Должен ли он платить налог со всей суммы от реализации помещения? или все-таки только с фактически полученной от реализации прибыли?
Илья Евсеев
Вопрос: Я,
Индивидуальный предприниматель, нахожусь на УСН (6%) с основным видом
недвижимого имущества. Будучи
индивидуальным предпринимателем и находясь на УСН (6%) с основным видом
экономической деятельности: сдача внаем собственного жилого и нежилого
недвижимого имущества, купил несколько квартир и нежилых помещений и
сдавал в аренду, ежемесячно получая арендную плату на свой расчетный
счет. Сейчас я хочу продать часть жилого и нежилого недвижимого
имущества. Какой налог я должен заплатить с продажи недвижимости? Как
физическое лицо по ставке 13% или как индивидуальный предприниматель по
ставке 6%.Письмо Министерства финансов Российской Федерации
ДЕПАРТАМЕНТ НАЛОГОВОЙ И ТАМОЖЕННО-ТАРИФНОЙ ПОЛИТИКИ ПИСЬМОот 8 сентября 2011 года N 03-11-11/226[Об определении доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим упрощенную систему налогообложения ]Департамент
налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел письмо по вопросу
определения доходов индивидуальным предпринимателем, применяющим
упрощенную систему налогообложения, и сообщает следующее.статье 2 Гражданского кодекса Российской Федерации
предпринимательской деятельностью является самостоятельная,
осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на
систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи
товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными
в этом качестве в установленном законом порядке.пунктом 1 статьи 346_15 Налогового кодекса Российской Федерации
(далее - Кодекс) налогоплательщики - индивидуальные предприниматели,
применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта
налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в
соответствии со статьей 249 Кодекса, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьей 250 Кодекса.Федерального
закона от 8 августа 2001 года N 129-ФЗ «О государственной регистрации
юридических лиц и индивидуальных предпринимателей» в Едином
государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны такие
виды экономической деятельности как «Покупка и продажа собственного
жилого недвижимого имущества», «Сдача внаем собственного недвижимого
имущества» и т.п. (соответственно коды 70.12 и 70.20 раздела «К»
Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД),
утвержденного постановлением Госстандарта России от 6 ноября 2001 года N 454-ст.),
а также в том случае, если недвижимое имущество используется им в
предпринимательской деятельности, в отношении которой применяется
упрощенная система налогообложения, доходы от его продажи учитываются в
составе доходов при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в
связи с применением данной системы налогообложения. В том случае, если
индивидуальный предприниматель применяет вышеназванный специальный
налоговый режим с объектом налогообложения в виде доходов, в отношении
полученных им доходов применяется налоговая ставка в размере 6 процентов
(пункт 1 статьи 346_20 Кодекса). При
этом в случае, когда в отношении доходов, полученных от осуществления
предпринимательской деятельности, применяется упрощенная система
налогообложения, такие доходы освобождаются от налогообложения налогом
на доходы физических лиц на основании пункта 24 статьи 217 Кодекса.
Определение налоговой базы в ст. 346.14 НК РФ-
ст. 346.18 НК РФ1. Объектом налогообложения признаются:
доходы, уменьшенные на величину расходов.
2. Выбор объекта налогообложения
осуществляется самим налогоплательщиком, за исключением случая,
предусмотренного пунктом 3 настоящей статьи. Объект налогообложения
может изменяться налогоплательщиком ежегодно. Объект налогообложения
может быть изменен с начала налогового периода, если налогоплательщик уведомит
об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в
котором налогоплательщик предлагает изменить объект налогообложения. В
течение налогового периода налогоплательщик не может менять объект
налогообложения.
У вас будет налог рассчитываться с дохода, полученного с продажи нежилого помещения.1. В случае, если объектом налогообложения
налоговой базой признается денежное выражение доходов организации или
индивидуального предпринимателя.2. В случае, если объектом налогообложения
являются доходы организации или индивидуального предпринимателя,
уменьшенные на величину расходов, налоговой базой признается денежное
выражение доходов, уменьшенных на величину расходов.
ИП, применяющий УСН с объектом обложения "доходы", осуществляет предпринимательскую деятельность по сдаче в аренду собственного имущества - нежилого помещения. ИП планирует продать данное нежилое помещение. Помещение находится у него в собственности более 3-х лет. В рамках какой системы налогообложения (УСН или НДФЛ) будет облагаться данная сделка, если ИП перестанет использовать помещение в предпринимательской деятельности, расторгнет все договоры аренды и затем продаст помещение, сохраняя или не сохраняя статус ИП? Существует ли срок давности в данной ситуации (например, через год после прекращения использования помещения в предпринимательской деятельности оно считается собственностью физического лица и облагается не УСН, а НДФЛ)?
Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Если на момент совершения сделки ИП не утратил статус предпринимателя и применяет УСН, то при продаже нежилого недвижимого имущества, которое использовалось в предпринимательской деятельности, доход облагается налогом в рамках УСН. При этом неважно, используется объект на момент продажи в предпринимательской деятельности или нет и сколько времени прошло с момента использования этой недвижимости в предпринимательской деятельности.
Если статус ИП утрачен, то доходы от продажи подлежат включению в налоговую базу по НДФЛ и облагаются по налоговой ставке 13% также независимо от того, используется имущество к моменту продажи для извлечения дохода или нет.
При этом "срок давности" использования имущества для извлечения дохода НК РФ и разъяснениями Минфина России не предусмотрен.
Обоснование вывода:
Продажа недвижимости ИП в период применения УСН
При определении объекта налогообложения у налогоплательщиков, применяющих УСН, учитываются доходы от реализации, определяемые в соответствии со НК РФ, а также внереализационные доходы, определяемые в соответствии со НК РФ ( НК РФ).
При этом товаром для целей налогообложения признается любое имущество, реализуемое либо предназначенное для реализации ( НК РФ).
То есть операции по реализации недвижимого имущества следует квалифицировать для целей налогообложения в качестве операций по реализации товаров.
Вместе с тем следует отметить, что имущество ИП и физического лица юридически не разграничено. Поэтому на протяжении длительного времени вопрос о том, в рамках какой деятельности учитывать при налогообложении операции по реализации ИП недвижимого имущества, оставался поводом для дискуссий специалистов и судебных разбирательств.
До недавнего времени мнение официальных органов сводилось к тому, что если имущество использовалось ИП для осуществления предпринимательской деятельности, то его продажа также может быть отнесена к продаже имущества в рамках осуществления предпринимательской деятельности ( Минфина России от 21.02.2012 N 03-04-05/3-198, УФНС России по г. Москве от 16.02.2009 N ).
В этом случае доходы, получаемые ИП от продажи недвижимого имущества, используемого им для осуществления предпринимательской деятельности, при налогообложении которых применяется УСН, не подлежат обложению налогом на доходы физических лиц по НК РФ ( Минфина России от 10.05.2012 N 03-11-11/151, от 15.03.2012 N , от 08.09.2011 N , от 05.12.2011 N , от 14.04.2011 N ).
При этом, по мнению специалистов финансового ведомства, для учета дохода от продажи объекта недвижимости в составе налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН (далее - Налог), должны выполняться 2 условия:
При регистрации ИП в Едином государственном реестре индивидуальных предпринимателей указаны виды экономической деятельности, в частности такие, как "Подготовка к продаже собственного недвижимого имущества", "Покупка и продажа собственного недвижимого имущества" или "Строительство зданий и сооружений" (соответственно коды 70.11, 70.12 и 45.2 Общероссийского классификатора видов экономической деятельности (ОКВЭД), утвержденного Госстандарта России от 06.11.2001 N 454-ст);
Недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности индивидуального предпринимателя.
Открытым оставался вопрос, должны ли эти условия выполняться одновременно.
В свою очередь, судьи при рассмотрении дел по данному вопросу в большинстве случаев указывают, что если имущество использовалось в предпринимательской деятельности, то доход от его реализации облагается в рамках УСН, даже если соответствующие коды ОКВЭД не были заявлены при регистрации ИП и позже ( ФАС Московского округа от 28.10.2011 N Ф05-11288/11 по делу N А41-40926/2010, ФАС Северо-Западного округа от 19.04.2011 N по делу N А05-7156/2010).
С данной позицией согласился и Президиум ВАС РФ в от 16.03.2010 N 14009/09 (смотрите также ВАС РФ от 11.10.2011 N ВАС-12756/11).
Видимо, учитывая позицию высших арбитров, в последних разъяснениях финансовое ведомство несколько изменило свое мнение.
Более подробно свою позицию Минфин России разъяснил в письме от 23.04.2013 N 03-04-05/14057. По мнению специалистов ведомства, в случае если недвижимое имущество использовалось в предпринимательской деятельности или если ИП при регистрации заявил такие виды деятельности, как продажа недвижимого имущества, то доходы от такой продажи учитываются в составе доходов при определении налоговой базы по Налогу. Соответственно, как уже было сказано, если ИП применяет УСН с объектом налогообложения в виде доходов, то в отношении полученных доходов применяется налоговая ставка в размере 6%.
При этом доходы, полученные от реализации недвижимого имущества, которое не использовалось ИП в целях осуществления предпринимательской деятельности, в том числе, если ИП не указывались при регистрации виды деятельности, связанные с продажей собственного недвижимого имущества, подлежат обложению НДФЛ в порядке, установленном НК РФ.
Продажа недвижимости физическим лицом после утраты статуса ИП
Приобретая и утрачивая статус ИП, гражданин становится субъектом тех или иных налоговых правоотношений, соответственно, прекращая свою деятельность, ИП перестает быть специальным субъектом налоговых правоотношений при аннулировании государственной регистрации ( Второго арбитражного апелляционного суда от 12.03.2012 N 02АП-8013/11).
