Любые сделки с недвижимостью сопровождаются заключением договора с риэлторами. Во многом успешность проведения сделки зависит именно от договора и от того с кем он заключен. Мы провели опрос на эту тему – нужен ли договор ли с риэлторской фирмой?

Вы собираетесь покупать или продавать жилье. И вам предстоит заключать договор с риэлторской фирмой. Этот документ многие считают очень важным, и полагают, что без грамотно составленного договора дела с риэлторами вести не следует. А что думаете вы? Именно в такой плоскости были сформулированы наши вопросы. О том, что договор, по мнению большинства все-таки нужен видно из результатов опроса. Однако наиболее многочисленная часть аудитории (26%) решила, что у нас до сих пор все делается «по понятиям», а договор представляет просто пустую бумажку. Еще больше респондентов (27%) считает, что договоры защищают только риэлторов. И только около 11% полагают, что современные договоры в достаточной степени защищают права клиентов. Как видите больше половины опрошенных (53%) негативно оценивают существующую систему договорных отношений с риэлтерскими фирмами.

Мы не беремся оценивать «справедливость» подобной оценки. Но согласитесь, больше половины сугубо отрицательных ответов дают достаточно оснований для неутешительного вывода – в большинстве горожане риэлторам не доверяют и не считают, что договоры защищают их в должной степени. Итак «глас народа» представлен. А что думают по этому поводу профессионалы?

По мнению директора Петроградского отделения «Адвекса» Юрия Воробьева такая низкая оценка в первую очередь вызвана средним уровнем риэлторского бизнеса в нашем городе. Действительно, помимо фирм, входящих в различные профессиональные объединения у нас в городе действует несколько сотен фирм, которым вовсе не обязательно придерживаться «стандартов этики» или соблюдать договоры. Для них, чем короче договор, тем больше лазеек остается для его нарушений. По мнению Юрия Воробьева, зачастую при нарушениях прав клиентов рынка недвижимости, во многом виноваты сами клиенты, которые попросту не читают те документы, которые подписывают. Получается, что они сами действуют «по понятиям», не полагаясь ни на законы, ни на договор, который они подписывают. Между тем, по принятым в Ассоциации риэлторов правилам, если у клиента риэлторской фирмы есть какие-либо претензии, то именно члены Ассоциации на специальной комиссии по правам потребителей, разбирают все случаи жалоб клиентов. И при этом руководствуются именно подписанным им договором. А в самом договоре, как считает Юрий Воробьев, должны быть максимально подробно прописаны все шаги работы риэлтора. В противном случае не всегда понятно, какую именно работу риэлтор взялся сделать, и какую часть он выполнил или не выполнил. И, в конечном счете, клиент рынка недвижимости сам делает выбор. Либо он подписывает «пустую бумажку» с общим набором фраз об обязанностях сторон и их ответственности, либо очень конкретный документ с реальным перечнем обязанностей риэлтора. Только в последнем случае клиент может считать себя защищенным от произвола или ошибок непрофессионалов. Другое дело, что бывают такие договоры, которые подписывать просто категорически нельзя.

По мнению директора агентства недвижимости «Норд» Ольги Балаевой, зачастую клиент, который впервые вышел на рынок недвижимости далеко не всегда может ориентироваться в текстах таких договорах. И было бы лучше и для агентств недвижимости и для их клиентов, если бы при составлении и подписании такого важного документа присутствовала третья независимая сторона – к примеру, юрист или адвокат, специализирующийся на вопросах рынка недвижимости и защищающий права конкретного клиента.

Как считает директор агентства недвижимости «Аркада» Андрей Васильев самое главное в любом договоре с продавцом и покупателем – это четко обозначенные суммы продажи объекта недвижимости, а также комиссионных агентства. И клиент, подписывающий договор, должен четко понимать какие именно услуги он оплачивает агентству и в каком размере. Другое дело, что риэлторские фирмы у нас по закону просто не в состоянии досконально исследовать историю квартиры. И целом наш рынок далек от нормальных цивилизованных норм.

