Бухгалтерский учет услуги по оценке земельных участков. Организация купила земельный участок. Как отразить покупку в учете

Уточнили, что расходы, связанные с приобретением земельного участка (например, на консультационные услуги), можно признать в целях налогообложения прибыли (письмо Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-03-06/1/33).

Бухучет земельных участков

Земельный участок, приобретенный сельхозорганизацией, отражается в бухучете по первоначальной стоимости. Если участок приобретается за плату, в его первоначальную стоимость включаются:

  • суммы, уплачиваемые в соответствии с договором продавцу;
  • регистрационные сборы, госпошлины и другие аналогичные платежи, произведенные в связи с приобретением и регистрацией прав на землю;
  • расходы на оплату услуг организаций, изготавливающих документы кадастрового учета;
  • расходы на межевание земельных участков;
  • вознаграждения посреднической организации, через которую был приобретен земельный участок;
  • платежи за предоставление информации о зарегистрированных правах;
  • расходы на оплату услуг уполномоченных органов по оценке земельных участков, изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости
  • иные затраты, непосредственно связанные с приобретением и оформлением объекта.

Бухучет земельных участков и расходов, связанных с их приобретением, ведется сначала на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» (субсчет «Приобретение земельных участков и капитальные затраты на коренное улучшение земель»). А после того как участок принят на учет, расходы по его приобретению списываются на счет 01 «Основные средства» (субсчет «Земельные участки и объекты природопользования»).

В учете при этом делается следующая проводка:
ДЕБЕТ 01 субсчет «Земельные участки и объекты природопользования» КРЕДИТ 08 субсчет «Приобретение земельных участков и капитальные затраты на коренное улучшение земель»
- принят к учету земельный участок.

И учтите: земельные участки не амортизируются, поскольку их потребительские свойства с течением времени не изменяются (ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Поэтому их стоимость учитывается в составе расходов только в случае, когда земельные участки выбывают из состава имущества организации, например продаются.

Первичными документами, служащими основанием для принятия земельных участков к учету, являются специализированные отраслевые формы № 401-АПК «Акт на оприходование земельных угодий», № 402-АПК «Акт на оприходование земель (земельной доли)», утвержденные приказом Минсельхоза России от 16 мая 2003 г. № 750.

Учет наличия и движения земли осуществляется в инвентарных карточках по форме № ОС-6. Ведь специальной формы инвентарной карточки Минсельхозом России не разработано. При этом для удобства форму № ОС-6 можно дополнить необходимыми для учета земельных участков реквизитами, утвердив такую форму в учетной

Налоговый учет земельных участков

Налог на прибыль

Налоговое законодательство не приводит примеры объектов, которые следует считать основными средствами, дается только их общее определение. Поэтому есть смысл поговорить о двух подходах к квалификации земельных участков для целей налогообложения. Первый подход заключается в том, что в налоговом учете приобретение земельных участков следует рассматривать как приобретение прочего имущества. Второй - приобретение земли рассматривается как приобретение основных средств. Но в любом случае при приобретении земли ее стоимость в расходы не включается. Этот урегулирован на уровне Президиума ВАС РФ еще в 2006 году (постановление от 14 марта 2006 г. № 14231/05).

Расходы на приобретение земельного участка (независимо от того, у кого он куплен - у коммерческой организации, физического лица или органа государственной (муниципальной) власти) при налогообложении прибыли учитываются только при его дальнейшей реализации (подп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Такие же разъяснения приведены в письмах Минфина России от 30 августа 2012 г. № 03-03-06/1-443, от 29 марта 2012 г. № 03-03-06/1/165, от 7 июня 2012 г. № ЕД-4-3/9380@, УФНС России по г. Москве от 12 марта 2012 г. № 16-15/020635@.

Исключением является случай приобретения земельных участков в период с 1 января 2007 года по 31 декабря 2011 года из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на которых находятся здания, строения, сооружения или которые приобретались для целей капитального строительства объектов основных средств. Расходы на приобретение таких земельных участков включались в состав прочих (письмо Минфина России от 14 февраля 2007 г. № 03-03-06/1/95). И признавались они с момента документально подтвержденного факта подачи документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок (письма Минфина России от 22 июня 2009 г. № 03-03-06/1/419, от 26 июня 2007 г. № 03-03-06/1/403).

