Вариантов оформления земли, занятой дорогами, инженерными коммуникациями и другими объектами общего пользования, в коттеджном поселке три. Первый: дороги в собственности государства — Российской Федерации, которая уполномочила муниципалитет управлять и распоряжаться ими. Второй: земля под дорогами и инженерными сетями принадлежат собственникам индивидуальных домовладений (членам дачного партнерства, садоводства, кооператива) в долях или совместно. И третий: земля оформлена в собственность третьих лиц (физических или юридических, в том числе застройщика поселка, управляющей компании или ДНП, СНТ и пр.).
«Пусть они позаботятся»
По мнению Дмитрия Майорова, генерального директора компании «Русь: Новые Территории», первые два варианта плохие. Если земля, на которой проложены дороги и сети, в собственности государства, то именно оно — в лице муниципальных властей — отвечает за уборку, ремонт и содержание дорог и сетей. Поэтому муниципалитеты не стремятся принимать на баланс такие участки, хотя обязаны это сделать, например, при ликвидации юрлица, ранее владевшего землей. После этого участки попадают в раздел выморочного имущества и должны быть оформлены в госсобственность.
Передача муниципалитету земли под дорогами и сетями, кроме обязанности по уходу и содержанию, влечет и другие последствия, объясняет Дмитрий Майоров. Во-первых, эта земля должна быть общедоступной. Контроль въезда, шлагбаумы и ограждение поселка становятся незаконными. Во-вторых, если муниципалитет не ремонтирует дорогу, жители поселка за свой счет это сделать уже не смогут. Эта обязанность лежит исключительно на госсобственнике, по закону он должен выбрать подрядчика на конкурсной основе, профинансировать эти работы из бюджета, и никак иначе. Если домовладелец заделает яму в асфальте перед своим домом, конечно, его не обязательно привлекут к ответственности, как не штрафуют каждого нарушившего ПДД. Но знать, что это незаконно, стоит.
И третье, самое неприятное для жителей коттеджного поселка, последствие: собственник земли вправе перенести, реконструировать или иначе распорядиться дорогами и сетями.
Преимущество передачи земли с дорогами и сетями в собственность государства — единственное: освобождение от уплаты земельного налога. Но и оно, отмечает Дмитрий Майоров, сомнительно: для участков в частной собственности под дорогами и сетями можно установить кадастровую стоимость в размере один рубль.
Доля дорожная
Второй вариант, когда участками с дорогами и сетями владеют в долях (или совместно) жители коттеджного поселка, по мнению Дмитрия Майорова, тоже плох: как показывает практика, сособственникам редко удается договориться и любой вопрос о расходах на ремонт и содержание общего имущества становится яблоком раздора.
Отдельный клубок проблем связан с переходом этой доли в общем имуществе при продаже домовладения в поселке. Как быть, если покупатель откажется приобретать долю в собственности на дорогу? Или продавец домовладения — продавать свой кусочек дороги? Как оформлять отказ от преимущественного права выкупа сособственников?
Долевое или совместное владение дорогами и инфраструктурой в коттеджных поселках используется, но реже, чем оформление территорий общего пользования в собственность третьих лиц. По мнению юриста, руководителя юротдела «Русского Фонда Недвижимости» Максима Финионова, несмотря на все сложности при переходе прав, владение долей в собственности на землю под дорогами и сетями дает владельцу больше возможностей по защите своего права на проход/проезд и пользование сетями.
В третьем лице
Третий вариант, окруженный мифами и страшилками, — оставление земельных участков, предназначенных для дорог, в собственности третьих лиц: девелоперской, аффилированной с ней управляющей компании, ДНП или частных лиц. Собственник дороги в таком случае вправе ограничивать
и устанавливать плату за частичное пользование земельным участком, по которому проложены сети или дорога. Это и становится «заботой» частных владельцев участков. Обеспечение беспрепятственного прохода и проезда владельцев к наделам зависит от собственника дороги, а отсюда возникают вопросы в разумности платы за пользование дорогой, а также различные спекуляции, связанные с ограничением права проезда для решения других вопросов (оплаты задолженности по коммунальным платежам и пр.).
На участках в составе населенных пунктов, то есть предназначенных под ИЖС, подобные проблемы редки, поясняет Максим Финионов.
В ДНП, в качестве которых функционирует большинство коттеджных поселков, случается, что правление или УК завышают плату, а затем закрывают доступ, например, задолжавшим за охрану, вывоз мусора, ремонт или другие услуги в поселке.
При этом обязательство по обеспечению прохода/проезда может быть установлено или по соглашению с собственником, или в судебном порядке. Оба варианта означают установление платы за частичное пользование участком, но плата не должна быть большой, говорит Максим Финионов. Судебная практика по восстановлению права прохода/проезда владельца к своему участку уже сложилась. И тех, кто препятствовал реализации этого законного права, еще и обязывали компенсировать ущерб.