При этом, как разъясняет Минфин России ( от 20.08.2012 N 03-11-11/25), согласно НК РФ налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, признается календарный год, а отчетными периодами - I квартал, полугодие и девять месяцев календарного года. Налоговым периодом по налогу, уплачиваемому в связи с применением УСН, у налогоплательщика, прекратившего деятельность в качестве ИП, признается период времени с начала календарного года по дату прекращения деятельности, осуществляемой в рамках УСН.
То есть, например, если с 01.07.2014 гражданин утратит статус индивидуального предпринимателя, его права и обязанности, связанные с применением УСН, прекратятся именно с этой даты. С этого момента налогообложение его доходов будет осуществляться в соответствии с НК РФ "Налог на доходы физических лиц".
При ответе на подобные вопросы Минфин России придерживается следующего мнения.
Учитывая, что данная точка зрения не совпадает с позицией финансового ведомства, велика вероятность, что отстаивать право на освобождение от налогообложения рассматриваемых операций и полученных доходов придется в судебном порядке.
В настоящее время мы не располагаем примерами из арбитражной практики по данному вопросу.
Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
профессиональный бухгалтер Молчанов Валерий
Ответ прошел контроль качества
Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.
Продажа имущества ИП после закрытия — ситуация, с которой сталкиваются многие предприниматели, принявшие решение о завершении бизнес-деятельности. В чем особенности этого процесса? Какие еще ситуации с продажей имущества существуют, и как этот процесс зависит от налогообложения? Рассмотрим эти вопросы подробнее.
Общие положения
В процессе деятельности ИП часто задействуют различное имущество, к примеру, транспортное средство, помещение или оборудование. Со стороны законодательства ограничений здесь нет, да и санкции за подобные действия также не предусмотрены. Это связано с тем, что по закону имущество ИП и физического лица не разделяются. Такой паритет соблюдается до момента, пока предприниматель не принимает решение реализовать имущество. И вот здесь возникает множество вопросов:
- Какие налоги придется платить?
- Можно ли рассчитывать на имущественный вычет для уменьшения налога?
- Как проходит продажа имущества до или после процедуры закрытия ИП?
Здесь все зависит от множества факторов, а именно направления деятельности предпринимателя, особенностей «товара», а также ряда других аспектов, которые в совокупности играют ключевую роль в решении рассмотренных вопросов. Ниже рассмотрены общие принципы, которые должны быть учтены в первую очередь.
Как продать имущество без закрытия ИП?
Для начала рассмотрим простую ситуацию, когда человек прошел регистрацию в качестве предпринимателя и приобрел имущество, необходимое для развития и ведения бизнеса. Рассмотрим ситуацию, когда покупку не получится использовать для себя. Как пример, это может быть холодильная камера для магазина или специальная витрина. Что делать, если через какое-то время купленный ранее товар необходимо продать из-за поломки или желания купить более современную модель?
По закону прибыль от реализации относится к категории дохода от деятельности ИП. Следовательно, нужно быть готовым к оплате налога с учетом действующей формы налогообложения. Говорить о прибыли гражданина здесь не приходится, ведь выплаты осуществляет ИП.
Рассмотрим каждый из вариантов:
- «Упрощенка» (УСН) — наиболее популярный вариант налогообложения, когда выручка при расчете платежей в ФНС суммируется с доходами. В случае продажи имущества предпринимателем расходов нет, ведь этот показатель брался во внимание ранее, когда имущество было куплено.
ИП должен учесть, что продажа на этапе ведения деятельности при возрасте имущества до 3-х лет с момента приобретения может иметь ряд негативных последствий для предпринимателя. В первую очередь это касается налоговых платежей. Суть в том, что при такой сделке ИП придется перечислять налог по «упрощенке» за весь срок пользования имуществом. Стоимость, которая ранее была списана на затраты, возобновляется, а вместо нее происходит списание амортизации с учетом нормированного срока полезного применения имущества.
Расчет амортизации производится за определенный период. Точка отсчета — месяц, следующей за месяцем начала применения, а конечный период — месяц продажи. В результате ИП приходится доплатить налог за год покупки имущества. Как следствие, предприниматель вынужден доплачивать пеню и налог.
- ЕНВД. Второй вариант — применение предпринимателем «вмененки». В этом случае факт продажи имущества относится к дополнительной прибыли, которая не связана с деятельностью. При предварительной подаче заявления на «упрощенку» доход от продажи будет облагаться налогом с учетом этого режима. Учтите, что вне зависимости от объекта налогообложения при переводе на «упрощенку» цена основного средства в расходы не включается. ИП, которые не подали заявление о переходе, выплачивают налоги по правилам общего режима (НДС или НДФЛ). Минусом является и тот факт, что предприниматель не имеет права на имущественные вычеты.
