Уважаемый, Владимир Владимирович! Во время Госсовета по строительству 17 мая 2016 года Вы, среди прочих вопросов, коснулись проблем в долевом строительстве, которые подрывают доверие граждан. К нам, дольщикам ЖК «Марьино град» » (г. Москва, поселение Филимонковское, ОАО «Марьинская птицефабрика», участок № XV-1), Ваши слова относятся в полной мере. Мы можем отнести себя к числу тех, кто не смог получить жилье, за которое заплатил вперед.
Ход строительства
ЖК «Марьино град» превратился в еще один долгострой. Застройщик – ООО» МарьиноСтрой», ИНН 7710699682 КПП 771001001- сроки постоянно меняет. Согласно Изменениям № 5 в Проектную декларацию от 31 марта 2015 года срок передачи объекта переносился на I-II кварталы 2016. Но в конце марта дольщики получили уведомление от Застройщика (Исх. № 8/4 от 21 марта 2016), в котором сообщалось, что сроки опять сдвигаются – на III-IV кварталы 2016 года.
А сегодня речь идет уже о II квартале 2017 года. Но уверенности в том, что и эти сроки будут соблюдены, у нас нет. Причина в том, что в настоящее время у застройщика нет разрешение на проведение строительно-монтажных работ, а готовность домов далека от необходимых к сдаче параметров, а именно: 1 очередь (дома 17-22)
17 дом готов на 90%, внутренние сети опрессованы, идёт отделка МОПов, нет слаботочки. 18, 19, 21, 22 дом готовы на 70%, нет внутренних коммуникаций, отсутствует отделка МОПов. 20 дом готов на 80%, не до конца смонтированы внутренние сети, идёт отделка МОПов. 2 очередь (дома 1-16)
1, 2, 5, 6, 10, 11, 14, 15, 16 дома готовы на 60%, нет внутренней разводки, стоят только «коробки» с лифтами и подключенными наружными коммуникациями. 3, 4, 7 дома готовы на 40%, отсутствуют наружные коммуникации, нет внутренней разводки, отсутствуют лифты, не утеплены чердачные помещения, отсутствуют окна. 8, 9, 12, 13 готовы на 50%, отсутствуют наружные коммуникации, нет внутренней разводки, частично отсутствуют окна. Коммуникации
Водозаборный узел готов на 90%, осталось подключить электричество, испытать, получить акт. Водоочистные сооружения готовы на 80%, осталось подключить электричество, испытать, получить акт, проложить от ВОС до точки сброса 300 метров трубопровода. Котельная готова на 70%, осталось подключить электричество, подвести газ, наполнить ёмкости ДТ, провезти испытания и получить акт. Водопроводные сети готовы на 50%, осталось проложить к домам 2 очереди, сдать. Теплосети готовы на 50%, осталось проложить к домам 2 очереди, сдать.
Канализация готова на 50%, осталось проложить к домам 2 очереди, сдать. Электричество готово на 10%, нет 3 ТП из 4, не проложены силовые кабеля по территории ЖК и от линии подключения до ЖК. На данный момент работы производятся силами подрядчиков в составе 10-15 человек. Представители застройщика объясняют переносы сроков сдачи объекта отсутствием финансирования, несмотря на то, что почти все квартиры проданы. Сумма, вырученная от реализации 2353 квартир (с учетом 57 непроданных) должна составить порядка 7 млрд.
Руб. Согласно предоставленного застройщиком Проекта организации строительства и Технико-экономических показателей к проекту, стоимость одной секции дома на 2011 год составляла 54 млн. Рублей. На 2011 год коэффициент был равен – 5, 74. В настоящее время применяется коэффициент 7, 86.
На сегодняшний день на строительство одной секции необходимо 74 млн. Руб. В жилом комплексе насчитывается 57 секций. С учетом максимальных затрат на строительство, всего могло быть потрачено 4, 2 млрд. Руб.
Учитывая, что строительство планировалось вести с 2012 по 2015 г., общая стоимость завершенного строительства должна была составить менее 4 млрд. Руб. Расчеты показывают, что строительство ЖК «Марьино град» должно было завершиться в запланированный срок. Нас беспокоит то обстоятельство, что при отсутствии прогресса по выполнению работ, предусмотренных проектной декларацией, Застройщик нашел ресурсы и возможность для производства работ, не соответствующих проекту.
Согласно СНИП 2. 08. 01-89 этажность здания определяется проектом застройки и по проектной декларации 2012 года, наши дома – четырехэтажные с неэксплуатируемым чердаком. Застройщик внес изменения в проектную декларацию. И теперь вместо чердака, который является общедомовой собственностью, ведет работы по обустройству мансард, что противоречит Разрешению на строительство от 31.
03. 2015 № RU77246000-010810 и уже реализует их как апартаменты. Устройство мансардных помещений предполагает увеличение этажности домов, необходимы соответствующие изменения в проект, в т. Ч. Относительно этажности домов.
Для возведения мансардных помещений необходимо новое разрешение на строительство (Пункт 2 ст. 3 Федерального закона от 17. 11. 1995 № 169-ФЗ» Об архитектурной деятельности в Российской Федерации»), которого у застройщика нет. А представители Москомстройинвеста заявляют, что не примут дом, не соответствующий Проектной декларации.
Все это дает нам основания полагать, что застройщик ООО «МарьиноСтрой» пытается создать искусственно наращенную задолженность дабы избежать ответственности, не только перед кредитором ПАО «Сбербанк России» но и перед участниками долевого строительства в количестве более 2000 человек. В нарушение требований ст. 23 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве, многоквартирных жилых домов и иных объектов недвижимости» (далее закон) и правил предоставления ежеквартальной отчетности, об осуществлении деятельности, связанной с привлечением средств участников долевого строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 27 октября 2005 года №645, застройщик ООО «Марьинострой», систематически нарушает сроки публикации изменений в проектной декларации и сроки по оповещению участников долевого строительства об изменении, об изменении сроков окончания строительства. Дольщики и Власть
Осознавая всю сложность ситуации, в которой оказались участники долевого строительства, вложившие деньги в ЖК «Марьино град», инициативная группа дольщиков «Марьино град 5», начиная с момента первого переноса сроков сдачи объекта, обращалась в различные инстанции с просьбой взять под контроль выполнение Застройщиком принятых на себя обязательств. Однако, ответы на наши обращения носили и носят формальный характер, их авторы не вникают в суть заданных нами важнейших вопросов, при этом дают развернутые ответы на вопросы второстепенные (например, письмо Департамента развития новых территорий города Москвы от 25. 04. 2016 № ДРНТ-4-669/6). Особо хотим отметить ответ на наше обращение г-на Перепилицы, заместителя руководителя Департамента развития новых территорий г.
Москвы от 01. 08. 2016 № ДРНТ-4-1379/6. Г-н Перепелица П. С.
Перекладывает вину за происходящее на участников долевого строительства: «…закон РСФСР от 26. 06. 1991 № 1488-1 «Об инвестиционной деятельности в РФ» предусматривает, что заключение договоров, выбор партнеров, определение обязательств, любых других условий хозяйственных взаимоотношений, является исключительной компетенцией субъектов инвестиционной деятельности». Складывается впечатление, что заместитель руководителя Департамента развития новых территорий г. Москвы относится к исполнению своих служебных обязанностей – как минимум – легкомысленно.
Как иначе можно охарактеризовать итоги деятельности Департамента, если на этих территориях долгострои растут, как грибы после дождя?! Похоже, никто из коллег г-на Перепелицы не в курсе, что еще в 2006 году Президент выразил несогласие с мнением чиновников, что дольщики строительства сами виноваты в том, что были обмануты недобросовестными бизнесменами:» Уверен, что это неверный подход. Государство было обязано заранее подумать, чтобы такие ситуации не создавались. Теперь надо подумать, как помочь людям, которые оказались в трудном положении.
Надо помочь людям получить квартиру, жилье или хотя бы не потерять свои деньги». Второй вариант ответов из Инстанций характерен тем, что их авторы не желают искать решения проблем ЖК «Марьино град» в установлении жесткого контроля над Застройщиком и побуждения его к выполнению принятых на себя обязательств. Ссылаясь на ст. 263 Гражданского кодекса РФ они признают за Застройщиком право осуществлять корректировку проекта строительства жилого комплекса и оставляют нам – дольщикам — только один способ выхода из ситуации — «при существенном изменении проектной документации строящегося жилого дома, а также изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав жилого дома, договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке по требованию участника долевого строительства…» Это цитата из письма А. А.
