В ходе недавней "прямой линии" с Владимиром Путиным поднимались вопросы обманутых дольщиков. Президент пообещал содействовать решению проблем граждан, оставшихся без жилья в Подмосковье. Проблема появилась не вчера — почти у каждого из нас есть знакомые, которые пострадали на миллионы рублей от действий застройщиков, обманувших их с жильем.
Вместе с тем, как показывает практика, юридически грамотные граждане могут избегнуть обмана при покупке жилья в строящемся доме и без вмешательства руководителя государства. Обманутым участникам долевого строительства — обычной квартиры или лофта — необходимо знать наиболее распространенные схемы обмана дольщиков и не идти на поводу у недобросовестного застройщика. Разберем наиболее типичные случаи махинаций и дадим советы, как им противостоять.
Для начала заметим, что действующий закон "О долевом участии в строительстве" достаточно надежно защищает покупателя и обязывает застройщика заключать именно договор долевого участия (ДДУ) в строительстве. По данному договору застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, который обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости (статья 4 ФЗ "О долевом участии в строительстве").
Поэтому любая схема недобросовестного застройщика начинается со стремления заключить другой договор, вместо ДДУ.
Схема №1: Предварительный договор купли-продажи вместо долевого участия
К такой схеме застройщик прибегает, чтобы уклониться от исполнения гарантий, установленных ФЗ "О долевом участии в строительстве". Предварительный договор — это документ, который содержит обязательство сторон заключить договор в будущем. Заключив такой договор, застройщик не регистрирует его в уполномоченном государственном органе. При этом значительная часть оплаты за квартиру отдается при заключении договора. Предварительный договор не содержит сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика и не гарантирует, что дом будет когда-либо построен.
По такой схеме продаются не только обычные квартиры, но и так называемые апартаменты — по факту те же квартиры, но формально в нежилом фонде.
В качестве столь же типичного, сколь и вопиющего примера можно привести тысячи обманутых дольщиков группы Red Development в Москве, с которыми заключались как раз предварительные договоры купли-продажи. Договоры не были зарегистрированы, в результате люди остались и без денег, и без квартир. Теперь банк обращает взыскание на объекты застройщика (вместе с квартирами, за которые дольщики заплатили деньги), а самого застройщика банкротит.
В результате Промсвязьбанк, который якобы не в курсе, чем именно занимается застройщик, получает все активы должника, а люди, копившие и работавшие на свое новое жилье годами, остаются ни с чем.
Как противостоять: не соглашаться на предварительный договор, настаивать на подписании ДДУ, а если все же подписали — не передавать большую часть оплаты по нему.
В случае если оплата уже произведена, а сроки подписания основного договора нарушены — не теряя времени, обращаться в суд и правоохранительные органы.
Еще один выход, который продиктован расхожестью этой мошеннической схемы, состоит в дополнительной ответственности банков, которые оперируют в том числе вложенными дольщиками деньгами. В этом случае кредиторы лишний раз подумают, прежде чем иметь дело с застройщиками, чья бизнес-активность вызывает оправданные подозрения.
Схема № 2: Двойная продажа
Эту схему можно встретить чаще при заключении предварительного договора, однако бывают и варианты с долевым участием.
Застройщик заключает агентские договоры с фирмами-посредниками, которых уполномочивает на заключение договора, либо продает уже реализованные ранее объекты, скрывая этот факт.
Такой случай недавно произошел в Иркутске, когда покупатели жилья в течение пяти лет ждали свою квартиру, а вместо этого узнали , что в ней живут совсем другие люди:
Если речь идет о договоре долевого участия, то мошенническую схему организовать сложнее: договор подлежит регистрации государственным органом, соответственно, дважды его заключить не получится. Однако возможны варианты, при которых договор не сдается на регистрацию либо сдается со значительной задержкой. За это время подписывается еще один договор, который регистрируется, и покупателям остается лишь выяснять, кто первый получил права на жилье.
