Налоговые вычеты положены россиянам как при покупке, так и при продаже недвижимости. И, например, в декларационную кампанию 2012 года о желании получить вычет при покупке недвижимости заявили 1,7 миллиона россиян.

Неторопливые депутаты

Государственная Дума в очередной раз перенесла на неопределенный срок второе чтение Законопроекта № 338101-5 «О внесении изменений в главу 23 части второй Налогового кодекса РФ». Принятие этого законопроекта обещает существенную выгоду гражданам, приобретающим жилье.

Заместитель председателя Комитета Госдумы по бюджету и налогам Сергей Штогрин уверен, что этот законопроект пройдет второе и третье чтение до конца нынешней сессии. То есть пока сохраняется шанс, что россияне начнут получать налоговые вычеты по новым правилам уже со следующего года.

Напомним: сегодня имущественный налоговый вычет составляет 13% от затраченной на покупку недвижимости суммы. И у вычета есть верхняя планка – «по полной» он платится с недвижимости стоимостью 2 млн руб. и выше.

Таким образом, есть максимальная сумма, на возврат которой может рассчитывать добросовестный налогоплательщик (или несколько таковых), равняется 260 тыс. руб. А если жилье стоит 1,5 млн руб., вычет составляет 195 тыс. руб., если 1 млн – 130 тыс. руб. и т. д.

Справедливости ради следует отметить, что при покупке жилья с привлечением ипотечного кредита суммарный размер вычета может оказаться выше 260 тыс. руб. Об этом БН писал ранее .

В любом случае по действующим ныне правилам вычет можно получить лишь один раз в жизни. То есть, использовав данную льготу, например, на приобретение жилья за 1,5 млн руб., покупатель теряет возможность возврата 65 тыс. руб. (260 тыс. руб. минус 195 тыс.).

Согласно предлагаемым поправкам вычет можно будет получать и при покупке следующих квартир. До тех пор, пока покупатель не выберет свой лимит в 260 тыс. руб.

Также в будущем право на максимальный налоговый вычет станет предоставляться каждому из совладельцев покупаемой недвижимости. Такое предложение есть в обнародованном Минфином весной этого года проекте основных направлений налоговой политики на 2013-2015 годы.

Уточним: сегодня право на имущественный налоговый вычет делится между всеми покупателями недвижимости пропорционально их доле.

Вычет для покупателей

Имущественный налоговый вычет выплачивается из тех денег, которые получатель заплатил или заплатит государству в виде подоходного налога (налог на доходы физических лиц – НДФЛ).

Не подлежащие налогообложению доходы россиян перечислены в статью 217 Налогового кодекса. И в первом же пункте этой статьи поясняется, что от налогообложения освобождаются различные государственные пособия и иные компенсации.

И, естественно, главным для многих потенциальных продавцов становится вопрос, а с какого момента налоговая инспекция отсчитывает право собственности.

В простом варианте – с момента регистрации в ЕГРП. Если же продавец сначала имел некую долю в объекте, а потом ее увеличил, срок владения считается по первоначальной доле.

В случае же наследования, как поясняет директор АН «АИС-Т» Игорь Громов, и последующей продажи унаследованного имущества этот срок отсчитывается с даты смерти завещателя.

Итак, при продаже жилья, находившегося в собственности менее трех лет, максимальный вычет равняется 1 млн руб. (Письмо Минфина РФ от 13.06.12 № 03-04-05/7-726). То есть при продаже объекта недвижимости, допустим, за 3 млн руб., из дохода продавца будет вычитаться 1 млн. И НДФЛ бывший владелец будет должен заплатить с оставшихся 2 млн. руб.

При этом список подлежащих вычету при продаже объектов расширен. Наряду с земельным участком, жилым домом, квартирой, комнатой и долями в них в список включены дача и садовый домик.

Кроме того, нужно учитывать, что теоретически право на налоговый вычет при продаже «обновляется» у любого физического лица каждый календарный (с 1 января по 31 декабря) год. Иначе говоря, при стоимости объекта в 2 млн руб. продавцу достаточно одну долю продать за 1 млн руб., допустим 31 декабря 2012 года, а вторую – 1 января 2013-го, и он вполне законно позволит сэкономить на НДФЛ.

Но в налоговой инспекции, скорее всего, такой вычет не засчитают. И доказывать право на него придется в судебном порядке.