При этом напомним, что нормы пунктов 1, 3 статьи 264.1 Налогового кодекса РФ (о списании расходов в состав прочих) не применялись в отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, договоры на приобретение которых были заключены до 1 января 2007 года (письма Минфина России от 10 ноября 2009 г. № 03-03-06/1/732, от 26 июня 2007 г. № 03-03-06/1/403). Также этими нормами покупатель не мог воспользоваться при приобретении земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности (письмо Минфина России от 4 марта 2010 г. № 03-03-06/1/111).

Для целей налогообложения прочие расходы, произведенные при покупке земельного участка, в его первоначальную стоимость не включаются, а отражаются в учете самостоятельно (письмо Минфина России от 28 января 2013 г. № 03-03-06/1/33). Речь идет о следующих расходах:

При этом для целей налогообложения земельные участки не подлежат амортизации (п. 2 ст. 256 Налогового кодекса РФ).

ЕСХН

При ЕСХН в целях налогообложения можно учесть только те расходы, которые перечислены в пункте 2 статьи 346.5 Налогового кодекса РФ. Сюда включены и расходы на приобретение имущественных прав на земельные участки, включая расходы на приобретение права на аренды земельных участков. Расходы на приобретение земельного участка признаются равномерно в течение срока, определенного организацией, но не менее семи лет. Суммы расходов отражаются в последний день отчетного (налогового) периода (подп. 31 п. 2, п. 4.1 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ). Такие же разъяснения приведены в письме Минфина России от 16 июля 2008 г. № 03-11-04/1/14.

Но при этом должны соблюдаться следующие условия:

1) стоимость (часть стоимости) земельного участка оплачена;

2) организация имеет от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней, расписку в принятии им документов на государственную регистрацию права собственности на земельный участок;

3) земельный участок используется при осуществлении предпринимательской деятельности.

Что касается государственной пошлины, то она учитывается в составе расходов на дату ее уплаты (подп. 23 п. 2 , подп. 2 п. 5 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).

Единый налог на УСН

При «упрощенке» с объектом «доходы минус расходы» вправе признать расходы на приобретение основных средств (подп. 1 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ). Однако земельные участки не относятся к основным средствам, так как не признаются амортизируемым имуществом. В связи с этим Минфин России в письмах от 30 июня 2011 г. № 03-11-06/2/101 и от 15 апреля 2009 г. № 03-11-06/2/65 сделал вывод о том, что расходы на приобретение земельных участков не учитываются для целей налогообложения.

Между тем, если земельный участок приобретается для перепродажи, он признается товаром и расходы на его приобретение учитываются при определении налоговой базы в момент реализации участка - подпункт 23 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ (письмо Минфина России от 8 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/46).

А вот сумма государственной пошлины, уплаченная за регистрацию прав на земельный участок, включается в состав расходов согласно подпункту 22 пункта 1 статьи 346.16 Налогового кодекса РФ. Расходы на оплату услуг специализированных организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости (в том числе правоустанавливающих документов на земельные участки и документов о межевании земельных участков) также включаются в расходы (подп. 29 п. 1 ст. 346.16 Налогового кодекса РФ)

Следует обратить внимание на письмо Минфина России от 8 апреля 2011 г. № 03-11-06/2/46, в котором говорится о том, что субъект упрощенной вправе учесть при единого налога сумму фактически понесенных им расходов на приобретение земельных участков, которые куплены с целью дальнейшей перепродажи, в момент их реализации. При этом Президиум ВАС РФ пришел к выводу, что расходы по оплате стоимости покупных товаров могут быть учтены на спецрежиме в момент реализации таковых вне зависимости от того, оплачены они покупателем или нет (постановление Президиума ВАС РФ от 29 июня 2010 г. № 808/10). Причем в конце концов признать это вынуждены были и Минфин России (письма от 24 января 2011 г. № 03-11-11/12, от 29 октября 2010 г. № 03-11-09/95), и ФНС России (письмо от 24 ноября 2010 г. № ШС-37-3/16197@).

С. Симбирева ,
ведущий ООО «ИнформКонсалт»

Вопрос: Муниципальное образование является главным администратором доходов бюджета. Право собственности на земельные участки, которые находятся в границах поселений района, не разграничено. Участки (в количестве 3317 шт.) сдаются в аренду физическим и юридическим лицам. Начисление доходов и поступление арендной платы отражаются в разрезе поселений общей суммой. На каком счете учитывать эти земельные участки? Как правильно отразить в бухгалтерском учете - каждый участок с площадью и кадастровым номером, общее количество и общую стоимость участков в разрезе поселений или одной строкой "аренда земли в количестве штук на общую стоимость"? Какие проводки применить при постановке на баланс земель в аренду, которые не разграничены?