- Объединение ЕНВД и УСН. В этом случае прибыль от продажи ОС до закрытия ИП подпадает под категорию упрощенных доходов. Это связано с тем, что на ЕНВД переводятся только ограниченные виды деятельности, а реализация имущества к категории вмененной деятельности не относится. Что это значит? Даже если материальная ценность применялась в деятельности ИП, работающего на ЕНВД, прибыль от реализации под «вмененку» не попадет. Благодаря тому, что предприниматель также работает на «упрощенке», налог будет выплачиваться с учетом этого режима.
Как продать имущество, которое было куплено до регистрации?
Возможны и другие ситуации, когда оборудование было приобретено еще до открытия ИП обычным физическим лицом. К примеру, первоначально имущество предназначалось для покрытия личных нужд, а после стало использоваться в процессе ведения бизнеса. В качестве примера можно привести тот же автомобиль, который после оформления ИП превратился из личного в служебный транспорт.
Здесь логично предположить, что все подтверждающую покупку документы будут оформлены на обычного гражданина, а именно физическое лицо без «приставки» ИП. Причина, по которой покупался товар равнее, не имеет значения. Это может быть покрытие семейных, бытовых или личных нужд. Главное здесь, что предприниматель после полноценного оформления стал использовать машину для бизнеса. Как только имущество начало применяться в коммерческих интересах, оно относится к категории основных средств.
Особенности классификации
Как видно из сказанного выше, статус покупателя или дата, когда была сделана покупка, не имеет большого значения. Главную роль играет не само имущество, а особенности его применения. Если предпринимателю удается доказать, что товар применялся для ведения бизнес-деятельности, он автоматически переходит в категорию основных средств. При этом затраты, которые претерпел предприниматель, могут быть списаны на расходы. Но здесь стоит учесть, что процесс списания происходит не в полном объеме, а с учетом срока полезного действия. Имущества, купленного до перехода на «упрощенку». Здесь стоит выделить следующие особенности списания применительно к сроку полезного применения:
- До 3-х лет — списание возможно в течение первого года применения в бизнес-деятельности.
- От 3 до 15 лет. Процесс растягивается на период до 3-х лет. В 1-й год допускается списывание только половины цены, во 2-й год — 30%, а в 3-й — оставшийся объем.
- От 15 лет и более. При таком сроке полезного использования цена имущества должна быть учтена в затратах равномерно, на протяжении десяти лет. Это связано с тем, что имущество начинает применяться в коммерческих целях и на него распространяются те же правила, что на ОС, купленные в период ведения деятельности и для бизнеса. Если продать имущество до 3-х лет, а основное средство имеет при этом срок полезного использования, превышающий 15 лет, учтенные ранее затраты придется убрать, а налог по «упрощенке» за время владения ОС пересчитать.
При совершении сделки по продаже имущества до контроллеры всегда подходят комплексно к оценке ситуации и принимают решение после анализа всех нюансов в совокупности. Логично предположить, что при покупке товара с целью его применения в бизнес-деятельности, хоть и до регистрации в роли ИП, налог будет выплачивать предприниматель. Это актуально даже для тех случаев, если человек осуществлял покупку до официальной регистрации.
Сложность в том, что далеко не все имущество удается классифицировать правильно с первого раза. Определенные проблемы могут возникнуть при покупке квартиры или авто. Эти средства ИП может использовать как для бизнеса, так и в личных целях. В такой ситуации в процессе проверки будет уделено внимание направлению деятельности ИП, а также особенностям применения имущества. Другими словами, если предприниматель купил квартиру, а после передал ее в аренду (с регистрацией кода в ЕГРИП), продажа недвижимости будет облагаться доходом ИП. Если предприниматель продает личную квартиру, где проживает он и его семья, полученный доход будет отнесен к личной прибыли. При этом взимается классический НДФЛ.
Аналогичный подход характерен и для машины. Если транспортное средство применялось для перевозки грузов, что является основной деятельностью ИП, продажа автомобиля признается, как предпринимательский доход. В случае применения транспортного средства для личных поездок, физическое лицо будет платить НДФЛ.
Как продать имущество после закрытия ИП?
Сложнее обстоит ситуация, когда требуется продажа приобретенного ранее имущества уже после закрытия ИП. Здесь речь идет не об обычной приостановке деятельности, а о полноценном закрытии бизнеса с последующим удалением записи из ЕГРИП, а также получением на руки соответствующего документа. В такой ситуации продажа активов подпадает под НДФЛ, а именно 13% от полученного дохода. Это связано с тем, что после закрытия ИП продажу осуществляет уже обычный гражданин, а предпринимателя уже нет. Следовательно, налог выплачивается с учетом главы 23 НК РФ.
Кроме того, не имеет значения, сколько прошло времени после закрытия ИП, а также, какой режим выплаты налогов применялся ранее, во время ведения активной деятельности. Также не важен период, который ИП владел имуществом. Во всех случаях платится только НДФЛ, без вариантов. Какие-либо имущественные вычеты в этом случае исключены.