Гончарова, Заместителя председателя Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контроля в области долевого строительства (15. 06. 2016 № 77-23-100/6-88). Особо хотим подчеркнуть, что позиция г-на Гончарова кардинально расходится с позицией Верховного Суда РФ по данному вопросу. В частности, в Определении Верховного суда Российской Федерации от 25 декабря 2000 г.
N 78-Г00-61 говорится: «По смыслу действующего гражданского и жилищного законодательства Российской Федерации жилые помещения (квартиры), находящиеся в многоквартирных домах, относятся к сложным вещам, т. Е. Составлены из главной вещи (самой квартиры), непосредственно удовлетворяющей жилищные потребности граждан, а также других общих помещений дома, находящихся в общем пользовании (лестницы, лифты, подвалы, коридоры, чердаки, крыши и т. П.) и предназначенных для обслуживания и обеспечения главной вещи (квартиры), и связанных с ней общим назначением».
В течение года мы получали формальные отписки из различных контролирующих строительство инстанций, смысл которых сводился к мысли, что «строительство жилых домов по адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, ОАО «Марьинская птицефабрика», участок № XV-1 осуществляется в соответствии с проектной декларацией, имеющей положительное заключение Мособлэкспертизы от 04. 05. 2012…». Поэтому нас просто обескуражило прозвучавшее в августе 2016 года заявление Председателя Москомстройинвеста К.
Тимофеева: «Сегодня мы рассматриваем еще несколько компаний, по которым мы готовы обратиться в суд с исками. Например,. ООО «МарьиноСтрой». Конечно, для граждан это может быть неприятной новостью, потому что на деле означает остановку строительства. Но по факту, речь идет о тех компаниях, где строительство и так уже приостановлено и застройщик не выполняет взятых на себя обязательств»!
И возникает законный вопрос, кто должен ответить за то, что экономические интересы более чем двух тысяч граждан оказались нарушены? У нас складывается впечатление, что структуры строительного комплекса Москвы, наделенные полномочиями контролировать ход работ и их строгое соответствие проектной документации, проявляют в отношении Застройщика непонятное благодушие. Мы – дольщики ЖК «Марьино град» — хотим знать, будет ли дана оценка работы Правительства Москвы, фактически скомпрометировавшего не только проект «Новая Москва», но и ФЗ-214? Мы не надеемся на помощь со стороны Мэра Москвы, который в прямом эфире радиостанции» Говорит Москва» 18 августа 2016 заявил, что в Москве нет обманутых дольщиков. И это при том, что согласно данных из разных источников, в столице от 15 до 20 долгостроев.
Вот названия лишь некоторых из них — ЖК «Шишкин Лес», ЖК «Бабушкинский парк», ЖК «Академ-Палас», ЖК «Царицыно» и ЖК «Царицыно-2», ЖК «Марьино град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК ««ЭкоПарк Нахабино», ЖК «Аристово-Митино» (последние четыре связаны с именем Михаила Оглоблина, сына советника губернатора Московской области); После остановки строительства Комитет г. Москвы по обеспечению, реализации инвестиционных проектов в строительстве и контролю в области долевого строительства признали факт нецелевого расходования средств дольщиков застройщиком. Нами были отправлены письма в прокуратуру: № 45р-2016/3889 от 02. 03. 2016, 45р-2016/70679 от 11.
04. 2016, 45р-2016/194816 от 24. 10. 16, 7/30р-2016/203689 от 02. 11.
16, 7ро-р2016/207904 от 11. 11. 16, в Генеральную прокуратуру — №30/1-2-2016 от 17. 03. 2016, в ГУ МВД г.
Москвы: №10/кусп-47486 от 09. 11. 6, 10/кусп-48338 от 13. 11. 16, 10/кусп-50249 от 23.
11. 16, 10/кусп-50141 от 22. 11. 16
Но они остались без ответа. Запросы Москомстройинвеста №77-22-244/6 от 04. 05. 16 и № 77-22-280/6 от 27. 05.
16, как сообщили на встрече с дольщиками, также не удовлетворены прокуратурой. 31. 10. 2016 было подано коллективное заявление в УВД по ТИНАО г. Москвы — № по КУСП — 38842, ответа не получено.
ООО «Марьинострой» внесен в перечень застройщиков, нарушивших нормативы финансовой устойчивости, но ОЭБиПК УВД по ТиНАО ГУ МВД отказал в рассмотрении дела. Дольщики предполагают, что причиной отказа в возбуждении дела является покровительство властной мамы, Оглоблиной Марины, которая возглавляла департаменты в Москве и Московской области, а на данный момент является советником Губернатора Московской области. Застройщик ООО «Марьинострой» для привлечения финансов стал продавать общедомовое имущество — чердачные помещения. И тогда возникли вопросы о проблемах водоснабжения, электричества, канализации и количестве парковочных мест, поскольку в проектной декларации были совсем другие показатели. Больше года мы – дольщики ЖК «Марьина град» — обивали пороги различных кабинетов, писали письма в Инстанции.
Но у нас складывается впечатление, что мы бьемся «головой в стену»… Депутат ГД СФ РФ Владимир Ресин (РВИ-5/818 (ГД) от 23. 11. 2016) сообщил о направлении депутатского запроса на имя Заместителя Мэра Москвы Марата Хуснуллина в связи с неоднократным срывом сроков сдачи жилых и социальных объектов в эксплуатацию, а также отсутствием необходимых для запуска жилищных комплексов «Спортивный квартал» и «Марьино Град» коммуникаций. Мы рассчитывали на адекватную реакцию на это обращение со стороны Заместителя Мэра Москвы, но содержание ответа – если он был – нам не известно. 22.
11. 2016 года по результатам совместного личного приема уполномоченными лицами Приемной Президента Российской Федерации и сотрудниками Генеральной прокуратуры до нашего сведения было доведено, что Генеральная прокуратура возьмет вопрос строительства ЖК «Спортивный квартал» и ЖК «Марьино Град» на контроль, а руководство Приемной Президента обязалось лично отслеживать рассмотрение нашей жалобы. О результатах этой работы нам не известно. Депутат ГД ФС РФ Сергей Миронов в многочисленных ответах касательно объектов ЖК «Спортивный квартал» и ЖК «Марьино Град» (последний от 18. 11.
2016) сообщал, что: 1) направил депутатский запрос на имя мэра Москвы Сергея Собянина; 2) поручил рассмотрение нашего вопроса депутату ГД ФС РФ Галине Хованской; 3) поручил включиться в работу по данной проблематике региональному отделению партии Справедливая Россия; 4) Рекомендовал обратиться в центр правовой помощи гражданам партии Справедливая Россия. В переписке, начиная с сентября 2016 года, утверждалось, что с нами свяжется куратор от партии для всестороннего контроля за ситуацией и о результатах работы известят участников долевого строительства. На данный момент ни о каких предпринятых шагах нам не известно. Обращение в ОНФ участников долевого строительства ЖК «Спортивный квартал» и ЖК «Марьино Град» имеет долгую историю. Больше трех месяцев прошло с момента назначения нам куратора и вопрос находится на рассмотрении юридической службы ОНФ.
О результатах этой работы нас не извещают, постоянно предлагая «позвонить через недельку». Дольщики ЖК «Марьино град», 137 из которых на сегодняшний день уже включены в Реестр обманутых дольщиков, фактически оказались в ситуации, когда их финансовые и конституционные права нарушены. Однако политики и госструктуры, ответственные за соблюдением этих прав, остаются глухи к обращениям граждан. Не менее грустная ситуация наблюдается и при рассмотрении исков обманутых дольщиков к застройщику в московских судах – эти дела рассматриваются с нарушением всех установленных сроков. А судьи – не редко – встают на сторону застройщика и соглашаются с требованием ответчика уменьшить размер неустойки в соответствии со ст.
333 ГПК РФ. Отстаивание интересов в суде для обманутых дольщиков тоже обходится не дешево – в сумму от 200 до 500 тысяч рублей оценили свои услуги два известных адвоката, к которым мы обращались. Причем, это не окончательная сумма, а желаемый нам результат – принуждение застройщика к завершению строительства – не гарантировалось. Первого декабря 2016 г. В Мосгордуме прошел круглый стол на тему «Обманутые дольщики.