С точки зрения Андрея Васильева, наиболее частые проблемы с невозвращением аванса покупателям также связаны с несовершенством законодательства – агентство должно иметь возможность принимать на специальные счета деньги клиентов. А тратить их может только в соответствии с подписанным договором. То есть должно иметь возможность управлять (не по собственному желанию) порученными ему средствами в интересах клиента. Такой возможности у наших агентств нет, отсюда и возникают всякие обходные маневры с теми же авансовыми платежами. Ну а раз есть обходные схемы, значит, есть и возможность манипулировать этими средствами, что зачастую и происходит. Разумеется, в ситуации, когда покупатель остается не по своей вине без аванса, он не может доверять агентствам недвижимости. Наилучшим выходом из положения, по мнению Андрея Васильева, была разработка специального закона о риэлторской деятельности, в котором были бы четко прописаны права и обязанности всех участников сделки.

А вот, по мнению заместителя заведующего адвокатской фирмой «ЮРИНФОРМ-ЦЕНТР» Александра Петренко, в принципе риэлторам хватило бы и существующих законов. Более того, уже существуют формы договоров, разработанные совместно специалистами Ассоциации риэлторов и государственных структур. Еще несколько лет назад в Ассоциации был составлен так называемый Генеральный договор, в котором учитывалась и многолетняя практика риэлторов и требования законодательства. И Александр Петренко, как один из основных разработчиков документа даже был награжден специальным дипломом Ассоциации. Но, увы, несмотря на то, что договор разрабатывался именно с участием риэлторов, и казалась бы, учитывал всевозможные нюансы их работы, в дело он не пошел. Как считают некоторые директора фирм – документ получился «слишком большим и сложным для восприятия». Странно конечно, что документ, который, по мнению юристов действительно в равной степени защищает и права клиентов и права агентств, так и нашел широкого применения.

Поводя итоги нашего опроса, хотелось бы отметить, что, конечно, и законодательной базы для риэлторской деятельности у нас недостаточно, но и далеко не все риэлторы хотят работать честно. Отсюда и вполне объяснимые результаты опроса. Возможно, этот материал привлечет внимание профессионалов рынка недвижимости к тем проблемам, которые вызывают недоверие петербуржцев к представителям этой профессии и они более внимательно отнесутся к существующем на рынке «узким местам». Что касается горожан, то мы согласны с теми, кто выбрал ответ: «все зависит от того, с кем подписывается договор». Поэтому не стоит обращаться в первую попавшуюся контору, и уж тем более не глядя подписывать договор. В этом случае, вы рискуете разбираться с агентами именно «по понятиям».

01/10/2009 Аналитика

Почему не любят риелторов?

Вопрос, вынесенный в заголовок, – не праздный. Именно на него давеча пришлось, получив права модератора, отвечать на уважаемом интернет-форуме, посвященном частному домостроению. Зачинщик дискуссии рассказал о том, как искал дом в Подмосковье. Объект, который он присмотрел, продается уже почти год. Крупное и уважаемое агентство предлагает его за 6,9 миллиона рублей, другое, тоже уважаемое, – за 5,8 миллиона. Наш интересант выяснил, что продавец готов уступить дом за 4,5 миллиона, но боится риелторов, с которыми у него эксклюзивный договор. Второе, что насторожило потенциального приобретателя в риелторах, – намеренное искажение ими информации об объекте. По его наблюдениям, реальное расстояние от города до объекта оказывается как минимум на 10–15 километров больше, чем указывается в рекламе. Слово «газ» в объявлении часто означает наличие газового баллона (а не магистрального газа), «коттедж под ключ» – это когда есть окна и входная дверь, а под «небольшим уклоном» подразумевается, что дом стоит не на краю обрыва…

Острая дискуссия показала, что подавляющее большинство покупателей недвижимости риелторов, мягко говоря, не любит. «Часто агент не мог найти продаваемый им участок. Уже на подъезде к означенному населенному пункту (99 % агентов не имеют автомобиля и за ними надо заезжать) начинались звонки хозяевам с просьбой объяснить дорогу, кружение по сто раз вокруг одного и того же места по бездорожью, иногда с заездом в топи и болота», – делится опытом питерская участница форума. Опыт москвичей и петербуржцев подтверждают и респонденты из других регионов: «Наши покупатели и риелторы черпают порой информацию из одного источника: популярной местной газеты бесплатных объявлений. Более того, даже приплачивают секретарше газеты за слив ценной информации». Далее пришлось прочитать несколько десятков страниц «страшилок» про риелторов, нотариусов и «жадных продавцов».