При этом варианте можно остаться без квартиры, но получить обратно вложенные деньги. Кроме того, с точки зрения уголовного права такая ситуация квалифицируется как мошенничество, и привлечение к ответственности руководства застройщика имеет правовые перспективы.
В случае схемы с фирмой-посредником ситуация тяжелее: доказать прямой умысел на мошенничество крайне тяжело, так как формально договоры заключались разными компаниями. Остается лишь идти в суд, расторгать договор и возвращать свои деньги.
Как противостоять: перед заключением договора заказать выписку из государственного реестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений. В случае заключения договора с посредником — проверить его полномочия и потребовать письмо за подписью застройщика, что данная квартира не является объектом других заключенных им договоров. В самом договоре также должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.
В случае если договор уже заключен и вас обманули — необходимо прекратить ведение любых переговоров с мошенниками и обращаться в правоохранительные органы.
Схема № 3: Заключение договора без разрешительной документации на строительство
Эта схема представляет собой наиболее жесткий вид мошенничества и встречается сейчас гораздо реже, чем ранее. Застройщик предлагает заключить договор в отношении объекта, который он не собирается строить, либо не имеет на это разрешения от компетентных государственных органов власти.
Подобные действия являются мошенничеством — так, недавно был вынесен приговор (к слову сказать, удивительно мягкий) директору строительной компании "Кросс" в Самаре, которая обманным путем заключила с дольщиками более 180 договоров на сумму более 180 миллионов рублей.
Какие же документы необходимо видеть, чтобы удостовериться в правах застройщика на строительство и продажу объекта?
Во-первых, это разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию, а также само право застройщика на осуществление строительства. В разрешении на строительство должен быть указан объект, на который оно выдано (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.
Во-вторых, это документы, подтверждающие право застройщика на землю, на которой идет строительство. Такими документами могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Эти сведения можно проверить, обратившись с запросом в общедоступный реестр прав на недвижимое имущество. В самих документах должно быть четко указано, для чего предоставляется земельный участок застройщику и какие строения он там может возводить.
В-третьих, следует ознакомиться с документами о деятельности застройщика. Таковыми являются учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Данные документы позволят вам оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.
Мы рассмотрели лишь наиболее распространенные схемы обмана дольщиков. С развитием законодательства и правоприменительной практики схемы постоянно меняются и совершенствуются. Однако вышеизложенные рекомендации позволят вам избежать обмана в большинстве случаев.
Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений нужно обращаться к юристу. Лучший способ борьбы с недобросовестными застройщиками — превентивный.
Универсального рецепта, гарантирующего на 100% безопасность при покупке квартиры посредством долевого строительства, не существует.
Как не стать обманутым дольщиком
При этом не стать обманутым дольщиком можно, соблюдая определенные правила:
- Убедитесь, что застройщик, у которого вы планируете купить квартиру, работает по 214-ФЗ. Он должен предложить вам заключить договор участия в долевом строительстве (ДДУ). Только так в случае, если застройщик окажется не в состоянии выполнить свои обязательства, вы сможете рассчитывать на возврат денежных средств. Заключая ДДУ, вы также защищаете себя и на случай банкротства застройщика.
- Не стоит покупать квартиру у застройщика, который предлагает вам заключить предварительный договор или приобрести вексель. В том и другом случаях деньги вы передаете сразу или в рассрочку в момент подписания документов, но взамен не получаете никаких гарантий.
Суть предварительного договора в том, что он заключается на время строительства. Основной договор купли-продажи, по которому дольщик и станет собственником квартиры, будет заключен с ним только после ввода объекта в эксплуатацию. При этом никаких гарантий предварительный договор дольщику не дает, так как он нигде не регистрируется. Кроме того, он вообще не предусматривает никаких денежных расчетов, все платежи должны производиться по договору купли-продажи. В результате соинвестор не получает самого главного - защиты, которую гарантирует ему закон о долевом строительстве 214-ФЗ. Клиент не застрахован от двойных продаж, когда его квартира может быть повторно продана несколько раз, не имеет возможности предъявлять претензии, связанные со срывом сроков строительства, не может взыскать пеню за просрочку исполнения обязательств и т.д. Более того, предварительный договор может быть признан притворной сделкой.