По-хорошему, осуществляя размежевание земельного массива на индивидуальные участки и их кадастровый учет, добросовестный собственник вновь образованной дороги должен заявить при постановке на кадастровый учет дороги о назначении земли, предназначенной под нее. То есть, говоря юридическим языком, установить сервитут — право беспрепятственного проезда/прохода по дороге. И тогда это отразится в кадастровом паспорте «дорожных» участков и в публичной кадастровой карте. Установление сервитута, то есть ограничения, обязывающего собственника обеспечить беспрепятственный проход и проезд по своему участку, — действенный способ защиты прав дачников и садоводов, считает главный юрист «Русского Фонда Недвижимости». Это самый прозрачный для покупателя вариант, когда в публичной кадастровой карте отражена предъявляемая застройщиком поселка планировка территории с землеотводами под дороги, скважину и электроподстанцию и указано назначение этих наделов. Портал Росреестра (pkk5.rosreestr.ru) дает возможность быстро провести исчерпывающую проверку.
В последние годы кадастровый учет изменился, и есть прецеденты, когда кадастровый паспорт на участок получен, даже если к нему нет прохода/проезда, то есть вопрос с дорогой не решен. Максим Финионов рекомендует проверять подъезд перед покупкой земли, иначе придется отстаивать свои права через суд.
Ни прокуратура, ни милиция в подобные конфликты не вмешиваются, добавляет Дмитрий Майоров: это спор о соблюдении гражданских прав, поэтому его должен решать суд.
Максим Финионов, руководитель юридического отдела компании «Русский Фонд Недвижимости»
В старых садоводствах земля под дорогами была или в аренде, или в собственности СНТ. Затем садоводам разрешили приватизировать эти участки в долях или в совместную собственность. Покупателю домовладения или участка в таком садоводстве надо требовать оформления доли в собственности.
Но и без этого ограничение права прохода/проезда и различные спекуляции этим (для взыскания долгов по эксплуатационным платежам, платы за содержание общего имущества) будет незаконным: по закону собственник участка имеет право проходить и проезжать к нему.
Для тех, кто это право ограничивает, судебное разбирательство чревато не только принуждением разрешить частичное пользование участком, но и взысканием ущерба в пользу того, чье законное право ограничивалось.
Совет покупателям участков: если в публичной кадастровой карте данных о назначении участков под дорогами нет, проверяйте документы на землю под дорогами у продавца. Для этого лучше привлечь специалиста по земельному праву. Схему планировки территории поселка можно проверить в отделе архитектуры и градостроительства в районной администрации.
Проверка документов
Схему планировки территории поселка, на которой разграничены частные наделы и участки общего пользования, утверждает местный орган власти. Она называется «Проект организации и застройки ДНП», объясняет Дмитрий Майоров, по сути, это проект планировки территории. На схеме обозначены проходы/проезды ко всем участкам, и построить на них, например, дом, нельзя. До утверждения схемы планировки территории риски покупателей участков повышаются многократно. Если застройщик предлагает «сырой», не готовый продукт, значит, он не выполняет свою работу, за которую хочет получить деньги с покупателей, считает Дмит-рий Майоров.
При покупке домовладения в коттеджном поселке в договоре с девелопером (собственником) должно быть прописано, как будет в дальнейшем организована жизнь, кому будут принадлежать сети, дороги, спортплощадки и прочее и какие обязательства по содержанию этого имущества берет на себя покупатель.
Защитой от завышенной платы может служить репутация девелопера и ситуация в построенных и управляемых им поселках.
12.11.2013 Многие покупатели дорогих домов в коттеджных поселках уверены, что электричество, водопровод и подъездная дорога положены им по умолчанию. А зря. Нечеткость законодательства позволяет застройщикам тянуть из жителей дополнительные деньги за коммуникации. Конфликты вокруг дачной инфраструктуры стали массовым явлением.
Коттедж без электричества
Житель коттеджного поселка "Митрополье" Сергей Борисов вряд ли предполагал, покупая в 2008 году дом, что ему придется делать автономную канализацию и устанавливать генератор. Земельные участки продавались с подрядом на строительство жилого дома и подведение коммуникаций. В поселке 56 коттеджей, заселено 45. Цена домов — 15-90 млн руб.
"Я выбрал это место из-за планировки",— показывает Борисов карту. Поселок, расположенный неподалеку от Софрино, рядом с малой бетонкой, в плане похож на подкову: единственная дорога огибает лесной массив. Редкий случай: каждый житель видит со своего участка не только соседские дома, но и лес. И все бы хорошо, но дорога оказалась в собственности у застройщика. Жителям было предложено ее выкупить, а кто отказывается — лишится возможности подъезжать по ней к своему дому. Владельцам, гостям и рабочим-строителям все чаще приходится добираться до участков через лес.