Пришел черед сказать несколько слов в защиту добропорядочных и квалифицированных риелторов. Во-первых, некоторые полагают, что именно риелторы «раздули» цены. Это не так. Сегодня агенты, заинтересованные в том, чтобы сделка состоялась, рекомендуют своим клиентам их снижать. Что же касается разнобоя, отмеченного московским респондентом, то и здесь все понятно: реальной цены объекта на сегодняшнем рынке не знает никто. При этом продавец, заключивший договор с риелтором и утверждающий, что сам не в курсе, по какой цене продается его дом, скорее всего лукавит: прекрасно знает, но надеется, что ему «повезет».

Во-вторых, не любой человек, называющий себя риелтором, на самом деле таковым является. Некоторыми персонажами, успевшими поработать в агентствах и уволенными за профнепригодность, должны заниматься прокуроры и дознаватели. Недвижимость – товар по определению дорогой, поэтому стоит ли удивляться, что этот рынок более, чем какие-либо другие, привлекает любителей легкой наживы. Добросовестный и добропорядочный риелтор должен быть не представителем продавца, а специалистом, способным провести сделку «под ключ», да так, чтобы все ее участники остались довольными друг другом. Но это – труднодостижимый идеал, особенно сегодня, когда риелторам не до имиджа, а агенты многих компаний – почти безработные.

Если вы намерены приобрести объект недвижимости, но «боитесь» или «не любите» риелторов, подумайте о следующем: продавцы бывают непорядочными, поэтому как минимум для того, чтобы провести экспертизу документов, вам потребуется юрист-практик, а чтобы собрать тщательно скрываемую и умалчиваемую информацию об объекте, – специалист в области информразведки. Сегодня у всех покупателей есть возможность торговаться и предлагать свою цену, и если вы не способны вести торги, добросовестно проверять и собирать недостающие для сделки документы, есть смысл нанять квалифицированного риелтора, работающего «от покупателя». Оно того стоит.

Основная причина, по которой нас не любят - деньги. Нам нужно платить за то, что мы делаем. Насколько наша комиссия справедлива? Менее, чем на 100%. По сути она должна быть больше, чем сейчас. Почему? Потому что продажа квартиры это не сидеть на попке и ждать благословенного покупателя. Это реально труд. Ну да ладно.
Даже та комиссия, что берут АН, считается "дюже высокой".

За то, что мы снижаем цены. Ну вот хочет человек именно 2 ляма за убитую однушку и ниипёт. Ему же двушку купить надо. Ровно за эти деньги. И на ремонт оставить. А мы, окаянные, говорим, что на рынке такие квартиры от 1,3 до 1,45 стоят. Именно стоят и никто не берёт. В усмерть не упали. При этом нас же винит другая сторона в том, что мы цены поднимаем. :))) Особенно, помню, один застройщик всё критиковал нас, мол, мы плохие. Вот только лопнул теперь.

Но самая главная причина ниже. И вот по этой причине я и сам очень не люблю многих своих коллег.

Есть среди риэлторов люди, не брезгующие в принципе ничем. Они, как это водится, есть в любой сфере, среди всех слоёв. Но от того, что они есть везде, репутация риэлторов лучше не становится.

Ещё вчера мой клиент удивлённо сообщил, что квартира, которую мы очень хотели купить, да не успели, опять в продаже.
Предыстория такова. Смотрели квартиру, понравилась. Поторговались. В принципе, в цене не сошлись. Сейчас решили таки брать. Интереса ради заказали выписку из ЕГРП. Результат - квартира уже продана. Неудивительно - хорошая квартира. И можно было бы узнать об этом от риэлторов, но в выписке иногда есть сведения, помогающие сбавить цену. Ну да не суть.
В общем, вчера одно из АН вешает объявление о продаже этой квартиры. Сегодня звоню. Ну мало ли, может, мы неверно просчитали номер квартиры. Нет, всё верно. После моей просьбы посмотреть ещё раз мне сообщили, что квартира продана. АН крупное довольно, работает по договорам. Как они могли вчера выставить впервые в продажу то, что продано в декабре? К сожалению, объявление потёрли. Не заскринил. Хотя во входящих от клиента скрин есть. :)

Другие уже сегодня в обед начали продавать эту квартиру. Фото с Авито вообще стырили.
Мало того, они ещё и безграмотные придурки.
На скрине красным проданная квартира. Чёрным - грамматика и квартира, которую собственник продаёт за 1,8 млн. И, кажется, даже уже продал. Да, я этот район изучаю. :)

На этом скрине вырезана шапка, где название конторки. И красным логотип Авито. Они, блин, даже скопировали через жопу.

