Фонд капитального ремонта сроки проведения. Как узнать, когда будет капремонт дома? Что входит в капремонт дома. Порядок формирования списков очередности

Узнать сроки реализации утвержденных программ капремонта своей недвижимости можно не выходя из дома. Для этой цели правительство РФ утвердило общедоступный информационный портал www.reformagkh.ru . В этой статье подробно рассмотрим основополагающие правила работы с ресурсом.

Как узнать, когда будет капремонт дома – находим свой дом в базе данных

Чтобы посмотреть очередь своего дома на капитальный ремонт придерживайтесь представленной ниже инструкции:

войдите на ресурс https://www.reformagkh.ru ;
в строке “Найти свой дом” введите данные о расположении объекта. Последовательно укажите регион, город, улицу, номер дома и нажмите “Поиск”;
в появившемся окне пройдите по адресной ссылке;
в открывшейся карточке объекта недвижимости ознакомьтесь с видами работ, предусмотренными региональной программой в вашем доме.

Как узнать, когда будет капремонт дома – изучаем информацию в карточке дома

В карточке жилого дома представлены 2 обширных раздела.

Виды работ. Выберите это раздел, если хотите получить информацию о текущих и запланированных ремонтных мероприятиях. Например о разновидности работ и услуг, о годах проведения, об отчетах по проделанной работе.

Для переноса срока капитального ремонта необходимо предоставить в отдел капитального ремонта РЖА или в администрацию района техническое заключение с расчётом физического износа по ВСН 53-86(р) , выполненное специализированной организацией.

3 шага для переноса срока капитального ремонта:

Обоснование необходимости переноса срока капитального ремонта на ранний срок или включение в краткосрочный план капитального ремонта многоквартирных домов возможно при соблюдении следующего порядка подачи документов:

Шаг 1: Утвердить на собрании элементы дома (фасады, кровля, системы ХВС, ГВС, ЦО, К1, ЭС), требующие капитального ремонта. Возможно одновременное рассмотрение нескольких систем.

Шаг 2: Выполнить техническое обследование силами специализированной организации с разработкой технического заключения и расчётом физического износа по ВСН 53-86(р).

Шаг 3: Подать заявление и комплект документов в Администрацию района на рассмотрение. После получения согласования Фонд-Региональный оператор выполнит капитальный ремонт.

Почему возникает вопрос о переносе капитального ремонта ?

Типовые причины:

— дома нет в списке капитального ремонта,

— дом включили в программу капремонта на 2035 год , но кровля (фасады , инженерные системы ) требуют ремонта уже сегодня ! Как перенести срок капитального ремонта на более ранний срок ?

— дом включили в программу по ремонту кровли на 2019 год, но мы отремонтиро вали её за свой счёт в прошлом году ! Как нам перенести срок на более поздний ?

— у нас спецсчёт , надо обосновать необходимость капремонта, чтобы воспользоваться своим счётом.

Очередность проведения капитального ремонта определена в соот ветст вии с Законом Санкт-Петербурга от 04.12.2013 № 690-120 «О капитальном ремонте общего имущест ва в многок вартирных домах в Санкт-Петербурге » по следующим параметрам :

Физический износ конструкти вных элементо в дома или инженерного оборудо вания ;
Продолжительность эксплуатации (межремонтный срок );
Аварийное состояние конструкций .

При фактическом обследо вании домо в выя вляются но вые дефекты строительных конструкций и инженерных систем , влияющие на их техническое состояние . Если дефекто в достаточное количест во и их со вокупность может привести к аварийным ситуациям , то возможен перенос сроко в капитального ремонта . Такой дом может быть включен в краткосрочный план капитального ремонта на ближайшие три года.

Осно вание для пересмотра сроко в капремонта.

Осно ванием для пересмотра сроко в является техническое заключение с обосно ванием предаварийного или аварийного состояния строительных конструкций или инженерных систем . При выя влении аварийности отдельных элементо в и на осно вании решения общего собрания собст веннико в, дом может быть включен в краткосрочный план капитального ремонта с пересмотром сроко в на более ранние . Региональная программа капитального ремонта подлежит актуализации не реже чем один раз в год.

Таким образом , Жилищным кодексом предусмотрена возможность переноса срока капитального ремонта дома на более ранний .

Какие виды услуг или работ финансируются за счёт средст в фонда капитального ремонта , сформиро ванного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт МКД Санкт-Петербурга ?