История поселка началась в 2000 году, когда межрегиональное общественное объединение инвалидов армии и труда (МООИАиТ) "Вместе" приобрело землю в деревне Митрополье Пушкинского района Московской области. Через два года был утвержден генплан застройки, а также баланс территорий: жилая зона — 10 га, общественные территории (в том числе участки инженерных сооружений) — 2 га, улицы и дороги — 3 га. По договору с покупателем МООИАиТ "Вместе" отчуждало земельный участок под строительство дома, а застройщик — ООО "Модерн ПаРус" — строил дом и подводил коммуникации.
Однако земля, изначально предназначенная под общественные территории и объекты инфраструктуры, осталась в собственности все того же МООИАиТ "Вместе" (так были составлены договоры с покупателями), более того, в процессе застройки этим участкам изменили вид разрешенного использования. "Жильцы обращались по этому поводу в суд. Суд отказался рассматривать эти материалы",— рассказывает Сергей Борисов. В 2004 году гендиректор МООИАиТ "Вместе" Александр Фролов и руководитель застройщика Анатолий Мурашко зарегистрировали ООО "Управляющая компания "Митрополье"", которое, соответственно, стало выполнять в поселке функции управляющей компании (УК). По словам Сергея Борисова, в 2006 году имущественный комплекс, находящийся в собственности МООИАиТ "Вместе", был продан ООО "УК "Митрополье"" за 4,7 млн руб. Борисов подозревает, что сделка носит ничтожный характер — грубо говоря, это продажа самому себе, когда деньги не выплачиваются. Как раз после этой сделки ООО "УК "Митрополье"" в ультимативной форме предложило жителям поселка выкупить имущественный комплекс.
Впрочем, есть и другая точка зрения. "Заявленные господином Борисовым суммы денежных средств, кто и кому их перечислял или не перечислял, являются сказкой",— говорит Игорь Зверев, председатель правления ТСЖ "Митрополье", в которое объединилась группа владельцев домов, чтобы получить инфраструктуру поселка в свое распоряжение.
Представляя значительную часть собственников коттеджей, Зверев тем не менее считает, что ситуация, когда коммуникации необходимо выкупать, возникла по вине самих жителей: "При покупке домов никто не обратил внимания на порядок финансирования строительства в договоре. Речи о переходе права собственности на коммуникации там не было. Позже, когда это стало ясно, многие подключали юристов, но никто из них не пошел с этим иском в суд. Члены ТСЖ все это поняли, сбросились, сделали себе дорогу, освещение. А Борисов и товарищи третий год обивают суды".
ТСЖ "Митрополье" подписало договор с ООО "УК "Митрополье"" о выкупе имущественного комплекса за $3 млн, и теперь уже ТСЖ ждет, что каждый домовладелец внесет $53 тыс. в качестве своей доли. "Цель приобретения нами имущественного комплекса — это отказ от услуг управляющей компании ООО "УК "Митрополье"" в пользу самостоятельного управления",— подчеркивает глава ТСЖ.
Имение на правовом болоте
Казалось бы, организованная застройка в формате коттеджного поселка — это как раз способ обеспечить частным домам современную инфраструктуру, с которой зачастую за городом возникают большие проблемы. На деле же конфликты вокруг коммуникаций уже стали системной проблемой коттеджных поселков. "Случаев, когда застройщик начинает качать права, так как все коммуникации находятся у него в собственности, по Московской области очень много",— говорит Тимофей Ермак, партнер адвокатского бюро "Юрлов и партнеры". При этом законодательство не обязывает застройщиков продавать часть коммуникаций жителям коттеджного поселка.
На сайте http://totdom.com недовольные владельцы домов обсуждают, к примеру, действия компании "Полиграфжилстрой". "Вся инфраструктура в поселке, здания, общественная территория, коммуникации проданы физическому лицу. Те, кто не заключил договор напрямую с "Мосэнергосбытом", платят за электроэнергию по 4 руб. за 1 кВт. Собственники, имеющие прямой договор, платят гораздо меньше, по тарифам "Мособлэнергосбыта". Сотрудники УК под разными предлогами обесточивают дома этих граждан. В октябре отключили свет на три недели",— пишет один из домовладельцев.
И такое наблюдается не только в Подмосковье, а, кажется, по всей России. В поселке "Берри Хиллс" под Ижевском нет газа, воды и электричества. Схема похожая. Был куплен участок под коттеджный поселок, участок размежевали и продали по частям, в собственности застройщика остались земля под дорогами и коммуникации.
Принцип долевой собственности в отношении общего имущества законодательно закреплен только для многоквартирных домов, на коттеджные поселки его действие не распространяется, объясняет адвокат МКА "Клишин и партнеры" Дмитрий Еремин. Это подтверждает ведущий юрист отдела недвижимости и инвестиций адвокатского бюро "Плешаков, Ушкалов и партнеры" Максим Денисов. Он вспоминает, что суды при рассмотрении требований ТСЖ "Петровское", которое оспаривало право застройщика на коммуникации поселка, пришли к выводу, что у собственников коттеджей не возникло право общей долевой собственности на эти коммуникации.
Все, что остается жителям,— пытаться снизить цену на услуги (и сократить их перечень), навязанные управляющей компанией, в ходе коллективных переговоров или заключать альтернативные договоры с поставщиками услуг. Задача — сделать деятельность УК экономически невыгодной, говорят юристы.
