Капитальный ремонт жилья в РФ затронет отнюдь не все объекты. Основное значение имеет техническое состояние здание и период его службы. На этом фоне в 2019 году актуален вопрос о сроках эксплуатации жилых зданий.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Основная масса жилищного фонда РФ построена во второй половине прошлого века. Большинство зданий остро нуждаются в капитальном ремонте.
Но есть и такие, которые «переживут» нынешние новостройки. От чего зависит долговечность строений, и каковы в 2019 году сроки эксплуатации жилых домов?
Основные моменты
Период жизни жилого дома ограничен по времени и всецело зависим от периодичности ремонтных работ.
На общем состоянии здания никак не отражается ремонт отдельной квартиры. С течением времени любой дом устаревает, рыночная стоимость его снижается.
Но в то же время повышается стоимость , поскольку на содержание дома тратится все больше энергоносителей за счет износа основных конструкций.
В какой-то момент содержание жилья обходится дороже, чем аренда квартиры с хорошими условиями проживания.
Дабы свести к минимуму процент дефектных жилых зданий Правительством РФ были созданы программы капремонта и ликвидации .
Региональными проектами предусматривается переселение граждан из ветхого жилья. При классификации жилых объектов в расчет принимаются типовые сроки по строительным нормам.
По сути, это гарантийные периоды, в течение которых должны прослужить определенные элементы конструкций.
К примеру, отопительную систему в доме нужно менять после срока использования в 30-40 лет. Для канализации и водопровода предусмотрено до 25 лет службы. Столько же прослужат деревянные конструкции.
Нормативы предусматривают проведение капремонта и замену инженерных коммуникаций не реже одного раза в тридцать лет.
А вот выборочные ремонтные работы желательно проводить раз в пятнадцать лет. Менять перекрытия и ненесущие стены рекомендовано каждые пятьдесят лет.
Но чтобы точно установить, когда ремонт дому необходим, нужно знать сроки службы жилых домов.
Что нужно знать
Термин «срок эксплуатации» подразумевает определенный временной период, в течение которого может использоваться здание без ущерба в экономическом плане.
Выражаясь проще, это срок, на протяжении какого строение гарантировано прослужит. Зависит срок эксплуатации от многих факторов.
Это качество стройматериалов, технология строительства, капитальность объекта и прочее. Что касается основных параметров, то в расчет принимается:
Длительность эксплуатационных сроков может варьироваться от нескольких лет и до десятилетий. Усредненным сроком службы жилого дома принято считать период в двадцать пять лет.
Такое значение обусловлено минимальным сроком эксплуатации оборудования и отдельных конструкций. Но основополагающим критерием все-таки считается техническое состояние дома.
Правовое регулирование
Понятие эксплуатационного срока жилых зданий неразрывно связано с безопасным использованием строений.
Параметры безопасности строительных сооружений в РФ регулирует «Технический регламент…» введенный распоряжением . Обеспечивается соблюдение регламента «Перечнем национальных стандартов…».
К примеру, дома 70-х годов и более ранней постройки обладают минимумом комфорта при сравнении с современным строительством.
Второй вариант морального износа подразумевает старение его элементов и несоответствие их основным санитарным, строительным и иным нормам. Решить проблему может реконструкция или модернизация здания.
Приобретение частного жилья из бруса или бревна всегда сопровождается вполне логичным интересом, который заключается в том, насколько продолжительным окажется срок эксплуатации деревянных домов. Естественно, при этом выполняется сравнение данного параметра с аналогичными показателями для зданий из кирпича и других традиционных строительных материалов. Учитывая важность и несомненную сложность вопроса, следует рассмотреть его подробнее.
Нормативная долговечность домов из древесины
Ответ на вопрос, каким окажется срок службы деревянного жилого дома, зависит от множества факторов. Действующие сегодня СНиПы и ГОСТы исходят из традиционного подхода к определению долговечности подобных построек, когда принимается во внимание длительность эксплуатации отдельных незаменяемых конструкций здания. Такой способ считается вполне объективным и дает реальное представление о сложившейся на ранке частного домостроения ситуации.
Исходя из вышесказанного, нормативный срок службы деревянного дома и некоторых альтернативных вариантов определяется с учетом минимальной долговечности отдельных элементов здания, которая составляет:
- Для ленточного ж/б фундамента и забивных ж/б свай - не менее 100 лет;
- Для столбчатого основания и винтовых металлических свай - до 50 лет;
- Для кирпичной стены стандартной толщины (два с половиной кирпича) - до 100 лет;
- Для срубов строганых из бревна - до 70-75 лет;
- Для срубов из оцилиндрованного бревна - до 50-60 лет;
- Для срубов из профилированного бруса - не менее 50-55 лет;
- Для срубов из клееного бруса - не менее 40-45 лет;
- Для каркасных построек - не менее 35-40 лет.