Ответ от 27.06.2018

Внутреннее перемещение объектов непроизведенных активов (в т.ч. при предоставлении в аренду) отражается по дебету и кредиту соответствующих счетов аналитического учета счета 0 103 00 000 "Непроизведенные активы" и одновременно на забалансовом счете 25 "Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)".

Все большую популярность получает приобретение в собственность земельных участков компаниями и предпринимателями. Но при этом, если земля приобретается впервые, может возникнуть множество вопросов о том, кто ставит на учет земельный участок и каким образом организовать учет земельных участков, соблюдая все требования закона.

Главным ориентиром при осуществлении операций с земельными наделами служат требования земельного, гражданского и налогового законодательства, а также положений по бухгалтерскому учету.

Способы получения компанией участков земли

Прежде чем ответить на вопрос, как принять к учету земельный участок, необходимо определить каким образом участок может стать частью ресурсов организации. Зачастую это происходит путем приобретения за плату. Но на практике могут возникнуть и иные ситуации получения наделов:

  • Дарение объекта недвижимости в виде земельного участка встречается достаточно часто. Дарителем имущества может выступать как физическое, так и юридическое лицо. Передача имущественного объекта производится на основании договора дарения, правовые положения которого закреплены в ст. 572 ГК РФ. Возникает необходимость определить стоимость передаваемого имущества. Сделать это можно на основе результатов оценки незаинтересованного специалиста по рыночной стоимости. Дарителем может выступать также и учредитель компании. Вследствие получения земли на основании договора дарения, у фирмы возникает внереализационный доход. Однако если доля учредителя составляет более пятидесяти процентов УК, выгода у компании не формируется;
  • Договор мены реализуется с учетом положений ст. 568 ГК РФ и заключается в передаче каких-либо ценностей контрагенту в обмен на земельный надел;
  • Вклад в уставный капитал – стоимость имущества, подлежащего передаче, принимается решением учредителей.

Покупка земельного участка: проводки

На основании требований гражданского права договор купли-продажи составляется только в письменном формате. Если в отношении надела существуют какие-либо ограничения, эти сведения должны быть прописаны в договоре. Предметом сделки могут выступать только участки, которые прошли госрегистрацию и имеют кадастровый номер.

Первоначальная стоимость участка, являющегося объектом недвижимости, складывается из всех произведенных затрат, связанных с его покупкой.

Вследствие того, что земля относится к категории основных средств, расходы, связанные с ее приобретением, собираются на сч. 08 «Вложение во внеоборотные активы».

Рассмотрим, учет земли (в бухгалтерском учете) при ее приобретении:

  • Дт08 Кт60, 76 – куплен участок земли;
  • Дт08 Кт60, 76 – расходы, связанные с покупкой участка, такие как консультации, услуги риэлтора и иные;
  • Дт68 Кт51 – перечислена в казну величина пошлины;
  • Дт08 Кт68 – величина уплаченной госпошлины включена в состав первоначальной стоимости земли;
  • Дт01 Кт08 – приобретенный надел включен в группу объектов основных средств.

В состав основных средств наделы подлежат включению только при соблюдении следующих условий:

  • Объект будет применяться в основной деятельности или предполагается его сдача в аренду;
  • Предполагается использование участка сроком более одного года;
  • Компания не планирует перепродавать землю в обозримом будущем;
  • От использования участка земли компанией может быть получен доход.

Постановка на баланс земельного участка может быть произведена при условии его полной готовности к использованию и обозначенной первоначальной стоимости. Закон предполагает возможность принятия объекта к учету до получения свидетельства о регистрации, с отражением на отдельном субсчете, открытом к сч. 01.

Несмотря на то, что земля по сути своей является объектом ОС, списывать ее стоимость в расходы путем начисления амортизации запрещено в связи с тем, свойства земли не могут быть изменены с течением времени. Это правило прописано в ПБУ 6/01 «Учет основных средств». Так как иной способ отнесения на расходы для объектов ОС не предусматривается, отнести на затраты стоимость надела земли возможно только при продаже.

Если для покупки были привлечены заемные средства, то проценты за пользование деньгами включают в стоимость участка до тех пор, пока он из внеоборотных активов не перейдет в категорию основных средств.

Учет земель не всегда осуществляется на счете 01. Стоимость земли также можно включить в состав материально-производственных запасов и учесть их на счете 41 «Товары».

Операции с земельным участками: проводки

Помимо отражения в бухгалтерском учете операций, связанных с приобретением или выбытием объекта основных средств – земельного участка — в ходе его эксплуатации могут возникать ситуации, которые также требуют отражения в хозяйственном учете. В первую очередь, они зависят от целей покупки земельного надела.

