Wrote in April 22nd, 2017
В прошлом году москвичи представили интересный способ реконструкции старого здания. Технология более сложная, нежели обычная надстройка: вокруг старого здания сооружаются опоры, на которые и будут опираться возводимые дополнительные этажи. Между старым и новым жилфондом «прослойка» - технический этаж. Количество дополнительных жилых этажей при этом может быть практически любым - зависит это от прочности опор, а не от фундамента и стен старого здания, как при первой технологии.
Единственный прецедент
Реконструкция с надстройкой возможна в домах, сданных в эксплуатацию с 1950 по 1965 год, в которых не более 40 квартир, а высота не превышает пяти этажей. Они должны быть построены по индивидуальным проектам или относиться к группе кирпичных домов «сталинских серий», с перекрытиями заводских конструкций из сборного железобетона.
Дом на Мишина 32 до реконструкции.
Пока в Москве существует единственный прецедент такой завершенной реконструкции: дом 32, на улице Мишина в Северном округе, в районе метро «Динамо». Началось все с того, что жители всех 16 квартир четырехэтажного дома 1958 года постройки решили расселиться, потому что практически в каждой квартире жили представители трех поколений. И чтобы решить этот вопрос и обзавестись еще одной квартирой, жильцы приняли нестандартное решение и построили поверх своего дома еще пять этажей.
Выяснив, что по новому Жилищному кодексу владельцы квартир имеют право реконструировать свои дома, в 2006 году они создали ТСЖ «Мишина-32» и заключили договор со строительной организацией ООО СК «Рестр», которая за полтора года провела все работы по надстройке и обстройке дома без отселения жильцов. Все 30 новых квартир на пяти построенных этажах отошли жителям дома, профинансировавшим строительство. Часть из них продали новым владельцам, оплачивать работу строителей.
Работы начались в мае 2013 года, - рассказал председатель ТСЖ «Мишина-32» Гарри Куренков. - Подготовили проект. Пробурили вокруг дома 213 свай и, воздвигнув бетонные колонны, соединили их монолитными стенами. Сваи бурили глубоко, так что можно было бы строить и десять этажей, и одиннадцать.
Для тех, кто включился в финансирование проекта на этапе проектирования, метр квадратный обошелся по себестоимости, которая в 2006 году составляла 31 000 рублей за квадратный метр
При этом за счет «обстройки» дома каждая квартира увеличилась на 18-34 квадратных метра вне зависимости от того, вкладывали жильцы свои деньги в строительство или нет. В результате все остались в выигрыше: все жители дома увеличили свою жилплощадь, включая неплатежеспособных пенсионеров, город не потратил на реконструкцию ни копейки.
В доме были установлены лифты и заменены все коммуникации. Семьи жильцов дома 32 по улице Мишина разъехались, получив новые квартиры по тому же адресу, но на пару этажей выше. Для тех, кто включился в финансирование проекта на этапе проектирования, квадратный метр обошелся по себестоимости, которая в 2006 году составляла 31 000 рублей. Те, кто присоединился к финансированию проекта на этапе окончания строительных работ, в декабре 2014-го, платили уже по рыночной цене — около 230 000 за метр.
«В работе над этим проектом пришлось разбирать очень много новых вопросов, у меня такое ощущение, как будто я дополнительное высшее образование получил, — рассказывает Александр Перкун, генеральный директор ООО СК «Рестр», которое являлось генподрядчиком по реконструкции и надстройке дома 32 на улице Мишина, — В процессе, например, пришлось на базе нашего ООО создать дочернее предприятие для перепроектирования и внесения изменений в проектную документацию.
Конечно, организовать работы в жилом доме без отселения было непросто. Было очень много согласований, приходилось писать письма на разработку спецтехусловий. Весь период строительства приходилось поддерживать жизнедеятельность здания, обеспечивать максимально возможный комфорт жителям, которые, надо сказать, эти испытания переносили стойко. В итоге все остались довольны: люди получили капитальный ремонт с полной заменой всех коммуникаций, утеплением здания, установкой лифтов. И к тому же все увеличили жилплощадь».
Как обойтись без инвесторов
Геологические исследования, обследование и заключение о техническом состояния дома, проектные работы и все этапы строительства жильцы оплачивали поэтапно, по государственным расценкам. Такая система оказалась подъемной для всех, а схемы выплат и внесения платежей каждый выбирал для себя сам: кто-то брал кредиты, кто-то продавал машину или дачу. Члены ТСЖ платили взносы паевого участия в строительстве.
Собственники квартир 32-го дома по улице Мишина не привлекали инвесторов, а проект изначально определили не как коммерческий, а как социальный, призванный удовлетворить потребности жильцов. «Мы очень критически относимся к инвесторам, которые предлагают коммерческие проекты реконструкции. У коммерсантов какая задача? Как можно меньше вложить и как можно больше отбить прибыли, а качество жилья их интересует мало. В итоге на все-про все ушло около 230 миллионов рублей. Из них 50 мы отдали государству в качестве налога», — поясняет Гарри Куренков, председатель правления ТСЖ «Мишина-32», который сам живет в этом доме.