Важно отметить, что указанная продолжительность использования построек не является максимальной, так как нередко на практике можно встретить сруб, который стоит и 100, и даже 150 лет. Применение профилированного бруса и оцилиндрованного бревна началось относительно недавно, поэтому настолько старых построек из этих материалов обнаружить не удастся. Тем не менее, необходимо понимать, что на долговечность деревянных зданий влияет большое количество дополнительных факторов, в частности:
- Порода и качество заготовки древесины. Сруб из лиственницы может простоять значительно дольше, чем произведенный выше нормативный срок службы. Это не вызывает никаких сомнений у профессионалов, работавших с этим деревом;
- Соблюдение требований по уходу за жилым домом. Длительный срок службы предусматривает обязательное антисептирование древесины, которое должно выполняться регулярно. Периодичность обработки определяется характеристиками применяемых составов;
- Выполнение правил эксплуатации. Параметры постройки подбираются, исходя из климатических особенностей региона, что обеспечивает соответствие здания предполагаемым условиям использования.
Анализ приведенной информации показывает, что срок службы деревянного дома из бруса или бревна определяется, главным образом, долговечностью сруба. При этом не играют собой роли элементы здания, которые являются заменяемые. Их ориентировочные сроки службы составляют:
- Перекрытия из железобетона - 100 лет;
- перекрытия из древесины - 50 лет;
- полы из досок- 25-30 лет;
- деревянные конструкции крыши - 50 лет;
- разные виды черепицы - от 15 до 75 лет.
Количество подобных заменяемых элементов постройки достаточно велико, но они, как уже было отмечено выше, не оказывают значимого влияния на срок службы постройки. Тем более, что даже дом с деревянными перекрытиями без проблем простоит 50 лет, а при грамотно произведенном капитальном ремонте продолжительность эксплуатации может быть увеличена, как минимум, вдвое. Приведенная информация четко показывает, что бытующее среди обывателей мнение о недолговечности строений из древесины - это по большей части миф, который основан на неправильном использовании материала и нарушений правил по уходу за подобными зданиями.
Эффективные способы увеличения долговечности строений из бруса или бревна
В практике отечественного частного строительства применяется немало способов, позволяющих серьезно увеличить срок службы деревянного дома из бревна иди бруса. К числу наиболее эффективных из них относятся:
- Проведение качественного и регулярного антисептирования. Самый простой и при этом действенный вариант защитить дерево от воздействия негативных факторов. Главные требования - своевременность обработки и грамотный подбор состава;
- Огнезащита деревянных поверхностей и, что является обязательным, несущих конструкций. Пожар заслуженно считается наиболее разрушительным видом воздействия на постройки из бруса или бревна, поэтому защита от него выступает непременным условием по обеспечению требуемой долговечности здания;
- Грамотное устройство утепления и системы вентиляции. Создание оптимального для дерева температурно-влажностного режима - это еще одно крайне важное условие для длительной эксплуатации жилых домов из бруса или бревна. Излишняя влажность, образование конденсата, наличие сквозняков и промерзаний - все это чрезвычайно негативно воздействует на древесину, серьезно сокращая срок службы материала.
Три указанных способа увеличения долговечности деревянных жилых строений при кажущейся простоте являются весьма действенными и эффективными. Их грамотное применение обеспечит не только длительный срок службы дома, но и комфортные условия проживания в нем. В результате, владелец в полной мере воспользуется преимущества древесины, сведя к минимуму недостатки этого строительного материала.
Другие статьи
Наши проекты
755 000
руб.
Старая цена: 795 000 руб.
Общая площадь: 140.1 м2
422 000
руб.
Старая цена: 445 000 руб.
Общая площадь: 73.8 м2
408 000
руб.
Старая цена: 430 000 руб.
Общая площадь: 71 м2
Покупая новую городскую квартиру, мало кто интересуется, сколько лет простоит дом. В случае с загородной недвижимостью всё наоборот. Но, узнать ответ на вопрос непросто. Долговечность современных деревянных домов в основном зависит от сроков службы капитальных конструкций: фундамент и стены. Которые разными могут быть.
Прогнозируемый срок службы деревянного дома это продолжительность пользования жильем до достижения физического износа здания 40-60% . При условии обслуживания и своевременного ремонта. Вычисляется по минимальному сроку службы отдельных не заменяемых (капитальных) конструкций. Здесь и далее рассматривается VI класс капитальности - несущие стены из массива дерева. Условно деревянные каркасные "коттеджи" эконом-класса и другая крайность - брус из досок с клеем, не рассматриваются.
Существует еще "моральный износ" здания, который сложно применить к деревянному домостроению. Его компенсируют полезные свойства хвойного дерева , отличная звукоизоляция, всегда свежий воздух, здоровый микроклимат, теплые стены. Исключение составляют дефекты проекта: неудобная планировка и лестницы, недостаточная поэтажная высота; маленькие кухня и комнаты; отсутствие на этаже санузла, вспомогательных помещений. На сроке службы деревянного дома сказывается конструкция, фундамент, выбор стенового и кровельного материалов. Качество строительных работ.
Фундамент и стены. Срок службы
- армированная лента, УШП (плита), забивные ж/б сваи 100 лет
- столбчатый фундамент, винтовые сваи 50 лет
- кирпичная стена (2,5 кирпича) штукатуренная 100 лет
- сруб ручной рубки окореный (Скобель, технология Гидроудар) + шлифовка 75 лет
- сруб ручной рубки строганый + шлифовка 67 лет
- сруб ручной рубки строганый 60 лет
- брус, оцилиндрованное бревно 35-45 лет
Указанные сроки службы деревянных домов в разных материалах приведены исходя из опыта, накопленной статистики, опроса реальных владельцев. После консультаций с независимыми экспертами и профильными специалистами. Ключевой показатель - прямая зависимость долговечности от степени вмешательства в изначальную структуру дерева . Чем меньше удаляется при производстве со ствола, тем дольше простоит дом. С поправкой на приемлемую толщину стен. Тонкий диаметр бревна и малый размер бруса способны сильно сократить срок службы стен.