Тонкости продажи личного имущества
Если ИП распродает активы, которые никак не могли применяться в предпринимательской деятельности (например, дачный домик), все процедуры проводятся с позиции физлица (обычного гражданина без статуса ИП). Следовательно, полученная прибыль подпадает под НДФЛ. Интересно, что в таком случае допускается применение налоговых вычетов. Здесь имеются следующие варианты:
- Если активы были во владении гражданина от 3-х лет и больше, размер вычета будет равен объему средств, полученных в результате продажи. Это значит, что выплачивать НДФЛ не потребуется.
- Если имущество находилось в пользовании менее 3-х лет, допускается вычет по одной из следующих схем. Первая — по объему затрат на покупку товара, которые подтверждены документально. Вторая — в размере миллиона рублей. Актуально для покупки крупных объектов, таких как земля, дача или прочее имущество в случае потери или отсутствия документов.
Если вычет не перекрывает прибыль от продажи, с разницы выплачивается НДФЛ. Как было сказано ранее, ставка налога составит 13%.
Итоги
При продаже имущества предприниматель должен обращать внимание на множество факторов. В частности, сделка по реализации активов ИП должна осуществляться от имени предпринимателя. Это значит, что в договоре купли-продажи в роли продавца указывается ИП. При этом платеж должен поступать на расчетный счет, а не на личный аккаунт гражданина.
Если по бумагам продажи активов произведена от лица обычного физлица или прибыль была зачислена на его счета, а имущество использовалось для деятельности только косвенно, все это дает право проверяющему органу истребовать выплаты НДФЛ в полном объеме. При этом заявление имущественного вычета исключено, ведь активы задействованы в деятельности ИП.
Если осуществляется продажа имущества, которое задействовалось непосредственно в бизнес-деятельности, продажа осуществляется от лица предпринимателя. Один из примеров — покупка машины, которая используется для доставки товаров клиентов. Если транспортное средство используется только для личных целей, его продажа будет расценена как от имени физлица.
Попытки обмана обязательно будут выявлены. Так, если квартира сдавалась в аренду, при реализации жилья на получение налогового вычета рассчитывать не приходится. Налог придется выплачивать с позиции УСН или общего режима. Существуют и другие ситуации. К примеру, ИП купил несколько авто, оформил их на свое имя, а после реализовал ТС. Проверяющий с большой вероятностью обнаружит, что авто покупались с целью перепродажи. Следовательно, налог придется платить с позиции ИП.
Как видно из статьи, к каждой ситуации стоит подходить индивидуально. Выше описаны только общие подходы продажи имущества до и после закрытия ИП. Но здесь существует множество нюансов, связанных с типом активов, особенностями оформления документов и прочими нюансами. Проверяющие органы интересует только одно — заплачен налог полностью или нет, а также сделано ли это с соблюдением законодательства.
Очень часто ИП используют при ведении своего бизнеса личное имущество. Никаких запретов в этом вопросе нет, а какие-то особые границы, отделяющие личное имущество физлица от его других объектов его имущества как ИП, отсутствуют. Вопросы начинают возникать, когда ИП решает продать свое имущество, и главным из этих вопросов остается следующий: какой налог с дохода, полученного от продажи, имущества ИП должен заплатить в госбюджет?
Вопрос этот довольно сложен, так тут следует учесть и использование объекта имущества в бизнесе, и его особенности, и срок владения, и вид деятельности ИП, и возможность применить вычеты. Считается, что продавать какое-либо имущество как физлицо выгоднее, чем как ИП. Но свой статус продавца как обычного гражданина, а не бизнесмена придется подтверждать. Ситуаций может быть несколько, мы рассмотрим основные моменты.
Продается личное имущество
Итак, представьте себе, вы - ИП, который продает какое-либо личное имущество, например, дачу. Как быть в этом случае? Во-первых, так как сделка носит единоразовый характер и явно осуществляется в личных целях, то продажа объекта имущества не имеет ничего общего с предпринимательством. Во-вторых, в такой ситуации, вы будете обязаны перечислить налог с продажи объекта – 13%, но эта норма действует, если вы владели объектом период, составляющий менее 5 лет (это касается объектов, которые приобретены по договору купли-продажи после 01.01.2016г.).
С продажи объектов недвижимости, купленных до 01.01.2016г. и находящихся в вашей собственности более 3-х лет, налог с продаж платить не придется, к примеру, если сделка купли-продажи будет совершена в 2019 году.
Если срок владения не достиг 5 лет, то вы будете должны сдать декларацию и перечислить налог в размере 13%. Следует также помнить, что в этой ситуации при расчете налога вы вправе применить имущественный вычет — 1 млн.руб., который уменьшит итоговую базу для расчета налога.