Как жить на стройке
За полтора года проведения работ в квартиры строители заходили только раз: когда «обстройка» здания была закончена, а эркеры остеклены, старые рамы в квартирах демонтировали, оконные проемы расширяли и делали проходы в новые помещения. Эти работы занимали день-полтора, в комнатах, где они производились, устанавливались временные перегородки, не пускавшие пыль и строительный мусор в жилые помещения. В конце работ, перед тем, как снимать перегородки и уходить, строители производили уборку.
Самыми шумными были фундаментные работы, которые длились полтора месяца: для 213 свай в грунте сначала бурили отверстия глубиной 13-15 метров, затем у свай обивали оголовки, чтобы объединить их в ростверк и связать их арматуру с новой, вокруг которой впоследствии наращивались железобетонные колонны-пилоны. При этом окна не закрывали щитами, и жить месяцами при искусственном освещении жильцам не приходилось.
«Все зависит от того, как налажено взаимодействие собственников, которые живут в доме и строителей, — рассказывает Куренков.— План организации работ должен предусматривать каждодневное согласование работ с представителем ТСЖ. Тогда жильцы и строители не будут мешать друг другу. Я полтора года этим занимался. Главный вопрос: разделить рабочий день на две части, чтобы строители начинали работы, когда жители покидают дом, отправляясь на работу и на учебу. Когда они возвращаются, строители с площадки уходят. В нашем случае мы договорились о рабочем дне с 8.00 до 20.00».
Проект организации работ должен всегда обеспечивать свободный доступ жильцов в квартиры. Перед началом реконструкции каждый житель персонально подписывает со строителями договор по технике безопасности и выполнению двумя сторонами работ, которые гарантируют сохранение целостности и безопасности квартир.
После этого представитель ТСЖ ежедневно обсуждает со строителями, какие именно работы ведутся в данный момент и какие надо осуществить профилактические меры, которые устроили бы жителей. Он следит за тем, чтобы при завозе материалов и оборудования не блокировались входы и выходы из здания, а проход оставался удобным для всех жителей, включая пенсионеров и мам с колясками. «Если представитель собственников таким образом согласовывает все работы строителей, то все нормально, жить можно», — говорит Куренков.
Индивидуальные проекты
Типовых решений для реконструкции с надстройкой домов «сталинской серии» нет, каждый проект — штучный, индивидуальный. Дома находятся в разном техническом состоянии, они бывают разной конфигурации, к тому же один стоит на плывуне, другой на карсте. Все это задает строителям определенные ограничения. Объем предстоящих работ зависит в том числе и от размера и конфигурации земельного участка. Ведь, чтобы надстроить дом, его сначала обстраивают: вокруг здания создают новый фундамент, который связывается «ростверком», на нем делаются колонны или пилоны, поддерживающие несущую плиту над домом, на которой возводится надстраиваемая часть.
Именно за счет обстройки к каждой существующей квартире добавляются дополнительные жилые метры: боковые лоджии, кладовки. В доме 32 на улице Мишина таким образом кухни были расширены с 10 метров до 16-ти — появилась обеденная зона, к каждой спальне было добавлено дополнительное помещение площадью шесть метров. В пяти надстроенных этажах жильцы дома получили однокомнатные квартиры площадью 54 метра, двухкомнатные — по 72-84 метра, трехкомнатные — по 90-120 метров и уникальные двухуровневые квартиры по 150-156 метров.
Как быть с несогласными?
В настоящее время готовятся документы для начала работ по четырем адресам:
Петровско-Разумовский проезд, дом 18а (САО),
бульвар Матроса Железняка, дом 11 (САО),
Измайловский проезд, дом 22, корпус 1 (ВАО)
Сенежская у. д. 5
Нагорная улица, дом 23, корпус 1 (ЮЗАО).
Если в доме 32 на улице Мишина было всего 16 квартир, и все сто процентов жителей были согласны на проведение работ по реконструкци с надстройкой без отселения, то в четырех домах, ожидающих начала работ, насчитывается от 30 до 40 квартир в каждом. И некоторые жильцы пока не голосуют за начало работ, потому что не могут себе представить, как жить в доме, вокруг которого идет стройка.
Действующие сейчас поправки к Жилищному кодексу позволяют начинать подобные работы, когда за это проголосовали две трети жителей. «Я предполагаю, что в домах, где будут несогласные, они обратятся в суд, заявляя об ущемлении прав или нанесении ущерба частной собственности», — говорит Куренков.
«Мы понимаем, что необходимо работать, заинтересовывать людей, — говорит Александр Перкун, — С жителями этих домов мы проводим разъяснительную работу под контролем департамента градостроительной политики. Как эксперты, работавшие над пилотным проектом, мы отвечаем на вопросы, привозим на такие встречи жильцов дома 32 на улице Мишина, которые со своей стороны описывают, как все это происходило. Мы готовим людей к тому, что в дневное время будет работать техника, будет шум, где-то — пыль. Но те выгоды, которые получают жильцы по завершению работ, перекрывают дискомфорт и риски, на которые приходится идти».