Новые проблемные объекты жилищного строительства Москвы и присоединенных территорий». В обсуждении приняли участие представители исполнительной власти, Прокуратуры Москвы и Прокуратуры Московской области, Аппарата по правам человека в городе Москве, банковского сектора, а также правозащитники, эксперты и обманутые дольщики. Но среди участников не было представителей Москомстройинвеста и Департамента развития новых территорий. Также как и Михаила Оглоблина или его представителей. В ходе круглого стола очень важное заявление сделала Анна Жадаева, Начальник отдела по надзору за исполнением закона в сфере экономики Прокуратуры города Москвы: «Прокуратурой города было проведено заседание рабочей группы по данной ситуации.
С конца весны нынешнего года к нам начали поступать жалобы от дольщиков, которые уже носят массовый характер. В адрес застройщиков вынесены представления по устранению нарушений. В отношении Москомстройинвеста Прокуратурой запланирована большая проверка». Она же подтвердила факт нецелевого использования средств компаниями М. Оглоблина.
19 января на «круглом столе» в Департаменте развития Новых территорий при участии представителей застройщика ООО «СтройПлюс», представителя Сбербанка Коробко А., ДРНТ и инициативных дольщиков ЖК «Спортивный квартал» прошло совещание на котором Сбербанк выразил свою готовность финансировать достройку указанного ЖК в случае адекватности застройщика и выполнения им, а также дольщиками ряда условий. В случае нормального исхода событий Сбербанк возможно рассмотрит и вопрос кредитования и нашего ЖК «Марьино Град». Получается, что мы стали заложниками ситуации когда лишь только адекватность застройщика ООО«СтройПлюс» и отказ дольщиков ЖК «Спортивный квартал» от неустойки сможет повлиять на нашу ситуацию, и то не в ближайшее время. «Строительная пирамида» Оглоблина
В июне 2012 года в интервью нескольким изданиям молодой бизнесмен Михаил Оглоблин рассказал, что земля, на которой строится ЖК «Марьино Град», ранее принадлежала ООО «Марьинская птицефабрика». После закрытия производства в конце 2000-х годов три участка, общей площадью 60 га, купили подконтрольные ООО «Раст» ИНН 7725675211 (где М. А. Оглоблин является Генеральным директором) структуры: ООО «Стройплюс», ООО «Марьиностройгрупп» и ООО «Марьинострой». В начале строительства ЖК «Марьино град» и ЖК «Спортивный квартал» были единым жилищным комплексом, в котором было предусмотрено строительство школы и детского сада.
Позже, его разделили на два самостоятельных объекта. Рекламные проспекты обещали, что «жемчужиной инфраструктуры «Спортивного квартала», которой он обязан своим названием, является Школа олимпийского резерва – одна из крупнейших в стране. В ней будут ледовые катки, футбольное поле, теннисные корты, бассейн и многое другое…» Обещания так и остались на бумаге. В настоящее время М. Оглоблин является владельцем четырех долгостроев: ЖК «Марьино град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Аристово-Митино», ЖК «Экопарк Нахабино».
Но М. Оглоблин не останавливается на этом и заявляет о реализации нового строительного проекта — ЖК «Аристье». Создается очередная компания–застройщик с уставным капиталом 10 тысяч рублей — ООО “Золотой возраст». Согласно проектной декларации ЖК» Аристье»:» Ранее застройщик не принимал участия в реализации проектов строительства»! Генподрядчиком и Техзаказчиком выступают уже известные нам компании – ООО «Стройремстиль» и ООО «Кватро»…
Число фирм, созданных для участия в реализации этих строительных проектов, так или иначе аффилированных с М. Оглоблиным, приближается к десятку. Причем, многие из них зарегистрированы на один юридический адрес: Москва, Лихов переулок, 3, стр. 2. На прилагаемой схеме мы попробовали проследить систему взаимоотношений и взаимоподчиненности этих «карманных» компаний.
Мы, дольщики «Марьино град» (Марьино-Град-5 Группа инициативных дольщиков) считаем, что такое количество аффилированных компаний необходимо для использования мошеннических схем в целях невыполнения принятых на себя обязательств, для вывода денег со стройки и увеличения стоимости строительства по смете. Это подтверждает информация, полученная в ходе общения с представителями Комитета города Москвы по обеспечению реализации инвестиционных проектов в строительстве и контроля в области долевого строительства: прокурорская проверка ситуации в ЖК «Спортивный квартал» выявила финансовые нарушения — деньги за работы были заплачены «Стройремстилю» и «Кватро» за работы, не выполненные по факту. Со счетов «Спортивного квартала» выведено более 1. 5 млрд рублей. 19 мая 2016 года на приеме в Москомстройинвест заместитель председателя А.
А. Гончаров сообщил нам, что в результате проверки ООО «Марьинострой» было выявлено нецелевое использование средств, вложенных в строительство ЖК «Марьино град» и нарушение нормативов финансовой устойчивости. В ходе беседы прозвучала цифра нецелевых расходов, которые оценивались в 1. 4 млрд. Рублей.
Выявленные нарушения дают основание – как минимум – предполагать наличие признаков финансового мошенничества. Но нецелевое использование средств дольщиков, вложенных в стройку и их вывод со счетов компаний М. Оглоблина – это лишь одна сторона затеянной им аферы. Другая ее сторона – попытка получение прибыли от незаконной продажи мансард. В соответствии с ч.
4 и ч. 7 ст. 159 УК РФ продажа чердачных помещений по договорам долевого участия, выдача их за мансардные нежилые помещения, с целью последующего перевода в жилые – это мошенничество, сопряженное с преднамеренным неисполнением договорных обязательств в сфере предпринимательской деятельности, если это деяние повлекло причинение значительного ущерба, совершенное в особо крупном размере и повлекшее лишение права гражданина на жилое помещение. А застройщик вводит в заблуждение участников долевого строительства, приобретающих мансарды, и в итоге обманывает их, обрекая остаться и без денег, и без жилья. Согласно пункту 9 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.
12. 2010 № 143″ Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» право собственности на самовольную постройку, возведенную без необходимых разрешений, не может быть признано за создавшим ее лицом, которое имело возможность получить указанные разрешения, но не предприняло мер для их получения. К тому же, на чердаках, включая технические, в соответствии со СНИП 2. 08. 01-89 должен предусматриваться сквозной проход вдоль здания высотой не менее 1, 6 м, шириной не менее 1, 2 м… Из чего следует, что перегородки, возведенные в корпусе 17 и работы по подведению коммуникаций на чердак нарушают СНИП 2.
08. 01-89. Чтобы сохранить возможность продавать мансардные помещения, застройщик все их передал без оплаты ООО «Титанинвестстрой», ИНН 7707325415, ему также были переданы часть квартир и подвалов (Выписка из ЕГРП). Следует отметить, что указанная компания также зарегистрирована по уже знакомому нам адресу: Москва, Лихов переулок, дом 3, строение 2, комната 6. Данные действия подпадают под ч.
1 ст. 195 УК РФ — сокрытие имущества, передача имущества во владение иным лицам, совершение этих действий при наличии признаков банкротства и причинение крупного ущерба. Несмотря на все заверения в добрых намерениях, мы не можем исключить вероятность подготовки М. Оглоблиным компании ООО «Марьинострой» к банкротству. Об этом свидетельствует финансовая отчетность нашего Застройщика.
Мы выражаем надежду, что люди, на которых возложена обязанность обеспечивать защиту экономических интересов и прав граждан нашей страны, выполнят не просто свой служебный долг, а прямое поручение, озвученное Вами на заседании Госсовета по строительству 17 мая 2016 года: «…мы не должны создать такого механизма, который бы вечно прикрывал чьи-то огрехи, неэффективную работу либо, еще хуже, жульничество чье-то. Государство не должно быть спонсором такой некорректной работы». У каждой стройки свои проблемы, но причина у них одна – разворовывание целевых средств дольщиков (инвесторов), безнаказанность застройщиков, несовершенство законодательства, безразличие органов власти к проблеме, паралич системы контроля в сфере жилищного строительства! Мы требуем: Выработать комплекс мер по недопущению остановки строительства ЖК «Марьино Град», скорейшей сдачи объекта в эксплуатацию и выдачи ключей дольщикам. Предоставить дольщикам или инициативной группе дольщиков исчерпывающую информацию по выработанным решениям в отношении стройки.
Срочно провести оценку незавершенного строительства ЖК «Марьино Град». Предоставить полную информацию участникам долевого строительства (инициативной группе) по результатам проверок данного объекта.
Внедрить инструменты строгого финансового контроля за использованием денежных средств участников строительства на ЖК «Марьино Град», обязать застройщика предоставить финансовые отчеты по использованным средствам граждан, реальным затратам на строительство, сметам по выполненным работам по КС-2 и КС-3.