  • Если земля приобреталась под строительство и по окончании работ предполагается передача участка инвестору, нужно сделать следующие записи:
  • Если участок был приобретен с целью использования в основной деятельности организации, то со счета 08 стоимость ОС переносится на счет 01:
  • Если в организации производится переоценка земельного участка, в учете должна быть сделана следующая запись:

Выбытие земельных участков

Земельный надел, находящийся в собственности, компания или предприниматель могут при необходимости реализовать. Бухгалтерское оформление этой процедуры будет зависеть от того, на каком счете учета был отражен этот актив: 01 «Основные средства» или 41 «Товары».

Доходы, полученные от продажи земельного надела, отнесенного в группу основных средств, включаются в состав прочих расходов, а участков, относящихся к товарам – в состав доходов от обычных видов деятельности.

  1. Земельные участки, отраженные на счете 01:
  • Дт62 Кт91/1 – отражены доходы, полученные при продаже ОС;
  • Дт91/2 Кт01 – списана стоимость участка земли, учтенного как основное средство;
  • Дт91/2 Кт60, 70, 76 – отражены затраты, связанные с продажей объекта ОС;
  1. Земельные участки, отраженные на счете 41:
  • Дт62 Кт90 – отражены доходы, полученные при продаже земли, учтенной как товар;
  • Дт90 Кт41 – списана стоимость земельного надела, учитываемого в качестве товара;
  • Дт44 Кт60, 70, 76 – отражены затраты, связанные с продажей участка земли, учтенного на счете 41 «Товары»;
  • Дт90 Кт44 – списана величина расходов, связанных с продажей участка.

В соответствие с налоговым правом продажа участков земли освобождена от обложения НДС.

Сопровождение операций с землей

Первым документом, составленным во время покупки участка земли, выступает договор купли-продажи. Согласно общим требованиям, он должен быть подготовлен в трех экземплярах: по одному для каждой из сторон контракта и одна копия для регистрирующего органа.

Отражение земельного надела на сч. 08 производится датой, отраженной в договоре либо акте приема-передачи земли.

После того, как стоимость участка с 08 счета перешла на 01 счет, для организации системы учета применяются документы ОС-1 и ОС-6. Компании, начиная с 2013 года, вправе самостоятельно разрабатывать формы первичной учетной документации, при условии наличия в них обязательных для отражения реквизитов.

Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.

Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.

Документальное оформление

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:

  1. Акт «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
  2. Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
  3. Инвентарная карточка «Учета основных средств».

Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.

Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.

На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:

  • стоимость участка, уплаченную продавцу;
  • риэлторские, консультационные услуги;
  • выплаты посреднику;
  • сумму госпошлины за регистрацию земли;
  • другие затраты, связанные с приобретением земли.

На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).

Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.

Покупка

Земля включена в учет как ОС:

  • Дт 08/1 Кт 60
  • Дт 08/1 Кт 10, 60,76
  • Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
  • Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

  • Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
  • Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
  • Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Продажа

Земля продана как ОС:

  • Дт 62 Кт 91
  • Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
  • Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

  • Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
  • Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
  • Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
  • Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Продажа части участка

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

  • Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
  • Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
  • Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
  • Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Аренда

Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:

  • Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
  • Дт 19 Кт 76 — начисление от стоимости арендного права;
  • Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
  • Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.

Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).

Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.

Налоговый учет

Земельный налог

Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.

НДС

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

Налог на прибыль

Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по .

Кратко

  1. Покупка, продажа и аренда земельных участков сроком более года регистрируются в Росреестре.
  2. Допустимо ставить на учет земельные участки, используя разработанные в организации формы первичных документов.
  3. При продаже части участка необходимо произвести его разделение, а не списание и постановку на учет новых объектов.
  4. НДС операции покупки-продажи земли не облагаются.
  5. Аренда земли частного характера облагается НДС.
  6. Субаренда любой земли облагается НДС.
  7. В расходы по налогу на прибыль можно включить затраты на участок только при его продаже.
  8. В ином случае включаются в расчеты по налогу на прибыль затраты по ЗУ государственного, муниципального характера, если на них имеются строения или предполагается их возведение.

В этом случае в договоре нужно указать стоимость передаваемого вместе со зданием земельного участка. Переход права собственности на недвижимость к покупателю по договору продажи недвижимости, в том числе земельных участков, подлежит обязательной госрегистрации (ст. 131 и 551 ГК РФ). Выручку от продажи земельного участка (объекта основных средств) включите в прочие доходы организации на момент:

  • зарегистрированного перехода права собственности на объект недвижимости покупателю – для земли под жилым домом;
  • зарегистрированного перехода права собственности на земельный участок покупателю – если земельный участок является отдельным объектом сделки купли-продажи.