Состав расходов, учитываемых при расчете имущественного налогового вычета при новом строительстве либо приобретении жилого дома или доли (долей) в нем

Готовится резкое повышение налоговых вычетов при покупке жилья
Налоговый вычет при покупке квартиры может резко увеличиться: он не будет делиться между совладельцами и каждый из них получит из бюджета по 260 000 руб. Такой подарок приготовил Минфин
Изменить порядок расчета налогового вычета при приобретении недвижимости и строительстве Минфин предлагает в проекте основных направлений налоговой политики на 2013-2015 гг. (копия есть у «Ведомостей»).
Имущественный вычет предоставляется в размере расходов на покупку, предельный — 2 млн руб. (из бюджета можно получить до 260 000 руб.). Сейчас эта сумма делится между всеми покупателями пропорционально их доле, воспользоваться льготой можно раз в жизни. «Минфин рассматривает возможность предоставления вычета каждому из совладельцев в полном объеме — по 2 млн руб., — говорит замдиректора департамента налоговой и таможенно-тарифной политики министерства Сергей Разгулин, — и неважно, совместная это или долевая собственность».
Сейчас возникает неопределенность, как быть, если один из совладельцев получил свою часть вычета, а другой нет, продолжает Разгулин: может ли человек при покупке следующей квартиры рассчитывать на весь вычет, только на часть или уже лишился этого права? Минфин предлагает указать, что право на полный вычет в такой ситуации покупатель не утрачивает. «Из этого и следует изменение концепции вычета — не по объекту, а по собственнику», — говорит Разгулин.
Замдиректора департамента Минэкономразвития Татьяна Илюшникова поддерживает меру: подоходный налог привязан к плательщику, соответственно, вычет тоже должен быть привязан к собственнику, а не к объекту. Если у квартиры два владельца, совокупный максимальный вычет должен составить 4 млн руб., три — 6 млн, говорит она.
Если поправки будут приняты, число совладельцев купленных квартир теоретически может вырасти, говорит партнер Taxadvisor Дмитрий Костальгин: недвижимость можно разделить так, чтобы каждая доля стоила 2 млн руб., тогда вычет будет предельным. Но это актуально только для крупных городов с очень дорогой недвижимостью, считает он, схема распространенной не будет.
Злоупотреблений много не будет, уверена и Илюшникова: люди неохотно делятся собственностью даже с близкими родственниками, к тому же все, кто примет участие в такой схеме, лишатся права на вычет в будущем. Это не схема, просто какие-то люди воспользуются своим правом на вычет по новым правилам, замечает директор департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина Илья Трунин.
Детали будут обсуждаться при подготовке поправок в Налоговый кодекс, обещает Трунин: в частности, смогут ли воспользоваться изменениями люди, которые не обращались за вычетом по ранее купленной квартире. Норма должна распространяться на них, раз она улучшает положение налогоплательщика, уверен Костальгин. Чтобы не было споров, нужно специально урегулировать этот вопрос в законе, говорит Трунин.
Фото: NEWSru.com

Во-первых, это планирование покупок. Во-вторых - управление дебиторской задолженностью. В-третьих - тщательная проработка условий договоров с контрагентами в части возможности внесения авансовых платежей, предоставления скидок и премий. В-четвертых, те самые от поставщиков, которые не были внесены в книгу покупок в предыдущем квартале: этих мер зачастую бывает вполне достаточно.

Однако необходимо помнить, что если фирма, торгующая, к примеру, валенками, приобретет вдруг партию токарных станков, то эта сделка обязательно вызовет подозрение у ревизоров...

Рассмотрим эти способы. Допустим, предприятие приобретает товары у крупного оптовика. Для последнего ситуация, когда налоговый вычет превышает сумму НДС к уплате, вполне естественна, это происходит тогда, когда он получает крупную партию товара (особенно если поставщик импортирует товары на территорию РФ - ему крайне трудно не принять к вычету НДС, уплаченный на таможне). Понятно, что в этом случае поставщик заинтересован в дополнительной выручке, поскольку вместо с труднопредсказуемым результатом он получает право требования денежных средств от своего покупателя, причем вряд ли отсрочка платежа составит полгода. Заказчик, в свою очередь, получает товары и возможность принять НДС к вычету. Если вдруг впоследствии окажется, что вся партия товара не нужна ему, в договоре изначально можно предусмотреть процедуру возврата излишка товаров. Однако необходимо помнить, что если фирма, торгующая, к примеру, валенками, приобретет вдруг партию токарных станков, то эта сделка обязательно вызовет подозрение у ревизоров. Сомнительно будет выглядеть и систематическое приобретение крупных партий товара в конце квартала с последующим их возвратом в начале следующего.

