дата публикации 30 марта 2015

Ситуация с банкротством крупнейшего девелопера затронула судьбы более 50 тысяч человек. Несмотря на то, что все дома обещали достроить в 2018-2022 году, по многим сообщениям дольщиков, никакого строительства ни на одном из объектов так и не началось.

У вкладчиков, с которыми нам удалось связаться, большие претензии как к ДОМ.РФ, так и к правительству в целом. По их словам, они собирают массовые митинги и пикеты, на которых получают лишь пустые обещания. С их слов картина выглядит следующим образом: дольщики платят ипотеку за несуществующие квартиры, параллельно с этим снимают жилье, а стройка на объектах не ведется. Попробуем разобраться, что же происходит на самом деле.

К вопросу об ипотеке

Как нам пояснили в пресс-службе Сбербанка в случае, если заемщик сталкивается с трудностями по оплате обязательств по кредиту, такие клиенты могут обратиться за помощью в банк. В индивидуальном порядке будут рассмотрены варианты оптимизации долговой нагрузки и решения проблемной ситуации. Кроме того, Сбербанк утверждает, что их клиенты не пострадают от банкротства .

«До 1 июня 2021 года продлены сроки предоставления документов о праве собственности и оформления ипотеки по действующим кредитам, выданным на инвестирование строительства объектов Урбан Групп.

Если неустойки были начислены по договору, то при продлении сроков они были автоматически аннулированы. А если неустойки со счета клиента уже были списаны, то их вернули на счет клиента» - комментируют представители Сбербанка.

Помимо этого, ДОМ.РФ начал принимать заявки на рефинансирование ипотеки дольщиков Урбана. На данный момент этим правом воспользовались 110 человек.

Кто достраивает объекты

Строить первые 14 домов обанкротившегося девелопера будет АО «Крокус». Важно понимать, что компания взяла на себя достройку не всех ЖК Урбана, а лишь отдельно взятых домов из каждого комплекса. Как нам сообщил дольщик, присутствовавший 15 октября на встрече инициативной группы ЖК « » с представителями Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства, технического заказчика, конкурсного управляющего и Минстроя, власти не стали отвечать на вопрос, кто возьмет на себя дальнейшее строительство остальных домов.

Компенсация или квартира

Самые «проблемные» ЖК Урбана - «Лесобережный» и « ». Дело в том, что дома этих комплексов находятся на самой низкой стадии строительства: от 0 до 5%, 10-16%, 30-67% и 68-86%. Власти долго думали, как правильнее поступить с этим, и в один момент предложили жителям выплатить денежные компенсации в размере 86 тыс./ кв. м. Однако спустя всего несколько дней, они заявили, что все объекты Урбана будут достроены. Оказалось, что не все дольщики согласны с этим решением.

«Нас оставили без права выбора» - поделилась с нами владелица двухкомнатной квартиры в ЖК «Лайково» Елена Соловьева. «Мы провели голосование среди дольщиков, и выяснили, что 30% хотели бы забрать компенсацию и забыть эту историю навсегда».

Мы решили узнать у Фонда защиты прав граждан-участников долевого строительства почему было принято решение отказаться от компенсаций. В пресс-службе сначала обещали дать комментарий, но его так и не прислали.

«Лайково» досталось Урбану «в наследство» от обанкротившегося СУ-155. Несколько изменив проект, увеличив количество домов и их этажность, девелопер анонсировал новый город-событие на 30 тысяч жителей. Елена Соловьева в 2014 году купила квартиру в доме №17 еще от прежнего застройщика. Сейчас он готов на 86%. Несмотря на высокую стадию строительства, власти собираются ввести его в эксплуатацию не раньше 2022 года.

Интересный факт! Когда СУ-155 прекратил строительство «Лайково» и его достройку отдали Урбану, 136 дольщикам, которые уже заключили договора, предложили 3 варианта развития событий. Тогда более 100 человек забрали компенсацию, 10 получили квартиры в других объектах Урбана, а 14 остались ждать свои квартиры в «Лайково». Объект должны были ввести в эксплуатацию в сентябре этого года, но его строительство возобновится лишь в мае 2019.

С чем же может быть связано то, что дома, которые находятся на высокой стадии строительства, не могут быть достроены в первую очередь?