Такой вывод следует из пункта 31 ПБУ 6/01, пунктов 12 и 16 ПБУ 9/99, пункта 16 ПБУ 10/99. По общему правилу выбывающий объект основных средств списывается с учета по остаточной стоимости.

Учет земельного участка в бухгалтерском учете

Порядок возмещения собственникам убытков, причиненных изъятием, установлен Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 7 мая 2003 г. № 262 (п. 5 ст. 57 Земельного кодекса РФ). Данным порядком не предусмотрено возмещение организации-землевладельцу суммы налога на прибыль, подлежащего уплате при получении компенсации за изъятие земельного участка государственных (муниципальных) нужд.

Следовательно, взимание налога на прибыль с суммы компенсации, выплачиваемой собственнику изъятого имущества, нарушает принцип полного возмещения убытков и ущерба, определенный законодателем для таких случаев. Аналогичные выводы содержатся в постановлении Президиума ВАС РФ от 23 июня 2009 г.

№ 2019/09, определениях ВАС РФ от 23 сентября 2009 г. № ВАС-12144/09, от 4 июля 2007 г. № 5047/07, постановлениях ФАС Московского округа от 26 мая 2009 г. № КА-А40/4352-09-П, от 9 июля 2008 г.

Как вести бухучет земли при продаже и покупке? ключевые проводки

Участок введен в эксплуатацию 01-6 08 Земля внесена как вклад в уставный капитал 08 75 Арендованные объекты землепользования 001 - Начислена аренда за землю 20, 26 76 Земля получена безвозмездно 08 98 Отражена оплата за приобретение земли 60, 76 51 Начислен земельный налог 20, 25, 26, 44 68 Уплачен налог на землю 68 51 Если участок земли поступает в уставный капитал (УК) организации, делают следующие записи: Дт 75 Кт 80 - учтен долг учредителя по вкладу в УК; Дт 08 Кт 75 - участок получен от учредителя в счет вклада в УК; Дт 01 Кт 08 - земля учтена как объект ОС. Получение земельных угодий в дар отражают записями: Дт 08 Кт 83 - получен участок от учредителя, дохода у фирмы нет; Дт 08 Кт 98 - земля подарена третьими лицами; Дт 08 Кт 01 - участок введен в эксплуатацию; Дт 98 Кт 91 - учтен доход от безвозмездно полученной земли.

30). Сделки с земельными участками должны проходить процедуру государственной регистрации (ст. 131 ГК РФ; Закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ). Именно с момента государственной регистрации наступает право собственности у приобретателя (ст.


25

ЗК РФ, ст. 223 ГК РФ). Для регистрации прав на недвижимое имущество компании нужно заплатить государственную пошлину в размере 15 тыс. руб. (ст.

Как организовать учет земельных участков

11 Закона № 122-ФЗ, подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ). Сумма госпошлины, по мнению Минфина, включается в первоначальную стоимость объекта недвижимого имущества (письмо от 27.03.2009 № 03-03-06/1/195).

Организация купила земельный участок. как отразить покупку в учете?

Непроизведенные активы» по правоустанавливающему документу (п. 71 Инструкции № 157н). До регистрации землю учитывают за балансом на сч. 01 «Имущество в пользовании».

36, 37, 38 ЗК РФ. Сюда входят:

  • Продажа земель, принадлежащих государству или муниципалитету, собственникам возведенных на землях сооружений и зданий производится по ценам, утвержденным соответствующими органами;
  • Цена земли не может превышать ее стоимость по кадастру;
  • Покупаться и продаваться могут земли, прошедшие учет в кадастровой службе;
  • Покупка земель государства или права на аренду производится на торгах (тендерах).

Покупка угодий в бухучете бюджетников отражается по ст.

Как отразить в бухгалтерском учете продажу земельного участка

Если земля реализуется со стоящим на ней объектом недвижимости, то новый собственник (покупатель) недвижимого имущества в результате такой сделки приобретает права на земельный участок, расположенный под зданием (строением, сооружением). При этом он приобретает те же права на землю, что и предыдущий собственник, то есть право собственности или право пользования.
В случае когда собственников несколько, они приобретают права на часть (долю) такого земельного участка с учетом размера доли каждого в общей собственности на объект недвижимости. Такой порядок установлен статьей 35 Земельного кодекса РФ и статьей 552 Гражданского кодекса РФ.
По общему правилу стоимость продаваемого объекта недвижимости включает стоимость передаваемой с объектом недвижимости земли (права на землю). Такое правило установлено пунктом 2 статьи 555 Гражданского кодекса РФ.