Лучше домик в деревне
Таким образом, в отсутствие законодательного регулирования особенности управления инфраструктурой определяются условиями договоров, содержанием разрешительных документов на строительство. "Ошибка в том, что люди при покупке коттеджа не задумываются, кому будет принадлежать инфраструктура после завершения строительства поселка",— указывает адвокат Дмитрий Еремин.
"В соответствии со статьей 210 ГК РФ собственник несет бремя содержания своего имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Поэтому застройщик не вправе требовать от жителей поселка содержать его имущество,— объясняет Максим Денисов.— Если же ранее жители поселка согласились его содержать, подписав соответствующий договор с застройщиком, то уже ничего не исправить. Надо смотреть документы, которые подписываешь". При заключении договоров на приобретение дома в поселке необходимо обращать внимание, передает ли застройщик покупателю какие-либо права в отношении общего имущества поселка. Это должно быть четко отражено в документе. В противном случае покупатель рискует попасть в такую же неприятную ситуацию, как и жители "Митрополья".
Более того, нужно не просто обращать внимание на наличие пунктов о коммуникациях, а требовать, чтобы они там были, добавляет Тимофей Ермак. "Это можно оформить путем указания отдельных пунктов в договоре купли-продажи коттеджа или заключать отдельный общегражданский договор, главное — сделать взаимоотношения с застройщиком в этой части прозрачными, тогда всегда в случае возникновения конфликта есть с чем идти в суд или прокуратуру",— уточняет юрист.
По мнению Ермака, для собственников домов будет лучше, если коммуникации изначально проектируются и строятся от имени созданного для этой цели садового некоммерческого товарищества (СНТ) или дачного некоммерческого партнерства (ДНП), куда в качестве членов можно принимать новоиспеченных собственников коттеджей. Тогда с точки зрения действующего законодательства коммуникации будут принадлежать СНТ или ДНП, а значит, находиться в долевой собственности его членов.
Дмитрий Еремин рассказывает, что ему знакомы застройщики, задачей которых было продать участки с подрядом, а потом "уйти и больше не вспоминать" про построенный поселок. В таких случаях, как правило, создавался потребительский кооператив. Покупатели приобретали не только землю и дом, но и пай в кооперативе — на этот пай приходилась доля в праве собственности на объекты общего пользования. А после завершения строительства собственники домов уже самостоятельно решали вопросы управления кооперативом.
Как бы то ни было, выходит, что у недовольных жителей коттеджного поселка "Митрополье" немного шансов отстоять свои интересы. Сергей Борисов получил ответ из комитета Госдумы по земельному законодательству на свой запрос: улицы и дороги в муниципальных образованиях не могут находиться в частной собственности, а если такое случилось, местная власть обязана предпринять действия для исправления ситуации. Он обращался и в местную администрацию с просьбой выкупить дорогу в муниципальную собственность. Но администрация отказалась признать коттеджный поселок частью городского поселения Софрино. "Скорее всего, в муниципальном бюджете просто нет средств на выкуп земли",— предполагает Сергей Борисов.
Адвокат недовольных жителей коттеджного поселка "Митрополье" Виталий Зимин вообще убежден в том, что покупать коттедж в коттеджном поселке не следует. Уж лучше дом в деревне. По его словам, от проблем, с которыми столкнулись жители "Митрополья", не застрахован никто. В тех коттеджных поселках, где подобных проблем нет, мир и порядок держатся, по сути, на том, что застройщик просто дорожит своей репутацией.
Кто не мечтает иметь домик в Подмосковье? Чистый воздух, прозрачные водоемы, тишина и сон под пение птиц. При этом развитая и удобная инфраструктура - поликлиники, магазины, салоны - все поблизости. Не жизнь, а сказка. Правда, только если вы не живете в коттеджном поселке. Тут велика вероятность попасть в кабалу к собственникам дорог и общих коммуникаций, которые заставят вас платить за их использование тройную цену. Как это случилось, например, в нескольких коттеджных поселках Истринского района. Не найдя защиты у суда и местной администрации, люди решились на крайнюю меру - они просят поменять закон, сделавший их заложниками ситуации.
Дорогая дорога
С вас 100 рублей, - сообщает нам охранник на въезде в коттеджный поселок «Белые Росы» в Истринском районе.
Платим - шлагбаум открывается. Но спустя метров десять натыкаемся еще на одну преграду. Снова слышим: «100 рублей». На этом поборы не заканчиваются. Впереди нас ждет уже третий по счету «платный» шлагбаум. Опять 100 рублей, и - вуаля - наконец, попадаем в населенный пункт.
Примечательно, что все происходит на участке дороги длиной 200 метров. То есть преграды стоят буквально в ста шагах друг от друга.
Кстати, за проезд обратно нам тоже впоследствии приходится раскошелиться. Итого - 600 рублей в день и 18 тыс. рублей в месяц вынуждены платить обитатели и гости «Белых Рос» за то, чтобы преодолеть это крошечное расстояние.