Дебиторская задолженность

Размер «дебиторки», конечно, не влияет напрямую на величину налоговых обязательств по НДС, но управление задолженностью позволит избежать ситуации, когда налог платить надо, а денег на счете не хватает из-за того, что покупатели еще не рассчитались. Фирмы, особенно небольшие, попадая в такое положение, иногда начинают судорожно пытаться снизить размер платежа в бюджет способами, использование которых создает для них серьезные проблемы в будущем. Поэтому планировать и контролировать дебиторскую задолженность очень важно. По крайней мере, предоставление отсрочки платежа своим покупателям не должно создавать дефицита оборотных средств. Если этого невозможно добиться путем изменения сроков платежей, то необходимо хотя бы согласовывать даты отгрузок таким образом, чтобы поступление денег на расчетный счет было более-менее равномерным.

Авансовые платежи

Использование в расчетах авансовых платежей тоже может оказать значительное влияние на величину налоговых обязательств. Например, вместо закупки товаров «впрок» можно перечислить поставщику аванс. Либо получить аванс от покупателя, если вашему предприятию не хватает «начисленного» НДС. Но, во избежание неприятных сюрпризов, и саму возможность, и порядок внесения авансовых платежей лучше подробно описать в договоре с партнером.

Скидки покупателям

Еще один способ связан с механизмом предоставления скидок своим покупателям. Если скидка определяется по результатам периода, то она может быть предоставлена либо уменьшением суммы задолженности покупателя, либо изменением цены за уже поставленные товары или за оказанные услуги. Во втором случае продавец имеет право уменьшить начисленный к уплате в бюджет НДС на сумму разницы между «старой» и «новой» ценами. А вот покупателю ранее принятый к вычету НДС с этой разницы придется восстановить.

Использование в расчетах авансовых платежей тоже может оказать значительное влияние на величину налоговых обязательств. Например, вместо закупки товаров «впрок» можно перечислить поставщику аванс...

Желание снизить расходы вполне понятно и естественно для любого предприятия. Использование законных возможностей платить меньше никак нельзя порицать или считать чем-то предосудительным - если законодатель дал предпринимателям такую возможность, значит, ей нужно пользоваться. Но при этом нельзя позволять себе «заигрываться», всегда нужно помнить, что сделка, единственная цель которой - снижение налогового бремени - это противоправная операция, и увлечение сомнительными методами оптимизации рано или поздно приведет к самым плачевным последствиям.

Налоговый вычет НДС: как его увеличить?

С целью увеличения налогового вычета можно пойти двумя путями: добиться снижения начисленного НДС, либо через увеличение суммы, подлежащей вычету. Но преследование цели, ведущей к росту налоговой выгоды, не всегда признаётся обоснованным.

Способы получения вычета

В качестве опоры, позволяющий справиться с поставленной целью, может служить регулирование НДС с оглядкой на законодательство, как и управление дебиторской задолженностью. Не малое значение имеет взвешивание условий, предусмотренных в договоре, когда контрагентами рассматривается возможность не только авансовых платежей, но и предоставленные премии, скидки. В дополнение можно использовать счета-фактуры, полученные от поставщика, которые, по каким-то причинам не были внесены в книгу для регистрации покупок за прошлый квартал.

Покупки и их планирование

В качестве примера можно привести приобретение товаров у оптовика, для которого вычет в виде налогов превосходит НДС. Но подобная ситуация складывается, когда осуществляется крупное приобретение. В частности, затруднения могут возникнуть в момент ввоза товаров на территорию РФ, когда приходится принимать к оплате сумму НДС, которая фигурирует на таможне. Вот тут и возникает потребность в дополнительной прибыли. В данном случае, встаёт необходимость требования от покупателя суммы, которая замещает собой камеральную проверку с трудно предсказуемым результатом.

А получить товар вместе с возможностью принятия НДС к вычету, предстоит заказчику. А чтобы не столкнуться с ситуацией, когда партия товара может оказаться слишком большой для него, то необходимо подробно прописать в документе возможность возврата излишков. И не стоит заключать сделок, способных вызывать подозрения ревизоров, вот как приобретение токарных станков при характерной для предприятия торговле обувью. Не наилучшим образом выглядят и крупные покупки на конец квартала, особенно, если уже в начале следующего, они сопровождаются возвратом.