Покупаем и продаем земельные участки

В налоговом учете затраты на приобретение прав на земельные участки включают в состав прочих расходов, связанных с производством и реализацией, в особом порядке (п. 1 ст. 264.1 НК РФ). Такие расходы признаются расходами отчетного (налогового) периода одним из двух способов:

  • равномерно в течение срока, который определяется организацией самостоятельно и не должен быть менее пяти лет;
  • в размере, не превышающем 30% налоговой базы предыдущего налогового периода, до полного признания всей суммы расходов.

Бухгалтерский учет при покупке участка Если земельные участки приобретены для собственного использования, а не для продажи или безвозмездной передачи, они учитываются в составе основных средств (п.

Внимание

ПБУ 6/01). Объекты принимаются к учету по первоначальной стоимости. Она включает стоимость приобретения и расходы на регистрацию права собственности (пп.

7, 8 ПБУ 6/01).

Дт 1 106 03 330 Кт 1 302 21 730 380 тыс. р. - учтены расходы на осушение; Дт 1 103 01 330 Кт 1 106 03 430 2 930 тыс. р. - участок принят к учету. Капитальные вложения на улучшение земель отражают на счетах учета на основании актов выполненных работ.

Бухгалтерский учет земель сельхозназначения: типовые проводки Бухучет земель сельхозназначения ведется с применением следующей корреспонденции счетов: Содержание операции Корреспонденция счетов Дебет Кредит Куплен участок земли в собственность 08 60 Учтена госпошлина за регистрацию и постановку на учет 08 76 Учтены услуги по межеванию, оценке и т. д.

Продажа земельного участка проводки в бухучете

Фактическая передача земельного участка состоялась в мае 2015 года. Переход права собственности зарегистрирован в июне 2015 года. По данным бухгалтерского и налогового учета стоимость земельного участка составляет 1 207 500 руб. В учете бухгалтер «Альфы» сделал следующие проводки.

Май 2015 года: Дебет 45 субсчет «Переданные объекты недвижимости» Кредит 01– 1 207 500 руб. – отражено выбытие земельного участка до перехода права собственности. Июнь 2015 года: Дебет 91-2 Кредит 45– 1 207 500 руб.

– отражена в составе прочих расходов стоимость земельного участка; Дебет 76 Кредит 91-1– 1 600 000 руб. – отражена в составе прочих доходов сумма компенсации (возмещения) за изъятие. Для целей налогового учета организация отразила выбытие земли как обычную реализацию. В налоговом учете налогооблагаемая прибыль от реализации земельного участка составила 92 500 руб. (1 300 000 руб. – 1 207 500 руб.).
Получить его может не только собственник, но и правообладатель (пользователь). Размер возмещения, сроки передачи земельного участка и другие условия изъятия оговариваются в соглашении с собственником земли. Размер возмещения включает:

  • рыночную стоимость земельного участка;
  • рыночную стоимость недвижимости на этом земельном участке;
  • сумму убытков, причиненных изъятием (в т. ч. упущенную выгоду).

Такой порядок установлен статьями 279 и 281 Гражданского кодекса РФ, 56.8 и 56.9 Земельного кодекса РФ. Списывайте земельный участок с учета на дату прекращения права собственности на него. Балансовую стоимость земельного участка при его списании отразите в составе прочих расходов, а полученное за него возмещение – в составе прочих доходов. Такой вывод следует из пункта 12 ПБУ 9/99, пункта 16 ПБУ 10/99, пункта 31 ПБУ 6/01.

Продажа части земли: учет и налогообложение

Сельхозпредприятие не использует часть земельного участка и решает его продать. В этом случае бухгалтеру необходимо знать, как правильно отразить в учете выручку от такой продажи, какие налоги придется заплатить и как быть, если сельхозпредприятие применяет спецрежим. Разобраться во всем этом поможет наша статья.

Разделение участка

При продаже части земельного участка первоначальный участок как объект права перестает существовать и появляется два новых объекта с индивидуальными характеристиками:

  1. земельный участок для продажи;
  2. земельный участок для производственных целей.

До заключения сделки по продаже части земельного участка продавец должен обратиться в орган кадастрового учета с заявкой о проведении кадастровых работ по разделению участка. После этого он получит два кадастровых плана на два новых земельных участка. В дальнейшем по заявлению продавца и на основании представленных кадастровых планов вносятся соответствующие изменения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Приобретение земельного участка – проводки

При этом право собственности оформляется на каждую часть земельного участка — подлежащую продаже и остающуюся у предприятия.

