Можно ли продать дом если он куплен на материнский капитал. Как продать квартиру и какие нужны документы. Документация, необходимая для заключения договора

Если приобретённый ранее дом перестал отвечать потребностям семьи, владельцы недвижимости вправе продать или обменять жильё.

Процедура отчуждения имущества сопровождается определёнными осложнениями, если речь идёт о продаже помещения, купленного на финансы из маткапитала.

Можно ли продать дом, купленный на маткапитал?

На основании ФЗ № 256 от 2006 года 29 декабря, отчуждение частного дома, приобретённого на финансы из маткапитала, не запрещено, если объект уже оформлен в собственность (то есть информация о сделке и совладельцах находится в едином Росреестре).

При этом продажа невозможна без предварительного получения разрешения от органов опеки (иначе ООП). Данный орган обязательно принимает участие в отчуждении, так как в этом случае затронуты интересы несовершеннолетних детей.

Условия для одобрения продажи

Для осуществления сделки собственники жилья должны найти другое жилое помещение для переезда, условия проживания в котором будут не хуже прежних. В противном случае получить одобрения ООП невозможно.

Кроме этого, для осуществления продажи необходимо соблюсти и другие условия:

новое жильё должно быть аналогичным по параметрам или большим по площади (переезд в дом с худшими жилищными условиями недопустим);
несовершеннолетним совладельцам помещения при переезде должны быть предоставлены равноценные доли в новом жилье (закон допускает выделение детям больших по размерам долей имущества).

Разрешение от ООП, оформленное в письменном виде, не требуется лишь в том случае, если все дети достигли совершеннолетия. В такой ситуации достаточно составить письменное согласие каждого совладельца на отчуждение своей доли дома.

Через какой промежуток времени можно продать дом?

Закон не содержит чётких требований на этот счёт. Граждане имеют право продать купленный ими дом сразу после окончания регистрационной процедуры в Росреестре (на руках у владельцев должны быть правоустанавливающие документы и выписка из ЕГРН).

Однако отчуждение объекта невозможно без разрешения ООП и банка, если дом был приобретён в кредит, а сумма задолженности не погашена на момент заключения сделки.

Ответ от органов опеки и финансовой организации можно ожидать в течение месяца (банки, как правило, отвечают раньше).

Специалисты рекомендуют продавать дом, купленный на материнский капитал, через 3 года после обретения прав на него. В этом случае собственники освобождаются от оплаты подоходного налога, размер которого составляет 13%. Если объект был приобретён после первого января 2016 года, необходимо подождать 5 лет, чтобы не платить данный налоговый сбор.

Полезный материал :

Как провести сделку?

Первоначально владельцам жилого помещения требуется найти потенциальных покупателей и новое жильё для переезда. После этого необходимо обратиться в ООП и получить разрешение на продажу дома.

Если письменное согласие органа предоставлено заявителям, можно приступать к заключению договора купли-продажи. Стороны обязаны обратиться в ТО Росреестра для регистрации передачи прав на объект недвижимости.

Разрешение на осуществление сделки от ООП обладает юридической силой в течение трёх месяцев, однако на практике риэлторы и работники банка больше доверяют документу, с даты оформления которого прошло менее месяца.

Нюансы продажи дома, приобретённого в кредит

Если жилое помещение было куплено гражданами на финансы из маткапитала с оформлением ипотеки в банке, перед заключением договора с покупателем важно получить письменное согласие и от финансового учреждения. В противном случае сделка будет признана недействительной.

В этом случае можно поступить следующим образом:

обратиться в банк для перевода обязанности по выплате ипотеки на другого человека (потенциального покупателя);
заключить со второй стороной сделки договор аванса, погасить долг по займу и зарегистрировать снятие обременения с дома в Росреестре, после чего подписать основной договор купли-продажи с покупателем.

На практике чаще применяется именно первый вариант. Банк согласится перевести долг на другого человека, если покупатель будет отвечать основным требованиям финансового учреждения (для этого гражданин должен подтвердить свою платёжеспособность, наличие официального трудоустройства и т. д.).

Документация, необходимая для предъявления в ООП

Для получения согласия ООП на отчуждение дома, приобретённого на финансы из маткапитала, заинтересованные лица должны предоставить сотруднику инстанции следующие бумаги:

свидетельство о браке (если имеется);
заявление установленного образца (бланк можно получить у сотрудника органа);
удостоверения личности каждого совладельца (для лиц младше 14 лет – свидетельство о рождении, для граждан более старшего возраста – паспорт);
справку, подтверждающую отсутствие долга за коммунальные услуги;
договор купли-продажи дома;
выписку из ЕГРН;
заверенное у нотариуса обязательство о предоставлении детям соответствующих долей в новом жилом помещении;
письменное согласие ребёнка в возрасте от 14 лет на продажу дома (при необходимости);
предварительный договор купли-продажи нового жилья (если имеется);
техническую документацию на дом из БТИ.