За счёт средст в фонда капитального ремонта , сформиро ванного исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущест ва в многок вартирном доме , финансируются следующие виды услуг или работ :
1. Услуги или работы по капитальному ремонту общего имущест ва в МКД, перечень которых устано влен ч.1 ст.166 ЖК РФ :

ремонт внутридомо вых инженерных систем электро -, тепло -, газо -, водоснабжения , водоот ведения ;
ремонт или замена лифто вого оборудо вания , признанного непригодным для эксплуатации , ремонт лифто вых шахт ;
ремонт крыши ;
ремонт подвальных помещений , относящихся к общему имущест ву в многок вартирном доме ;
ремонт фасадов ;
ремонт фундамента многок вартирного дома .

2. Замена и (или) восстано вление строительных конструкций МКД или элементо в таких конструкций , за исключением несущих строительных конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы , и (или) восстано вление указанных элементо в в связи с опасностью их обрушения , когда осно ванием для признания МКД аварийным и подлежащим сносу или реконструкции отсутст вуют.
3. Разработка и (или) экспертиза проектной документации на проведение капитального ремонта общего имущест ва в МКД (в случае , если подгото вка и (или) экспертиза проектной документации необходима в соот ветст вии с законодательст вом о градостроительной деятельности ).
4. Ремонт отдельных элементо в систем проти вопожарной защиты со сроком службы более 20 лет (при наличии указанных систем в проекте МКД).
5. Осущест вление строительного контроля .
6. Погашение кредито в, займо в, полученных и использо ванных в целях оплаты данных работ , и уплата проценто в за пользо вание этими кредитами , займами .

Расчеты за выполненные работы по техническому обследо ванию (экспертизе ) строительных конструкций и инженерных систем должны осущест вляться за счёт фонда текущего ремонта , учтенного годо выми планами общего собрания собст веннико в помещений .
Для выполнения работ по техническому обследо ванию, требуется наличие выданного саморегулируемой организацией свидетельст ва о допуске к работам , которые оказы вают влияние на безопасность объекто в капитального строительст ва.

Соста в технического обследо вания (строительной экспертизы ) МКД.

Об ъём работ по техническому обследованию зависит от цели обследования.

Цель 1: Оценка технического состояния и степени износа строительных конструкций и инженерных систем здания по ВСН 53-86(р) для капитального или текущего ремонта (Включение в план капитального ремонта, перенос срока капитального ремонта, включение в краткосрочный план капитального ремонта, для предоставления в Фонд-региональный оператор) .

Соста вление ведомости дефекто в;
Расчёт физического износа по ВСН 53-86(р) ;
Выдача технического заключения с выводами о причинах появления дефекто в и рекомендациями по их устранению .

Цель 2: П роведение реконструкции , модернизации , перепланиро вки или надстройки .

Визуальное обследо вание элементо в строительных конструкций или элементо в инженерных систем с помощью необходимых приборо в и инструменто в.
Разработка карты дефекто в и их фотофиксация ;
Оценка физического и морального износа ;
Выполнение контрольных вскрытий (отшурфо вка ) по согласо ванной Программе
Отбор проб и лабораторные исследо вания образцо в.
Соста вление заключения о техническом состоянии строительных конструкций с разработкой рекомендаций о дальнейшей беза варийной эксплуатации здания и возможности реконструкции , модернизации , перепланиро вке или надстройке здания .
Выдача рекомендаций по усилению строительных конструкций для разработки проектно-сметной документации .

Цель 3: Разработка проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию :

проведение технического обследо вания , определение физического и морального износа объекто в проектиро вания ;
соста вление проектно-сметной документации для всех проектных решений по перепланиро вке , функциональному переназначению помещений , замене конструкций , инженерных систем или устройст ву их вно вь, благоустройст ву территорий и другим аналогичным работам ;
технико-экономическое обосно вание капитального ремонта и реконструкции ;
разработку проекта организации капитального ремонта и реконструкции и проекта произ водст ва работ , который разрабаты вается подрядной организацией .

Ут верждение и переут верждение проектно-сметной документации на капитальный ремонт и реконструкцию должно осущест вляться владельцем .

Вопросы и ответы:

@ Ст . 44 ЖК : К компетенции общего собрания собст веннико в помещений в многок вартирном доме относятся принятие решений о капитальном ремонте общего имущест ва в многок вартирном доме . Требуется ли прописы вать в листе для голосо вания сроки ремонта , объем работ , стоимость материало в и т.д.?

От вет : Для накопления средст ва на капремонт указы вать сроки , объёмы , материалы и т.д. не требуется . Достаточно указать , что создается накопительный фонд и стоимость с квадратного метра (или даже просто стоимость с квадратного метра ). Если планируется проведение капитального ремонта конкретных строительных конструкций (фасады , кровля ) или систем (ЦО , ХВС, ГВС, К, ЭО ), то кратко описы вается предмет ремонта (например — ремонт кровли ) и его стоимость , как общая , так и с квадратного метра , соста вленная на осно вании технического обследо вания и дефектной ведомости .