Дело в том, что общая земля в нашем поселке принадлежит не жителям, а посторонним людям, - объясняет жительница поселка Ольга Корнеева. - Каждый месяц они придумывают новый способ обогатиться за наш счет. Фактически мы находимся у них в заложниках. Ведь все коммуникации (газопровод, водопровод, электрические столбы), детские площадки, дороги и площадки для мусора находятся на их земле.
Схожая ситуация сложилась примерно в 20 коттеджных поселках Истринского района.
На днях мой знакомый рассказывал, что каждый день бросает машину на стоянке и ходит до своего дома по пять километров пешком, так как владельцы дороги в его поселке требуют денег за проезд по ней, - говорит Ольга.
Кабальные договоры
Как же так вышло, что жители загородного жилья, заплатив за него немалые деньги, не только не стали совладельцами земель общего пользования (как это, к примеру, устроено в тех же дачных поселках), но и вынуждены мириться с подобным произволом?
Причина происходящего - в нашей правовой безграмотности, - признается жительница коттеджного поселка «Вестерн» Елена Щурова. - Когда в 2008 году мы покупали землю под строительство, то даже представить не могли, что нас обманут.
По словам Елены, семь лет назад за дом и земельный участок застройщику, который выкупил несколько гектаров земли, а потом распродавал ее по частям, она заплатила около 11 млн рублей.
6,5 млн - за 20 соток угодий и строительство коттеджа. И 4,5 млн - на обустройство коммуникаций и общих мест в поселке.
Мы подписали с застройщиком так называемый договор инвестирования, - вспоминает Елена. - 1 млн 300 тыс. рублей юрист компании уговорил нас отдать официально «через кассу», остальные 4,5 млн наличными - просто под расписку. При этом он клятвенно заверял, что, как только поселок будет сдан полностью, мы станем совладельцами всех общих территорий. Но этого так и не произошло.
Если бы собственники коттеджей в наших поселках - а их от 50 до 160 в каждом - владели 1/50 или 1/160 долей земель общего пользования коммуникаций, как нам обещали при покупке домов, подобных проблем бы не было, - уверены домовладельцы.
«Маленький свечной заводик»
На сегодняшний день застройщики «Вестерна» и «Белых Рос» обанкротились (или сделали вид, что так?) и перепродали общие земли поселков вторым-третьим-пятым аффилированным лицам - родственникам, кумовьям, сватьям и друзьям. Теперь у каждого клочка дороги или площадки в поселках - свой собственник. И он правдами и неправдами пытается на нем заработать.
Эти люди придумали отличный способ обеспечить себе безбедную старость! - справедливо отмечают жители поселков. - Эдакий «маленький свечной заводик» (как у Ильфа и Петрова), который без каких-либо серьезных затрат будет долгие годы давать прибыль.
Действительно, все происходящее смахивает на хорошо продуманную мошенническую схему.
Один из собственников общих земель в нашем поселке является также владельцем управляющей компании, которая обслуживает коммуникации, - рассказывает жительница поселка «Грастон» Татьяна Брагина. - Пользуясь своим преимуществом, он принуждает заключать нас кабальные договоры с его УК. В противном случае грозит выкопать столбы для ЛЭП, расположенные на его земле.
Прошлой зимой в «Вестерне» сломалась электрическая подстанция, - вспоминает Елена Щурова. - Трое суток вместе с маленькими детьми мы сидели без света, воды и тепла (обогрев тоже ведь от сети). Как в войну, топили снег. А собственник земли, на которой стоит подстанция, просто повесил на ее дверь амбарный замок и не пускал туда ни нас, ни электриков. Добивался, чтобы мы с ним заключили договор на обслуживание электросети.
Истории разные, но вывод один - людей наглым образом шантажируют и обирают.
По закону, но против совести
Если отбросить моральную составляющую этих конфликтов, а обратиться к закону - получится, что «вымогатели» имеют полное право третировать жителей местных коттеджных поселков. Право собственности у нас защищено Конституцией РФ. Другой вопрос - каким образом они вообще получили это право?
По документам земли, за проезд по которым с нас пытаются взимать деньги, не являются дорогой, - говорит Ольга Корнеева. - В бумагах сказано - «земли сельхозназначения под дачное строительство».
Будь там написано - «земли общего пользования», как это отмечено на генплане населенных пунктов (которые, кстати, утверждены администрацией Истринского района и Управлением архитектуры и градостроительства), жители могли бы добиться защиты своих прав через суд.
А так у собственников на руках основные козыри, поэтому свою «землю под дачку» они могут сдавать в аренду за любую цену.
Все средства хороши
Измученные постоянными стычками, жители Истринского района обращались и в суд, где просили установить на земли общего пользования в их поселках так называемый частный сервитут, предусмотренный Земельным кодексом РФ. Другими словами - обременение, которое бы заставило собственников брать соизмеримую арендную плату за то, что на их земле расположены дороги и коммуникации.
