На рынке жилья сейчас все меньше покупателей с «живыми» деньгами и все больше - с материнским капиталом. Чем рискует продавец, соглашаясь на сделку, в которой за квартиру расплачиваются сертификатом? Свои рекомендации дает адвокат Инна Белякова.
Кому положена господдержка?
453 026 руб. - составляет на сегодняшний день сумма материнского капитала.
Деньги (средства материнского капитала) продавец получит только через два месяца после государственной регистрации права собственности покупателя на квартиру.
Согласно закону № 256-ФЗ, государственный сертификат на материнский капитал получают семьи после рождения второго ребенка (или последующего, если ранее семья не пользовались сертификатом). На сегодняшний день сумма маткапитала составляет 453 026 руб. (уже два года она не индексируется).
Обычно право на распоряжение материнским капиталом получает мать родившегося ребенка. Можно направить на улучшение жилищных условий как всю сумму полностью, так и любую ее часть - по своему усмотрению.
А есть ли капитал?
Что делать продавцу квартиры, если к нему приходит покупатель с маткапиталом? Чтобы не оказаться у разбитого корыта, надо проверить подлинность государственного сертификата, подтверждающего права на денежные средства. Это проще всего сделать, потребовав у потенциального покупателя справку со сложным названием - «о состоянии финансовой части лицевого счета лица, имеющего право на дополнительные меры государственной поддержки».
Указанная справка оформляется в территориальном органе Пенсионного фонда РФ (ПФР) в течение трех дней по заявлению владельца сертификата. Ничего сложного в ее получении нет, и попытки покупателя сослаться на отсутствие времени и бюрократические препоны являются либо уловкой, либо проявлением обычной лени.
Какую форму оплаты выбрать?
Средства материнского капитала могут быть направлены на улучшение жилищных условий не в произвольном порядке, а в строгом соответствии с правилами. Они утверждены постановлением Правительства РФ от 12.12.2007 г. № 862 (далее - Правила). В соответствии с данным документом маткапитал можно направить на приобретение жилого помещения путем безналичного перечисления как физическому лицу, так и организации, в том числе кредитной, предоставившей по кредитному договору (договору займа) денежные средства на указанные цели.
Почему с ипотекой удобнее?
Законодательство разрешает использовать средства материнского капитала на покупку жилья как с привлечением ипотеки, так и без. В первом случае все денежные средства продавец получит непосредственно от покупателей квартиры (которые взяли у банка кредит), а впоследствии материнский капитал будет перечислен банку. Во втором случае продавцу придется дожидаться перечисления средств из Пенсионного фонда, по указанным Правилам оно осуществляется территориальным органом ПФР не позднее чем через два месяца с даты принятия заявления от покупателя. К заявлению прилагается копия договора купли-продажи со штампом регистрирующего органа, подтверждающего переход права собственности, а также копии свидетельства о государственной регистрации права собственности покупателя на указанную квартиру. Так как ПФР вряд ли перечислит маткапитал до наступления предельного срока, деньги продавец получит не скоро, и это главный минус сделки без ипотеки.
О каком обязательстве покупателя нельзя забывать?
Правила требуют от покупателя с маткапиталом оформлять приобретаемое жилье только в общую долевую собственность абсолютно всех членов семьи, то есть лица, получившего сертификат, супруга и детей.
Покупатель, приобретающий квартиру только в личную собственность, должен предоставить в Пенсионный фонд РФ нотариально удостоверенное обязательство: оформить жилое помещение в общую собственность членов семьи с определением размера долей по соглашению в течение шести месяцев после перечисления средств материнского капитала продавцу квартиры.
Если покупатель квартиры не предоставит такого обязательства в Пенсионный фонд Российской Федерации, то продавец рискует не дождаться перечисления денежных средств материнского капитала на свой счет.
Если квартира не сразу оформляется в общую долевую собственность членов семьи покупателя, то в договоре купли-продажи нужно прописать соответствующее условие: что деньги будут перечислены после предоставления покупателем в Пенсионный фонд Российской Федерации соответствующего обязательства.
Как продавцу получить свои деньги?
В соответствии с п. 16 Правил средства материнского капитала перечисляются Пенсионным фондом РФ в безналичном порядке на указанный в соответствующем договоре банковский счет физического лица, осуществляющего продажу квартиры. То есть в договоре купли-продажи обязательно должны быть указаны: номер счета; имя лица, на которое открыт счет; банк с указанием почтового адреса и всех необходимых реквизитов (ИНН, БИК, КПП).
Кроме того, в договоре необходимо указать сумму средств материнского капитала, подлежащую перечислению на расчетный счет продавца квартиры, реквизиты сертификата на материнский капитал (дату выдачи, номер и территориальный орган ПФР, выдавший сертификат), а также дату и номер решения о выдаче сертификата.
К СВЕДЕНИЮ
Пример оформления договора купли-продажи жилья с использованием средств материнского капитала
«Сумма в размере _____ руб. _____ коп. будет уплачена Покупателем Продавцу за счет средств материнского (семейного) капитала на основании государственного сертификата на материнский (семейный) капитал, серия АА-1 № 000000, выданного ХХ.ХХ.ХХХХ г. на имя Ивановой Натальи Ивановны на основании решения ГУ - Главного управления ПФР № 1 по г. Москве и Московской области от ХХ.ХХ.ХХХХ г. № _______.
Денежные средства в размере ______ руб. ______ коп. будут перечислены Продавцу в течение 60 (шестидесяти) дней с момента подачи заявления о перечислении материнского (семейного) капитала в Пенсионный фонд РФ и предоставления в Пенсионный фонд РФ обязательства о наделении долями в праве собственности на квартиру супруга и детей Покупателя, в том числе детей Покупателя, родившихся в течение 6 (шести) месяцев после регистрации перехода права собственности на квартиру к Покупателю, в соответствии с Правилами направления средств (части средств) материнского (семейного) капитала на улучшение жилищных условий от 12.12.2007 г. № 862 на лицевой счет Продавца № _______ , открытый на имя Ивановой Натальи Ивановны в ПАО «Сбербанк», Московский банк, дополнительный офис № ____ , ИНН ______ , БИК ______, КПП ______ , к/с _______ в ГУ Банка Р оссии, р/с _______, в Сбербанке России ПАО, адрес: 111111, г. Москва, ул. Энская, д. 777».