@ Кто виноват , если во время ожидания капитального ремонта фасадо в на машину упал кусок облицо вки фасада ?
От вет : Согласно Правил содержания общего имущест ва в многок вартирном доме надлежащее содержание общего имущест ва в за висимости от способа упра вления многок вартирным домом обеспечи вается :
а) собст венниками помещений :

путем заключения дого вора упра вления МКД с УК — в соот ветст вии с частью 5 статьи 161 и статьей 162 ЖК РФ ;
путем заключения дого вора о содержании и ремонте общего имущест ва с лицами , оказы вающими услуги и (или) выполняющими работы (при непосредст венном упра влении МКД), — в соот ветст вии со ст.164 ЖК РФ ;

б) ТСЖ, ЖСК или иным специализиро ванным потребительским кооперати вом (при упра влении многок вартирным домом ):

путем членст ва собст веннико в помещений в указанных организациях — в соот ветст вии с разделами V и VI ЖК РФ ;
путем заключения собст венниками помещений , не являющимися членами указанных организаций , дого воров о содержании и ремонте общего имущест ва с этими организациями — в соот ветст вии с пунктом 2 статьи 138 ЖК РФ .

Если физический износ общего имущест ва достиг уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности и не обеспечи вает безопасность жизни и здоро вья граждан , сохранность имущест ва физических или юридических лиц, государст венного или муниципального имущест ва,собст венники помещений обязаны немедленно принять меры по устранению выя вленных дефекто в.

Степень виновности будет устана вли ваться в суде . Таким образом , первостепенная от ветст венность лежит на председателе или упра вляющем , но если были предприняты необходимые меры по устранению опасности , а пострада вшая сторона нарушила правила парко вки , поста вив машину в неположенном месте , то возможно иное решение .

@ Как формируется программа капитального ремонта домо в? Можно ли добиться включения нашего дома в программу капремонта на следующий год?
От вет : Сущест вует два программных документа , которые исполняет фонд капитального ремонта . Первый – это долгосрочная программа капитального ремонта многок вартирных домо в, рассчитанная до 2043 года , а второй – краткосрочный план на следующие три года . Первоначально, краткосрочная программа на каждый год формируется на осно ве данных от упра вляющих компаний , предоста вляющих сведения о техническом состоянии домо в. Поэтому , если Вы считаете , что именно в Вашем доме должен пройти капитальный ремонт в следующем году , то необходимо обратиться в Вашу упра вляющую компанию и получить соот ветст вующее заключение специализиро ванной организации .

@ Как доказать необходимость капитального ремонта и переноса сроко в? Достаточно ли фотографий и описания неиспра вностей или нужна экспертиза ?
От вет : Согласно Правил содержания общего имущест ва в многок вартирном доме (п.13) осмотры общего имущест ва в за висимости от способа упра вления многок вартирным домом проводятся собст венниками помещений , лицами , привлекаемыми собст венниками помещений на осно вании дого вора для проведения строительно-технической экспертизы , или от ветст венными лицами , являющимися должностными лицами органо в упра вления ТСЖ, ЖСК или иного специализиро ванного потребительского кооперати ва (далее — от ветст венные лица ) или упра вляющей организацией , а при непосредст венном упра влении многок вартирным домом — лицами , оказы вающими услуги и (или) выполняющими работы .

Согласно п.14, результаты осмотра общего имущест ва оформляются как акт о смотра , который является осно ванием для принятия собст венниками помещений или от ветст венными лицами решения о соот ветст вии или несоот ветст вии проверяемого общего имущест ва (элементо в общего имущест ва) требо ваниям законодательст ва Российской Федерации , требо ваниям обеспечения безопасности граждан , а также о мерах (мероприятиях ), необходимых для устранения выя вленных дефекто в (неиспра вностей , по вреждений ) (далее — акт осмотра ).

Физический износ конструкций ,инженерных систем и других объекто в общего имущест ва многок вартирных домо в определяется путём их обследо вания визуальным способом (по внешним признакам износа ), инструментальными методами контроля и испытания их в соот ветст вии с требо ваниями ВСН 57-88(р), “Положение по техническому обследо ванию жилых зданий” , а количест венная оценка физического износа - на осно вании требо ваний ВСН 53-86(р) “Правила оценки физического износа жилых зданий” и применения соот ветст вующих расчётных формул , таблиц или графико в, приведенных в данных документах . В соот ветст вии с требо ваниями СП 31-01-2003 , при необходимости , техническое состояние несущих строительных конструкций многок вартирных домо в может быть устано влено специализиро ванными организациями .