Ввести ответственность застройщика и контролирующих государственных органов за нарушение сроков передачи квартир гражданам, участникам строительства, кроме предоставления права дольщикам «пост-фактум» взыскивать несуществующие и выведенные финансовые средства с застройщиков-банкротов.
Ввести действующий механизм санирования застройщиков, подрядных организаций и возврата на счета застройщиков выведенных средств дольщиков, и покупателей квартир в новостройках.
Законодательно закрепить понятие» существенное изменение проектной документации строящегося объекта» и дать его определение. В частности, включив в него» изменение сроков сдачи объекта» и определив допустимое число таких временных подвижек. Также должно быть ограничено право застройщика вносить такие изменения в проектную декларацию, которые кардинально меняют сам объект долевого строительства.
Статья 201. 10. Закона о банкротстве предполагает погашение требований участников строительства путем передачи объекта незавершенного строительства и предполагает восстановление прав дольщиков путем создания ими жилищно-строительного кооператива и передачи на баланс недостроенного застройщиком многоквартирного дома. Мы поддерживаем требование данную норму закона о банкротстве признать неконституционной, так как она узаконила нецелевые растраты застройщика (объект жилищного строительства не создан). Действующий механизм позволяет застройщикам, минуя финансовые и аудиторские проверки, заниматься откровенным хищением денежных средства граждан, участников долевого строительства, при остановке строительства и инициировании в отношении застройщика процедуры банкротства.
Законодательно закрепить обязанность застройщиков предоставлять дольщикам полный пакет проектно-сметной документации, генеральные и ситуационные планы застройки, благоустройства, параметры строительства объекта долевого строительства с техническими характеристиками и документальным обоснованием себестоимости конкретного объекта долевого строительства и затрат на услуги застройщика еще на стадии заключения договоров.
Ввести уголовную и материальную ответственность должностных лиц, осуществляющих функции надзора, контроля, обладающих разрешительными функциями в области долевого строительства за остановку строительства. Исключить право застройщика в одностороннем порядке менять технико-экономические параметры объекта долевого строительства через внесение изменений в проектную декларацию за счет ухудшения качества строительства, изменения площадей общедомового имущества и придомовой территории, замены более дешевыми материалами и уменьшения себестоимости строительства (экономии) на строительстве в пользу застройщика.
Отразить в законодательстве РФ особые требования к малоэтажному строительству, разработать строительные нормы и правила, регламенты для строительства малоэтажных многоквартирных домов. Разграничить земли под строительство жилых домов и прилегающую территорию для включения в договора долевого участия, с обеспечением права передачи дольщику в случае банкротства застройщика, без права передачи по залогу третьим лицам.
Закрепить в законодательстве о долевом участии в строительстве право дольщиков проводить контрольные мероприятия и поквартальную отчетность застройщика по использованию денежных средств граждан, предоставление дольщикам графиков производственных работ, отчетов о использовании средств дольщиков на коммунальную, социальную, инженерную инфраструктуру в жилищных комплексах с определением в цене договора доли участия граждан в объектах социальной и коммунальной инфраструктуры. Ввести персональную ответственность Министра строительства РФ, руководителей государственных органов и структур в сфере градостроительства Москвы и регионов за срыв сроков завершения строительства и долгострои. Правоохранительным органам и Следственному комитету РФ провести проверку финансовой деятельности ООО «МарьиноСтрой», ООО «СтройРемСтиль» и ООО «КВАТРО, ООО» Инвекто», ООО» УК Базисные инвестиции», ООО» Титанинвестстрой», ИП Оглоблин М. А., ИП Магомедов Т.
Жилой комплекс "Марьино Град" - малоэтажный микрорайон эконом-класса на территории п. Филимонковское пос. Марьино, в 15 км от МКАД по Киевскому или Калужскому шоссе. Проект реализуется на землях Марьинской птицефабрики с 2012 года и изначально предполагал 3 очереди строительства. Позже он был разделён на 3 условно независимых объекта: "Спортивный квартал", "Спорт-Таун" и "Марьино Град" , строительство которого с переносом сроков завершает застройщик "МарьиноСтрой".
Жилье
Жилой комплекс включает 22 четырехэтажных монолитно-блочных корпуса на участке площадью 20 га. Покупателям предлагаются студии, квартиры от 1 до 4 комнат, а также с недавнего времени - апартаменты в мансардных этажах. Хотя объект не представляет интереса в архитектурном плане, встречаются рациональные планировки с хорошими площадями помещений. В числе минусов - большое число квартир на этаже (до 9 в секции), отсутствие мусоропровода, неясные сроки и формат благоустройства территории новостройки.
Район
Из собственных инфраструктурных объектов в комплексе запроектированы только многоуровневый наземный паркинг и магазин, предполагается, что жители будут пользоваться инфраструктурой п. Марьино, а со временем - новыми объектами в ЖК "Спортивный квартал". За территорией объекта начинается Валуевский лесопарк, по границе протекает речка Незнайка, рядом нет промышленных производств и крупных магистралей, однако по границе комплекса проходит Московская улица с интенсивным движением.
Дорога
Район строительства, учитывая удаленность расположения, довольно благополучен в плане транспорта: выезд в Москву возможен по двум шоссе, в утренние и вечерние часы дорога до м. Саларьево займёт около 30 минут, до м. Тёплый Стан - 40 минут.
Существует уже почти 10 лет (она была учреждена 6 декабря 2007 года), но за всё это время участвовала в реализации только одного проекта жилищного строительства и тот до конца не завершила. Строительство заморожено уже более года. сайт попытался разобраться, что привело к долгострою и что может спасти проект и его дольщиков.
22 недостроенных дома
Представляет собой комплекс многоквартирных четырёхэтажных жилых домов. На официальном сайте проекта размещены проектные декларации и иные документы по строительству 22 корпусов этого комплекса.
|
Номер дома |
Количество квартир (шт.) |
Планируемая стоимость строительства (тыс. руб.) |
|
Дома №1 и №3 |
В доме №1 — 123; в доме №3 — 80 |
|
|
Дома №4 и №7 |
В доме №4 — 80; доме №7 — 123 |
|
|
Дома №8 и №9 |
В доме №8 — 123; №9 — 80 |
|
|
Дома №10 и №12 |
В доме №10 — 80; №12 — 123 |
|
|
Дома №11 и №14 |
В доме №11 — 80; №14 — 80 |
|
|
Дома №17 и №20 |
В доме №17 — 44; №20 — 43 |
|
|
Дома №18 и №21 |
В доме №18 — 44; №21 — 80 |
|
|
Дома №19 и №22 |
В доме №19 — 44; №22 — 80 |
Всего в ЖК «Марьино Град» 2 353 квартиры. Общая сметная стоимость строительства составляет 5 855 000 000 рублей.
Разрешение на строительство было получено 9 февраля 2013 года и изначально действовало до 1 марта 2015 года. Несколько раз сроки продлевались. В последний раз - до 30-31 декабря 2016 года.
Начиная со 2 квартала 2015 года, неоднократно переносились и сроки ввода в эксплуатацию. Согласно последним опубликованным документам, корпуса №№ 17, 18, 19, 20, 21, 22 было обещано сдать в конце 1 квартала 2017 года, а корпуса №№ 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 11, 12, 13, 14, 15, 16 - в конце 2 квартала 2017 года.
Ни один из 22 домов так и не был сдан. Сейчас строительство всех корпусов ЖК «Марьино Град» заморожено.
Согласно изначальной редакции проектной декларации, для строительства комплекса привлекались средства на основании инвестиционных договоров, договоров об участии в долевом строительстве, кредитных договоров и договоров займа. В редакции ПД от 29 ноября 2014 года упоминание о договорах долевого участия отсутствует.
Долгострои-побратимы
Строительство ЖК «Марьино Град» велось очень медленно уже в 2016 году и было полностью остановлено застройщиком в начале 2017 года. В это же время было остановлено строительство жилого комплекса «Спортивный Квартал», проекта . За ней, как и за , стоит генеральный директор ООО «Управляющая компания Базисные инвестиции» Оглоблин Михаил Андреевич.
3 февраля этого года против руководства обоих застройщиков было возбуждено уголовное дело по ст. 159 ч.4 УК РФ «Мошенничество» (в особо крупных размерах). Кроме того, в рамках обеспечительных мер по гражданским искам некоторых дольщиков был наложен арест на объекты незавершённого строительства и на земельные участки, на которых эти объекты находятся.