Адвокат Инна БЕЛЯКОВА, специально для «Н&Ц»
Молодые семьи часто используют средства государственной помощи в виде маткапитала для приобретения жилья. Если в дальнейшем хотят продать, люди задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал.
Содержимое страницы
Согласно законодательству России препятствий для совершения подобных сделок нет, в законах нигде не прописано, что нельзя продать жилплощадь, купленную на маткапитал. Но на практике требуется специальное разрешение органов опеки и попечительства по месту жительства, так как они тщательно следят за соблюдением прав несовершеннолетних детей.
Законно продать можно, но с соблюдением некоторых условий. Сложность проведения сделки будет зависеть от возраста детей и будущих жилищных условий. Если продаете жилье, в котором имеют долю дети (поскольку использован материнский капитал при приобретении), то обязаны обеспечить равноценную жилую площадью в другом месте. Выделить долю больше в другом месте можно, меньше – нельзя, попечительство не разрешит (за исключением индивидуальных случаев). При покупке новой квартиры защитники прав детей захотят убедиться, что будущие жилищные условия соответствуют санитарным нормам, поэтому все проверят.
Квартиру, купленную на маткапитал, продают в следующих случаях:
- Ранее приобретенное жилье не удовлетворяет требованиям санитарных норм или оказалась неблагополучной (неудачный район, шумные соседи, холодно, протекает крыша и т.д.).
- Семья решила сменить место жительства и переехать в другой город.
- У семьи появились деньги, чтобы купить жилье больше и лучше.
- Срочно нужны деньги, поэтому нужно разменять жилье на меньшее по площади (если сумеете выделить равноценную долю детям, проблем не будет).
- Срочно нужны деньги на жизненно необходимые нужды, но квартира, купленная ранее на маткапитал, маленькая, и доля детям выделена не будет (теоретически такая проблема решаема, вопрос рассматривается в индивидуальном порядке, смотря на что нужны деньги).
Возможные варианты, как законно продать жилье, приобретенное на материнский капитал:
- Если ребенок достиг 18 лет, он — дееспособный и имеет право участвовать в сделках с имуществом, поэтому вопрос решается просто – нужно письменное согласие ребенка.
- Если ребенку еще не исполнилось 18 лет, его интересы представляют родители или опекуны, а права защищают органы попечительства, поэтому потребуется их разрешение на сделку:
- в случае, когда вы планируете продать старое и приобретать новое жилье с лучшими характеристиками, получить добро не трудно;
- если хотите разменять на жилье с меньшей площадью, но долю ребенка сохраните или выделите еще больше, проблем также не возникнет (если жилищные условия будут соответствовать установленным нормам).
- Если вы столкнулись с бедой, и срочно понадобились деньги на серьезное лечение ребенка, а в распоряжении только квартира, купленная на материнский капитал, органы опеки и попечительства могут разрешить продать ее, если даже у ребенка не будет доли в другом месте. Но такие вопросы решаются в индивидуальном порядке, потребуется много медицинских справок, чтобы доказать, что деньги действительно нужны на лечение. Затем будет строжайший контроль за тем, куда и на что вы использовали эти средства.
Что будет, если продадите квартиру без разрешения органов опеки
Если удалось продать имущество в обход попечительства, будьте готовы к серьезным последствиям. Проблемы могут возникнуть даже спустя много лет, как у продавца, так и покупателя.
- Если вы продали квартиру и использовали средства не по назначению (государством установлены цели, на которые разрешено направлять маткапитал), при обнаружении махинации заставят вернуть деньги в казну. Привлекут к административной ответственности и наложат штраф.
- Когда ребенку, чьи права нарушены при заключении сделки, исполнится 18 лет, в течение трех лет он может обратиться в суд с иском, и суд будет на его стороне, сделку аннулируют.
- Если сделку аннулируют, то покупатель возвращает квартиру, а продавец – отдает деньги. Теоретически обратный обмен простой. Но у продавца нужной суммы единовременно может не оказаться, и тогда покупатель будет долгие годы выбивать деньги через суды по частям, иногда ежемесячными платежами. Гарантий возврата суммы нет. А если квартиру уже успели перепродать, новый владелец рискует оказаться и вовсе на улице без денег и жилья.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал
Продать на законных основаниях можно, даже если ребенку еще не исполнилось 18 лет. Главное условие – жилищные условия ребенка будут улучшены, а не наоборот.
Пошаговые действия:
- Обратиться в органы опеки с заявлением, в котором уведомляете о решении, описываете ситуацию и просите дать разрешение.
- Дожидаетесь положительного ответа.
- Ищете нужный вариант нового жилья.
- Обговариваете условия с продавцом.
- Согласовываете покупку с попечительством и получаете разрешение.
- Оформляете покупку по стандартной схеме.
ВАЖНО: в теории инструкция простая. Но на практике люди сталкиваются с большими противоречиями, которые усложняют ситуацию. Чтобы купить новое жилье, требуется продать старое, иначе денег нет. Чтобы продать старое жилье, надо выделить долю детям в другом месте, иначе разрешения не получить. Замкнутый круг.
Варианты решения проблемы:
- Одновременно продают старое и покупают новое жилье, что требует подготовки, сноровки и знания дела. Ведь нужно найти покупателя, в этот же момент найти объект покупки, а решение квартирного вопроса – серьезное дело. Потребуется много времени, сил, справок и денег.