Как, блин, эти придурки продают то, что уже продано? Какое мнение составят люди об их гнилых конторах и о людях в сфере в принципе? Да я б на хрен слал всех, кто работает с недвижимостью, если бы кашу не знал изнутри.

Второй тип мудаков. Копировальщики. Вот как выше. Эти утырки тупо копируют текст, иногда заменяя цифры в метраже. И всё. Вот только цены ппц разные. Не, не всё. Ещё, как придурки выше, они иногда воруют фотографии. Уже несколько раз обращались к администрации Базара, чтобы удалить объявления, копирующие наши. Перестали копировать.

Специально оставил фото, чтобы было видно, что это одна и та же квартира. Красным обведены цены.

Мало того, что это снова накладывает негативный отпечаток на профессию в целом, так ещё и продать мешает, потому что ни один разумный человек не пойдёт смотреть квартиру, которую продают сразу 100500 человек и цена имеет разницу от 50 до 150 тысяч.

Именно из-за таких мудаков и существует мнение, что мы ничего не делаем и тянем из людей бабло. Что мы жадные и пр.пр.пр.

К профессии риелтора в обществе отношение неоднозначное. Кто-то благодарен специалистам агентств недвижимости за помощь, кто-то ругает их напропалую. Об имидже профессии рассуждает директор АН «Час-Пик» Тимофей Лобановский. Его мнение показалось нам вполне дискуссионным.

Если просмотреть в интернете комментарии и отзывы на работу столичных агентств недвижимости, то становится очевидным: отношения между работниками агентств с одной стороны и покупателями и продавцами с другой, мягко говоря, неидеальные. Основные претензии потребителей риелторских услуг сводятся к следующему:

- За что такие большие деньги берут? Все можно сделать самим .

- Обратились в агентство и столкнулись с хамством и обманом .

Со стороны может показаться: кроме критики, и нет ничего. Но это ведь не так. Есть большое количество людей, которые выражают признательность за проделанную работу и рекомендуют нас знакомым. Увы, практика публично высказывать положительное мнение об агентах и риелторах не сложилась. В этом случае общая ситуация не выглядела бы столь негативной.

Все это, конечно, не отменяет случаев недовольства граждан работой агентов. Тут важно сразу отметить, что агенты и риелторы - это не какая-то отдельная каста или социальная прослойка. Работники агентств такие же люди, как и все остальные. Бывшие учителя и инженеры, юристы и экономисты, граждане прочих специальностей, переквалифицировавшиеся в агентов и риелторов. Неправильно считать, что именно работники агентств недвижимости будут передовиками по качеству услуг по сравнению с другими сферами, как-то торговля, автосервис, адвокатура и т. д. Я не могу назвать какую-либо сферу деятельности, где бы все было идеально. Граждане обоснованно жалуются на хамство и обман, но эти отвратительные поступки в том числе обусловлены и поведением самих граждан.

Примерно 20 процентов людей предполагают решать жилищный вопрос именно через агентство. Многие другие определяются по принципу «как получится». И значительное количество не хотят сотрудничать с агентством недвижимости. Считаю, что в этом виноваты как агенты, так и их потенциальные клиенты. Но в большей степени именно агенты. Почему? Можно, конечно, ответить просто и обще: мол, система такова; какое общество - такие и отношения. По сути, верно, но такой ответ не несет в себе содержательных объяснений.

Плохие отношения проявляются с обеих сторон в виде взаимного неуважения, недоверия, грубости, обмана и, конкретно, некомпетентности некоторых агентов и риелторов.