В отделение ООП предоставляются оригиналы и ксерокопии перечисленных документов. В отдельных случаях перечень может быть дополнен. Например, если семейная пара разведена, в орган предоставляется свидетельство, подтверждающее окончание бракоразводной процедуры.

Документация, необходимая для заключения договора

Ниже перечислены основные документы для продажи дома, купленного на материнский капитал:

письменное разрешение от ООП;
правоустанавливающие бумаги на строение;
согласие банка (если требуется);
выписка из ЕГРН;
выписка из домовой книги;
правоустанавливающий документ на участок, на котором расположен дом, и соответствующая выписка из ЕГРН (если он был приобретён отдельно от постройки);
согласие совладельцев на продажу;
удостоверения личности сторон сделки.

Перечисленные выше бумаги потребуются владельцам дома для заключения договора с покупателем. Этот же перечень понадобится при обращении в ТО Росреестра для перерегистрации прав на жильё.

Факторы, влияющие на получение разрешения от ООП

Чтобы добиться положительного ответа от органов опеки, при выборе нового места проживания рекомендуется искать дом или квартиру в экологически чистом районе, с развитой инфраструктурой, более существенной площадью помещения, лучшими условиями для проживания детей.

Например, плюсом будет выступать наличие рядом с новым жильём большой детской площадки, детского садика или школы.

Основаниями для отказа ООП могут выступать:

приобретение жилого помещения меньшего по размерам, чем отчуждаемый дом;
отсутствие в новом жилье коммуникаций (например, электричества, отопления и т. д.);
незаконченное строительство нового дома.

В последнем случае с продажей можно повременить до момента завершения строительных работ.

Андрей Соколов

Написано статей

Продать дом, купленный на материнский капитал, желают многие родители после первого улучшения финансового состояния семьи. Чтобы узнать, как это сделать в 2019 году, необходимо рассмотреть множество законодательных нюансов, учесть при оформлении документов разнообразные процедурные формальности и пр.

Согласно действующему законодательству, дом или квартира, которые полностью или частично были приобретены за маткапитал, можно продать третьему лицу или обменять на другую жилплощадь. Для этого необходимо оформить как минимум два договора на куплю-продажу или обмен жилья, так как дети не могут быть лишены в результате сделки своей доли на жилое имущество, а только получить равнозначную или увеличенную.

Основная сложность в заключении подобной сделки состоит в необходимости одобрения ее органами опеки, а иногда и ПФ. Это часто вызывает у родителей-владельцев продаваемого дома множество сложностей со сбором и оформлением соответствующих документов, но только таким образом государство может бороться со случаями мошенничества или совершения неправомерных действий родителей в отношении собственных детей.

Ускорить процедуру рассмотрения ходатайства на продажу дома, купленного за маткапитал, может только заблаговременная консультация у юриста или же самостоятельное изучение вопроса.

Последнее предполагает тщательное изучение закона № 256 с последними изменениями в 2019 году, дополнительной консультации с сотрудниками государственных органов или, как минимум, ознакомления со следующей информацией.

Условия продажи дома, купленного на материнский капитал

Условия продажи дома, купленного ранее на средства материнского капитала, продиктованы действующим законодательством РФ и предполагают защиту прав всех членов семьи-получателя соответствующего сертификата. В первую очередь, нужно знать следующее.

Можно продать или обменять дом, купленный на маткапитал, только в случаях приобретения/обмена на другую и большую жилплощадь. Это означает, что жилищные условия проживания детей не могут быть ухудшены в результате сделки, а только улучшены (увеличена жилплощадь, район проживания и так далее). В противном случае, органы опеки не одобрят сделку и поставят под сомнение добросовестность родителей.
Каждый член семьи, включая всех детей, имеет право на получение доли жилого имущества, приобретенного на средства маткапитала. В процессе продажи дома потребует согласие всех совершеннолетних детей на осуществление следки, а интересы несовершеннолетних имеют право представлять опекуны или родители.

Покупка дома на средства субсидии имеет нюансы. Если родители до получения сертификата на ребенка и покупку дома официально не зарегистрировали брак, то отец не имеет права на долю жилого имущества. Противоположная ситуация наблюдается с появлением в семье других детей. Ребенок, который родится уже после покупки дома или другого жилья, автоматически наделяется в ней долей по закону.

Оформить договор купли-продажи дома можно только после того, как все его условия будут перепроверены на правомерность органами опеки и ПФ (счет получателя и отправителя средств, сроки выплат), при этом первые еще и должны присутствовать при официальном заключении сделки.