- Люди договариваются с близкими родственниками временно выделить долю детям в их квартире, но это рискованная затея. А после покупки переоформить. На такое согласится не каждый собственник, только бабушки и дедушки, если предполагается, что жилье перейдет по наследству внуку.
- Законом разрешается продать квартиру, если оформить нотариально расписку о том, что родитель обязуется выделить долю ребенку и обеспечить его в будущем жилплощадью. Можно написать такую расписку, затем оформить новую покупку и выделить детям доли в согласованном ранее размере. Это авантюрный подход с точки зрения зашиты прав детей.
Порядок получения разрешения органов опеки
При покупке новой квартиры с использованием материнского капитала доли выделяются на всех членов семьи: мать, отца и каждому из детей. Поэтому потребуются документы на всех.
Пошаговая инструкция:
- Идете в органы опеки при городской администрации по месту жительства (уточнить адрес и телефоны для связи можно по интернету). Уведомляете о решении, задаете вопросы и берете список необходимых документов (в регионах есть нюансы, поэтому на первый раз лучше лично посетить).
- Собираете и приносите нужные бумаги и сдаете вместе с заявлением. Полный перечень:
- письменное заявление установленного образца родителей (бланк выдается на месте);
- заявление ребенка, если уже исполнилось 14 лет. Если ребенку нет 14 лет, заявление не требуется;
- копии паспортов (главная страница с номером, серией и фотографией, и страница прописки) тех, кто владеет долей в продаваемой квартире. Если у ребенка еще нет паспорта, предоставляете копию свидетельства о рождении;
- опекуны должны предоставить удостоверяющие документы;
- расписки от всех совершеннолетних членов семьи о согласии на совершение сделки;
- документы на продаваемую квартиру: свидетельство о праве собственности, справка с оценкой стоимости жилого помещения, справка об отсутствии коммунальной и налоговой задолженности, кадастровый и технический паспорт на квартиру;
- документы, подтверждающие, что материнский капитал использован на приобретение собственности, которую вы намереваетесь продать.
- Ищете новый подходящий вариант покупки.
- Показываете копии документов (если продавец согласится их дать) опекунству и получаете добро на приобретение.
ВАЖНО: после сбора и подачи необходимых документов, официальное разрешение выдается в течение 14 рабочих дней.
Как продать квартиру, купленную на маткапитал в ипотеку
Молодая семья потратила средства материнского капитала на покупку квартиры в ипотеку (этими средствами рассчитываются за первоначальный взнос или погашают часть текущей задолженности). Спустя некоторое время хотят продать жилье, не погасив долг (кредитное обременение переоформляется на другого покупателя). И они задаются вопросом, можно ли продать квартиру, купленную в ипотеку с материнским капиталом. Да, можно. Происходит по стандартной схеме, только за ходом дела следят органы опеки.
Пошаговая инструкция:
- Находите покупателя, который готов приобрести жилье с ипотечным обременением (покупает в ипотеку или гасит ваш долг за свой счет).
- Идете в попечительство и получаете разрешение продавать.
- Продаете новому собственнику (банк или покупатель погашают задолженность).
Как получить разрешение? Если есть финансовые средства на покупку новой квартиры, проблем нет. Но если вы решили приобрести другое жилье также в ипотеку, погасив свой долг в одном банке и получив ипотечный кредит в другом, будут сложности. При покупке недвижимости в ипотеку, она остается в залоге у банка до полного погашения задолженности. Банк в случае неполучения своих средств имеет право реализовать залоговое имущество с молотка, но этому будут препятствовать малолетние собственники. Поэтому банк не выдаст кредит на такое жилье. А органы опеки, разрешая такую сделку, идут на риск правами ребенка, так как если долг не будет выплачен, жилье продадут на законных основаниях. Проблема решается путем написания родителями нотариальной расписки о том, что как только ипотека будет выплачена, они в течение 6 месяцев оформят в этой квартире долю детям, а пока доли не выделяются.
Законных препятствий, чтобы продать квартиру или жилой дом, купленный на маткапитал (неважно, в ипотеку или на собственные средства) нет. Если средства использованы по назначению и соблюдены условия, проблема с получением согласия на куплю и продажу от органов опеки разрешима. Те же условия и требования касаются других видов сделок в отношении собственности, приобретенной с использованием материнского капитала (дарение, обмен, купля, продажа доли, участка земли, частного жилья и т.п.).
В законах, связанных с использованием материнского капитала, много нюансов. Каждый регион по разрешению Федерального законодательства, имеет право вносить корректировки. Поэтому уточняйте особенности сделок в вашем регионе (в Москве, Санкт-Петербурге, Самаре в законах могут быть маленькие различия). Продажа и приобретение недвижимости – серьезное дело, все усложняется, когда в сделке фигурируют дети, поэтому перед заключением сделки рекомендуется тщательно изучить вопрос. Эта рекомендация актуальна для продавца и покупателя. Если при покупке допущены ошибки или проигнорированы те или иные законы, в дальнейшем, даже через много лет, у покупателя могут возникнуть серьезные проблемы в виде судебных разбирательств и аннулирования сделки. Не доверяйте слепо риелторам, полагаясь на их знания и опыт. Дело посредника – оказать помощь в составлении договора и по заключению сделки и получить свои комиссионные, а с возникшими впоследствии проблемами должны будете разбираться вы.
Перед использованием материнского капитала на приобретение жилья, заранее просчитайте разные варианты, изучите законы и не дайте себя обмануть.
ВОПРОС – ОТВЕТ
1. Вопрос: Через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал?
Ответ: продавать можно через любой срок, законов, противоречащих продаже, нет. Но нужно учитывать, что квартира стоимостью более 1 миллиона рублей, при продаже ранее, чем через 5 лет, облагается налогом. Если не хотите платить налог, придется подождать 5 лет.
2. Вопрос: Может ли мать продать дочери квартиру за материнский капитал?