Финансирование и сроки
На этапе подготовки предпроектной документации жильцов привлекают к обсуждению деталей предстоящей реконструкции, и они сами решают, какие отделочные материалы использовать и какие лифты ставить в их доме. Во многом именно этот выбор определяет себестоимость квадратного метра, которая, по словам Александра Перкуна, может составить в этих четырех домах от 90 до 120 тысяч рублей. Чем больше новых этажей можно будет надстроить, тем меньше может оказаться эта сумма.
Дом на Мишина 32 слева.
После разработки проектной документации генподрядчик дает подробную смету на строительство. Составляется бизнес-план, появляется точное понимание стоимости квадратного метра, и тогда собственники квартир принимают решение о том, как именно будут оплачивать работы. Так как жильцы в данной ситуации являются заказчиками работ, именно они берут на себя вопрос финансирования. Это может быть софинансирование: до этапа строительства можно заключить договор с инвестором, либо, как в случае с Мишина, 32, где собственники квартир сами финансировали строительство и новую жилплощадь реализовывали сами.
От финансирования будут зависеть и сроки строительства. «В случае с Мишина, 32 мы на год затянули срок сдачи, и не по вине подрядчика либо заказчика. — рассказывает Александр Перкун. — Это все было привязано к реализации квадратных метров, за счет которых и финансировалось строительство. То есть в какой-то момент квартиры перестали продаваться, и мы фактически уперлись в недостаток финансирования. Замораживать строительство мы не стали, но уменьшили темпы проведения работ. А если софинансированием проекта будет выступать банк или какая-либо другая коммерческая организация, то сроки и графики работ будут соблюдаться точно».
Жми на кнопку, чтобы подписаться на "Как это сделано"!
Если у вас есть производство или сервис, о котором вы хотите рассказать нашим читателям, пишите Аслану ([email protected] ) и мы сделаем самый лучший репортаж, который увидят не только читатели сообщества, но и сайта Как это сделано
Подписывайтесь также на наши группы в фейсбуке, вконтакте, одноклассниках, в ютюбе и инстаграме , где будут выкладываться самое интересное из сообщества, плюс видео о том, как это сделано, устроено и работает.
Жми на иконку и подписывайся!
Старые пятиэтажки в столице будут не только ломать, но и надстраивать. Делают это так. Старое мало-
этажное здание накрывают надстройкой, стоящей на отдельных несущих колоннах - как стол. «Столешницей» служит технический этаж, разделяющий прежнюю и новую части дома. На ней и возводят новые жилые этажи. В итоге старые стены здания не перегружаются. Нижние квартиры за счет ширины надстраиваемой части здания вырастают в среднем на 10 - 15 квадратных метров. В них появляются лоджии, эркер в кухне, энергосберегающие стеклопакеты, счетчики воды и тепла, вместо газа - электроснабжение.
Именно таким стал 4-этажный дом на улице Мишина в Северном округе Москвы . Теперь он 8-этажный. В надстройке - 30 квартир от 53 метров (однушка) до 150 метров (двухуровневые апартаменты). С улицы необычная новостройка выглядит симпатично - светлый фасад, ажурные решетки на французских окнах.
К тому же дело выгодное. Жильцы сами оплачивают строительство квартир в надстройке и получают их в собственность. Метр в новой квартире на улице Мишина в среднем обошелся их жильцам по себестоимости - примерно в 75 - 80 тысяч рублей за квадрат. Получается, за однушку площадью 53 метра заплатили примерно 4 миллиона рублей. Впрочем, около года жить придется фактически на стройке. Но москвичей это не пугает.
ГЛАВНОЕ - СОГЛАСИЕ ЖИЛЬЦОВ
Эксперимент понравился жителям некоторых старых домов в разных округах Москвы. Многие сейчас приезжают на экскурсию и за консультациями в новостройку на Мишина. Столичные власти тоже не против такой реновации.
Мы детально проанализировали возможность реконструкции домов с расширением и надстройкой верхних этажей, - сообщил руководитель Департамента градостроительной политики Москвы Сергей Левкин . - Всего проверили 490 домов высотой 3 - 5 этажей. Выяснилось, что надстройка возможна по 46 адресам. Пока только в пяти домах собственники уже приняли решение о реконструкции. В двух домах - в Измайловском проезде и на бульваре Матроса Железняка - началось проектирование. Строительные работы по надстройке могут начаться уже летом этого года и пройдут без отселения жителей. По трем адресам - Нагорная улица, дом 23, корпус 1, Сенежская улица, дом 5, и Петровско-Разумовский проезд, дом 18 «А», сейчас идут подготовительные работы.