С тех пор компания «МарьиноСтрой» не имеет возможности продлить разрешение на строительство ЖК «Марьино Град» , так как одним из базовых документов при получении такого распоряжения является документ на землю, свободную от любых ограничений, кроме залога на землю в рамках ФЗ №214 «О долевом строительстве».
Срок действия старых разрешений на строительство закончился 31 декабря 2016 года, новые не получены, а значит на строительных площадках ЖК «Марьинo Грaд» невозможно ведение никаких работ.
Такие работы будут незаконны.
Точка зрения Оглоблина
На странице «Марьино Град» «В контакте» выложена аудиозапись встречи нескольких дольщиков ЖК «Марьино Град» с Михаилом Оглоблиным. Она состоялась 23 июня 2017 года. Попробуем проанализировать озвученную там информацию.
По мнению Оглоблина, строительство остановилось, потому что нет денег. В том, что их нет сам застройщик виноват только на 50%, на остальные 50% виноваты прокуратура, следственный комитет, Москомстройинвест, Хуснуллин, Собянин, и сами дольщики. Да-да, и они тоже: когда начались сложности, нужно было чуть подождать и где-то подыгрывать застройщику.
Ещё в мае 2015 года была выручка, были продажи. А уже в начале 2016 года проект начал катиться вниз. Сначала приостановил выдачу кредита, затем - всех ипотечных продуктов по всем площадкам. Строительство велось, а продаж не было - все хотели приобретать при помощи ипотеки от Сбербанка.
Какое-то время строительство шло на средства от ФД «Кaпитaл», который приобрёл у «Марьино Град» сразу несколько квартиры. Ошибка, по мнению Оглоблина, заключалась в том, что эти деньги «размазали» по всем проектам, вместо того, чтобы вложить в один, достроив и сдав несколько корпусов. Оглоблин планировал договорится со Сбербанком, так как в то время, когда шли переговоры про открытие кредитной линии, строительство всех объектов не стояло на месте. Договориться не смогли, и в октябре 2016 года всё встало.
На вопрос одного из дольщиков, где деньги, Оглоблин ответил, что все деньги в активах. Продать ничего нельзя. Сейчас застройщик пытается продать торговый комплекс, в строительство которого ушло под 130 млн рублей.
На весь «Марьино Град» , по словам Оглоблина, не хватает порядка 600 млн руб., из них на корпуса №№ 17, 18, 19, 20, 21, 22 (первую очередь проекта) - около 80 млн. Генподрядчику застройщик ничего не должен - у застройщика он свой. Внешние подрядчики сами должны застройщику, что было подтверждено в суде.
По мнению Михаила Оглоблина, баланс проекта в целом положительный. Есть вложенные деньги, есть дебиторская задолженность подрядчиков, есть остаток по стоимости, есть остаток квартир. Если застройщик просто достроит торговый центр и продаст его, а также реализует оставшиеся квартиры, то получит выручку порядка 600 млн рублей. Эти расчёты не включают в себя прибыль по окончании строительства и (комплекс таунхаусов рядом со «Спортивным кварталом, застройщиком которого является , также связанная с Оглоблиным). Отложенная прибыль в «Спортивном квартале», по словам бизнесмена, составляет порядка 600 млн руб., а в ЖК «Спорт-Таун» - ещё 300 млн рублей.
Инвестор, найдись!
На июньской встрече Михаил Оглоблин также сообщил дольщикам о переговорах с Павлом Те из . С просьбой достроить ЖК «Марьин Град» к владельцу Capital Group уже обращались региональные власти. Сотрудникам Павла Те была предоставлена вся документация по состоянию на 24 июня 2017 года. По мнению руководителя «МарьиноСтрой» , шансы договориться с Capital Group есть, так как у потенциального инвестора есть политический интерес - сохранять хорошие отношения с городскими властями.
Если не получится с Capital Group , то в качестве запасного варианта Оглоблин рассматривает . Если не удастся реализовать оба варианта, то он намерен возобновить диалог со Сбербанком. Застройщик будет просить, чтобы банк открыл кредитную линию на ЖК «Спортивный квартал» и возобновил уже имеющуюся кредитную линию на ЖК «Спорт-Таун» . Оглоблин также сообщил, что уже были разговоры с представителями Сбербанка. Речь шла, в частности, о том, что после открытия кредитной линии на «Спортивный квартал» и таунхаусы Сбербанк будет смотреть, какой может быть кредитный продукт для «Марьино Град» .
Михаил Оглоблин также сообщил дольщикам о том, что строительство ЖК «Марьино Град» готовы кредитовать и частные банки, под залог имеющегося у бизнесмена здания в Конном переулке. Но по мнению Оглоблина, при открытии кредитных линий для двух других проектов, общей валовой выручки будет достаточно, чтобы возобновить строительство и ЖК «Мариьно Град».
Готовность первой очереди ЖК «Марьино Град» Оглоблин оценил на 90%, второй - на 60-70%, отметив, что если найдётся внешний инвестор, то работы возобновятся параллельно по обеим очередям. Если же работы возобновятся после получения кредита от Сбербанка, то
застройщик намерен сосредоточить усилия на головных инженерных сооружениях и первой очереди. Только потом, поэтапно, возобновится достройка 16 корпусов второй очереди.
Михаил Оглоблин выразил недовольство и политикой московских властей. По его мнению, есть множество вопросов, которые нужно решать независимо от того, когда появится новый инвестор. Более того, если эти вопросы будут решены сейчас, то инвестора найти будет проще. В то же время городские власти готовы идти на встречу только после того, как будет найден инвестор. Не решены вопросы продления разрешения на строительство и прохождения земельного комитета относительно мансард - по мнению Михаила Оглоблина их нужно решать уже сейчас, хоть с новым застройщиком, хоть со старым, но чиновники тянут.
Перспектива ареста
Судя по отзывам в социальных сетях, у подавляющего большинства дольщиков ЖК «Марьино Град» доверия к словам руководителя застройщика нет. Посмотрим на факты, изложенные Михаилом Оглоблиным, с другой стороны. Правоприменительная практика в нашей стране показывает, что уголовное дело по столь резонансному делу, как появление нескольких тысяч обманутых дольщиков, прекращено быть не может. Должно пройти расследование, должны быть определены виновные, должно появиться обвинительное заключение, обвинительное заключение должно быть утверждено прокуратурой, дело должно быть передано в суд. Наконец, суд должен определить вину подсудимых и меру их ответственности.
Если в отношении руководства ООО «МарьиноСтрой» возбуждено уголовное дело, это дело должно пройти все стадии. Закончено оно будет только с тем или иным приговором, вынесенным решением суда. Никаких вариантов, кроме как пройти всю эту цепочку от начала и до конца у руководства застройщика нет. Значит, если говорить о достройке, необходимо иметь ввиду расследование по уголовному делу как данность.
Из этой данности следует вывод, что вариантов получения кредитов на фирму-застройщика не существует. Оглоблин уже сообщил об отложенном обязательстве в подписанном кредитном договоре со Сбербанком, где отказ в выделении денежных средств может быть связан с ведущимся уголовным расследованием в отношении гаранта заявителя, то есть самого Оглоблина. Здесь ничего не зависит от менеджеров банка, если такой пункт есть, он должен быть исполнен. В банке работают по формально прописанным процедурам.
Вариантов получения кредита, или размораживания ранее заблокированной кредитной линии у застройщика нет.
Также выглядит сомнительной возможность получения кредита в коммерческих банках под залог имущества, которое контролируется Оглоблиным. Дело в том, что если в рамках возбужденного уголовного дела Михаил Оглоблин пройдёт все процедуры от стадии свидетеля до стадии подсудимого, то на стадии подозреваемого или обвиняемого ходатайством следователя перед судом будет наложен арест на всё имущество, которое любым образом может иметь к нему отношение, в том числе и на здание в Конном переулке. Следствие будет обязано выявить потерпевших от преступных действий и ущерб. Потерпевшим предложат написать заявления о гражданских исках к обвиняемым, которые впоследствии должны быть рассмотрены судом. Практика показывает, что судом практически любое ходатайство следствия об аресте имущества удовлетворяется.
Избежать этой процедуры невозможно, а значит банки, которые будут рассматривать кредитные заявки фирм Оглоблина, не смогут не учитывать такую юридическую перспективу, и поэтому вряд ли под такое сомнительное обеспечение выдадут заёмные средства. Правильным было бы этот и другие активы продать сейчас, до наложения ареста, и найти механизм сохранения полученных средств. Но использовать полученные средства в настоящий момент для финансирования строительства невозможно, потому что пока невозможно само строительство.