Ответ: законодательство РФ прописывает, что сделки купли-продажи между близкими родственниками запрещены. Однако в законах об использовании материнского капитала говорится, что при покупке жилья с использованием маткапитала, доли распределяются в равных долях между челнами всей семьи (мать, отец и все дети). Поэтому купить квартиру за маткапитал у своей мамы можно.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал? – об этом задумываются многие собственники, у которых есть несовершеннолетние дети. В статье вы сможете ознакомиться с основными правилами и особенностями подобных сделок.
Действительно, это возможно. Но, чтобы это осуществить, придется приложить много усилий. Семье нужно будет собрать большой список документов. Также нужно будет доказать органам опеки, что права ребенка не нарушаются. Все это потребует довольно много времени и сил. Но, в любом случае, сделка возможна. Чтобы не совершить ошибок, необходимо знать несколько правил и тонкостей. Для начала необходимо понять, что же такое материнский капитал.
Что такое материнский капитал?
Материнский капитал – специальная программа, которая занимается поддержкой семей и предусматривает под собой специальные выплаты. Они выплачиваются, если в семье рождается второй, третий и так далее ребенок. В 2016 году он составит 473 412 рублей, постепенно его увеличивают. Воспользоваться материнским капиталом, то есть помощью государства, можно только один раз.
Материнский капитал может быть потрачен только в нескольких областях. Например, эти денежные средства могут быть в дальнейшем вложены в образование ребенка. Это относится и к оплате детского сада, и музыкальной и художественных школ, и университета, и техникума. Также деньги можно использовать для покупки нового жилья. Оно должно обязательно находиться именно на территории России.
Что делать, если вы купили квартиру на материнский капитал, но теперь хотите ее продать?
Подобные ситуации возникают довольно часто, и есть несколько путей их решения. Чаще всего семьи на полученные деньги с материального капитала приобретают именно жилье. Есть несколько условий, по которым можно продать квартиру, купленную на материнский капитал. Органы опеки всегда тщательно следят за тем, чтобы денежные средства использовались только с определенными целями.
Если ваша квартира была куплена на материнский капитал, то она является общей собственностью. Это означает, что каждый член семьи владеет определенной долей этой квартиры, которая обговаривается заранее. Такой долей владеют даже несовершеннолетние дети.
В какой-то момент семья может решить переехать в другое место. Возможно, они смогли накопить денег, чтобы приобрести жилье ближе к центру города. Если дети уже выросли и стали совершеннолетними, то препятствий никаких не будет. В данном случае вы можете спокойно распоряжаться своим жильем. Единственное, при продаже должно быть предоставлено их соглашение.
Если детям нет еще 18, то эта ситуация намного сложнее. За нее сразу возьмутся активно органы опеки. Чтобы совершить какое-либо действие с квартирой (продажа, обмен, дарение) сначала нужно получить их соглашение.
Условия, по которым осуществляется продажа
В первую очередь вы должны обратиться в органы опеки и сообщить о своем решении. Вы должны разобраться, как правильно поступить с квартирой, приобретенной на материнский капитал. Очень важно, чтобы при этом жилищные условия не были ухудшены. Поэтому у вас не получится обменять квартиру на другую, но с меньшей площадью. По условиям вы можете приобрести более большую по площади квартиру или в более хорошем районе. Можно также совершить обмен квартир. В этом случае площадь новой должна быть равной первой или немного больше.
Все это бывает осуществить довольно сложно. Вам придется обойти множество инспекций, предоставить большой пакет документов. Возможно, этот процесс может затянуться на некоторое время.
Интересно! Органы опеки в некоторых ситуациях могут пойти навстречу и разрешить обмен жилья на квартиру с более маленькой площадью. Такое, например, возможно, если ребенку требуется дорогостоящее лечение. В органы опеки должны быть предоставлены все документы, которые свидетельствуют об этом. Если органы дают согласие, то сделку можно совершать.
После того, как органы опеки узнали о вашем решении, вы начинаете искать подходящий вариант для покупки. Как только вы его нашли происходит согласование сделки. Если вас все устраивает необходимо обратиться снова в органы опеки и предоставить согласие обеих сторон. Также с собой должны быть копии паспортов. Далее органы опеки выносят свое решение о том, можно ли провести сделку.
В органы опеки нужно предоставить определенный пакет документов. В первую очередь вам понадобятся заявление родителей и заявление ребенка, если он старше 14 лет. Обязательно будут нужны копии паспортов тех, кто владеет долей квартиры. В случае, если ребенок живет с опекунами, они должны предоставить соответствующие документы, которые подтверждают их опеку.
В органы опеки должны быть также предоставлены расписки с подписями. Они указывают на то, что все члены семьи согласны на совершение сделки. Также должны быть документы, подтверждающие собственность и документы, которые свидетельствуют, что материнский капитал был действительно получен и использован.
Должны быть предоставлена также вся информация о квартире. К этим документам относятся:
- план квартиры;
- документы с указанием стоимости жилья;
- квитанции об оплате коммунальных услуг;
- копия договора на квартиру;
- справки об отсутствии задолженности по уплате налогов.
Подводные камни, с которыми можно столкнуться
Самые сложные ситуации возникают, если квартира была приобретена в ипотеку с вложением средств материнского капитала. Если вы хотите это жилье продать, а новое опять получить в ипотеку, то существует очень большая вероятность отказа. Отказ можно получить, даже если все условия и права ребенка не нарушаются.
При осуществлении таких сделок, вы сразу же должны предоставить долю детям уже в новом жилье. Проблема в том, что новое жилье могло быть еще не введено в эксплуатацию.
Сложности могут возникнуть и с банком. Если вы берете ипотеку, то в случае, если вы не можете выплатить долг, то банк имеет право лишить вас этой приобретенной ранее квартиры. Но, если там прописан несовершеннолетний ребенок, это уже будет невозможным. Поэтому банки часто отказывают в ипотеке именно по этой причине.