Проекты надстройки двух домов в Измайловском проезде и на бульваре Матроса Железняка будут готовы в апреле этого года. В мэрии поддерживают жителей, желающих надстроить свои хрущевки. В помощь инициативным группам жильцов на сайте Департамента градостроительной политики Москвы (dgp.mos.ru) вывешены «Методические рекомендации». В них расписано, что и как делать. В первую очередь нужно согласие 2/3 собственников жилых и нежилых помещений.
Еще одно главное условие такой реконструкции - отсутствие градостроительных и технических ограничений, - уточнил Сергей Левкин. - Реконструкция с надстройкой не может решить задач по развитию территорий кварталов, не решает проблемы хрущевок. Этот метод не нашел и вряд ли найдет широкое применение.
По его словам, удачные случаи реконструкции домов с надстройкой верхних этажей не являются альтернативой для утвержденной мэром Москвы Сергеем Собяниным программы реновации жилого фонда. Надстройка домов проводится сейчас и в будущем исключительно по частной инициативе самих жильцов.
КАК ЭТО ПРОИСХОДИТ
Жильцы реконструируемого дома, желающие купить в нем же новую квартиру, становятся пайщиками реконструкции. Они могут оплатить строительство любым способом:
на свои накопления;
на деньги, вырученные после продажи старой квартиры в этом доме;
на заемные средства (кредит, ипотека, договор переуступки права с кредитором).
Оплата строительных работ возможна в рассрочку. Сначала жильцы вносят 10 - 15% от общей стоимости работ - для разработки проекта. Затем 85 - 90% от общей суммы - для проведения строительно-монтажных работ.
Жильцы, не пожелавшие участвовать в реконструкции дома, остаются в своей улучшенной и расширенной после ремонта квартире. За это они ничего не платят.
К примеру, уже сейчас жители дома на бульваре Матроса Железняка в своем ЖСК начали продажу будущих квартир в надстройке. Купить здесь жилье по цене от 135 тысяч рублей за квадрат могут и сами жильцы дома, и все желающие со стороны. Планировки такие: однушка площадью 59,5 кв. м, двушка - 72,3 кв. м, трешка - 75,4 кв. м.
Вырастут и площади квартир в старой части здания на бульваре Матроса Железняка. Новые стены поставят вокруг пятиэтажки на расстоянии от 2 до 2,5 метра от прежних стен. За счет этого в зависимости от площади существующей квартиры собственники получат дополнительно от 17 до 40 квадратных метров. Причем за эту прибавку жильцам раскошеливаться не придется, поскольку все компенсируется продажей квартир в надстройке. Кстати, во время реконструкции дома его жильцы могут свободно распоряжаться своей уже имеющейся недвижимостью - продавать, дарить или сдавать в аренду. Новые квартиры обещают построить к декабрю 2019 года.
Людмила Бутузова, "Новые Известия"
В Москве, на Химкинском бульваре, 4, стоит дом, узнать в котором бывшую, обреченную на снос, хрущевку невозможно. Благодаря реконструкции, она подросла на 4 этажа, вместо 100 квартир стало 120, еще и расширилась за счет лоджий, обзавелась лифтом и мусоропроводом, внутренняя перепланировка избавила жильцов от узких и проходных комнат, крошечных санузлов и многого другого, что действительно отравляет людям жизнь.
Преображение заняло 9 месяцев. «Новые Известия» подробно писали об этом 10 апреля с.г. в материале «Мэру Москвы – лично: как можно переделать пятиэтажки». Тогда же мы обещали разыскать автора идеи – архитектора Алексея Кротова. Разыскали. Он – генеральный директор «Архитектурной мастерской А.В. Кротова» и, кстати, живет в этом самом доме на Химкинском бульваре, куда заехал сразу после реконструкции и даже ремонт в комнатах не делал. Говорит: не к чему, отделка во всех квартирах изначально была качественной, хотя дом не элитный, а самый что ни на есть «эконом-класс». Ну и чтобы уж совсем заинтриговать, раскрыл еще один «бюджетный секрет»: реконструкция той несчастной пятиэтажки обошлась на 30% дешевле, чем если бы на ее месте был построен точно такой же новый дом.
- Алексей Владимирович, выгода, вроде бы, налицо: экономия средств, темпы реконструкции выше, чем при строительстве с нуля, у людей появляется возможность получить современное и качественное жилье на старом месте, а ваш образцово-показательный дом так и остался единственным на всю Москву. Что пошло не так?
Не так пошло, когда чиновники присвоили себе монопольное право на Москву и стали делать все, что взбредет в голову: отменять законы, кодексы, СНИПы, сносить и строить, где и что хотят. И все это делается в интересах определенной группы лиц, для которой такие понятия как городская среда, архитектурные традиции, потребности людей в качественном и удобном жилье – пустой звук. Только деньги: побольше настроить и подороже продать.