Во избежание продолжительной проверки договора или необходимости его корректировки, рекомендуется изначально обратиться за консультацией к юристу или же предварительно показать его заполненный образец сотрудникам органов опеки.

В договоре не должно быть опечаток, ошибок, неточностей. Наличие любых несоответствий с копиями предоставляемого дополнительно пакета документов (копий паспортов обеих сторон договора, документов на квартиру) потребует еще одной проверки правомерности сделки и даже может привести к ее аннулированию.
Продать или обменять можно и недостроенный дом, но в такой ситуации условия реализации имущества могут отличаться в зависимости от региона страны, условий перечисления средств по сделке.

Вышеперечисленные нюансы могут быть дополнены другими требованиями сотрудников органами опеки или ПФ в отношении заключения сделки. Действующее законодательство этого не запрещает, если таким образом осуществляется защита долевого права на имущество всех членов семьи.

Порядок действий в случае продажи дома, купленного на материнский капитал

Порядок действий в случаях продажи дома, купленного на материнский капитал, можно родителям определить самостоятельно или же обратиться к юристу. Первый вариант рекомендуется только в тех случаях, когда держатели сертификата уверены в своих знаниях действующего законодательства.

Часто молодожены приобретают дом за средства материнского капитала. Последующая продажа осуществляется для того, чтобы улучшить привычные условия для проживания, а значит – это законный процесс. Следует учитывать, дети имеют особые права на пропорциональную долю недвижимости, а конкретно их возраст влияет на весь процесс продажи.

Условия продажи домов приобретенных за материнский капитал

Органы опеки регламентируют основные правила, если в семье присутствуют лица – совладельцы, которым еще нет 18 лет. Продажа дома под материнский капитал – риски продавца, который должен учитывать все основные условия. Главным критерием является то, что маткапитал должен направляться на приобретение или постройку объекта, равноценные части которого принадлежат пропорционально всем совладельцам жилого помещения, в том числе – детям. Органы внимательно следят, чтобы условия соблюдались, а несовершеннолетние лица сохранили за собой законные права на владение долей имущества.

Как продать дом, купленный на материнский капитал? Для того, чтобы это сделать, следует предоставить органанам опеки необходимый комплекс документов, который подтвердит сохранение прав детей на жилую недвижимость.

Основные интересы несовершеннолетних детей выглядят следующим образом:

За детьми сохраняется право на их долю – в купленном жилом доме они получают равноценные части;
Жилой дом, который куплен после сделки (продажи) предыдущего помещения, должен не уступать по площади, чтобы условия проживания детей соответствовали нормам

Как итог, существует два способа, согласно которым семья имеет возможность продать дом за материнский капитал:

ООиП успешно выдали письменное согласие после порядка рассмотрения интересов малолетних;
Если в совладении нет малолетних детей, следует оформить письменное согласие всех совладельцев дома за маткапитал.

Через какое время можно продать дом после покупки

Удивительно, что Закон о маткапитале не содержит в себе прямых запретов на осуществление продажи дома, который был куплен за семейный капитал. Однако существует условия, при выполнении которых этой сделке придадут статус действительности – это письменный документ от органов опеки. Список требований прописан в ГК, а именно: ст. 28 и 37.

Если среди документов не будет соответствующего письменного разрешения, Росреестр неминуемо откажет в заключение сделки.

Закон также не регулирует, на протяжении какого срока действует разрешение. Как правило, положительный ответ на осуществление сделки с объектом недвижимости, который куплен за материнский капитал, принимают в течение 3 месяцев с момента выдачи.

В письме № 09-М от такого органа, как Минобразования, прямо указано, что в случаях любых процессов с домом, часть которого по праву принадлежит детям, разрешение действует в течение 1-го месяца.

Следует обратить внимание на то, что если семья проживает в доме, который куплен на деньги семейного капитала, нужно оплатить государству подоходный налог.

В случае, если дом был приобретен в ипотеку и оплачивался за счет маткапитала, следует получить разрешение от соответствующего банка, в котором оформлялся договор ипотеки.

Можно ли исполнить обязательство о выделении доли после продажи

Если все средства из маткапитала или часть из них направляются на оплату ипотеки за приобретение дома, опекуны или родители обязаны предоставить ОО заявление, которое обязывает их в течение 180-ти дней после выплаты ипотеки наделить детей равноценными частями.

Законодательная база государства не указывает сроки, в которые недвижимость, купленная за деньги маткапитала, продаже не подлежит. Именно поэтому сделка может быть осуществлена. Разрешение от органов опеки – это обязательный критерий.

Служба дает положительный ответ на продажу без предварительного выделения частей малолетним в том случае, если им заранее будет подготовлена площадь в другом доме. Вариантом может быть жилье, которое куплен за деньги продаваемой недвижимости или объект, которым семья владела ранее.