Проведение капитального ремонта – вопрос, касающийся каждой управляющей компании и любого из жильцов. В статье мы рассмотрим как общие принципы организации капремонта, так и отдельные неочевидные тонкости, которые помогут УК выстроить процесс более эффективно и с меньшими затратами.

Как организуется и проводится капитальный ремонт

Конструктивные элементы, инженерные системы и оборудование многоквартирных домов постепенно изнашиваются, поэтому требуют периодического вмешательства для восстановления нормального состояния. Из этих процедур складывается капремонт, который планируется в каждом МКД. Порядок его проведения с последними изменениями рассмотрим в данной статье.

Общие принципы капремонта МКД

К многоквартирным домам предъявляется перечень санитарных и технических требований. Если текущий ремонт не позволяет привести здание в соответствие с нормативными документами, то проводится капитальный ремонт. В ходе него восстанавливаются или заменяются основные элементы и конструкции МКД.

Порядок проведения капитального ремонта предполагает обязательное согласование мероприятий на общедомовом собрании. До недавнего времени жильцы утверждали все, что касалось:

перечня выполняемых работ;
сметы расходов;
сроков выполнения;
источников финансирования;
лиц, принимающих работы со стороны владельцев квартир.

Осенью 2017 года правила проведения капитального ремонта были существенно пересмотрены. В соответствии с ними, к примеру, ОСС больше не занимается утверждением сметы капремонта. Это касается даже тех случаев, когда формирование фонда капитального ремонта происходит на специальном счете.

Потребность в капитальном ремонте жилых объектов регламентирована законодательно. Его нужно проводить для зданий при следующем износе:

деревянные – от 65 процентов;
каменные – от 30 до 70 процентов.

Как проводится капитальный ремонт

Нужно помнить, что в понятии капитального ремонта существует разграничение на его полное и выборочное проведение. Выборочно он проводится только для части элементов МКД, нуждающихся в безотлагательном обновлении. Полный капитальный ремонт по нормативным документам необходимо проводить через 30 лет после того, как дом начал эксплуатироваться, выборочный – по истечении 20 лет. Для конструктивных элементов зданий конкретный срок службы определяется материалом изготовления. Например, фундаменты, стены и перекрытия могут прослужить от 30 до 80 лет, а внутренняя отделка – от 3 до 30 лет.

В процессе строительства у каждого дома появляется технический паспорт, в котором отображается, в том числе, и состояние его элементов. Необходимость проведения капремонта МКД определяется, в том числе, по информации из этого документа. Нужно ли ремонтировать дом, решает специальная комиссия, состоящая из специалистов разных ведомств. Они предварительно осматривают здания и выносят решение о потребности в проведении тех или иных мероприятий.

Жильцы тоже могут влиять на то, нужно ли проводить в многоквартирном доме работы по капремонту. У собственников есть право отказаться от определенных работ, если они посчитают, что дом может обойтись и без них. Однако в отношении лифтов, ответственных коммуникаций и важных элементов здания проводить работы придется и без согласия владельцев квартир.

Сбор средств на финансирование капремонта

Капитальный ремонт многоквартирных жилых домов выполняется за счет средств, которые собираются с жильцов в виде обязательных ежемесячных взносов. Собственники квартир выбирают один из вариантов формирования фонда капремонта:

у регионального оператора (в общем котле);
на специальном счете, относящемся только к конкретному дому.

Главным преимуществом использования специального счета является свобода распоряжения собранными на нем средствами. В этом случае сами жильцы определяют, когда будут проводиться работы по капремонту в многоквартирном доме. Они не зависят от решений относительно очередности проведения работ, принимаемых на уровне региона. Минус собственного счета – необходимость тратить время и силы на его открытие и сопровождение. Во всех деталях работа со спецсчетом описана в экспертной статье в нашем журнале.

Если владельцы квартир не выбирают самостоятельного способа сбора средств на капремонт, то регулярно выплачиваемые ими средства по умолчанию отправляются региональному оператору. РО аккумулирует денежные средства и несет ответственность за капитальный ремонт общего имущества в МКД, но сам выполнением работ не занимается. Регоператор привлекает необходимых подрядчиков и следит за тем, чтобы они соблюдали сроки и требования относительно качества.

Многие считают, что отправленные РО денежные средства потеряны для УК и ТСЖ. Однако на деле это не так. Управляющие организации сами вполне могут стать подрядчиками, то есть теми, кто проводит капитальный ремонт. В таком случае они могут заработать на выполнении работ, даже если денежные средства на них собираются на счете регионального оператора. Как именно это сделать , описано в статье шеф-редактора журнала «Управление многоквартирным домом». Из материала вы узнаете:

что нужно сделать для участия в предварительном отборе;
как проводятся электронные аукционы;
по каким критериям выбирается победитель.