У реконструкции другие задачи. Юрий Лужков, при всей его противоречивости, это понимал. Да просто потому, что любил Москву, чувствовал ее. Когда мы сделали свой дом, он был искренне рад, что найдено альтернативное сносу решение, в самом деле кричал «Эврика!». Тогда же, по горячим следам, было дано поручение проектным институтам – думать, искать решение. Обследовались пятиэтажки, чтобы иметь полное представление, какие из них физически устарели, а каким можно продлить жизнь за счет реконструкции. Прошли конкурсы на лучшие проекты, составлен каталог работ – хоть сейчас бери любую и воплощай в жизнь. Но желание градоначальника – это одно, а всемогущий стройкомплекс во главе с Ресиным и сложившимся строительным лобби – совсем другое. Сказать, что было противодействие архитекторам, продвигавшим идею реконструкции хрущевок, это ничего не сказать. Нас просто не пускали на порог. Ответ Ресина стал уже хрестоматийным: «Что? Реконструкция? – Пошли вон!»
- Что-то вы надолго ушли… Уже и власть в Москве сменилась, был довольно длительный период, когда про снос пятиэтажек почти забыли. Нельзя было активизировать реконструкцию?
Десять лет пытались достучаться до властей. Но слышит тот, кто умеет слушать. Для кого важно, что пятиэтажки – наш национальный жилой фонд, со сроком службы 100-120 лет, а не «времянки», рассчитанные на 20-25 лет, как сейчас внушают москвичам. Те хлипкие, возникшие на первом этапе домостроения, давным давно снесены. Последующим «тяжеловесам» -кирпичным или с улучшенной панелью - еще жить и жить, а при хорошем уходе они переживут и нынешние новостройки – устаревшие еще на этапе проектирования и, как правило, неремонтопригодные. Но их лепят и лепят, темпы индустриального домостроения все наращиваются и наращиваются. Москвичам уже не нужно столько нового жилья, если что и требуется, то качественно иной, современный уровень комфорта, жизнь в муравейниках уже позади.
Кому нужно? Тому, кто делает на этом деньги, наживает капиталы на засорении Москвы однотипными, безликими монстрами. Свободных мест для строительства уже нет, отдали им Новую Москву – стройте вплоть до Калуги. Далеко, никто не покупает. А близко – вот они, хрущевки, в самых привлекательных местах столицы. У метро, с развитой инфраструктурой, среди зелени, которую тоже можно пустить под бульдозер и возвести еще одну новую «избушку» этажей на двадцать пять.
- Многие понимают, что тотальный снос больше всего выгоден застройщикам, а не жителям, потому и такое яростное сопротивление, люди буквально цепляются за свои хрущевки. Но ведь нельзя сбрасывать со счетов и доводы властей: пятиэтажки ветшают, устаревшее жилье ремонтировать бессмысленно, рано или поздно его все равно придется сносить. Так стоит ли стоять насмерть?
Давайте сначала разберемся, почему в Москве накапливался недоремонт? Опять та же сказка про белого бычка: последние 25 лет наращивались темпы индустриального домостроения – заниматься ремонтом было некогда. А он необходим любому зданию через 25-27 лет эксплуатации. Первый капремонт хрущевок приходился на лихие 90-е – не смогли, не до того было. Сейчас, по прошествии еще 25 лет, ремонтировать такое жилье уже нецелесообразно, оно морально устарело. Его необходимо РЕКОНСТРУИРОВАТЬ, т.е. приводить в соответствие с современными представлениями о качестве и комфорте жилья. Примерно так, как это сделано в доме на Химкинском бульваре.
- Если я не ошибаюсь, только в прошлом году на капремонт с жителей собрали 75 млрд. рублей, а потратили 25 млрд. Сейчас уже снос на носу, а с хрущевок по-прежнему продолжают собирать взносы. Такой вот вопрос из области фантастики: а нельзя ли пустить эти деньги на реконструкцию хотя бы нескольких пятиэтажек, которые категорически против своей ликвидации?
Почему нет? Насколько я знаю, такая инициатива набирает обороты. И это не самодеятельность, все по закону. В программе «Жилище» одна из подпрограмм как раз и посвящена реконструкции многоквартирных домов. Жители объединяются, создают ЖСК и правление уведомляет мэрию, что они хотят сделать свое жилье более комфортным. Если 2\3 собственников «за», город выдает исходно-разрешительную документацию. Далее, вступившие в ЖСК самостоятельно приглашают инвесторов, архитектора, проектировщика. Никакого вложения денег от жильцов не требуется – они владельцы городской земли, этого более чем достаточно, чтобы чувствовать себя хозяевами положения, а не бедными родственниками. Расходы на реконструкцию окупятся за счет наращивания дополнительных площадей и их последующей продажи. Зайдите на сайт ГРП (городская реконструкция пятиэтажек), там все поэтапно расписано, на опыте вновь созданных 20 московских ЖСК, которые добиваются реконструкции своих домов.
Но пока еще никто не добился. Повсюду стон: это трудно, невозможно получить разрешение, город на это не пойдет, землю не отдаст и т.д. Земля под домом чаще всего и становится камнем преткновения. Считается, что она принадлежит городу, а это значит, что в любой момент ее можно выдернуть из-под владельцев жилья. Или это просто мантра, которую изобрели сами чиновники, чтобы держать собственников на коротком поводке ?