Главный критерий законности заключения сделки по продаже помещения, купленного за деньги маткапитала – это согласие ОО, которое говорит о защите интересов малолетних и других совладельцев.

Как продать дом, купленный на материнский капитал

Как было указано ранее, законодательство прямо не запрещает производить сделку по продаже жилой недвижимости, купленной за средства маткапитала, даже если малолетние лица имеют доли на этот объект. Закон не регламентирует сроки, в которых имущество может быть продано.

Для того, чтобы продажа помещения стала законной, необходимо, хотя бы 1 из 3 условий соблюдалось семьей при осуществлении сделки. Первое условие выглядит следующим образом: несовершеннолетние сохранят за собой равносильные части в другом жилом объекте, и условия проживания при этом не пострадают.

Соблюдение этого критерия возможно в том случае, если сделка проводиться согласно договору купли-продажи недвижимости. Между двумя сторонами достаточно будет заранее указать полагаемую долю несовершеннолетних в договоре.

Этот же документ, который предварительно был заверен нотариусом, следует приложить к остальным документам для получения от органов опеки согласия на сделку. Только в таком случае сделка будет считаться законной, а ее проведение возможно в любое время.

Второе условие говорит о том, что законодательство допускает выплаты малолетним лицам денежных компенсаций, которые соответствуют долям жилой недвижимости. Такая процедура осуществляется исключительно согласия органов опеки.

Чтобы процесс был осуществлен, необходима справка о прописке несовершеннолетнего в другой жилой недвижимости, условия которой не уступают проданному дому.

Компенсации переводятся на банковские счета, которые зарегистрированы на имена несовершеннолетних. Хранение будет осуществляться до тех пор, пока лица не достигнут 18-ти лет. Родители имеют право распорядиться средства преждевременно лишь в том случае, если органы опеки дали на это письменное согласие.

Если семья не планирует приобретать новый дом на средства, которые были получены после продажи объекта недвижимости, необходимо выделить несовершеннолетним пропорциональные доли в любом другом доме. Важно знать, что дом не обязательно должен находиться в собственности родителей, вполне подойдут близкие или другие родственники. Условие состоит в том, чтобы доля не уступала части прежнего дома, а условия проживания соответствовали привычным для них нормам.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, и купить другой

Основные проблемы, которые возникают во время сделки на продажу жилого дома, купленного за деньги капитала, возникают по тем причинам, что дело касается равноправным частям недвижимости малолетних лиц.

Позволяется продавать дом в таких случаях:

Все совладельца недвижимости достигли возраста 18-ти лет и предоставили свое письменное согласие с выделением собственных частей;
Предоставлено письменное согласие от органов опеки после оценки ситуации.

Учитывая, что главная задача органов опеки – это сохранность интересов несовершеннолетних, сделка будет считаться законной, если доля в новом доме будет равнозначна части в старом помещении. Разрешение приходит в течение 14-ти дней после письменного запроса.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал, а затем купить другой? Законодательство разрешает семье приобрести новую жилую недвижимость за деньги от проданного объекта (приобретенного за маткапитал), если целью осуществления сделки является улучшение условий проживания. При этом, в новом доме несовершеннолетним будет выделана равнозначная доля владения или выплачена компенсация по согласию органов опеки.

Чтобы доказать органам опеки законность совершения сделки, необходимо выполнить следующие действия:

Предварительно отыскать наилучший вариант, который будет соответствовать требованиям, и заключить договор покупки или продажи, который вскоре будет заверен нотариусом;
Сделка должна происходить в одно время, поэтому дата подписания двух документов должна быть одинаковой.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал

Согласно действующему законодательству, несовершеннолетним лицам принадлежит пропорциональная часть не только объекта, который был приобретен на средства маткапитала, но и жилой недвижимости, которая была построена за счет привлечения средств из маткапитала.

Именно поэтому оба варианта имеют равные условия:

Построенный дом может быть продан, если совладельцы недвижимости достигли 18-ти лет;
Если совладельцами являются несовершеннолетние – органы опеки должны дать свое разрешение на осуществление сделки по продажи жилого дома, построенного за деньги маткапитала.

Можно ли продать дом, построенный на материнский капитал? Важным фактором, который разрешает продажу, является улучшение условий проживания. Также, государство разрешает обменивать дом или приобретать за полученные деньги жилье, которое уступает своими жилищными условиями, чтобы направить разницу средств на лечение ребенка, который является совладельцем объекта недвижимости.

Все условия, которые прописаны выше, касаются не только жилых домов, но и любого другого типа недвижимости, совладельцами которого является малолетнее лицо.

Необходимый пакет документов

Чтобы получить долгожданное согласие от органов опеки на продажу жилого дома, следует добавить к заявлению пакет всех документов:

Документы, которые могут подтвердить личность всех участников процесса;
Свидетельство о заключении брака (в другом случае – о его расторжении);
Образец согласие лиц, которым исполнилось 14 лет на момент продажи;
Право собственности;
Справка из соответствующих служб об оценочной стоимости дома;
Договоры купли-продажи.