Проще говоря, если ни вы, ни застройщик не проявите инициативу заключить основной договор до окончания срока действия предварительного, вы потеряете и деньги, и квартиру. В таком случае необходимо направить строительной компании письмо с требованием заключить основной договор (лучше направлять его с описью вложения заказным письмом с уведомлением о вручении). Можно также лично вручить письмо застройщику, но убедитесь, чтобы оно было зарегистрировано, а копию с входящим номером сохраните у себя.
В случае вексельной схемы клиенту предлагают заключить два договора - предварительный и купли-продажи векселя. Именно этим векселем клиент и будет рассчитываться с застройщиком, когда придет время заключать основной договор. При этом вексель и предварительный договор между собой никак не связаны, соответственно, вы опять же не застрахованы от потери вложенных средств, не защищены 214-ФЗ, не можете предъявлять претензии, связанные с неисполнением обязательств по строительству, качеством строительных работ и т.д.
Это и есть так называемые «серые схемы» продажи квартир, к которым прибегают строительные организации, желающие избежать ответственности за неисполнение своих обязательств перед дольщиками, предусмотренной 214-ФЗ.
- Прежде чем купить квартиру у застройщика убедитесь, что компания имеет разрешение на строительство и полис страхования гражданской ответственности застройщика. Напомним, что с 1 января 2014 года вступили в силу поправки в "Закон о долевом строительстве...", согласно которым продавать квартиры в строящихся объектах и заключать ДДУ застройщик может только при наличии страхового полиса. Страховым полисом может выступать либо поручительство банка, либо договор страхования гражданской ответственности, заключенный со страховой компанией или Обществом взаимного страхования (ОВС).
- Если застройщик предлагает заключить ДДУ, убедитесь, что он опубликовал проектную декларацию в СМИ и (или) сети Интернет. Согласно ст. 19 214-ФЗ застройщик должен сделать это за 14 дней до подписания договора с первым участником долевого строительства. Стоит добавить, что застройщик вправе не публиковать проектную декларацию, если он не размещает рекламу, связанную с привлечением денежных средств дольщиков. В этом случае запросите эту информацию для ознакомления самостоятельно - по закону застройщик обязан представить ее любому заинтересованному лицу.
- Попросите в компании застройщика пакет документов, подтверждающих законное строительство, и договор, который вам впоследствии нужно будет подписать. Имея на руках пример такого договора, вы можете обратиться за консультацией к юристу, работающему в данной сфере.
- Изучите отзывы о строительной организации, которая строит дом, где вы собираетесь купить квартиру. Застройщик должен иметь соответствующую деловую репутацию, опыт строительства и уже построенные в этом регионе объекты, о качестве которых можно получить отзыв.
- Изучите историю строительства конкретного объекта. Возможно, безупречную до этого репутацию застройщика подпортил финансовый кризис и денег не хватило на дострой именно того объекта, в котором вы собрались покупать квартиру. Конечно, в таком случае застройщик обязан прекратить продажи, но это не значит, что кто-то из дольщиков не попытается продать свои квадратные метры в проблемном жилом доме.
- Никогда не покупайте квартиру в доме, который не видели своими глазами. Даже если все документы в порядке, ни вас, ни юриста ничего не смущает, в десятиэтажном здании достраивается девятый этаж, обязательно - «на всякий случай!» - съездите лично на стройплощадку и убедитесь, что это действительно так. На ограждении каждой стройки есть информационный щит, где будет написано, кто ведет работы, что именно строится, сроки начала и окончания строительства. Внимательно изучите его, убедитесь, что строится именно этот объект и находится он именно в той стадии строительства, о которой вам сообщил застройщик.