Это даже не мантра, это ложь. Загляните в архивы – каждый дом стоит на принадлежащей ему земле, собственностью жильцов является и придомовая территория, на которой располагаются парковки, детские площадки, зоны отдыха. Другое дело, что, не озаботившись вовремя оформить землю в домовую собственность, как это положено, сейчас приходится с боем перехватывать ее из цепких рук.
ЗЕМЛЯ ПРИНАДЛЕЖИТ НЕ ЧИНОВНИКАМ, НЕ МЭРАМ, НЕ ПРЕЗИДЕНТАМ, А ЖИВУЩИМ НА ЭТОЙ ТЕРИТОРИИ ГРАЖДАНАМ. Это постулат. Как и то, что любой клочок городской территории должен работать на качество жизни горожан, на изменение городской среды, а не на коммерцию олигархов, для которых Москва всего лишь дойная корова. Кто ее такой сделал? Да уж конечно, не коренные жители. Чиновники – временные, по сути, менеджеры, которые ради своих сиюминутных интересов режут-перекраивают, сносят-строят, как им заблагорассудится, даже не думая, какие шрамы они оставляют на теле столицы. Людей вообще превратили в ничто. Вот сегодня под снос могут попасть 8000 зданий площадью 25 млн кв. м, в которых живет 1,6 млн человек. Власти города подают программу как желание жителей избавиться от ветхого жилья, но сами жители ни о чем не знали, пока чиновники не сказали им об этом. Теперь, задним числом, собираются проводить опросы и общественные слушания. Как они проходят, мы знаем: в 8 утра слушания, в 9 стройка. Сейчас еще ретивее: сначала снос - потом опрос. И это все для того, чтобы не дать людям опомниться, выслушать альтернативные предложения, в конце концов просто подумать и понять, что они потеряют или получат от городской программы реновации. Это же не птицы, которых перегнали с ветки на ветку, - у людей кардинально меняется жизнь, нужна опора. Пока все выглядит как большевистский бандитизм: отнять, поделить и загнать туда, где Макар телят не пас. Результат тоже ожидаемый – люди в панике, растет гражданское сопротивление, недоверие власти.
- Вот-вот Госдума примет закон о реновации, ожидается, что он многое прояснит – хотя бы в части защиты интересов переселяемых, чтобы, допустим, из Кузьминок их не загнали в Новую Москву, не обманули с квадратными метрами….
Тот законопроект, который находится сейчас в свободном доступе, ничего хорошего людям не сулит. Он разрушает институт частной собственности в стране, практически до нуля ограничивает гражданские права и на законодательном уровне закрепляет произвол чиновников в градостроительной сфере. В таком виде принимать закон нельзя, но депутаты так торопятся отличиться перед выборами президента и мэра Москвы, что, похоже, примут его уже в первом чтении. Что может противопоставить общественность? Настоять на независимой экспертизе законопроекта, «просветить» его на антикоррупционность, на антимонопольность и на соответствие Конституции. По мнению многих знакомых юристов, эти уши торчат из каждого параграфа и законопроект надо отзывать.
- Что уж так запугивать… Кто-то, возможно, и на Новую Москву согласен, не все же прикипели к своим хрущевкам, хочется элементарных удобств – большую кухню, ванну отдельно от туалета, лоджию вместо балкончика 70 см в ширину. Хуснуллин насчитал 90% желающих улучшить жилищные условия.
Реальность этих подсчетов мы скоро проверим. Буду рад за переехавших москвичей, которые что-то выиграют от программы.
Не ясен вопрос с теми, кто останется на месте. В каком городе им предстоит жить? В Москве, плотность застройки которой увеличится в шесть раз, а население как минимум на 10 миллионов человек? Или это будет Шанхай – город для приезжих и мигрантов, в котором москвичи растворятся как сахар в чае? Прогнозы, при всем их стремлении ввысь и вширь, не радуют. К 2030 году Московскую агломерацию будут населять 30 миллионов человек. Зачем? Откуда они приедут? – Из Сибири и Дальнего Востока, окончательно обескровив свои территории и передав их китайцам? Мы для Китая освобождаем российские земли?
А Москву для кого застраиваем и уплотняем? За 25 лет на каждого москвича построено по 1 квадратному метру жилья. Это не просто норма, это перенасыщенность, учитывая демографическую яму, в которой оказалась страна из-за низкой рождаемости в девяностых годах, учитывая московскую «специфику» последних десятилетий, когда баланс между смертностью и рождаемостью не в пользу последней, а число трудоспособных, которые, собственно, и покупают квартиры, неуклонно катится вниз.