Последствия продажи квартиры, купленной за счет материнского капитала
Бывают ситуации, когда владельцы, которые совершали сделку по покупке-продаже квартиры, не учли все правила и требования. Соответственно, могли произойти какие-либо нарушения. Бывают случаи, когда дети в дальнейшем обращаются в суд, так как их лишили их доли.
Это опасно тем, что сделка может быть полностью аннулирована. Тогда покупателю придется вернуть недвижимость, а продавцу деньги. Это невозможно, только если были нарушены определенные сроки. Например, если прошло более 3 лет с момента обнаружения ущемления своих прав для взрослых или 3 года с момента достижения совершеннолетия.
Представьте такую ситуацию. Вы купили квартиру, но не знали, что в нее были вложены средства материнского капитала. При этом доли детям не были выплачены. В этом случае официально сделка будет недействительной, и, как уже говорилось, продавец возвращает деньги, а покупатель квартиру.
Весь обмен произойдет. Но за то время, когда вы жили в квартире, вы могли сделать ремонт, купить новую мебель и так далее. Более того, новое жилье так быстро не приобрести. Также деньги за аннулированную сделку могут быть возвращены не сразу. Ведь, скорее всего у покупателя нет на счету такой большой суммы, так как деньги с продажи он мог вложить во что-нибудь еще. Поэтому деньги он будет возвращать ежемесячно, определенными платежами. Это может затянуться даже на несколько лет. Такие ситуации не выгодны как для продавца, так и для покупателя.
Факт! Чтобы избежать подобной ситуации, перед покупкой квартиры узнайте у продавца, есть ли у него дети. Если есть, то необходимо запросить подтверждение об использовании материнского капитала. Не стоит соглашаться на сделку, если продавец не хочет представлять все необходимые документы.
Продажа квартиры – сделка довольно сложная. Поэтому, если вы боитесь допустить ошибку, можно воспользоваться помощью юриста. Не спешите все делать самостоятельно. Это может привести к тому, что вы останетесь совсем без жилья.
Человеку, который продает квартиру, тоже нужно быть осторожным и понимать, что если дети не вписаны в квартиру, то могут возникнуть проблемы с судом. Обе стороны могут в этом случае понести ущерб.
Многих интересует, можно ли продать квартиру, которая была куплена с использованием средств материнского капитала. Действующее законодательство позволяет это сделать, но необходимо соблюсти несколько важных моментов, которые увеличивают время совершения сделки. Более подробно об этом указано в данной статье.
О возможности продать жилье, которое покупалось с использованием материнского капитала, сказано в следующих законах:
- Жилищный Кодекс РФ.
- Семейный Кодекс РФ.
- Гражданский Кодекс РФ.
Здесь указаны все нюансы, которые необходимо соблюдать во время выставления на продажу такого объекта недвижимости.
Важно! Даже если жилье находится в обременении у банка, его возможно продать. Но в этом случае потребуется дополнительно получить разрешение от кредитора на реализацию квартиры или индивидуального дома.
Зачем необходимо обращаться в службу опеки
По закону, если вы покупаете жилье с использованием государственных средств, которые выдаются при рождении второго ребенка, необходимо выделить детям долю в данном объекте. Стоит отметить, что нормативно-правовые акты не указывают размер доли. Он может составлять 1/100, а может любое другое значение. Однако необходимо помнить, что родители тоже обязаны быть собственниками, поэтому чаще всего разделение происходит по 25% каждому.
После покупки жилья, родители обязаны подать документы в Росреестр или МФЦ для выделения долей детям на основании обязательства, которое составлялось перед приобретением. Если этого не сделать, то вас могут обязать вернуть в государственный бюджет предоставленные деньги.
Важно! При выделении детям долей необходимо помнить, что при продаже объекта потребуется предоставить аналогичную или большую долю в новой квартире. Поэтому многие дают детям на первоначальном этапе минимальную площадь. Это позволяет решить проблемы в дальнейшем с возможным переездом.
Специалисты отдела опеки проверяют, что все юридические стороны соблюдаются и что дети не ущемлены в своих правах. Только после получения разрешения на осуществление сделки от отдела опеки возможно осуществлять куплю-продажу. Таким образом, еще до момента продажи своего жилья, вам требуется найти новый объект, куда планируете переехать.
Документы для отдела опеки
В данный отдел вам придется предоставить следующие документы:
- Заявление с просьбой рассмотреть возможность продажи жилья, купленного на средства материнского капитала.
- Паспорта обоих родителей.
- Свидетельства о рождении детей.
- Документы на имеющийся объект недвижимости.
- Согласие на продажу от детей, которым на момент подачи заявления исполнилось 14 лет.
- Свидетельство о браке.
- Документы на приобретаемое жилье.
К документам на объект недвижимости относятся кадастровый и технический паспорт и выписка из ЕГРП. В заявлении необходимо указать, кто именно и кому выделяет жилье, какую долю и сколько это в количественном эквиваленте, а также потребуется написать полный адрес продаваемого и покупаемого объектов. Обычно в отделе опеки имеется образец, по которому необходимо писать данное заявление.
Если жилье находится в обременении
Сегодня достаточно часто продают квартиры, которые находятся в обременении в силу ипотеки. Они стоят на рынке дешевле. К полному пакету документов требуется приложить дополнительно обязательство по погашению задолженности перед банком после получения денег на руки. Однако есть несколько способов взаиморасчетов, а именно:
- Покупатель сам погашает ипотеку, а остаток передает продавцу.
- Покупатель передает деньги продавцу, а он закрывает ипотеку.
- Финансовые обязательства перекладываются на нового владельца жилья путем переоформления договора.
Банки обычно идут заемщикам навстречу и позволяют продать жилье. Для этого необходимо написать соответствующее заявление на имя начальника отделения банка. Оно будет рассматриваться в течение 30 дней. Получив согласие, возможно выходить на сделку. Данную справку от банка потребуется также приложить к документам в отдел опеки и попечительства.