Во-первых, наши граждане еще только учатся быть потребителями. До сих пор сильны проявления совдеповского отношения к сфере услуг. К примеру, в интернете встречаются советы «бывалых» о том, как обмануть агентство. То есть воспользоваться услугами и, не заплатив, расторгнуть договорные отношения. Или уже после оказания риелторских услуг вопрошать: «Так мы и сами могли это сделать, чего мы будем платить за просмотр пары квартир ». Могут наши граждане и оскорбить без всяких на то оснований. Специалистов агентства недвижимости, естественно, оскорбляет несправедливость такого отношения. И потом достаточно сложно быть толерантным, когда за проделанную работу не платят.

Во-вторых, не все агенты понимают, что только качественное оказание услуг создает предпосылки для роста клиентуры. Поэтому многие агенты работают по принципу: сделка любой ценой, даже в ущерб интересам клиента. Из этого вытекает предоставление неверной информации об объекте недвижимости, сокрытие обстоятельств, усложняющих организацию и проведение сделки. Если работа не складывается, то клиент может нарваться даже на грубость. А если складывается, да еще человек попался доверчивый, так можно и «выставить его на деньги» по полной программе. Бывает такое. Незачем это скрывать.

Неверно думать, что конфликт интересов между агентами и клиентами сложился по финансовым причинам. За прошедшие десятилетия стоимость услуг относительно стоимости квадратного метра квартиры была как и меньше в разы, так и больше на порядок. Но сколько бы не стоила услуга - 300 долларов или 3000 - все равно постоянно происходят случаи, когда клиенты, стремясь сэкономить на оплате услуг, провоцируют агентов на сотрудничество в обход агентства. А это, в свою очередь, создает нездоровую атмосферу внутри риелторских коллективов и формирует определенный стиль поведения, характеризующийся неуважением как к профессии, так и к клиенту.

Во взаимообусловленных претензиях между агентами и клиентами виноватым в большей степени, я считаю, само риелторское сообщество, к которому принадлежу. Случаи негативного поведения клиентов не дают основания опускаться до их уровня и транслировать такие отношения на прочих потребителей. Теоретически коллеги-директора агентств недвижимости, наставляя подчиненных сотрудников, могли бы уже за 18 лет выстроить качественные отношения с клиентами, основанные на взаимном уважении. Но, несмотря на относительно небольшое количество специалистов в сфере недвижимости, в ближайшей перспективе вряд ли такое возможно. Агентства разобщены. Зачастую, из-за недобросовестной конкуренции, даже враждебно настроены по отношению друг к другу. Где уж тут вырабатывать общую этику поведения.

Ни в коем случае не хочу сказать, что мое агентство хорошее, а все остальные - плохие. И у нас бывают проблемы, и на рынке недвижимости хватает специалистов, качественно оказывающих риелторские услуги. Написал статью, потому что считаю несправедливым мнение о том, что все агенты - жулики и рвачи. Большинство специалистов рынка недвижимости достойны уважения и благодарности за выполненную работу. А с ненадлежащим поведением как со стороны агентов, так и со стороны клиентов надо бороться совместно. У нас принято ругать всех и вся. Клиенты ­- агентов, риелторы - заказчиков, а все вместе ­- государство. А по-настоящему отношения между клиентами и агентами зависят только от самих участников рынка недвижимости. Как мы их построим, так жить и будем.

Самым большим препятствием для сделки становится характер и амбиции людей. Когда люди покупают квартиру, они хотят снять все возможные риски, связанные с ней. Никто не спорит, что какими бы благонадежными не казались продавцы квартиры, проверить квартиру на юридическую чистоту просто необходимо. Но когда эти же самые люди продают квартиру, многих очень удивляет, зачем у них запрашивают те или иные документы, а некоторые даже обижаются на тот факт, что им не доверяют. Аргументация у них простая — для сделки эти документы не требуются, значит и не буду их предоставлять. Спор по поводу необходимых документов может привести к развалу сделки. Покупатель не хочет брать квартиру, юридически непроверенную, а продавец не хочет продавать, считая требования покупателя неадекватными. В итоге страдают обе стороны. Если бы с самого начала с обоих сторон был риелтор, которому они доверяют, то сделка совершилась бы на 100%. Риелторы разъяснили бы своим клиентам, что требования обоснованные, подобрали правильные слова, чтобы успокоить негодующую сторону или нашли иной выход из сложившийся ситуации. Чтобы было понятней, приведу несколько типичных примеров из практики. Покупающая квартиру сторона хочет перед сделкой удостоверится в дееспособности продавца квартиры и просит предоставить справку из ПНД (психоневрологический диспансер), и НД (наркологический диспансер). Продавец квартиры искренне считает себя нормальным человеком и говорит покупателю, что не обязан предоставлять такие документы, у него есть водительские права и с его слов они заменяют вышеуказанные справки. В итоге стороны вступают в противодействие друг другу, а эта пустяковая ситуация перерастает в непреодолимое препятствие к сделке. А грамотный риелтор (юрист) предложит с десяток решений подобной ситуации, и соответственно, сделка состоится.