Значит, мы ломаем старый жилой фонд для того, чтобы построить новый для гастарбайтеров? Похоже, так. Никому другому квартиры-клетки в 25-этажных муравейниках не нужны. Где будут работать наши братья из Средней Азии? Правильно, на стройке, другой работы они не знают. Это значит, что стройкомплекс Москвы вечен, и он будет беспрерывно поглощать трудовые ресурсы, прибывшие извне, и все новые московские территории, чтобы поддерживать свое существование. За пятиэтажками под снос пойдут двенадцатиэтажки, потом двадцатипятиэтажные дома, потом те, которые мешаются на пути у небоскреба… Ограничений нет, согласно законопроекту о реновации под снос попадет любое строение, не вписывающееся в представление застройщиков о прекрасном. Не мешало бы отдельной строкой защитить хотя бы храм Василия Блаженного, а то не ровен час, приглянется место рядом с Кремлем – поставят вместо храма панельную высотку.
Сгущаю краски, до абсурда не дойдет? Как знать… Было уже такое –архитекторов, протестовавших против высотной застройки в Москве, из-за которой нарушается нормальная инсоляция, тоже называли абсурдистами и «сгустителями красок.» У нас ведь что ни чиновник, то специалист в любой области, сам все знает: когда ночь – на небе луна, когда день – на небе солнце, ну и куда денется от него ваша инсоляция? Построили высотки – затеняют друг друга, солнца в квартирах нет, люди недомогают. Чему это научило? Да ничему! В новом законе о реновации ушли вообще от всех норм и правил, плотность застройки обязательно повысится в несколько раз. Солнца в окне не будет, а это прямой путь к туберкулезу. Интересно, рискнет кто-нибудь из инициаторов программы проверить это на себе? Я бы не советовал. Лучше уж притормозить с реновацией - и хотя бы сохранить нервы москвичам, если себя не жалко.
Сюжеты: Снос МосквыАрхитектор: Алексей Кротов
Адрес: Химкинский бульвар, 4
Постройка: 1965
Реконструкция: 2003
О месте
В августе 2018 года в Москве первую хрущевку по программе реновации. О ее начале объявили полутора годами ранее - и на протяжении всего этого времени противники сноса домов предлагали разные варианты избежать реновации. Например, они ссылались на опыт перестройки пятиэтажек: это практикуется в Германии и других странах Восточной Европы. Такие дома встречаются и в Москве. Первый в городе пример реконструкции пятиэтажки - надстроенная в девятиэтажный дом хрущевка 1965 года постройки на Химкинском бульваре. Мы поговорили с автором проекта реконструкции Алексеем Кротовым, который живет в этом доме, о том, почему сносить хрущевки не нужно и почему ему удобнее работать из дома.
Алексей Кротов
Архитектор
О переезде
Мы переехали сюда в 2003 году. Я, как автор проекта, стал первым жильцом этого дома. У нас самая большая квартира в доме, пятикомнатная, с двумя уровнями. Проектировщик - он же небогатый человек, поэтому для меня это было большое финансовое напряжение. Даже несмотря на скидку, которую мне сделали как проектировщику. Позже мы купили вторую квартиру по соседству для детей, уже по рыночной цене - это оказалось в десять раз дороже.
У нас две дочери, они архитекторы, их мужья - тоже архитекторы. Надеюсь, что внуки у нас тоже будут архитекторами. Мы работаем все вместе, это удобно: двери в квартиры не закрываем. Они же двухэтажные - я их по семьям разделил. Всех это устраивает. Места, например, в мастерской, хватает всем - я пользуюсь одной частью комнаты, они - другой. У всех есть где уединиться. Мы стараемся не влиять друг на друга негативным образом - если хочешь побыть один, пожалуйста, вот тебе комната.
До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 - потому что квартиры стали больше. Мы сделали много вариантов планировок: от однокомнатной до пятикомнатной двухуровневой. Рынок тогда рос, все квартиры в доме скупили еще до начала реконструкции. Так мы подтвердили наше убеждение, что любой дом можно перестроить.
Передо мной стояла задача сделать реконструкцию с минимальными затратами. Поэтому, например, мы не смогли сделать колясочную на первом этаже и много чего еще. Итоговая себестоимость квадратного метра получилась 13 600 рублей - меньше в Москве уже не было и не будет. Реконструкция - на 30–40 % дешевле нового строительства: землю покупать не надо, присоединять ничего не надо, половина дома уже существует, как и фундамент, строительный мусор вывозить не надо. Это те причины, по которым в Европе эти дома разрушать не стали. Да и зачем их сносить, если их амортизация - всего 20 %? Власти говорят, что еще 20–30 лет - и эти дома упадут. Не упадут. Им еще жить и жить.
До реконструкции, которая заняла девять месяцев, у нас было 100 квартир. Площадь здания увеличилась вдвое, а квартир стало 122 - потому что квартиры стали больше.
О квартире
Все квартиры сдавались без пола, без ничего. Стены были отшпаклеваны под отделку - и все. Интерьер нашей квартиры делался на ходу, некогда было этим заниматься. Никакой идеи для дизайна не было - то одно появится, то другое. От чего-то было жалко избавляться со временем, поэтому он получился таким эклектичным.
Здесь много старых вещей. Предки моей жены были акционерами чайной компании. Они еще в XIX веке ездили в Китай и Японию, покупали там вазы, доски декоративные. Что-то удалось сохранить. Хотя, конечно, в большевистские годы многое пропало.