Важные моменты при продаже имущества
Несмотря на отсутствие ограничений при продаже жилья, которое было приобретено за счет материнского капитала, есть несколько важных нюансов, о которых необходимо помнить.
- С целью препятствовать спекуляции на рынке недвижимости, граждане обязаны заплатить налог с продажи жилья, если оно находится в собственности менее 3 лет. Данный срок увеличивается до 5 лет при оформлении сделки после 1 января 2016 года.
- При отсутствии разрешения на продажу жилья со стороны органов опеки Росреестр не зарегистрирует переход права собственности.
Практика показывает, что срок ожидания ответа от органов опеки составляет 10-15 дней.
Видео – Можно ли продать жилье купленное на материнский капитал?
Возможно ли продать жилье до выделения долей детям
Обязательство о выделении долей составляется исключительно в случаях, когда деньги из бюджета сразу перечислялись на погашение ипотечного долга. В течение 6 месяцев дети должны получить долю в квартире. Возможно осуществить сделку до выделения долей, но тогда потребуется выполнить ряд нюансов:
- Важно соблюсти сроки и выделить необходимые квадратные метры детям уже в новом жилье до истечения 6 месяцев.
- Требуется получить разрешение от органов опеки на совершение сделки с недвижимостью.
- Жилье на момент продажи должно быть оформлено только на одного из родителей.
- Нужно предоставить нотариально заверенное согласие от второго супруга на приобретение нового жилья.
Таким образом, возможно сэкономить деньги на оформлении долей. Но все зависит от специалистов отдела опеки. Если они решат подстраховаться, то вы, вероятнее всего, получите отказ.
Особенности осуществления подобной сделки
Настоятельно рекомендуется обратиться в агентство недвижимости для проведения сделок с жильем, которое приобреталось с применением материнского капитала. Дело в том, что существует много различных нюансов, о которых вы можете не знать. Специалисты выполнять все необходимые действия в соответствии с действующим законодательством.
Вот некоторые особенности совершения сделок с таким жильем:
- В новой квартире условия проживания должны быть лучше, поэтому органы опеки не разрешат переехать из города в сельскую местность или их центра на окраину города.
- Сделка по продаже жилья должна происходить одновременно с покупкой. То есть, вы получаете залог за свое жилье и тут же отдаете первоначальный взнос за новую квартиру. Дата совершения сделки с окончательным расчетом должна быть одна и та же.
- Если используются ипотечные средства, то стоит подстраховаться и оформить ссуду на своих родственников, так как банки неохотно кредитуют граждан во время участия детей в сделках.
- Вместо выделения долей возможно предоставление денежной компенсации, однако для этого также требуется получить разрешение от отдела опеки и попечительства.
Вам потребуется предоставить разные пакеты документов, в зависимости от того, находится жилье в обременении или нет. Стоит рассмотреть оба варианта более подробно.
Видео – Можно ли продать квартиру купленную за материнский капитал
Продажа без обременения
В данном случае все происходит достаточно просто, так как требуется минимальный пакет документов. В частности, придется предоставить следующее:
- Договор купли-продажи.
- Выписка из ЕГРП.
- Кадастровый паспорт.
- Технический паспорт.
- Расписка в получении первоначального взноса.
- Одобрение со стороны специалистов отдела опеки.
- Обязательство, если доли не выделялись заранее, а будут предоставлены в новом жилье.
После сдачи документов в Росреестр, необходимо подождать 7 дней для осуществления регистрации. Сейчас не выдают свидетельства на квартиру, вместо них используются выписки из ЕГРП. Поэтому ехать за свидетельством не надо будет. Однако настоятельно рекомендуется получить справку, свидетельствующую о переходе права собственности.
Важно! Если вы в течение 30 дней не приезжаете в Росреестр за своими документами, то они направляются в архив. Далее потребуется делать официальный запрос для их получения. Обработка запроса занимает 10 дней.
Стоит отметить, что регистрацию можно осуществить не только в Росреестре, но и через МФЦ. Однако в этом случае срок оформления жилья в собственность увеличивается на 2-3 дня.
Продажа жилья в обременении
Вам потребуется сначала получить согласие от банка на реализацию недвижимости. Далее все происходит стандартно:
- Обращение в отдел опеки.
- Заключение предварительного договора купли-продажи.
- Получение первоначального взноса за ваше жилье и предоставление его за новое.
- В дату сделки вам потребуется предоставить полный пакет документов, указанный выше и справку от банка о согласии на продажу жилья.
- Погашение ипотеки
- Сдача документов в Росреестр.
Важно! Есть несколько способов для решения проблемы с получением разрешения от банка. Чтобы сделка произошла максимально быстро, можно предоставить другой объект недвижимости в качестве залога. Это может быть квартира родственников или друзей. Сразу после регистрации сделки вы погашаете задолженность по ипотеке и снимаете обременение. В этом случае вам не придется продавать свое жилье по цене ниже рыночной.
Стоит понимать, что приобрести жилье на первичном рынке невозможно, так как детям необходимо где-то жить. Поэтому, если вы намерены вложиться в стройку, то требуется решать данный вопрос без продажи имеющегося жилья. Одним из способов решения проблемы является оформление ипотеки. Когда дом будет сдан, вы всей семьей прописываетесь в новом жилье, выделяете там детям долю и продаете имеющуюся квартиру по рыночной цене без особых проблем. На вырученные деньги можно погасить ипотеку.
Таким образом, продажа жилья, которое было куплено на средства материнского капитала, не представляет особых проблем. Но многие потенциальные покупатели с недоверием относятся к подобным сделкам, так как они требуют соблюдения дополнительных нюансов. Чтобы осуществить продажу, необходимо снижать цену на 5%-10% от рыночной.
В статье ответы на вопросы: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей, в чем опасность купли-продажи недвижимости с использованием материнского капитала? Кроме того, вы узнаете, как ускорить получение разрешения опеки и быстро выполнить регистрацию.
Можно продавать квартиру, купленную на материнский капитал?