Управление дебиторской задолженностью

Размер суммарно дебиторской задолженности не имеет прямой связи с объёмом налоговых обязанностей. Но в любом случае, научившись управлять ею, удаётся обойти ситуацию, когда недостаток денег на счету (из-за задержки расчёта покупателя), является препятствием для уплаты налогов. Подобное положение особенно вредит мелкой компании, идущей на снижение платежей, способное в будущем отозваться голосом серьёзных проблем. Во избежание подобных затруднений встаёт необходимость контроля и планирования дебиторских задолженностей, что позволяет предоставлять отсрочку платежей покупателям без дефицита средств, находящихся в обороте. Добиться необходимого результата удаётся не только через изменение предусмотренных для платежей сроков, но и путём согласования отгрузок, что позволяет обеспечить равномерность денежных поступлений.

Возможности, появившиеся через применение авансовых платежей

Так получается, что размеры налогов могут оказаться под влиянием авансовых платежей. Вот как в момент приобретения товаров впрок, поставщик может довольствоваться лишь авансом. Подобная выплата, полученная от покупателя, спасает от нехватки начисленного НДС. И если стороны заинтересованы в отсутствии недоразумений, то им необходимо подробно описать в договоре порядок выплат.

Способ, рождённый через скидки

Подстраховаться можно и с помощью предоставляемых покупателю скидок, которые могут оборачиваться уменьшением суммы задолженности (определение по результатам периода). Но иметь место может также изменение стоимости на товары и услуги, когда продавец вправе уменьшить НДС, предназначенный для внесения в бюджет, согласно разнице на предыдущую и обновлённую сумму. Восстановить же НДС с этой разницы придётся покупателю.

Стремление уменьшить налоговые выплаты является вполне понятным. Тем более, что подобная возможность предоставляется законодательством. Только не стоит чересчур увлекаться снижением налоговых выплат, противоречащих Закону. Опираясь на сомнительные способы оптимизации, предприниматель неизбежно скатывается в болото плачевных результатов, чреватых неприятностями.

Инициативная группа разработала новый законопроект, призванный увеличить сумму предоставляемого имущественного налогового вычета до 3 млн. рублей. Проект документа вынесен на рассмотрение Государственной думой РФ. По замыслу авторов, сложившаяся благоприятная ситуация на строительно рынке России способствует улучшению жилищных условий многих граждан. Но социальная поддержка от государства многим семьям по-прежнему необходима. Чтобы стимулировать развитие рынка недвижимости, инициаторы новых изменений ст.220 НК РФ призывают учитывать реальный рост инфляции в стране.

Действующие правила предоставления вычета

Имущественный вычет предоставляется налоговой инспекцией заявившему на возврат налога гражданину РФ. Для этого он должен предоставить декларацию о произведенных расходах на капитальный ремонт либо на приобретение, либо на строительство собственной недвижимости. Последнее увеличение суммы вычета было в ноябре 2008-го года, когда законодатели увеличили 1 млн. руб. вдвое. С тех пор, по мнению инициаторов нового законопроекта, суммарный процент инфляции в стране составил 38%. Таким образом, повышение вычета экономически оправдано.

Область применения налоговой нормы

В современной интерпретации пп.1 п.3 статьи 220 Налогового кодекса РФ налогоплательщик может использовать имущественный налоговый вычет в размере, не превышающем 2 млн. руб. с приобретения:

• одного или нескольких объектов жилой недвижимости;
• При покупке за сумму менее 2 млн. рублей остаток вычета может использоваться при следующем приобретении; (действительно для правоотношений, возникших с 1 января 2014 года).
• Самостоятельное строительство дома;
• Приобретение земли под индивидуальное строительство (возможно только когда будет построен дом).

Стоит отметить, что россиянин может покупать недвижимость и участки как на первичном, так и на вторичном рынке.

Суть предложенного законопроекта об увеличении предела вычета

Авторы нового законодательного акта делают основной упор на его социальную направленность и стимулирование инвестиционной активности жителей страны в недвижимость и землю. Несмотря на данные доводы, Правительство РФ законопроект не поддержало, сочтя документ и его положения нецелесообразными. Причиной был назван принятый 23 июля прошлого года Федеральный закон № 212-ФЗ, уже внесший ряд изменений в порядок реализации налогоплательщиками своих прав на имущественные налоговые вычеты.

Если Госдума все же положительно рассмотрит нововведения, максимальный размер вычета вырастет до 3 млн. руб. уже с 1 июля 2014 года.

Примечание редакции. На практике закон не имеет обратной силы и новый размер вычета в три миллиона будет действителен только для сделок, которые возникнут после вступления закона в силу