На рассмотрение документов органы опеки выделяют две недели. В процессе могут быть вызваны родители и дети, которым есть 14 лет, на собеседование. Также, сотрудники органов опеки могут выезжать по адресу дома, чтобы оценить его жилищные условия. Так выглядит порядок рассмотрения дела органами опеки.

Налог с продажи жилья приобретенного за материнский капитал

Государство устанавливает подоходный налог, если продаваемый дом находиться во владении семьи менее 3 лет. Налоговая база во время продажи жилого помещения может быть сокращена на сумму маткапитала, которая на данный момент составляет 453 026 рублей.

Сертификат на покупку жилья выступает в роли расходов на приобретение имущества, поэтому семья получает возможность существенно сократить сумму налогообложения.

Материнский капитал поспособствовал решению проблемы с доступным жильем многим российским семьям. Нередко возникают случаи, когда в силу каких-либо обстоятельств возникает необходимость продать жилье (для замены на более просторное и комфортное) или сменить регион проживания.

Во время совершения сделки по продаже жилья, купленного на материнский сертификат, часто возникает проблема, связанная с тем, что по закону доли в приобретенном жилье должны быть оформлены на несовершеннолетних детей , - а из этого выходит, что самостоятельно распоряжаться своей частью недвижимости они в ходе сделки не смогут.

В таком случае вы должны будете явиться в отдел опеки и попечительства по месту жительства, который и будет следить в процессе сделки за соблюдение жилищных прав несовершеннолетних детей.

Ограничения при отчуждении купленной недвижимости

Для того, чтобы получить их разрешение, необходимо явиться в территориальный попечительский совет с оригиналами и копиями следующих документов:

Заявление , заполненное обоими родителями, с просьбой совершить сделку по продаже принадлежащей им на праве долевой собственности недвижимости.
- В случае если родители отсутствуют по какой-либо причине (например, умерли или лишены родительских прав), необходимо также предоставить документ, подтверждающий данный факт (свидетельство о смерти или судебное решение).
- Также в заявление заполняется максимально подробная информация о приобретаемом жилье.
- В тех случаях, когда ребенку уже исполнилось четырнадцать лет , от него потребуется дополнительное заявление , что он дает согласие на совершение сделки.
Паспорта родителей и ребенка (если ребенку еще нет четырнадцати лет - его свидетельство о рождении ).
Свидетельство о регистрации права собственности как документ, подтверждающий права продавца на реализуемую им жил. площадь.
Технический план БТИ на жилое помещение, кадастровый паспорт на дом или квартиру.
Выписка о проживающих:
- из домовой книги если происходит покупка частного дома;
- из поквартирной карточки - если необходимо продать квартиру.
Справка о погашении и полном отсутствии задолженности за коммунальные услуги .

После сбора всех необходимых документов и предоставления их в отдел попечительства, остается только ждать в течение месяца - именно столько необходимо для предоставления распорядительных документов.

Стоит добавить, что существуют несколько факторов которые поспособствуют ускорению рассмотрения вашего заявления:

окончание срока действия документов;
если подходит к концу срок внесения предоплаты (аванс или задаток).

Можно ли продать квартиру, купленную на материнский капитал

С начала действия федеральной программы маткапитала в соответствии с законом от 29.12.2006 № 256-ФЗ уже более 3 млн семей использовали свое право на материнский капитал . Однако со временем в любой семье может возникнуть вопрос о продаже жилья - например, с целью переезда в другой регион, приобретение более просторной квартиры или дома.

Тогда возможно несколько вариантов развития ситуации:

Если все дети на момент продажи уже достигли совершеннолетия , то вопрос решается очень быстро без необходимости привлечение органов опеки (согласно п. 1 ст. 21 ГК РФ дети после 18 лет становятся полностью дееспособными).
При наличии среди участников обще долевой собственности детей, не достигших 18 лет , сделка с недвижимостью возможна только после разрешения органа опеки и попечительства.

Итак, перед оформлением сделки, связанной с продажей квартиры, купленной на материнский капитал, необходимо явиться в орган опеки по месту проживания в связи с тем, что дети в силу возраста не могут распоряжаться имуществом - ведь в продаваемой квартире должна быть законная доля ребенка.

Как продать квартиру и какие нужны документы

После получения в органах опеки разрешения на проведение сделки , можно перейти к ее непосредственному оформлению. Для этого сторонам необходимо явиться в Росреестр, предоставив следующий пакет документов:

разрешение органов опеки на продажу жилья;
договор о купли-продажи;
оригинал и копии паспортов покупателя и продавца;
подтверждение права собственности на данную недвижимость (свидетельство из Росреестра);
при необходимости также могут потребоваться:

технический паспорт БТИ, кадастровый паспорт;
выписка лицевого счета за коммунальные услуги;
выписка по задолженности или ее отсутствию за коммунальные платежи.