Мы предлагали владельцам общих земель подписать договор и указать в нем фиксированную пожизненную плату за аренду, которая бы индексировалась каждый год на процент инфляции, - поясняет Ольга Корнеева. - Но прийти к соглашению не удалось. В ходе судебных процессов выяснилось, что цели договориться у владельцев общих земель нет совсем. Потерять основной рычаг по выкачиванию денег никто из них не захотел.
В 90% исков - а среди них были и претензии насчет дороги - Истринский районный суд нам отказал, - негодуют жители поселков. - Насчет дороги судья мотивировал отказ тем, что есть тропинка (причем лесная!), так что проезжая часть нам не нужна.
В «Грастоне» мы предложили собственникам земель выкупить их у них, - говорит Татьяна Брагина. - Сторговались на 9 млн рублей. Но они потребовали платить наличными. Без документов и чеков. Учитывая, что эти люди нас уже обманывали раньше, рисковать мы не стали.
Решение есть
Единственным выходом из этой непростой ситуации жители истринских коттеджных поселков считают наложение публичного сервитута (обременения) на земли общего пользования властями муниципалитета. Такая возможность предусмотрена ст. 23 Земельного кодекса РФ для тех участков, по которым проходят коммуникации или социально значимые объекты - те же дороги.
Администрация Истринского района может вынести соответствующее постановление и ограничить собственников в их действиях, - объясняет Ольга Корнеева.
Правда, предполагается, что собственник имеет право опротестовать постановление администрации в суде и потребовать, чтобы ему компенсировали причиненный ущерб - выкупили землю по рыночной цене и оплатили неустойку.
В администрации Истринского района объяснили, что средств на выкуп земель общего пользования в наших поселках в бюджете нет. Поэтому мы предложили альтернативный вариант - инициировать поправки в Земельный кодекс, которые бы позволили накладывать такое ограничение безвозмездно, - говорит Корнеева.
Действительно, сама по себе идея блестящая. Если поправки будут приняты, спекулировать и перепродавать такие земли станет не выгодно. Не исключено, что собственники начнут отдавать их жителям населенных пунктов бесплатно. Лишь бы снять с себя какую-либо ответственность. В настоящее время инициатива уже одобрена на публичных слушаниях в Истринском районе, ее поддержали местный Совет депутатов и чиновники. На днях все документы поступят в Мособлдуму.
Прежде чем предложить поправки в Земельный кодекс, мы изучили ситуацию в Московской области и стране в целом, - говорят жители коттеджных поселков. - Оказалось, что проблема актуальна для многих населенных пунктов. Так что если нам удастся добиться принятия поправок, это изменит всю систему коттеджного строительства в России.
Мнение
По закону зарвавшихся собственников общих земель в коттеджных поселках может остановить либо суд, либо местные власти. Руководитель администрации Истринского района Андрей Дунаев объяснил «Подмосковье сегодня» , почему муниципалитет в данный момент не в силах помочь домовладельцам.
- В чем трудность ситуации, сложившейся в коттеджных поселках Истринского района?
Напряженные взаимоотношения между собственниками земель общего назначения и владельцами коттеджей характерны не только для Истринского района и Московской области. Подобную проблему можно встретить во многих регионах России.
Ее суть заключается в том, что в свое время крупные земельные участки, на которых планировалось строительство жилого массива, изначально приобретались каким-либо частным или юридическим лицом (застройщиком). Впоследствии происходил раздел исходного участка и продажа образуемых земельных наделов, которые подлежали застройке. При этом у собственника оставались во владении те земельные участки, которые, согласно документам, являлись участками общего пользования либо имуществом общего пользования соответствующего некоммерческого объединения (чаще всего дорогами, детскими площадками, различными коммуникациями).
На практике это значит, что если собственник добросовестный и обеспечивает жителям проезд и прокладку коммуникаций по своим землям, то никаких конфликтов не возникает. Но чаще всего владелец пытается извлечь выгоду. Например, берет плату за проезд по своей земле, как это сейчас происходит в поселке «Белые Росы».
- В связи с чем возникла необходимость во внесении поправок в действующее федеральное законодательство?
На наш взгляд, единственным способом урегулирования сложившейся ситуации является установление безвозмездного публичного сервитута в отношении земельных участков общего пользования в пользу местного населения. В настоящее время мы не можем его установить, так как собственник земельного участка, обремененного сервитутом, вправе требовать компенсационную выплату из бюджета муниципального образования, которое будет накладывать сервитут (п. 6 ст. 23 ЗК РФ). Никто не знает, сколько эти выплаты могут составлять. И это существенный риск для муниципального образования.
- О каких цифрах может идти речь?
Везде по-разному - от десятков тысяч до нескольких миллионов рублей. Сумма определяется на усмотрение суда. Только в Истринском районе наиболее проблемными являются около 10 поселков с общим количеством более 800 домовладений и численностью жителей до 6 тыс. человек. Если же говорить обо всех коттеджных поселках области, получаются огромные деньги, которые в бюджетах муниципалитетов не предусмотрены.