Если денежные средства собираются на спецсчете конкретного дома, то его владельцем считается управляющая организация, ТСЖ или кооператив. УК в таком случае более свободна в распоряжении собственными средствами, так как вопросы их выделения на ремонтные работы решают сами жильцы на ОСС. Однако это не значит, что денег управляющей компании хватает всегда и на все.

Нередко случается так, что Госжилинспекция выписывает предписание о необходимости ремонта, например, кровли, а накопленных денежных средств для этого недостаточно. Естественно, инспекторов не заботят вопросы о том, за счет чего УК будет финансировать ремонтные работы. ГЖИ важен результат, которым является исполненное предписание. При его отсутствии ответственную организацию ожидают штрафы и прочие санкции.

Если денежных средств недостаточно, то их можно одолжить. Этому вопросу посвящена , в которой рассматриваются следующие моменты:

по каким общим правилам финансируется капитальный ремонт ;
как осуществляется финансирование, если работы проводятся в досрочном порядке;
как оформляется банковский кредит на выполнение капитального ремонта ;
как собственникам выдаются займы.

Вопрос кредитования капитального ремонта встает все чаще, потому что не только контролирующие органы, но и сами жильцы зачастую хотят видеть результат немедленно. Отдельные УК и ТСЖ переходят к практике использования исключительно заемных средств. Они сначала выполняют необходимые ремонтные работы, и лишь потом начинают собирать на них денежные средства. Как именно организовать этот процесс, при котором регулярные взносы жильцов будут направляться на погашение кредита на уже сделанный ремонт, рассказывается в кейсе ТСЖ «Калининец» из Ростовской области.

Многие полагают, что сбор денежных средств на капремонт с жильцов и их накопление на счете это бесконечный процесс, проводящийся от введения МКД в эксплуатацию (с поправкой на новостройки) до сноса здания. На самом деле это работает немного иначе. В отдельных случаях сбор денег даже может быть приостановлен, но это справедливо только для домов, у которых аккумулирование средств происходит на специальном счете.

Для спецсчетов региональные власти определяют минимальный размер фонда КР, и при его достижении сбор можно временно приостановить. Здесь имеет значение также мнение собственников, которые вправе увеличить размер взносов для того, чтобы провести в доме какие-то дополнительные работы. Подробнее тема прекращения сборов на капремонт рассматривается в специальной статье. В том числе, в ней можно найти ответы на следующие вопросы:

5 случаев, когда средства не собираются;
сколько необходимо накопить для приостановки сбора взносов;
на какое время приостанавливается сбор взносов;
можно ли прекратить собирать средства.

В порядке исключения нужно упомянуть о домах, которым государство обязано оказывать финансовую помощь в выполнении капитального ремонта. С конца 2017 года особый порядок предусматривается для МКД, которые нуждались в капремонте еще до того, как в них была приватизирована первая квартира. Таких домов в стране немного, но они есть, и их собственники могут рассчитывать на государственную помощь. Как именно организован этот процесс, и какой объем помощи можно получить, описано в статье журнала «Управление МКД» за август 2018 года.

О порядке проведения капитального ремонта в многоквартирных жилых домах сегодня говорится немало, однако у многих собственников остаются вопросы.

О порядке проведения капитального ремонта в многоквартирных жилых домах сегодня говорится немало, однако у многих собственников остаются вопросы. Для правильного ответа на них иногда бывает полезно обратиться к тексту закона (в данном случае - Жилищного кодекса РФ) и посмотреть, что сказано в нем. Здесь мы ответили на некоторые вопросы, которые жители задают чаще всего.

Какие работы относятся к капремонту?

Согласно статье 166 Жилищного кодекса РФ, это:

1. Ремонт внутридомовых систем отопления, электро-, газо- и водоснабжения, канализации;

2. Ремонт или замена признанного непригодным для эксплуатации лифтового оборудования и лифтовых шахт;

3. Ремонт крыши;

4. Ремонт подвалов;

5. Ремонт фасадов;

6. Ремонт фундамента.

Важно понимать, что речь идет только об общедомовом имуществе. То есть ремонт квартир никто делать не должен - это забота самих собственников. В принципе, по пунктам 2–6 и так не возникает недопонимания: в них перечисляется только общее имущество. А вот пункт 1 часто вызывает вопросы. Поэтому поясним.