Возможность продажи квартиры в ипотеке

В случае необходимости продажи квартиры, за материнский капитал, до полного погашения обязательств, необходимо получить разрешение банка , предоставившего ипотечный кредит или займ. Без получения этого разрешения сделка может быть оспорена залогодержателем.

Поскольку в реализуемой квартире должна иметься доля, принадлежащая несовершеннолетнему, в этом случае также будет необходимо обратиться в попечительский совет по месту жительства, чтобы подтвердить факт предоставления ребенку равнозначной доли в другом жилом помещении.

После этого наступает этап поиска покупателя, готового отдать деньги за квартиру с обременением . При этом необходимо иметь в виду, что стоимость недвижимости с обременением ниже рыночной цены в среднем на 5-10 %.

После соблюдения всех формальностей по согласованию с банком можно решать вопрос о схеме продажи:

покупатель зачисляет банку необходимую сумму средств в счет полного погашения обязательств продавца по ранее взятому ипотечному кредиту;
путем перезаключения кредитного договора права и обязанности продавца по ипотеке просто переносятся на покупателя (продавец освобождается от кредитных обязательств, фактически не получая денег за квартиру);
сам продавец погашает ипотеку, после чего с жилья снимается обременение и затем она переоформляется на покупателя.

Можно ли продать дом, купленный на материнский капитал

В случае необходимости продать за материнский капитал, также необходимо учитывать интересы несовершеннолетних детей, поскольку закон не допускает ухудшения их жилищных условий.

При этом в случае с домом, как и ранее, в первую очередь детям будет необходимо предоставить долю в новом жилье, равную доле в продаваемом домовладении. При этом:

площадь нового жилья обязана соответствовать площади продаваемого дома;
запрещается как-либо ухудшать жилищные условия несовершеннолетних оно должно соответствовать санитарным и техническим нормам;
доля каждого должна быть равнозначной.

Если дом продается для того, чтобы купить другой , будет необходимо предоставить максимально подробную информацию о новом приобретаемом домовладении, в котором также будет необходимо выделить доли детям. При этом соответствующая доля должна быть оформлена также и на земельный участок, на котором расположен дом.

Если приобретаемое жилье соответствует всем требованиям и предоставленные документы в норме, то по истечении срока рассмотрения вашего заявления органы опеки подготовят необходимое разрешение.

Как продать дом и необходимые документы

После получения разрешения из органов опеки и попечительства можно направлять документы на регистрацию сделки в Росреестр (необходимы оригиналы и копии):

разрешение на сделку из попечительского совета;
паспорта родителей;
договор купли-продажи дома;
документы подтверждающих права собственности на жилье, на землю;
межевой план;
оригиналы и копии свидетельства о рождении детей (если детям уже есть 14 лет - их паспорта);
расписки каждого из совершеннолетних собственников о согласии на продажу жилья;
технический паспорт из БТИ, кадастровый паспорт на жилой дом;
выписка из ЕГРП об отсутствии обременения жилого помещения.

Зачастую сделки по покупке недорогих домов под материнский капитал с целью их дальнейшей продажи используются обналичивания сертификата . Участие в подобных схемах грозит уголовной ответственностью как продавцу жилья, так и его покупателям.

Риски для покупателей жилья, приобретенного под материнский капитал

Недвижимость, приобретенная с привлечением материнского капитала, скрывает в себе угрозу для последующих собственников связи с тем, что жилье по закону необходимо делить на доли, в том числе наделяя правом собственности своих детей.

Если до момента продажи купленного жилья ( или дома) продавец еще не выделил долю в собственности несовершеннолетним детям в продаваемом или вновь приобретаемом жилье, то такая сделка, совершенная в обход органов опеки и попечительства, может быть легко аннулирована в суде!

Если вы приобретаете жилье на вторичном рынке у семьи, имеющей двух и более детей, в обязательном порядке необходимо уточнить , использовался ли или нет:

если использовался , то возможно, что продавец в обход закона (зачастую из-за собственной неосведомленности) пытается заключить с вами сделку по продаже недвижимость в обход требованию закона;
если же недвижимость приобреталась без использования материнского сертификата , то тогда никаких дополнительных препятствий для проведения сделки быть не должно.

Заключение

Вопрос об отчуждении жилой площади, приобретенной с , достаточно легко решается при правильном подходе к проблеме и подготовке всех необходимых документов:

для получения разрешения в органах опеки и попечительства над несовершеннолетними гражданами;
для регистрации перехода права собственности на продаваемое жилье в Росреестре.