- На момент заключения договораеще раз внимательно прочитайте все документы, которые подписываете. ДДУ, согласно ст. 4 214-ФЗ, должен содержать определение конкретного объекта долевого строительства, подлежащего передаче в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию; срок передачи застройщиком объекта участнику долевого строительства; цену договора, сроки и порядок ее уплаты; гарантийный срок на объект долевого строительства.
- Если у вас есть конкретные вопросы, сомнения относительно репутации застройщика, качества строящегося объекта, в Комплексе градостроительной политики и строительства г. Москвы работают Горячие линии, где вы можете задать интересующие вас вопросы, в том числе и по долевому строительству.
Волна банкротств строительных компаний больно ударила по дольщикам, которые мечтали о собственном новом жилье. Каждый дольщик - это самая потерпевшая сторона, которая не только потеряла свои деньги, но и надолго рассталась со своим стремлением въехать в новую квартиру. Как не попасть в ловушку ложных обещаний застройщиков? Попробуем сформулировать главные правила работы с представителями строительных компаний.
Кто такие дольщики
В первую очередь давайте разберемся с терминологией. Застройщики - это строительные организации и их представители, предлагающие купить квартиру в недостроенном жилом доме. Как правило, квартиры на этом этапе сравнительно недороги, но въехать в такое жилье нельзя. Застройщики имеют право предлагать квартиры в реализацию на любом этапе строительства.
Дольщик - это лицо, имеющее право на часть (долю) строящегося дома, обычно ограничивающуюся жилплощадью, на которую он собирается вселиться после ввода здания в эксплуатацию. Обе стороны - и застройщик, и дольщик — заинтересованы в возведении жилого здания. Тогда последний сможет вселиться в квартиру, а застройщик - получить деньги.
Основной документ дольщика
Первым делом следует убедиться, работает ли строительная компания в рамках 214-ФЗ. Именно этот федеральный закон формирует отношения «дольщик-застройщик» и объясняет правильную процедуру взаимодействия тех, кто стремится купить квартиру, и тех, кто должен ее построить.
Договор участия в (ДДУ) - документ, которые должны подписать и застройщик, и дольщик. Это правило закреплено в законе и обязательно к выполнению. Именно ДДУ позволяет будущему покупателю квартиры рассчитывать на возврат денег в случае банкротства строительной организации. Дольщику нужно четко помнить, что лишь ДДУ является гарантом и принимается в суде. Почему же застройщики не спешат оформлять ДДУ, а предлагают к подписанию совсем другие документы?
Предварительный договор: обман для дольщика
Простой и надежный способ обмануть будущего жильца - предложить ему для подписания не договор участия в долевом строительстве, а «почти такой же» документ, якобы гарантирующий соблюдение всех прав будущего жильца. Этот документ может называться по-разному. Самое распространенное название - «предварительный договор». Суть такого документа заключается в следующем.
Предварительный договор предлагают заключить на время строительства, обещая взамен полноправное партнерство. Подразумевается, что договор купли-продажи будет заключен с дольщиком лишь после того, как закончится строительство нового дома и этот жилой объект будет сдан в эксплуатацию.
Но, как правило, юристы не находят в предварительных договорах ни намека на защиту соинвестора. Данные документы нигде не регистрируются и могут быть разорваны в одностороннем порядке. Предварительный договор вообще не предусматривает никаких денежных транзакций - все взаиморасчеты регулирует договор долевого участия. В итоге обманутый дольщик не получает самого главного - гарантий, которые имеются в законе о долевом строительстве. Лицо, вложившее деньги:
- не застраховано ни от двойных продаж одной и той же жилплощади;
- не имеет шансов предъявлять претензии по качеству и срокам строительства;
- не обладает законными методами давления на застройщика.