В каждой квартире есть так называемая линия разграничения прав собственности. По одну сторону от нее - общая собственность, по другую - индивидуальная. Например, если мы говорим об электроснабжении, то эта граница проходит через рубильник в межквартирном холле (на лестнице), который полностью обесточивает вашу квартиру. Все, что установлено после него, включая счетчик и квартирный электрощиток, - ваше.

В системе водоснабжения граница проходит через шаровые краны (вентили) на отводах от стояков горячей и холодной воды. В системе канализации - общие стояки и отводы. А вот с отоплением немного сложнее.

«В домах с горизонтальной поквартирной разводкой отопления, где стояки в общих холлах, а каждая квартира имеет собственный тепловой ввод с индивидуальным счетчиком, граница раздела проходит через этот ввод. Но таких зданий в России всего 2–3%. В остальных - разводка вертикальная стояковая, то есть фактически общие стояки пронизывают все квартиры, проходя прямо через комнаты. Естественно, сами стояки относятся к общему имуществу. А радиаторы? Здесь вопрос спорный, и об него было сломано уже немало копий», - говорит Антон Белов, заместитель директора отдела тепловой автоматики компании «Данфосс», ведущего мирового производителя энергосберегающего оборудования.

В общем случае специалист рекомендует придерживаться следующего принципа. Во многих домах советской постройки, а также возведенных в 1990–2000-е годы, перед отопительными радиаторами не устанавливались отсекающие шаровые краны или вентили. То есть собственникам вообще не предоставлялась возможность отключить радиаторы. В этом случае вся система отопления является единым целым, поэтому ее ремонт, включая замену радиаторов, должен полностью выполнить региональный оператор капитального ремонта.

Кстати, при этом должны быть соблюдены те нормативы и требования к отопительной системе, которые действуют сейчас, а не в год постройки дома. Это значит, что каждый радиатор необходимо в обязательном порядке оборудовать автоматическим радиаторным терморегулятором, позволяющим жильцам самостоятельно устанавливать комфортный для них температурный режим в каждой комнате. Терморегулятор монтируется перед радиатором (или может быть встроенным в него), а перед терморегулятором, в свою очередь, делается перемычка (байпас), обеспечивающая сквозной ток воды при отключенном радиаторе.

Также специалист отмечает, что радиаторный терморегулятор не является запорной арматурой. А значит, и после его установки система отопления остается единым целым и в отношении нее по-прежнему действует тот же принцип. То есть за нормальную работу радиаторов и терморегуляторов отвечает управляющая компания, а при следующем ремонте менять их снова должны централизованно. Исключение могут составлять ситуации, когда помимо терморегулятора каждый отопительный прибор оборудован двумя шаровыми кранами, установленными перед ним и после него.

Куда идут наши деньги?

Жилищный кодекс предусматривает два способа формирования фонда капитального ремонта многоквартирного дома:

1. На счете регионального оператора капитального ремонта (ст. 170 п. 3.2 + гл. 17);

2. На специальном счете многоквартирного дома (ст. 170 п. 3.1 + гл. 16).

Если собственники не хотят отдавать деньги в «общий котел» региона, они могут избрать вариант с собственным счетом. Для этого необходимо решение, принятое большинством голосов на общем собрании. Решение определяет владельца спецсчета (управляющая компания, ТСЖ и пр.) и банк, в котором он будет открыт. В противном случае деньги автоматически будут перечисляться на счет регионального оператора. Кстати, последний может быть также выбран собственниками в качестве владельца спецсчета, при этом счет все равно будет автономен.

Сменить способ накопления средств на капитальный ремонт можно в любой момент. Однако если деньги уже поступают региональному оператору и вы решили от него «уйти», чтобы собирать деньги на спецсчете дома, то оператор имеет право перечислить на этот счет уже собранную сумму в течение двух лет (ст. 173 п. 5). А вот обратная операция - отказ от собственного счета и переход «под крыло» регионального оператора - производится в течение месяца (ст. 173 п. 6).

Деньги на спецсчете дома собственники контролируют полностью?

Это не совсем так. Деньги на спецсчете могут быть использованы только целевым образом - на финансирование капремонта (ст. 174 п. 1). Тратить их на текущие нужды собственники не имеют права. Впрочем, никто другой тоже, включая управляющую компанию. Контроль за доступом к средствам на счете осуществляет банк, в котором он открыт. Не могут эти средства быть изъяты и в счет уплаты долговых обязательств или судебных издержек, а сам счет - не может быть арестован или заблокирован (ст. 177 пп. 2–6).

Однако если капремонт не выполнить в срок, определенный региональной программой, то он будет проведен по решению органа местного самоуправления на средства, накопленные на спецсчете.