Основная проблема в таких сделках, по сути, состоит в необходимости предоставления собственником жилья гарантий того что имущественные права ребенка в результате сделки не будут ограничены или ущемлены.

В России на государственном уровне проводится политика повышения рождаемости. В качестве стимуляции было предложено выдавать семьям, которые родили и последующих детей, в виде материнского капитала.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .

Это быстро и БЕСПЛАТНО !

После покупки недвижимости многие волнуются, получится ли продать дом, купленный за материнский капитал. Ведь он в равных долях делится на несовершеннолетних детей. Важно выяснить нюансы процедуры и что для этого нужно.

Можно ли так сделать

Родителям, волнующимся, можно ли продать дом, купленный за материнский капитал, переживать не стоит. Законодательно препятствий для совершении сделки не имеется.

Но стоит помнить, что объект недвижимости в равных долях делится на детей и родителей. Поэтому важно подтвердить, что продажа не будет ущемлять интересов несовершеннолетних. В противном случае сделка признается недействительной.

Отец и мать могут самостоятельно решить, как будет происходить реализация дома. Для проведения процедуры от имени несовершеннолетних к продаже привлекаются органы опеки. Они должны дать согласие на реализацию, проведя проверку. Далее процедура проводится в соответствии с основными принципами проведения таких сделок, прописанными на законодательном уровне.

Условия сделки

Все процедуры по продаже домов, приобретенных с привлечением материнского капитала, проводятся с обязательным получением разрешения от органов опеки. Сотрудники проверяют чистоту сделки и отсутствие ущемления прав ребенка.

При использовании материнского капитала у семей появляется не только возможность расшириться в плане недвижимости, но и обязанность по обеспечению детей. Поэтому после покупки могут образоваться проблемные моменты, связанные с распоряжением имуществом.

Если жилье приобретается за счет маткапитала, то в нем должны быть выделены доли для всех членов семьи, включая несовершеннолетних детей. Чтобы продать впоследствии дом, необходимо получить разрешение от органов опеки. Они проверяют, что дети остаются с правом получения доли в новом объекте недвижимости, а площадь проживания не будет уменьшена.

Выделяют особые условия проведения сделки по продаже дома. Главным из них является получение письменного согласия от органов опеки. Помимо этого в ходе процедуры должны не ухудшиться условия проживания и сохраниться права детей на собственность.

Инструкция как продать дом, купленный за материнский капитал

Чтобы продать дом, который был приобретен с привлечением средств материнского капитала, необходима пошаговая инструкция. Если соблюдать ее, то проблем со сделкой не появится.

Сбор документации

Важным моментом является выяснение, какие документы нужны для продажи дома. Прежде всего необходимо посетить органы опеки по месту жительства. Это обусловлено тем, что несовершеннолетние не имеют права на распоряжение имуществом. В данном случае проверять чистоту и правомерность сделки будет именно компетентная организация.

Если сделка проводится без нарушений, а детям выделяются доли в новой собственности, то выдается разрешение от органов опеки. Далее родители могут приступать к оформлению регистрации купли-продажи в органах Росреестра.

Для внесения данных о сделке потребуется иметь в наличии определенные документы.

Необходимо предоставить оригиналы и ксерокопии:

разрешения, выданного органами опеки;
удостоверений личности отца и матери;
соглашения о купле-продаже;
правоустанавливающих документов на недвижимость;
плана межевого деления;
свидетельств о рождении или паспортов детей;
согласия совершеннолетних владельцев на продажу объекта недвижимости;
технического паспорта, выданного БТИ;
кадастрового паспорта на дом;
выписки из ЕГРП о том, что дом не находится в обременении.

Все документы и детали тщательно перепроверяются, а это связано с тем, что недорогие дома часто используются для незаконного получения денег при обналичивании материнского капитала и если данная схема будет выявлена, то стороны будут привлечены к уголовной ответственности

Этапы оформления

Продать дом, приобретенный на материнский капитал, весьма не просто.

Чтобы исключить возможные трудности, необходимо следовать определенной инструкции:

Родители должны тщательно перепроверить все документы. Особое внимание уделяется правоустанавливающим бумагам на дом и земельный участок.
Далее подбирается объект недвижимости, который будет соответствовать предъявляемым требованиям. Новый дом должен быть аналогичной старому или большей квадратуры. Кроме того в жилье должны полностью сохраниться все бытовые условия, которые имелись в предыдущем доме.
Продавец и покупатель заключают предварительное соглашение. Документ должен быть заверен у нотариуса. Также собственник передает правоустанавливающие бумаги на дом, которые передаются в органы опеки.
После этого собственники получают согласие от других владельцев, достигших совершеннолетнего возраста. Самим родителям необходимо обратиться в органы опеки для получения согласия на продажу дома.
Ходатайство рассматривается в течение 30 дней . После этого органы опеки выносят положительное или отрицательное решение. Продать недвижимость можно только в том случае, если сразу же приобретается новый дом. В нем должны быть выделены доли для детей. Поэтому готовится два договора: о продаже дома и покупке нового объекта недвижимости.
На завершающем этапе производится заверение оформленного договора у нотариуса. Документ должен быть зарегистрирован в компетентных органах. Несовершеннолетние дети становятся совладельцами нового объекта недвижимости.