Отметим еще такой момент: теперь сумма продажи имущества не может быть ниже 70% от кадастровой стоимости объекта, определенной на 1 января того года, в котором будет происходить сделка купли-продажи и право собственности перейдет к покупателю. Ранее многие при продаже имущества, чтобы не платить налог, намеренно занижали цену продажи. Если этот факт будет обнаружен, то в расчет налоговой базы будет приниматься во внимание сумма в виде 70% от кадастровой стоимости, а не заниженная цена, указанная вами в договоре.
Продается имущество предпринимателя
Продажа имущества ИП будет классифицирована как предпринимательская сделка, если будет выполняться хотя бы одно из следующих условий:
- объект применялся в ведении бизнеса, в личных целях использован не был;
- если объект был поставлен на учет как основное средство, по которому ежемесячно делались амортизационные отчисления (актуально для общего режима) или стоимость относилась на расходы (актуально для упрощенки);
- если характеристики объекта фигурируют в бухгалтерских документах (например, на автомобиль выписывались путевые листы или адрес недвижимости проставлялся в накладных при продаже товара) – это явно будет свидетельствовать в пользу того, что объекта напрямую был использован в бизнесе;
- если доход от объекта имущества включался в декларацию в числе доходов в рамках деятельности бизнесмена (например, когда объект сдавался в аренду);
- если продажа объектов имущества данного типа включена в коды ОКВЭД, характеризующие деятельность ИП и отраженные в ;
- если ранее ИП при использовании спецрежима был освобожден от уплаты налога на имущество по данному объекту (подавал заявление в соответствующие государственные органы).
Итак, если вы – ИП, а продаваемый объект имущества подходит хотя бы под одно из перечисленных условий, то налоги с дохода при его продаже платятся уже по-другому. Здесь большое значение будет иметь налоговый режим.
Если вы используете -Доходы
, то с суммы выручки от продажи имущества платится налог по ставке 6%, используемой для этого режима.
С -Доходы минус расходы
дело обстоит гораздо сложнее. Если имущество было ранее учтено как товар, то доходы от продажи уменьшаются на сумму, за которую вы его приобретали. Если объект был принят на учет как основное средство, а его стоимость уже отнесена на расходы, то налог платится со всего дохода от продажи.
Кроме того, для этой ситуации характерен еще один не очень приятный для ИП момент. Если срок полезного использования по объекту, который вы продаете, превышает 15 лет, а вы его использовали менее 10 лет (аналогично, если срок менее 15 лет и объект эксплуатировался менее 3 лет), то при продаже такого объекта имущества придется пересчитывать налоги за все время, что вы пользовались этим имуществом.
Что это означает? Это означает, что вам придется исключать расходы на покупку объекта из расходов, рассчитывать амортизацию за период эксплуатации, доначислять и уплачивать налоги (плюс пени), а также составлять и сдавать уточненные декларации. Получается, что ничего приятного в этой ситуации нет, а продажа имущества обернется дополнительными проблемами.
Если вы используете
, то при реализации имущества придется платить и НДФЛ, и . НДФЛ, как обычно, считается по ставке 13% с суммы, которая равна доходу от продажи, уменьшенному на остаточную стоимость объекта. Если расходы по объекту невозможно документально подтвердить, то есть остаточную стоимость невозможно рассчитать, то из дохода разрешается вычесть профессиональный вычет (составляет 20% от полученных доходов). НДС следует уплатить по расчетной ставке, равно 18/118.
Аналогичный порядок уплаты налогов при реализации имущества действует и для тех ИП, которые используют или
и не подавали заявления на переход на УСН. Что это значит? Если вы совмещаете ЕНВД и УСН, или патент и УСН, то налог с продажи имущества платится согласно требованиям по упрощенке. Если заявления на УСН вы не писали, то ИП на ЕНВД или патенте, продающие имущество, платят налоги с его продажи согласно с требованиями к общему режиму.
Когда ИП закрыто
Часто в жизни встречается еще и такая ситуация: вы уже закрыли ИП и теперь по истечении некоторого периода времени решили продать имущество, которое раньше использовали для ведения бизнеса. Платить налоги с суммы выручки от продажи имущества в этом случае вам придется как ИП, причем такое развитие событий наименее предпочтительно. Никаких льгот и вычетов, характерных для простых физлиц вы не имеете, иные правила уменьшения базы по налогу, характерные для перечисленных выше режимов, также для вас уже не доступны, так как ИП закрыто. НДФЛ в размере 13% необходимо будет заплатить со всей суммы выручки от продажи.
Да, налог в данном случае подлежит уплате: его значение составляет 13% от суммы, применяемой для налогообложения (не менее 70% от стоимости, указанной в договоре). Если ИП использует УСН, то он заплатит 6% при условии, что такой вид деятельности не предусмотрен. При этом льготы в виде 1 млн рублей при продаже объекта, а также владении квартирой в течение срока, составляющего более трех лет, отсутствуют. Текст подготовила Мария Гуреева Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: Мы найдем тех, кто сможет на них ответить! Не пропустите: Все материалы рубрики «Хороший вопрос» Ответы на 5 самых частых вопросов об аренде жилья С какого момента нужно платить налог на недвижимость? 25 текстов о том, как продать квартиру, комнату или долю Статьи не являются юридической консультацией.