Кирпичный вариант возглавляет список для сравнения в качестве эталона. Это самый долговечный и красивый в своей нише ненатуральный материал стен. Имеет, по аналогии с деревом, свои блочные и панельные альтернативы. Которые по всем параметрам уступают силикатному кирпичу. Для справки: цена строительства из кирпича (фундамент, стены) в 1,7-2 раза выше натурального материала (массив дерева) .
Второстепенные (заменяемые материалы). Сроки службы.
- перекрытия железобетонные 100 лет
- перекрытия деревянные до 50 лет
- полы дощатые 20-30 лет
- утеплитель (минвата), гидроветрозащитная и пароизоляционная мембраны 20-30 лет
- деревянные стропила, контробрешетка, обрешетка до 50 лет
- металлочерепица 15-25 лет
- мягкая черепица 25-35 лет
- натуральная черепица 70-80 лет
Ориентировочный срок службы кровельного материала можно определить, умножив на 2 гарантийный срок от производителя. Если это проверенный импортный аналог, то на 3. Существует так же интересный вариант - композитная черепица с базальтовой или сланцевой крошкой (как у мягкой кровли дорогой), цена и срок эксплуатации с ней сравнимые. Обычная металлочерепица отличается по цвету, толщине листа, защитному слою. В остальном - недорогая копия традиционной финской натуральной Монтеррей.
Вышеперечисленное справедливо при условии качества кровельных материалов и монтажа. Холодный чердак с кукушатниками , по сравнению с утепленной мансардой, добавляет к сроку службы деревянных домов в части крыши 10-20 лет без проблем.
В течение всего срока службы деревянного дома за массивом дерева потребуется уход. Жилое здание из натурального материала находится в хорошем состоянии пока в нем живет человек. Наблюдение за сроком службы деревянных домов позволяет сделать однозначный вывод: ремонтно-восстановительные мероприятия впоследствии обходится дороже разницы между дешевыми и качественными строительными материалами на начальной стадии работ.
Введение
1 Общие сведения о зданиях и сооружениях
2 Организация работ по технической эксплуатации зданий
3 Параметры, характеризующие техническое состояние здания
4 Особенности конструкций
Заключение
Список использованной литературы
ВВЕДЕНИЕ
Основными целями новой жилищной политики являются: обеспечение социальных гарантий в области жилищных прав граждан; осуществление строительства и реконструкции государственного, муниципального и частного жилищных фондов; развитие частной собственности, обеспечение защиты прав предпринимателей и собственников в жилищной сфере; развитие конкуренции в строительстве, содержание и ремонт жилищного фонда; производство строительных материалов, изделий и предметов домоустройства.
Техническая эксплуатация зданий - это комплекс мероприятий, которые обеспечивают безотказную работу всех элементов и систем здания в течение нормативного срока службы, функционирование здания по назначению.
Функционирование здания - это непосредственное выполнение им заданных функций. Использование здания не по назначению, частичное приспособление под другие цели снижают эффективность его функционирования, так как использование здания по назначению является основной целью его эксплуатации.
1 ОБЩИЕ СВЕДЕНИЯ О ЗДАНИЯХ И СООРУЖЕНИЯХ
Сооружением принято называть всё, что возведено человеком для удовлетворения материальных и культурных потребностей общества. Среди разнообразных сооружений особую группу составляют здания.
Здания, как правило, характеризуются наличием помещений, необходимых для деятельности человека. Сооружения, в которых такие помещения отсутствуют (мосты, плотины, радиомачты и т. п.), называют инженерными сооружениями.
По геометрическому признаку различают объемные сооружения (здания всех видов и назначений), площадочные сооружения (спортивные площадки, поля фильтрации), линейные сооружения (дороги, линии электропередачи, наружные трубопроводы). Сооружения, расположенные выше планировочной отметки территории, называют надземными; на планировочной отметке - наземными (дороги, трубопроводы); сооружения, расположенные ниже планировочной отметки, называют подземными (подвалы, хранилища).
Здания в зависимости от назначения бывают жилыми, общественными и производственными.
По этажности здания разделяют на одноэтажные, малоэтажные (до трех этажей включительно), многоэтажные (четыре - девять этажей), повышенной этажности (10-20 этажей), высотные (более 20 этажей) и здания смешанной этажности.
Этаж - это часть здания по высоте, ограниченная полом и перекрытием или полом и покрытием. В зависимости от расположения этажей различают:
1) подвальный этаж (подвал) с отметкой пола ниже планировочной отметки земли (тротуара, отмостки) более чем на половину высоты расположенных в нем помещений;
2) технический этаж, располагаемый под зданием, над верхним этажом здания, в одном или нескольких средних этажах многоэтажного здания и используемый для размещения инженерного оборудования и прокладки коммуникаций;
3) цокольный этаж с отметкой пола ниже планировочной отметки земли (тротуара, отмостки), но не более чем на половину выше расположенных в нем помещений;
4) надземный этаж с отметкой пола помещений не ниже планировочной отметки земли (тротуара, отмостки);
5) мансардный этаж (мансарда), располагаемый внутри свободною чердачного пространства с утеплением ограждающих конструкции чердака (скатов высокой крыши) и предназначаемый для расплетения помещений.