Люди, действующие без юриста, не понимают, на какой стадии и о чем нужно договариваться. В такой ситуации бывает, что сделка разваливается даже на подписании договора купли-продажи. К примеру, на авансировании не обговаривают все важные условия сделки (какая мебель остается, когда происходит физическое освобождение квартир, кто платит за аренду ячейки). Потом в процессе начинается их согласование и возникают принципиальные споры, упреки и взаимные обвинения. Очень важно решать принципиальные вопросы на этапе авансирования. Иначе вы можете не выйти на сделку.

Характер. У всех людей разные характеры, и каждому присущи те или иные психологические особенности. На рынке встречаются продавцы со сложным характером, им вдвойне сложнее провести сделку. Бывают споры даже по месту проведения сделки, и каждый, видя активное противодействие противоположной стороны, также активно настаивает на своей позиции. Такое ощущение, что люди забывают, что им нужно просто совершить сделку, которая нужна и продавцу, и покупателю. Иногда такие сделки всё-таки срастаются, но обиженные продавцы в отместку могут привести продаваемую квартиру в негодность. Ко мне обращались покупатели квартиры, которые, заехав в квартиру, обнаружили демонтированные розетки и сантехнику, хотя договаривались, что все останется. Понять людей можно, ведь все находятся под сильнейшем стрессом и у многих просыпаются не самые лучшие их качества. Один боится потерять квартиру, другой - деньги; каждый начинает подозревать другого в нечестных намерениях. И неосторожно брошенные фразы только подливают масло в огонь. Вот почему нужен профессионал, который разведет стороны и успокоит. Хорошие риелторы знают о психологии поведения людей на сделке, понимают о важности каждой мелочи и фразы, и поэтому все переговоры проводят сами. Тем самым они не передают негатив, являются как бы буфером.

Для примера приведу ситуацию: покупателю очень понравилась квартира и он не мог скрыть восторг, что наконец-то нашел квартиру своей мечты. Цена была высокой, но она того стоила, так как подходила ему по всем параметрам. Весь этот восторг он высказал продавцу квартиры. Продавец порадовался вместе с ним, но после у него осталось нестерпимое чувство, что он дешево продает квартиру. А раз покупателю так она понравилась, он согласится и с новой более высокой ценой. Жадность победила, а сделка развалилась. Продавец квартиры еще долго не мог ее продать и в итоге, продал квартиру намного дешевле, чем мог вначале. Если бы на сделке присутствовал риелтор, такого бы не произошло.

Продавец без риелтора с большей вероятностью может отказаться от сделки. Если продавец действует сам, то у него нет никаких обязательств перед кем-либо. А если он действует через риэлтора, то за проделанную работу нужно заплатить, и по статистике такие продавцы или покупатели более серьёзно настроены на сделку. Этот маленький нюанс удерживает от желания перенести сделку на более удачное время.

Вот по этим причинам риелторы не охотно связываются с квартирами, которые продаются хозяевами самостоятельно. Идеальный вариант, когда у покупателя и у продавца есть риэлтор или юрист. Такие сделки проходят легче и как правило не разваливаются.

Но это не значит, что вы обречены на постоянное сотрудничество с риелтором. Как я писал в других статьях вы можете продавая или покупая квартиру самостоятельно находить покупателя или продавца при этом экономя до 80% от стоимости риэлтерских услуг. А вот проведение сделки можно доверить юристу либо риелтору. В такой ситуации от вас не будут отворачиваться потенциальные покупатели квартиры, по причинам, описанным выше. Вы просто говорите, что ваш представитель подключится на этапе внесения аванса. Таким образом можно прилично сэкономить и купить выгодно квартиру.