Отражение в учете

На наш взгляд, в бухгалтерском учете после регистрации изменений права собственности следует отразить именно разделение земельного участка, а не его выбытие и поступление двух новых участков. Такое разделение земельного участка в бухгалтерском учете следует произвести внутренними записями по счету 01 "Основные средства".

Выручку от продажи части земельного участка следует признать в момент перехода права собственности и принять к бухгалтерскому учету в сумме, согласованной сторонами в договоре (п. 30 ПБУ 6/01 "Учет основных средств").

Причем момент перехода права собственности определяется договором купли-продажи, что предусмотрено в п. 12 ПБУ 9/99 "Доходы организации".

Пример 1 . ООО "Луч" решило продать часть земельного участка. Стоимость всего участка — 900 000 руб., а стоимость участка, подлежащего продаже, — 450 000 руб.

Выручка от продажи части участка согласно договору — 550 000 руб.

Бухгалтер ООО "Луч" продажу части земельного участка отразит проводками:

Дебет 01 субсчет "Земельный участок" аналитический счет "Новый участок N 1"

  • 450 000 руб. — выделен в качестве основного средства земельный участок, который будет продан;

Дебет 01 субсчет "Земельный участок" аналитический счет "Новый участок N 2"

Кредит 01 субсчет "Земельный участок"

  • 450 000 руб. — выделен в качестве основного средства земельный участок, который будет в дальнейшем использоваться в производственных целях;

Дебет 91 субсчет "Прочие расходы"

Кредит 01 субсчет "Земельный участок" аналитический счет "Новый участок N 1"

Кредит 91 субсчет "Прочие доходы"

  • 550 000 руб. — отражена выручка от реализации земельного участка N 1;

Дебет 91 Кредит 99

  • 100 000 руб. — получена прибыль от реализации земельного участка N 1.

Налоговые последствия

Рассмотрим, к каким налоговым последствиям приведет продажа части земельного участка.

По налогу на прибыль

Доход от продажи части земельного участка подлежит налогообложению налогом на прибыль. При этом он может быть уменьшен на покупную стоимость продаваемой части земли (пп. 2 п. 1 ст. 268 Налогового кодекса РФ). Для этого необходимо иметь документы, подтверждающие покупку земельного участка.

К таким документам относятся договор купли-продажи земельного участка (экспликация и план границ участка), акт приемки-передачи.

Обязанность уплатить налог на прибыль возникает с момента передачи части земельного участка покупателю по акту (накладной) приемки-передачи основных средств вне зависимости от даты государственной регистрации права.

Именно к такому выводу пришел Минфин России в своем Письме от 26 октября 2005 г. N 03-03-04/1/301.

Правда, это относится исключительно к налогоплательщикам, применяющим метод начисления.

Если при продаже части земельного участка получен убыток, то его можно учесть при налогообложении налогом на прибыль. Об этом сказано в п. 2 ст. 268 Налогового кодекса РФ. Причем учесть такой убыток можно в том периоде, в котором он образовался.

По налогу на добавленную стоимость

С 1 января 2005 г. операции по реализации земельных участков (долей в них) не являются объектом налогообложения по НДС. Так сказано в пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ.

Еще один момент, на который стоит обратить внимание, — это восстановление НДС в сумме, соответствующей стоимости проданной части земельного участка. Дело в том, что если земельный участок был приобретен до 1 января 2005 г., то в отношении него был уплачен НДС, который мог быть принят к вычету (см., например, Письма ФНС России от 13 января 2005 г. N 03-04-11/03, Минфина России от 4 февраля 2005 г. N 03-04-11/14).

Однако при продаже части земельного участка после 1 января 2005 г. возникает вопрос: нужно ли восстановить НДС в сумме, соответствующей стоимости проданной части земельного участка?

Заметим, что в редакции гл. 21 Налогового кодекса РФ, действовавшей до 1 января 2006 г., не было норм о восстановлении НДС в случае, когда имущество изначально приобреталось для облагаемых НДС операций, а затем его назначение менялось.

Однако несмотря на это, налоговики, ссылаясь на п. 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ, требовали восстанавливать налог на добавленную стоимость. Их поддерживали и специалисты Минфина России.

Правда, судьи не всегда соглашались с таким мнением чиновников (Постановление Президиума ВАС РФ от 11 ноября 2003 г. N 7473/03).