Кстати, если денег на необходимые работы там не хватит, то может быть также принято решение о дополнительном финансировании за счет средств регионального оператора.

Кто определяет сроки проведения капремонта и размер ежемесячных взносов?

Это делают органы местного самоуправления. Капитальные ремонты и обследования жилых зданий на предмет сроков их выполнения проводятся в соответствии с региональной программой. Исходя из нее определяется и размер ежемесячных обязательных взносов - независимо от выбранного способа накопления.

Если это спецсчет, то по решению общего собрания собственники имеют право увеличить размер взносов (уменьшить нельзя). Полученные за счет этого дополнительные средства можно использовать либо на расширение перечня работ сверх определенного региональной программой, либо на проведение капремонта раньше установленного срока.

Если взносы собираются на счете регионального оператора капремонта, то жильцы вправе провести дополнительные работы, собрав на них средства самостоятельно. Подрядчиком может выступить как сторонняя организация, так и региональный оператор.

Станет ли наш дом современным после ремонта?

Однозначного ответа на этот вопрос нет, поскольку на данный момент он во многом зависит от самих собственников жилья, их гражданской активности и готовности бороться за достижение поставленной цели. В первую очередь это относится к старым зданиям и их приведению в соответствие с современными нормативами в части комфортабельности и энергоэффективности жилья.

Пункт 2 статьи 166 ЖК РФ говорит о том, что модернизация в ходе капремонта проводиться может, если это предусмотрено нормативным актом субъекта Федерации. То есть не является обязательной. Однако и не запрещена, и это первое, что вы должны ответить, если представители регионального оператора заведут речь о том, что после ремонта дом должен полностью соответствовать первоначальному проекту, по которому он был построен (а такому проекту может быть и 50 лет, и больше). При контакте с региональным оператором или муниципальными органами исходить можно из того, что кодекс разрешает модернизацию, и об этом там прямо сказано. Соответствующий закон в некоторых субъектах Федерации, например в Московской области, тоже есть. А там, где его нет, нет и запрещающих законов. А все, что прямо не запрещено, делать можно.

С другой стороны, помимо ЖК в России есть еще, например, закон «Об энергосбережении», который устанавливает определенные требования к системам отопления жилых многоквартирных зданий. И хотя требования эти не имеют ультимативной формулировки, всегда можно напомнить исполнителям, что законы следует соблюдать.

«Законом «Об энергосбережении» предусмотрена регулируемая подача тепла в жилые дома. Это значит, что на тепловом вводе должен быть установлен автоматизированный индивидуальный тепловой пункт или узел насосного управления с погодозависимой автоматикой. В этом случае здание будет получать только то количество тепла, которое ему необходимо, не будет возникать перетопов, а жители смогут значительно меньше платить за отопление. Кроме того, законом предусмотрена и установка радиаторных терморегуляторов, а также введение поквартирного учета тепла. Последнее особенно важно, поскольку в этом случае каждый собственник оплачивает только свои личные потребности в обогреве и не должен расплачиваться за менее экономных соседей», - добавляет Антон Белов («Данфосс»).

К этой же категории работ относятся установка энергосберегающих окон в холлах и на лестницах, утепление подъездов, замена плоских кровель на скатные, а также установка навесных вентилируемых фасадов.

Текст закона может быть труден для понимания, но, как правило, он содержит все необходимые ответы. Чтобы получить наиболее исчерпывающие, лучше пользоваться актуальной редакцией документа, которую всегда можно найти на одном из известных правовых серверов. Как правило, там имеются также отсылки к уточняющим комментариям и другим законодательным актам, что значительно облегчает задачу.

Перечень работ по капитальному ремонту многоквартирных домов утверждается на законодательном уровне с учётом климатических особенностей региона и типов домов.

Капитальный ремонт многоквартирных домов - это устранение неисправностей, замена изношенных частей фасада, а также установка вспомогательных систем для лучшей эксплуатации сооружения. Перечень работ капремонта закреплен на федеральном уровне.

Что входит в капитальный ремонт многоквартирного дома

Восстановление начинается с проведения замеров, которые служат ориентирами для прокладки электропроводки, канализации, стояков и прочих частей дома.

Бесплатная юридическая консультация

Заявка успешно отправлена!

В ближайшее время с вами свяжется наш юрист и проконсультирует вас.