Мансарды как спасательный круг
Сложность переговоров с банками усугубляется тем обстоятельством, что власти заняли жёсткую позицию: достраивать должен не Оглоблин. Между тем, без поддержки властей невозможно решить вопрос со службой судебных приставов и снять арест с незавершённого строительства и земли. А без этого нельзя получить новое разрешение на строительство и возобновить работы, даже если проблема с финансированием будет решена.
Также поддержка властей необходима для изменения назначения чердаков в мансардные этажи. Судя по тому, что Оглоблин не стал спорить с цифрами, названными одним из дольщиков, в ЖК «Марьино Град» продано 95% всех квартир, а освоено не более 70% строительного объёма. Ориентироваться на данные, озвученные самим Оглоблиным, о том, сколько можно получить от продажи торгового центра и цоколей, ни в коем случае нельзя. Торговый центр не продан до сих пор, и нет гарантий, что покупатель найдётся в ближайшем будущем. Если даже удастся его продать, то неизвестно по какой цене. Этот актив выглядит неликвидным, так как застройщик не может достроить торговый центр из-за отсутствия финансирования, к тому же сама «незавершёнка» может быть арестована в рамках уголовного дела. Более того, в существующих обстоятельствах застройщику могут поступать «непристойные» предложения о продаже актива по бросовым ценам, и могут так сложится обстоятельства, что он будет вынужден согласится и на это, чтобы не потерять всё.
Хотя расчёты застройщика неправдоподобны, возможность организовать мансардный этаж вместо чердаков у него действительно есть. То есть в четырёхэтажных жилых домах появится пятый этаж, а значит дополнительные 20% площади.
Продажа мансардных помещений закроет потребности в финансировании окончания строительства, тем более, что чердаки уже возведены, а затраты на их переделку в мансарды - незначительны.
Гораздо реальнее решить проблему с финансированием оставшихся работ, чем с другими вариантами, изложенными выше. Оглоблин объединяет все варианты и рассматривает их в совокупности.
Очевидно, что без поддержки руководства строительного комплекса Москвы невозможно решить вопрос организации общественных слушаний и изменения назначения земельных участков с утверждением нового плана застройки земельного участка, чтобы, наконец, получить разрешения на строительство уже новых среднеэтажных зданий. Если городские власти говорят о том, что всё реально, но не для Оглоблина, к которому потому нет доверия, значит решать вопрос должен не Оглоблин.
Дело рук самих дольщиков
На наш взгляд заёмное финансирование для окончания строительства будет предоставлено только новому инвестору. Только под него и при поддержке властей будет изменено назначение земельных участков, ПЗЗ, выдано новое разрешение на строительство. С его приходом будет решена проблема с арестом незавершённого строительства и земельных участков и изменено обеспечение. Это единственное решение проблемы.
Государство никакие средства для достройки незавершенного строительства ЖК «Марьинo Гpад» выделять не будет. Тот, кто на это рассчитывает, зря питает иллюзии, он будет разочарован и зря потратит своё время на подобные ожидания.
Только частный интерес в этом проекте позволит достроить ЖК «Мариьно Град». Частный интерес частично заключается в политических бонусах, которые инвестор заработает перед городскими властями. Ну и конечно же он должен заработать на этом проекте деньги.
Но инвесторы — люди пугливые. Если они будут видеть высокие риски, то убедить их потерять свои деньги ради блага обманутых дольщиков будет нельзя. И здесь никак не обойтись без поддержки и помощи самих обманутых дольщиков.
Дольщиками в достижении своих целей должны двигать не эмоции, а голый расчёт. Он заключается в том, чтобы получить свои квартиры, а не в желании посадить Оглоблина, даже если все беды связываются с этим именем. Голый расчёт заключается в том, чтобы прекратить сейчас выяснение, куда делись деньги и делись ли они куда-то вообще, потому что это выяснение парализует действия, необходимые для достройки ЖК «Марьино Град» . Ни один мало мальски разумный инвестор не будет влезать в «клоаку» с «отходами» старых хозяйственных споров и человеческих обид, которые оборачиваются статьями Уголовного кодекса Российской Федерации.
Дольщикам нужно прекратить «педалировать» уголовное дело в отношении застройщика ЖК «Марьино Град» . В разговоре с дольщиками Оглоблин пояснил, что следователи всё понимают и усердствовать, если строительство будет вестись, они не будут. Чтобы следствие не усердствовало, нужно прекратить раздувать негативный информационный повод вокруг строительства.
Если в рамках ведущегося следствия все обманутые дольщики будут определены как потерпевшие, и в их пользу будет наложен арест на незавершённое строительство и земельные участки, то никакой инвестор не «зайдет» на этот объект, потому что снять этот арест до окончания уголовного дела будет невозможно.
Сами же следствие и суд (с учётом апелляции) по большому экономическому делу могут занять годы. Всё это время объект будет стоять без охраны, разрушаться и растаскиваться. Кроме того, прекращение хозяйственной деятельности застройщика приведёт к многочисленным обращениям в суд его кредиторов и последующему банкротству. В ходе банкротства новый инвестор не сможет просто так получить недострой для окончания строительства, так как он будет обязан выкупить его на торгах. Балансовая стоимость недостроенного ЖК «Марьино Град» составляет миллиарды рублей. Кому это надо?
Очевидно, что в настоящее время в банкротстве не заинтересован никто. Ни застройщик, ни дольщики, ни власти.
Несколько тысяч дольщиков, оставшихся без жилья и денег, слишком громкая головная боль для властей. Это может грозить потерей «тёплых» мест тем чиновникам, которых назначат виновными в случившимся.
Руководители застройщика тоже прекрасно понимают, что за несколько тысяч обманутых дольщиков, не получивших свои квартиры, правоохранительные органы просто «порвут на части» тех, кто стоит за застройщиками. Судя по всему, пока ещё отмашка на активное раскручивание этого уголовного дела не получена. В таком случае дольщикам не нужно «дуть в паруса» правоохранительным органам и не нужно пытаться активизировать это уголовное дело посредством мощного общественного давления. Это давление может пагубно сказаться на самих дольщиках.
В ходе встречи с дольщиками Михаил Оглоблин говорил о том, что с несколькими сотнями человек проработаны, но не подписаны и не зарегистрированы соглашения об оплате неустоек в виде некого имущества в строящемся ЖК. Дольщикам нужно отдавать себе отчёт, что в рамках банкротства невозможно получение никакой компенсации, потому что к рассмотрению принимается только сумма основного долга. В случае начала процедуры банкротства дольщики могут забыть о подготовленных, но не подписанных соглашениях. Только действующий застройщик (пусть даже формальный) сможет выполнить эти соглашения.
Уже сейчас следствие, по словам Оглоблина, практически парализовало его деятельность, как руководителя застройщика, а значит желательно, чтобы следствие не подверженное активному общественному давлению продолжалось, но «сбавило обороты» в интересах всех, так как застройщик в этом проекте нужен старый.
Дальнейшая роль «МарьинoСтpoй»
Если новая компания «зайдёт» на строительство ЖК «Марьино Град» застройщиком, то она будет вынуждена подписать со старым застройщиком и дольщиками трёхстороннее соглашение. По нему она, с одной стороны, примет на баланс объекты незавершённого строительства и землю, с другой - обязательства по достройке квартир перед дольщиками. Какую сумму дольщик внёс старому застройщику, та и должна фигурировать в трёхстороннем акте.
Но дольщики, Москомстройинвест и следствие полагают, что было нецелевое использование порядка 1,5 миллиардов рублей, а значит новый застройщик обязан принять обязательства и по этим спорным деньгам, хотя, возможно, они никак не материализовались на стройке.
В случае неуспеха в реализации этого проекта обязательства по спорным деньгам «повиснут» уже на новом застройщике, ведь он до этого должен будет подписать трёхсторонние соглашения. Если будут суды и судебные решения в пользу дольщиков, то он будет обязан выплатить эту сумму, если будут пени и неустойки, то он обязан будет погасить и их. Трудно будет найти инвестора «в здравом уме и твердой памяти», который согласится принять на себя все обязательства в рамках такого скандального строительства, где обязательно найдутся сутяжники или юристы, которые с помощью дольщиков захотят заработать на этом деньги.
Появление нового застройщика невозможно. Такую задачу не будут ставить перед собой ни старый застройщик, ни власти Москвы - она невыполнима.