А следовательно, основываясь на точке зрения судей, можно сделать вывод, что если весь земельный участок приобретался для использования в операциях, облагаемых НДС, но в последующем часть участка была продана, то оснований для восстановления НДС нет.

Однако такую позицию, по всей видимости, придется отстаивать в суде. Заметим, что все вышесказанное относилось к ситуации, когда продажа части земли была в 2005 г.

Дело в том, что теперь из п. 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ явно следует, что НДС нужно восстановить при дальнейшем использовании основных средств в операциях, не признаваемых объектом налогообложения.

Это означает, что при продаже части земли в 2006 г. НДС в соответствующей доле нужно восстановить. И восстановить налог следует в период такой реализации, а его сумму учесть в составе прочих расходов.

Примечание. Официальная позиция

Е.Н. Вихляева, главный специалист отдела косвенных налогов Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России

  • Нужно ли восстанавливать соответствующую сумму НДС при продаже части земельного участка (при условии, что НДС при приобретении земельного участка ранее был принят к вычету)?
  • Да, нужно. Это следует из положений п. 3 ст. 170 Налогового кодекса РФ. Так, суммы НДС, принятые к вычету по товарам (работам, услугам), используемым для осуществления операций по производству и (или) реализации товаров (работ, услуг), операции по реализации которых не признаются объектами налогообложения НДС, подлежат восстановлению и уплате в бюджет. А операции по реализации земельных участков (долей в них) как раз не признаются объектом налогообложения по НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 Налогового кодекса РФ).

По ЕСХН

При продаже земельного участка выручка от сельскохозяйственной деятельности может составить менее 70 процентов в общей сумме доходов. Тогда организация потеряет статус сельскохозяйственного производителя для целей ЕСХН.

В таком случае сельхозпроизводитель будет вынужден перейти на общий режим налогообложения. Соответственно, нужно будет пересчитать налоговые обязательства и уплатить налоги в бюджет <*>.

<*> Как при переходе на общий режим избежать негативных последствий, читайте в журнале "Учет в сельском хозяйстве" N 2, 2005, с. 31.

Кроме того, досрочная продажа части земельного участка может привести к необходимости пересчитать налоговую базу по ЕСХН (п. 4 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ), а за это придется уплатить и пени.

Пример 2 . ЗАО "Новый путь" купило в марте 2005 г. земельный участок за 700 000 руб. В феврале 2006 г. организация решила продать часть земельного участка. Первоначальная стоимость участка, подлежащего продаже, — 500 000 руб.

В 2005 г. сумма ЕСХН (по приведенным данным) составит:

При продаже части земельного участка в 2006 г. необходимо пересчитать налоговую базу по ЕСХН за 2005 г. Сумма ЕСХН в этом случае составит:

Таким образом, ЗАО "Новый путь" должно доплатить ЕСХН за 2005 г. в сумме 30 000 руб. (36 000 — 6000).

Если продажа участка планируется заранее

Особая ситуация складывается, если сельхозпредприятие, приобретая земельный участок, уже сразу знает, что часть его оно продаст.

В таком случае неизбежно возникает вопрос: как учесть такой приобретаемый участок?

По мнению Минфина России, в бухгалтерском учете в составе основных средств учитывается стоимость приобретенного земельного участка в полной сумме, несмотря на то, что часть этого земельного участка приобретается для его последующей реализации (см. Письмо от 19 августа 2005 г. N 03-11-04/2/53).

На наш взгляд, такая позиция является довольно спорной. Дело в том, что для принятия объекта к учету в качестве основного средства необходимо выполнение всех условий, установленных в п. 4 ПБУ 6/01. Однако в данном случае не выполняется одно условие, а именно о том, что организацией не предполагается последующая перепродажа активов. Это означает, что в качестве основного средства такой земельный участок не может быть принят к учету.

С нашей точки зрения, первоначально стоимость купленной земли следует учесть по счету 08 "Вложения во внеоборотные активы".

В дальнейшем участок нужно разделить на две части: ту, которую планируют продать, и ту, которую будут использовать в производственных целях.

После оформления права собственности на каждую часть участка тот из них, что предназначен для целей производства, переводят в состав основных средств.

Предлагаемый нами вариант особенно выгоден "упрощенщикам" и сельхозпредприятиям, уплачивающим ЕСХН. Ведь если вначале стоимость приобретенного земельного участка будет учтена в целях налогообложения в полной сумме, то при продаже части такого участка "спецрежимники" должны будут скорректировать налоговую базу (п. 3 ст. 346.16 и п. 4 ст. 346.5 Налогового кодекса РФ).