Конституционный суд (КС) вчера отказался признать неконституционным закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, не предоставляющий владельцам домов в коттеджных поселках доли в имуществе общего пользования. КС признал, что регулирование общей собственности таких объектов и многоквартирных домов должно радикально отличаться. Представитель президента решение поддерживает, а эксперты разочарованы тем, что КС "не пресек хулиганство" с общей собственностью в коттеджных поселках.
КС вчера не помог жителю подмосковного поселка Барвиха Николаю Марасанову оспорить продажу товариществом собственников жилья нескольких земельных участков. Из-за сделки имущество общего пользования жителей поселка — дороги, коммуникации, здания КПП, трансформаторная подстанция и др.— перешли в собственность выкупившего участки юрлица. Суд установил, что истец не обладал правом собственности на имущество ТСЖ и не может истребовать его в суде.
Господин Марасанов настаивал на том, что закон о госрегистрации прав на недвижимое имущество нарушает его конституционные права и лишает членов ТСЖ и домовладельцев, не входящих в состав ТСЖ, судебной защиты права собственности на общее долевое имущество. КС, однако, признал, что регистрация права собственности на недвижимое имущество ТСЖ не препятствует судебной защите владельцев индивидуальных домов. ТСЖ как собственник общего имущества (в частности объектов инфраструктуры) не вправе распоряжаться им без учета интересов владельцев индивидуальных домов, но закон не связывает право собственности на дом с возникновением доли в имуществе общего пользования.
При этом КС разделил объекты инфраструктуры в частных и многоквартирных домах, предложив "индивидуалам" в случае несогласия с совершенными ТСЖ сделками оспаривать их в суде. Для многоквартирных домов "необходим специальный правовой режим, и закон подтверждает право долевой собственности", пояснил вчера судья-докладчик Владимир Ярославцев. Однако в ИЖС иная ситуация — инфраструктура там разрастается и встает вопрос, насколько участникам ТСЖ выгодно ее содержать. "Я не видел, чтобы заявителю отключили воду, а действующая статья не препятствует его судебной защите",— обосновал позицию судья. По его словам, "интересы ТСЖ подчинены интересам собственников". "Что КС смог в отсутствие специального правового регулирования сделать в меру своих возможностей и человеколюбия, то мы и сделали,— признал судья, подчеркнув: — Мы подтолкнули законодателя, насколько это необходимо, уточнить специфику регулирования в этой сфере".
Отметим, что буквально вчера комитет Госдумы по жилищной политике отклонил законопроект о распространении на коттеджные поселки норм, которые сейчас применяются при управлении многоквартирными домами. Документ предполагал обязательное проведение общих собраний и привлечение управляющих компаний к управлению такими поселками. Но комитет отметил необходимость "иного подхода" к "отношениям при малоэтажном строительстве, а также к управлению территориями" поселков, поддержав альтернативный, принятый в первом чтении еще в 2007 году проект о создании для управления поселками НКО в форме потребительских кооперативов.
Полпред президента в КС Михаил Кротов считает решение суда "логичным". "Не надо распространять регулирование общей собственности в многоквартирных домах на индивидуальные",— говорит он. В свою очередь, полпред правительства в КС Михаил Барщевский считает спорный закон конституционным, но в своем отзыве отметил неопределенность правоприменения в этой сфере.
Мнения экспертов разделились. "Хотя решение касается собственников индивидуальных домов, КС уделил значительное внимание подходам к общему имуществу в многоквартирных домах,— удовлетворена глава аналитической службы юрфирмы "Инфралекс" Ольга Плешанова.— В Москве, например, было много судебных разбирательств, связанных с приватизацией чердаков, технических помещений в подъездах. Не менее сложные проблемы связаны с управлением домами. Возможно, выводы КС в мотивировочной части постановления помогут формированию единообразной правоприменительной практики",— надеется она.
"Были все основания принять более смелое решение,— разочарован партнер "Пепеляев групп" Роман Бевзенко.— У собственников квартир, коттеджей и таунхаусов равные права. Я был уверен, что КС это признает. Покупатели коттеджей оплачивают дороги и инфраструктуру, к ним полностью применима аналогия, ведь поселок — это, по сути, многоквартирный дом, положенный набок, а ТСЖ в отсутствие хозяев хулиганят и обижают владельцев. Жаль, что КС этого не пресек",— говорит юрист.
Не секрет, что управление коттеджными поселками – выгодный бизнес, которым застройщик занимается после продажи участков в поселке. Территории общего пользования застройщик часто оформляет в свою собственность, собственность своей управляющей компании, или в собственность подконтрольной застройщику некоммерческой организации.
Плата за эксплуатационные расходы в таких поселках часто непрозрачная и завышенная. В качестве метода расправы с несогласными используется запрет на въезд на территорию поселка личного автотранспорта, автомобилей гостей и машин, предназначенных для обслуживания участка (откачка септиков, топливозаправщики).
Обращения в правоохранительные органы помогают мало. Можно ли с этим бороться? Можно!