Более того, юристы предостерегают: предварительные договоры могут быть признаны притворной сделкой.
Вексельная схема
При вексельной схеме работы инвестор-клиент должен заключить два договора - предварительный и купли-продажи векселя. На первый взгляд именно вексель служит гарантом надежных отношений, и по этому платежному документу будет производиться взаиморасчет по основному договору. Но вексель также не будет приниматься судом в качестве гарантийного обязательства: застройщик имеет полное право отказать дольщику ЖК в подписании основного договора, вернуть деньги по векселю, а квартиру продать другому лицу.
На что обратить внимание при оформлении документов?
Прежде чем приобрести квартиру в новостройке, следует убедиться в том, что застройщик получил разрешение на строительство и имеет действующий полис страхования гражданской ответственности. Таким полисом может стать поручительство банка или же полноценный договор со страховщиком.
Если застройщик предлагает заключать ДДУ, следует убедиться в том, что в СМИ или в интернете есть развернутая проектная документация по будущей застройке. Обнародовать планы строительства застройщик обязан за 14 дней до подписания первого договора ДДУ. Проверить правомерность строительства может лишь юрист. Поэтому нелишним будет запросить бланк договора, уставных, разрешительных документов, проектную документацию и проверить эти бумаги у квалифицированного юриста.
Следующий шаг при анализе надежности застройщика - изучение общественного мнения. Лучше всего понять оценку по размещенным в сети отзывам дольщиков. Застройщик обязан иметь надежную репутацию, соответствующий опыт в проведении строительных работ и уже сданные новостройки, о качестве возведения которых можно составить мнение.
Изучите историю строительства нового дома от момента выдачи разрешения до настоящего времени. Возможно, кризис в экономике вынудил строительную компанию приостановить возведение новостройки. А жилплощадь, которая выставлена на продажу, уже принадлежит какому-то дольщику, который просто пытается спасти свои деньги.
Посещение объекта
Обязательно следует посетить строительную площадку, на которой возводится новостройка. Возле стройки на ограждении имеется информация о застройщике, заказчике, примерные сроки сдачи объекта в жилое пользование. Следует сверить данные со сведениями, представленными в ДДУ. Малейшее расхождение может служить основанием для прекращения договора дольщиком — это прямое обращение в суд за возвратом денег и компенсацией. Все сомнительные моменты оговаривайте с вашим юристом или адресуйте на горячую линию местных властей.
Надеемся, что эти несложные советы помогут вам вовремя и без проволочек получить долгожданное жилье. Удачи!
Топ актуальных советов при покупке квартиры в новостройке
На фоне общего спада на рынке недвижимости банкротства застройщиков, участившихся неприятностей с законом у стройфирм татарстанцы переживают, что участие в долевом строительстве становится рискованной затеей. Как покупателям новостроек не пополнить ряды и без того многочисленной армии обманутых дольщиков? «Реальное время» вместе с экспертами стройотрасли и правосудия разбиралось во всех нюансах выбора квартиры в строящемся доме и составило пошаговую инструкцию, как не потерять деньги в «долевке».
Кто не строит
Рынок недвижимости в Татарстане укрупняется , отмечают эксперты. Сегмент первичного жилья поделили между собой 10-12 застройщиков. Сказались и экономическая ситуация, и ужесточение законодательства в долевом строительстве. Мелкие и средние стройфирмы уходят с рынка. Но и у крупных наблюдаются неприятности: одни банкротятся , к другим приходят следователи. Как тут не занервничать покупателям новостроек? На волне этой паники эксперты подсказывают, как определить реальные финансовые проблемы компании.