Варианты действий

Выделяют три законных способа продажи дома, который куплен с привлечением сертификата на материнский капитал. В первом случае производится оформление долей на несовершеннолетних в новом доме. Части должны быть равнозначными и не ухудшать условий проживания детей.

Этот вариант возможен, если после продажи недвижимости сразу же приобретается новое жилье. Договор на новый объект обязательно должен содержать данные о доле, выделенной на каждого ребенка.

Вместе с заявлением должен предоставляться документ об определении частей. Он подлежит нотариальному заверению. После этого органы опеки выдают разрешение, согласно которому отчуждение может быть произведено в любое время.

Существует и другой способ законной продажи недвижимости. Согласно ему несовершеннолетним может быть выплачена компенсация после продажи. Ее размер должен соотноситься со стоимостью долей в проданном доме. Сумма определяется на тот момент, когда продавалось жилье.

Разрешение органами опеки выдается на основании документов, которые определяют выделенную на детей сумму. В этом случае родители должны открыть на имя каждого ребенка счета, куда кладутся денежные средства. Снимать их не может никто вплоть до наступления совершеннолетнего возраста. Родители могут распоряжаться деньгами только в том случае, если они получат разрешение от органов опеки.

Доступен вариант отчуждения недвижимости с выделением долей детям в любом жилом помещении, не обязательно приобретаемом родителями. Определить части можно в квартире бабушки или дедушки, а также других близких родственников.

По закону новая доля может быть меньше старой. Но это разрешено в том случае, если фактическая площадь не будет менее предыдущей. Это возможно, если одинаковые площади составляют разные доли.

Цена дома может варьироваться в зависимости от района проживания. Это пункт прописывается в справке о стоимости недвижимости. Тогда доли могут быть меньше, однако стоимость их будет больше.

Без органов опеки провести продажу недвижимости, приобретенную за счет материнского капитала, невозможно. Согласие является обязательным документом для разрешения на проведение сделки. Органы опеки тщательно проверяют все обстоятельства дела.

Положительное решение может быть вынесено, если:

жилищные условия будут улучшены в ходе сделки;
новое место проживания будет иметь улучшенную инфраструктуру;
экологическая обстановка в месте расположения приобретаемого дома будет благоприятной;
в результате смены места жительства будет получена более оплачиваемая должность у родителей.

Выделяют и часто встречающиеся основания для отказа в выдаче разрешения.

Среди них можно отметить:

приобретение объекта недвижимости в кредит, что приводит к ущемлению прав ребенка;
покупку неоконченного объекта строительства;
приобретение дома меньшего по площади, чем предыдущий;
отсутствие бытовых благ в новом объекте (свет, вода, отопление и другие коммуникации).

Существуют случаи, когда согласие от органов опеки не требуется.

В случае достижения ребенком 16-летнего возраста и его трудоустройства, нахождения в браке, дом можно продать без разрешения, при этом ребенок должен дать свой ответ самостоятельно

Нюансы и ограничения

Продавая дом, который приобретался с привлечение материнского капитала, стоит помнить, что покупателей на него найти непросто. Многие люди боятся некоторых рисков, связанных с такими объектами недвижимости.

После продажи ребенок после 18 лет или органы опеки могут провести оспаривание сделки через судебные инстанции. Поэтому создается вероятность потери новыми владельцами объекта недвижимости и собственных денежных средств. Это возможно при неправильном оформлении сделки, намеренного или непреднамеренного ущемление прав ребенка.

Исходя из этого продажа дома должна проводиться с тщательной проверкой. Если договор будет аннулирован, то деньги за объект недвижимости подлежат возврату.

В Гражданском Кодексе РФ (статья 36) прописано, что дома, покупаемые за материнский капитал, оформляются в общедолевую собственность. Поэтому каждый член семьи получает определенную часть недвижимости.

Продать такой дом можно только при наличии обязательного разрешения от органов опеки и попечительства. Организация действует в отношении сохранения прав и защиты интересов ребенка.

Деятельность органов опеки регламентируется Гражданским Кодексом РФ (статья 37) и № 48-ФЗ от 24.04.2008 (статья 20). В законах прописано, что родители не могут самостоятельно продать дом, если доля в нем принадлежит несовершеннолетнему лицу.