Как рассказала нам председатель общественной организации «Экология права» Юлия Гамора, «выбор домов, которые планируются к достройке в первую очередь продиктован рядом причин. Одна из них - наличие проектной и рабочей документации по объекту, без которой невозможно продолжение строительства. По некоторым объектам удалось восстановить документацию в короткие сроки, а по другим поиск и восстановление документации ведется до сих пор. Также выбор зависит и от того, своими силами или же силами привлеченных подрядчиков пользовался Урбан Групп при осуществлении строительства, а также от того, насколько привлеченные Урбаном подрядчики готовы сотрудничать и предоставлять информацию о ходе строительства по запросам ДОМ.РФ.»

ЖК «Опалиха О3»

Похожая история складывается и с объектом « ». Дольщик Андрей Горлов купил здесь «однушку» в доме №14. Сейчас его готовность оценивается в 70-90%. «Передача ключей должна была состояться еще в декабре 2017 года. На данный момент ДОМ.РФ озвучил сроки на апрель 2019 - начало строительства, а в июле - сдача самого дома» - рассказал нам Андрей.

Интересный факт! Одним из критериев при продаже квартир в «Опалихе», Урбан предоставлял клубную дорогу только для жителей своего ЖК с выездом на Волоколамское шоссе и Новую Ригу. Но по словам дольщика Андрея, сейчас весь Красногорск проезжает через «Опалиху», машины стоят вдоль всего комплекса. Проблемой никто не занимается, а жители уже «на взводе».

Когда же начнется стройка?

Несколько дней назад появилась новость о том, что строители уже вышли на площадки ЖК « », «Опалиха О3», « » и « ». Помимо этого, в «Единой системе строительства» уже началось размещение проектных деклараций домов Урбана, где любой желающий сможет проследить за стройкой. Мы проверили: все 6 объектов на данный момент действительно занесены в систему, правда информация по ним устаревшая, а именно - указан бывший застройщик. Все ЖК Урбана отмечены как «проблемные» и сайт информирует нас, что «в ближайшее время данные будут актуализированы».

По словам дольщика ЖК «Лесобережный», в ходе встречи инициативной группы с властями, им сказали, что полная информация по всем жилым комплексам Урбана будет представлена в Единой системе не раньше 15-20 ноября.

Юлия Гамора утверждает, что «во всех ЖК, кроме «Лесобережного» и «Лайково» строительство уже возобновилось. Процесс двигается медленно, но он есть. До конца 2018 года в плане введение домов, по которым строительство было практически завершено и требовалось только благоустройство или иное минимальное участие».

Чтобы получить официальное подтверждение о возобновлении строительства, мы обратились в АО «Крокус», где пресс-служба обещала прислать нам ответ, но он так и не был предоставлен.

Взглянем на официальный график завершения строительства домов Урбана. Там указано, что к декабрю 2018 года планируется сдать в эксплуатацию по одному дому из ЖК «Митино О2», «Видный город», «Опалиха О3» и «Солнечная Система». И, кстати, как нам подтвердил дольщик «Опалихи» Андрей Горлов, в 7 доме его ЖК, который как раз собираются сдать уже в этом году, строительные работы действительно возобновились. Если все 4 дома будут достроены в срок, то количество пострадавших дольщиков сократится сразу на 2,5 тысячи человек.

Вместе с этим, 15 октября в ходе очередной рабочей встречи с инициативной группой дольщиков ЖК «Лесобережный», власти заявили, что мобилизация рабочих и выход их на строительную площадку займет ближайшие две-три недели. В это же время еще и установят видеонаблюдение за объектом.

Фотоматериалы: Youtube

Жилой комплекс "Опалиха О3" - новый проект от "Urban Group", что реализуется в Красногорском районе Московской области. На участке площадью 29 га запроектировано 23 корпуса комфорт- и эконом-класса. Все дома кирпично-монолитные среднеэтажные, от 4 до 8 уровней. Их строительство ведется параллельно с объектами социальной инфраструктуры.

В общей сложности застройщик намерен реализовать 235 тыс. кв.м жилья. Предложены квартиры от компактных студий 28 кв.м до трехкомнатных метражом свыше 64 кв.м, всего около 40 планировочных решений. Часть жилья задумано с просторными террасами и панорамным остеклением. В комплексе сохранена единая архитектурная концепция, здания отличаются лишь цветом.