В действительности, ничто не запрещает продать недвижимость, приобретенную с использованием материнского капитала (МК), так как российские законы не содержать никаких запретов на это счет. Однако, при этом имеются условия, которые должны быть выполнены.
Если вам посчастливилось воспользоваться этой мерой господдержки или планируете это сделать, вы легко поймете механизм государственного контроля: поскольку средства предоставляются по факту рождения ребенка, то этот ребенок должен быть обеспечен хотя бы минимальным жильем посредством семейного сертификата. Проще говоря, вы можете манипулировать с жилплощадью, но обеспеченность вашего ребенка жилыми метрами не должна пострадать или ухудшиться. Для этого нужно предоставить своему чаду долю в праве собственности на недвижимость, которая была приобретена на средства МК либо будет куплена в дальнейшем. Но сделать это – ваша обязанность.
Функцией надзора в этом вопросе наделен орган опеки и попечительства (ООП). Все законные операции с недвижимостью, где несовершеннолетние выступают собственниками или жильцами следует начинать с этого подразделения отдела образования. Подробнее об этом ниже.
Законный способ
Если идти законным путем, то период, спустя который вы можете продать недвижимость, зависит главным образом от вас самих: чем быстрее вы сможете выделить доли в жилище, которое было приобретено на МК, тем быстрее сможете приступить к его продаже. Ваша обязанность перед государством и своими детьми после покупки такого объекта – выделить в нем доли для всех членов своей семьи. Вы должны определить, какой именно процент жилья предоставляете в собственность своим детям и супругу.
В отношении размера этой доли в законе нет прямых указаний, но есть определенные рекомендации, которые подробно описаны здесь . Если еще до покупки вы планируете дальнейшую перепродажу, то целесообразнее выделить доли как можно меньшие по размеру. Это может сильно выручить в дальнейшем, об этом ниже.
Еще более упроститься схема продажи квартиры, купленной на материнский капитал, если воспользоваться советом из этой инструкции и выделить собственность детям и мужу в договоре купли продажи . В этом случае не придется терять время на подачу документов о выделении долей и ожидании в очередях на регистрацию. Кстати, это сэкономит 2 тысячи рублей на повторную оплату госпошлины при перерегистрации.
Если же недвижимость после покупки зарегистрирована только на маму, то необходимо подготовить документы о выделении долей и подать их непосредственно в Росреестр или муниципальный многофункциональный центр поблизости.
Таким образом, к продаже квартиры вы можете приступить в тот же день, когда собственность будет зарегистрирована на вас. Только в первом случае вы можете приступить к получению согласования сразу же, во втором вам понадобится переоформление, связанное с выделением долей.
Незаконный способ
Есть и другой, незаконный способ покупки и продажи недвижимости с использованием материнского капитала. Считаю, что его надо знать, как минимум для того, чтобы не стать жертвой такого вида обмана. Судебная практика в этом вопросе еще недостаточна, но могу предположить, что покупатели чаще становятся пострадавшими в этих сделках, нежели продавцы. Хотя и для продавцов это может стать миной замедленного действия в личных семейных отношениях.
При согласовании покупки жилья с МК покупатель обязан нотариально оформить свое обязательство о выделении долей и исполнить его в течение шести месяцев после регистрации права собственности. К сожалению, очень многие мамы, без всякого преступного умысла забывают об этой обязанности. Объект остается в их единоличном владении. Впоследствии, если такая хозяйка квартиры решит продать жилище, то сделает это без проблем:
- Покупатель не может знать при каких обстоятельствах недвижимость была приобретена и какими средствами оплачена
- Росреестр так же не владеет информацией о том, что покупка была оплачена семейным сертификатом
- Отдел опеки и попечительства не в курсе, что при сделке с этим объектом нужно защитить права ребенка и контролировать сделку, ибо не видит его долю в собственности
Так, контрольные органы и покупатель оказываются в неведении и продажа осуществляется с нарушением закона. Родитель беспрепятственно получит все деньги, а приобретатель получит проблемы. По достижении совершеннолетия возмужавший ребенок может вникнуть в суть проблемы и в судебном порядке оспорить такую сделку. Он сможет настаивать на возврате этого жилья, его части или финансовых средств в течение трех лет после достижения 18 лет. Требовать что-то с матери по прошествии стольких лет будет затруднительно. Да и нужны ли вам будут обесценившиеся деньги?
Как защититься?
- Необходимо выяснить на какие средства была приобретена недвижимость до продажи
- Был ли использован материнский сертификат?
- Были ли выделены доли на детей и на мужа, ибо от него также могут исходить требования?
Ответив «да» на два последних вопроса, можно рассматривать такую сделку более детально.
Если МК был использован, но при этом процент недвижимости детям определен не был, предложите продавцу выполнить требования законодательства и осуществить все этапы перераспределения собственности с получением разрешения ООП, о чем сможете прочесть далее.
Как продать квартиру, купленную на материнский капитал без выделения долей – законный способ
Тем не менее, способы продать квартиру и не выделять доли при этом есть. Здесь я приведу два законных варианта такой продажи.
Способ № 1: работа с органом опеки и попечительства
Здесь придется всецело положиться на работу с отделом опеки и свои возможности документально убедить чиновников в непоколебимости ваших планов предоставить детям условия проживания не хуже, чем то жилище, которое было куплено с сертификатом.
Дело в том, что решения руководителей отделов образования в разных регионах по схожим вопросам могут различаться очень заметно. К примеру, решение, которое легко согласуют в ООП Махачкалы, зарубят в Санкт-Петербурге. Поэтому трудно сказать какой результат вас ожидает в каждом конкретном случае. Но, тем не менее, перед сделкой необходимо обязательно проконсультироваться с работниками своего районного отдела ООП и выяснить их позицию в вашей ситуации. Если в купле-продаже участвуют несовершеннолетние, то с этого лучше и начать сбор документов.