У нас в квартире единственная необходимость в дополнительных площадях - для склада, потому что мои архитектурные проекты хранить негде. Планшеты, макеты, мы тонем уже в этом барахле.
О доме
История с этим домом была какая: строительно-инвестиционная компания «Тема», с которой я тогда сотрудничал, получила контракт с городом на реконструкцию 83 квартала Хорошёво-Мнёвников. Там как раз расселяли хрущевки. В новые дома селили жителей снесенных домов, еще 30 % квартир отходило городу. В какой-то момент в доме на Химкинском бульваре произошел взрыв бытового газа. Не сильный: вылетели окна и все. Но это все равно стало поводом объявить дом аварийным. В таких ситуациях всегда включается счетчик: властям за понятное время нужно аварийный дом отселить. Поэтому, когда генеральному директору «Темы» предложили расселить дом, мы его все убедили, что нужно попробовать его реконструировать: если все пройдет удачно, перед нами откроются широкие просторы, такими домами ведь застроена вся страна.
Из-за того что мы отселили жителей, у нас появилась возможность перепланировать старые квартиры. Хрущевки же - очень рациональное жилье, с проходными комнатами, совмещенным санузлом. Там шаг спальной комнаты - 2,3 метра. Это то, что нас не устраивает. Пятиметровая кухня - тоже не устраивает. Как только мы вычистили всю планировку двухкомнатной квартиры, снесли перегородки, у нас появилась площадь, соответствующая нынешней стандартной однокомнатной квартире - 44 метра. Мы на этой площади разместили уже два помещения: кухню и гостиную. Квартира стала приемлемой: прихожая - больше, санузел - больше, кухня - больше. Мы срезали все балконы - самый аварийный элемент пятиэтажек. На их месте сделали пилоны, на которых держатся надстроенные четыре этажа. А между пилонами вшили лоджии, чтобы придать им устойчивость. И у каждой квартиры еще появилось по лоджии в пять-шесть метров длиной и в 1,3 метра шириной. Дом не изуродован какими-то там неправильными решениями, наоборот, исправлены те недостатки, которые были присущи рациональной архитектуре. Появилась пластика, дом выглядит совершенно иначе.
О работе из дома
Моя проектная мастерская работает уже 30 лет. На работу мне ездить просто некогда. Мы давно отказались от съемных офисов. Вот мы сейчас закончим разговаривать, сюда придет масса людей, мы сядем и будем проекты обсуждать. Здесь удобнее. Сейчас же интернет, совсем необязательно всем вместе собираться. На больших проектах возникает необходимость поработать вместе - мы снимаем помещение на какое-то время, около года, и работаем все вместе. Но время сейчас такое, что заказов все равно немного. Все люди хотят работать у себя дома. У всех дорогая техника, графическая станция, принтер, плоттер. Кто-то любит ночью работать, кто-то на даче.
Почему в Москве реконструируется так мало домов
В Москве есть программа реконструкции старого жилого фонда без отселения, с обстройкой и надстройкой. Она предполагает, что жители организуются в кооператив, товарищество собственников жилья (ТСЖ) и сделают реконструкцию. Очень выгодный процесс для всех участников: налоговое освобождение, увеличение квартир и так далее. Но организовать жителей очень сложно. Синдром недоверия: нас все время обманывали, люди никому и ничему не верят. Нет культуры общения, люди разобщены. Порой в доме, где люди живут вместе по 15–20 лет, никто друг друга не знает. Поэтому всем организоваться в большом доме - сложная задача. И даже если это получается, получить исходную разрешительную документацию - еще сложнее. Хотя само строительство - примитивное, элементарно простое.
Все наши административные органы работают в коммерческих интересах. У нас вместо того, чтобы каждый квадратный метр городской территории использовался для модернизации жилого пространства, его реконструкции, продается на коммерческой основе. Казалось бы, вот стоят дома, их можно безболезненно, без отселения людей надстроить. Но нет, власти продают свободные участки строительным компаниям, они там строят свое жилье, продают его и уходят. Что исключает дальнейшую возможность реконструкции этих территорий. Хотя эта земля не принадлежит чиновникам, она принадлежит горожанам.
Как еще реконструируют дома в Москве
Вложились 70 % жильцов, которые образовали сообщество «Мишина, 32». Остальные деньги добавили их соседи из домов рядом, также вступившие в ТСЖ. К ним присоединились и новые члены ТСЖ, проживающие в соседних домах. Дом надстроили на четыре этажа, площадь квартир увеличилась на 18–35 метров.
Сталинка на улице Маршала Новикова
Дом 1938 года постройки на Маршала Новикова, 12, раньше занимали сотрудники Курчатовского института. В 1991 году его приватизировали, сотрудники переехали, а квартиры выставили на продажу. Реконструкцию новые жители проводили по той же схеме, что и на Мишина: организовались в ТСЖ и вложили в это деньги. В итоге дом стал в два раза больше.