Здания классифицируют на отапливаемые и неотапливаемые. По роду материалов, из которых возводят здания и сооружения, их делят на каменные (из кирпича, естественных или искусственных камней); бетонные и железобетонные (сборные и монолитные); деревянные и смешанные.
Все здания и сооружения в зависимости от степени долговечности и огнестойкости основных конструкций, их эксплуатационных качеств и с учетом экономичности и народнохозяйственного течения, а также архитектурно-художественной выразительности делятся на четыре класса.
К 1 классу относят крупные общественные здания (театры, музеи и т. п.). К таким зданиям предъявляют повышенные требования; ко II классу - детские учреждения, школы, больницы, предприятия общественного питания и торговли; к III классу - дома не ниже пяти этажей; к IV классу- 1-2-этажные дома и другие здания, к которым предъявляются минимальные требования. Деление зданий на классы имеет целью выявить для них экономически целесообразные решения.
Долговечность здания и сооружения определяется их способностью сохранять во времени заданные качества в определенных условиях при установленном режиме эксплуатации без разрушений и деформаций. Она обеспечивается применением таких материалов, которые обладают расчетной прочностью, и имеют требуемую морозо-, влаго, био- и коррозионную стойкость.
По долговечности (сроку службы) зданий и сооружений установлены три степени: I - не менее 100 лет; II - не менее 50; к III не менее 20 лет. Здания со сроком предполагаемойв течение до 20 лет относят к разряду временных сооружений.
Эксплуатационные качества зданий зависят от качества конструкций и характеризуются составом помещений, нормами их площадей и объемов качеством наружной и внутренней отделки и уровнем инженерного оборудования. Особое значение придается качеству ограждающих конструкций, которые должны защищать помещения от атмосферных осадков, ветра, холода, солнечной радиации, шума и других воздействий, отрицательно влияющих на здоровье людей и выполнение производственных процессов. Санитарно-гигиенические нормы регламентируют перечисленные требования к конструкциям зданий, а также условия нормального естественного и искусственного освещения помещений.
2. ОРГАНИЗАЦИЯ РАБОТ ПО ТЕХНИЧЕСКОЙ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЙ
Техническая эксплуатация зданий состоит из технического обслуживания, системы ремонтов, санитарного содержания.
Система технического обслуживания включает в себя обеспечение нормативных режимов и параметров, наладку инженерного оборудования, технические осмотры зданий и конструкций. Система ремонтов состоит из текущего и капитального ремонтов.
Санитарное содержание зданий заключается в уборке общественных помещений, придомовой территории, сборе мусора.
Задачи эксплуатации зданий состоят в обеспечении: безотказной работы конструкций здания; соблюдения нормальных санитарно-гигиенических условий и правильного использования инженерного оборудования; поддержания температурно-влажностного режима помещений; проведения своевременного ремонта; повышения степени благоустройства зданий и т.д.
В течение всего срока службы элементы и инженерные системы требуют неоднократных работ по наладке, предупреждению и восстановлению износившихся элементов. Части здания не могут эксплуатироваться до полного износа.
В процессе эксплуатации здание требует постоянной обслуживания и ремонта. Техническое обслуживание здания - это комплекс работ по поддержанию исправной состояния элементов здания, а также заданных параметров и режимов работы технических устройств, направленных на обеспечение сохранности зданий.
Контроль за техническим состоянием зданий осуществляют путем проведения систематических плановых и неплановых осмотров с использованием современных средств технической диагностики.
Плановые осмотры подразделяются на общие и частичные. При общих осмотрах необходимо контролировать техническое состояние здания в целом, при проведении частичных осмотров им подвергаются отдельные конструкции.
Неплановые осмотры проводятся после ураганных ветров, ливней, сильных снегопадов, наводнений и других явлений стихийного характера, после аварий. Общие осмотры проводятся 2 раза в год - весной и осенью.
При подготовке зданий к эксплуатации в весенне-летнего период выполняют следующие виды работ: укрепляют водосточные трубы, колени, воронки; ремонтируют поливочную систему; ремонтируют оборудование площадок, отмосток, тротуаров, пешеходных дорожек. При осеннем осмотре проверяют готовность здания к эксплуатации в осенне-зимний период, уточняют объемы ремонтных работ по зданиям, включенным в план текущего ремонта следующего года.
Ремонт здания - комплекс строительных работ и организационно-технических мероприятий по устранению его физического и морального износа, не связанных с изменением основных технико-экономических показателей здания.
Таблица 2.1 – Периодичность ремонтов жилых зданий
Нормы, регламентирующие среднюю продолжительность эффективной эксплуатации зданий без ремонта, представлены в таблице 2.