Какие способы урегулирования проблемы могут быть использованы в настоящий момент, пока решается вопрос об изменении законодательства?
Юридических механизмом в настоящее время мы не видим. Сейчас ничто не может помешать собственнику земель общего пользования установить, например, шлагбаум. Его право собственности защищается так же, как и права людей, ставших заложниками этой ситуации. Единственное, что мы можем, - заставлять жителей и собственников договариваться. К сожалению, обычно это ненадолго. Проходит месяц-другой, и конфликты вспыхивают с новой силой. Так что соответствующие изменения в Земельном кодексе РФ нам просто необходимы.
Альтернативное мнение
Никита Чаплин, заместитель председателя Московской областной Думы:
Считаю, главная проблема для собственников коттеджей в Истринском районе заключается не в законодательных пробелах, а в недостатках судебной практики, сложившейся в муниципалитете. Не все законы так плохи, как кажутся. Разумной должна быть и практика. Права владельцев домов должен защищать суд.
Прежде чем принимать окончательное решение о внесении инициативы в Госдуму, мы проведем встречу с судейским сообществом Московской области и крупнейшими цивилистами классического гражданского права. Если все вместе мы не найдем выхода из сложившейся ситуации, тогда проект поправок в Земельный кодекс РФ будет внесен в осеннюю сессию российского парламента.
Современный загородный поселок, включая дачные и коттеджные поселки различных объемов заселения не мыслимы без подъездных и внутренних дорог.
Дороги загородных посёлков
Технология строительства дорог в загородных поселках отличается от, дорог федерального значения, которые строит ООО «СпецДорСтрой» , но различная технология строительства не означает худшее качество.
Технология устройства поселковых дорог определяется в зависимости от планируемой автомобильной нагрузки на дорогу. Также, от презентабельности и планируемой комфортабельности для проживания в поселке.
Не секрет, что социальный уровень поселка значительно влияет на технологию будущих поселковых дорог. Как следствие на их качество и срок эксплуатации. Так в поселке с дорогими коттеджами вряд ли будет достаточно простой грунтовой дороги. А в скромном дачном товариществе не будут строить асфальтобетонный проспект.
Дороги в коттеджных поселках как этап благоустройства
Строительство дорог относится к этапу благоустройства коттеджного поселка. Начало этапа строительства дорог планируется после завершения всех инженерных работ по подключению коттеджей к центральным или местным коммунальным системам. Все траншеи, пересекающие будущие дороги, с заложенными в них трубопроводами, трубами канализации, электрическими кабелями должны быть засыпаны, а земляные работы на территории поселка должны быть завершены.
После завершения инженерных подключений домов поселка, начинается второй этап строительства дорог. Устраивается дренажная система вдоль дорог, закладка водоотводных труб поперек дорог, подготавливается дорожное полотно. Готовятся места стоянок и разворотных площадок.
На третьем этапе производится асфальтирование дорог поселка, а также асфальтирование стоянок, мест разворота и тротуарных дорожек.
Завершается обустройство дорог в поселке, устройством уличного освещения.
Устройство дорог на этапе строительства поселка
Невозможно строить поселок без дорог. На этапе строительства поселка дороги строятся в упрощенном варианте, как будущая основа плановых дорог.
- С размеченных трасс и мест строительства: дорог, стоянок, разворотов, съездов снимается верхний слой почвы;
- Участки, очищенные от почвы уплотняются катками;
- По уплотненному грунту производится обсыпка дорог: делается подушка из мелкофракционного щебня или песка;
- Следующий слой дорожного покрытия называют дорожная «одежда». На этапе застройки поселка в качестве дорожной «одежды» служит уплотненный слой щебня или дорожные плиты;
- Асфальтирование дорог поселка производят после окончания застройки поселка и завершения подключения всех домов к коммуникациям.
Ответ на важный для многих дачников вопрос дал Верховный суд страны. Он прояснил, может ли стать частной дорога, которую построили сами садоводы. И кому она принадлежит.
Наступление весны, это для миллионов граждан в первую очередь приближение дачного сезона, со всеми его радостями и проблемами. Одной из таких, больных и порой неразрешимых забот, становится дорога к своим шести соткам. Где-то такая дорога - жуткая колея, в которой тонет личный транспорт дачников, а где-то дорога к даче в полном порядке, но оборудована новеньким шлагбаумом. И проехать под ним могут лишь те, кого пустит хозяин личной трассы. Обе ситуации порождают жалобы, скандалы и, в конце концов, для некоторых заканчиваются в зале суда.
Вот одно из подобных "дачно-дорожных" дел и пересмотрел недавно Верховный суд. В преддверии дачного сезона разъяснения самых опытных судей страны могут стать очень полезными.