Как уплачивается налог с продажи коммерческой недвижимости физлицом?
Налог с продажи коммерческой недвижимости в россии Если недвижимость приобреталась в ипотеку, это также может стать основанием для освобождения от налога. У дома, выставленного на продажу, может быть несколько владельцев. Чаще всего это близкие или дальние родственники. Поэтому способ расчета налога зависит от того, были ли выделены доли.
Если дом является просто общей собственностью нескольких лиц, то НДФЛ платится на общих основаниях. Другое дело, когда недвижимость была разделена юридически. Тогда оба собственника платят налог. Для примера можно взять частный дом стоимостью 2 млн.
250 тыс. рублей. Оба владельца, если доли не выделены, платят 162 тыс. 500 рублей налога (с учетом вычета). Но если дом разделен поровну официально, то расчет осуществляется таким образом: (2 250 000: 2 – 1 000 000) * 13% = 16 тыс. 250 рублей.
Какой налог заплатит ип при продаже недвижимости?
Жилищного кодекса РФ, то вы имеете право на вычет в размере выкупной стоимости этого имуществаподп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ. ИЗ АВТОРИТЕТНЫХ ИСТОЧНИКОВ “Поскольку НК РФ не установлено никаких ограничений в отношении изъятого имущества, то есть не важно, использовалось оно в предпринимательской деятельности или нет, является ли гражданин на момент изъятия предпринимателем или нет, то налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета, установленного подп. 2 п. 1 ст. 220 НК РФ”. СТЕЛЬМАХ Николай НиколаевичМинфин России *** Если с момента утраты статуса ИП прошло больше 3 лет и вы решили продать имущество, ранее используемое в вашей предпринимательской деятельности, то налоговики вряд ли смогут доказать причастность продаваемого имущества к вашей бывшей деятельности.
Налогообложение ип при продаже недвижимости
У нас на сайте вы можете бесплатно получить максимально подробную консультацию по вашему вопросу от наших юристов через онлайн форму или по телефонам в Москве (+7-499-350-97-04) и Санкт-Петербурге (+7-812-309-87-91). Налогообложение доходов с продажи недвижимости ИП: нюансы Действительно, с точки зрения законодательства РФ ИП - это также физическое лицо. Однако, то, каким образом он будет исчислять налог с продажи офиса, может определяться не только нормами статей 217 и 217.1 НК РФ, но также и нормами права, которые регламентируют порядок уплаты налогов на выручку, полученную ИП в бизнесе.
В случае, если ИП не использовал реализованный офис в бизнесе - налогообложение выручки с реализации данного объекта будет осуществляться в том же порядке, что изучен нами выше - в этом смысле статус индивидуального предпринимателя ничего не меняет.
Ип продал личную недвижимость, а ему начислили 720 тысяч рублей налогов
Николай - предприниматель и работал на УСН. Он получал доход от аренды. А если он получал доход от аренды, значит, использовал свою недвижимость для бизнеса. Когда он продал личное помещение, то как будто получил доход уже не как обычный собственник, а как предприниматель.
А значит, и доход от продажи этого имущества можно считать выручкой ИП - все 10,5 млн рублей. Никаких вычетов при продаже недвижимости на упрощенке со ставкой 6% не положено. И освободить объект от налога с учетом срока владения тоже не получится.
Вся сумма от продажи помещения - это доход, с которого в бюджет положено заплатить налог. Плюс штраф 10% и пени. Так и набежало 720 тысяч рублей. Вот какие аргументы привел мужчина:
- Он купил помещение как физлицо, задолго до регистрации ИП.
- Продавал недвижимость тоже как физлицо.
В договоре не было ссылок на его статус ИП.
Предприниматель продает имущество какие налоги платить в 2018 г
Важно
Налог на продажу недвижимости для физических лиц с 2017-2018 года претерпел некоторые изменения. Процедура налогообложения несколько усложнилась, появились новые условия полного освобождения от обязательств по уплате налога от продажи недвижимости. Государственные пошлины обязано выплачивать каждое лицо, которое занято на производстве и является трудоспособным.
Но многие работники никогда и не заморачивались по поводу выплаты налогов. Все необходимые операции для избавления сотрудников от налоговых обязательств выполняли их работодатели. Определенный процент вычитывался из их заработной платы.
Но когда вы продаете любой вид имущества, вам необходимо самостоятельно вносить в бюджет государства НДФЛ при продаже недвижимости. Этот шаг является обязательным, его несоблюдение преследуется законом.