Таблица 2.2 – Минимальная продолжительность эффективной эксплуатации зданий и объектов
| Виды жилых зданий, объектов коммунального и социально-культурнoro назначения по материалам основных конструкций | Продолжительность эффективной эксплуатации, лет |
|
| до постановки на текущий ремонт | до постановки на капитальный ремонт |
|
| Полносборные крупнопанельные, крупноблочные, со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с железобетонными перекрытиями при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома) | ||
| Здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений | ||
| То же при благоприятных условиях эксплуатации, при постоянно поддерживаемом температурно-влажностном режиме (музеи, архивы, библиотеки и т.п.) | ||
| То же при тяжелых условиях эксплуатации, повышенной влажности, агрессивности воздушной среды, значительных колебаниях температуры (бани, прачечные, бассейны, бальнео- и грязелечебницы и т.п.), а также открытые сооружения (спортивные, зрелищные и т.п.) | ||
| Со стенами из кирпича, естественного камня и т.п. с деревянными перекрытиями: деревянные, со стенами из прочих материалов при нормальных условиях эксплуатации (жилые дома и здания с аналогичным температурно-влажностным режимом основных функциональных помещений) | ||
3. ПАРАМЕТРЫ, ХАРАКТЕРИЗУЮЩИЕ ТЕХНИЧЕСКОЕ СОСТОЯНИЕ ЗДАНИЯ
Для технической характеристики состояния отдельных конструкций здания возникает необходимость определить его физический износ. Физический износ - величина, характеризующая степень ухудшения технически и связанных с ними других эксплуатационных показателей здания на определенный момент времени, в результате чего происходит снижение стоимости конструкции здания. Под физическим износом понимают потерю зданием с течением времени несущей способности (прочности, устойчивости), снижение тепло- и звукоизоляционных свойств, водо- и воздухонепроницаемости.
Основными причинами физического износа являются воздействия природных факторов, а также технологических процессов, связанных с эксплуатацией здания.
Процент износа зданий определяют по срокам службы или фактическому состоянию конструкций, пользуясь правилами оценки физического износа, где в таблицах устанавливаются признаки износа, количественная оценка и определяется физический износ конструкций и систем (в %) (табл. 3).
Физический износ устанавливают:
На основании визуального осмотра конструктивных элементов и определения процента потери ими эксплуатационных свойств вследствие физического износа с помощью таблиц;
Экспертным путем с оценкой остаточного срока службы;
Расчетным путем;
Инженерным обследованием зданий с определением стоимости работ, необходимых для восстановления его эксплуатационных свойств.
Физический износ определяется сложением величин физического износа отдельных элементов здания: стен, перекрытий, крыши, кровли, полов, оконных и дверных устройств, а также отделочных работ, внутренних санитарно-технических и электротехнических устройств и других элементов.
Обесценение жилищного фонда происходит также за счет морального старения. Установлены две формы морального износа средств труда. Первая заключается в уменьшении затрат труда и удешевлении производства по мере развития научно-технического прогресса. Вторая форма морального износа состоит в том, что по мере развития науки и техники создаются новые конструкции машин и оборудования, обеспечивающие более высокую производительность труда.
Моральный износ старого жилищного фонда - это обесценение жилого дома в результате уменьшения затрат общественно необходимого труда на возведение в современных условиях жилого дома, сходного по объемно-планировочным решениям и внутреннему благоустройству с ранее возведенными домами в результате роста производительности труда и несоответствия объемно-планировочного и инженерно-конструкторских решений, не обеспечивающих современного уровня комфорта проживания по сравнению с новым строительством. Под этим подразумеваются следующие недостатки:
· отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи и лифтов (при отметке входа в квартиру верхнего этажа над уровнем тротуара или отмостки 14 м. и более);
· деревянные перекрытия и перегородки;
· отсутствие ванных комнат;
· планировка квартир регулярная, но неудобная для посемейного заселения;
· средняя площадь квартир по дому более 45 м2;
· планировка нерегулярная, хаотичная, многокомнатные квартиры, местами несовпадение санузлов по этажам.
Краткая характеристика жилого здания | Износ, % |
| Планировка во всех секциях удобная для посемейного заселения, дом оснащен всеми видами благоустройства по нормам (возможно отсутствие горячего водоснабжения, мусоропровода, телефонной связи), перекрытия и перегородки негорючие. | |
| То же, перекрытия и перегородки деревянные (отсутствуют горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь и лифт при отметке пола входа в квартиры верхнего этажа над уровнем тротуара или отметки 14 м. и более). | |
| Планировка в основном регулярная, но неудобная для по семейного заселения, средняя жилая площадь квартир до65 м.2, отсутствуют некоторые виды благоустройства (горячее водоснабжение, мусоропроводы, телефонная связь, лифты, возможно местами отсутствие ванных комнат), перекрытия и перегородки частично или полностью деревянные. | |
| Планировка нерегулярная, не всегда совпадающая по вертикали и непригодная для посемейного заселения, средняя площадь квартир до 85 м.2, местами темные или проходные кухни, отсутствуют вышеперечисленные виды благоустройства, а также ванные комнаты, перекрытия и перегородки деревянные. | |
| Планировка хаотичная, не совпадающая по вертикали, по семейное заселение невозможно, многокомнатные коммунальные квартиры, местами санузлы над жилыми комнатами и кухнями, отсутствуют все виды благоустройства, перекрытия и перегородки деревянные. | 45 и более |
4 ОСОБЕННОСТИ КОНСТРУКЦИЙ
Жилые здания старой постройки при высокопрочных стенах и фундаментах с нормативным сроком службы 150 лет имеют большепролетные деревянные перекрытия по деревянным или стальным балкам, предрасположенные к сверхнормативным прогибам. Пролет между стенками достигает 12 - 13 метров. В большинстве зданий разгружающим фактором для балок перекрытий являются сплошные деревянные перегородки из досок толщиной 60 - 80 мм, укрепленные в пазах верхних и нижних горизонтальных обвязочных брусьев. Обвязочные брусы прикреплены к стенам стальными ершами. Общая толщина дощатых несущих перегородок 140 - 160 мм. В отличие от самонесущих, разгружающие перегородки размещены по этажам строго по вертикали. Для перекрытий применялся длинномерный корабельный лес. Заполнение между балками выполнялось из пластин сечением в половину диаметра 180 - 220 мм. Поверх наката устраивалась глиняная смазка толщиной 20 мм, роль звукоизоляции выполнял строительный мусор толщиной 80 - 120 мм. По балкам укладывались лаги с шагом 700 - 800 мм и настилались полы.