Сегодня с дорогами к дачным поселкам и садовым товариществам и внутри их сплошные проблемы. И с этим утверждением трудно не согласиться. У местных властей чаще всего нет денег на благоустройство таких мелких трасс, да и транспортные проблемы приезжающих дачников местную администрацию по большому счету, не волнуют. А там, где с асфальтом полный порядок, как правило, это заслуга одного или нескольких состоятельных дачников, которые латают дорогу за свой счет. Но очень редко делают это бескорыстно.
Итак, группа граждан пришла в суд. У них был коллективный иск к Товариществу личных подсобных хозяйств. Истцы хотели, чтобы за ними признали право общей долевой собственности на объект недвижимости - на дорогу их дачного поселка. В суде эти граждане объяснили, что все являются членами товарищества и за свои деньги сделали дорогу с асфальто-бетонным покрытием. Поэтому у них возникло на дорогу право общей долевой собственности. Они в этом не сомневались, но просили суд определить долю каждого из них "пропорционально размеру вклада каждого в строительство дороги".
Само Товарищество, точнее некоторые из его членов и руководство организации возражали. Но суд решил дело в пользу истцов. И вышестоящая инстанция вердикт назвала правильным. Тогда те, кто не согласился с таким вердиктом, дошли до Верховного суда. И высший суд решение о дележе дороги отменил и заявил, что Товарищество и его обделенные долями от дороги члены, возражают правильно.
Вот как рассуждал и как сформулировал свою позицию Верховный суд. Проверив дело, судебная коллегия по гражданским делам ВС выяснила следующее. Между одним из истцов и некой строительной компанией был заключен договор. Из него следовало, что фирме было поручено "устройство асфальтового покрытия". Заказчик действовал от имени тех, кто сдал деньги на это благоустройство. Работу дорожники сделали, а позже местное БТИ выдало технический паспорт, что в Товарищество ведет "дорога с асфальтово-бетонным покрытием".
По Гражданскому кодексу (статья 128) к объектам гражданских прав относятся вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество и имущественные права. А еще туда же относятся работы, услуги, нематериальные блага и результаты интеллектуальной деятельности. По следующей статье того же кодекса - 130-й, к недвижимым вещам относятся участки земли, недр и все, что прочно связано с землей. То есть те объекты, которые невозможно переместить без очень большого ущерба для них. Попросту говоря, недвижимость - это здания, сооружения и незавершенные строительные объекты.
Еще в одной статье Гражданского кодекса (статья 218) сказано, что право собственности на новую вещь, созданную или изготовленную гражданином для самого себя, с соблюдением норм закона, этим же лицом и приобретается.
Из всех перечисленных статей следует вывод, что право общей собственности, в том числе и долевой, на дорогу, как на самостоятельный объект гражданских прав, возможно. Но только в том случае, если дорога создана именно как объект недвижимости и таковым признана. А вот это местные суды проглядели. Они не решали главного вопроса, была ли эта дачная дорога сделана как объект недвижимости, с соблюдением всех правил и норм. В противном случае, эта дорога становится просто элементом благоустройства, и обеспечения передвижения в пределах Товарищества для нужд его членов - для прохода и проезда в пределах поселка. Одна из дачниц, недовольная решением местных судов, доказывала, что дорога к поселку была и раньше. Ее строили те же дачники, но давно. Сейчас же на нее просто положили новый асфальт.
Кстати, из договора с дорожной фирмой, которая работала по заказу дачников, следует то же самое. В договоре ничего не говорится о строительстве новой дороги. Там речь идет об "устройстве асфальтового покрытия". Никаких доказательств, что фирме поручили построить дорогу как объект недвижимости, по мнению Верховного суда, в материалах процесса нет.
Из этого Верховный суд делает вывод - покрытие асфальтового полотна дороги за счет личных средств дачников, не влечет возникновения у них права собственности на дорогу, как на объект недвижимости.
Кроме этого есть еще закон о садовых товариществах. В нем перечислены так называемые объекты общего пользования. К ним относятся участки в пределах Товарищества. А точнее - дороги, ворота, детские и спортивные площадки, водонапорные башни, противопожарные сооружения, заборы… В общем, список большой.
И вот что важно. По статье 14 этого закона о садоводческих товариществах, земельные участки, относящиеся к имуществу общего пользования, выдаются Товариществу как юридическому лицу в собственность. Развитие же инфраструктуры такого объединения граждан делается на основе решения общего собрания. Принимало ли какое-либо решение по дороге наше Товарищество, местные суды не интересовало, сказал Верховный суд. Хотя это важно для соблюдения прав всех дачников. Даже тех, у кого не было денег на новый асфальт.
(Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ № 4-В12-13.)
Верховный суд в упрек своим коллегам сказал, что местные суды ограничились формальным указанием, что дорога построена за счет личных средств некоторых дачников и что они добровольно договорились о разделении собственных долей. Но суды совсем не исследовали фактически обстоятельства дела и не обеспечили соблюдения интересов тех людей, чьи права были затронуты их решением. А право на судебную защиту наших граждан, между прочим, записано в Конституции, подчеркнул Верховный суд.