Принимая участие в долевом строительстве, компанию-застройщика нужно проверить сразу по нескольким пунктам. Всю информацию сегодня можно легко получить в интернете. Сначала стоит изучить вопрос о стаже - сколько лет присутствует на рынке, какие и сколько объектов возводит, не слишком ли разнятся заявленные сроки сдачи объекта с реальными. Внимательно надо изучить и стоимость квадратного метра, который не должен быть подозрительно низким. Различные отраслевые ведомства регулярно составляют топы застройщиков, и в таких рейтингах тоже можно почерпнуть полезную информацию. Так же, как и в соцсетях, где сразу видно, как компания взаимодействует с будущими жильцами. Обращать внимание необходимо и на партнеров, с которыми работает застройщик. Так, к примеру, банки-партнеры обеспечивает определенные гарантии в части финансирования и их статус говорит о многом. И, наконец, каждый дольщик должен иметь свободный доступ к разрешительной документации и грамотно составленному договору, - пояснил коммерческий директор «#Суварстроит» Максим Николаев.
«Каждый дольщик должен иметь свободный доступ к разрешительной документации и грамотно составленному договору», - пояснил Максим Николаев
По данным застройщика, сегодня на его стройках: «Сказочный лес», «Палитра», «Веснушки», «Залесный сити», «Манхэттен», «Южный парк», «Станция Спортивная», «Столичный» и «Времена года» - работа идет согласно запланированному графику. «При строительстве мы используем собственные средства и средства дольщиков. Кредиты мы не используем», - добавили в компании.
Чтобы понять, есть ли у фирмы признаки финансовой неустойчивости, нужно съездить на стройку. Если там никаких движений нет, а застройщик говорит, что работа вот-вот начнется, стройку приостановили временно, «нас месяц не будет, а потом мы начнем с удвоенной силой строить», то это признак уже нехороший, - считает гендиректор АН «Флэт» Руслан Хабибрахманов.
Любая стройка не должна стоять без движения, подчеркивают специалисты. И одного выезда на объект недостаточно, нужно обратить внимание на динамику строительства. Допустим, за месяц застройщик должен поднять три этажа. Поэтому хорошо бы проверить, насколько работа идет согласно графику.
Нужно следить за сроками строительства. Если они не соблюдаются, компания несет расходы. В первую очередь, на содержание самого объекта, во вторую - выплаты неустойки дольщикам. Если компания сдает в срок, это говорит о том, что у нее хорошо налажен процесс, и значит, у нее, скорее всего, не возникнет проблем при самом строительстве и сдаче дома, - советует юрист Антон Фурман, гендиректор компании «Фурман и партнеры».
Общим правилом должна стать внимательность при выборе застройщика и подписании документов, а в случае возникновения малейших сомнений, тем более при наличии предложений, существенно отличающихся от предложений на рынке по долевому строительству, нужно обращаться к юристу. Наличие в тексте договора условий, не соответствующих требованиям закона о долевом строительстве, а также наличие мелкого шрифта в тексте и любые иные отступления от обычных правил должно уже насторожить, - говорит Рамиль Шарифуллин, ректор казанского филиала РГУП, экс-заместитель председателя Верховного суда РТ.
Любая стройка не должна стоять без движения, подчеркивают специалисты. Фото Максима Платонова
Не верь рекламе, изучи репутацию
При выборе квартиры нужно проследить, чтобы в договоре долевого участия и проектной декларации были прописаны все характеристики и бонусы, которые застройщик обещает, рекламируя объект. Допустим, бесплатную отделку и лишние квадратные метры в подарок. «Бывает так, что люди верят рекламе, как яркому фантику, а внутри может быть обычная новостройка в черновой отделке», - предупреждает Руслан Хабибрахманов.
Это касается всех обещаний застройщика, начиная от марки лифта и заканчивая технологиями строительства. Например, раздвижные двери, датчики движения - все значимые пункты должны быть обязательно задокументированы, подчеркивают риэлторы.
Чтобы не оказалось, как со многими нашими коттеджными поселками. Когда нарисованы школа, детская площадка, радостно играющие дети, красивые прогулочные зоны, а в конечном итоге все превращается в то, что земля распродана, а про «социалку» строители говорят, что сделают когда-нибудь. Проект продают, и все об этом забывают. А ведь эти составляющие влияют на цену и привлекательность объекта, важно, чтобы это было отражено в договоре, - говорит глава агентства «Флэт».