Лестничные марши главных лестничных клеток выполнялись из натурального камня по металлическим косоурам, марши вспомогательных (черных) лестничных клеток в большинстве случаев имели "забежные" ступени.
Отсутствие между наружными стенами промежуточных опор приводило к устройству висячей системы стропил, состоящей из стропильных ног, опирающихся на наружные стены, центральной висячей стойки и затяжки.
Иногда взамен дефицитной длинномерной древесины применялся прокатный металл со стальными или чугунными колоннами. Пролет стальных балок достигал 7 - 8 м. Применялись стальные балки и прогоны как однопролетные, так и многопролетные. В кирпичных стенах опорная часть стальных балок перекрытий тщательно анкировалась (анкировка обеспечивала надежную связь стен здания с диском перекрытий).
Применение основных конструктивных элементов с различными нормативными сроками службы требует при капитальных ремонтах учитывать их особенности для исключения излишних издержек или ремонтных циклов (например, за полный срок эксплуатации зданий с кирпичными стенами и деревянными перекрытиями теоретически необходимо дважды менять перекрытия или провести реконструкцию, обеспечивающую равную максимально-возможную длительность эксплуатации здания после реконструкции).
Дома послереволюционной постройки характеризуются применением менее прочных конструктивных элементов: облегченной кирпичной кладкой на теплом шлаковом растворе, шлакоблоков с низкими прочностными характеристиками и т.д. (срок службы 100 - 125 лет). Особенность реконструкции этих зданий заключается в повышении надежности основных элементов конструкций и "комфортности" отремонтированных зданий (исключение коммунальных квартир, подключение служб и т.д.).
Конструктивные элементы | Срок эксплуатации, лет |
| Фундаменты | |
| Стены: I гр. | |
| II гр. | |
| III гр. | |
| Лестницы | |
| Перекрытия | |
| Крыша | |
| Перегородки | |
| Полы | |
| Окна | |
| Двери | |
| Внутренняя штукатурка | |
| Наружная штукатурка | |
| Малярные работы | |
| Центральное отопление | |
| Водопровод | |
| Канализация | |
| Электроснабжение |
ЗАКЛЮЧЕНИЕ
Под сроком службы здания понимают продолжительность его безотказного функционирования при условии осуществления мероприятий технического обслуживания и ремонта. Продолжительность безотказной работы элементов здания, его систем и оборудования неодинакова.
При определении нормативных сроков службы здания принимают средний безотказный срок службы основных несущих элементов - фундаментов и стен. Срок службы других элементов может быть меньше нормативного срока службы здания. Поэтому в процессе эксплуатации здания эти элементы приходится заменять, возможно, несколько раз.
Изнашивание зданий и сооружений заключается в том, что отдельные конструкции и здания в целом постепенно утрачивают свои первоначальные качества и прочность. Определение сроков службы конструктивных элементов - сложная задача, так как результат зависит от большого количества факторов, влияющих на износ.
Задачей мероприятий технической эксплуатации зданий является устранение физического и морального износа конструкций и обеспечение их работоспособности. Надежность элементов обеспечивается при выполнении комплекса мероприятий по техническому обслуживанию и ремонту зданий.
При замене отдельных элементов их безотказность повышается, но не достигает первоначальной, так как в конструкциях всегда существует остаточный износ элементов, которые в течение всего срока эксплуатации не меняются.
СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ
1. Ищенко И.И. Технология каменных и монтажных работ: учеб. пособие / И. И. Ищенко. - М., 1990. – 300. С.
2. Комков В.А. Техническая эксплуатация зданий и сооружений: учеб. пособие / В.А. Комков, С.И. Рощина, Н.С. Тимахова. – М.: РИОР, 2007. – 248 С.
3. Панкратова Т.Н. Основы строительного дела: учебное пособие / Т.Н. Панкратова, Ю.М. Соловей. – М.: КОЛОС, 1998. – 230 С.
Пятиэтажек в нашей стране началось примерно в середине прошлого века. Первый такой дом на территории Советского Союза воздвигли в 1948 году на 5-й улице Соколиной Горы города Москвы. Он представлял собой каркасно-панельную конструкцию высотой в четыре этажа.