Способ первый
На основании ст. 274 ГК РФ собственник участка вправе требовать от собственника дорог в коттеджном поселке установления сервитута, то есть права ограниченного пользования земельным участком. Сервитут устанавливается для прохода, проезда транспорта и других нужд.
Если собственник участка обоснует, что нет другого способа попасть на свой участок, то суд может установить сервитут и обязать собственника дорог в коттеджном поселке (ответчика) не препятствовать проходу истца и проезду автотранспорта.
Сервитут по умолчанию платный. Плата за пользование дорогой рассчитывается в каждом случае индивидуально. Но если удастся добиться установления платного сервитута, то в будущем при спорах относительно содержания «общего» имущества (которое на самом деле находится в собственности УК) можно будет показывать решение суда и говорить, что свою плату за содержание по крайней мере дороги вы уже платите. Это решение очень поможет в спорах о размере эксплуатационных платежей с УК в суде .
Сервитут подлежит государственной регистрации. Неисполнение условий сервитута может являться основанием для нового иска в суд об обязании ответчика не препятствовать проезду транспорта к участку. И только после этого в дело смогут вступить судебные приставы.
Установление сервитута и последующее исполнение его условий – длинный путь. Возможно, поэтому суды предпочитают отказывать в удовлетворении таких исков. Пример удовлетворения такого иска – решение Сысертского районного суда Свердловской области от 26.09.2016 по делу № 2-1339/2016.
Способ второй
Согласно 304 ст. ГК РФ собственник вправе требовать устранения всяких нарушений его прав, хотя эти нарушения и не были связаны с лишением владения.
На основании указанной статьи можно обратиться в суд с иском о нечинении препятствий в проходе и проезде к своему земельному участку. В качестве ответчиков нужно указать как собственника дороги, так и (если есть) частную охранную организацию, которая физически препятствует проезду.
С положительным решением по такому иску можно сразу идти к приставам. На мой взгляд, ст. 304 ГК РФ является общей по отношению к ст. 274 ГК РФ, и применяться должны нормы о сервитуте.
Но исполнить решение по ст. 304 ГК РФ проще и, возможно, поэтому суды эти иски, как правило, удовлетворяют. В качестве примера можно привести апелляционное определение Мособлсуда от 21.02.2013 по делу № 33-4123/2012.
Отсутствие договора на пользование общим имуществом не является основанием для отказа в удовлетворении требования. Этот вывод содержится в апелляционном определении Пензенского областного суда от 19.01.2016 по делу № 33-147/2016.
При определенных условиях даже наличие решения общего собрания ДНП об ограничении въезда автотранспорта неплательщика на территорию поселка не является основанием для препятствования въезду (решение Чеховского городского суда Московской области от 01.02.2017 по делу № 2-32/2017).
Истец должен доказать, что ответчик препятствует въезду, в противном случае в иске будет отказано (решение Дмитровского городского суда от 27.05.2016 по делу № 2-2310/2016).
Благоустройство коттеджного посёлка - это завершающий штрих, позволяющий подчеркнуть, что это место комфортного проживания успешных людей, а не обычная дачная улица. Удалённость от загазованного центра города и невысокая плотность расположения зданий при малоэтажном строительстве открывают широкие возможности для этого.
В первую очередь, производится подключение коттеджей к централизованным коммунальным системам. Запускаются системы водоснабжения и канализации, подаётся электропитание.
Когда коммунальное жизнеобеспечение полностью готово, проектируются транспортная и пешеходная сети коттеджного посёлка. Организуется водоотводная дренажная система, производится подготовка дорожного полотна, разворотных площадок и автостоянок, их асфальтирование. Пешеходные дорожки и тротуары также асфальтируются, покрываются дорожной плиткой или отсыпаются мелким щебнем и песком, а также разграничиваются бордюрным камнем. Огораживаются спортивные и детские площадки, их поверхность получает натуральное или современное искусственное покрытие.
Большое значение для гармоничного восприятия коттеджного посёлка имеет грамотно построенная озеленительная система. Она включает парки, аллеи, сады, газоны и клумбы. Одновременно с формированием почвенного слоя организуются системы затенения и полива, подготавливаются будущие искусственные пруды и другие водоёмы, монтируются фонтаны, беседки, скамейки, урны. На завершающем этапе озеленения высаживаются саженцы деревьев и кустов, цветы и газонная трава. Широкое распространение получил в последние годы ландшафтный дизайн, который способен преобразить любую территорию, превратив её в миниатюрную экосистему.
Система уличного освещения проектируется с учётом охвата всех автомобильных подъездных путей, пешеходной зоны и мест отдыха. Отдельные фонари должны быть расположены рядом со зданиями общественного назначения. Дополнительно может быть организована подсветка деревьев, газонов, архитектурных объектов, декоративных малых форм, водоёмов.
Компания "Мосдорстрой" имеет большой опыт в благоустройстве коттеджных посёлков и отдельных придомовых участков. Квалифицированные специалисты качественно произведут абсолютно все необходимые работы, начиная с создания проекта и заканчивая финальной уборкой территории.
Фотогалерея
 |
 |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
Рубрика 23
фото. 1-12 | ||