Налог с продажи коммерческой недвижимости ип в 2018 году
Но если проданный вами гараж имеет большую площадь, то придирок со стороны налоговиков не избежать - они попытаются доказать, что такое имущество не может использоваться исключительно в личных целяхсм., например, Постановление ФАС УО от 13.11.2012 № Ф09-10672/12;
- <иливы продаете имущество, доставшееся вам в порядке наследования или дарения, которое не использовали в своей деятельности.
То есть если продажа имущества носит единичный характер и не имеет отношения к вашей ИП-деятельности, то доход от этой продажи назвать предпринимательским можно с очень большой натяжкой. Соответственно, данный доход облагается, как у обычного гражданина.
Налог на продажу недвижимости с 2017-2018 года для физических лиц
вы продаете имущество, учтенное в ИП-деятельности в качестве ОС;
- <иливы продаете недвижимость, в отношении которой ранее подавали заявление об освобождении от уплаты налога на имущества физических лиц в связи с ее использованием в предпринимательской деятельностип. 3 ст. 346.11 НК РФ;
- <иливаш основной вид деятельности (согласно ЕГРИП) связан с проданным имуществом (к примеру, операции с недвижимостью, если продана недвижимость, продажа автомобилей или перевозки, если продан транспорт);
- <иливы декларируете доход от использования имущества именно как предпринимательский доход (например, от сдачи в аренду помещения)см., например, Постановления ФАС УО от 01.04.2013 № Ф09-1798/13; ФАС ВВО от 10.06.2013 № А29-8193/2012;
- <иливы эксплуатируете имущество в своей деятельности (допустим, используете под офис/склад или развозите на своем автомобиле товары).
Предприниматель продает свое имущество: какие налоги платить?
- ИП решил купить «арендный» патент, № 24
- Считаем ЕНВД и налог при УСНО у предпринимателя с работниками, № 22
- Предприниматели, не забудьте заплатить фиксированные взносы за 2013 год, № 22
- Когда предприниматель освобождается от взносов «за себя», № 21
- Как предпринимателю списать просроченную кредиторку, № 21
- Правила работы на патенте лучше не нарушать, № 16
- Прекращение деятельности предпринимателя: начало конца, № 13
- Вы больше не ИП, но пить шампанское рано…, № 13
- Уменьшить налог на уплаченные взносы предпринимателям сложнее, чем кажется, № 8
- Предприниматель на ОСНО: сдаем 3-НДФЛ, № 7
- Как уменьшить налоги на страховые взносы, если предприниматель совмещает УСНО и ЕНВД, № 6 2012 г.
Юридическая консультация в екатеринбурге
Уже были истории, когда даже жалоба в Конституционный суд на якобы несправедливое налогообложение ИП не помогла. Определение КС № 833-О Могут. Если выяснится, что это имущество вы использовали для предпринимательской деятельности, то доход от его продажи признают выручкой. С машиной это может произойти запросто: налоговая получает данные из ГИБДД.
Некоторым ИП уже начисляли налог при продаже личных автомобилей. Обжаловать не получилось. С недвижимостью это тоже не первый случай. С компьютером сложнее, потому что данные о таких сделках между физическими лицами в налоговую автоматически не поступают.
Но всегда есть нюансы и никто не даст гарантии, что при продаже ноутбука, мебели или гаража вам не начислят налог как ИП. Ну и что? 08.06.17 Налоговая сама решает, сколько ей под вас копать. Даже если в законе есть ограничения по срокам Так нельзя.
В числе иных доступных владельцу жилой недвижимости вычетов по закону - 1 000 000 рублей, который можно использовать для снижения налогооблагаемой базы в тех случаях, когда продавец не может подтвердить расходы на покупку квартиры (чтобы использовать именно их для снижения базы по НДФЛ). Владелец коммерческой недвижимости не наделен подобной привилегией. Но, так или иначе, в данном случае - речь именно о доходах с продажи имущества, причем, коммерческого назначения.
Внимание
Рассмотрим несколько возможных сценариев начисления налогов на них. Условие: продана недвижимость, что оформлена до 2016 года. Пример 1. Васильев А.С. в 2015 году купил офис за 2 000 000 рублей, а летом 2016-го смог реализовать его за 2 100 000 рублей.
Важно! Не стоит идти к уменьшению размеров пошлины незаконными путями. Многие продавцы указывают в документах недействительную стоимость недвижимости, которая фигурирует в сделке. При обнаружении такого нарушения сделка становится недействительной.
Правонарушителя ожидает административное или уголовное наказание в зависимости от степени тяжести преступления. К тому же если документальная стоимость квартиры будет подозрительно отличаться от средней рыночной, то соответствующие государственные органы могут без дополнительных разбирательств аннулировать сделку. Срок владения недвижимостью более 3 лет Второй срок - более 3 лет.
3 года - минимальный срок для того, чтобы не платить налоги при продаже недвижимости. Выделяют два основных срока - более 3, но менее 5 лет и более 5 лет. Рассмотрим их в отдельности.