Главной задачей того времени, которую обязано было решить руководство страны, являлось создание наиболее дешевого проекта застройки. Требовались жилые дома, в которых люди могли бы жить семьями, в противоположность коммунальному заселению.
"Хрущевки" в наши дни
Спустя много десятилетий квартиры в панельных домах всё так же ассоциируются у нас с дешевизной и доступностью. Это настоящее народное жилье. Аналитики рынка недвижимости называют основные причины того, что такие квартиры продолжают продаваться: быстрые темпы строительства, невысокая цена и несколько лучшее качество панелей последнего поколения по сравнению с выпускаемыми ранее.
Тем не менее в наши дни на рынке новостроек панельные дома занимают не более 5%. Дело в том, что в большинстве своём современные реализуемые на рынке варианты и те, что только планируются, существуют в монолитной технике. Сейчас разработаны уже достаточно крупные проекты эконом-класса, представляющие собой целые жилые комплексы.
Если рассматривать лишь вторичный рынок, то, например, в Москве около 45% его представлено "панельками", построенными в разные годы. На самые старые из панельных домов приходится лишь несколько процентов всего объема предложений. Да и спрос на них также невысок. Покупка такого жилья - в основном удел тех, кто не располагает средствами на приобретение чего-либо более качественного.
Почему они дешевле
Чем же объясняется экономическая доступность зданий из готовых панелей? Всё дело в том, что главная производственная нагрузка при возведении переносится с территории стройки в цеха завода ЖБИ, что сразу же снижает затраты. Помимо экономического фактора, действует климатический, ведь производить в цехах железобетонные элементы без оглядки на погодные условия гораздо проще, да и контроль качества осуществляется в заводских условиях намного легче.
Все мы любим экономить, но о том, что скупой платит дважды, забывать всё же не стоит. Это правило действует и для панельного домостроения. Немало случаев, когда после заселения в новый проблемы начинаются буквально через пару лет.
Недоделки могут варьироваться от мелких до вполне серьезных. В одних квартирах осыпается облицовочная плитка, в других проступают наружу межпанельные швы. В чём же причина такого явно преждевременного старения? Ведь здание по определению должно быть рассчитано на гораздо больший срок эксплуатации.
Что влияет на срок службы панельных домов?
Дело в том, что существует понятие усадки, и в панельных домах этот процесс, к сожалению, происходит довольно неравномерно. Другая болевая точка такого дома - это его швы. По стандартам европейского строительства, закладные элементы швов выполняют из нержавеющей стали, так как они признаны одним из самых важных элементов в деле обеспечения прочности и надежности конструкций. Но данное решение обходится застройщику слишком дорого, и панельные дома при этом лишаются главного козыря - невысокой стоимости.
Именно по такой причине в нашей стране данная технология не нашла своего применения. В России места соединений покрывают антикоррозийной краской, что, конечно же, не дает никаких гарантий в вопросе надежности.
Другие недостатки
Кроме того, всем известно, что тепловые характеристики панельных домов оставляют желать лучшего. Особенно это видно в сравнении с монолитными и кирпичными зданиями. Тепло из "панелек" просто-напросто уходит. В условиях серьёзных российских зим обогрев квартиры в таком доме становится нешуточной проблемой.
Другая классическая беда каждого такого здания - его крыша. Чердаков в панельных пятиэтажках обычно нет, а крыши очень часто подвержены протеканию. Даже если сделать их двускатными, это не решит проблему, так как межпанельные швы быстро теряют свою герметичность. Часть девелоперов прибегает к современным герметикам, но доля такой защиты слишком низка, это опять же связано с дополнительными расходами.
О моральном износе
То, что срок службы панельных домов раннего периода (именуемых в народе "хрущевками") фактически прошел, и они давным-давно устарели в моральном плане, ни для кого не секрет. Своими крохотных размеров кухнями, совмещенными санузлами, низкими потолками и отсутствующим мусоропроводом они давно набили оскомину. Современные покупатели, располагающие мало-мальски приличной суммой денег, предпочтут заплатить немного дороже, чем ценой экономии приобретать такое низкокачественное жилье.
Уже давным-давно официально признано, что городские территории, застроенные "хрущевками", используется крайне неэффективно. Здания эти не украшают урбанистические пейзажи и несут коммунальщикам высокие цифры теплопотерь. В целесообразности их сноса и возведения на освободившемся месте новых современных построек уже давно никто не сомневается.
Каков срок службы панельных домов 80 годов?
Срок службы - это тот критерий, который позволяет провести оценку ликвидности дома с максимальной объективностью. Попробуем оценить наши "панельки" с данной точки зрения. Если рассматривать первые тонкостенные "хрущевки", то срок службы панельных домов 80 годов - порядка 50 лет. Понятно, что в физическом и моральном плане такое жильё давным-давно себя исчерпало.
Другая категория домов - панельные и блочные многоэтажки. Это несколько более "продвинутый" вариант. Каждый такой дом насчитывает 9-16 этажей. Строительство их началось в промежутке от 1965 до 1980 гг. Срок службы 9-этажного панельного дома рассчитан на 100 лет.
Каким еще он может быть
Эксперты утверждают, что срок службы современных панельных домов разных серий примерно одинаков. Связано это с тем, что при строительстве их используются одни и те же нормы и строительные правила.