Именно поэтому в разговоре с дольщиками Михаил Оглоблин дважды упомянул проектных дольщиков, то есть фактически инвесторов, на которых будут «заведены» нераспроданные активы. Под эти активы они получат кредиты, за счёт которых будут профинансиованы оставшиеся работы. Подобные проектные дольщики, хоть и будут нести фактические обязательства по достройке ЖК «Марьино Град» , но не будут нести юридических обязательств перед дольщиками, внесшими денежные средства первоначальному застройщику. Только такая конструкция позволяет привлечь в строительство нового инвестора.
Кроме того, сохранение старого застройщика (пусть он станет в этом случае не реальным, а формальным) позволит не тратить время на получение технических условий на подключение к коммунальным сетям и оформление разрешительной документации. С появлением нового инвестора и после решения перечисленных выше проблем, строительство может быть возобновлено немедленно.
Это еще одна причина, почему нельзя «педалировать» тему уголовного дела и банкротства. Пусть старый застройщик «МарьиноСтрой» и станет формальным, но он обязан присутствовать в этой схеме как застройщик ЖК «Марьино Град» .
Что делать дольщикам?
На наш взгляд, в сложившейся ситуации дольщики не должны по несколько месяцев ждать в приёмной, когда руководство застройщика соизволит спуститься к ним с небес и разъяснить ситуацию. И в интересах Оглоблина, и в интересах дольщиков тесная кооперация для достижения общей цели окончания строительства.
Таких возможностей, которые есть у руководителя застройщика с его уровнем квалификации и понимания проблем, с его квалифицированным аппаратом помощников, которые готовы в кратчайшие сроки подготовить нужные документы, с его уровнем профессиональных и человеческих связей, нет ни у кого из дольщиков. Поэтому быстрее и результативней будет, если именно Оглоблин займётся поиском нового инвестора и достройкой ЖК «Марьино Град» , чем кто-либо другой.
Но это ни сколько не означает, что нет поля деятельности и для инициативных дольщиков. Более того, в существующей ситуации без инициативной группы дольщиков и общественного давления на власти никак не обойтись.
Есть проблема мансардов, появление которых сможет вывести экономику проекта в положительное значение. Как справедливо заметил Оглобин, ничто не мешает сейчас заниматься этой проблемой. Её всё равно нужно будет решить. Будет застройщик этот или другой, будет Оглоблин на свободе или нет, чердаки нужно переделывать, для того чтобы привлечь нового инвестора.
А значит нужно давление дольщиков на городские власти, чтобы были организованы слушания, чтобы было изменено назначение земельных участков, чтобы было изменено ПЗЗ. Тем более застройщик уже прошёл часть пути сам: сделал изменения в проекте и получил новое заключение экспертизы.
Для того, чтобы инициативные дольщики могли гарантировать новому инвестору спокойную работу, им необходимо иметь влияние на общественное мнение в своих группах в социальных сетях. Они должны контролировать действие дольщиков.
Кроме того, в возможности взять под контроль настроения в группах дольщиков должен быть очень заинтересован Оглоблин. Если оно выйдет из под контроля под давлением массового, активного и шумного недовольства ситуацией, для Оглобина это может очень плохо закончится, не исключая его ареста, о чём он сам говорил на встрече с дольщиками. Возможность влиять на настроения групп дольщиков очень мощный козырь, который можно разменивать только на очень серьёзные вещи, например, взятие под общественный контроль работу по достройке ЖК «Марьино Град» .
Это возможно только в том случае, если дольщики в своих группах будут доверять своим инициативным представителям. А это, в свою очередь, возможно, только тогда, когда эти представители будут обладать максимумом информации относительно того, что происходит со строительством, взаимоотношениях с властями, кредиторами и прочим. Значит необходимо создание постоянно действующей рабочей группы, куда войдут представители инвестора, застройщика и инициативных групп дольщиков.
Шансов прийти к общему знаменателю у нескольких тысяч дольщиков, к сожалению, очень мало, даже если это в интересах всех. Все пострадавшие дольщики с разным темпераментом, разными представлениями о жизни и интересами, разными бытовыми и жизненными обстоятельствами.
Помощь застройщику со стороны дольщиков может быть значительной. Он сейчас в ней нуждается. Ему нужно общественное давление на власти в решении некоторых вопросов, понимание, терпение, потому что не факт, что он договорится с Capital Group , «Гранель» и какими-то другими инвесторами, однако его предложения разумны и требуют поддержки. Тем более, что при давлении на власти со стороны инициативных групп дольщиков, власти будут заинтересованы, чтобы новый инвестор как можно скорее нашёлся. Поэтому если в существующих обстоятельствах дольщикам не удастся объединиться вместе с застройщиком в решении общей проблемы, то нечего пенять и всю вину, что не удалось достроить ЖК «Марьино Град» , перекладывать на застройщика.
ЖК "Марьино Град" – проект масштабной много-, малоэтажной и таунхаусной застройки возле поселка Марьино с/п Филимонковское, в 12 км по прямой от МКАД (Новая Москва), в зоне между Киевским и Калужским шоссе.
Местоположение
На территории Новой Москвы начался вполне прогнозируемый строительный бум. Относительно свободное пространство с достоинствами областного житья, но с московской пропиской, стало магнитом для девелоперов и переселенцев. Участки "Марьино Града" располагаются с двух сторон от Марьино, ЖК "Бремен" и "Рутаун". Крайняя граница "Марьино-3" (М3) находится в 250 метрах от Марьинской птицефабрики (собственное производство на данный момент не ведется). Соседние населенные пункты – Кончеево, Харьино, Староселье, Валуево, Филимонки, Кнутово, Есенино, а также дачные товарищества. Ближайший город – Московский. Природное окружение – лесопарки, огибающая территорию комплекса река Незнайка, реки Ликова и Десна.
Общее описание
В генплане комплекса выделены зоны многоэтажной (М3), малоэтажной (М5) и таунхаусной застройки (М4). На все очереди этапов строительства оформлены проектные декларации (см. на нашем сайте).
Для каждой зоны учреждена своя фирма-застройщик (см. в проектных декларациях), у двух из них общий директор.
На участке М3 площадью 23 га возведут 15 корпусов с высотой 3–12 этажей. Технология – монолитно-кирпичная. Несущие конструкции обкладывают блоками из ячеистого бетона, облицовка – кирпичная. Территория "Марьино-5" (25 га) застраивается 22 4-этажными монолитно-кирпичными домами двух вариантов. М4 площадью 12 га займут 197 таунхаусов (четыре типа; 32 сблокированных здания). В двухэтажных домах разместятся трех- и четырехкомнатные двухуровневые квартиры. Во всех домах комплекса, начиная с 4-этажных и выше, устанавливаются лифты. В малоэтажки – по одному на секцию, грузоподъемность – 1000 кг, в многоэтажки – два, на 400 и 1000 кг. В ряде зданий будут административные и коммерческие нежилые помещения. Планировка и площадь жилых секций, перечень внутренних подготовительных работ заметно различаются в зависимости от типа здания и конкретного корпуса.
Инфраструктура
Собственные объекты благоустройства – детский сад на 180 человек, две парковки на 700 м/мест, ТРЦ, крупный спорткомплекс клуба ЦСКА, плюс озеленение территории, обустройство зон для отдыха, детских и спортплощадок, проездов. В Марьино есть школа на 1000 учащихся, детский сад "Боровичок", амбулатория, аптека, храм, кафе, магазины. В Валуево располагаются ТД "Московский" и клинический санаторий Главмосстроя. Ряд торговых объектов и заправок – по Киевскому и Калужскому шоссе. План развития окружающей местности предусматривает строительство станции скорой помощи, больницы, пожарной станции. На реке Десне откроется природно-исторический парк отдыха "Новая Москва".
Проезд
Из столицы добраться до комплекса "Марьино Град" можно по уже упоминавшимся Киевскому и Калужскому шоссе. С первого нужно свернуть на 26-м километре, проехать через Московский и Валуево. По Калужскому шоссе нужно свернуть направо по указателю "Десна", затем снова направо, возле указателя "Пенино" – налево.
Автобусы и маршрутки ходят от станций метро "Теплый Стан", "Ясенево", "Юго-Западная".
15 декабря в 12:00 в прямом эфире телеканала "Россия" и "Россия-24" состоится традиционная программа "Разговор с Дмитрием Медведевым. Просим Ваш канал осветить нашу проблему и задать вопрос об обманутых дольщиках, которые не подпадают под новые поправки к 214-ФЗ, устанавливающие критерии к застройщикам и защиту дольщиков. Что будет с дольщиками,которых обманули до 1 января 2017 года? Как государство планирует защищать их интересы и решать их проблемы?