Во-вторых, нужно изучить репутацию застройщика, посмотреть предыдущие объекты, обратить внимание на качество стройки и отзывы покупателей. В-третьих, изучить договор долевого участия, он может содержать как масштабные, так и очень ограниченные полномочия сторон.
В договоре нужно прописать, что дольщик не должен доплачивать в случае превышения квадратных метров квартиры после обмеров БТИ. Потому что любое превышение - это, по сути, отклонение от проекта или технологий строительства, например, стены оказались более тонкими. Отвечать за это должен застройщик, а не дольщик. В среднем превышение идет на 1-2 «квадрата», однажды в моей практике было на 4. При цене в 50-60 тысяч рублей, сумма получается приличная, - отметил Антон Фурман.
Какие стройки сегодня активны?
По дорожной карте в Татарстане насчитали 36 долгостроев : большинство (28) в Казани, три - в Набережных Челнах, четыре - в Пестречинском районе и один в Бавлах. Причем это не только объекты обманутых дольщиков, но и участников федеральной программы «Жилье для российской семьи» (Куюки).
На некоторых из этих проблемных строек после долгого простоя сегодня возобновили работу. В частности, в одном из самых крупных жилых комплексов «МЧС» достраивать 5-й дом на условиях выделенной земли взялся «Ак Таш». Во 2-й дом того же комплекса сегодня заходит СК «Атлант», пока неизвестно на каких условиях. Та же фирма сейчас завершает другой «фоновский» объект - «Царицынский бугор» . Недавно в Казани был сдан один из самых старых долгостроев - 128-квартирный дом №42А на по ул. Четаева от застройщика ЗАО «Вектор». Квартиры в доме получили 98 дольщиков. Еще прошлым летом компания «Бриз» приняла у «Фон-Ривьеры» (входит в ГК «ФОН») три объекта в ЖК «Симфония» - 5-й, 6-й и 7-й дома. Этой осенью «Бриз» разморозил еще один дом в комплексе, 3-й, на условиях создания ЖСК и доплат с дольщиков.
На вопросы о других активных стройках проблемных домов в Татарстане в Минстрое РТ «Реальному времени» сообщили, что республиканским законом № 66-ЗРТ полномочия по государственному контролю и надзору в области долевого строительства многоквартирных домов переданы муниципальным образованиям. Далее приводятся данные по отчету исполкома Казани. В частности, ситуация по трем долгостроям города находится на контроле у Минстроя России. Их общая площадь - 54,2 тыс. кв. м, своих квартир в них ждут 608 дольщиков.
Первый дом из этого списка - уже упомянутая сданная высотка на ул. Четаева.
Второй долгострой - 152-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 (застройщик ООО «Маг-строй»). В доме ждут квартир 126 дольщиков, его техническая готовность - 82% (по данным Минстроя РТ).
Третий - 168-квартирный дом по ул. Амирхана в квартале 68 того же застройщика «Маг-строй» рассчитан на 56 дольщиков, техническая готовность - 78%. Работы на объекте не ведутся.
Четвертый объект - самый старый долгострой в Казани - 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57 (застройщик ООО «Фирма «Свей»). Более 14 лет 328 дольщиков ждут своих квартир, техническая готовность - 55%. Работы на объекте не ведутся.