Относительно новые панельные дома имеют заявленное время эксплуатации несколько более длинное. Срок службы панельного многоквартирного дома в общем случае рассчитан на период от 50 до 70 лет. Отдельным сериям (к примеру, П 44) данный период назначают до ста лет. Существует серия С 220, конструкции домов которой собраны из панелей, но материал наружных стен их - кирпичная кладка. Внешний вид таких зданий подобен монолитно-кирпичным. Нормативный срок службы панельных домов данной серии обозначен в пределах 150 лет. Следует заметить, что этот вариант на рынке жилья не слишком распространен.
Чем можно его продлить
По проекту при эксплуатации вновь возводимых панельных домов заложен плановый срок между обязательными капремонтами, и составляет он от 20 до 25 лет. В действительности же реальные здания обходятся без капремонта на 10-15 лет больше запланированного. Насколько срок службы панельного дома можно увеличить? Негласное мнение большинства экспертов гласит, что понятие нормы здесь весьма условно, и продлить его способны ремонт и бережное отношение. Разумеется, речь идет о ремонте всего здания, а не отдельно взятой квартиры. В последнем случае никакого серьезного влияния на общедомовое состояние такое мероприятие никак не окажет.
Таким образом, по мнению экспертов, при эксплуатации панельных домов главное - вовремя проводить капремонт и внимательно следить за поддержанием в исправном состоянии всех коммуникаций. Существуют нормативы по числу человек, допускаемых к проживанию на площади конкретного метража. В условиях российской действительности данные стандарты нарушались в течение целых десятилетий, это, соответственно, ускорило износ большинства зданий.
Признаки аварийного здания
Даже внешний вид панельного дома может свидетельствовать о необходимости ремонта. Об этом красноречиво скажут вам многочисленные трещины и не раз залатанные швы между панелями. Если зайти внутрь дома, сырые стены с плесенью и неприятным запахом, а также ветхие коммуникации красноречиво завершат картину.
Дополнительная сложность для ремонтников состоит в том, что, согласно конструктивным особенностям такой ремонт возможен далеко не всегда. Например, часть проектов предусматривает монтаж батарей и труб непосредственно внутри стен. Изнашиваются же данные коммуникации быстрее, чем заканчивается срок службы панельных домов.
Стоимость квартир после капитального ремонта на рынке недвижимости может быть увеличена приблизительно на 15%, но относится это главным образом к тем зданиям, которые подвергались комплексному ремонту. Данное понятие подразумевает мероприятия по утеплению фасада с цоколем, крыши, ремонту лестничных клеток и чердака (в случае его наличия), остеклению всех балконов, замене труб и оборудования лифтов и газового хозяйства, а также капитальной прочистке вентиляционных каналов.
Максимальные цифры
Такой полноценный ремонт способен на порядок улучшить качество дома и значительно продлить время его эксплуатации. Помимо того, в результате преобразований внешний вид здания бывает значительно улучшен, что сразу поднимает его стоимость на рынке вторичной недвижимости.
На какой срок службы панельных домов можно рассчитывать по максимуму? Согласно нормам, конструкции из железобетона разрешается эксплуатировать до 125 лет, но при строгом соблюдении определённых условий, а именно: не реже одного раза в 25 лет должен быть осуществлен капитальный ремонт, текущий - через каждые семь лет. На практике же добиться от властей проведения данных мероприятий - задача почти нереальная. Профилактикой и определением технического состояния каждого здания не занимается никто. Ремонта можно добиться лишь после многочисленных жалобы по серьезным основаниям.
О реконструкции старых домов
В столице уже давно разработана программа переселения жителей из ветхих и В первую очередь предполагается расселить самые старые панельные пятиэтажки, срок службы которых давно себя исчерпал. Как в Москве, так и в регионах время от времени возникали попытки провести реконструкцию отдельно взятых "хрущевок". К сожалению, данная практика, можно сказать, провалилась.
Заключались попытки в том, что дома определенной серии подвергались надстройке и возведению дополнительных секций. В результате был сделан вывод об экономической нецелесообразности данного проекта. Ведь максимальное число надстраиваемых этажей - один или два, не более. Процесс возведения дополнительных площадей на крыше вызывал активные протесты жильцов. Спросом среди покупателей подобные квартиры также не пользовались. В итоге было решено, что гораздо выгоднее снос старого жилья с последующим строительством на данном участке нового.
Ни установка лифтов, ни полная замена коммуникаций, ни санация всего здания срок службы панельных домов 70 годов не продлит и спроса на рынке жилья хрущевкам не прибавит. Ведь качество панелей, как и исходную планировку квартир, поменять невозможно. Вывод - комфортабельным жильем "хрущевки" не станут никогда.
Как это выглядит
Как навскидку можно определить предаварийное состояние панельного дома? В таких случаях в глаза всегда бросаются внешние трещины стен и нарушенные Взгляд специалиста также моментально вычислит трещины фундамента, которые гораздо опаснее. Коррозия арматуры ведет к разрушению плит, что угрожает обрушением всего здания. Старые коммуникации провоцируют неравномерность грунтовой осадки, что еще больше усугубляет проблему и сокращает срок службы панельных домов. Трубы и электрические сети в таких домах значительно перегружены и очень сильно изношены. И вопрос уже ставится не только о комфорте и престижности проживания. На кону гораздо более важное понятие - безопасность людей.