Следует понимать логику и опасения госчиновника: его задача ничем не рисковать и обложиться бумажками на случай дальнейших проверок. Вам необходимо исчерпывающе удовлетворить его требования. Для этого вы можете подготовить следующий перечень документов, которые прямо будут свидетельствовать о полной защищенности несовершеннолетнего:
- Договор купли-продажи (ДКП) будущего жилья с выделением детских долей бО льших по площади, чем их возможные площади в объекте, который планируете продавать
- В отсутствие ДКП, представить предварительный договор купли-продажи с внесенным авансом
- Документы о регистрации приобретаемого жилья
- Документальные свидетельства, подтверждающие жилой статус нового объекта, его соответствие санитарным нормам и сантехническим условиям, план из БТИ, кадастровый паспорт, характеристики материала стен и другие сведения, которые возможно собрать
- Справка о зарегистрированных согласно домовой книги либо учетной карточки ЖЭКа либо паспортного стола
- Оригиналы и копии паспортов и свидетельств о рождении всех членов семьи
- Справка о кадастровой стоимости продаваемого жилья
- Справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам
- Согласие супруга на продажу старой квартиры и выделение долей детям в новой
- Ответственное заявление родителей о проведении сделки
- Заявление родителей по форме отдела опеки
В целом, это исчерпывающий перечень документов, который вы должны представить в ООП для получения разрешения. Однако, в рассмотрении этих вопросов могут сыграть свою роль региональные особенности и нюансы.
Можно столкнуться с неожиданной проблемой по причине недостаточности площади, которая выделяется для проживания детям в новом доме. При расчете удельной площади на каждого зарегистрированного члена семьи в новом объекте может выясниться, что она сократилась.
К примеру, купив недорого для семьи из 4-х человек стройвариант площадью 100 кв.метров в новостройке на этапе котлована, вы наделили семью долями по 25% каждому. То есть, на каждого ребенка приходится в среднем 25 кв.метров.
Если приобрести новый объект с площадью 120 кв.м., но там будет дополнительно зарегистрирован еще один родственник (бабушка или дедушка), то средняя площадь на детей составит 24 кв.метра. Таким образом, условия проживания детей в новом доме формально ухудшились по этому критерию на 1 метр. Следовательно, в разрешении будет отказано.
Обратите на это внимание еще до покупки недвижимости. В случае выделения долей, будет разумным выделить как можно меньшие доли в собственности членам семьи. Не потому, что вы хотите их притеснить, а для того, чтобы избежать проблем в дальнейшем.
Способ № 2: как продать квартиру, купленную на материнский капитал и в ипотеку
Этот вариант уместен только в том случае, когда предстоит продажа квартиры, которая не только была оплачена материнским сертификатом, но еще и была приобретена в ипотеку у банка.
Здесь первый шаг следует сделать в сторону банка и уточнить: руководство согласно с продажей недвижимости покупателю, на которого будут перенесены ваши обязательства по погашению ипотечного кредита? В действительности, так проходят очень многие сделки, но поскольку в них задействованы три стороны, то от каждой нужно получить документальное подтверждение. Не все банки с этим соглашаются.
В большинстве случаев в ипотечной квартире доли выделяются либо после сдачи всего многоквартирного дома либо после полного погашения ипотеки. Другими словами, до этого момента у детей нет собственности. Поэтому здесь продажа также может состояться без выделения долей. Порядок получения разрешения в органе опеки и попечительства аналогичный, но схема становится длиннее за счет дополнительного участника, с которым процедура согласуется в первую очередь: банка, который является держателем квартиры в качестве залога.
В ООП представляется пакет документов, аналогичный тому, что указан выше. С покупателем составляется трехсторонний договор, согласно которому он вносит на счет банка сумму для оплаты квартиры. Эти средства могут частично направляться на погашение оставшейся задолженности по ипотеке с последующим снятием обременения, частично на выплату продавцу. Либо возможен вариант, когда средства перечисляются продавцу, при этом объект продолжает оставаться в залоге у банка, но происходит замена ипотечного заемщика на покупателя. Это зависит от тех условий, которые способен предоставить банк своим клиентам.
В любом случае, такие схемы продаж требуют предварительных согласований и прояснения всех условий с отделом кредитования банка и отделом опеки. По своему опыту должен заметить, что при всех недостатках и проволочках государственной чиновничьей структуры, решать и согласовывать вопросы с банками становится даже сложнее, чем с отделом опеки. Причина этого в том, что механизмы банковских согласований становятся сложными и малопонятными даже для самих сотрудников.
Как ускорить получение разрешения?
Идеальный способ ускорить процедуру получения разрешения в ООП – это иметь в собственности тот объект, в котором вы собираетесь проживать в дальнейшем. Владение квартирой, где вы сможете предоставить членам семьи площадь большую, нежели та в которой дети зарегистрированы сейчас, будет для отдела опеки железным аргументом. Если новое жилье соответствует санитарным нормам, то проволочек быть не должно.
В случае планирования одновременных сделок по продаже одной квартиры и приобретении другой, ускорить процесс поможет назначение регистрации обоих объектов в один день. Вам следует договориться с покупателем и продавцом о продаже и покупке в один день, предварительно согласовав зеркальные условия расчетов.
Если ситуация с получением разрешения зависает, рассмотрите вариант предоставления доли в собственности для детей в недвижимости своих родителей или родственников. Такие предложения вполне приемлемы для отдела опеки и могут устранить трудности с неукоснительным исполнением требований закона о защите несовершеннолетних.
Видео о рисках для покупателей и продавцов объектов, приобретенных с привлечением МК:
Заключение
В этом материале рассмотрены непростые случаи. Однако, дорогу осилит идущий и при определенной настойчивости нам под силу решить очень многие жизненные сложности. В том числе и продать квартиру, приобретенную на средства МК, потому что теперь такие вопросы как: через сколько можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, когда можно продать квартиру, купленную на материнский капитал, — не должны вас пугать.