Инфраструктура

ЖК "Опалиха О3" будет обладать самодостаточной инфраструктурой. Для новоселов на территории будут работать:

• школа на 770 учеников со спортивным стадионом;
• 2 детских сада на 280 мест;
• детский развивающий центр;
• торговый центр, расположенный ближе к ж/д станции;
• медицинский центр;
• наземные и подземные паркинги с автомойкой.

Микрорайон выстраивается по принципу квартальной застройки. Жилые блоки расположены вдоль длинного извивистого бульвара. Так как первые этажи новостроек отведены под коммерческие помещения с выходом на центральную улицу, прогуливаюсь по ней, можно будет посетить торговую галерею, булочную, фреш-маркет, кафе, салон красоты и пр. учреждения сферы торговли и услуг. Благоустройство прилегающих к зданиям участков включает обустройство зон отдыха и детских игровых площадок. Дворы планируется сделать свободными от транспорта, поэтому гостевые парковки вынесены за их пределы.

В пешей доступности от новостройки расположены все необходимые объекты инфраструктуры: два детсада, престижная Опалиховская гимназия, Елизаветинская церковь, поликлиника, физкультурно-оздоровительный центр. За 10 минут автомобилем можно добраться до крупных торговых центров, расположенных вдоль Волоколамского шоссе – "Красногорский", "Стерлинг" и пр. В 20 минутах находится всесезонный горнолыжный комплекс "Снежком". Комплекс расположен в окружении хвойного леса, недалеко от Опалиховского лесопарка и небольших водоемов.

Транспортную доступность обеспечивают железная дорога и крупные шоссе - Новорижское и Волоколамское. В 5-8 минутах пешком находится ж/д станция "Опалиха". Выезд на МКАД - в 12 км.

Увлекла меня строительная тема. Занятно наблюдать, как на ровном месте возникают дома, кварталы, порой целые города, в которых будут жить люди, расти дети, работать бизнес. Правда, иногда случается и так, что эти объекты бросают недостроенными по тем или иным причинам. Вот на этом я и решил сосредоточиться.

Помните, я писал про огромный жилой комплекс от Урбан Групп, который активно начали возводить, но после того, как у застройщика появились проблемы, заморозили? У меня еще друзья попали с покупкой там квартир? Вот вчера буквально был на другой стройке от Урбан Групп, где точно также было остановлено строительство сначала, а потом его запустили снова - в Опалихе 03.

Ну что могу сказать про стройку в Опалихе? Выглядит грандиозно, но работы тут еще очень и очень много.

О ситуации на объекте поговорил с Александром Александровичем Миненковым, инженером технадзора. Он же и провел небольшую экскурсию по объектам.

Как и предыдущий ЖК, Опалиха 03 - достаточно большой микрорайон. Чтобы обойти его весь, нам потребовалось больше часа времени.

Часть строек пока еще заморожена, строительство будет вводиться поэтапно. Видно, что идет активная подготовительная работа и мобилизация ресурсов нового подрядчика. Рабочие компании Crocus Group уже вышли на стройплощадки. Первыми будут достраивать дома высокой степени готовности.

Главное внимание сейчас - на подготовку к зиме: вывозится мусор, отводится вода, инженерные системы проходят обследование. Одна из главных задач - разобраться с системой отопления и запустить ее в ближайшее время.

Выполнение работ усложняется тем, что руководство прежнего застройщика - компании «Урбан Групп» не передало конкурсному управляющему всю необходимую рабочую документацию. Соответственно, ее приходится либо восстанавливать, либо разрабатывать заново.

В ближайшее время планируют начать асфальтирование территории и завоз плодородного грунта для газона.
А строительные ограждения в скором будущем будут сняты, чтоб освободить местным жителям проход и проезд.
Опалиха 03 - не единственный ЖК, который достраивают специалисты Crocus Group.

Пока еще идет первый этап реализации целого ряда проектов, замороженных по вине Урбан Групп. Мне искренне жаль всех тех людей, которые пострадали, и хочется пожелать, чтобы их проблемы наконец-то были решены!
В общем будем следить дальше!