Обращаемся к Вам с просьбой разобраться в вопросе затянувшегося строительства по адресу: г. Москва, поселение Филимонковское, ОАО «Марьинская птицефабрика», участок № XV-1, застройщиком которого является ООО «Марьинострой», руководитель Оглоблин Михаил Александрович. Данный строящийся микрорайон «Марьино-град» состоит из 22 четырехэтажных строящихся домов. Собственниками микрорайона «ЖК «Марьино-град» являются более двух тысяч человек.
Данное строительство начато в 2012 г. В соответствии с проектной декларацией и п.2.4 договоров долевого участия в строительстве (далее ДДУ), срок окончания строительно-монтажных работ – II квартал 2015 года, срок выдачи ключей – 31.12.2015 г. В настоящий момент, срок сдачи объекта переносился трижды. Согласно очередному уведомлению от застройщика срок был перенесен на 2 квартал 2017 года.
Так выглядел ЖК «Марьино Град» в конце 2015 года,когда ключи должны были получать дольщики, а органы власти писали о готовности домов к сдаче.
Исходя из сложившейся ситуации, описанной ниже, участники долевого строительства не видят реальных перспектив к окончанию строительства в указанный срок. По проекту комплекс предполагает автономные водо и теплоснабжение, очистные сооружения, наличие инфраструктуры. В настоящее время, готовность домов и коммуникаций далека от сдачи. Корпуса комплекса находятся в разной степени готовности: часть домов с недоделанными крышами, во многих из них не установлены окна, лифты. В некоторых - отсутствуют лестничные пролеты, в подвалах стоит вода, зачастую, отсутствует стяжка, входные двери. В большинстве своем не разведены внутренние коммуникации и не отделаны места общего пользования. К жилому комплексу не подведен газ (проект отсутствует). Внутри участка коммуникации проложены лишь на 30%.
Практически все квартиры в комплексе раскуплены, но застройщик при этом ссылается на нехватку денежных средств. В то же время, производятся работы, не предусмотренные проектом и противоречащие СНИП, разрешению на строительство от 13.11.2015 г. № RU77246000-011855, № RU77246000-011854. В частности, строительство мансардных помещений на чердаке с установкой перегородок, что при последующем согласовании в государственных органах может привести к затруднениям сдачи комплекса.
Инициативная группа дольщиков долгое время ведет попытки ускорить ход строительства. С нашей стороны были обращения во все контролирующие органы: Администрацию поселения Филимонковское, Префектуру ТИНАО г. Москвы, Москоминвест, Мосгосстройнадзор, Департамент развития новых территорий г. Москвы. В результате координации нашей стройки со стороны префектуры и Департамента развития новых территорий, было оказано содействие по устранению административных барьеров, связанных с газификацией нашего ЖК. На тот момент, благодаря этому Застройщик приступил к работам по прокладке электрических и газовых сетей, но практически сразу эти работы были приостановлены в связи с неуплатой выставленных счетов.
В ходе круглого стола в Московской городской думе, посвящённого проблеме строительства ЖК «Марьино Град» и всей «Пирамиде Оглоблина», Представитель Прокуратуры города Москвы Анна Жадаева, начальник отдела по надзору за исполнением закона в сфере экономики, рассказала о представлениях, направленных в адрес застройщика с требованиями устранить нарушения, а также о подготовке документов для возбуждения уголовного дела в связи с нецелевым использованием средств дольщиков. В настоящее время ОБЭПиК по ТиНАО города Москвы проводится доследственная проверка. Сотрудниками Москомстройинвеста в течении всего года присылаются отписки о нецелевом использовании денежных средств дольщиков застройщиком ООО «МарьиноСтрой»(не соответствует п 3 Постановления РФ от 21.04.2006 №233). 
В течении года нарушения найдены, представители МКСИ говорят о выводе 1.4 млрд. рублей, но на застройщика дело не заведено.
Представитель Прокуратуры Москвы сообщил о масштабной проверке Москомстройинвеста. «Что касается действий Москомстройинвеста, то на первое полугодие 2017 года Прокуратурой города запланирована масштабная проверка в сфере защиты прав дольщиков, то есть будут рассматриваться права и интересы не только по представленным объектам, но и по тем объектам, которые сейчас есть на территории Москвы. В Москомстройинвесте будут проверены материалы и достаточность мер, принимаемых органом власти в целях защиты прав участников долевого строительства», – сказала Анна Жадаева.
Самое благоприятное время для строительства – летний период 2016 года - было упущено, работники на стройке, практически, отсутствовали и тепловые контуры зданий второй очереди так и не были закрыты (оконные и дверные проемы не перекрыты). Из-за этого, в очередной раз, здания подвергнутся воздействию отрицательных температур, сырости и плесени.
Наступил момент, когда стройка из категории долгостроя переходит в разряд брошенных, ветшающих зданий. Сейчас строительство жилищного комплекса фактически приостановлено. Деньги дольщиков растрачены. При встрече с представителями Застройщика, ни одного внятного ответа о наличии денег и завершении строительства получено не было. По словам представителя Застройщика, достраивать ЖК «Марьино-град» планируется на деньги, вырученные от продажи квартир и мансард. Квартиры почти все проданы, а мансарды просто не предусмотрены проектом, однако это не мешает Застройщику активно предлагать их покупателю, регистрировать договоры долевого участия и отделывать мансардные помещения вопреки законодательным нормам. Другими словами, М. А. Оглоблин желает «выжать» объект до капли и получить максимальную прибыль.
Хотим напомнить, что аналогичных объектов у бизнесмена Оглоблина М.А. четыре - ЖК «Марьино-град», ЖК «Спортивный квартал», ЖК «Аристово-Митино», ЖК «Эко-парк Нахабино». По общедоступным данным, Оглоблин Михаил Александрович - молодой бизнесмен. Сын Министра строительного комплекса Московской области, а в прошлом Министра Правительства Москвы, руководителя Департамента экономической политики и развития города Москвы - Оглоблиной Марины Евгеньевны.
Для компетентных органов, вышеизложенные факты могут очевидно свидетельствовать, о мошеннической схеме семейства Оглоблиных, которые работают и продвигаются достаточно продолжительное время. Кроме того, очевидно, что подобные аферы не могут быть осуществимы без пособничества со стороны властных структур.
Дополнительным фактом того, что клан Оглоблиных использует сомнительные схемы и уклоняется от выполнения принятых на себя обязательства, свидетельствует тот факт, что новым Генеральным директором ООО «Базисные Инвестиции» (Генеральный директор ООО «Марьинострой» - номинальной компании застройщика М. А. Оглоблина) с 27.09.2016 является Нургушиев Булат Бегалиевич, являющийся Генеральным директором ООО "Европласт". Той самой фирмы, с которой ООО «Марьинострой» ведет судебные тяжбы. Следует напомнить, что Б. Б. Нургушиев и М. А. Оглоблин знакомы давно, были партнерами и совладельцами фирм. А уже 06.10.2016 на должность Генерального директора назначается Магомедов Тимур Маисович. Данная смена директоров также вызывает сомнение в благонадежности строительной компании.
Из статьи 18 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ:
«1. Денежные средства, уплачиваемые участниками долевого строительства по договору, подлежат использованию застройщиком только для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в следующих целях:
1) строительство (создание) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в соответствии с проектной документацией или возмещение затрат на их строительство (создание).»
Нас как участников ДДУ, очень беспокоит отсутствие рабочих на стройке, удручающе низкие темпы строительства, нецелевое использование денежных средств, вложенных в строительство нашего ЖК «Марьино-град».
Мы, как дольщики, очень боимся, что складывающая ситуация с длительным простоем строительства и передачами долей собственности приведет к тому, что руководитель компании М. А. Оглоблин, уйдет от своих обязательств и скроется от ответственности, не достроив наши дома. Если раньше стройка ассоциировалась именно с его «честным словом» достроить дома, то теперь вся ситуация вселяет неуверенность в успехе стройки и своего будущего у двух тысяч дольщиков стройки, в число которых входят большей частью инженеры, учителя, врачи, рабочие и иные социально активные граждане, вступившие в строительство через ипотечное кредитование. Мы выполнили свои обязательства, полностью оплатив строительство своих квартир. Но боимся, что застройщик своих обещаний не выполнит.