Самый старый долгострой в Казани - 373-квартирный дом по ул. Достоевского, 57. Фото kazanopolis.ru
Федеральный закон 214 «О долевом строительстве» достаточно надежно защищает покупателя квартиры на первичном рынке, если он заключил договор долевого участия (ДДУ), поэтому:
Совет №1. Заключайте только договор долевого участия (ДДУ)
Некоторые компании стараются заменить ДДУ на предварительные договоры долевого участия (ПДДУ), что с прошлого года стало уголовным преступлением, или договорами займа, которые не обязывают их сдать жилье дольщику. Поэтому, если застройщик избегает заключения ДДУ, значит, он уклоняется от исполнения гарантий, установленных законом. «Предвариловка» лишь обязывает стороны заключить договор в будущем. Застройщик не регистрирует ПДДУ в Росреестре, как положено с ДДУ. Хотя дольщик уже вносит существенную сумму оплаты за квартиру при заключении документа. В предварительном договоре нет сроков сдачи квартиры и иных обязательств застройщика, нет гарантий, что дом будет когда-либо достроен.
Совет №2. Перед заключением договора закажите выписку из Росреестра
Так вы сможете убедиться, что ваша квартира свободна от обременений и не была продана дважды. Бывает, что застройщик заключил агентский договор с фирмой, которой передает полномочия по заключению ДДУ. В случае заключения договора с посредником нужно проверить его полномочия, потребовать письмо за подписью застройщика, что на выбранное жилье не претендуют другие покупатели. В договоре должна содержаться гарантия чистоты квартиры от претензий третьих лиц.
Не исключены ситуации, когда застройщик сам реализует уже проданные ранее объекты, скрывая это от вторичных покупателей. В Казани такие случаи тоже нередки, например, в ЖК «Симфония» . Если вы все-таки стали жертвой двойных продаж, нужно тут же написать заявление в полицию.
Перед заключением договора следует заказать выписку из Росреестра, чтобы убедиться, что ваша квартира свободна от обременений и не была продана дважды. Фото Олега Тихонова
Совет №3. Проверьте разрешение на стройку
Случаев, когда дома начинали строить без разрешений на стройку, в Казани также немало . Это грубое мошенничество, к которому застройщики чаще прибегали в прошлые годы. Впрочем, подобное происходит и сейчас. Совсем недавно деньги с дольщиков путем договоров займа также без разрешения на возведение объекта в центре столицы собирала одна из компаний.
Словом, проверьте разрешение на строительство, которое подтверждает разработанную проектную документацию и само право застройщика на возведение дома. В разрешении должен быть указан объект (например, многоквартирный жилой дом), а также срок его действия.
Совет №4. Изучите документы на землю под стройкой
Еще один немаловажный пункт, который нужно проверить. Документами, подтверждающими право застройщика на землю, могут быть либо свидетельство о регистрации права собственности, либо договор аренды земельного участка. Добыть эти сведения можно, обратившись с запросом в Росреестр. В документах должно быть указано, для чего предоставлен участок и какие строения там можно строить. В противном случае можно оказаться в ситуации, которая добавила хлопот дольщикам ЖК «МЧС», под домами которых истек срок аренды земли, а пролонгировать его не так-то просто.
Совет №5. Просмотрите документы о деятельности застройщика
Выбирая квартиру, следует подробнее ознакомиться с деятельностью застройщика. Это учредительные документы, аудиторские заключения и проектная декларация. Они помогут оценить юридическое и финансовое состояние застройщика.
Кстати, проектная декларация должна быть опубликована на сайте застройщика за 14 дней до заключения договора о долевом участии.
Эксперты советуют не покупать квартиру в доме, который вы не видели. Фото Васили Ширшовой
Совет №6. Покажите договор долевого участия юристу
Опытный специалист сразу выявит слабые стороны документы и оценит ваши риски. В договоре долевого участия (ДДУ) должны быть прописаны определение дома и сроки его передачи, цена квартиры, сроки и порядок уплаты, гарантийный срок.
Совет №7. Съездите на стройку дома
Эксперты советуют не покупать квартиру в доме, который вы не видели. Съездите на стройку, посмотрите объект. Убедитесь, что строится именно тот дом и на той стадии, что у него нет лишних надстроенных этажей или подъездов, чтобы не разделить горькую участь дольщиков «Свея» .
Василя Ширшова