Восстановительные работы включают в себя следующий перечень:

Проведение мониторинга текущего состояния зданий, выявление отклонений от нормативов, составление технического анализа и проектно-сметной документации перечня работ.
Ремонтные работы по восстановлению износившихся элементов многоквартирных зданий - услуги капремонта затрагивают лишь балконы, электрику, стояки, отмостки, отопление, но не распространяются на бетонные перекрытия и фундамент здания.
Увеличение эксплуатационных характеристик многоквартирного дома - в перечень обязательных работ входит прокладка современных узловых частей водо-, тепло-, газоснабжения, модернизированных лифтовых шахт, отопительных помещений (котельных). По регламенту проводится перечень работ по замене окон и дверных проёмов, если того требует ситуация. При необходимости рабочие занимаются перепланировкой помещений, расширяя межкомнатное пространство за счёт лестничных клеток и других комнат.
Прокладка теплоизоляционных слоев - утеплению подвергаются оконные проемы, подъезды и тамбуры. В перечень работ также входит замещение межпанельных стыков фасада, особенно в северных районах нашей страны.
Инженерные работы - заменой неработающей электрики занимаются профильные инженеры. Происходит прокладка новых магистральных линий, а если система многоквартирного дома нуждается в дополнительной безопасности (тройной буферизации) - то и расширение текущих внутристенных проёмов.
Монтаж приборов учета и счетчиков тепло-, газо- и водоснабжения. Капитальный ремонт многоквартирных домов относится к числу того перечня работ, который влияет на эксплуатационные свойства здания. От учета энергии зависит общая экономия воды, света, газа и т.д.
Услуги по замене кровли - необходимы для объединения кровельных систем, не имеющих вентиляционные каналы в многоквартирном доме.
Соблюдение проектной документации - в ходе капремонта дома сотрудники следят за тем, чтобы здание не утрачивало свой архитектурный облик и не выбивалось из градостроительного регламента.
Технический надзор за соблюдением всех правил по перечню восстановительных мероприятий.

По итогам капремонта подрядчик сдает результаты по перечню работ, а принимающая сторона выносит оценку выполненных услуг.

Как происходит капитальный ремонт многоквартирных домов

Федеральный закон о капремонте обязывает собственников квартир оплачивать восстановительные работы. Ответственность за исполнение реконструкции несут муниципалитеты или региональные операторы. Им поручено следить за соблюдением перечня выполняемых работ.

Голосованием за капитальный ремонт в многоквартирных домах занимаются сами жильцы. Общий вердикт о необходимости восстановления поврежденных частей выносится на Собрании собственников жилья - по одному члену от каждого семейства.

Согласно ст. 44 ЖК РФ, для того чтобы утвердить проведение капремонта и начать сбор средств необходимо добиться не менее, чем ⅔ голосов (большинства) от числа присутствующих на заседании членов. Инициаторами проведения Собрания выступают либо отдельные собственники, либо управляющая компания (ТСК).

Региональная программа капитального ремонта многоквартирных домов утверждается на уровне государственной власти. После ее одобрения региональный оператор информирует жильцов о:

Сроках проведения капитального ремонта (точные или примерные).
Перечне восстановительных работ.
Стоимости услуг подрядчика.
Источниках финансирования капитального ремонта.

Сведения доносятся до жильцов не позднее, чем за полгода до старта программы капремонта в том или ином регионе нашей страны. Обсуждение продолжается в течение 3 месяцев, после чего собственники жилья направляют решение в адрес регионального оператора, который, в свою очередь, информирует об этом жилищные структуры.

Обязательные работы при капитальном ремонте дома

Жилищный кодекс устанавливает, что виды работ по капитальному ремонту многоквартирных домов оплачиваются владельцами квартир и нежилых помещений за 8 месяцев до старта региональной программы капитального ремонта многоквартирных домов.

Характер работ зависит от бюджета капремонта. Закон устанавливает так называемую минимальную квоту взносов, уплата которой обязательна. При необходимости жильцы могут повысить размер платежей, воспользовавшись ч. 8.2 ст. 156 ЖК РФ. В случае уплаты минимального тарифа, региональный оператор осуществляет «урезанный» вариант капитального ремонта.

Перечень обязательных работ:

Оснащение фундамента (технический осмотр).
Ремонт фасада, кровли, нежилых помещений (покрасочные работы, замена панельных плит, теплоизоляция окон).
Обустройство инженерных систем, отопления, электропроводки, канализации.
Проверка работоспособности лифтовых шахт (движение легковых и грузовых лифтов, пригодность шахтовых тросов, эксплуатация механизма подъема лифта).

Обязательные работы капитального ремонта могут дополняться перечнем других операций, например, установкой счётчиков или кровельным слиянием. Такие работы требуют внесения дополнительных средств. Повышение бюджета обсуждается все на том же Собрании собственников жилья в многоквартирном доме. Голосование в объеме ⅔ квоты всех присутствующих автоматически обязует владельцев квартир к уплате дополнительных взносов.